И М Е Н Е М Р О С С И Й С К О Й Ф Е Д Е Р А Ц И И
23 декабря 2010 года Кировский районный суд г. Томска в составе:
председательствующего А.Р.Палковой
при секретаре В.В.Соломиной,
рассмотрев в открытом судебном заседании в г. Томске с участием:
представителей ЗСМРОО по защите прав потребителей «Грифон»- Сушко СМ, действующего без доверенности в силу занимаемой должности, Никовой МИ, действующей по доверенности /________/ от /________/ сроком на /________/ год; представителя ответчика ООО «Демос»- Музеник ИА, действующей по доверенности от /________/ сроком на /________/ года,
гражданское дело по иску Западно-Сибирской межрегиональной общественной организации по защите прав потребителей «Грифон», действующей в интересах Корякина ВА, Антошиной АВ, Корякиной СВ, к Обществу с ограниченной ответственностью «Демос» о признании недействительными части условий договора участия в долевом строительстве от /________/ /________/,
установил:
Западно-Сибирская межрегиональная общественная организация по защите прав потребителей «Грифон» (далее- Организация, ЗСМРОО по защите прав потребителей «Грифон») обратилась в суд с названным иском к ООО «Демос», указав, что действует в интересах Корякина ВГ, Антошиной АВ, Корякиной СВ, т.е. позиционировав их материальными истцами. Организация ссылалась на то, что /________/ между ООО «Демос» (с одной стороны) и Корякиным ВГ, Антошиной АВ, Корякиной СВ (с другой стороны) был заключен договор участия в долевом строительстве /________/, в который ответчиком был включен ряд положений, являющихся, по мнению истца, ничтожными ввиду их не соответствия требованиям закона. Так, подп.2 п.3.2 договора не соответствует требованиям п.3 ст.9 ФЗ «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации», по сравнению с данной нормой права подп.2 п.3.2 договора ущемляет права потребителя. Условие ч.2 п.11.4 договора в части отказа в выплате участнику компенсации существенно нарушает права истца на собственность и недействительно в силу п.1 ст.16 Закона РФ «О защите прав потребителей». Пункт 4.5 договора недействителен, т.к. ущемляет права истцов, обуславливает получение квартиры обязательным приобретением услуг ТСЖ. В п.6.3 договора содержится условие, не соответствующее ст. 388 ГК РФ и ст.11 ФЗ «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации», т.к. обязывает участника даже в случае стопроцентной оплаты его доли испрашивать согласие застройщика на уступку права требования. С учетом изложенного, сторона истца просит признать недействительными подп.2 п.3.2, ч.2 п.11.4, п.4.5, п.6.3 договора участия в долевом строительстве от /________/ /________/, заключенного между ООО «Демос» и Корякиным ВГ, Антошиной АВ, Корякиной СВ.
Материальные истцы- Корякин ВГ, Антошина АВ, являющиеся также законными представителями малолетней Корякиной СВ, были надлежаще уведомлены о времени и месте судебного разбирательства, в суд не явились, доказательств уважительности причин неявки в суд- не представили.
Представители ЗСМРОО по защите прав потребителей «Грифон»- Сушко СМ, Никова МИ в суде, действуя в интересах Корякина ВГ, Антошиной АВ, Корякиной СВ, иск поддержали по изложенным в нем основаниям.
Представитель Организации Сушко СМ пояснил, что все оспариваемые пункты договора от /________/ /________/ недействительны, т.к. не соответствуют требованиям закона, т.е. часть сделки оспаривается по правилам ст. 388 ГК РФ и ст.11 ФЗ «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации». Настаивал на удовлетворении иска.
В ходе судебного разбирательства представитель Организации Никова МИ позицию Сушко СМ поддержала в полном объеме, просила иск удовлетворить.
Представитель ответчика ООО «Демос»- Музеник ИА в суде исковые требования не признала в полном объеме. Дала пояснения, как они изложены в письменном отзыве ответчика на иск. Ссылалась на то, что при заключении договора от /________/ /________/, не являющегося публичным, стороны действовали добровольно, все условия договора были в него включены с согласия обеих сторон сделки.
Полагая действительным условие подп.2 п.3.2 договора, указала, что п.3 ст. 9 Федерального закона от 30.12.2004 N 214-ФЗ предусматривает только порядок расторжения договора застройщиком в случаях, предусмотренных ч.4 и ч.5 ст. 5 Федерального закона от 30.12.2004 N 214-ФЗ. Дополнительное условие, закрепленное в подп.2 п.3.2 договора, о праве застройщика на отказ от договора в случае уклонения участника от приемки объекта долевого участия, во-первых, соответствует требованиям п. 3 ст. 382 ГК РФ.
Апеллировала к тому, что договор долевого участия в строительстве /________/ от /________/ был зарегистрирован в У. где в порядке п.1 ст. 13 Федерального закона "О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним" была проведена его правовая экспертиза. В случае несоответствия содержания договора требованиям законодательства РФ, в регистрации договора было бы отказано на основании требований п.1 ст. 20 ФЗ «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним». Настаивала на отказе в иске.
Суд, заслушав участников судебного разбирательства, определив на основании ст.167 ч.3 ГПК РФ рассмотреть дело в отсутствие не явившихся лиц, исследовав доказательства по делу в их совокупности, считает, что иск не подлежит удовлетворению.
В соответствии сост.153 ГК РФ, сделками признаются действия граждан и юридических лиц, направленные на установление, изменение или прекращение гражданских прав и обязанностей.
Частью 1 ст.166 ГК РФ предусмотрено, что сделка недействительна по основаниям, установленным настоящим Кодексом, в силу признания ее таковой судом (оспоримая сделка) либо независимо от такого признания (ничтожная сделка).
Согласно ст.168 ГК РФ, сделка, не соответствующая требованиям закона или иных правовых актов, ничтожна, если закон не устанавливает, что такая сделка оспорима, или не предусматривает иных последствий нарушения.
На основании ст.180 ГК РФ, недействительность части сделки не влечет недействительности прочих ее частей, если можно предположить, что сделка была бы совершена и без включения недействительной ее части.
Как закреплено в ч.1, 4 ст.421 ГК РФ, граждане и юридические лица свободны в заключении договора. Условия договора определяются по усмотрению сторон, кроме случаев, когда содержание соответствующего условия предписано законом или иными правовыми актами (статья 422).
В силу ч.1 ст.422 ГК РФ, договор должен соответствовать обязательным для сторон правилам, установленным законом и иными правовыми актами (императивным нормам), действующим в момент его заключения.
По смыслу ч.1 ст.16 Закона РФ от 07.02.1992 N 2300-1 «О защите прав потребителей», условия договора, ущемляющие права потребителя по сравнению с правилами, установленными законами или иными правовыми актами Российской Федерации в области защиты прав потребителей, признаются недействительными.
Буквальное толкование приведенных норм права позволяет прийти к выводу, что сделка, как правомерное действие, направленное на установление, изменение или прекращение гражданских прав и обязанностей, равно как и части сделки, должны соответствовать требованиям и федеральных законов, и иных нормативных правовых актов. В противном случае сделка или её части являются ничтожными.
В соответствии с ч.1 ст.56 ГПК РФ, каждая сторона должна доказать те обстоятельства, на которые она ссылается как на основания своих требований и возражений, если иное не предусмотрено федеральным законом.
Таким образом, ставя в порядке ст.168 ГК РФ вопрос о юридической несостоятельности (недействительности) части условий договора участия в долевом строительстве от /________/ /________/, сторона истца обязана доказать суду, что оспариваемые пункты сделки не соответствуют требованиям закона.
На основании ч.1 ст.4 Федерального закона от 30.12.2004 N 214-ФЗ «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации», по договору участия в долевом строительстве (далее - договор) одна сторона (застройщик) обязуется в предусмотренный договором срок своими силами и (или) с привлечением других лиц построить (создать) многоквартирный дом и (или) иной объект недвижимости и после получения разрешения на ввод в эксплуатацию этих объектов передать соответствующий объект долевого строительства участнику долевого строительства, а другая сторона (участник долевого строительства) обязуется уплатить обусловленную договором цену и принять объект долевого строительства при наличии разрешения на ввод в эксплуатацию многоквартирного дома и (или) иного объекта недвижимости.
Судом установлено, что /________/ между застройщиком ООО «Демос» (с одной стороны) и участником Корякиным ВГ, Антошиной АВ, Корякиной СВ (с другой стороны) был заключен договор участия в долевом строительстве /________/, зарегистрированный /________/ У.. По условиям п.1.1 договора от /________/ /________/, застройщик обязался в предусмотренный настоящим договором срок своими силами и (или) с привлечением других лиц построить (создать) многоквартирный кирпичный жилой дом по адресу /________/, /________/ /________/ (адрес строительный), после получения разрешения на ввод объекта в эксплуатацию передать участнику в нем в общую долевую собственность /________/ квартиру /________/ (номер строительный) общей площадью /________/ кв.м (площадь проектная), расположенную на /________/ этаже.
В подп.2 п.3.2 договора от /________/ /________/ содержится условие о том, что застройщик вправе в одностороннем порядке отказаться от настоящего договора в случаях нарушения участником порядка и сроков оплаты цены договора, а также в случае уклонения от принятия объекта долевого строительства без уважительных причин более, чем на 60 календарных дней.
Анализируя данное оспариваемое условие сделки, суд не может согласиться с доводами стороны истца о его не соответствии ч.3 ст.9 Федерального закона от 30.12.2004 N 214-ФЗ.
Так, согласно с ч.3 ст.9 Федерального закона от 30.12.2004 N 214-ФЗ, в случае наличия оснований для одностороннего отказа застройщика от исполнения договора, предусмотренных частями 4 и 5 статьи 5 настоящего Федерального закона, застройщик вправе расторгнуть договор не ранее чем через тридцать дней после направления в письменной форме участнику долевого строительства в порядке, предусмотренном частью 4 статьи 8 настоящего Федерального закона, предупреждения о необходимости погашения им задолженности по уплате цены договора и о последствиях неисполнения такого требования. При неисполнении участником долевого строительства такого требования и при наличии у застройщика сведений о получении участником долевого строительства предупреждения о необходимости погашения им задолженности по уплате цены договора и о последствиях неисполнения такого требования либо при возврате заказного письма оператором почтовой связи с сообщением об отказе участника долевого строительства от его получения или в связи с отсутствием участника долевого строительства по указанному им почтовому адресу застройщик имеет право в одностороннем порядке отказаться от исполнения договора в соответствии с частью 4 настоящей статьи.
Буквальное толкование приведенной нормы права указывает на то, что её правила применимы к основаниям для одностороннего отказа застройщика от исполнения договора, предусмотренным частями 4 и 5 статьи 5 ФЗ «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации».
В ч.4, 5 ст.5 Федерального закона от 30.12.2004 N 214-ФЗ закреплено, что в случае, если в соответствии с договором уплата цены договора должна производиться участником долевого строительства путем единовременного внесения платежа, просрочка внесения платежа в течение более чем два месяца является основанием для одностороннего отказа застройщика от исполнения договора в порядке, предусмотренном статьей 9 настоящего Федерального закона. В случае, если в соответствии с договором уплата цены договора должна производиться участником долевого строительства путем внесения платежей в предусмотренный договором период, систематическое нарушение участником долевого строительства сроков внесения платежей, то есть нарушение срока внесения платежа более чем три раза в течение двенадцати месяцев или просрочка внесения платежа в течение более чем два месяца, является основанием для одностороннего отказа застройщика от исполнения договора в порядке, предусмотренном статьей 9 настоящего Федерального закона.
Подпункт 2 п.3.2 договора от /________/ /________/ в части условия о том, что застройщик вправе в одностороннем порядке отказаться от настоящего договора в случаях нарушения участником порядка и сроков оплаты цены договора, не только не противоречит, а напротив,- соответствует ч.4, 5 ст.5, ч.3 ст.9 Федерального закона от 30.12.2004 N 214-ФЗ, которыми более подробно регламентирован порядок такого одностороннего отказа.
Положение же подп.2 п.3.2 договора от /________/ /________/ о том, что застройщик вправе в одностороннем порядке отказаться от настоящего договора в случае уклонения от принятия объекта долевого строительства без уважительных причин более, чем на 60 календарных дней, не нарушает ч.3 ст.9 Федерального закона от 30.12.2004 N 214-ФЗ. Так, названная норма права и положения ст.421 ГК РФ в их правовом единстве не исключают для сторон сделки при её заключении возможности включения в договор такого условия об одностороннем отказе застройщика от договора.
Включив подобное условие (подп.2 п.3.2) в договор, стороны согласовали последствие нарушения обязательства участником лишь в случае его виновного поведения, что отвечает положениям главы 25 ГК РФ.
Указанные доводы делают несостоятельной позицию стороны истца об ущемлении прав Корякиных ВГ, СВ, Антошиной АВ условием подп. 2 п.3.2 договора по сравнению с правилами, установленными законами или иными правовыми актами Российской Федерации в области защиты прав потребителей, а также о порочности подп. 2 п.3.2 договора от /________/ /________/.
Подпунктом 2 п.11.4 договора от /________/ /________/ предусмотрено, что при расторжении настоящего договора по основаниям, указанным п.11.2, застройщик обязан возвратить участнику уплаченную им сумму в течение 10 рабочих дней без дополнительных компенсаций.
Сторона истца затруднилась указать, какому закону или иному правовому акту Российской Федерации не соответствует означенное положение договора, не усматривает такого не соответствия и суд.
Так, представитель ответчика пояснила, стороной истца не оспорено и доказательствами по делу не опровергнуто, что при заключении договора от /________/ /________/ его стороны действовали свободно, были самостоятельны в выработке его условий. Исходя из принципа свобода договора, изложенных выше положений ст.ст. 421-422 ГК РФ, суд приходит к выводу, что стороны по своему усмотрению согласованно определили названное условие договора, т.к. содержание соответствующего условия не предписано законом или иными правовыми актами.
Доводы стороны истца о нарушении прав истцов на собственность оспариваемым подпунктом 2 п.11.4 договора, во-первых, не мотивированы, во-вторых, не влияют на юридическую состоятельность данного условия сделки по тем основаниям, по которым она оспаривается стороной истца.
Договор участия в долевом строительстве от /________/ /________/ в разделе 4 «Права и обязанности участника» содержит п. 4.5 - вступить в товарищество собственников данного дома и оплачивать все затраты, связанные с последующей эксплуатацией объекта долевого участия.
Буквальное толкование пункта 4.5 договора свидетельствует о том, что получение объекта долевого строительства не поставлено в зависимость от реализации участником условий этого оспариваемого пункта сделки.
На основании ч.1 ст.135 ЖК РФ, товариществом собственников жилья признается некоммерческая организация, объединение собственников помещений в многоквартирном доме для совместного управления комплексом недвижимого имущества в многоквартирном доме, обеспечения эксплуатации этого комплекса, владения, пользования и в установленных законодательством пределах распоряжения общим имуществом в многоквартирном доме.
В ч.1, 3 ст.143 ЖК РФ закреплено, что членство в товариществе собственников жилья возникает у собственника помещения в многоквартирном доме на основании заявления о вступлении в товарищество собственников жилья. Членство в товариществе собственников жилья прекращается с момента подачи заявления о выходе из членов товарищества или с момента прекращения права собственности члена товарищества на помещение в многоквартирном доме.
Таким образом, с учетом характера правоотношений сторон, в случае приобретения участником права собственности на помещение в многоквартирном доме его (участника) вступление в товарищество собственников жилья данного дома будет отвечать ст.ст.135, 143 ЖК РФ.
Доводы стороны истца о том, что пунктом 4.5 материальные истцы понуждаются ко вступлению в ТСЖ и получению услуг такого Товарищества- не состоятельны, поскольку пункт 4.5 не содержит положений о возложении на участника соответствующей обязанности. Суд же руководствуется ч.1 ст.431 ГК РФ, согласно которой, при толковании условий договора судом принимается во внимание буквальное значение содержащихся в нем слов и выражений.
Частью 1 ст.158 ЖК РФ регламентировано, что собственник помещения в многоквартирном доме обязан нести расходы на содержание принадлежащего ему помещения, а также участвовать в расходах на содержание общего имущества в многоквартирном доме соразмерно своей доле в праве общей собственности на это имущество путем внесения платы за содержание и ремонт жилого помещения.
Следовательно положение п.4.5 договора от /________/ /________/ об оплате участником всех затрат, связанных с последующей эксплуатацией объекта долевого участия, соответствует ч.1 ст.158 ЖК РФ.
В соответствии с п.6.3 договора от /________/ /________/, уступка участником прав требований по настоящему договору допускается с согласия застройщика и только после уплаты участником цены договора.
Сторона истца свои доводы о недействительности данного пункта договора основывала на ст. 388 ГК РФ и на ч.1 ст.11 ФЗ «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации».
На основании ч.1 ст.11 Федерального закона от 30.12.2004 N 214-ФЗ, уступка участником долевого строительства прав требований по договору допускается только после уплаты им цены договора или одновременно с переводом долга на нового участника долевого строительства в порядке, установленном Гражданским кодексом Российской Федерации.
Исходя из ст.388 ГК РФ, уступка требования кредитором другому лицу допускается, если она не противоречит закону, иным правовым актам или договору. Не допускается без согласия должника уступка требования по обязательству, в котором личность кредитора имеет существенное значение для должника.
Согласно ч.1,2 ст.382 ГК РФ, право (требование), принадлежащее кредитору на основании обязательства, может быть передано им другому лицу по сделке (уступка требования) или перейти к другому лицу на основании закона. Правила о переходе прав кредитора к другому лицу не применяются к регрессным требованиям. Для перехода к другому лицу прав кредитора не требуется согласие должника, если иное не предусмотрено законом или договором.
В их правовом единстве приведенные нормы права позволяют сделать вывод о том, что договором может быть предусмотрена необходимость получения согласия должника на переход прав кредитора (прав требования) к другому лицу. Данный вывод суда основан на толковании ст.382 ГК РФ, содержащей в части 2 диспозитивное правило по этому вопросу.
Анализ правоотношений сторон указывает на то, что в рамках исполнения договора участия в долевом строительстве от /________/ /________/ каждая из сторон по отношению к контрагенту обладает определенным объемом прав и обязанностей, т.е. является как должником, так и кредитором. Следовательно, включение в порядке ч.2 ст. 382, ст. 388 ГК РФ и на ч.1 ст.11 Федерального закона от 30.12.2004 N 214-ФЗ.
Приведенные доводы в их совокупности указывают на действительность всех оспариваемых положений договора участия в долевом строительстве от /________/ /________/. Доводы стороны истца о том, что оспариваемыми условиями сделки ущемляются права истцов, в порядке ст.56 ГПК РФ суду не доказаны.
На основании изложенного, руководствуясь ст. ст. 194- 198 ГПК РФ, суд
решил:
В иске Западно-Сибирской межрегиональной общественной организации по защите прав потребителей «Грифон», действующей в интересах Корякина ВГ, Антошиной АВ, Корякиной СВ, к Обществу с ограниченной ответственностью «Демос» о признании недействительными части условий договора участия в долевом строительстве от /________/ /________/ - отказать в полном объеме.
Решение может быть обжаловано в Томский областной суд через Кировский районный суд г.Томска в течение 10 дней со дня его принятия в окончательной форме.
Судья А.Р.Палкова