РЕШЕНИЕ
ИМЕНЕМ РОССИЙСКОЙ ФЕДЕРАЦИИ
17 марта 2011 года Кировский районный суд г.Томска в составе:
председательствующего судьи: Н.А.Шороховецкой
при секретаре: О.А.Казицкой,
рассмотрев в открытом судебном заседании в г.Томске гражданское дело №2-32/11 по иску Кима В.Е. к Усталовой В.Г., Усталову С.Г., третьи лица АКБ «Союз» (ОАО), Управление Росреестра по Томской области о признании договора купли-продажи недействительным, истребовании имущества из чужого незаконного владения, исключении записей о государственной регистрации права, перехода права собственности на недвижимое имущество,
УСТАНОВИЛ:
В.Е. Ким обратился в суд с исковым заявлением о признании договора купли-продажи жилого дома площадью /________/ кв.м, расположенного по адресу: /________/ незаключенным, истребовании имущества из чужого незаконного владения, признании недействительной государственной регистрации. В обоснование иска указал, что 29.05.2008г. приобрел право собственности на жилой дом площадью /________/ кв.м, расположенный по адресу: /________/ Дом находился на земельном участке площадью /________/.м, который принадлежал ему на праве аренды. 03.09.2010г. обратился в Управление Росреестра по Томской области за выпиской из Единого государственного реестра прав на недвижимое имущество и сделок с ним и узнал, что собственниками жилого дома площадью /________/ кв.м, расположенного по адресу: /________/ являются Усталова В.Г. и Усталов С.Г. При этом в отношении жилого дома зарегистрирована ипотека, по которой залогодержателем является АКБ «Союз» (ОАО). 06.09.2010г. Управлением Росреестра по Томской области ему была предоставлена копия договора купли-продажи жилого дома с использованием кредитных средств от 29.07.2008г. Однако договор купли-продажи жилого дома площадью /________/ кв.м, расположенного по адресу: /________/ он не подписывал, денежные средства от ответчиков не получал, передачу дома не осуществлял. Со ссылками на ст.ст. 301,420,558 ГК РФ просит суд признать незаключенным договор купли-продажи жилого дома площадью /________/ кв.м, расположенного по адресу: /________/ истребовать имущество из чужого незаконного владения, признать недействительной государственную регистрацию перехода права на указанное имущество к Усталовым.
В судебном заседании исковые требования были уточнены. Просит суд признать договор купли-продажи дома с использованием кредитных средств от 29.07.2008г., заключенный между ним и Усталовой В.Г., Усталовым С.Г, расположенного по адресу: /________/ недействительным, обязать ответчиков передать ему жилой дом площадью /________/ кв.м, расположенный по адресу: /________/ прекратить запись в Едином государственном реестре прав на недвижимое имущество и сделок с ним о переходе права на жилой дом площадью /________/ кв.м, кадастровый (или условный) номер /________/, расположенный по адресу: /________/ от 13.08.2008г запись регистрации /________/.
Истец в судебное заседание не явился. Представил суду заявление о рассмотрении дела в его отсутствие, но с участием представителя А.А. Слабоуса.
Представитель истца А.А. Слабоус (действующий на основании доверенности от 27.09.2010г) исковые требования поддержал. Суду пояснил, что Ким В.Е. являлся собственником жилого дома площадью /________/ кв.м, расположенного по адресу: /________/. Земельный участок, на котором находился дом, принадлежал истцу на праве аренды. После обращения в Управление Росреестра по Томской области стало известно, что дом продан Усталовым. Учитывая, что его доверитель не имел намерений продавать дом, то не обращался в органы государственной регистрации с заявлением о государственной регистрации договора купли-продажи, денежных средств от ответчиков не получал, передачу жилого дома не осуществлял. С кем Усталовы подписали договор купли-продажи жилого дома площадью /________/ кв.м, расположенного по адресу: /________/ ему не известно.
Ответчики Усталова В.Г., Усталов С.Г. в судебное заседание не явились. О времени и месте извещены надлежащим образом.
Представитель ответчика С.Г.Усталова - М.Р.Камалов (действующий на основании доверенности от 07.09.2010г.) полагает, что исковые требования удовлетворению не подлежат. Суду пояснил, что его доверитель имел намерение приобрести в собственность жилой дом. С ФИО10 был заключен предварительный договор купли-продажи жилого дома по адресу: /________/, который действовал на основании доверенности, выданной В.Е.Кимом. После регистрации права собственности на дом между Усталовыми и истцом был подписан договор купли-продажи. Денежные средства передавались частями. Однако кто присутствовал в регистрирующем органе ФИО1 или ФИО10 и кто подписывал договор купли-продажи -пояснить не смог.
Третьи лица АКБ «Союз» (ОАО), Управление Росреестра по Томской области о времени и месте судебного заседания извещены надлежащим образом, однако представители в суд направлены не были.
Заслушав лиц, участвующих в деле, определив в соответствии с ч.3 ст.167 ГПК РФ рассмотреть дело в отсутствии истца, ответчиков, представителей третьих лиц, изучив материалы дела, суд приходит к выводу, что исковые требования подлежат удовлетворению.
В судебном заседании установлено, что Ким В.Е. имел в собственности жилой дом площадью /________/ кв.м, расположенный по адресу: /________/ который посредством заемных средств был приобретен Усталовой В.Г. и Усталовым С.Г., право собственности зарегистрировано 13.08.2008г.
Установленные судом обстоятельства подтверждаются: свидетельством о государственной регистрации права от 29.05.2008г, договором купли-продажи жилого дома с использованием кредитных средств от 29.07.2008г, свидетельством о государственной регистрации права от 13.08.2008г, выпиской из Единого государственного реестра прав на недвижимое имущество и сделок с ним от 03.09.2010г /________/, выпиской из Единого государственного реестра прав на недвижимое имущество и сделок с ним от 03.09.2010г /________/.
По смыслу статьи 35 (часть 2) Конституции Российской Федерации во взаимосвязи с ее статьями 8,34,45,46 и 55 (часть 1), права владения, пользования и распоряжения имуществом обеспечиваются не только собственникам, но и иным участникам гражданского оборота. В тех случаях, когда имущественные права на спорную вещь, возникшие на предусмотренных законом основаниях, имеют другие, помимо собственника, лица - владельцы и пользователи вещи, этим лицам также должна быть гарантирована государственная защита их прав.
Вместе с тем в силу статей 15 (часть 2), 17 (часть 3), 19 (части 1 и 2) и 55 (части 1 и 3) Конституции Российской Федерации и исходя из общеправового принципа справедливости защита права собственности и иных вещных прав, а также прав и обязанностей сторон в договоре должна осуществляться на основе соразмерности и пропорциональности, с тем чтобы был обеспечен баланс прав и законных интересов всех участников гражданского оборота - собственников, сторон в договоре, третьих лиц.
При этом возможные ограничения федеральным законом прав владения, пользования и распоряжения имуществом, а также свободы предпринимательской деятельности и свободы договоров также должны отвечать требованиям справедливости, быть адекватными, пропорциональными, соразмерными, носить общий и абстрактный характер, не иметь обратной силы и не затрагивать существо данных конституционных прав, т.е. не ограничивать пределы и применение основного содержания соответствующих конституционных норм. Сама же возможность ограничений, как и их характер, должна обусловливаться необходимостью защиты конституционно значимых ценностей, а именно основ конституционного строя, нравственности, здоровья, прав и законных интересов других лиц, обеспечения обороны страны и безопасности государства.
Данное положение корреспондирует Конвенции о защите прав человека и основных свобод, в соответствии с которой право каждого физического и юридического лица на уважение принадлежащей ему собственности и ее защиту (и вытекающая из этого свобода пользования имуществом) не ущемляет право государства обеспечивать выполнение таких законов, какие ему представляются необходимыми для осуществления контроля за использованием собственности в соответствии с общими интересами (статья 1 Протокола N 1 в редакции Протокола N 11).
Статьей 1 ч.2 ГК РФ закреплен принцип свободы договора, в соответствии с которым, субъекты гражданских прав свободны в установлении своих прав и обязанностей на основе договора и в определении любых не противоречащих законодательству условий договора.
Согласно ст.153 ГК РФ, сделками признаются действия граждан и юридических лиц, направленные на установление, изменение или прекращение гражданских прав и обязанностей.
В силу ст.432 ч.1,2 ГК РФ, договор считается заключенным, если между сторонами, в требуемой в подлежащих случаях форме, достигнуто соглашение по всем существенным условиям договора.
С учетом изложенного, каждый договор, как двухсторонняя /многосторонняя/ сделка носит индивидуально-определенный характер, устанавливает права и обязанности сторон конкретного правоотношения, основанные на их согласованном, свободном волеизъявлении.
В соответствии со ст. 550 КГ РФ договор продажи недвижимости заключается в письменной форме путем составления одного документа, подписанного сторонами (пункт 2 статьи 434).
Несоблюдение формы договора продажи недвижимости влечет его недействительность.
Статьей 56 ГПК РФ предусмотрено, что каждая сторона должна доказать все обстоятельства, на которые ссылается в обосновании своих требований или возражений.
В соответствии требованиями действующего ГК РФ договор купли-продажи недвижимости подлежит государственной регистрации и признается заключенным с момента его регистрации.
Нормой ст.166 ГК РФ закреплено, что сделка недействительна по основаниям, установленным настоящим Кодексом, в силу признания ее таковой судом (оспоримая сделка) либо независимо от такого признания (ничтожная сделка).
Согласно ст. 168 ГК РФ, сделка, не соответствующая требованиям закона или иных правовых актов, ничтожна, если закон не устанавливает, что такая сделка оспорима, или не предусматривает иных последствий нарушения.
Оценивая представленные сторонами доказательства и доводы о юридической силе договора купли-продажи жилого дома с использованием кредитных средств от 29.07.2008г., суд исходит из следующего.
В соответствии со ст.55 ГПК РФ доказательствами по делу являются полученные в предусмотренном законом порядке сведения о фактах, на основании которых суд устанавливает наличие или отсутствие обстоятельств, обосновывающих требования и возражения сторон, а также иных обстоятельств, имеющих значение для правильного рассмотрения и разрешения дела. Эти сведения могут быть получены из объяснений сторон и третьих лиц, показаний свидетелей, письменных и вещественных доказательств, аудио- и видеозаписей.
Согласно ч.3,5 ст. 67 ГПК РФ суд оценивает относимость, допустимость, достоверность каждого доказательства в отдельности, а так же достаточность и взаимную связь доказательств в их совокупности.
При оценке документов или иных письменных доказательств суд обязан с учетом других доказательств убедиться в том, что такие документы или иное письменное доказательство исходят от органа, уполномоченного представлять данный вид доказательств, подписаны лицом, имеющим право скреплять документы подписью, содержат все другие неотъемлемые реквизиты данного вида доказательств.
Определением Кировского районного суда г.Томска от 28.12.2010г по делу была назначена почерковедческая экспертиза договора купли-продажи жилого дома с использованием кредитных средств от 29.07.2008г, производство которой поручено ГУ Центральная Томская лаборатория судебной экспертизы.
Согласно заключению эксперта №/________/ от 31.01.2011г. подписи от имени В.Е. Кима в двух экземплярах договоров купли-продажи жилого дома с использованием кредитных средств от 29.07.2008г (экземпляр представленный Управлением Росреестра по Томской области и экземпляр представленный ответчиками суду) в строках «Продавец_____» исполнены одним лицом, но не В.Е.Кимом, а другим с подражанием подлинным подписям В.Е.Кима.
Определением Кировского районного суда г.Томска от 15.01.2011г по делу была назначена почерковедческая экспертиза расписки от 25.08.2008г, производство которой поручено ГУ Центральная Томская лаборатория судебной экспертизы.
Согласно заключению эксперта №/________/ от 11.03.2011г подписи от имени В.Е.Кима в строке «подпись продавца» в расписке от имени В.Е.Кима от 25.08.2008г., начинающейся и заканчивающейся словами «Расписка Я, Ким В.Е., /________/ года рождения, паспорт /________/ №….. Расчеты по вышеуказанному договору произведены полностью. Претензий к Усталову С.Г. и Усталову В.Г. не имеем» исполнена не Кимом В.Е., а другим лицом, с подражанием подлинным подписям В.Е.Кима.
Согласно ч.2 ст.80 ГПК РФ в определении суда о назначении экспертизы указывается, что за дачу заведомо ложного заключения эксперт предупреждается судом или руководителем судебно-экспертного учреждения, если экспертиза проводится специалистом этого учреждения, об ответственности, предусмотренной Уголовным кодексом РФ об уголовной ответственности.
Заключение эксперта для суда необязательно и оценивается судом по правилам, установленным в статье 67 ГПК РФ. Несогласие суда с заключением должно быть мотивировано в решении или определении суда.
Заключения эксперта №/________/ от 31.01.2011г, №/________/ от 11.03.2011г. ГУ Центральная Томская лаборатория судебной экспертизы отвечают требованиям ст.7,8,13 ФЗ «О государственной судебно - экспертной деятельности в РФ»
Оснований не доверять заключениям у суда нет, поскольку заключения даны полно, правильно, обоснованно, никаких противоречий не содержат, даны ответы на все поставленные вопросы, подписаны экспертом, заверено печатью ГУ Центральная Томская лаборатория судебной экспертизы и имеет иные неотъемлемые реквизиты, то есть соответствует всем требованиям закона, предъявляемым к экспертизам.
Представителем ответчика М.Р.Камаловым в обосновании доводов о том, что договор купли-продажи от 27.08.2008г. был подписан В.Е.Кимом, представлен третий экземпляр договора, заключение агентства исследований и экспертиз «/________/» от 04.03.2011г. указанного экземпляра договора, согласно которому подписи от имени В.Е.Кима в графе «продавец» в договоре купли-продажи жилого дома с использованием кредитных средств от 29.07.2008г, подписи, изображения которых расположены в графе «Подпись продавца» в электрографической копии расписки от 25.05.2008г; графе «Личная подпись» в электрографической копии разворота 2-й и 3-й страницы паспорта В.Е.Кима серии /________/ /________/, выданного /________/., выполнены одним лицом.
Однако представленное заключение не может быть принято судом как доказательство заключения договора между истцом и ответчиками, поскольку указанная экспертиза была проведена ответчиками самостоятельно, без использования образцов подписи В.Е.Кима, на основании электрографических копий документов, без использования материалов гражданского дела и иных оригиналов документов, в том числе и оригинала договора купли-продажи жилого дома с использованием кредитных средств от 29.07.2008г, содержащегося в регистрационном деле и затребованным судом для рассмотрения дела и проведения, в том числе почерковедческих экспертиз №/________/ от 31.01.2011г., №/________/ от 11.03.2011г.
Таким образом, суд, изучив заключения экспертиз №0096/06-2 от 31.01.2011г, №0319/06-2 от 11.03.2011г. ГУ Центральная Томская лаборатория судебной экспертизы, материалы дела, приходит к выводу, что договор купли-продажи с использованием кредитных средств от 29.07.2008г, расписка от 25.08.2008г. подписаны не В.Е. Кимом, следовательно, являются недействительными.
Оценивая договор купли-продажи жилого дома с использованием кредитных средств от 29.07.2008г., экземпляр которого представлен в судебное заседание представителем ответчиков, суд расценивает его как доказательство, подтверждающее правовую позицию В.Е. Кима при этом исходит из следующего.
Согласно п.17 договора купли-продажи жилого дома с использованием кредитных средств от 29.07.2008г. договор составлен и подписан в трех экземплярах, имеющих равную юридическую силу, одному для каждой из сторон, и один - органу, осуществляющему государственную регистрацию прав на недвижимое имущество и сделок с ним, но третий экземпляр договора, который должен был находится у В.Е. Кима как продавца, был представлен М.Р.Камаловым, который не смог пояснить на каком основании третий экземпляр договора находится у Усталовых, а не у продавца.
При оценке указанного доказательства суд принимает во внимание, что представитель ответчика отказался пояснить по каким причинам данный экземпляр договора не был представлен суду при назначении судебной почерковедческой экспертизы.
Таким образом, суд приходит к выводу, что все представленные оригиналы договора купли-продажи от 29.07.2008г. подписаны не В.Е.Кимом, а иным лицом.
Не представлено доказательств того, что В.Е. Киму ответчиками переданы денежные средства за жилой дом площадью /________/ кв.м, расположенный по адресу: /________/ поскольку расписка о получении денежных средств В.Е. Кимом не выдавалась.
Кроме того, решением Октябрьского районного суда г.Томска от 11.11.2010г. установлено, что денежные средства за приобретение дома, расположенного по адресу: /________/ С.Г.Усталовым В.Е.Киму не передавались.
Как следует из материалов дела в регистрирующий орган представлена доверенность, выданная В.Е. Кимом В.В. Кулешову от 15.04.2008г., согласно которой истец доверяет последнему продать дом, расположенный по адресу: /________/ На основании указанной доверенности была произведена регистрация перехода права на спорный жилой дом к ответчикам. Однако, данная доверенность не дает права доверенному лицу ФИО10 подписывать документы вместо В.Е.Кима, его права ограничены правом подписывать необходимые документы, связанные со сделкой купли-продажи от имени В.Е.Кима
Доказательств того, что спорное недвижимое имущество было передано правомерно в собственность Усталовым и истец одобрил данную сделку согласно требованиям ст.183 ГК РФ, суду не представлено.
В соответствии с ч.1,2 ст.167 ГК РФнедействительная сделка не влечет юридических последствий, за исключением тех, которые связаны с ее недействительностью, и недействительна с момента ее совершения. При недействительности сделки каждая из сторон обязана возвратить другой все полученное по сделке, а в случае невозможности возвратить полученное в натуре - возместить его стоимость в деньгах … если иные последствия недействительности сделки не предусмотрены законом.
Ввиду того, что законом предусмотрены специальные последствия недействительности сделок, правила об истребовании имущества из чужого незаконного владения (ст.ст.301, 302ГК РФ) к отношениям сторон, как указывает представитель истца, применению не подлежат, что также согласуется с п.34 Постановления Пленума Верховного Суда РФ N 10, Пленума ВАС РФ N 22 от 29.04.2010 «О некоторых вопросах, возникающих в судебной практике при разрешении споров, связанных с защитой права собственности и других вещных прав», которым предусмотрено, что спор о возврате имущества, вытекающий из договорных отношений или отношений, связанных с применением последствий недействительности сделки, подлежит разрешению в соответствии с законодательством, регулирующим данные отношения.
Учитывая, что договор купли-продажи с использованием кредитных средств от 29.07.2008г. жилого дома площадью /________/ кв.м является недействительной сделкой, суд полагает возможным применить последствия, связанные с его недействительностью и удовлетворить требование истца о применения последствий недействительности сделки и истребовании дома площадью /________/ кв.м, расположенного по адресу: /________/ поскольку в основу оформления права собственности на спорный объект лег договор купли-продажи с использованием кредитных средств от 29.07.2008г., который признан недействительным.
Принимая во внимание вышеуказанное, что правоустанавливающий документ - договор купли-продажи с использованием кредитных средств от 29.07.2008г. является недействительным, то подлежит исключению запись из Единого государственного реестра прав на недвижимое имущество и сделок с ним о регистрации перехода права собственности на жилой дом площадью 182,50 кв.м, расположенный по адресу: /________/ за С.Г. Усталовым и В.Г. Усталовой /________/ от 13.08.2008г.
Решение является основанием для внесения записи в Единый государственный реестр прав на недвижимое имущество и сделок с ним о регистрации права собственности на жилой дом площадью 182,50 кв.м, расположенный по адресу: /________/ за В.Е. Кимом.
На основании изложенного, руководствуясь ст.ст.194-198 ГПК РФ, суд
РЕШИЛ:
Исковые требования Кима В.Е. к Усталовой В.Г., Усталову С.Г., третьи лица АКБ «Союз» (ОАО) Управление Росреестра по Томской области о признании недействительным договора купли-продажи жилого дома с использованием кредитных средств от 29.07.2008г, истребовании имущества, исключения записей о государственной регистрации права, перехода права собственности на недвижимое имущество- удовлетворить.
Признать договор купли-продажи дома с использованием кредитных средств от 29.07.2008г., заключенный между Кимом В.Е. и Усталовой В.Г., Усталовым С.Е., расположенный по адресу: г/________/- недействительным.
Обязать Усталову В.Г., Усталова С.Г. передать жилой дом площадью /________/ кв.м, расположенного по адресу: г./________/ Киму В.Е..
Прекратить запись регистрации в Едином государственном реестре прав на недвижимое имущество и сделок с ним о переходе права на жилой дом площадью /________/ кв.м, кадастровый (или условный) номер /________/, расположенный по адресу: /________/ от 13.08.2008г. № /________/ от Кима В.Е. к Усталовой В.Г., Усталову С.Г..
На решение может быть подана кассационная жалоба в Томский областной суд через Кировский районный суд г.Томска в течение 10 дней с момента изготовления решения в окончательной форме.
Судья:
ВЕРНО:
Судья: подпись: Н.А.Шороховецкая
Секретарь: О.А. Казицкая