РЕШЕНИЕ
ИМЕНЕМ РОССИЙСКОЙ ФЕДЕРАЦИИ
«22» июля 2010 года Кировский районный суд г. Томска в составе:
председательствующего судьи Н.А.Бондаревой
при секретаре Д.А.Азаркиной
рассмотрев в открытом судебном заседании в г.Томске гражданское дело №2-1687/10 по иску Новикова Валерия Николаевича к обществу с ограниченной ответственностью «Легион», Управлению Федеральной службы судебных приставов РФ по Томской области, Территориальному управлению Федерального агентства по управлению государственным имуществом в Томской области, Гурееву Эдуарду Николаевичу о признании недействительными торгов, договора купли-продажи дома и земельного участка, применении последствий недействительности сделки,
с участием: представителей истца Механошина Д.А., действующего на основании доверенности /_______/ от 19.04.2010г. сроком действия три года, Гуль Л.Н., действующей на основании доверенности от 16.07.2010г. сроком на три года; директора ООО «Легион» Плахова А.И., действующего на основании Устава, собрания Учредителей от 07.05.2007г., приказа №1 от 20.05.2007г.; представителя Территориального управления Федерального агентства по управлению государственным имуществом в Томской области – Орешкиной О.И., действующей на основании доверенности №1 от 11.01.2010г. сроком до 31.12.2010г., представителя Управления Федеральной службы судебных приставов РФ по Томской области Воропай Н.Н., действующей на основании доверенности №84 от 30.03.2010г., ответчика Гуреева Э.Н., представителя Гуреева Э.Н. – Филипченко Е.В., действующей на основании доверенности /_______/ от 17.02.2010г. сроком на три года, представителя третьего лица ОАО «Томскпромстройбанк» Яковенко Ю.В., действующего на основании доверенности №7 от 30.11.2007г. сроком до 30.11.2010г.,
УСТАНОВИЛ:
Новиков В.Н. обратился в суд с иском к ООО «Легион» о признании недействительными результатов торгов. В обоснование заявленных требований указал, что 28.12.2009 было дано объявление о проведении торгов по продаже принадлежащей истцу недвижимости, а именно двухэтажного жилого дома площадью 545,80 кв.м. и земельного участка площадью 1000 кв.м., расположенных по адресу: /_______/. Организация и проведение торгов поручены ООО «Легион». Полагал, что торги организованы с нарушением правил их подготовки, установленных ст.ст.447,448 ГК РФ. В связи с тем, что предметом торгов выступает недвижимое имущество, то объявление, являющееся офертой, в соответствии с требованиями статей 435 и 554 ГК РФ должно содержать условия договора, т.е. данные, позволяющие определенно установить недвижимое имущество, подлежащее передаче покупателю - победителю торгов, в том числе данные, определяющие расположение недвижимости в составе другого недвижимого имущества, обременения и другие обстоятельства. На момент проведения торгов им были поданы заявления о порядке исполнения решения суда с просьбой разъяснить судьбу строений, находящихся на земельном участке и неоцененных как предмет залога. Объявление о проведении торгов таких данных не содержит. По его мнению, должна быть произведена переоценка арестованного имущества, подлежащего реализации. Несмотря на определение суда от 23.12.2009 об отложении исполнительных действий до 11.01.2010, торги были проведены 28.12.2009, арестованное имущество реализовано, чем было нарушено определение суда, а также права и законные интересы истца. Со ссылками на ст.ст.435,447-449,554 ГК РФ, просил признать недействительными результаты торгов по продаже недвижимого имущества.
Определениями суда от 16.02.2010г. к участию в деле в качестве соответчиков привлечены Управление Федеральной службы судебных приставов РФ по Томской области (далее УФССП по ТО), Территориальное управление Федерального агентства по управлению государственным имуществом в Томской области (далее Территориальное управление Росимущества в Томской области), и в качестве третьего лица, не заявляющего самостоятельных требований на предмет спора на стороне ответчика, Гуреев Э.Н.
Решение Кировского районного суда г.Томска от 19.01.2010г., которым иск Новикова В.Н. был удовлетворен, отменено определением судебной коллегии по гражданским делам Томского областного суда от 28.05.2010г., дело направлено в тот же суд на новое рассмотрение.
При новом рассмотрении дела определением от 17.06.2010г. в качестве третьего лица, не заявляющего самостоятельных требований на предмет спора на стороне ответчика, привлечено ОАО «Томский акционерный инвестиционно-коммерческий промышленно-строительный банк» (ОАО «Томскпромстройбанк»). В качестве ответчика привлечен Гуреев Э.Н.
В судебное заседание истец Новиков В.Н. не явился, представил заявление о рассмотрении дела в его отсутствие с участием представителей.
Представитель истца Гуль Л.Н. в процессе рассмотрения дела требования уточнила, просила признать недействительными торги от 28.12.2009г. по продаже двухэтажного жилого дома по адресу: /_______/ общей площадью 545,80 кв.м. и земельного участка по адресу: /_______/, общей площадью 1000 кв.м., признать недействительным договор купли-продажи /_______/ от 28.12.2009г., заключенный между Территориальным управлением Федерального агентства по управлению государственным имуществом в Томской области и Гуреевым Э.Н., применить последствия недействительности сделки.
В судебном заседании представители истца Гуль Л.Н. и Механошин Д.А. настаивали на удовлетворении заявленных требований, пояснив, что из объявления о проведении торгов невозможно сделать вывод об объекте, подлежащем реализации, его идентифицировать, поскольку подлежащий реализации дом имеет большую площадь, чем указано в объявлении. В объявлении о проведении торгов отсутствовала полная информация о характере продаваемого имущества, а именно о наличии иных объектов, расположенных на земельном участке, которые не подлежали реализации. В результате проведения торгов нарушены права истца на добровольное погашение обеспеченного залогом обязательства. Представитель истца Гуль Л.Н. дополнительно указала, что Новиков В.Н., получив определение об отложении исполнительных действий, 24.12.2009г. самостоятельно передал копии данного определения руководителю УФССП по ТО, а также судебному приставу-исполнителю, в связи с чем считал, что торги не состоятся, так как они проводятся в рамках исполнительного производства. Располагая достаточной суммой для погашения долга, истец не смог погасить ее 11.01.2010г., так как имущество уже было реализовано. Полагала, что торги фактически не проводились. Кроме того, при проведении торгов был нарушен порядок внесения задатка участниками торгов, в связи с чем второй участник торгов принимал в них формальное участие.
Представитель ответчика ООО «Легион» Плахов А.И. в судебном заседании иск не признал, пояснил, что торги по реализации арестованного имущества прошли с соблюдением действующего законодательства, и их проведение не повлекло за собой нарушение прав истца. Решение Кировского районного суда г.Томска от 15.06.2009, в котором четко указаны объекты недвижимости и на которые обращено взыскание, вступило в законную силу и Новиковым В.Н. не обжаловано. Определение Кировского районного суда г. Томска от 23.12.2009 об отложении исполнительных действий не касалось исполнения решения суда в части реализации арестованного имущества, являющегося предметом спора. О наличии определения суда об отложении исполнительных действий от 23.12.2009г. им стало известно после обращения Новикова В.Н. в суд с настоящим иском. Подтвердил, что задатки участниками торгов были внесены в ООО «Легион», о принятии денежных средств им был выдан приходный кассовый ордер. Указанные денежные средства им, Плаховым А.И., были внесены на расчетный счет ООО «Легион». Выписка с расчетного счета ООО «Легион», является документом, подтверждающим внесение заявителями задатка, и необходима только организатору торгов для подведения итогов приема и регистрации заявок. Поскольку задатки заявителями были внесены непосредственно в ООО «Легион», и организатор торгов был осведомлен о выполнении заявителями обязательств по внесению задатка, то оба заявителя были допущены к участию в торгах.
Представитель ответчика Территориальное управление Росимущества в Томской области Орешкина О.И. в судебном заседании иск не признала, указала, что истец не привел ни одного правового основания недействительности торгов и не обосновал, каким образом проведение торгов по реализации указанного имущества нарушает его права и законные интересы, в чем выражается это нарушение. Начальная продажная цена предмета торгов была определена в судебном акте и истцом не оспорена. Покупатель Гуреев Э.Н. не приобрел прав на не являющиеся предметом торгов строения истца, расположенные на земельном участке по /_______/. Ответчикам ТУ Росимущества по ТО и ООО «Легион» не было известно об отложении исполнительных действий. В их адрес определение суда от 23.12.2009 не поступало, в связи с чем ООО «Легион» при проведении торгов обязано было руководствоваться только постановлением судебного пристава-исполнителя от 05.10.2009 /_______/ о передаче арестованного имущества на реализацию. Все документы, поступившие от судебного пристава-исполнителя, не оспорены, являлись действующими, приостановлены не были. Нарушения, допущенные судебным приставом-исполнителем при осуществлении исполнительных действий, не являются основанием для признания судом недействительными торгов, поскольку указанные нарушения не связаны с правилами их проведения. Наличие определения об отложении исполнительных действий не препятствует проведению торгов, т.к. последние не являются исполнительными действиями, а являются мерами принудительного исполнения. Меры по отложению исполнительных действий должник Новиков В.Н. стал предпринимать не после вступления в законную силу решения суда от 15.06.209, а непосредственно перед датой проведения повторных торгов, что говорит о недобросовестности последнего. Истцом не представлено доказательств, подтверждающих, что проведение торгов препятствовало ему добровольно исполнить требования кредитора. В объявлении о проведении торгов предмет оферты определен верно, согласно имеющимся у продавца правоустанавливающим документам. Изготовление Новиковым В.Н. технического паспорта с измененными характеристиками дома, не влияет на законность проведенных торгов, которые проводятся в рамках исполнительного производства и только по представленным документам. Наличие на земельном участке иных строений, не являвшихся предметом торгов, не относятся к обременениям земельного участка, в связи с чем данные о них не были указаны в объявлении.
Представитель ответчика УФССП по ТО Воропай Н.Н. в судебном заседании иск не признала, пояснив, что УФССП по ТО является ненадлежащим ответчиком, поскольку в его полномочия как территориального органа ФССП входит, в том числе организация принудительного исполнения судебных актов судов общей юрисдикции и арбитражных судов. Функции по реализации арестованного во исполнение судебных решений имущества возложены на Федеральное агентство по управлению государственным имуществом, которое имеет право на основании договоров привлекать к реализации арестованного имущества юридических и физических лиц, отобранных на конкурсной основе. Организация и проведение торгов, оформление документов по реализации имущества отнесены к компетенции торгующей организации. Содержание заявления о разъяснении порядка исполнения решения Кировского районного суда г. Томска от 15.06.2009 о судьбе иных строений, находящихся в собственности истца, не имеет отношения к реализации определенной в решении суда недвижимости, из которого следует, что взыскание обращено на двухэтажный жилой дом и земельный участок по вышеуказанному адресу. Судебным приставом-исполнителем на иные объекты арест не накладывался. Полагала, что извещение о проведении торгов является приглашением делать оферту, а не офертой. Торги были проведены в строгом соответствии с требованиями закона. Определение суда от 23.12.2009 об отложении исполнительных действий не являлось препятствием к проведению торгов, поскольку предметом торгов являлось только указанное в судебном решении от 15.06.2009 имущество. Данное определение согласно книге учета поступающих документов, которая ведется в электронном виде, поступило в отдел судебных приставов по Кировскому району из УФССП по ТО только 28.12.2009г., после того, как торги состоялись. В связи с чем 28.12.2009г. были отложены исполнительные действия в части распределения денежных средств, поступивших от реализации арестованного имущества, а также в части передачи недвижимости покупателю для регистрации права собственности. Считала, что отсутствуют нарушения прав должника на добровольное исполнение требований кредитора, т.к. истец не принимал никаких мер для погашения задолженности с момента возбуждения исполнительного производства.
Гуреев Э.Н. в судебном заседании иск не признал. Пояснил, что приобретал на торгах то недвижимое имущество, которое было указано в объявлении о проведении торгов, а также в правоустанавливающих документах, с которыми он был ознакомлен. Задаток вносил непосредственно в ООО «Легион». 28.12.2009г. торги были проведены. Помимо него в торгах принимал учащие еще одни участник. В результате проведения торгов он был признан победителем, с последующем заключением договора купли-продажи. 29.12.2009г. им была перечислена оставшаяся сумма за приобретенное имущество по договору.
Представитель Гуреева Э.Н. - Филипченко Е.В. в судебном заседании возражала против удовлетворения иска, пояснив, что объявление о проведении торгов полностью соответствует требованиям, которые установлены законом. Сами торги также были проведены в соответствии с требованиями закона. Полагала, что доводы истца о проведении торгов в период, когда исполнительные действия были отложены, не является основанием для признания торгов недействительными, поскольку последние находятся за рамками мероприятий, которые проводятся судебным приставом-исполнителем в ходе исполнительного производства. Недобросовестность исполнения Новиковым В.Н. своих имущественных обязанностей перед ОАО «Томскпромстройбанк» доказана вступившем в законную силу решением суда, на основании которого и была проведена реализация его имущества. Данное решение им не обжаловано. Считала, что подача Новиковым В.Н. заявления о разъяснении решения суда от 15.06.2009г., затем искового заявления о признании торгов недействительными, направлены на затягивание момента исполнения решения суда от 15.06.2009г. и на переход собственности на реализованное с торгов имущество к добросовестному приобретателю Гурееву Э.Н.
Представитель ОАО «Томскпромстройбанк» Яковенко Ю.В. считал иск не подлежащим удовлетворению. В своих пояснениях указал доводы, аналогичные доводам ответчиков о законности проведения торгов, об отсутствии нарушений прав должника на добровольное исполнение требований кредитора, а также об отсутствии оснований для признания торгов и заключенного договора недействительными.
Заслушав лиц, участвующих в деле, оценив представленные доказательства, определив в соответствии с ч.5 ст.167 ГПК РФ рассмотреть дело в отсутствие истца Новикова В.Н., суд считает, заявленные исковые требования подлежащими удовлетворению.
В силу ст.4 Федерального закона «Об исполнительном производстве» от 02.10.2007г. № 229-ФЗ исполнительное производство осуществляется, в том числе, на принципах: законности, своевременности совершения исполнительных действий и применения мер принудительного исполнения.
В судебном заседании установлено, подтверждается материалами дела, что решением Кировского районного суда г.Томска от 15.06.2009г. удовлетворен иск ОАО «Томскпромстройбанк» к Новикову В.Н. о взыскании задолженности по кредитному договору, с Новикова В.Н. в пользу ОАО «Томскпромстройбанк» взысканы: сумма основного долга в размере /_______/.; проценты за пользование кредитом за период с 17.03.2009 г. по 04.05.2009 г. в размере /_______/ руб.; неустойка за несвоевременную уплату процентов в размере /_______/ руб.; всего /_______/ руб., а также судебные расходы. Взыскание обращено на недвижимое имущество, заложенное по договору ипотеки от 16.05.2007 N /_______/, а именно: на жилой дом, назначение жилое, 2-этажный (подземных этажей 1), общая площадь 545,80 кв.м, инв./_______/, лит. А, расположенный по адресу: /_______/, установлена начальная продажная цена имущества в размере /_______/ руб., земельный участок общей площадью 1000 кв.м, кадастровый номер: /_______/, расположенный по адресу: /_______/, с начальной продажной ценой имущества в размере /_______/ руб. (т.2л.д.15-17).
После вступления 02.07.2009г. указанного решения в законную силу судом выдан исполнительный лист (т.1л.д.134), на основании которого 07.08.2009г. судебным приставом-исполнителем отдела судебных приставов по Кировскому району УФССП РФ по Томской области возбуждено исполнительное производство /_______/, что подтверждается постановлением о возбуждении исполнительного производства от 07.08.2009г. (т.1л.д.135).
Ввиду отсутствия у должника денежных средств, достаточных для удовлетворения требований взыскателя, судебным приставом-исполнителем был наложен арест на имущество должника, для чего произведена опись заложенного имущества Новикова В.Н., объявлен запрет распоряжаться им, составлен акт описи и ареста имущества. Данные обстоятельства подтверждены актом описи и ареста имущества от 11.09.2009г. согласно которому в присутствии понятых с участием должника аресту было подвергнуто следующее имущество: жилой дом, расположенный по адресу: /_______/ площадью 545,80 кв.м.; земельный участок, расположенный по адресу: /_______/ю 1000 кв.м. (т.1л.д.137-140).
05.10.2009г. судебный пристав-исполнитель на основании постановления о передаче арестованного имущества на реализацию передал имущество для дальнейшей принудительной реализации ТУ Росимущества в Томской области (т.1л.д.100-101).
07.10.2009 г. в ТУ Росимушества в Томской области направлено извещение о готовности к реализации арестованного имущества (т.1л.д.102). На основании поручения /_______/ от 15.10.2009 г. (т.1л.д.87-88) и государственного контракта /_______/ от 08.09.2009г. (т.1л.д.80-85) ООО «Легион» привлечено к реализации арестованного имущества ТУ Росимущества в Томской области.
По акту приема-передачи от 20.10.2009г. ООО «Легион» были переданы документы, характеризующие переданное на реализацию имущество: свидетельство о государственно регистрации права собственности на жилой дом /_______/, технический паспорт на жилой дом /_______/ /_______/ от22.03.2007г., свидетельство о государственной регистрации права собственности на земельный участок /_______/, кадастровый план земельного участка (выписка из государственного земельного кадастра) /_______/ от 15.12.2005г. Указанные документы переданы в подлинниках (т.1л.д.117).
По результатам проведения первых торгов, ООО «Легион» представлен протокол /_______/ от 24.11.2009 г. о признании торгов несостоявшимися (т.1л.д.95), а также уведомление о не реализации имущества с торгов (т.1л.д.94).
24.11.2009г. в адрес взыскателя было направлено уведомление с разъяснением ч.13 ст.28.1 Закона РФ «О залоге» о приобретении заложенного имущества в счет погашения исковых требований.
ОАО «Томскпромстройбанк» 24.11.2009г. заявлен отказ от приобретения заложенного имущества (т.1л.д.115), в связи с чем на основании ч. 10 ст. 87 ФЗ «Об исполнительном производстве» судебным приставом-исполнителем было вынесено постановление о снижении цены на арестованные объекты на 15% и продолжена реализация на повторных торгах (т.1 л.114).
Организатором торгов ООО «Легион» было организовано опубликование извещения о проведении торгов в форме открытого аукциона по реализации имущества в областной газете /_______/ от 26.11.2009г. /_______/ /_______/, которая в соответствии с Постановлением администрации Томской области от 02.06.2006г. №73а является официальным печатным изданием органа исполнительной власти субъекта Российской Федерации.
В соответствии с указанным объявлением предметом торгов являлся 2-этажный жилой дом, общей площадью 545,80 кв.м. по адресу: /_______/, цена: /_______/ руб., и земельный участок по адресу: /_______/, общей площадью 1000 кв.м., категория – земли поселений, цена /_______/ руб. Минимальная начальная цена лота /_______/ руб., размер задатка /_______/ руб. Дата и время проведения аукциона – 28.12.2009г. в 10.00 часов. Данное объявление также содержит сведения о сроках приема заявок, дате и времени подведения итогов заявок, а также порядок ознакомления с предметом торгов, сведения об организаторе и месте проведения аукциона (т.1л.д.21).
23.12.2009г. Новиков В.Н. обратился в суд с заявлением о разъяснении решения суда от 15.06.2009г.
Определением судьи Кировского районного суда г.Томска от 23.12.2009г. в с связи с поступлением заявления Новикова В.Н. о разъяснении решения суда и приостановлении исполнительного производства, были отложены исполнительные действия по исполнению решения Кировского районного суда г.Томска от 15.06.2009г. до 11.01.2010г. (т.1л.д.6).
28.12.2009г. судебным приставом-исполнителем на основании определения суда от 23.12.2009г. об отложении исполнительных действий были отложены исполнительные действия в части распределения денежных средств, поступивших от реализации арестованного имущества, а также в части передачи недвижимости покупатедлю для регистрации права собственности (т. 1л.д.142).
28.12.2009г. состоялись торги по реализации имущества, победителем которых признан Гуреев Э.Н., с которым заключен договор купли-продажи жилого дома и земельного участка, общая стоимость недвижимого имущества по договору составила /_______/ рублей. Задаток в сумме /_______/ рублей, внесенный покупателем по договору о задатке /_______/ от 23.12.2009г., засчитан в счет оплаты имущества (т.1л.д.38-40).
29.12.2009г. Гуреевым Э.Н. на счет ООО «Легион» произведено перечисление денежных средств в сумме /_______/ рублей в счет оплаты по договору /_______/ купли-продажи от 28.12.2009г., что подтверждается платежным поручением /_______/ от 29.12.2009г., а также выпиской со счета ООО «Легион» от 29.12.2009г. (т.1л.д.123,124).
29.12.2009г. ООО «Легион» составлен отчет о реализации арестованного имущества по постановлению /_______/ от 07.10.2009г. с перечислением денежных средств в размере /_______/ руб. в ОСП по Кировскому району на основании платежного поручения /_______/ от 29.12.2009г. (т.1л.д.118).
Постановлением судебного пристава-исполнителя от 18.01.2010г. распределены денежные средства, полученные от реализации арестованного имущества: взыскателю ОАО «Томскпромстройбанк» - /_______/ руб., исполнительский сбор - /_______/ руб., возврат должнику Новикову В.Н. -/_______/ руб. (т.1л.д.143).
В соответствии со ст.38 ФЗ «Об исполнительном производстве» судебный пристав-исполнитель обязан отложить исполнительные действия и применение мер принудительного исполнения на основании судебного акта. В заявлении взыскателя и судебном акте должна быть указана дата, до которой откладываются исполнительные действия и применение мер принудительного исполнения.
Из пояснений представителя истца в судебном заседании следует, что копия определения суда от 23.12.2009г. была получена Новиковым В.Н. на руки и передана 24.12.2009г. непосредственно руководителю УФССП по ТО, а также судебному приставу-исполнителю, в производстве которого находилось исполнительное производство.
Поступление определения суда от 23.12.2009г. об отложении исполнительных действий до начала проведения торгов в Управление Федеральной службы судебных приставов по Томской области подтверждается книгой учета поступающих документов в отдел судебных приставов по Кировскому району г.Томска (т.2л.д.14). Согласно выписке из данной книги за 28.12.2009г., которая сформирована в электронном виде, определение в отношении Новикова В.Н., зарегистрированное за /_______/, в отдел по Кировскому району поступило непосредственного из Управления Федеральной службы судебных приставов по Томской области. Вместе с тем, сведений о том, когда поступило данное определение в Управление Федеральной службы судебных приставов по Томской области представителем УФССП по ТО не представлено. Кроме того, выписка из книги учета поступающих документов от 28.12.2009г. не содержит времени поступления определения суда в отношении Новикова В.Н., за /_______/ имеется регистрация документа, поступившего 14.12.2009г., однако зарегистрированного 28.12.2009г., что ставит под сомнение достоверность произведенных регистрационных записей. Таким образом, представителем УФССП РФ не было опровергнуто утверждение представителя истца о том, что о наличии определения об отложении исполнительных действий служба судебных приставов была поставлена в известность 24.12.2009г., а не 28.12.2009г. после проведения торгов.
В соответствии с п. 4.2. «Порядка взаимодействия Федеральной службы судебных приставов и Федерального агентства по управлению государственным имуществом по вопросам организации продажи имущества, арестованного во исполнение судебных решений или актов органов, которым предоставлено право принимать решения об обращении взыскания на имущество», утвержденного Приказом ФССП РФ N 347, Росимущества N 149 от 25.07.2008 (в редакции от 17.09.2009), если исполнительное производство, в рамках которого арестованное имущество передано на реализацию, приостановлено, исполнительные действия или применение мер принудительного исполнения отложены либо предоставлена отсрочка или рассрочка, судебный пристав-исполнитель незамедлительно направляет в территориальный орган ФССП России и в Росимущество (специализированные организации) копию соответствующего постановления или определения. Росимущество (специализированные организации) немедленно после получения от территориального органа ФССП России или судебного пристава-исполнителя соответствующего постановления или определения приостанавливает процедуру реализации арестованного имущества.
Таким образом, своевременное направление судебным приставом- исполнителем определения суда об отложении исполнительных действий от 23.12.2009г. в Территориальное управление Росимушества в Томской области или организатору торгов ООО «Легион» повлекло бы за собой приостановление процедуры реализации арестованного имущества. При этом не имеет правого значения для приостановлении реализации арестованного имущества то, какой судебный акт был принят – об отложении исполнительных действий, либо о приостановлении исполнительного производства.
При имеющемся определении суда от 23.12.2009г. об отложении исполнительных действий, и передаче истцом данного судебного определения в службу судебных приставов, Новиков В.Н. имел право на добровольное исполнение решения суда от 15.06.2009г. до 11.01.2010г. без реализации его имущества на торгах.
О наличии денежных средств у Новикова В.Н., достаточных для погашения задолженности перед ОАО «Томскпромстройбанк» в рамках исполнительного производства, было подтверждено в судебном заседании свидетелем ФИО10, который подтвердил, что 27.12.2009г. передал Новикову В.Н. по договору займа денежные средства в размере /_______/ рублей для погашения имеющейся у него задолженности перед банком.
В соответствии со ст.449 ГК РФ торги, проведенные с нарушением правил, установленных законом, могут быть признаны судом недействительными по иску заинтересованного лица. Таким образом, торги являются действительными только при строгом соблюдении норм закона при их проведении. Поскольку торги по реализации заложенного имущества проводятся в рамках исполнительного производства и являются неотъемлемой стадией исполнения решения суда в случае обращения взыскания на заложенное имущество и отсутствия добровольного его исполнения, они не могут быть признаны проведенными с соблюдением требований закона, если они проведены в то время, когда решение исполняться не должно, в том числе при отложении исполнительных действий.
Согласно разъяснениям, содержащимся в п.44 постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации и Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 29.04.2010 N 10/22 "О некоторых вопросах, возникающих в судебной практике при разрешении споров, связанных с защитой права собственности и других вещных прав" в силу пункта 1 статьи 449 ГК РФ публичные торги, проведенные в порядке, установленном для исполнения судебных актов, могут быть признаны судом недействительными по иску заинтересованного лица в случае нарушения правил, установленных законом. Споры о признании таких торгов недействительными рассматриваются по правилам, установленным для признания недействительными оспоримых сделок. Если лицо полагает, что сделка, заключенная на торгах, недействительна, оно вправе оспорить указанную сделку.
Пункт 1 статьи 449 ГК РФ предусматривает возможность признания торгов недействительными только в случае нарушения порядка их проведения. В силу пункт 2 статьи 90 ФЗ «Об исполнительном производстве» порядок проведения торгов в процессе исполнительного производства по реализации заложенного недвижимого имущества, на которое обращено взыскание, регулируется ГК РФ, а также Федеральным законом «Об ипотеке (залоге недвижимости)».
В соответствии с п.3,4 ст.57 ФЗ «Об ипотеке (залоге недвижимости)», регламентирующей порядок проведения публичных торгов в ходе исполнительного производства, организатор публичных торгов извещает о предстоящих публичных торгах не позднее чем за 10 дней, но не ранее чем за 30 дней до их проведения в периодическом издании, являющемся официальным информационным органом органа исполнительной власти субъекта Российской Федерации, по месту нахождения недвижимого имущества, а также направляет соответствующую информацию для размещения в сети "Интернет" в порядке, установленном Правительством Российской Федерации. В извещении указываются дата, время и место проведения публичных торгов, характер продаваемого имущества и его начальная продажная цена. Лица, желающие принять участие в публичных торгах, вносят задаток в размере, сроки и порядке, которые должны быть указаны в извещении о публичных торгах. Размер задатка не может превышать 5 процентов от начальной продажной цены заложенного имущества.
В соответствии с объявлениями о торгах, размер задатка для участия в торгах был определен в сумме /_______/ руб., что составляет 20% от начальной продажной цены заложенного имущества. Установление задатка в указанном размере противоречит п.4 ст.57 ФЗ «Об ипотеке (залоге недвижимости)».
Из заявок на участие в торгах от 23.12.2009г. и 24.12.2009г. следует, что потенциальными участниками в торгах являлись Гуреев Э.Н. и ФИО14 (т.1л.д.25-26, 29-30).
В соответствии с договорами о задатке /_______/ от 23.12.2009г. (т.1л.д.23-24) и /_______/ от 24.12.2009г. (т.1л.д.27-28) заявители перечисляют сумму задатка в размере /_______/ руб., а ООО «Легион» принимает задаток на расчетный счет общества. Задаток считается внесенным с даты поступления всей суммы задатка на указанный в договорах счет. Документом, подтверждающим внесение или невнесение заявителем задатка, является выписка с указанного счета. Такая выписка должна быть представлена организатором торгов в комиссию по проведению торгов до начала подведения итогов приема и регистрации заявок.
Как следует из пояснений Гуреева Э.Н. в судебном заседании, показаний свидетеля ФИО14, подтверждено представителем ООО «Легион», суммы задатка потенциальными участниками торгов принимались наличными денежными средствами директором ООО «Легион», при этом участникам был выдан приходный кассовый ордер /_______/ от 24.12.2009г. (т.1л.д.125) и /_______/ от 24.12.2009г. (т.2л.д.50).
Согласно протоколу /_______/ заседания комиссии об окончании приема и регистрации заявок в форме открытого аукциона от 28.12.2009г. (т.1л.д.36-37) для участия в аукционе в установленные сроки зарегистрированы заявки Гуреева Э.Н. и ФИО14 Комиссией было принято решение о допуске указанных лиц на участие в аукционе и признании их участниками аукциона. Вместе с тем, в протоколе отсутствуют сведения о том, что в комиссию были представлены выписки о поступлении сумм, внесенных потенциальными участниками в качестве задатка на счет ООО «Легион». Данные документы организатором торгов в судебное заседание также представлены не были.
Из протокола /_______/ заседания комиссии об определении победителя торгов по продаже арестованного имущества от 28.12.2009г. (т.1л.д.34-35) следует, что предложение о приобретении имущества было сделано три раза, из которых участником торгов ФИО14 предложение заявлено один раз, шаг составил 6800 рублей. Победителем торгов был признан Гуреев Э.Н., общая цена проданного имущества составила /_______/ рублей, что на /_______/ рублей больше заявленной минимальной начальной цены недвижимости.
В обоснование своих требований представители истца указывали, что торги фактически не проводились. В подтверждение указанных доводов по ходатайству представителей истца судом был допрошен свидетель ФИО15, который показал, что по просьбе Новикова В.Н. выезжал 28.12.2009г. по месту проведения торгов в ООО «Легион» по адресу: /_______/. Обратившись к мужчине, находящемуся в помещении ООО «Легион» в 10.00 часов с вопросом о проведении торгов в отношении недвижимого имущества в /_______/, получил ответ о том, что торгов не будет.
Допрошенные в судебном заседании по ходатайству представителей ответчиков свидетели ФИО17 и ФИО16 суду показали, что торги проводились в соответствии с законом, было два участника, каких-либо особенностей в проведении оспариваемых торгов не было. Посторонних лиц, кроме участников торгов и членов комиссии, на торгах не присутствовало.
Как следует из показаний свидетеля ФИО18, на самих торгах он не присутствовал, находился на улице в машине.
Свидетель ФИО14, являющийся вторым участником торгов, затруднился назвать как начальную стоимость продаваемого недвижимого имущества, так и окончательную сумму за которую она была продана, также затруднился указать сумму, за которую рассчитывал приобрести недвижимое имущество на торгах. Подтвердил, что принимал личное участие в торгах, делал предложения по повышению цены. Указал, что каждый шаг составлял около /_______/ рублей. В связи с тем, что заявленная цена вторым участником была значительно выше первоначальной, он отказался от дальнейшего участия в торгах.
Оценивая показания свидетеля ФИО14, которые противоречат представленным письменным документам по результатам торгов, а также отсутствие доказательств подтверждающих поступления на счет организатора торгов задатка от второго участника, суд приходит к выводу о формальном участии ФИО14 в оспариваемых торгах, и фактическом участии только одного участника – Гуреева Э.Н.
В соответствии с п.5 ст.447 ГК РФ аукцион и конкурс, в которых участвовал только один участник, признаются несостоявшимися.
Таким образом, нарушение организатором торгов определения размера задатка, превышающего в 4 раза максимальный размер, установленный законом, отсутствие доказательств поступления задатков на счет организатора торгов, свидетельствует о том, что торги были проведены с нарушением правил проведения торгов, что в силу ч.1 ст.449 ГК РФ является основанием для признания указанных торгов недействительными.
Указанные нарушения оказали существенное влияние на результаты торгов. Установление задатка в размере 20% от стоимости реализуемого имущества, уменьшает возможность участия в торгах потенциальных покупателей и, следовательно, влияет на формирование цены реализуемого имущества. Допущенное нарушение организатором торгов привело к тому, что в торгах участвовало только два покупателя, участие одно из которых являлось формальным. Указанное обстоятельство непосредственно затрагивает интересы должника, заинтересованного в продаже имущества за наиболее высокую цену, выявленную в ходе представления конкурирующих заявок.
Суд также принимает во внимание доводы истца о том, что в объявлении о проведении торгов не содержалось данных о наличии на земельном участке иного недвижимого имущества, принадлежащего Новикову В.Н. и не подлежащего реализации.
В соответствии с п.1 ст.64 Федерального закона от 16.07.1998г. №102-ФЗ «Об ипотеке (залоге недвижимости)» если договором об ипотеке или договором, влекущим возникновение ипотеки в силу закона, не предусмотрено иное, при ипотеке земельного участка право залога распространяется также на находящиеся или строящиеся на земельном участке здание или сооружение залогодателя.
Как следует из пояснений представителя истца, подтверждается актом о наложении ареста от 11.09.2009г., на земельном участке по адресу: /_______/, который находится в залоге у ОАО «Томскпромстройбанк», помимо жилого дома, находятся также иные строения: котельная, летняя кухня, баня на которые арест не был наложен. Данные документ, среди прочих, был передан для реализации недвижимого имущества, что подтверждается уведомлением /_______/ от 07.10.2009г. о готовности к реализации арестованного имущества.
В соответствии с п.3 ст.57 ФЗ «Об ипотеке (залоге недвижимости)» в извещении о проведении торгов должен быть указаны сведения о характере продаваемого имущества. Вместе с тем в объявлении о проведении торгов отсутствуют сведении об обременении земельного участка иными строениями, не являющимися предметом торгов. Данные сведения также не были включены в договор купли-продажи от 28.12.2009г., заключенного с Гуреевым Э.Н. Указанные обстоятельства затрагивают интересы Новикова В.Н., которому принадлежат строения, не являющиеся предметом торгов.
Согласно п.2 ст.449 КГ РФ признание торгов недействительными влечет недействительность договора, заключенного с лицом, выигравшим торги.
В связи с этим заключенный 28.12.2009г. между продавцом – Территориальным управлением Федерального агентства по управлению государственным имуществом в Томской области и покупателем – Гуревым Э.Н. договор /_______/ купли-продажи двухэтажного жилого дома, расположенного по адресу: /_______/, общей площадью 545,80 кв. м (кадастровый номер: /_______/) и земельного участка общей площадью 1 000 кв. м (кадастровый номер: /_______/), расположенного по тому же адресу, является недействительным.
В соответствии с пунктом 2 статьи 167 ГК РФ при недействительности сделки каждая из сторон обязана возвратить другой все полученное по сделке, а в случае невозможности возвратить полученное в натуре - возместить его стоимость в деньгах, если иные последствия недействительности сделки не предусмотрены законом.
Поскольку жилой дом и земельный участок, являющиеся предметом купли-продажи, как следует из пояснений сторон, из владения Новикова В.Н. в результате указанной сделки не выбывали, нет оснований для возложения обязанности по их возврату на Гуреева Э.Н. Вместе с тем полученные продавцом от покупателя денежные средства в счет оплаты приобретенных объектов недвижимости подлежат возврату.
В качестве продавца в оспариваемой сделке выступало Территориальное управление Федерального агентства по управлению государственным имуществом в Томской области, действовавшее в соответствии с Положением о Территориальном управлении Федерального агентства по управлению государственным имуществом в Томской области, утвержденным приказом Федерального агенства по управлению государственным имуществом от 05.05.2009г. /_______/, согласно которому ТУ Росимущество в ТО выступает продавцом имущества, арестованного во исполнение судебных решений.
Должник Новиков В.Н. не являлся стороной в сделке, и последствия недействительности сделки, предусмотренные пунктом 2 статьи 167 ГК РФ, в отношении него не могут быть применены. То обстоятельство, что на торгах продавалось имущество, принадлежащее должнику на праве собственности, не делает последнего стороной по сделке.
Продажа на публичных торгах организуется и проводится уполномоченным государственным органом, действующим в рамках осуществления своих публичных полномочий по реализации арестованного имущества в связи с принудительным исполнением судебных решений. Организатор торгов обязан соблюдать предусмотренные законом требования к порядку их проведения. Признание торгов недействительными вследствие допущенных нарушений влечет недействительность заключенного на торгах договора купли-продажи и применение последствий, предусмотренных статьей 167 ГК РФ.
В данном случае обязанность возврата денежных средств покупателю при применении последствий недействительности заключенного по итогам публичных торгов договора должна возлагаться на лицо, действующее в качестве продавца и заключающее договор купли-продажи от собственного имени, - Федеральное агентство по управлению государственным имуществом в Томской области.
Руководствуясь ст.194,195, ч.1 ст.196,197,198 ГПК РФ, суд
Р Е Ш И Л :
Иск Новикова Валерия Николаевича к обществу с ограниченной ответственностью «Легион», Управлению Федеральной службы судебных приставов РФ по Томской области, Территориальному управлению Федерального агентства по управлению государственным имуществом в Томской области, Гурееву Эдуарду Николаевичу о признании недействительными торгов, договора купли-продажи дома и земельного участка, применении последствий недействительности сделки - удовлетворить.
Признать недействительными торги от 28 декабря 2009г. по продаже двухэтажного жилого дома по адресу: /_______/ общей площадью 545,80 кв.м. кадастровый номер: /_______/ и земельного участка по адресу: /_______/, категория земель – земли поселений, общей площадью 1000 кв.м. кадастровый номер: /_______/.
Признать недействительным договор купли-продажи /_______/ от 28.12.2009г. двухэтажного жилого дома по адресу: /_______/ общей площадью 545,80 кв.м. и земельного участка по адресу: /_______/, общей площадью 1000 кв.м., заключенный между Территориальным управлением Федерального агентства по управлению государственным имуществом в Томской области и Гуреевым Эдуардом Николаевичем.
Применить последствия недействительности сделки, взыскать с Федерального агентства по управлению государственным имуществом в Томской области в пользу Гуреева Эдуарда Николаевича /_______/ рублей.
На решение суда может быть подана кассационная жалоба в судебную коллегию по гражданским делам Томского областного суда через Кировский районный суд г. Томска в течение 10 дней со дня принятия решения судом в окончательной форме.
Судья: Н.А.Бондарева