Р Е Ш Е Н И Е
Именем Российской Федерации
22.12.2010 Кировский районный суд г. Томска в составе:
председательствующего Желтковской Я.В.
при секретаре Картанус М.В.,
рассмотрев в открытом судебном заседании в г. Томске с участием истца Меерченко Д.И., представителя ответчика Шелковникова В.А. адвоката Малащук Т.Б., представителя третьего лица Управления Росреестра по Томской области Востриковой Т.Г., представителя третьего лица ОАО «Промсвязьбанк» Иванова В.В. гражданское дело по иску Меерченко Д.И. к Шелковникову В.А. о государственной регистрации договора ипотеки,
у с т а н о в и л:
Меерченко Д.И. обратился в суд с иском к Шелковникову В.А. о государственной регистрации договора ипотеки. В обоснование иска указал, что в начале апреля 2008 между истцом и ответчиком Шелковниковым В.А. состоялась устная договоренность о том, что истец произведет заем денежных средств в банке и передаст ответчику ориентировочно /________/ руб. под залог здания, расположенного по адресу: /________/, ответчик обязался возвратить указанную сумму в течение года. Во исполнение указанной договоренности истцом заключен кредитный договор № /________/ от 23.05.2008, в соответствии с которым, ЗАО ФИО13 предоставил Меерченко Д.И. (заемщику) кредит в размере /________/ руб. В обеспечение обязательств, возникших у истца в связи с кредитным договором, заключен договор ипотеки квартиры от 23.05.2008, в соответствии с которым, Меерченко Д.И. в обеспечение обязательств и обязательств своей супруги передает квартиру, расположенную по адресу: /________/, общей площадью /________/ кв.м., кадастровый № /________/ кредитору - залогодержателю (ЗАО ФИО13») в залог (ипотеку). Полученные по указанному кредитному договору денежные средства в размере /________/ руб. истец передал 10.06.2008 ответчику. Во исполнение договора займа 18.09.2008 между истцом (залогодержателем) и ФИО7., действующим от имени Шелковникова В.А. (залогодателя), заключен договор об ипотеке (залоге недвижимости) /________/ /________/
Согласно п.1.1. данного договора, в обеспечение исполнения обязательств по договору займа /________/ /________/ от 30.07.2008, в соответствии с которым залогодержатель передал, а залогодержатель принял денежные средства в размере /________/ руб., залогодатель предоставил (передал) залогодержателю в залог нежилое помещение, находящееся по адресу: /________/ (номер на поэтажном плане /________/), общей площадью /________/ кв.м., нежилые помещения, находящиеся по адресу: /________/, стр./________/ (номера на поэтажном плане /________/), общей площадью /________/ кв.м. В нарушение п.1.4.Договора займа и п.1.8.Договора ипотеки, в нарушение ст.ст. 19-20 ФЗ «Об ипотеке (залоге недвижимости) от 16.07.1998 №102-ФЗ и в нарушение ст.339 ГК РФ, залогодатель до настоящего времени уклоняется от государственной регистрации договора об ипотеке (залоге недвижимости) /________/ /________/ от 18.09.2008. В настоящее время истец выплачивает ежемесячно ЗАО ФИО13 /________/ руб., данные выплаты предусмотрены до 23.05.2023. Поскольку ответчик уклоняется от регистрации договора ипотеки, истец не имеет возможности обратить взыскание на заложенное имущество и досрочно исполнить свои обязательства перед Банком.
Просит суд вынести решение о государственной регистрации договора об ипотеке (залоге недвижимости) /________/ /________/ от 18.09.2008, заключенного между Меерченко Д.И. (залогодержателем) и Шелковниковым В.А. (залогодателем) с внесением записи в Единый государственный реестр прав на недвижимое имущество и сделок с ним о залоге (ипотеке): нежилого помещения (номер на поэтажном плане /________/), общей площадью /________/ кв.м., кадастровый номер /________/ и нежилых помещений (номера на поэтажном плане /________/, /________/), общей площадью /________/ кв.м., кадастровый номер: /________/, находящихся по адресу: /________/, стр./________/
В судебном заседании истец исковые требования к Шелковникову В.А. поддержал.
Ответчик Шелковников В.А. в судебное заседание не явился. Суд, на основании ст. 50 ГПК РФ, назначил ему адвоката как лицу, место жительства которого неизвестно.
Представитель Шелковникова В.А. адвокат Малащук Т.Б. исковые требования не признала, пояснила, что Шелковников В.А. не может распоряжаться переданным в залог недвижимым имуществом, поскольку судебным приставом-исполнителем вынесено постановление о запрете на совершение сделок по отчуждению и переходу прав на объект недвижимости.
Определением Кировского районного суда г.Томска к участию в деле в качестве третьего лица, не заявляющего самостоятельных требований относительно предмета спора, привлечено ОАО «Промсвязьбанк», поскольку по требованию данного лица на нежилые помещения, расположенные по адресу: /________/, и являющееся предметом ипотеки, обращено взыскание.
Представитель ОАО «Промсвязьбанк» Иванов В.В. исковые требования не признал, представил отзыв на исковое заявление, в котором указал, что 03.12.2008 в отношении нежилых помещений, принадлежащих Шелковникову В.А. судебным приставом- исполнителем вынесено постановление о запрете на совершение сделок по отчуждению и переходу права собственности, согласно которому, запрещено Шелковникову В.А. совершать направленные на распоряжение имеющимися в его собственности объектами недвижимости, в т.ч., нежилым помещением по адресу: /________/, кадастровый /________/ и нежилым помещением по адресу: /________/ стр./________/, кадастровый номер /________/; запрещено совершать действия по перепланировке объектов недвижимости. Указанные нежилые помещения были арестованы 29.04.2010 и 27.10.2010, что подтверждается актами о наложении ареста судебного пристава - исполнителя Межрайонного отдела УФССП по исполнению особо важных исполнительных производств. 28.10.2010 судебным приставом - исполнителем вынесено постановление о назначении специалиста для оценки арестованного имущества в целях передачи его на реализацию. Считает, что поскольку передача имущества в залог является формой распоряжения имуществом, договор о залоге недвижимого имущества (договор об ипотеке) считается заключенным с момента его государственной регистрации, а на названное имущество наложен арест и вынесено постановление о запрете совершения сделок по распоряжению нежилыми помещениями, в удовлетворении заявленных требований должно быть отказано. Считал, что договор об ипотеке (залоге недвижимости) /________/ от 18.09.2008г. изготовлен в 2010г. в связи с предстоящей реализацией нежилых помещений.
Выслушав участников процесса, изучив представленные доказательства, суд считает исковые требования не подлежащими удовлетворению.
Судом установлено, что 30.07.2008 между истцом и ответчиком заключен договор займа /________/ /________/ в соответствии с которым, Меерченко Д.И. передал, а Шелковников В.А. принял 10.06.2008 в собственность денежные средства в размере /________/ руб., что подтверждается договором займа /________/ /________/). Займодавец (истец) свои обязательства по договору о передаче денежных средств выполнил в полном объеме (п.1.1. Договора). В соответствии с п. 1.4 Договора, в целях обеспечения надлежащего исполнения своих обязательств по возврату суммы займа в сроки и размере, установленные Договором, заемщик обязался передать не позднее 01.10.2008 в залог займодавцу нежилое помещение (номер на поэтажном плане /________/, общей площадью /________/ кв.м.) и нежилые помещения (номера на поэтажном плане /________/, общей площадью /________/ кв.м.), находящиеся по адресу: /________/, стр./________/ и зарегистрировать залог имущества в УФРС по Томской области не позднее 10.11.2008. Стоимость имущества для целей Договора составляет /________/ руб.
Как следует из договора об ипотеке (залоге недвижимости) /________/ /________/ от 18.09.2008, залогодатель ФИО7, действующий по доверенности от имени и в интересах Шелковникова В.А. и залогодержатель Меерченко Д.И. подписали указанный договор, согласно п.1.1. которого, в обеспечение исполнения обязательств по договору займа /________/ /________/ от /________/ ФИО7 передал Меерченко Д.И. в залог нежилое помещение (номер на поэтажном плане /________/, общей площадью /________/ кв.м.) и нежилые помещения (номера на поэтажном плане /________/, общей площадью /________/ кв.м.), находящиеся по адресу: /________/,д./________/.
Свидетельства о государственной регистрации права УФРС по Томской области от 27.08.2008 подтверждают, что указанные нежилые помещения принадлежат на праве собственности Шелковникову В.А.
Пункт 1.6.Договора об ипотеке устанавливает, что залогодержатель (Меерченко Д.И.) вправе обратить взыскание на имущество для удовлетворения за счет стоимости имущества требований, вызванных неисполнением или ненадлежащим исполнением залогодателем обязательств по Договору займа. Обращение взыскания допускается при нарушении сроков платежей по Договору займа. Настоящий договор считается заключенным и вступает в силу с момента его государственной регистрации.
В соответствии с п. 1 ст. 432 ГК РФ договор считается заключенным, если между сторонами, в требуемой в подлежащих случаях форме, достигнуто соглашение по всем существенным условиям договора. Существенными являются условия о предмете договора, условия, которые названы в законе или иных правовых актах как существенные или необходимые для договоров данного вида, а также все те условия, относительно которых по заявлению одной из сторон должно быть достигнуто соглашение.
В соответствии со ст. 339 ГК РФ, влечет недействительность договора о залоге.
В ст. 339 ГК РФ и ст. 9 Федерального закона от 16.07.1998 №102 - ФЗ «Об ипотеке (залоге недвижимости)», в действующей редакции от 17.06.2010, а также в редакции, действовавшей на момент заключения договора об ипотеке между сторонами (от 13.05.2008), содержится перечень существенных условий договора ипотеки.
Согласно ч.1 ст. 9 Федерального закона от 16.07.1998 №102 -ФЗ «Об ипотеке (залоге недвижимости)», в действующей редакции от 17.06.2010, а также в редакции, действующей на момент совершения сделки между сторонами (от 13.05.2008), в договоре об ипотеке должны быть указаны предмет ипотеки, его оценка, существо, размер и срок исполнения обязательства, обеспечиваемого ипотекой. В соответствии с ч. 2 ст.9 указанного Федерального закона, в договоре об ипотеке должно иметься указание на право, в силу которого имущество, являющееся предметом ипотеки, принадлежит залогодателю, и наименование органа, осуществляющего государственную регистрацию прав на недвижимое имущество и сделок с ним.
Подписанный сторонами договор об ипотеке (залоге недвижимости) /________/ содержит указание на предмет ипотеки, в нем имеются сведения об оценке стоимости имущества, указано, что договор обеспечивает исполнение обязательств по договору займа от 30.07.2008 года, однако, в нарушение приведенных правовых норм, договор об ипотеке не содержит такое существенное условие договора ипотеки, как срок исполнения обязательства по договору займа.
Согласно правилам ст. 190 ГК РФ, установленный сделкой срок определяется календарной датой или исчислением периода времени, который исчисляется годами, месяцами, неделями, днями или часами. Срок может определяться также указанием на событие, которое должно неизбежно наступить.
Срок исполнения основного обязательства должен быть определен в договоре ипотеки конкретно.
Кроме того, договор /________/ /________/ от 18.09.2008 не содержит указание на то, у какой из сторон находится заложенное имущество. Доводы истца о том, что заложенное имущество осталось у залогодателя в силу ст. 339 ГК РФ.
Поскольку договор об ипотеке (залоге недвижимости) /________/ не содержит всех существенных условий, указанных в ст. 9 Закона «Об ипотеке (залоге недвижимости)», ст. 339 ГК РФ, он не может быть признан заключенным.
В силу п. 3 ст. 165 Гражданского кодекса РФ, если сделка, требующая государственной регистрации, совершена в надлежащей форме, но одна из сторон уклоняется от ее регистрации, суд вправе по требованию другой стороны вынести решение о регистрации сделки. В этом случае сделка регистрируется в соответствии с решением суда.
Согласно п. 1 ст. 10 Закона об ипотеке, договор, в котором отсутствуют какие-либо данные, указанные в статье 9 настоящего Федерального закона, не подлежит государственной регистрации в качестве договора об ипотеке. Таким образом, указанный договор ипотеки не может быть зарегистрирован ввиду отсутствия в нем всех существенных условий. Следовательно, оснований для понуждения к государственной регистрации указанной сделки не имеется.
Кроме того, договор займа, для обеспечения исполнения которого подписан договор ипотеки, содержит срок исполнения обязательства по возврату суммы займа и процентов. Так, в 1.3. договора займа указано, что сумма займа и процентов должна быть возвращена заемщиком заимодавцу в течение 1 года с момента подписания договора займа.
В соответствии с ч. 1 ст. 807 ГК РФ, договор займа считается заключенным с момента передачи денег. Датой заключения договора займа между Шелковниковым В.А. и Меерченко Д.И. является 10.06.2008, согласно п.1.1. Договора займа /________/ /________/). Следовательно , срок исполнения обязательства - до 10.06.2009.Учитывая, что иск предъявлен к ответчику 27.10.2010, срок исполнения обязательства по возврату суммы займа и процентов к моменту предъявления иска в суд истек.
Согласно презумпции, закрепленной в п.3 ст.10 ГК РФ, разумность и добросовестность участников гражданских правоотношений предполагается.
В силу ст.56 ГПК РФ каждая сторона обязана доказать те обстоятельства, на которые ссылается, как на основание своих требований и возражений.
Доказательства ненадлежащего исполнения Шелковниковым В.А. по договору займа, обязательств истцом не представлено. Как следует, из пояснений истца, действий, направленных на принудительное взыскание указанной задолженности, он не предпринимал.
В соответствии с п. 2 статьи 10 Закона об ипотеке, договор об ипотеке считается заключенным и вступает в силу с момента его государственной регистрации.
Государственная регистрация является единственным доказательством существования зарегистрированного права.
В соответствии с п. 4 ст. 19 Закона о регистрации, если в течение срока, установленного для рассмотрения заявления о государственной регистрации сделки и (или) перехода права, но до внесения записи в Единый государственный реестр прав или принятия решения об отказе в государственной регистрации прав в орган, осуществляющий государственную регистрацию прав, поступит решение (определение, постановление) о наложении ареста на объект недвижимого имущества или запрета совершать определенные действия с объектом недвижимого имущества либо об избрании в качестве меры пресечения залога, государственная регистрация прав приостанавливается до снятия ареста или запрета, возврата залога залогодателю или до решения вопроса об обращении залога в доход государства в порядке, установленном законодательством.
В судебном заседании нашли подтверждение доводы представителя третьего лица ОАО «Промсвязьбанк» Иванова В.В. о том, что в отношении нежилых помещений, являющихся предметом залога, вынесено постановление судебного пристава- исполнителя о запрете на совершение сделок по отчуждению и переходу прав на объект недвижимости, что подтверждается постановлением от 03.12.2008, согласно которому запрещено Шелковникову В.А. совершать сделки, направленные на распоряжение имеющимися в его собственности объектами недвижимости, в т.ч. нежилым помещением по адресу: /________/, /________/ и нежилым помещением по адресу: /________/,кадастровый номер /________/; запрещено Шелковникову В.А. совершать действия по перепланировке объектов недвижимости. Указанные нежилые помещения были арестованы 29.04.10 и 27.10.10, что подтверждается актами о наложении ареста судебного пристава - исполнителя Межрайонного отдела УФССП по исполнению особо важных исполнительных производств. 28.10.10 судебным приставом - исполнителем Межрайонного отдела УФССП по исполнению особо важных исполнительных производств вынесено постановление о назначении специалиста для оценки арестованного имущества в целях передачи его на реализацию.
Акты о наложении ареста объектов недвижимости от 29.04.2010 и 27.10.2010 не могут быть признаны недопустимыми доказательствами, на что ссылался истец в судебном заседании, т.к. соответствуют требованиям ФЗ «Об исполнительном производстве», содержат подробное описание объектов недвижимости. Пояснения истца о том, что при обращении взыскания на указанное имущество отсутствует регистрация указанных сведений в государственном реестре опровергаются постановлением судебного пристава - исполнителя от 03.12.2008 о запрете на совершение сделок со спорным имуществом. В данном постановлении указаны идентификационные данные объектов недвижимости, кадастровые номера, в отношении которых Шелковникову В.А. запрещалось совершать какие-либо сделки, направленные на отчуждение имущества.
Доводы истца о том, что договор ипотеки заключен сторонами до наложения ограничений прав на объекты недвижимости в виде запрещений, в связи с чем, отсутствуют препятствия для регистрации договора ипотеки, являются необоснованными.Как указывалось судом, договор ипотеки в отношении нежилых помещений подлежит государственной регистрации и считается заключенным с момента государственной регистрации.
Согласно п.2 ст. 209 ГК РФ собственник вправе по своему усмотрению совершать в отношении принадлежащего ему имущества любые действия, не противоречащие закону и иным правовым актам и не нарушающие права и охраняемые законом интересы других лиц, в том числе, отчуждать свое имущество в собственность другим лицам, передавать им, оставаясь собственником, права владения, пользования и распоряжения имуществом, отдавать имущество в залог и обременять его другими способами, распоряжаться им иным образом.
В силу п.2 ст.1 ГК РФ гражданские права могут быть ограничены на основании федерального закона и только в той мере, в какой это необходимо в целях защиты основ конституционного строя, нравственности, здоровья, прав и законных интересов других лиц, обеспечения обороны страны и безопасности государства.
В соответствии с ч.4 ст.80 Федерального закона "Об исполнительной производстве" арест имущества должника включает запрет распоряжаться им. Такой запрет ограничивает правомочия собственника имущества.
Ограничения правомочий собственника нежилых помещений, являющихся предметом залога, посредством наложения ареста на недвижимое имущество, вынесения постановления судебного пристава- исполнителя о запрете совершения сделок по распоряжению нежилыми помещениями, является одним из оснований для отказа в удовлетворении иска, поскольку при указанных обстоятельствах, государственная регистрация договора не может быть произведена.
Руководствуясь ст.ст. 194-198 ГПК РФ, суд
Решил:
В удовлетворении исковых требований Меерченко Д.И. к Шелковникову В.А. о государственной регистрации договора ипотеки (залоге недвижимости) /________/ /________/ от 18.09.2008, заключенного между Меерченко Д.И. и Шелковниковым В.А., внесении записи в Единый государственный реестр юридических лиц и сделок с ним о залоге (ипотеке) нежилого помещения, номер на поэтажном плане /________/, общей площадью /________/ кв.м., кадастровый номер /________/ и нежилых помещений (номера на поэтажном плане /________/, общей площадью /________/ кв.м., кадастровый номер /________/, расположенных по адресу: /________/, строение /________/, отказать.
На решение может быть подана кассационная жалоба в Томский областной суд через Кировский районный суд г.Томска в течение 10 дней со дня изготовления решения суда в окончательной форме.
Судья: