«02» ноября 2010г. Кировский районный суд г.Томска в составе:
председательствующего судьи Л.Л.Аплиной,
при секретаре Е.А.Афанасьевой,
с участием
представителя третьего лица и ответчика в одном лице - Максимова Е.А.- А.Н.Гуслова,
представителя ответчика и истца в одном лице - Глушкова А.Л. - Ю.И.Копейкиной,
рассмотрев в порядке искового производства в открытом судебном заседании в г.Томске
гражданское дело № 2-1638/10 по иску Петрова Дмитрия Витальевича к Глушкову Александру Леонидовичу о признании состоявшимся договора купли-продажи жилого помещения и его государственной регистрации, и по иску Глушкова Александра Леонидовича к Максимову Евгению Александровичу, Петрову Дмитрию Витальевичу о признании доверенности и договора купли-продажи квартиры недействительными,
установил:
Петров Д.В. обратился в суд с иском к Глушкову А.Л., в котором указал, что /_______/ Глушков А.Л. в лице Максимова Е.А., действовавшего на основании доверенности от /_______/, и он (Петров Д.В.) заключили договор купли-продажи квартиры по адресу: /_______/ /_______/. Обязательства по оплате стоимости квартиры в сумме 700 000 руб. истцом исполнены в полном объеме.
В день подписания договора /_______/ документы были сданы для регистрации договора и перехода права собственности на квартиру в УФРС по Томской области, но регистрация не была произведена по вине Глушкова А.Л., обратившегося в регистрационный орган с заявлением о приостановлении регистрации сделки. Сделка - договор купли-продажи квартиры совершена в надлежащей форме, но Глушков А.Л. уклоняется от ее регистрации.
Ссылаясь на ст.ст. 9, 10, 165, 421, 424, 558 ГК РФ, Петров Д.В. просит признать договор купли-продажи однокомнатной квартиры по /_______/ от /_______/, между Глушковым А.Л. в лице Максимова Е.А. и Петровым Д.В. состоявшимся и произвести его государственную регистрацию.
Глушков А.Л. предъявил к Максимову Е.А. и Петрову Д.В. иск, в котором с учетом изменения указано, что ему (Глушкову А.Л.) на основании договора передачи от /_______/ /_______/ на праве собственности принадлежит квартира по адресу: /_______/.
С /_______/ г. он (Глушков А.Л.) подвергся вниманию со стороны неизвестных лиц кавказской национальности, которые неоднократно его посещали, приносили алкоголь и уговаривали продать квартиру за бесценок, обещая устроить за это в /_______/ психоневрологический интернат на полное государственное обеспечение. Позже со стороны данных лиц начались угрозы физического насилия в его адрес.
Он (Глушков А.Л.) является больным хроническим алкоголизмом, в состоянии алкогольного опьянения не контролирует свои действия и может под чужим влиянием подписать какие-либо бумаги.
С целью выхода из ситуации и предотвращения негативных последствий на семейном совете в /_______/ г. было принято решение оформить договор дарения указанной квартиры в пользу его дочери, ФИО7, при условии его (Глушкова А.Л.) пожизненного проживания в квартире.
Через несколько дней муж дочери Максимов Е.А. сообщил ему, что они решили оформлять квартиру на Максимова Е.А., однако дарить квартиру Максимову Е.А. Глушков А.Л. отказался.
/_______/ к Глушкову А.Л. приехал Максимов Е.А. с бутылкой водки, которую Глушков А.Л. выпил, после чего Максимов Е.А. на машине привез Глушкова А.Л. в нотариальную контору, при этом убедил его, что они едут оформлять квартиру на дочь ФИО7
Глушков А.Л. находился в состоянии сильного алкогольного опьянения и смысл обращенных нотариусом слов не мог воспринимать, поскольку к этому времени более трех месяцев находился в постоянном алкогольном опьянении.
Глушков А.Л., доверяя Максимову Е.А. как мужу своей дочери, и предполагая, что совершает сделку дарения, подписал у нотариуса бумаги, не читая.
/_______/ когда Глушков А.Л. находился дома, Максимов Е.А. с неизвестными людьми насильно вынесли его вещи из квартиры и погрузили в машину, Максимов Е.А. отобрал у Глушкова А.Л. ключи от квартиры.
Как выяснилось позже, при посещении нотариуса была оформлена доверенность от имени Глушкова А.Л. на имя Максимова Е.А. на право распоряжения квартирой, после чего Максимов Е.А. от имени Глушкова А.Л. заключил договор купли - продажи квартиры с Петровым Д.В., в этот же день сдал документы для регистрации сделки в УФРС по Томской области, и получил у Петрова Д.В. деньги в сумме 700 000 руб. Деньги в сумме 700 000 руб. Максимов Е.А. Глушкову А.Л. не передавал ни полностью, ни частично.
Как выяснилось позже, Максимов Е.А. с целью переселения Глушкова А.Л. купил дачный домик на станции «/_______/» в полуразрушенном состоянии, непригодный для постоянного жилья, куда вывез вещи Глушкова А.Л. из квартиры.
/_______/ Глушков А.Л. обратился к нотариусу, заверившему доверенность, и отозвал ее, а также направил в УФРС по Томской области заявление о приостановлении регистрации сделки.
Квартира по /_______/, является постоянным и единственным местом жительства Глушкова А.Л., иного жилья он в собственности не имеет, никогда не имел намерения продать единственное жилье и стать лицом без определенного места жительства.
Ссылаясь на ст.ст. 178, 183 ГК РФ, Глушков А.Л. просит признать доверенность /_______/ от /_______/, выданную на имя Максимова Е.А., Гуслова А.Н. недействительной с момента выдачи, по основаниям ст. 178 ГК РФ, как сделку, заключенную под влиянием заблуждения; признать договор купли - продажи квартиры от /_______/, заключенный от имени Глушкова А.Л. Максимовым Е.А. с Петровым Д.В. недействительным, как заключенный лицом, не имеющим полномочий.
Определением суда от /_______/ гражданские дела по искам Петрова Д.В. и Глушкова А.Л. объединены в одно производство.
В судебное заседание Петров Д.В., извещенный о времени и месте судебного заседания, не явился, не сообщил суду об уважительных причинах неявки, просил о рассмотрении дела в его отсутствие (заявления Петрова Д.В. от /_______/, /_______/).
В судебное заседание Глушков А.Л., извещенный о времени и месте судебного заседания, не явился, не сообщил суду об уважительных причинах неявки, просил о рассмотрении дела в его отсутствие (заявление Глушкова А.Л. от /_______/).
Представитель Глушкова А.Л. - Копейкина Ю.В., действующая на основании
ордера /_______/ от /_______/, иск Петрова Д.В. не признала, иск Глушкова А.Л. поддержала по основаниям, изложенным в исковом заявлении. Из объяснения Копейкиной Ю.В. следует, что заключение амбулаторной судебной комплексной психолого-психиатрической экспертизы выявило наличие у Глушкова А.Л. психического расстройства (органическое расстройство личности), алкогольную зависимость 2 стадии, сосудистое заболевание головного мозга. Экспертами установлено, что Глушков А.Л. имел смутное представление о том, зачем поехал с Максимовым Е.А. к нотариусу. Он (Глушков А.Л.) имел намерение переоформлять квартиру на свою дочь, следовательно, находился в заблуждении относительно сути совершаемой сделки, и не имел намерения продать единственное жилье. Следовательно, Глушков А.Л. не осознавал в момент подписания доверенности правовую сущность документа, наделяющего полномочиями Максимова Е.А. на отчуждение квартиры, полагая, что подписал документ, согласно которому обезопасит свое дальнейшее в квартире проживание, либо завещание, либо договор дарения с условием пожизненного проживания. Признание доверенности недействительной с момента выдачи, влечет за собой признание недействительным заключенного на основании нее договора купли-продажи, как подписанного неуполномоченным лицом.
Копейкина Ю.В. представила ходатайство Глушкова А.Л. о возмещении судебных расходов на оплату услуг представителя в размере 25 000 руб.
Третье лицо, не заявляющее самостоятельных требований на предмет спора на стороне ответчика, по иску Петрова Д.В. и ответчик по иску Глушкова А.Л. - Максимов Е.А., извещенный о времени и месте судебного заседания, так же не явился, не сообщил суду об уважительных причинах неявки, просил о рассмотрении дела в его отсутствие (заявление Максимова Е.А. б/д, л.д. /_______/).
Представитель Максимова Е.А. - Гуслов А.Н., действующий на основании нотариальной доверенности /_______/ от /_______/, просил удовлетворить иск Петрова Д.В., полагая его обоснованным. Указал, что сделка купли-продажи спорной квартиры является действительной, поскольку на момент ее заключения Максимов Е.А. обладал полномочиями на подписание данного договора на основании доверенности, которая не была отозвана и на тот момент не была признана недействительной. Полагал, что сделка купли-продажи квартиры совершена в надлежащей форме. Петров Д.В. является добросовестным приобретателем, исполнившим все обязательства по сделке. Полагал, что все последующие действия Глушкова А.Л., в частности, его добровольное снятие с регистрационного учета, свидетельствуют о наличии воли у него воли на отчуж дение квартиры.
Возражая против удовлетворения иска Глушкова А.Л., Гуслов А.Н. указал, что действия Глушкова А.Л. в настоящее время обусловлены влиянием третьих лиц, в результате которого у него изменилось мнение по поводу совершенной сделки. Утверждал, что имело место заблуждение относительно мотивов сделки купли-продажи, которое не влияет на действительность как доверенности, так и сделки купли-продажи квартиры. Полагал необходимым отнестись критически к заключению судебной психолого-психиатрической экспертизы, поскольку оно дано спустя /_______/ месяцев после заключения сделки купли-продажи в отсутствие каких либо медицинских документов, подтверждающих состояние Глушкова на момент совершения оспариваемых сделок. Представил ходатайство о возмещении Максимову Е.А. расходов на оплату услуг представителя в размере 10 000 руб.
Не отрицал, что деньги по договору купли-продажи были получены Максимовым Е.А. и до настоящего времени Глушкову А.Л. не отданы.
Представитель третьего лица - Управления Росреестра по Томской области Чеснаков М.А., действующий на основании доверенности /_______/ от /_______/, представил отзыв, из содержания которого следует, что /_______/ Глушков А.Л. обратился в управление с заявлением о государственной регистрации права собственности на квартиру по адресу: /_______/. В качестве правоустанавливающего документа на государственную регистрацию был представлены все необходимые документы, в связи с чем, управлением была проведена государственная регистрация права собственности Глушкова А.Л.
/_______/ в управление обратились Максимов Е.А., действующий на основании доверенности в интересах Глушкова А.Л., и Петров Д.В. с заявлением о государственной регистрации договора купли-продажи, перехода права собственности, права собственности на квартиру, по адресу: /_______/.
/_______/ в управление обратился Глушков А.Л. с распоряжением об отмене доверенности Максимова Е.А. с заявлением о прекращении государственной регистрации, /_______/ государственная регистрация была приостановлена сроком на один месяц. /_______/ в соответствии с абз. 2 ст. 19 Закона о регистрации в государственной регистрации было отказано.
В такой ситуации управление в силу закона - п. 1 ст. 16, п. 1 ст. 17 Федерального закона «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним», ч. 2 ст. 13 ГПК РФ, будет обязано произвести государственную регистрацию договора купли-продажи на объект недвижимости при предоставлении правообладателем судебного акта.
В судебное заседание представитель третьего лица Управления Росреестра по Томской области не явился, просил о рассмотрении дела в отсутствие представителя управления (заявление Чеснакова М.А. от /_______/).
При разбирательстве гражданского дела, определив на основании ст.167 ГПК РФ рассмотреть дело в отсутствие Петрова Д.В., Глушкова А.Л., Максимова Е.А., представителя третьего лица - Управления Росреестра по Томской области, ознакомившись с письменными доказательствами, заслушав объяснения представителей сторон: Гуслова А.Н. и Копейкиной Ю.В., оценив доказательства, суд приходит к выводу о необходимости отказа в удовлетворении иска Петрова Д.В. и удовлетворения полностью иска Глушкова А.Л. по следующим мотивам.
В судебном заседании на основании исследованных доказательств установлены следующие обстоятельства.
Глушкову А.Л. на основании договора передачи от /_______/ /_______/ зарегистрированного объединенной Администрацией Кировского и Советского округов г. Томска, на праве собственности принадлежит квартира по адресу: /_______/ /_______/.
В силу п. 1 ст. 2 Федерального закона от 21.07.1997 N 122-ФЗ (ред. от 17.06.2010) "О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним" (далее - Закон о регистрации), государственная регистрация является единственным доказательством существования зарегистрированного права. Зарегистрированное право на недвижимое имущество может быть оспорено только в судебном порядке.
/_______/ Глушковым А.Л. на имя Максимова Е.А. выдана нотариальная доверенность /_______/ на права управлять и распоряжаться принадлежащей ему (Глушкову А.Л.) на праве собственности квартирой по адресу: /_______/, с правом продажи за цену и на условиях по своему усмотрению.
Согласно ст. 153 ГК РФ сделками признаются действия граждан и юридических лиц, направлены на установление, изменение или прекращение гражданских прав и обязанностей.
В силу п. 1 ст. 178 ГК РФ сделка, совершенная под влиянием заблуждения, имеющего существенное значение, может быть признана судом недействительной по иску стороны, действовавшей под влиянием заблуждения. Существенное значение имеет заблуждение относительно природы сделки либо тождества или таких качеств ее предмета, которые значительно снижают возможности его использования по назначению. Заблуждение относительно мотивов сделки не имеет существенного значения.
В судебном заседании представитель Глушкова А.Л., утверждая о недействительности доверенности от /_______/ по вышеуказанному основанию, ссылалась на то, что при подписании доверенности в силу наличия у Глушкова А.Л. ряда психических расстройств и особенностей его личности, последний имел неправильное представление о характере совершаемой им сделки.
Указанная позиция признается судом обоснованной, поскольку она нашла свое подтверждение в судебном заседании.
Так, согласно заключению амбулаторной судебной комплексной психолого-психиатрической экспертизы /_______/ от /_______/ следует, что Глушков А.Л. обнаруживает признаки психического расстройства - органического расстройства личности в связи со смешанными заболеваниями (синдромом алкогольной зависимости второй стадии, сосудистым заболеванием головного мозга).
Указанные изменения в психике у Глушкова А.Л. выражены не столь значительно и не лишали его на время /_______/ способности понимать значение своих действий и руководить ими. Вместе с тем, особенности психологического состояния Глушкова А.Л. оказали влияние на его поведение в исследуемой ситуации, и ее оценка произведена психологом.
При психологическом исследовании установлено, что Глушков А.Л. накануне юридически значимого события - подписания доверенности от /_______/ на имя Максимова Е.А. находился в состоянии тревоги и беспокойства (боялся лишиться квартиры и жизни), такие его индивидуально-психологические особенности как внушаемость, доверчивость, склонность безоговорочно полагаться на мнение субъективно значимых лиц, неорганизованность в решении материальных, юридических вопросов и психологическое состояние тревоги, беспокойства, страха способствовали введению Глушкова А.Л. в заблуждение относительно природы подписываемого им документа, привели к ограничению свободного волеизъявления, адекватной оценки, формированию неправильного представления о характере сделки (предстоящая купля-продажа жилого помещения), на которую /_______/ им выдана доверенность.
С учетом этого, суд приходит к выводу о том, что при выдаче доверенности /_______/ имело место заблуждение Глушкова А.Л. относительно природы совершаемой им сделки, которое в силу ст. 178 ГК РФ является существенным и влечет за собой недействительность сделки.
Суд не принимает во внимание утверждение представителя Максимова Е.А. о том, что вышеуказанное заключение экспертов не может быть принято во внимание при вынесении решения, поскольку указанное доказательство получено в соответствии с требованиями гражданского процессуального закона, соответствует требованиям относимости и допустимости. Доказательств, позволяющих суду усомниться в достоверности содержащихся в заключении экспертов сведений, суду представителем Максимова Е.А. не представлено.
Суд не может согласиться с утверждением представителя Максимова Е.А. о том, что снятие Глушкова А.Л. с регистрационного учета по адресу: /_______/, подтверждает наличие у него воли на отчуждение квартиры, поскольку, как пояснила в судебном заседании свидетель ФИО10, Глушков А.Л. был очень удивлен, когда узнал о снятии его с регистрационного учета. Указанное обстоятельство наряду с пояснениями Глушкова А.Л. при проведении экспертизы о его нежелании лишиться единственного жилья, боязни его потерять, фактом длительного употребления спиртных напитков до и после совершения сделки, отсутствием данных об обстоятельствах снятия Глушкова А.Л. с регистрационного учета, не могут свидетельствовать о том, что снявшись с регистрационного учета, Глушков А.Л. не мог заблуждаться относительно последствий совершаемых им действий.
Утверждение Гуслова А.Н. о наличии заблуждения Глушкова А.Л. относительно мотивов сделки, в нарушение ст. 56 ГПК РФ доказательствами не подтверждено и опровергается данными, содержащимися в заключении судебной амбулаторной психолого-психиатрической экспертизы.
К показаниям Петрова Д.В. в судебном заседании от /_______/ о том, что Глушков А.Л. был осведомлен о продаже квартиры постороннему лицу, суд относиться критически, поскольку Петров Д.В. является заинтересованным в исходе дела лицом. Кроме того, пояснения Петрова Д.В. о том, что накануне подписания договора купли-продажи Глушков А.Л. был трезв и испытывал радость от предстоящей продажи квартиры и покупки дома, опровергаются показаниями свидетелей ФИО10, ФИО11, ФИО12, пояснивших о постоянном и длительном употреблении Глушковым А.Л. спиртных напитков, а также пояснениями Глушкова А.Л., содержащимися в заключении амбулаторной судебной комплексной психолого-психиатрической экспертизы.
Разрешая требования Петрова Д.В. о признании договора купли-продажи квартиры от /_______/ состоявшимся и его государственной регистрации, и требования Глушкова А.Л. о признании указанного договора недействительным, суд исходит из следующего.
В судебном заседании установлено, что /_______/ между Максимовым Е.А., действовавшим от имени Глушкова А.Л. на основании нотариальной доверенности от /_______/, и Петровым Д.В. заключен договор купли-продажи квартиры. По данному договору Максимов Е.А. обязался передать в собственность покупателя Петрова Д.В. квартиру по адресу: /_______/ /_______/, а покупатель Петров Д.В. обязался принять этот товар и уплатить за него денежную сумму 700 000 (семьсот тысяч) рублей.
Оценивая действительность данного договора, суд исходит из следующего.
В силу ч.2 ст. 420 ГК РФ к договорам применяются правила о двух- и многосторонних сделках, предусмотренные главой 9 ГК РФ.
Согласно ч.1 ст. 167 ГК РФ недействительная сделка не влечет юридических последствий, за исключением тех, которые связаны с ее недействительностью, и недействительна с момента ее совершения.
В соответствии со ст.160 ГК сделка в письменной форме должна быть совершена путем составления документа, выражающего его содержание и подписанного лицом или лицами, совершающими сделку или должным образом уполномоченными им лицами.
Согласно ст. 550 ГК РФ договор продажи недвижимости заключается в письменной форме путем составления одного документа, подписанного сторонами. Несоблюдение формы договора продажи недвижимости влечет его недействительность.
Исходя из данных норм, принимая во внимание, что при совершении сделки купли-продажи квартиры по адресу: /_______/ Максимов Е.А. не имел полномочий на ее совершение, суд приходит к выводу о несоблюдении простой письменной формы договора купли-продажи от /_______/ и его недействительности.
При этом, добросовестность Петрова Д.В. при приобретении квартиры, не влияет на действительности сделки купли-продажи.
В силу п.п. 1, 3 ст. 551 ГК РФ переход права собственности на недвижимость по договору продажи недвижимости к покупателю подлежит государственной регистрации. В случае, когда продавец уклоняется от государственной регистрации перехода права собственности на недвижимость, суд вправе по требованию покупателя вынести решение о государственной регистрации перехода права собственности.
Данные положения ГК РФ применяются в случае нарушения продавцом действительного, вступившего в силу и обязательного для сторон договора продажи недвижимости.
Поскольку заключенный /_______/ договор купли-продажи квартиры по адресу: /_______/ признан судом недействительным, требования Петрова Д.В. о признании указанного договора купли-продажи квартиры состоявшимся и его государственной регистрации, удовлетворению не подлежат.
Судебные расходы Глушкова А.Л. в виде расходов на оплату услуг представителя в размере 25 000 руб. подтверждаются квитанцией к приходному кассовому ордеру /_______/ от /_______/
На основании ч.1 ст. 100 ГПК РФ истцу Глушкову А.Л. суд присуждает возместить с ответчика Максимова Е.А., допустившего нарушение прав Глушкова А.Л., понесенные по делу судебные расходы в виде расходов на оплату услуг представителя, с учетом характера дела и времени, затраченного представителем на ведение дела, в разумных пределах в размере 10 000 руб.
Судебные расходы на представителя Глушкова А.Л. с Петрова Д.В. взысканию не подлежат, поскольку последний прав Глушкова А.Л. не нарушал.
Исходя из изложенного и руководствуясь ст.ст. 194-199 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации, суд
решил:
иск Глушкова Александра Леонидовича к Максимову Евгению Александровичу, Петрову Дмитрию Витальевичу удовлетворить.
Признать доверенность /_______/ от /_______/, выданную Глушковым Александром Леонидовичем на имя Максимова Евгения Александровича, Гуслова Александра Николаевича, недействительной.
Признать недействительным договор купли-продажи от /_______/ квартиры по адресу: /_______/, заключенный между Максимовым Е.А. и Петровым Д.В.
В удовлетворении иска Петрова Дмитрия Витальевича о признании договора купли-продажи квартиры по адресу: /_______/ состоявшимся и его государственной регистрации, отказать.
Взыскать с Максимова Евгения Александровича в пользу Глушкова Александра Леонидовича расходы на оплату услуг представителя в размере 10 000 руб.
Решение суда может быть обжаловано путем подачи кассационной жалобы в Томский областной суд через Кировский районный суд г. Томска в течение десяти дней со дня принятия решения судом в окончательной форме.
Судья: подпись Аплина Л.Л.