Р Е Ш Е Н И Е
И М Е Н Е М Р О С С И Й С К О Й Ф Е Д Е Р А Ц И И
28 февраля 2011 года Кировский районный суд г. Томска в составе
председательствующего судьи Н.В.Бариновой
при секретаре Т.П.Шаровой,
рассмотрев в открытом судебном заседании в г.Томске гражданское дело по иску Михейчик М.А. к ООО «СтройКомплект», ООО «СУ-13» о применении последствий недействительности ничтожной сделки, взыскании неосновательного обогащения, процентов за пользование чужими денежными средствами,
с участием представителя истца Кандаурова О.Е., действующего на основании доверенности от 21.12.2010г. сроком на три года,
У С Т А Н О В И Л:
Михейчик М.А. обратилась в суд с иском к ООО «СтройКомплект», ООО «СУ-13» о признании предварительного договора и договора цессии незаключенными, применении последствий недействительности ничтожной сделки, взыскании денежных средств и процентов за пользование чужими денежными средствами. В обоснование иска указала, что 26.03.2008года между ООО «СтройКомплект» и ООО «СУ-13» был заключен предварительный договор участия в долевом строительстве, по условиям которого стороны логоворились в последующем заключить договор долевого участия в строительстве жилого дома по адресу: /________/ (строительный адрес) и передать ООО «СтройКомплект» его долю в виде одной двухкомнатной квартиры (строительный номер /________/) общей площадью 57,24 кв.м. на /________/ этаже в /________/ом подъезде 10-12-13-16-ти этажного /________/подъездного кирпичного жилого дома по адресу: /________/. Срок для заключения договора долевого участия сторонами определен не был и обозначен как 2 месяца с момента опубликования проектной декларации, но не позднее, чем за 3 месяца до ввода в эксплуатацию жилого дома, срок сдачи в эксплуатацию определен как 4 квартал 2010 года. Сторонами в предварительном договоре долевого участия установлен ориентировочный срок передачи квартиры - 4 квартал 2010 года. Оплата по данному договору ООО «СтройКомплект» произведена полностью. 11.02.2009 года между ней и ООО «СтройКомплект» был заключен договор уступки права требования (цессии), по которому ООО «СтройКомплект» уступило ей право требования от ООО «СУ-13» исполнения обязательств, предусмотренных предварительным договором участия в долевом строительстве от 26.03.2008 года. Данная уступка была согласована с ООО «СУ-13». Цена договора установлена в размере /________/ рублей. Оплата по данному договору с ООО «СтройКомплект» произведена полностью. Полагает, что заключенный между ООО «СтройКомплект» и ООО «СУ-13» предварительный договор участия в долевом строительстве является недействительным, так как не соответствует требованиям ст.429 ГК РФ. Полагает, что договор цессии от 11.02.2009г. между ООО «СтройКомплект» и Михейчик М.А. является ничтожным, так как ООО «СтройКомплект» передало право на заключение договора участия в долевом строительстве, которым не обладало. По договору цессии от 11.02.2009г. ООО «СтройКомплект» были переданы денежные средства в размере /________/., которые являются неосновательным обогащением.Просила суд признать не заключенными: предварительный договор участия в долевом строительстве от 26.03.2008г., заключенный между ООО «СУ-13» и ООО «СтройКомплект» и договор цессии от 11.02.2009года, заключенный между ней и ООО «СтройКомплект», применить последствия недействительности ничтожной сделки. Взыскать с ООО «СтройКомплект» в ее пользу неосновательное обогащение в размере /________/ рублей, проценты за пользование чужими денежным средствами за период с 03.03.2009года по 31.12.2010года в размере /________/., и проценты за пользование чужими денежными средствами за период с 31.12.2010года по день исполнения решения суда из расчета /________/ в день.
Истец Михейчик М.А., надлежащим образом уведомленная о времени и месте судебного заседания, в суд не явилась, об отложении судебного заседания не ходатайствовала.
Представитель истца Кандауров О.Е. в процессе рассмотрения дела заявленные требования уточнил, окончательно просил суд: применить последствия недействительности ничтожной сделки и взыскать с ООО «СтройКомплект» в пользу Михейчик М.А. неосновательное обогащение в размере /________/, проценты за пользование чужими денежным средствами за период с 03.03.2009года по 31.12.2010года в размере /________/ руб., и проценты за пользование чужими денежными средствами за период с 31.12.2010года по день исполнения решения суда из расчета /________/ в день, расходы на оплату услуг адвоката в размере /________/ рублей, расходы на оформление доверенности в размере /________/.
В судебном заседании представитель истца уточненные требования поддержал, пояснил, что с истцом до сих пор не заключен в установленном законом порядке договор участия в долевом строительстве, у ООО «СУ-13» отсутствуют необходимые для строительства разрешительные документы, совершенно очевидно, что квартира в срок (4 квартал 2010 года), ей передана не будет. В предварительном договоре не содержатся существенные условия, предусмотренные п.1.4 ч.4 Закона РФ «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты РФ». Кроме того, данным законом не предусмотрена возможность заключения предварительного договора участия в долевом строительстве. Таким образом, денежные средства в размере /________/ рублей получены ООО «СтройКомплект» неосновательно, в связи с чем, они подлежат взысканию в ее пользу с ООО «СтройКомплект», а также проценты за пользование чужими денежными средствами.
Ответчики ООО «СтройКомплект», ООО «СУ-13» о времени и месте судебного заседания извещены надлежащим образом, однако представители в процесс не направлены, причин неявки суду не сообщено, заявлений об отложении рассмотрения дела, рассмотрении в отсутствие представителей не поступило.
Выслушав представителя истца, оценив представленные доказательства, определив в соответствии с ч.ч.3,5 ст.167 ГПК РФ рассмотреть дело без участия истца, представителя ответчиков, суд приходит к выводу, что исковые требования удовлетворению не подлежат.
Судом установлено, что 26.03.2008г. между ООО «СУ-13» и ООО «СтройКомплект» был заключен предварительный договор участия в долевом строительстве. 11.02.2009г. между ООО «СтройКомплект» и Михейчик М.А. заключен договор цессии.
Установленные судом обстоятельства подтверждаются следующими доказательствами: предварительным договором участия в долевом строительстве от 26.03.2008г., справкой ООО «СУ-13» от 26.03.2008г., договором цессии от 11.02.2009г., справкой ООО «СтройКомплект» от 03.03.2009г., квитанциями к приходному кассовому ордеру /________/ от 03.03.2009г., /________/ от 13.02.2009г., /________/ от 11.02.2009г.
Оценивая доводы истца о том, что предварительный договор участия в долевом строительстве от 26.03.2008г., заключенный между ООО «СУ-13» и ООО «СтройКомплект» не содержит в себе существенных условий, предусмотренных п.1.4 ч.4 Закона РФ «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты РФ», является недействительным, суд исходит из следующего.
Согласно ст.166 ГК РФ сделка недействительна по основаниям, установленным настоящим Кодексом, в силу признания ее таковой судом (оспоримая сделка) либо независимо от такого признания (ничтожная сделка).
В соответствии со ст.168 ГК РФ сделка, не соответствующая требованиям закона или иных правовых актов, ничтожна, если закон не устанавливает, что такая сделка оспорима, или не предусматривает иных последствий нарушения.
Согласно ст.420 ГК РФ договором признается соглашение двух или нескольких лиц об установлении, изменении или прекращении гражданских прав и обязанностей.
Граждане и юридические лица свободны в заключении договора ( ст.421 ГК РФ).
В соответствии со ст.429 ГК РФ по предварительному договору стороны обязуются заключить в будущем договор о передаче имущества, выполнении работ или оказании услуг (основной договор) на условиях, предусмотренных предварительным договором.
Предварительный договор заключается в форме, установленной для основного договора, а если форма основного договора не установлена, то в письменной форме. Несоблюдение правил о форме предварительного договора влечет его ничтожность.
Предварительный договор должен содержать условия, позволяющие установить предмет, а также другие существенные условия основного договора.
В предварительном договоре указывается срок, в который стороны обязуются заключить основной договор.
Если такой срок в предварительном договоре не определен, основной договор подлежит заключению в течение года с момента заключения предварительного договора.
Из смысла нормы следует, что предварительный договор является организационным договором. Предмет предварительного договора - не перемещение материальных благ (товарооборот), а будущий договор о таком перемещении.
Согласно ст.432 ГК РФ договор считается заключенным, если между сторонами, в требуемой в подлежащих случаях форме, достигнуто соглашение по всем существенным условиям договора.
Существенными являются условия о предмете договора, условия, которые названы в законе или иных правовых актах как существенные или необходимые для договоров данного вида, а также все те условия, относительно которых по заявлению одной из сторон должно быть достигнуто соглашение.
Пунктом 1.1 предварительного договора участия в долевом строительстве от 26.03.2008г. предусмотрено, что стороны договорились о подготовке и заключении в последующем договора долевого участия в строительстве жилого дома, по которому участник обязается осуществить финансирование строительства, а заказчик обязуется осуществить с привлечением подрядчиков строительство жилого дома с объектами обслуживания и гаражами- стоянками по адресу: /________/ (строительный адрес), /________/ очередь (подъезды с 1- по 21), выделить в натуре и передать участнику его долю в виде одной двухкомнатной квартиры (строительный номер /________/) общей площадью 57, 24 кв.м. на /________/ этаже в /________/ подъезде 10-12-13-16-ти этажного /________/подъездного кирпичного, жилого дома по адресу: /________/ очередь.
Согласно п.1.2. предварительного договора участия в долевом строительстве от 26.03.2008г. ориентировочный срок передачи ООО «СУ-13» ООО «СтройКомплект» квартиры, указанной в п.1.1. настоящего договора- 4 квартал 2010г.
В силу п.2.1 по предварительной договоренности между сторонами на момент подписания настоящего договора цена основного договора фиксирована, подлежит изменению только в случаях, предусмотренных пп.2.2, 2.3, 2.4 настоящего договора, и составляет /________/ руб.
Согласно п.4.1. предварительного договора участия в долевом строительстве от 26.03.2008г. настоящий договор является предварительным и содержит условия договора участия в долевом строительстве жилого дома, который будет заключен в указанные в настоящей главе сроки.
Пунктом 4.2 предварительного договора участия в долевом строительстве от 26.03.2008г. стороны обязуются заключить основной договор не позднее 90 дней с момента получения ООО «СтройКомплект» уведомления, указанного в п. 3.4. настоящего договора.
В силу п.3.4 предварительного договора участия в долевом строительстве от 26.03.2008г. ООО «СУ-13» обязуется в течение 2 месяцев с момента опубликования проектной декларации, но не позднее 3 месяцев до ввода в эксплуатацию жилого дома с объектами обслуживания и гаражами-стоянками по адресу: /________/ очередь, направить ООО «СтройКомплект» уведомление о заключении основного договора.
Из анализа предварительного договора участия в долевом строительстве от 26.03.2008г. следует, что срок заключения основного договора привязан к наступлению определенных событий, а именно опубликованию проектной документации ООО «СУ-13», либо вводу в эксплуатацию жилого дома по адресу: /________/.
Действующее гражданское законодательство предусматривает возможность заключения договора при наступлении того или иного обстоятельства, от которого зависит возникновение прав и обязанностей.
Таким образом, суд не может согласиться с доводом представителя истца о том, что, в нарушение требований ст.429 КГ РФ, в предварительном договоре участия в долевом строительстве от 26.03.2008г. не определен срок заключения основного договора участия в долевом строительстве. Из предварительного договора следует, что стороны достигли договоренности о сроках заключения основного договора участия в долевом строительстве, которые зависят от обстоятельств, каких именно также определено сторонами.
Кроме того, ст.429 ГК РФ предусмотрено, что если такой срок в предварительном договоре не определен, основной договор подлежит заключению в течение года с момента заключения предварительного договора.
Оценивая доводы истца о том, что предварительный договор участия в долевом строительстве от 26.03.2008г. не содержит существенных условий, документов, позволяющих заключить основной договор, суд исходит из следующего.
Согласно ст.1 ФЗ «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты РФ» настоящий Федеральный закон регулирует отношения, связанные с привлечением денежных средств граждан и юридических лиц для долевого строительства многоквартирных домов и (или) иных объектов недвижимости (далее - участники долевого строительства) и возникновением у участников долевого строительства права собственности на объекты долевого строительства и права общей долевой собственности на общее имущество в многоквартирном доме и (или) ином объекте недвижимости, а также устанавливает гарантии защиты прав, законных интересов и имущества участников долевого строительства.
В силу ст.4 Федерального закона от 30.12.2004г. № 214 -ФЗ «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты РФ» по договору участия в долевом строительстве (далее - договор) одна сторона (застройщик) обязуется в предусмотренный договором срок своими силами и (или) с привлечением других лиц построить (создать) многоквартирный дом и (или) иной объект недвижимости и после получения разрешения на ввод в эксплуатацию этих объектов передать соответствующий объект долевого строительства участнику долевого строительства, а другая сторона (участник долевого строительства) обязуется уплатить обусловленную договором цену и принять объект долевого строительства при наличии разрешения на ввод в эксплуатацию многоквартирного дома и (или) иного объекта недвижимости.
Договор заключается в письменной форме, подлежит государственной регистрации и считается заключенным с момента такой регистрации, если иное не предусмотрено настоящим Федеральным законом.
Договор должен содержать: определение подлежащего передаче конкретного объекта долевого строительства в соответствии с проектной документацией застройщиком после получения им разрешения на ввод в эксплуатацию многоквартирного дома и (или) иного объекта недвижимости; срок передачи застройщиком объекта долевого строительства участнику долевого строительства; цену договора, сроки и порядок ее уплаты; гарантийный срок на объект долевого строительства.
При отсутствии в договоре условий, предусмотренных частью 4 настоящей статьи, такой договор считается незаключенным.
Статьей 25.1 ФЗ «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним» на государственную регистрацию договоров участия в долевом строительстве наряду с документами, необходимыми для государственной регистрации в соответствии с настоящим Федеральным законом, представляются документы с описанием объекта долевого строительства, составленные застройщиком и согласованные с соответствующим участником долевого строительства, с указанием местоположения объекта долевого строительства на плане создаваемого объекта недвижимого имущества и планируемой площади объекта долевого строительства.
Государственная регистрация договора участия в долевом строительстве осуществляется на основании заявления сторон договора (застройщика, участника долевого строительства). На государственную регистрацию договора участия в долевом строительстве, заключенного застройщиком с первым участником долевого строительства, наряду с документами, необходимыми для государственной регистрации договора участия в долевом строительстве в соответствии с настоящим Федеральным законом, застройщиком представляются: разрешение на строительство; проектная декларация; план создаваемого объекта недвижимого имущества с указанием его местоположения и количества находящихся в составе создаваемого объекта недвижимого имущества жилых и нежилых помещений и планируемой площади каждого из указанных помещений; договор поручительства, если застройщиком в качестве способа обеспечения исполнения своих обязательств было выбрано поручительство.
Из анализа указанных норм следует, что государственной регистрации подлежит не предварительный договор участия в долевом строительстве, а основной договор участия в долевом строительстве.
Таким образом, суд приходит к выводу, что наличие указанных истцом документов - разрешения на строительство, проектной документации, не является обязательным условием заключения предварительный договора участия в долевом строительстве, так как целью предварительного договора является установление обязательства сторон по заключению в будущем основного договора участия в долевом строительстве, который требует обязательной государственной регистрации.
Также оценивая довод истца о том, что при заключении предварительного договора участия в долевом строительстве от 26.03.2008г. ООО «СУ-13», как сторона в договоре, не соответствовало требованиям, указанным в ст.2 ФЗ «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты РФ», суд находит несостоятельным, так как требования, перечисленные в указанной статье, предъявляются к застройщику, как стороне основного договора долевого участия в строительстве. При заключении предварительного договора требования ФЗ «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты РФ» к ООО «СУ-13», как стороне предварительного договора, не применяются.
Кроме того, законом не запрещено заключение предварительного договора участия в долевом строительстве.
ООО «СУ-13» было выдано разрешение на этап подготовки строительной площадки сроком действия до 22.09.2009г. Разрешение на строительство жилого дома по адресу: /________/ ООО «СУ-13» не выдавалось. Земельный участок по /________/ принадлежит на праве собственности ООО «Фирма Стек». Между ООО «Фирма Стек» и ООО «СУ-13» заключен договор аренды земельного участка для проектирования комплекса жилых зданий, что свидетельствует о возможности ООО «СУ-13» заключать предварительные договоры долевого участия в строительстве жилого дома по указанному адресу.
Из справки от 26.03.2008г. ООО «СУ-13» следует, что ООО «СтройКомплект» полостью выплатило долевые взносы в размере /________/ руб. за строительство одной двухкомнатной квартиры (строительный номер /________/), общей площадью 57,24 кв.м., расположенный на /________/ этаже в /________/ подъезде 10-12-13-16-ти этажного /________/ кирпичного жилого дома по адресу: /________/,/________/ очередь и не имеет задолженности перед ООО «СУ-13» за строительство указанной квартиры.
Из содержания ст. 429 ГК РФ следует, что предварительный договор порождает обязательство заключить основной договор в будущем и он опосредует имущественные отношения.
Следовательно, передача денег во исполнение предварительного договора, до заключения основного договора об участии в долевом строительстве, не противоречит положениям ст. 429 ГК РФ.
На основании изложенного, суд приходит к выводу, что предварительный договор участия в долевом строительстве от 26.03.2008г. содержит все необходимые условия: совершен в письменной форме, определен предмет, цена, соответствует требованиям действующего законодательства и оснований для признания его недействительным у суда нет.
11.02.2009г. между ООО «СтройКомплект» и Михейчик М.А. заключен договор цессии.
Согласно ст.382 ГК РФ право (требование), принадлежащее кредитору на основании обязательства, может быть передано им другому лицу по сделке (уступка требования) или перейти к другому лицу на основании закона.
В соответствии со ст.384 ГК РФ, если иное не предусмотрено законом или договором, право первоначального кредитора переходит к новому кредитору в том объеме и на тех условиях, которые существовали к моменту перехода права. В частности, к новому кредитору переходят права, обеспечивающие исполнение обязательства, а также другие связанные с требованием права, в том числе право на неуплаченные проценты.
В силу ст. 388 ГК РФ уступка требования кредитором другому лицу допускается, если она не противоречит закону, иным правовым актам или договору.
Уступка требования, основанного на сделке, совершенной в простой письменной или нотариальной форме, должна быть совершена в соответствующей письменной форме (ч.1 ст.389 ГК РФ)
В соответствии с п.1.1. договора цессии от 11.02.2009г. ООО «СтройКомплект» передает Михейчик М.А. право требования от ООО «СУ-13» (в дальнейшим - «Должник»), исполнения обязательства по подготовке и заключению в последующем Договора участия в долевом строительстве жилого дома, по которому ООО «СУ-13» обязуется осуществить с привлечением подрядчиков строительство жилого дома с объектами обслуживания и гаражами-стоянками по адресу: /________/ (строительный адрес), /________/ (подъезды с /________/), выделить в натуре и передать участнику его долю в виде одной двухкомнатной квартиры (строительный номер /________/) общей площадью 57, 24 кв.м. на /________/ом этаже в /________/ подъезде 10-12-13-16-ти этажного /________/-подъездного кирпичного, жилого дома по адресу: /________/
Согласно справки ООО «СтройКомплект» от 03.03.2009г. Михейчик М.А. полностью произвела оплату право требования от ООО «СУ-13» по договору цессии от 11.02.2009г. и задолженности перед ООО «СтройКомплект» по вышеуказанному договору не имеет.
На основании изложенного, суд приходит к выводу, что договор цессии от 11.02.2009г. соответствует предъявляемым к данным видам договоров требованиям, содержит все условия, позволяющие определить предмет, которым является право требования передачи объекта недвижимости, определена его цена, договор цессии заключен в письменной форме и основания для признании договора цессии от 11.02.2009г. недействительным отсутствуют.
Учитывая, что предварительный договор участия в долевом строительстве от 26.03.2008г. отвечает требованиям закона, следовательно, оснований для применения последствий недействительности ничтожной сделки по договору цессии у суда нет.
В соответствии со ст.1102 ГК РФ лицо, которое без установленных законом, иными правовыми актами или сделкой оснований приобрело или сберегло имущество (приобретатель) за счет другого лица (потерпевшего), обязано возвратить последнему неосновательно приобретенное или сбереженное имущество (неосновательное обогащение), за исключением случаев, предусмотренных статьей 1109 настоящего Кодекса.
Правила, предусмотренные главой 60 ГК РФ, применяются независимо от того, явилось ли неосновательное обогащение результатом поведения приобретателя имущества, самого потерпевшего, третьих лиц или произошло помимо их воли.
Из смысла нормы следует, что обязательства из неосновательного обогащения возникают при наличии трех условий: должно иметь место приобретение или сбережение имущества, приобретение или сбережение произведено за счет другого лица и отсутствие правовых оснований, а именно приобретение или сбережение имущества одним лицом за счет другого не основано ни на законе (иных правовых актах), ни на сделке, прежде всего договоре, т.е. происходит неосновательно.
Согласно п.6 ст.429 ГК РФ обязательства, предусмотренные предварительным договором, прекращаются, если до окончания срока, в который стороны должны заключить основной договор, он не будет заключен либо одна из сторон не направит другой стороне предложение заключить этот договор.
Таким образом, исходя из анализа указанных правовых норм и фактических обстоятельств дела, суд считает, что между истцом и ответчиком сложились отношения, направленные на заключение договора долевого участия, по которому ООО «СУ-13» обязуется осуществить строительство жилого дома, выделить и передать второй стороне его долю в виде квартиры в срок - 4 квартал 2010г., однако договор участия в оговоренный срок заключен не был, ни одна из сторон не направила другой стороне предложение заключить основной договор участия в долевом строительстве, обязательства сторон, предусмотренные предварительным договором по заключению договора участия в долевом строительстве, прекратились.
В связи с отсутствием между сторонами с 01.01.2011г. обязательств, удержание ООО «СУ-13» денежных средств является неправомерным. Вместе с тем, денежных требований истцом к ООО «СУ-13» не заявлено.
На основании изложенного, суд приходит к выводу, что оснований для удовлетворения исковых требований о применении последствий недействительности ничтожной сделки по договору цессии нет, следовательно, и нет оснований для удовлетворения требований о взыскании с ООО «СтройКомплект» суммы неосновательного обогащения в /________/ процентов за пользование чужими денежным средствами за период с 03.03.2009года по 31.12.2010года в размере /________/ руб., а также процентов за пользование чужими денежными средствами за период с 31.12.2010года по день исполнения решения суда из расчета /________/ рубля в день.
На основании изложенного, руководствуясь ст.ст.194-198 ГПК РФ, суд
Р Е Ш И Л:
В иске Михейчик М.А. к ООО «СтройКомплект», ООО «СУ-13» о применении последствий недействительности ничтожной сделки, взыскании неосновательного обогащения, процентов за пользование чужими денежными средствами - отказать.
На решение может быть подана кассационная жалоба в Томский областной суд через Кировский районный суд г.Томска в течение десяти дней с момента изготовления решения в окончательной форме.
Судья: подпись
ВЕРНО: судья: /Н.В.Баринова/