15.04.2010г. Кировский районный суд г. Томска в составе:
судьи В.А. Тодер
при секретаре О.Е. Майнгардт
с участием истцов Ворожбицкого И.И., Матвеева Ю.А., Наследниковой Н.В., представителя истцов Стариковой Н.М., представителей ответчика Бабушкина Ю.С., Куликовой Е.Ю., Тарханова Е.В.,
рассмотрев в открытом судебном заседании гражданское дело по иску Анохина С.В., Ворожбицкого И.Ю., Исайкина Г.Л., Кноль В.А., Наследникова Г.И., Наследниковой Н.В., Матвеева Ю.А., Прец В.А., Рыбаковой В.Г., Хардиковой С.А., Шевелёва В.М. к ЗАО «АПИО «Томь» о признании права общей долевой собственности на нежилые помещения, признании недействительной государственной регистрации права ЗАО «АПИО «Томь» на нежилые помещения, исключении записи о регистрации право собственности ЗАО «АПИО «Томь» из Единого государственного реестра прав на недвижимое имущество и сделок с ним
установил:
истцы обратились в суд с иском к ответчику об истребовании из незаконного владения ЗАО «АПИО «Томь» нежилых помещений №№ /_______/, расположенных в подвальной части жилого дома по адресу /_______/, /_______/, общей площадью 282,4 кв.м. и передачи их истцам.
В заявлении указано, что истцы являются собственниками жилых помещений в доме по адресу /_______/, /_______/. Дом введен в эксплуатацию в 1997г. В этом же году создано ТСЖ «Хозяин». Строительство дома осуществляло АООТ «Т.». 23.07.1997г. АООТ «Т.» по акту приема-передачи передало ТСЖ «Хозяин» в собственность законченное строительством административно-жилое здание по указанному адресу.
При оформлении собственниками квартир в общую долевую собственность земельного участка в 2006г. выяснилось, что собственником нежилых помещений №№ /_______/, расположенных в подвальной части жилого дома является ЗАО «АПИО «Томь».
Подвальные помещения №№ /_______/ относятся к общему имуществу дома и как самостоятельный объект не могли передаваться в собственность другим лицам отдельно от права собственности на квартиры, расположенные в этом доме. Спорные помещения предназначены для обслуживания всего дома и не могут находиться в собственности отдельных лиц. В них проходят коммуникации и находится оборудование, обслуживающие жилые помещения, находящиеся в доме. К коммуникациям и оборудованию требуется доступ для их обслуживания. Коммуникации и оборудование предназначены для обслуживания единого комплекса недвижимого имущества, служат его нормальному использованию и функционированию.
Ремонт и благоустройство подвальных помещений №№ /_______/ произведены за счет собственников жилых помещений с целью устройства в этих помещениях сауны и тренажерного зала для жильцов дома. Расходы по содержанию указанных помещений несли и несут собственники жилых помещений.
Поскольку договор № /_______/ о долевом участии в финансировании строительства жилого дома от 19.08.1994г. с дополнительным соглашением к договору № /_______/ от 08.05.1997г. заключен между АООТ «Т.» и КП «Томь» с нарушением закона в части передачи ответчику подвальной части площадью 280,7кв.м., являющейся в силу закона общей долевой собственностью собственников квартир, право истцов на эти помещения не прекращалось. Полагают, что регистрация права собственности ЗАО «АПИО «Томь» на спорные помещения является незаконной, ограничивающей право истцов на владение, пользование и распоряжение спорными помещениями.
Ссылаясь на ст.ст. 8, 218, 289, 244, 290, 291, 301, 304 ГК РФ, ст.ст. 1,7 ФЗ РФ «О товариществах собственников жилья» истцы просили истребовать из незаконного владения ЗАО «АПИО «Томь» нежилые помещения №№ /_______/, расположенные в подвальной части жилого дома по адресу /_______/, /_______/, обязать ЗАО «АПИО «Томь» освободить их и передать истцам, а также исключить запись о регистрации права собственности ЗАО «АПИО «Томь» из реестра МУ «Бюро технической инвентаризации» г. Томска.
В ходе производства по делу истцы изменили исковые требования. Просили признать недействительной государственную регистрацию права ЗАО «АПИО «Томь» на нежилые помещения №№ /_______/, расположенные в подвальной части жилого дома по адресу /_______/, /_______/, общей площадью 282,4 кв.м., исключить запись о регистрации права собственности ЗАО «АПИО «Томь» за № /_______/ от 22.06.2009г. из Единого государственного реестра прав на недвижимое имущество и сделок с ним, признать право общей долевой собственности Анохина С.В., Ворожбицкого И.Ю., Исайкина Г.Л., Кноль В.А., Наследникова Г.И., Наследниковой Н.В., Матвеева Ю.А., Прец В.А., Рыбаковой В.Г., Хардиковой С.А., Шевелёва В.М. на указанные нежилые помещения, взыскать с ответчика расходы по оплате государственной пошлины по делу, расходы по оплате экспертизы, расходы на копирование, на оплату услуг представителя.
Истцы Анохин С.В., Исайкин Г.Л., Кноль В.А., Наследников Г.И., Прец В.А., Рыбакова В.Г., Хардикова С.А., Шевелёв В.М.; третье лицо Шевелева Г.А, представители третьих лиц : ТСЖ «Хозяин», МУ «Бюро Технической инвентаризации» г. Томска, УФРС по Томской области в судебное заседание не явились, хотя указанные физические и юридические лица надлежащим образом извещены о времени и месте судебного заседания, что подтверждается расписками о получении судебных извещений, телефонограммой от 13.04.2010г. В деле имеются заявления представителя МУ «Бюро Технической инвентаризации» г. Томска Усынина Р.В., представителя УФРС по Томской области Чеснакова М.А., истцов Исайкина Г.Л., Кноль В.А., Наследникова Г.И., Наследниковой Н.В., Прец В.А., Рыбаковой В.Г., Шевелёва В.М. о рассмотрении дела в их отсутствие
Суд счёл возможным в соответствии с ч.3 и ч.5 ст.167 ГПК РФ рассмотреть дело в отсутствие не явившихся лиц.
В судебном заседании истец Наследникова Н.В., представитель истцов-адвокат Старикова Н.М. просила удовлетворить иск по изложенным в нём основаниям. Представитель истцов также пояснила, что нежилые помещения №№ /_______/, расположенные в подвальной части жилого дома по адресу /_______/, /_______/, общей площадью 282,4 кв.м., находятся в пользовании истцов, ответчик указанными помещениями не пользуется, не содержит их. Нахождение спорных помещений в собственности ЗАО «АПИО «Томь», которое в силу ст. 304 ГК РФ собственник вправе требовать устранения всяких нарушений его права, хотя бы эти нарушения не были связаны с лишением владения.
Представители ответчика - Куликова Е.Ю., Тарханов Е.В. возражали против удовлетворения иска. Пояснили, что на основании договора о долевом участии в финансировании строительства жилого дома по /_______/ (/_______/) от 19.08.1994г., заключенного между АООТ «Т.» и КП «Томь», дополнительного соглашения к указанному договору, заключенного 08.05.1997г. между теми же лицами, ЗАО «АПИО «Томь» приобрело в собственность помещения первого этажа с гаражом общей площадью 501,6кв.м. и оздоровительный комплекс (нежилые помещения №№ /_______/) в подвальной части площадью 282,4 кв.м. в жилом доме по адресу /_______/, /_______/. На нежилые помещения площадью 280,7кв.м. ЗАО «АПИО «Томь» в 1998г. получило регистрационное свидетельство о собственности, а затем право собственности на указанные помещения, как ранее зарегистрированное, было зарегистрировано в УФРС по Томской области 22.06.2009г., о чем выдано свидетельство о государственной регистрации права.
Поскольку регистрация права произведена УФРС по Томской области, ЗАО «АПИО»Томь» является ненадлежащим ответчиком по данному требованию. Договор о долевом участии в финансировании строительства жилого дома по /_______/ (/_______/) от 19.08.1994г., заключенный АООТ «Т.» и КП «Томь» 19.08.1994г., не противоречил действующему в то время законодательству. Истцы не оспаривают ни право собственности ответчика на спорные помещения, ни сделку, на основании которой зарегистрировано право собственности «АПИО»Томь» на спорные помещения. Проект здания по /_______/ изначально предусматривал спортивно-оздоровительный комплекс. Для спортивно-оздоровительного комплекса создано отдельное от жилой части здания оборудование для подачи тепла и система электроснабжения. Нежилые помещения №№ /_______/ являются отдельным объектом недвижимости и не являются общим имуществом дома. Истцы при изменении исковых требований изменили одновременно предмет и основание иска, поэтому их требования от 31.08.2009г. не подлежали рассмотрению.
Представители ответчика заявили в суде о пропуске срока исковой давности по всем исковым требованиям, просили в удовлетворении иска отказать.
Выслушав участников процесса, эксперта, специалистов ФГУП «Ростехинвентаризация - Федеральное БТИ», ОАО «Сибирский институт «C.», изучив доказательства, суд считает иск подлежащим удовлетворению.
В силу ст.218 ГК РФ право собственности на новую вещь, изготовленную или созданную лицом для себя с соблюдением закона и иных правовых актов, приобретается этим лицом.
Согласно ст.290 ГК РФ собственникам квартир в многоквартирном доме принадлежат на праве общей долевой собственности общие помещения дома, несущие конструкции дома, механическое, электрическое, санитарно-техническое и иное оборудование за пределами или внутри квартиры, обслуживающее более одной квартиры.
Собственник квартиры не вправе отчуждать свою долю в праве собственности на общее имущество жилого дома, а также совершать иные действия, влекущие передачу этой доли отдельно от права собственности на квартиру.
В соответствии со ст.291 ГК РФ собственники квартир для обеспечения эксплуатации многоквартирного дома, пользования квартирами и их общим имуществом образуют товарищества собственников квартир (жилья).
Из пояснений участников процесса установлено, что 17.11.1997г. введен в эксплуатацию законченный строительством, жилой дом по /_______/ /_______/.
Согласно договору № /_______/ о долевом участии в строительстве жилого дома по /_______/ (/_______/) от 19.08.1994г., заключенному между АООТ «Т.» и КП «Томь»
КП «Томь» участвовало в финансировании проектирования и строительства указанного дома. По окончании строительства АООТ «Т.» приняло на себя обязательство передать КП «Томь» в собственность первый этаж с гаражом общей площадью 501,6кв.м. и оздоровительный комплекс (сауна, бассейн, спортивный зал, бытовки) в подвальной части общей площадью 280,7кв.м. в этом доме. На основании дополнительного соглашения от 08.05.1997г. к упомянутому договору, акта передачи имущества, составленных АООТ «Т.» и ЗАО АПИО «Томь», АООТ «Т.» передало ЗАО АПИО «Томь» долю последнего, определенную его вкладом в совместное строительство здания по /_______/ /_______/, состоящую из помещений первого этажа с гаражом общей площадью 501,6кв.м. и оздоровительного комплекса (сауна, бассейн, спортивный зал, бытовки) в подвальной части здания общей площадью 280,7кв.м.( после исправления технической ошибки - 282,4кв.м.). 14.04.1998г. ЗАО АПИО «Томь» получило регистрационное свидетельство о собственности на нежилые помещения площадью 280,7 кв.м. в строении по /_______/ ( /_______/). 22.06.2009г. право собственности ЗАО АПИО «Томь» на помещения №№ /_______/ (идентичны помещениям /_______/, согласно ответу директора Томского филиала ФГУП «Ростехинвентаризация - Федеральное БТИ» главному регистратору УФРС по Томской области от 18.06.2009г. т.2л.д. 42) зарегистрированы в УФРС по Томской области, о чем в Едином государственном реестре прав на недвижимое имущество и сделок с ним сделана запись регистрации № /_______/ от 22.06.2009г.
Участниками финансирования строительства жилого дома по /_______/ /_______/ согласно договорам о долевом участии в финансировании строительства жилого дома являлись с 1995г. Анохин С.В., Ворожбицкий И.Ю., Шевелев В.М., Матвеев Ю.А., Прец В.А., Кноль В.А.; с 1996г. Исайкин Г.Л.; с 1997г. Наследников Г.И. и Наследникова Н.В.
На основании дополнительных соглашений к договорам долевого участия в финансировании строительства и актов приема -передачи зарегистрировано право собственности Анохина С.В., Ворожбицкого И.Ю., Шевелева В.М., Матвеева Ю.А., Прец В.А., Кноль В.А.; с 1996г. Исайкина Г.Л.; с 1997г. Наследникова Г.И. и Наследниковой Н.В. на жилые помещения, а также гаражные боксы и погреба в указанном доме. Хардикова С.А. на основании договора купли-продажи квартиры от 19.10.2000г., Рыбакова В.Г. на основании договора купли-продажи квартиры от 11.05.2006г. являются собственниками квартир в этом доме.
22.07.1997г. в доме по /_______/ /_______/ создано товарищество собственников жилья «Хозяин».
23.07.1997г. по акту приема - передачи АООТ «Т.» передало ТСЖ «Хозяин» в собственность законченное строительством административно-жилое здание по адресу : /_______/, /_______/.
Согласно условиям договора, заключенного 25.07.1997г. АООТ «Т.» и ТСЖ «Хозяин», АООТ «Т.» передаёт в собственность ТСЖ «Хозяин» всю техническую документацию и документацию, связанную с дальнейшей эксплуатацией дома; помогает в оформлении документов для сдачи дома в эксплуатацию, предоставляет членам товарищества документы для оформления жилья в собственность. ТСЖ «Хозяин» заканчивает внутреннюю отделку дома, производит благоустройство территории, прилегающей к дому, вводит дом в эксплуатацию, сдаёт дом государственной комиссии, финансирует эти работы из взносов членов товарищества.
Установленные обстоятельства подтверждаются: актом ввода в эксплуатацию законченного строительством жилого дома по /_______/ /_______/ от 17.11.1997г., актом приема-передачи от 23.07.1997г. дома по /_______/ /_______/, составленным АООТ «Т.» и ТСЖ «Хозяин»; уставом ТСЖ «Хозяин»; договором от 25.07.1997г. о передачи документации, составленным АООТ «Т.» и ТСЖ «Хозяин»; свидетельствами о государственной регистрации права собственности на квартиры в доме по /_______/ /_______/: Анохина С.В. от 01.06.1999г., Ворожбицкого И.Ю. от 06.09.2007г., Исайкина Г.Л., Кноль В.А. от 09.08.1999г., Наследникова Г.И. от 30.12.1999г., Наследниковой Н.В. от 30.12.1999г., Прец В.А. от 09.08.1999г., Рыбаковой В.Г. от 19.12.2007г., Хардиковой С.А. от 01.11.2000г., Шевелёва В.М. от 27.08.2001г., регистрационным свидетельством о собственности на квартиру в доме по /_______/ /_______/ Матвеева Ю.А. от 29.061998г.; свидетельством о государственной регистрации права ЗАО «Томь» на нежилые помещения №№ /_______/ площадью 282,4 кв.м. в жилом доме по адресу: /_______/, /_______/.
Согласно Уставу ТСЖ «Хозяин» является некоммерческой организацией, формой объединения домовладельцев для совместного управления и обеспечения эксплуатации комплекса недвижимого имущества в кондоминиуме, владения, использования в установленных законодательством пределах распоряжения общим имуществом.
Из п.1.1 - 1.3 Устава ТСЖ «Хозяин» следует, что общее имущество в кондоминиуме находится в общей долевой собственности домовладельцев.
Общим имуществом в кондоминиуме являются обслуживающие более одного домовладельца межквартирные лестничные клетки, лестницы, лифты, лифтовые шахты, коридоры, крыши, технические этажи и подвалы, ограждающие несущие и ненесущие конструкции, а так же механическое, электрическое, и иное оборудование, находящееся за пределами или внутри помещений и обслуживающее более одного помещения, прилегающие земельные участки в установленных границах с элементами озеленения и благоустройства, а также иные объекты, предназначенные для обслуживания единого комплекса недвижимого имущества кондоминиума и служащие его использованию.
Общее имущество в многоквартирном доме не подлежит отчуждению отдельно от права собственности домовладельцев на помещения в кондоминиуме.
Согласно п..4 ст.244 ГК РФ общая собственность возникает при поступлении в собственность двух или нескольких лиц имущества, которое не может быть разделено без изменения его назначения (неделимые вещи) либо не подлежит разделу в силу закона.
В соответствии со ст.246 п.1, 247 п.1 ГК РФ владение, пользование и распоряжение имуществом, находящимся в долевой собственности, осуществляется по соглашению всех ее участников.
В соответствии с ч.1 ст.36 ЖК собственникам помещений в многоквартирном доме принадлежат на праве общей долевой собственности помещения в данном доме, не являющиеся частями квартир и предназначенные для обслуживания более одного помещения в данном доме, в том числе межквартирные лестничные площадки, лестницы, лифты, лифтовые и иные шахты, коридоры, технические этажи, чердаки, подвалы, в которых имеются инженерные коммуникации, иное, обслуживающее более одного помещения в данном доме оборудование (технические подвалы), а также крыши, ограждающие несущие и ненесущие конструкции данного дома, механическое, электрическое, санитарно-техническое и иное оборудование, находящееся в данном доме за пределами или внутри помещений и обслуживающее более одного помещения, земельный участок, на котором расположен данный дом, с элементами озеленения и благоустройства и иные предназначенные для обслуживания, эксплуатации и благоустройства данного дома объекты, расположенные на указанном земельном участке (далее - общее имущество в многоквартирном доме). Границы и размер земельного участка, на котором расположен многоквартирный дом, определяются в соответствии с требованиями земельного законодательства и законодательства о градостроительной деятельности.
Из анализа приведенных норм следует, что собственникам квартир в многоквартирном доме принадлежат на праве общей долевой собственности общие помещения в данном доме, не являющиеся частями квартир и предназначенные для обслуживания более одного помещения в данном доме, несущие конструкции дома, механическое, электрическое, санитарно-техническое и иное оборудование за пределами или внутри квартиры, обслуживающее более одной квартиры, в силу закона.
В п.2 ст.290 ГК РФ установлено, что соответствующая доля в праве собственности на общее имущество жилого дома следует судьбе права собственности на квартиру, будучи неразрывно с ним связанной. Таким образом, доля в праве на общее имущество не имеет самостоятельного юридического значения. Из этого следует, что доля в праве собственности не может самостоятельно обращаться, т.е. быть предметом договоров купли-продажи, мены, дарения и так далее. Собственник доли не имеет также права требовать ее выдела в натуре и, соответственно, права требовать выплаты компенсации в случае невозможности выдела в натуре.
В выписке из технического паспорта жилого строения по /_______/ имеется указание на наличие технического этажа площадью 67,7кв.м.
Однако, специалист ФГУП «Ростехинвентаризация -Федеральное БТИ» Б. в суде пояснил, что по техническому учету самостоятельного технического этажа площадью 67,7кв.м. в здании по /_______/ /_______/ нет.
В экспликации к поэтажному плану жилого строения по /_______/ /_______/ технический этаж площадью 67,7кв.м. также не обозначен (т.1л.д.71).
Представители ответчика не представили суду доказательства наличия в здании по /_______/ /_______/ технического этажа площадью 67,7кв.м.
Согласно выписке из технического паспорта на жилое строение по /_______/ /_______/ оспариваемые помещения №№ /_______/ площадью 282,4 кв.м. расположены в подвальной части здания иобозначены в экспликации к поэтажному плану как подсобные (№№/_______/), коридоры (№№ /_______/), душевая и санузлы (№№ /_______/), тамбур (№ /_______/).
Как следует из заключения судебной строительно-технической экспертизы от 28.01.2010г. нежилые помещения №№ п /_______/, расположенные в подвале дома по /_______/ /_______/ предназначены для обслуживания более одного владельца помещений в указанном доме, для обслуживания более одного жилого помещения в доме, для обслуживания единого комплекса недвижимого имущества указанного дома, т.к. в данных помещениях расположено инженерное оборудование, предназначенное для обслуживания единого комплекса недвижимого имущества данного многоквартирного дома.
В помещениях №№ /_______/, 027распложено следующее инженерное оборудование: трубопроводы отопления, трубопроводы холодного и горячего водоснабжения, трубопровод бытовой канализации, прочистки, отсечные вентили, сбросные заглушки, конвектора отопления, ванна бассейна, вводно-распределительные устройства, автоматический выключатель, электрические кабеля, вентиляционный короб.
Исходя из исследований, и согласно научно-технической документации (раздел: Индивидуальный проект административно-жилого дома. Технологическое оборудование. отопление и вентиляция. Водопровод и канализация.) технические характеристики перечисленных помещений (№ /_______/) не позволяют использовать эти помещения как самостоятельный объект недвижимого имущества.
В доме по /_______/ /_______/ существуют следующие технические помещения, предназначенные для обслуживания всего здания: №№ /_______/.
По ходатайству представителя ответчика в суде допрошена эксперт Ж. для разъяснения и дополнения произведенной ею судебной экспертизы.
Из пояснений эксперта Ж. в судебном заседании следует, что помещения под № /_______/ расположены согласно СНиП 31-01-2003 «Здания жилые многоквартирные» в техническом подвале. «Технический этаж» - это этаж для размещения инженерного оборудования зданий и прокладки коммуникаций, может быть расположен в нижней части здания (техническое подполье), верхней (технический чердак) или между надземными этажами. Указанные помещения расположены в подвальном этаже. «Этаж подвальный» - это этаж с отметкой пола помещений ниже планировочной отметки земли более чем наполовину высоты помещений или первый подземный этаж. Поскольку в помещениях находится техническое оборудование, которое обслуживает весь дом - это технический подвал. Исследуемые экспертом помещения все без исключения являются техническими. Помещения № /_______/, где отсутствует техническое оборудование, обслуживающее весь дом, не имеют самостоятельно значения и являются частью технического подвала, т.к. не имеют отдельного входа и выхода. Помещение № /_______/ - это коридор, связывающий помещения, которые имеют техническое оборудование. Помещение № /_______/ - это коридор между помещениями, содержащими техническое оборудование. Функциональное назначение помещения № /_______/ обозначить не смогла, поскольку оно заброшено. Но вход в это помещение ведет из помещения, в котором находится техническое оборудование. Изолировать эти помещения невозможно. Технической возможности выделить эти помещения, нет.
Все исследуемые нежилые помещения имеют один выход и один вход. Все помещения связаны архитектурным решением. самостоятельного значения не имеют и представляют единое решение.
В научно-проектной документации, которая была представлена для поведения экспертизы, имеются разделы технологическое оборудование, отопление и вентиляция, водопровод и канализация. В документации представлены схемы расположения всех коммуникаций. Оборудование расположено в техническом подвале, поскольку там по проекту архитектор расположил техническое оборудование для обслуживания всего дома. Размещение технического оборудования значится в разделе «технологическое оборудование». Размещение ванны бассейна предусмотрено в техническом подвале. Это отражено в проекте. Ванна бассейна планировалась в проекте для использования всеми собственниками. Наличие ванны бассейна не меняет назначение технического этажа.
Допрошенная в судебном заседании в качестве специалиста руководитель группы инженерного отдела Сибирского института « C.» У. пояснила, что в подвале дома по /_______/ расположены гаражи и спортивный комплекс. Указанные помещения предусмотрены проектом этого здания. Жилая часть здания и спортивный комплекс имеют общую систему водоснабжения и канализации. Трубы водопровода и канализации проходят под потолком спортивного комплекса.
Представленное суду представителями ответчика заключение о статусе помещений от 13.04.2010г., составленное специалистами Томского филиала ФГУП «Ростехинвентаризация - Федеральное БТИ» о том, что подвальные помещения №№ /_______/ в доме по адресу : /_______/ являются самостоятельными объектами капитального строительства, не опровергают выводов судебной экспертизы и показаний в суде эксперта, проводившего экспертизу, поскольку указанное заключение экспертизой не является, обследование проводилось специалистами Томского филиала ФГУП «Ростехинвентаризация - Федеральное БТИ» с целью внеплановой технической инвентаризации объекта капитального строительства, определения статуса помещений. При обследовании изучались лишь условия электроснабжения спорных помещений.
Изложенное свидетельствует о том, что спорная часть подвала (помещения №№ /_______/) является технической, требующей постоянного открытого доступа к инженерному оборудованию для его эксплуатации и контроля, т.е. спорные помещения относятся к общему имуществу дома, предназначенному для обслуживания жилых и нежилых помещений указанного дома.
Следовательно, помещения №№ п /_______/ площадью 282,4 кв.м., расположенные в подвальной части здания по /_______/, в силу закона находятся в общей долевой собственности собственников помещений указанного многоквартирного дома.
Требование истцов о признании права общей долевой собственности на указанные помещения являются обоснованными и подлежат удовлетворению.
Поскольку нежилые помещения №№ /_______/ площадью 282,4 кв.м., расположенные в подвальной части здания по /_______/, находятся в общей долевой собственности собственников помещений указанного многоквартирного дома, государственная регистрация права ЗАО «АПИО «Томь» на указанные нежилые помещения является незаконной. Вследствие чего, запись за № /_______/ от 22.06.2009г. о регистрации права собственности ЗАО «АПИО «Томь» подлежит исключению из Единого государственного реестра прав на недвижимое имущество и сделок с ним.
Являются необоснованными доводы представителей ответчика о том, что передача спорных помещений и регистрация права собственности ЗАО «АПИО «Томь» на указанные помещения осуществлена в соответствии с действующим законодательством.
Делая такой вывод, суд принимает во внимание следующее.
В соответствии со ст. 17 ФЗ «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним» основаниями для государственной регистрации наличия, возникновения, прекращения, перехода, ограничения (обременения) прав на недвижимое имущество и сделок с ним являются, в том числе, договоры и другие сделки в отношении недвижимого имущества, совершенные в соответствии с законодательством, действовавшим в месте расположения объектов недвижимого имущества на момент совершения сделки.
В ст.18 этого закона указано, что документы, устанавливающие наличие, возникновение, прекращение, переход, ограничение (обременение) прав на недвижимое имущество и представляемые на государственную регистрацию прав, должны соответствовать требованиям, установленным законодательством Российской Федерации, и отражать информацию, необходимую для государственной регистрации прав на недвижимое имущество в Едином государственном реестре прав.
Согласно п.1 ст.20 указанного закона в государственной регистрации прав может быть отказано в случае, если документы, представленные на государственную регистрацию прав, по форме или содержанию не соответствуют требованиям действующего законодательства.
В судебном заседании установлено, что договор № /_______/ о долевом участии в строительстве жилого дома по /_______/ (/_______/) от 19.08.1994г., заключен между АООТ «Т.» и КП «Томь». Согласно этому договору КП «Томь» участвовало в финансировании проектирования и строительства указанного дома. По условиям договора по окончании строительства АООТ «Т.» приняло на себя обязательство передать КП «Томь» в собственность первый этаж с гаражом общей площадью 501,6кв.м. и оздоровительный комплекс (сауна, бассейн, спортивный зал, бытовки) в подвальной части общей площадью 280,7кв.м. в этом доме.
08.05.1997г. АООТ «Т.» и ЗАО АПИО «Томь» подписали дополнительное соглашение к упомянутому договору, согласно которому, АООТ «Т.» передало ЗАО АПИО «Томь» долю, состоящую из помещений первого этажа с гаражом общей площадью 501,6кв.м. и оздоровительного комплекса (сауна, бассейн, спортивный зал, бытовки) в подвальной части здания общей площадью 280,7кв.м.( после исправления технической ошибки - 282,4кв.м.). 14.04.1998г. ЗАО АПИО «Томь» получило регистрационное свидетельство о собственности на нежилые помещения площадью 280,7 кв.м. в строении по /_______/ ( /_______/). 22.06.2009г. право собственности ЗАО АПИО «Томь» на помещения №№ /_______/ (идентичны помещениям /_______/, согласно ответу директора Томского филиала ФГУП «Ростехинвентаризация - Федеральное БТИ» главному регистратору УФРС по Томской области от 18.06.2009г. т.2л.д. 42) зарегистрированы в УФРС по Томской области, о чем в Едином государственном реестре прав на недвижимое имущество и сделок с ним сделана запись регистрации № /_______/ от 22.06.2009г.
Из приведенных договора и дополнительного соглашения следует, что договор № /_______/ о долевом участии в строительстве жилого дома по /_______/ (/_______/) от 19.08.1994г., заключен АООТ «Т.» с КП «Томь», а спорные помещения переданы ЗАО АПИО «Томь».
Между тем, ЗАО АПИО «Томь» не представлены суду документы, свидетельствующие о том, что ЗАО АПИО «Томь» является правопреемником КП «Томь». Таковые отсутствуют и в документах регистрационного дела по заявлению ЗАО «АПИО «Томь» о регистрации права собственности на помещения №№ /_______/, расположенные в подвальной части здания по /_______/ (т.2л.д. 6 -44), представленного из УФРС по Томской области по запросу суда.
Представленный суду протокол общего собрания участников ТОО «КП «Томь» от 05.10.1995г., в котором отражено решение о реорганизации товарищества путём его преобразования в ЗАО АПИО «Томь» не является доказательством правопреемства, поскольку в уставе ЗАО АПИО «Томь» (п. 1.1 устава - т.1л.д.137) указано, что ЗАО АПИО «Томь» создано по решению участников, сведений о том, что юридическое лицо создано в результате преобразования, в уставе не содержится.
Согласно выписке из ЕГР ЮЛ от 29.07.2009г. (т.1л.д.113) ЗАО АПИО «Томь» образовано путём создания.
На момент заключения ЗАО АПИО «Томь» и АООТ «Т.» дополнительного соглашения от 08.05.1997г., передачи ЗАО АПИО «Томь» спорных помещений, регистрации в БТИ права собственности ЗАО АПИО «Томь» на спорные помещения действовал ФЗ от 15.06.1996г. № 72-ФЗ «О товариществах собственников жилья», в котором было указано, что
общим имуществом в кондоминиуме являются обслуживающие более одного домовладельца межквартирные лестничные клетки, лестницы, лифты, лифтовые и иные шахты, коридоры, крыши, технические этажи и подвалы, ограждающие несущие и ненесущие конструкции, а также механическое, электрическое, сантехническое и иное оборудование, находящееся за пределами или внутри помещений и обслуживающее более одного помещения, прилегающие земельные участки в установленных границах с элементами озеленения и благоустройства, а также иные объекты, предназначенные для обслуживания единого комплекса недвижимого имущества кондоминиума и служащие его использованию.
Общее имущество в кондоминиуме находится в общей долевой собственности домовладельцев. Домовладельцы владеют, пользуются и в установленных настоящим Федеральным законом пределах распоряжаются общим имуществом в кондоминиуме. Общее имущество в кондоминиуме не подлежит отчуждению отдельно от права собственности домовладельцев на помещения в кондоминиуме.
Доля каждого домовладельца в праве общей собственности на общее имущество в кондоминиуме (доля участия) пропорциональна доле принадлежащих ему помещений в кондоминиуме, измеренных в метрах квадратных площади, если решением общего собрания домовладельцев, или иным законным соглашением участников долевой собственности на общее имущество (далее - соглашение домовладельцев) не установлено иное.
Изложенное подтверждает вывод суда о том, что регистрация права собственности ЗАО «АПИО «Томь» на спорные помещения осуществлена в нарушение действующего законодательства.
Не подлежит удовлетворению сделанное в суде заявление представителей ответчика о пропуске истцами срока исковой давности по всем исковым требованиям.
Заявление о пропуске срока мотивировано тем, что требования о признании недействительной государственной регистрации права ЗАО «АПИО «Томь» на нежилые помещения, исключении записи о регистрации права собственности ЗАО «АПИО «Томь» из Единого государственного реестра прав на недвижимое имущество и сделок с ним могут быть заявлены только к УФРС по Томской области и должно рассматриваться только в порядке производства по делам об оспаривании решения, действия органов государственной власти, органов местного самоуправления, должностных лиц, государственных и муниципальных служащих. Для предъявления таких требований существует трёхмесячный срок обращения в суд, который истцами пропущен.
Согласно исковому заявлению, заявлению об изменении исковых требований, истцами заявлен спор о праве на нежилые помещения №№ /_______/ площадью 282,4 кв.м., расположенные в подвальной части здания по /_______/. Для указанных требований предусмотрен трёхгодичный срок исковой давности в соответствии со ст.196 ГК РФ.
Заявленные истцами требования к ЗАО «АПИО «Томь» о признании недействительной государственной регистрации права ЗАО «АПИО «Томь» на нежилые помещения, исключении записи о регистрации права собственности ЗАО «АПИО «Томь» из Единого государственного реестра прав на недвижимое имущество и сделок с ним связаны с разрешением спора о праве на спорные помещения. Поэтому для их предъявления также действует предусмотренный ст.196 ГК РФ срок исковой давности.
Указанный срок истцами не пропущен, поскольку из текста искового заявления следует, что истцам лишь в 2006г. при осуществлении действий по оформлению в общую долевую собственность земельного участка, предназначенного для эксплуатации жилого дома по /_______/, стало известно о том, что ЗАО «АПИО «Томь» на основании договора № /_______/ о долевом участии в строительстве жилого дома по /_______/ (/_______/) от 19.08.1994г., на основании дополнительного соглашения от 08.05.1997г. к упомянутому договору, является собственником спорных помещений. Представитель истцов - адвокат Старикова Н.М. в суде пояснила, что истцы узнали о праве собственности ЗАО «АПИО «Томь» на спорные помещения лишь 16.10.2006г., когда председатель ТСЖ «Хозяин» Ворожбицкий И.Ю. получил сведения из реестра МУ «БТИ» г. Томска, в которых правообладателем спорных помещений указано ЗАО «АПИО «Томь».
В судебном заседании из пояснений представителя истцов, представителей ответчика установлено, что с момента передачи 23.07.1997г. АООТ «Т.» дома ТСЖ «Хозяин» по акту приема - передачи ответчик ЗАО «АПИО «Томь» указанными помещениями не пользуется, помещениями пользуются истцы.
Данные обстоятельства ответчиком в судебном заседании не оспаривались.
Таким образом, у истцов до 16.10.2006г. не было причин считать спорные помещения чужой собственностью.
Указанные обстоятельства подтверждают тот факт, что истцам стало известно о праве ответчика на спорные помещения лишь в октябре 2006г.
Согласно отметке на штампе Кировского районного суда г. Томска исковое заявление подано истцами в суд 08.07.2009г., т.е. в рамках предусмотренного ст.196 ГК РФ срока исковой давности.
К тому же, в соответствии со ст. 208 ГК РФ исковая давность не распространяется на требования собственника или иного владельца об устранении всяких нарушений его права, хотя бы эти нарушения не были соединены с лишением владения (статья 304);
Необоснованным является довод представителей ответчика о том, что в заявлении об изменении исковых требований от 31.08.2009г. (т.1л.д. 163) истцы изменили и предмет, и основание иска.
Согласно указанному заявлению истцы изменили предмет иска, основания исковых требований изложены в исковом заявлении от 19.06.2009г., остались прежними.
В соответствии с ст. 88 ГПК РФ судебные расходы состоят из государственной пошлины и издержек, связанных с рассмотрением дела.
Расходы истцов на оплату государственной пошлины подтверждаются имеющимися в деле квитанциями от 07.06.2009г.
С ответчика подлежат взысканию расходы по оплате государственной пошлины по делу в пользу Анохина С.В. -/_______/., Ворожбицкого И.Ю. -/_______/., Кноль В.А. - /_______/., Наследникова Г.И. /_______/., Наследниковой Н.В. - /_______/, Матвеева Ю.А. -/_______/., Прец В.А. -/_______/., Шевелёва В.М. -/_______/.
Согласно квитанциям № /_______/ от 02.11.2009г., № /_______/ от 02.11.2009г. истцами оплачена стоимость судебной строительно-технической экспертизы в размере /_______/. Расходы истцов по оплате экспертизы подлежат возмещению за счёт ответчика.
С ЗАО «АПИО «Томь» подлежат взысканию расходы по оплате экспертизы в пользу Анохина С.В. /_______/., Ворожбицкого И.Ю. /_______/., Исайкина Г.Л. /_______/., Кноль В.А. /_______/, Наследникова Г.И. /_______/., Наследниковой Н.В. /_______/., Матвеева Ю.А. /_______/, Прец В.А., Рыбаковой В.Г. /_______/., Хардиковой С.А. /_______/., Шевелёва В.М. /_______/.
Согласно ст. 94 п.4 ГПК РФ к издержкам, связанным с рассмотрением дела относятся расходы на оплату услуг представителя, иные признанные судом необходимыми расходы.
В соответствии со ст.100 ГПК РФ стороне, в пользу которой состоялось решение суда, по ее письменному ходатайству суд присуждает с другой стороны расходы на оплату услуг представителя в разумных пределах.
Сумма понесенных расходов на оплату услуг представителя подтверждается соответствующими квитанциями от 29.05.2009г. и квитанциями от 21.10.2009г. и, по мнению суда, является разумной с учетом длительности рассмотрения дела и его сложности.
С ЗАО «АПИО «Томь» подлежат взысканию расходы по оплате услуг представителя в пользу Анохина С.В. /_______/., Ворожбицкого И.Ю. /_______/, Наследниковой Н.В. /_______/., Матвеева Ю.А. /_______/., Хардиковой С.А. /_______/., Шевелёва В.М. /_______/.
Поскольку /_______/. за копирование проектной документации Сибирского института « C.» оплачено ТСЖ «Хозяин», согласно представленной квитанции от 23.12.2009г., указанная сумма не может быть взыскана в пользу истцов, т.к. указанные расходы понесло юридическое лицо.
Руководствуясь ст. 194 -ст.199 ГПК РФ, суд
Решил:
Удовлетворить исковые требования Анохина С.В., Ворожбицкого И.Ю., Исайкина Г.Л., Кноль В.А., Наследникова Г.И., Наследниковой Н.В., Матвеева Ю.А., Прец В.А., Рыбаковой В.Г., Хардиковой С.А., Шевелёва В.М.
Признать недействительной государственную регистрацию права ЗАО «АПИО «Томь» на нежилые помещения №№ /_______/, расположенные в подвальной части жилого дома по адресу /_______/, /_______/, общей площадью 282,4 кв.м.
Исключить запись о регистрации права собственности ЗАО «АПИО «Томь» за № /_______/ от 22.06.2009г. из Единого государственного реестра прав на недвижимое имущество и сделок с ним.
Признать за Анохиным Сергеем Владимировичем, Ворожбицким Игорем Юрьевичем, Исайкиным Геннадием Леонидовичем, Кноль Владимиром Антоновичем, Наследниковым Геннадием Иннокентьевичем, Наследниковой Натальей Викторовной, Матвеевым Юрием Адамовичем, Прец Владимиром Адамовичем, Рыбаковой Верой Геннадьевной, Хардиковой Светланой Анатольевной, Шевелёвым Виталием Михайловичем право общей долевой собственности на нежилые помещения №№ /_______/, расположенные в подвальной части жилого дома по адресу /_______/, /_______/, общей площадью 282,4 кв.м.
Взыскать с ЗАО «АПИО «Томь» расходы по оплате государственной пошлины по делу в пользу Анохина С.В. /_______/., Ворожбицкого И.Ю. /_______/., Кноль В.А. - /_______/., Наследникова Г.И. -/_______/., Наследниковой Н.В. - /_______/,, Матвеева Ю.А. -/_______/., Прец В.А. -/_______/., Шевелёва В.М. -/_______/
Взыскать с ЗАО «АПИО «Томь» расходы по оплате экспертизы в пользу Анохина С.В. /_______/., Ворожбицкого И.Ю. /_______/., Исайкина Г.Л. /_______/., Кноль В.А. /_______/, Наследникова Г.И. /_______/., Наследниковой Н.В. /_______/., Матвеева Ю.А. /_______/, Прец В.А., Рыбаковой В.Г. /_______/., Хардиковой С.А. /_______/., Шевелёва В.М. /_______/.
Взыскать с ЗАО «АПИО «Томь» расходы по оплате услуг представителя в пользу Анохина С.В. /_______/., Ворожбицкого И.Ю. /_______/, Наследниковой Н.В. /_______/., Матвеева Ю.А. /_______/., Хардиковой С.А. /_______/., Шевелёва В.М. /_______/.
Решение может быть обжаловано в Томский областной суд в течение 10 дней со дня изготовления судом решения в окончательной форме с подачей жалобы через Кировский районный суд г. Томска.
Судья
/_______/
/_______/
/_______/
/_______/
/_______/
/_______/
/_______/
/_______/
/_______/
/_______/
/_______/
/_______/
/_______/
/_______/
/_______/
/_______/
/_______/
/_______/
/_______/
/_______/
/_______/