Дело № 11-62/2011г.

О П Р Е Д Е Л Е Н И Е

Киселевский городской суд Кемеровской области

в составе председательствующего - Жуковой Е.В.,

при секретаре - Чичкиной О.Ю.,

с участием представителя истца - Кустовой Е.И.,

представителя ответчика - Гамовой Н.О.,

рассмотрев в апелляционном порядке в открытом судебном заседании в г.Киселевске Кемеровской области 11 октября 2011 года

гражданское дело по иску Скорбунова Г.В.

к КУМИ г. Киселевска

о признании договора аренды недействительным,

У С Т А Н О В И Л:

Скорбунов Г.В. обратился в суд с иском к ответчику о признании договора аренды недействительным. В обоснование иска указывает, что 05.08.1999г. между ним и Комитетом по земельным ресурсам и землеустройству был заключен договор № краткосрочной аренды земли.

Согласно дополнительным соглашениям на 2007-2009г.г., арендодателем по договору выступает КУМИ города Киселевска.

Договор аренды был заключен с нарушением норм материального права. Так, в п.1.1. указанного договора отсутствует кадастровый номер земельного участка, его кадастровый план, что в свою очередь свидетельствует и об отсутствии предмета договора. В п. 1.2. указанного договора сказано, что размер земельной доли составляет <данные изъяты> кв.м., тогда как площадь помещения составляет <данные изъяты> кв.м. Кроме того, с 20.08.1998г. он является собственником нежилого помещения общей площадью <данные изъяты> кв.м., расположенного по адресу: <адрес> и находящегося в жилом доме.

Истец считает, что поскольку имеет в собственности нежилое помещение в жилом многоквартирном доме по данному адресу, земельный участок также является его собственностью, в связи с чем он не должен платить арендную плату за землю, а должен оплачивать налог за свою долю земельного участка.

В 2007 году им была внесена арендная плата за пользование земельным участком в сумме <данные изъяты> руб., комиссия банку – <данные изъяты> руб., пени – <данные изъяты> руб.; в 2008 году - арендная плата <данные изъяты> руб., <данные изъяты> руб. – комиссия банку, <данные изъяты> руб. – пени; в 2009 году арендная плата составила <данные изъяты> руб., комиссия банку - <данные изъяты> руб.

Просит признать недействительным договор аренды №, заключенный 05.08.1999 г. между ним и КУМИ г.Киселевска, применить последствия недействительности сделок, взыскать с КУМИ г.Киселевска в его пользу сумму арендой платы в размере <данные изъяты> руб., пени в размере <данные изъяты> руб., комиссия банку - <данные изъяты> руб., оплату услуг нотариуса в сумме <данные изъяты> руб., расходы по составлению искового заявления в сумме <данные изъяты> руб., расходы по оплате услуг представителя – <данные изъяты> руб., а также расходы по оплате государственной пошлины в сумме <данные изъяты> руб., а всего <данные изъяты> рублей.

Решением мирового судьи судебного участка №1 г.Киселевска от 04.07.2011г. договор аренды № от 05.08.1999 г., заключенный между КУМИ г.Киселевска и Скорбуновым Г.В., был признан недействительным, с КУМИ г.Киселевска в пользу Скорбунова Г.В. взысканы: <данные изъяты> руб. арендной платы, <данные изъяты> руб. – пени, <данные изъяты> руб. – комиссия банку, а также судебные расходы по оплате услуг представителя в сумме <данные изъяты> руб., расходы по оплате услуг нотариуса – <данные изъяты> руб., расходы по составлению искового заявления <данные изъяты> руб., расходы по оплате государственной пошлины в сумме <данные изъяты> руб., а всего <данные изъяты> руб. <данные изъяты> коп.

Ответчик – КУМИ Киселевского городского округа обжаловал решение мирового судьи апелляционной жалобой от 18.07.2011г., в которой следует, что на основании договора купли-продажи нежилых помещений № от 20.08.1998г. между истцом и КУМИ был заключен краткосрочный договор аренды земли № от 05.08.1999г., согласно п. 3.1 которого арендатор имеет право на возобновление договора по истечении его срока действия (при согласии арендодателя). Согласно п.3 ст.614 ГК РФ, размер арендной платы менялся, согласно ст.621 ГК РФ, ст.22 Земельного кодекса РФ, договор аренды периодически возобновлялся на новый срок, все предложения и изменения к договору оформлялись дополнительными соглашениями. Пролонгирование договора до 2009г. осуществлялось по волеизъявлению арендатора (истца), о чем свидетельствуют заявления от его имени к председателю КУМИ г.Киселевска о продлении договора аренды на 2007-2009г.г.

В соответствии с земельным законодательством РФ на 1999г. размер земельной доли составляет <данные изъяты> кв.м., при исчислении размера земельной доли учитывается не только площадь встраиваемого нежилого помещения, но и доля от общей площади придомовой земельного участка. В свою очередь, нет доказательств обращения истца в КУМИ г.Киселевска с заявлением о внесении изменении в договор аренды № касающихся площади земельного участка, в установленном законом порядке.

Также указывает, что мировой судья не учел факт пропуска истцом срока исковой давности по требованию о применении последствий недействительности ничтожной сделки (ст.181 ГК РФ). Срок исковой давности по требованию о применении последствий недействительности ничтожной сделки составляет три года. Течение срока исковой давности по указанному требованию начинается со дня, когда началось исполнение этой сделки. Данный договор аренды № был заключен 05.08.1999г., следовательно, срок для применения последствий недействительности ничтожной сделки истекает 05.08.2002г.

Также для полного и всестороннего рассмотрения данного дела мировой судья не учел, что на основании ст.168 ГК РФ сделка, не соответствующая требованиям закона или иным нормативно - правовым актам, ничтожна, если закон не устанавливает, что такая сделка оспорима или не предусматривает иных последствий нарушения. Поскольку данная сделка не соответствует требованиям закона, соответственно ее необходимо считать незаключенной, то данный договор может быть признан недействительным, следовательно, не могут быть применены последствия недействительности сделки в виде взыскания с КУМИ г. Киселевска в пользу истца денежных средств.

Распоряжение земельными участками КУМИ г. Киселевска осуществляется в силу закона, а именно п.10 ст.3 Федерального закона №137-ФЗ от 25.10.2001г. «О введении в действие Земельного Кодекса РФ», распоряжение земельными участками, государственная собственность на которые не разграничена, осуществляется органами местного самоуправления.

КУМИ г.Киселевска считает необоснованными заявленные требования истца о том, что договор аренды от 05.08.1999г. № является ничтожными, по причине отсутствия кадастрового номера земельного участка. Поскольку объектом договора аренды может быть только такой земельный участок (его часть), в отношении которого достигнуто соглашение по всем его характеристики и условиям использования, то в договоре должны быть указаны данные позволяющие определенно установить земельным участок, подлежащий передаче: местоположение, размер.

В договоре аренды от 05.08.1999г. № указаны данные, позволяющие определить предмет договора, а именно размер и местоположение, иные данные содержатся в технических паспортах домовладений и разногласий по предмету при заключении указанного договора не возникало. В силу п.7 ст.1 ЗК РФ установлен принцип платности использования земли, согласно которому любое использование земли осуществляется за плату, за исключением случаев установленных федеральными законами и законами субъектов РФ.

Согласно пункту 1 статьи 65 ЗК РФ использование земли в РФ является платным. Формами платы за использование земли являются земельный налог и арендная плата.

Перечисленные истцом арендные платежи не превышают размер арендой платы земельных участков, находящихся в государственной или муниципальной собственности и поэтому на стороне КУМИ г.Киселевска не возникло неосновательное обогащение. Перечисляя спорные денежные средства, истец произвел оплату за фактическое пользование земельным участком, необходимым для использования принадлежащего ему нежилого помещения.

В соответствии с ч.2 ст.16 Федерального закона «О введении в действие Жилищного кодекса Российской Федерации», земельный участок, на котором расположен многоквартирный дом, переходит бесплатно в общую долевую собственность собственников помещенийв многоквартирном доме, если он сформирован до введения в действие Жилищного кодекса РФ и в отношении его проведен государственный кадастровой учет.

Согласно ч.3 ст.16 указанного Закона, если земельный участок, расположенный под многоквартирным домом, не сформирован до введения в действие ЖК РФ, то на основании решения общего собрания собственников помещений в многоквартирном доме любое уполномоченное этим собранием лицо вправе обратиться в органы государственной власти или органы местного самоуправления с заявлением о формировании земельного участка.

Ст.16 ФЗ «О введении в действие ЖК РФ», определяя условия перехода земельного участка в общую долевую собственность, вместе с тем не определяет порядок такого перехода и не устанавливает автоматический переход земельного участка, на котором расположен многоквартирный дом, в общую долевую собственность собственникам помещений этого дома.

В соответствии с п.2 ст.36 Земельного кодекса РФ, земельные участки, на которых находятся сооружения, входящие в состав общего имущества многоквартирного дома, жилые здания и иные строения, предоставляются в качестве общего имущества в общую долевую собственность домовладельцев в порядке и на условиях, которые устанавливаются жилищным законодательством.

Данная норма Земельного кодекса РФ подлежит системному толкованию совместно с абзацем 2 п.1.ст.2 названного Кодекса о соответствии с нормами земельного права, содержащихся в других федеральных законах, Земельному Кодексу РФ. Следовательно, порядок предоставления земельных участков под многоквартирными домами в общую долевую собственность собственников квартир должен соответствовать общему порядку предоставления земельных участков в общую долевую собственность лиц - собственников недвижимого имущества, расположенного на этом земельном участке.

Такой порядок установлен в пп. 5 и 6 ст.36 ЗК РФ, в силу которых граждане и юридические лица совместно обращаются в исполнительный орган государственной власти или орган местного самоуправления с заявлением о приобретении прав на земельный участок с приложением кадастровой карты. Исполнительный орган государственной власти или орган местного самоуправления обязан в месячный срок со дня поступления заявления принять решение о предоставлении земельного участка в собственность. Таким образом, право общей долевой собственности не может возникнуть автоматически без соблюдения заявительного порядка со стороны обладателя соответствующего права. Собственники квартир в многоквартирном доме, расположенном по адресу: <адрес> ни в администрацию Киселевского городского округа, ни в КУМИ г. Киселевска с заявлением о формировании земельного участка не обращались в связи с чем не принимался и соответствующий ненормативный акт о предоставлении земельного участка в общую долевую собственность.

Просит решение мирового судьи судебного участка № г.Киселевска Кемеровской области от 04.07.2011г. отменить и вынести новое решение об отказе в удовлетворении заявленных исковых требований.

Истцом Скорбуновым Г.В. на апелляционную жалобу ответчика 01.08.2011г. были принесены письменные возражения, в которых он указал на то, что суд полно и всесторонне исследовал материалы дела и вынес законное и обоснованное решение. В соответствии с п.2 ст.36 ЗК РФ, в существующей застройке земельные участки, на которых находятся сооружения, входящие в состав общего имущества многоквартирного дома, жилые здания и строения, предоставляются в качестве общего имущества в общую долевую собственность домовладельцев в порядке и на условиях, которые установлены жилищным законодательством. Кроме того в материалах дела имеются кадастровый паспорт спорного земельного участка и из него явственно следует, что земельный участок находится в долевой собственности граждан, соразмерно принадлежащий им площади помещений. Все доводы апелляционной жалобы являлись предметом рассмотрения в суде первой инстанции и им дана надлежащая правовая оценка. Считает, что суд полно и всесторонне исследовал и материалы дела, правильно применил нормы материального и процессуального права, выводы суда первой инстанции, изложенные в решении суда, соответствуют обстоятельствам дела, в результате чего вынесено законное и обоснованное решение. Просит решение мирового судьи от 04.07.2011г. оставить без изменения, апелляционную жалобу ответчика – без удовлетворения.

Истец Скорбунов Г.В. в судебное заседание не явился, о времени и месте его проведения извещен надлежащим образом, согласно заявлению от 13.09.2011г., просил о рассмотрении дела в его отсутствие, с участием его представителя Кустовой Е.И.

Представитель истца Скорбунова Г.В. - Кустова Е.И., действующая на основании доверенности, в судебном заседании исковые требования и доводы, изложенные в иске, а также возражения, принесенные на апелляционную жалобу ответчика, поддержала в полном объеме. Просила решение мирового судьи от 04.07.2011г. оставить без изменения, апелляционную жалобу ответчика без удовлетворения. При этом пояснила, что 26.05.2009 г. Скорбунов Г.В. внес последний платеж по арендной плате, в связи с обращением в Прокуратуру города Киселевска с заявлением о проверке законности действий КУМИ Киселевского городского округа по взиманию арендной платы с собственников нежилых помещений в жилых домах. Согласно ответу прокуратуры, взимание арендной платы было признано незаконным, в связи с чем истец перестал вносить арендные платежи. 03.12.2010г. мировому судье судебного участка № г. Киселевска Кемеровской области ими был предъявлен настоящий иск за период с декабря 2007 года, так как первый платеж был произведен 26.12.2007 г. и поскольку договор аренды № ежегодно пролонгировался, считает, что срок исковой давности истцом не пропущен.

Представитель ответчика - КУМИ Киселевского городского округа Гамова Н.О., действующая на основании доверенности, в судебном заседании поддержала доводы своей апелляционной жалобы в полном объеме и дополнительно пояснила, что истцом пропущен срок исковой давности по требованию о применении последствий недействительности ничтожной сделки. Срок исковой давности составляет три года и его течение начинается со дня, когда началось исполнение этой сделки. Данный договор аренды № был заключен 05.08.1999г. следовательно, срок для применения последствий недействительности ничтожной сделки истекает 05.08.2002 г, в связи с чем просит отменить решение мирового судьи судебного участка № от 04.07.2011г. и вынести новое решение.

Суд, выслушав представителя истца, представителя ответчика, исследовав письменные материалы дела, а также доводы апелляционной жалобы и принесенных возражений, находит решение мирового судьи судебного участка № от 04.07.2011 г. законным, обоснованным и не подлежащим отмене или изменению, а доводы апелляционной жалобы не обоснованными и не подлежащими удовлетворению по следующим основаниям.

Согласно ч. 1 ст. 36 ЗК РФ, граждане и юридические лица, имеющие в собственности, безвозмездном пользовании, хозяйственном ведении или оперативном управлении здания, строения, сооружения, расположенные на земельных участках, находящихся в государственной или муниципальной собственности, приобретают права на эти земельные участки в соответствии с настоящим Кодексом. Если иное не установлено федеральными законами, исключительное право на приватизацию земельных участков или приобретение права аренды земельных участков имеют граждане и юридические лица - собственники зданий, строений, сооружений. Указанное право осуществляется гражданами и юридическими лицами в порядке и на условиях, которые установлены настоящим Кодексом, федеральными законами.

Согласно ч.2 ст.36 ЗК РФ, в существующей застройке земельные участки, на которых находятся сооружения, входящие в состав общего имущества многоквартирного дома, жилые здания и иные строения, предоставляются в качестве общего имущества в общую долевую собственность домовладельцев в порядке и на условиях, которые установлены жилищным законодательством.

На основании положений п.1 ст.36 ЖК РФ, собственникам помещений в многоквартирном доме принадлежит на праве общей долевой собственности общее имущество в многоквартирном доме, в том числе и земельный участок, на котором расположен данный дом, с элементами озеленения и благоустройства.

Согласно п.3, п.4 ст.16 Федерального закона «О введении в действие Жилищного кодекса РФ» №189-ФЗ от 29.12.2004 г., в случае, если земельный участок, на котором расположены многоквартирный дом и иные входящие в состав такого дома объекты недвижимого имущества, не сформирован до введения в действие Жилищного кодекса Российской Федерации, на основании решения общего собрания собственников помещений в многоквартирном доме любое уполномоченное указанным собранием лицо вправе обратиться в органы государственной власти или органы местного самоуправления с заявлением о формировании земельного участка, на котором расположен многоквартирный дом. Формирование земельного участка, на котором расположен многоквартирный дом, осуществляется органами государственной власти или органами местного самоуправления.

Из положений п.5 ст.16 Федерального закона «О введении в действие Жилищного кодекса РФ» №189-ФЗ от 29.12.2004 г. следует, что с момента формирования земельного участка и проведения его государственного кадастрового учета земельный участок, на котором расположены многоквартирный дом и иные входящие в состав такого дома объекты недвижимого имущества, переходит бесплатно в общую долевую собственность собственников помещений в многоквартирном доме.

Согласно ст. 608 ГК РФ, право сдачи имущества в аренду принадлежит его собственнику. Арендодателями могут быть также лица, управомоченные законом или собственником сдавать имущество в аренду.

Из кадастрового паспорта земельного участка, выданного 20.06.2011 г. ФГУ «Земельная палата» по Кемеровской области следует, что земельный участок площадью <данные изъяты> кв.м. с кадастровым №, расположенный по адресу: <адрес> сформирован и поставлен на государственный кадастровый учет 11.11.2005 г., после введения в действия ЖК РФ. Правообладателями земельного участка являются собственники помещений многоквартирного дома, с долями в праве пропорционально размеру общей площади помещения.

Таким образом, в данном случае подлежит применению п.5 ст.16 Федерального закона «О введении в действие Жилищного кодекса РФ», в соответствии с которым земельный участок переходит в собственность собственников помещений в многоквартирном доме с момента проведения его государственного кадастрового учета.

На основании ст.432 ГК РФ, договор считается заключенным, если между сторонами, в требуемой в подлежащих случаях форме, достигнуто соглашение по всем существенным условиям договора. Существенными являются условия о предмете договора, условия, которые названы в законе или иных правовых актах как существенные или необходимые для договоров данного вида, а также все те условия, относительно которых по заявлению одной из сторон должно быть достигнуто соглашение.

Согласно положений ч.3 ст.607 ГК РФ, в договоре аренды должны быть указаны данные, позволяющие определенно установить имущество, подлежащее передаче арендатору в качестве объекта аренды. При отсутствии этих данных в договоре условие об объекте, подлежащем передаче в аренду, считается не согласованным сторонами, а соответствующий договор не считается заключенным.

Из анализа ст.ст.609-614 ГК РФ следует, что существенными условиями договора аренду земельного участка также являются его предмет, срок договора, его государственная регистрация.

В материалах дела имеется договор краткосрочной аренды земель № от 05.08.1999 г., предметом которого является доля земельного участка, расположенного в г.Киселевске по <адрес> размер которой составляет <данные изъяты> кв.м. Указание доли земельного участка в таком виде не дает возможность достоверно установить границы его площади.

Также из содержания договора краткосрочной аренды земель № от 05.08.1999 г., дополнительных соглашений к указанному договору от 16.01.2007 г., б/н и даты, от 12.02.2009г. отсутствует указание на предмет договора, не указан кадастровый номер земельного участка, передаваемого в аренду, указаны только данные о площади земельного участка и его адресный ориентир.

Из договора купли-продажи квартиры от 20.08.1998г. усматривается, что площадь квартиры, приобретаемой истцом, составляет <данные изъяты> кв.м.

Распоряжением Администрации города Киселевска от 18.02.1999г. № «О переводе жилого фонда в нежилой», разрешен в порядке исключения перевод жилого фонда в нежилой по адресу: <адрес>, общей площадью <данные изъяты> кв.м., для открытия магазина.

Площадь же земельного участка, предоставляемого в аренду согласно договора краткосрочной аренды земель № от 05.08.1999г. и дополнительного соглашения к договору аренды от 16.01.2007 г. составляет <данные изъяты> кв.м., а, согласно дополнительным соглашениям к договору аренды без номера и даты и от 12.02.2009 г. – <данные изъяты> кв.м. Таким образом, указанная в договоре краткосрочной аренды земель № от 05.08.1999 г. площадь не соответствует площади нежилого помещения, принадлежащего истцу.

Также судом установлено, что право собственности ответчика на земельный участок, расположенный по <адрес>, и передаваемый в аренду истцу, на момент заключения договора аренды не было зарегистрировано надлежащим образом и в установленном законом порядке.

Согласно п.1 ст.167, 168 ГК РФ, недействительная сделка не влечет юридических последствий, за исключением тех, которые связаны с ее недействительностью, и недействительна с момента ее совершения. Сделка, не соответствующая требованиям закона или иных правовых актов, ничтожна, если закон не устанавливает, что такая сделка оспорима, или не предусматривает иных последствий нарушения.

Следовательно, поскольку в договоре краткосрочной аренды земель № от 05.08.1999 г. не соблюдено обязательное требование закона о предмете договора аренды, данная сделка является ничтожной.

Суд не принимает во внимание доводы представителя ответчика о пропуске истцом срока исковой давности по требованию о применении последствий недействительности ничтожной сделки, поскольку, как это следует из дополнительных соглашений к указанному договору аренды, договор краткосрочной аренды земель № от 05.08.1999 г. неоднократно пролонгировался, при этом, как это следует из содержания дополнительных соглашений, отношения между сторонами договора ежегодно возобновлялись.

Так, согласно п.1 дополнительного соглашения от 12.02.2009 г., договор аренды на землю № от 05.08.1999 г. возобновляется на период с 01.01.2009 г. по 30.12.2009 г.

В соответствии с условиями п.3 дополнительного соглашения, условия п.2 настоящего дополнительного соглашения (размер и сроки внесения арендной платы) распространяются на отношения, возникшие с 01.01.2009 г., и прекращают своё действия в срок, предусмотренный договором и дополнительными соглашениями к нему.

Таким образом, поскольку действие договора аренды ежегодно возобновлялось по соглашению сторон, соответственно, исполнение данной сделки также начиналось ежегодно, на согласованных сторонами условиях, которые могли меняться, в том числе по размеру арендной платы. Соответственно, принимая во внимание, что договор краткосрочной аренды земель № от 05.08.1999 г. последний раз был возобновлен по соглашению сторон на период с 01.01.2009 г. по 30.12.2009 г., срок исковой давности истцом не пропущен, поскольку истекает лишь 01.01.2012 г.

Таким образом, исследовав всю совокупность доказательств по делу, суд считает, что решение мировым судьей постановлено в соответствии с требованиями норм материального и процессуального права, фактические обстоятельства дела установлены, верно, в пределах заявленных исковых требований, и им дана объективная оценка.

Положениями ч.2 ст. 167 ГК РФ предусмотрена обязанность каждой из сторон возвратить другой все полученное по сделке, при ее недействительности.

В связи с чем, мировым судьей обоснованно были взысканы с ответчика все понесенные истцом расходы по арендной плате за земельный участок в сумме <данные изъяты> руб. (за период с 26.12.2007 г. по 26.05.2009 г.), пени в размере <данные изъяты> руб., по оплате банковской комиссии в сумме <данные изъяты> руб.

В соответствии со ст.98 ГПК РФ, стороне, в пользу которой состоялось решение суда, суд присуждает возместить с другой стороны все понесенные по делу судебные расходы.

Таким образом, мировым судьей обоснованно были взысканы с ответчика и судебные расходы, понесенные истцом Скорбуновым Г.В. при рассмотрении настоящего дела, которые сложились из: расходов по оплате услуг нотариуса в сумме <данные изъяты> руб. по оформлению нотариальной доверенности представителя, расходов по составлению искового заявления в сумме <данные изъяты> руб., расходов по оплате услуг представителя – частично в сумме <данные изъяты> руб., а также расходов по оплате государственной пошлины в сумме <данные изъяты> руб.

С учетом изложенного, суд апелляционной инстанции считает, что решение мирового судьи судебного участка № г.Киселевска от 04.07.2011г. по иску Скорбунова Г.В. к КУМИ г. Киселевска о признании договора аренды недействительным, является законным и обоснованным, оснований к его отмене или изменению в судебном заседании установлено не было. Доводы апелляционной жалобы КУМИ Киселевского городского округа суд находит несостоятельными, и не подлежащими удовлетворению.

На основании изложенного, руководствуясь ст.ст.327-329 ГПК РФ, суд

О П Р Е Д Е Л И Л:

Решение мирового судьи судебного участка <данные изъяты> г.Киселевска Кемеровской области от 04.07.2011 г. по иску по иску Скорбунова Г.В. к КУМИ г. Киселевска о признании договора аренды недействительным - оставить без изменения, апелляционную жалобу ответчика – без удовлетворения.

Настоящее определение вступает в законную силу со дня его принятия.

Судья Жукова Е.В.