Р Е Ш Е Н И Е
Именем Российской Федерации
17 мая 2010 года Кировский районный суд г. Томска в составе:
председательствующего судьи Ждановой Г.Ю.
при секретаре Ерыгиной И.Г.
рассмотрев в открытом судебном заседании в г. Томске гражданское дело по иску ФИО2 к /_______/ о признании предварительного договора купли-продажи недействительной сделкой, применении последствий недействительности ничтожной сделки,
УСТАНОВИЛ:
ФИО2 обратился с иском к ФИО3 ФИО3 /_______/ о признании предварительного договора купли-продажи квартиры недействительным и применении последствий недействительности ничтожной сделки - возложении обязанности на ответчика вернуть истцу полученную по сделке сумму в размере 923400 руб..
Свои требования мотивировал следующими обстоятельствами.
Между истцом и ответчиком заключен предварительный договор от /_______/ года /_______/ к/т купли-продажи квартиры строительный номер /_______/ в доме по /_______/ /_______/. По данному договору истец оплатил стоимость квартиры, составляющую 923 400 рублей. Считает данный договор недействительным по основаниям п.2 ст. 170 ГК РФ, поскольку договор является притворной сделкой, прикрывающим договор о долевом строительстве, на том основании, что по данному договору ответчик получил от истца денежные средства для строительства многоквартирного дома.
В судебном заседании истец исковые требования поддержал по изложенным в иске основаниям. Указал, что он при заключении договора разговаривал с представителем ФИО3 ФИО3 /_______/, ему пояснили, что строительство дома будет вести данная организация, у данной организации есть налоговые льготы и поэтому квадратный метр в результате будет стоить дешевле, чем у других организаций. Объяснили, что основной договор купли-продажи будет заключен после окончания строительства дома, предъявления его застройщику, введения дома в эксплуатацию и оформления в собственность данной квартиры продавцом, и установили срок оформления основного договора купли-продажи –не позднее /_______/ года. Истца устроила небольшая стоимость квартиры, ее расположение и планировка, устраивали сроки окончания строительства. В связи с чем стороны заключили предварительный договор купли-продажи, дополнительное соглашение к нему и после этого он в тот же день оплатил в кассу ФИО3 /_______/ /_______/ стоимость квартиры. В настоящее время строительство дома не начато, вырыт только котлован, в связи с чем он желает вернуть свои деньги, однако не через расторжение договора, а только в качестве последствия недействительности ничтожной сделки.
Представитель истца ФИО5, действующий на основании доверенности от /_______/ года сроком на три года, исковые требования поддержал по указанному основанию - в связи с заключением притворной сделки. Пояснил, что данный предварительный договор является ничтожным, поскольку ответчик получил с истца денежные средства в оплату стоимости будущей квартиры, а денежные средства граждан можно привлекать для строительства многоквартирных домов только при оформлении договора участия в долевом строительстве (поскольку ответчик не является в том числе и исключением, указанным в законе – ЖСК и пр.). Однако учитывая, что ответчик является подрядчиком, а не застройщиком данного дома, заключенный сторонами договор нельзя рассматривать и как договор участия в долевом строительстве, поскольку он является ничтожным и в связи с несоответствием его требованиям закона. В связи с чем считал договор ничтожным по двум основаниям, просил применить последствия недействительности ничтожной сделки- обязать ответчика возвратить денежные средства истцу.
Представитель ответчика –ФИО6, действующая на основании доверенности от /_______/ года сроком до /_______/ года, иск не признала. Пояснила, что между ФИО3 /_______/ и истцом заключен предварительный договор купли-продажи квартиры. ФИО3 /_______/ является генподрядчиком по строительству данного жилого комплекса, застройщик – ФИО3 «/_______/». Согласно заключенному договору между этими двумя юридическими лицами, ФИО3 /_______/ /_______/ за строительство получит в собственность некоторое количество квартир. Поскольку квартиры как объект гражданского оборота еще не созданы, ФИО3 /_______/ заключает с желающими в будущем приобрести эти квартиры гражданами предварительные договоры купли-продажи. На одну из таких квартир и был заключен предварительный договор с истцом. Денежные средства получены от истца не для вложения их в строительство, а в качестве обеспечения обязательств. В настоящее время, действительно, из-за кризиса и проблем с документами, строительство данного дома не начато, вырыт только котлован. Согласны расторгнуть с истцом договор, возвратить денежные средства несколькими частями, но истец не соглашается. Просила отказать в удовлетворении иска.
Суд, выслушав участников процесса, изучив материалы дела, считает исковые требования не подлежащими удовлетворению.
Согласно ст. 429 ГК РФ, по предварительному договору стороны обязуются заключить в будущем договор о передаче имущества, выполнении работ или оказании услуг (основной договор) на условиях, предусмотренных предварительным договором. Предварительный договор заключается в форме, установленной для основного договора, а если форма основного договора не установлена, то в письменной форме. Несоблюдение правил о форме предварительного договора влечет его ничтожность. Предварительный договор должен содержать условия, позволяющие установить предмет, а также другие существенные условия основного договора. В предварительном договоре указывается срок, в который стороны обязуются заключить основной договор.
Как установлено в судебном заседании, истец ФИО2 и ответчик ФИО3 /_______/ заключили предварительный договор купли-продажи квартиры /_______/ к/т от /_______/ года с дополнительным соглашением от /_______/ года, согласно которому договорились в будущем заключить договор купли-продажи малогабаритной однокомнатной квартиры строительный номер /_______/ на 14 этаже в доме по /_______/ дом /_______/ /_______/ в срок не позднее /_______/ при условии оплаты стоимости квартиры покупателем, которая на /_______/ года составляла 923400 рублей.
В судебном заседании стороной истца заявлено о ничтожности данного договора по двум основаниям.
Первое основание – притворность сделки заключенной с целью прикрыть иную сделку - договор участия в долевом строительстве.
Согласно ст. 166 ГК РФ, сделка недействительна по основаниям, установленным настоящим Кодексом, в силу признания ее таковой судом (оспоримая сделка) либо независимо от такого признания (ничтожная сделка).
В силу ч.2 ст. 170 ГК РФ, притворная сделка, то есть сделка, которая совершена с целью прикрыть другую сделку, ничтожна. К сделке, которую стороны действительно имели в виду, с учетом существа сделки, применяются относящиеся к ней правила.
Согласно ФЗ от 30.12.2004 № 214-ФЗ «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты РФ» настоящий федеральный закон регулирует отношения связанные с привлечением денежных средств граждан и юридических лиц для долевого строительства многоквартирных домов и или иных объектов недвижимости на основании договора участия в долевом строительстве.
Как следует из договора от /_______/ года стороны договорились о заключении в будущем договора купли-продажи квартиры. Заключен данный договор в соответствии со ст. 429 ГК РФ. Стороны согласовали все существенные условия договора купли-продажи, который были намерены заключить в будущем, в том числе предмет договора, стоимость квартиры, сроки и порядок оплаты, передачи права собственности, срок заключения основного договора. Договор заключен сторонами в письменной форме.
Суд не нашел оснований сделать вывод о том, что данная сделка являлась притворной.
В соответствии с п. 2 ст. 170 ГК РФ притворной является сделка, совершенная с целью прикрыть другую сделку. При совершении притворной сделки у сторон отсутствует намерение по ее исполнению, действия сторон притворной сделки направлены на создание правовых последствий прикрываемой сделки. В случае совершения притворной сделки воля сторон направлена на установление между сторонами сделки гражданско-правовых отношений, но иных по сравнению с выраженными в волеизъявлении сторон.
В силу ст. 56 ГПК РФ, доказывая притворный характер совершенной сделки истец обязан был подтвердить, что воля сторон была направлена не на возникновение правовых последствий, вытекающих из формально заключенной сделки (предварительного договора купли-продажи), а именно на совершение прикрываемой сделки (договора участия в долевом строительстве).
Однако в судебном заседании не получил подтверждения данный факт. Из пояснений самого истца следовало, что он собирался в будущем заключить с ответчиком договор купли-продажи квартиры и в момент заключения договора оплатил стоимость квартиры, что свидетельствует о направленности его воли на совершение сделки купли-продажи, целью которой для него являлся переход к нему права собственности на однокомнатную квартиру. Доказательств, что ответчик не имел намерений по исполнению данной сделки не представлено. Из пояснений представителя ответчика следует, что в оплату за строительство дома ответчик, являющийся генподрядчиком, получает часть квартир, на которые оформляет свое право собственности, после чего заключает основные договора купли-продажи на эти квартиры. Тот факт, что ответчиком заключен с истцом предварительный договор купли-продажи, согласованы существенные условия договора купли-продажи, приняты от покупателя денежные средства в качестве авансового платежа и обеспечения обязательств, свидетельствует о направленности воли ответчика на создание правовых последствий договора купли-продажи, т.е. получение денежных средств за отчуждаемую собственность. При этом необходимо учитывать, что ничтожная сделка недействительна с момента ее совершения и не может иметь законных правовых последствий. В данном же случае, если бы дом был построен своевременно и у ФИО3 /_______/ возникло право собственности на указанную квартиру, ничто не препятствовало сторонам заключить основной договор купли-продажи данной квартиры, полностью исполнить свои обязательства и достигнуть цели – перехода права собственности на квартиру от продавца к покупателю и получение продавцом денежных средств за отчуждаемую собственность. Доводы представителя истца о том, что с момента получения денег от гражданина данный договор автоматически стал регулироваться ФЗ «Об участии в долевом строительстве..», основаны на неверном толковании норм указанного федерального закона.
На основании изложенного, суд приходит к выводу, что доводы стороны истца о том, что данный предварительный договор являлся притворной сделкой, прикрывающей иную, а именно договор об участии в долевом строительстве, и потому ничтожен, не доказаны.
Вторым основанием для признания предварительного договора купли-продажи от /_______/ года, истец указал несоответствие данного договора требованиям ФЗ от 30 декабря 2004 года N 214-ФЗ "Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации", поскольку ответчик не являлся застройщиком и не имел разрешения на строительство, что является обязательным условием для заключения договора об участии в долевом строительстве.
На основании ст. 168 ГК РФ, сделка, не соответствующая требованиям закона или иных правовых актов, ничтожна, если закон не устанавливает, что такая сделка оспорима, или не предусматривает иных последствий нарушения. Требование о применении последствий недействительности ничтожной сделки может быть предъявлено любым заинтересованным лицом. Суд вправе применить такие последствия по собственной инициативе.
При недействительности сделки, каждая из сторон обязана возвратить другой все полученное по сделке, а в случае невозможности возвратить полученное в натуре (в том числе тогда, когда полученное выражается в пользовании имуществом, выполненной работе или предоставленной услуге) возместить его стоимость в деньгах - если иные последствия недействительности сделки не предусмотрены законом.
В соответствии с пунктом 1 статьи 4 Федерального закона "Об участии в долевом строительстве…» одна сторона (застройщик) обязуется в предусмотренный договором срок своими силами и (или) с привлечением других лиц построить (создать) многоквартирный дом и (или) иной объект недвижимости и после получения разрешения на ввод в эксплуатацию этих объектов передать соответствующий объект долевого строительства участнику долевого строительства, а другая сторона (участник долевого строительства) обязуется уплатить обусловленную договором цену и принять объект долевого строительства при наличии разрешения на ввод в эксплуатацию многоквартирного дома и (или) иного объекта.
При этом согласно ст.2 указанного ФЗ, застройщиком является юридическое лицо независимо от его организационно-правовой формы, имеющее в собственности или на праве аренды земельный участок и привлекающее денежные средства участников долевого строительства в соответствии с настоящим Федеральным законом для строительства (создания) на этом земельном участке многоквартирных домов и (или) иных объектов недвижимости, за исключением объектов производственного назначения, на основании полученного разрешения на строительство.
Таким образом, в силу ФЗ № 214-ФЗ, генеральный подрядчик, выполняющий комплекс строительных работ не вправе заключать договоры участия в долевом строительстве, а в данном случае ФИО3 ФИО3 /_______/, согласно договору от /_______/ года с ФИО3 «/_______/», являлось генподрядчиком по строительству жилого комплекса по /_______/. Кроме того, Застройщика в смысле, придаваемом указанным ФЗ, в отношении данного дома на момент заключения договора не имелось, поскольку разрешение на строительство ФИО3 «/_______/» на /_______/ года не получило. Данное обстоятельство признавалось всеми участниками процесса и потому не требует доказательств.
Учитывая, что истцом не доказано, что стороны заключили притворную сделку и настоящей сделкой был договор участия в долевом строительстве, сду приходит к выводу, что несоответствие заключенного сторонами предварительного договора купли-продажи квартиры нормам федерального закона, устанавливающим правила заключения договоров долевого участия, не влекут его ничтожности.
На основании изложенного, суд приходит к выводу, что истцом не доказано ничтожность заключенного сторонами предварительного договора купли-продажи квартиры, в связи с чем оснований для применения последствий недействительности сделки в виде возложения обязанности на ответчика возвратить полученные от истца по данному договору денежные средства также не имеется.
Руководствуясь ст. 194- 198 ГПК РФ,
РЕШИЛ:
В удовлетворении исковых требований ФИО2 к /_______/ /_______/ о признании предварительного договора купли-продажи квартиры /_______/ к/т от /_______/ года недействительной сделкой, применении последствий недействительности ничтожной сделки в виде возложения обязанности на ответчика по возврату денежной суммы в размере 923 400 рублей- отказать.
На решение может быть подана кассационная жалоба в Томский областной суд в течение 10 дней через Кировский районный суд г. Томска.
Судья -подпись- Жданова Г.Ю.