РЕШЕНИЕ

ИМЕНЕМ РОССИЙСКОЙ ФЕДЕРАЦИИ

ДАТА                        гор. Кыштым Челябинской области

Кыштымский городской суд Челябинской области в составе:

Председательствующего судьи Шульгиной Л.К.

рассмотрев в открытом судебном заседании при секретаре Латыповой Ю.А.

с участием представителя истца Глазковой Л.П., представителей ответчиков Мухаметрахимовой А.О., Отрадных В.Г.

гражданское дело по иску Хаблаком А.И. к администрации, комитету по управлению имуществом, комиссии по землепользованию и застройке Кыштымского городского округа о признании действующим договора аренды земельного участка, признании недействительным отказа в продлении договора аренды, признании незаконным решения об отказе в продлении договора аренды, признании незаконным бездействия и обязании к действию и встречному иску комитета по управлению имуществом Кыштымского городского округа к Хаблаку А.И. о прекращении права собственности на объект незавершенного строительства, расторжении договора аренды

установил:

Хаблак А.И. обратился в суд с иском к администрации, комитету по управлению имуществом, комиссии по землепользованию и застройке Кыштымского городского округа, просил признать недействительным отказ комитета по управлению имуществом Кыштымского городского округа (далее также КУИ КГО), оформленный уведомлением от ДАТА НОМЕР, в продлении договора аренды земельного участка, расположенного по адресу: АДРЕС, а договор аренды от ДАТА этого участка - действующим; признать решение комиссии по землепользованию и застройке Кыштымского городского округа (далее также КЗиЗ КГО, Комиссия) от ДАТА об отказе в продлении договора аренды незаконным и подлежащим отмене; признать незаконным бездействие администрации Кыштымского городского округа (далее также администрация КГО) в части не продления указанного договора аренды земельного участка под индивидуальное жилищное строительство и не выдачи разрешения на строительство; обязать администрацию КГО продлить указанный договор аренды земельного участка и выдать Хаблаку А.И. разрешение на строительство жилого дома на указанном земельном участке (л.д. 7 - 8).

Впоследствии истец дополнил иск, просил признать незаконным и отменить решение КЗиЗ КГО от ДАТА об отказе в предоставлении указанного земельного участка площадью 1000 кв.м. под объект незавершенного строительства (л.д. 133).

В обоснование иска указано, что истец является собственником объекта незавершенного строительства на указанном земельном участке, который арендовал с ДАТА, поскольку ни одна из сторон договора аренды не заявила о расторжении договора до окончания срока его действия, то есть до ДАТА, договор аренды считается продленным на неопределенный срок. Отказы КУИ КГО И КЗиЗ КГО в продлении договора аренды земельного участка, причиной которых является якобы отсутствие на земельном участке объекта незавершенного строительства, незаконны, так как ничем не обоснованы. Администрация КГО до настоящего времени не приняла решение по заявлениям истца о продлении договора аренды земельного участка и выдаче разрешения на строительство, что является незаконным бездействием.

КУИ КГО обратился в суд с иском к Хаблаку А.И., Управлению Росреестра по Челябинской области, просил прекратить право собственности Хаблаком А.И. на объект незавершенного строительства площадью 114 кв.м., расположенный по адресу: АДРЕС, расторгнуть договор аренды земельного участка, заключенный ДАТА между муниципальным образованием Кыштымский городской округ в лице КУИ КГО и Хаблаком А.И., обязать Управление Росреестра зарегистрировать прекращение права собственности истца на указанные объект незавершенного строительства и земельный участок, сославшись на следующие обстоятельства. ДАТА Хаблаком А.И. был приобретен в собственность объект незавершенного строительства площадью 114 кв.м., право собственности Хаблаком А.И. зарегистрировано в установленном законом порядке, ДАТА между КУИ КГО и Хаблаком А.И. был заключен договор аренды земельного участка сроком до ДАТА, однако в нарушение условий договора аренды Хаблак А.И. не использовал земельный участок по целевому назначению, также не вносил своевременно арендную плату за пользование земельным участком, не производил строительство на земельном участке, не запрашивал в отделе архитектуры и градостроительства администрации КГО разрешения на строительство объекта на земельном участке, все вышеперечисленные условия договора нарушены Хаблаком А.И. Уведомлением от ДАТА НОМЕР Хаблак А.И. был информирован об отказе КУИ КГО от договора аренды земельного участка. Более того, представителями администрации КГО был организован выезд для осмотра земельного участка, в акте зафиксировано, что фундамент и капитальные строения на земельном участке отсутствуют, из чего можно сделать вывод, что в течение трех лет земельный участок не используется Хаблаком А.И. по назначению (л.д. 68 - 71).

Впоследствии КУИ КГО уточнило исковые требования, предъявив исковые требования Хаблаку А.И., исключив из числа ответчиков Управление Росреестра по Челябинской области (л.д. 116 - 117).

Истец Хаблак А.И. в суд не явился, направил представителя.

Представитель истца Глазкова Л.П. в суде иск Хаблаком А.И. поддержала, в обоснование сославшись на доводы, изложенные в исковом заявлении, дополнении к иску. Также пояснила, что встречные исковые требования КУИ КГО являются необоснованными по тем основаниям, что у Хаблаком А.И. отсутствует задолженность по арендной плате, уведомление КУИ КГО от ДАТА об отказе от исполнения договора аренды не содержит оснований отказа. Более того, на земельном участке имеется забор и объект незавершенного строительства, заложен фундамент жилого дома, право собственности Хаблаком А.И. на объект незавершенного строительства зарегистрировано в установленном законом порядке. Вопрос о прекращении права собственности может решить только сам истец, а не КУИ КГО, при этом Хаблаком А.И. не принимались меры по прекращению его права собственности на объект незавершенного строительства.

Представитель истца Сальков А.В., представитель 3-тьего лица - Кыштымского отдела Управления Росреестра по Челябинской области в суд не явились, о времени и месте слушания дела извещены (л.д. 130, 134), о причинах неявки суду не сообщили, об отложении слушания дела суд не просили.

Представитель КУИ КГО Мухаметрахимова А.О. в суде иск Хаблаком А.И. не признала, встречный иск поддержала и пояснила, что Хаблаком А.И. существенно нарушены условия договора аренды земельного участка, на земельном участке отсутствует объект незавершенного строительства, земельный участок не используется по его целевому назначению, арендная плата не вносилась в соответствии с условиями договора. Полагает, что право собственности Хаблаком А.И. за объект незавершенного строительства подлежит прекращению.

Представитель администрации КГО Отрадных В.Г. иск Хаблаком А.И. не признал, встречный иск КУИ КГО поддержал и пояснил, что поскольку на земельном участке отсутствует объект, участок не используется Хаблаком А.И. более трех лет, договор аренды прекратил свое действие. Более того, в администрацию КГО за разрешением на строительство Хаблак А.И. не обращался, данный вопрос не рассматривался. Полагает, что со стороны администрации КГО бездействия не было, иск Хаблаком А.И. является необоснованным, поскольку именно с его стороны были допущены существенные нарушения условий договора аренды земельного участка.

По определению суда с учетом мнения явившихся в суд лиц, дело слушалось в отсутствие не явившихся в суд лиц.

Выслушав явившихся в суд лиц, исследовав все материалы дела, оценив доказательства по правилам ст. 67 ГПК РФ, суд приходит к выводу об удовлетворении иска Хаблаком А.И. и об отказе в удовлетворении встречного иска КУИ КГО, при этом суд исходит из следующего.

Установлено, что Хаблак А.И. является собственником объекта незавершенного строительства площадью 114 кв.м. по адресу: АДРЕС (л.д. 14, 66); представитель истца Глазкова Л.П. пояснила, что данный объект - фундамент. Также установлено, что с ДАТА Хаблак А.И. по договору арендовал земельный участок, на котором находится данный объект недвижимости, на срок до ДАТА (л.д. 15, 16 - 17).

Заявлением от ДАТА, адресованным главе администрации КГО, представитель Хаблаком А.И. - Сальков А.В. просил продлить срок аренды земельного участка (л.д. 42). Уведомлением от ДАТА КУИ КГО сообщил истцу об отказе с ДАТА от договора аренды земельного участка, без указания мотивов отказа (л.д. 46); уведомление получено истцом по почте ДАТА (л.д. 140).

Решением КЗиЗ КГО от ДАТА Хаблаку А.И. отказано в предоставлении земельного участка под объект незавершенного строительства в связи с отсутствием объекта (л.д. 84 - 88).

Как установлено в судебном заседании, данное решение КЗиЗ КГО не было вручено Хаблаку А.И. либо его представителю, в связи с чем заявлением от ДАТА, адресованным также главе администрации КГО, представитель Хаблаком А.И. - Сальков А.В. вновь просил продлить срок аренды земельного участка до ДАТА (л.д. 44). Решением КЗиЗ КГО от ДАТА Салькову А.В. отказано в продлении земельного участка под объект незавершенного строительства (л.д. 89 - 93).

В силу положений ст. 287 ГК РФ прекращение прав на земельный участок, принадлежащих арендаторам и другим лицам, не являющимся его собственниками, ввиду ненадлежащего использования участка этими лицами осуществляется по основаниям и в порядке, которые установлены земельным законодательством.

В обоснование встречного иска в заявлении КУИ КГО указано, что на земельном участке АДРЕС отсутствует объект незавершенного строительства, в судебном заседании представитель КУИ КГО и КЗиЗ КГО Мухаметрахимова А.О. в обоснование встречного иска и вышеуказанных решений КЗиЗ КГО сослалась на акт осмотра земельного участка от ДАТА (л.д. 50).

Однако осмотр земельного участка произведен ДАТА, поэтому выводы должностных лиц, осматривавших земельный участок в отсутствие его арендатора и собственника объекта незавершенного строительства, объективно не могли быть положены в основу решений Комиссии об отказе Хаблаку А.И. в продлении договора аренды земельного участка по указанному основанию.

Как следует из пояснений представителя истца Глазковой Л.П., материалов дела, на земельном участке реально имеется объект незавершенного строительства - фундамент, который находится в земле. Суду не представлены доказательства, опровергающие данные пояснения представителя истца, в частности - заключение специализированной организации.

Также в судебном заседании установлено, что задолженность по арендной плате у Хаблаком А.И. отсутствует. КУИ КГО претензий в связи с задолженностью по арендной плате в адрес арендатора не направлял, а в досудебном и в судебном порядке не требовал расторжения договора аренды в связи с неисполнением условий договора аренды, касающихся арендной платы.

В уведомлении от ДАТА НОМЕР указано на отказ арендодателя от договора аренды с ДАТА, при этом оснований для отказа от договора аренды указанное уведомление не содержит, что не соответствует требованиям действующего законодательства, в силу чего уведомление от ДАТА НОМЕР об отказе от договора аренды земельного участка является незаконным.

Доводы представителя КУИ КГО о том, что на земельном участке ответчик не ведет строительство, а также - ответчик не получил разрешение на строительство, суд считает несостоятельными в связи со следующим.

В соответствие с пунктом 4 части 2 статьи 46 ЗК РФ основанием прекращения договора аренды земельного участка, предназначенного для строительства, является его неиспользование в указанных целях в течение трех лет, если более длительный срок не установлен федеральным законом или договором аренды земельного участка, за исключением времени, необходимого для освоения земельного участка.

Однако КУИ КГО, уведомив об отказе от договора аренды, не учел, что при выделении земельного участка арендатор являлся собственником объекта незавершенного строительства, приобретенного по договору купли - продажи.

В актах осмотра земельного участка от ДАТА и ДАТА указано, что произведена планировка земельного участка, то есть ведется его освоение. КУИ КГО в досудебном порядке не предлагал Хаблаку А.И. расторгнуть договор аренды, как это предусмотрено п. 4.1.1. договора аренды земельного участка и ст. 619 ГК РФ, которая предусматривает право требовать досрочного расторжения договора аренды только после направления арендатору письменного предупреждения о необходимости исполнения им обязательств в разумный срок.

Как пояснила в суде представитель Хаблаком А.И. - Глазкова Л.П., в ДАТА году в результате обследования земельного участка, было выявлено, что транспортный подъезд к земельному участку существует, строительные работы велись на земельном участке, что подтверждается актом обследования земельного участка от ДАТА, из которого видно, что бывшим собственником земельного участка осуществлялось строительство на земельном участке, имелось соответствующее разрешение на строительство, которое перешло к Хаблаку А.И. вместе с соответствующими документами на земельный участок.

Как следует из положений ч. 1 ст. 2 Земельного кодекса РФ, земельное законодательство состоит из настоящего Кодекса, федеральных законов и принимаемых в соответствии с ними законов субъектов Российской Федерации. Нормы земельного права, содержащиеся в других федеральных законах, законах субъектов Российской Федерации, должны соответствовать настоящему Кодексу. Согласно ч. 3 ст. 3 ЗК РФ имущественные отношения по владению, пользованию и распоряжению земельными участками, а также по совершению сделок с ними регулируется гражданским законодательством, если иное не установлено земельным законодательством.

Таким образом, нормы Земельного кодекса РФ являются специальными по отношению к нормам других федеральных законов, законов субъектов РФ, содержащих нормы земельного права.

В силу положений ст. 36 ЗК РФ граждане, имеющие в собственности здания, строения, сооружения, расположенные на земельных участках, находящихся в государственной или муниципальной собственности, приобретают права на эти земельные участки в соответствии с настоящим Кодексом.

В силу положений ст. ст. 35, 36 ЗК Российской Федерации не допускается необоснованный отказ в предоставлении земельного участка в аренду для целей строительства или в продлении договора аренды в случае, если строительство не завершено в течение первоначального срока аренды земельного участка.

Согласно п. 19 ст. 51 Градостроительного Кодекса РФ разрешение на строительство жилого дома выдается сроком на десять лет.

Положениями ст. 42 ЗК РФ предусмотрена обязанность лиц, которым предоставлен земельный участок, своевременно приступить к его использованию в случае, если срок освоения земельного участка предусмотрен договором.

Договором аренды от ДАТА не предусмотрен срок освоения земельного участка. Кроме того, в постановлении главы Кыштымского городского округа от ДАТА НОМЕР не указан срок, в течение которого арендатор обязан оформить разрешение на строительство жилого дома.

Исходя из изложенного, суд считает не подлежащим удовлетворению встречный иск КУИ КГО о расторжении договора аренды земельного участка.

Также суд считает не подлежащим удовлетворению иск КУИ КГО о прекращении права собственности Хаблаком А.И. на объект незавершенного строительства, поскольку, ссылаясь в обоснование иска на ст. 235 ГК РФ, КУИ КГО не представлено доказательств гибели или уничтожения имущества, кроме того, КУИ КГО не представил доказательств, свидетельствующих о его воле возвести объект недвижимости на спорном земельном участке, а также о выделении данного земельного участка под строительство иным лицам.

Таким образом, суд отказывает КУИ КГО в удовлетворении встречных исковых требований к Хаблаку А.И. в полном объеме.

Установлено, что постановлением главы Кыштымского городского округа от ДАТА НОМЕР Хаблаку А.И. предоставлен в аренду на срок до ДАТА земельный участок из земель населенных пунктов с кадастровым номером НОМЕР, расположенный в АДРЕС, площадью 1000 кв.м., под строительство индивидуального жилого дома, В соответствие с указанным постановлением был заключен договор аренды от ДАТА. Договор аренды зарегистрирован в Управлении Федеральной регистрационной службе по Челябинской области ДАТА.

Согласно п.1.1. договора аренды земельный участок предоставляется под строительство индивидуального жилого дома. В соответствие с п. 2.1. договора аренды, если арендатор продолжает пользоваться земельным участком после истечения срока договора при отсутствии возражений арендодателя, договор считается возобновленным на неопределенный срок. При этом каждая из сторон договора может в любое время отказаться от договора, предупредив другую сторону за один месяц. В силу п. 4.3.3. договора арендатор имеет право по истечении срока действия договора в преимущественном порядке перед другими лицами заключить договор аренды на новый срок на согласованных сторонами условиях по письменному заявлению, направленному арендодателю не позднее, чем за два месяца до истечения срока действия договора.

В силу положений ст. ст. 610, 621 ГК РФ если арендатор продолжает пользоваться имуществом после истечения срока договора при отсутствии возражений со стороны арендодателя, договор считается возобновленным на тех же условиях на неопределенный срок.

Учитывая то обстоятельство, что, как установлено в судебном заседании, ни одна из сторон договора аренды не заявила о его расторжении до окончания срока его действия, то есть до ДАТА, иные основания для его расторжения отсутствуют, договор аренды считается продленным на неопределенный срок.

Таким образом, решения комиссии по землепользованию и застройке от ДАТА, от ДАТА приняты с нарушением действующего законодательства, кроме того, продление договора аренды земельного участка не входит в полномочия данной комиссии и является полномочием администрации Кыштымского городского округа, выписка из протокола подписана заместителем председателя комиссии, что не предусмотрено положением о комиссии по землепользованию и застройке.

Суд соглашается с доводами истца о том, что в данном случае имеет место бездействие со стороны администрации КГО, выразившееся в следующем.

В силу положений ч. 1 ст. 28 ЗК РФ земельные участки из земель, находящихся в государственной или муниципальной собственности, предоставляются гражданам и юридическим лицам в собственность или аренду. Согласно ст. 29 ЗК РФ предоставление гражданам и юридическим лицам земельных участков из земель, находящихся в государственной или муниципальной собственности, осуществляется на основании решения органов местного самоуправления, обладающих правом предоставления соответствующих земельных участков в пределах их компетенции в соответствие со ст. ст. 9, 10, 11 ЗК.

В соответствии с п. 72 ст. 36 Устава Кыштымского городского округа администрация Кыштымского городского округа распоряжается в установленном порядке имуществом, находящимся в муниципальной собственности, включая земельные ресурсы, расположенные на территории городского округа, в пределах полномочий, установленных действующим законодательством и принимаемых в соответствии с ними муниципальными правовыми актами.

Установлено, что Хаблаку А.И. не вручалась копия решения комиссии по землепользованию и застройке КГО от ДАТА; ДАТА Сальков А.В., действующий по доверенности в интересах Хаблаком А.И., обращался в администрацию КГО с заявлением о продлении срока аренды на участок, однако данное заявление администрацией КГО по существу не рассматривалось, соответствующий документ по рассмотрению данного заявления отсутствует, на данное заявление ответ главы КГО, на чье имя было адресовано заявление, либо ответ должностного лица, уполномоченного главой КГО, Хаблаку А.И. (его представителю) не направлен, уведомление КУИ КГО НОМЕР об отказе от договора аренды нельзя расценить как ответ на указанное заявление, поскольку уведомление датировано ДАТА, а заявление поступило ДАТА.

Решением КЗиЗ от ДАТА Хаблаку А.И. отказано в предоставлении земельного участка, однако Хаблак А.И. не обращался в администрацию КГО с заявлением о предоставлении земельного участка.

ДАТА Сальков А.В., действующий за Хаблаком А.И., вновь обратился к главе КГО с заявлением (где указал на неполучение ответа на заявление от ДАТА) о продлении срока действия договора аренды и выдаче соответствующего разрешения на строительство жилого дома, однако данное заявление администрацией КГО также по существу не рассматривалось, соответствующий документ по рассмотрению данного заявления отсутствует.

Комиссией по землепользованию и застройке КГО ДАТА принято решение об отказе Салькову А.В., действующему по доверенности за Хаблаком А.И., в продлении земельного участка (площадью 1000 кв.м.), расположенного в АДРЕС, под объект незавершенного строительства, однако Сальков А.В. не обращался от имени Хаблаком А.И. с заявлением о продлении (увеличении площади) земельного участка.

Суду не представлены доказательства, что на день рассмотрения в суде спора по существу, администрацией КГО (органом местного самоуправления, к компетенции которого отнесены вопросы местного значения в области использования и охраны земель) рассмотрены оба заявления и Хаблаку А.И. (его представителю) направлены или вручены ответы, что признается судом незаконным бездействием администрации КГО.

Учитывая все установленные по делу обстоятельства и исследованные доказательства, суд приходит к выводу об удовлетворении иска Хаблаком А.И. и об отказе в удовлетворении встречного иска КУИ КГО.

На основании изложенного и руководствуясь ст. ст. 194 - 199 ГПК РФ, Кыштымский городской суд Челябинской области

решил:

Иск Хаблаком А.И. удовлетворить.

Признать недействительным отказ комитета по управлению имуществом Кыштымского городского округа, оформленный уведомлением от ДАТА НОМЕР, в продлении договора аренды земельного участка.

Признать действующим договор аренды земельного участка от ДАТА НОМЕР, заключенный между муниципальным образованием Кыштымский городской округ в лице комитета по управлению имуществом Кыштымского городского округа и Хаблаком А.И..

Признать незаконными и подлежащими отмене решение комиссии по землепользованию и застройке Кыштымского городского округа, изложенное в протоколе от ДАТА НОМЕР, и решение комиссии по землепользованию и застройке Кыштымского городского округа, отраженное в протоколе от ДАТА НОМЕР.

Признать незаконным бездействие администрации Кыштымского городского округа в части не продления договора аренды от ДАТА НОМЕР земельного участка, расположенного в АДРЕС, под индивидуальное жилищное строительство, и в части не выдачи Хаблаку А.И. разрешения на строительство.

Обязать администрацию Кыштымского городского округа продлить договор аренды от ДАТА НОМЕР земельного участка, расположенного в АДРЕС, площадью 1000 кв.м., и выдать на имя Хаблаком А.И. разрешение на строительство жилого дома на указанном земельном участке.

Встречный иск комитета по управлению имуществом Кыштымского городского округа к Хаблаку А.И. о прекращении права собственности на объект незавершенного строительства, расторжении договора аренды оставить без удовлетворения.

Решение может быть обжаловано в Челябинский областной суд путем подачи апелляционной жалобы через Кыштымский городской суд в течение месяца со дня принятия решения судом в окончательной форме.

Председательствующий (подпись)

Решение не вступило в законную силу.