РЕШЕНИЕ
ИМЕНЕМ РОССИЙСКОЙ ФЕДЕРАЦИИ
05 марта 2011 года Кировский районный суд г. Томска в составе:
председательствующего судьи Н.А. Бондаревой
при секретаре Д.А. Азаркиной
рассмотрев в открытом судебном заседании в г. Томске гражданское дело №2-397/11 по иску Втюрина К.В. к обществу с ограниченной ответственностью «СУ-13» о признании недействительным предварительного договора участия в долевом строительстве, взыскании денежных средств, процентов за пользование чужими денежными средствами,
с участием истца Втюрина К.В., представителя истца Воронкова А.В., действующего на основании доверенности от /________/ сроком на /________/ года,
УСТАНОВИЛ:
Втюрин К.В. обратился в суд с иском к ООО «СУ-13» о признании недействительным предварительного договора участия в долевом строительстве, взыскании денежных средств, процентов за пользование чужими денежными средствами. В обоснование иска указал, что /________/ между ним и ООО «СУ-13» был заключен предварительный договор участия в долевом строительстве, в соответствии с п. 1.1. которого стороны договорились о подготовке и заключении в последующем договора участия в долевом строительстве жилого дома, по которому участник обязуется осуществить финансирование строительства, а заказчик обязуется осуществить с привлечением подрядчиков строительство жилого дома с объектами и гаражами - стоянками по адресу: /________/ (строительный адрес), /________/я очередь, выделить в натуре и передать участнику его долю в виде двухкомнатной
квартиры (строительный /________/) общей площадью /________/ кв.м. на /________/ этаже в /________/ом
подъезде в /________/-этажной части /________/-ти этажного /________/-подъездного кирпичного,
жилого дома по адресу: /________/, /________/-я очередь. В соответствии с условиями договора он /________/ уплатил ответчику /________/ рублей. До настоящего времени договор участия в долевом строительстве не заключен, в Управлении Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Томской области не зарегистрирован. По вышеуказанному адресу не забиты сваи под фундамент и не ведутся какие-либо строительные работы. На момент заключения предварительного договора у ответчика в нарушение ч.2 ст.1 ФЗ «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации» не имелось в собственности или на праве аренды земельного участка под строительство, а также не было получено разрешение на строительство многоквартирного жилого дома по ул. /________/, в связи с этим ответчик не имел право привлекать денежные средства граждан для строительства, а предварительный договор является ничтожным, как не соответствующий требованиям закона. Просил признать недействительным предварительный договор участия в долевом строительстве от /________/, применить последствия недействительности ничтожной сделки, взыскав с ответчика денежную сумму в размере /________/ рублей, взыскать с ответчика двойную сумму процентов за пользование чужими денежными средствами за период с /________/ по /________/ в размере /________/ рублей в соответствии с ч.3 ст.3 ФЗ «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации», а также расходы по оплате государственной пошлины в размере /________/ руб.
В процессе рассмотрения дела истцом требования в части взыскания процентов за пользование чужими денежными средствами были уточнены, заявлена ко взысканию сумма процентов за период с /________/ по день вынесения решения судом. Также просил взыскать расходы по оплате услуг нотариуса в размере /________/ рублей.
В судебном заседании истец Втюрин К.В. заявленные требования поддержал по основаниям, изложенным в иске.
Представитель истца Воронков А.А. настаивал на удовлетворении требований истца, пояснил, что период неправомерного удержания ответчиком денежных средств, полученных по недействительной сделки составляет /________/ дня с /________/ по /________/, расчет процентов за пользование чужими денежными средствами при подаче иска производился исходя из ставок рефинансирования, действующих в период неправомерного пользования ответчиком денежными средствами.
Ответчик ООО «СУ-13», извещенный о времени и месте рассмотрения дела, в суд своего представителя не направил, сведений о причинах неявки, а также письменных возражений по существу заявленных требований суду не представил.
Заслушав истца, представителя истца, изучив представленные доказательства в их совокупности, определив в соответствии с ч.4 ст. 167 ГПК РФ рассмотреть дело в отсутствие представителя ответчика, суд считает иск подлежащим частичному удовлетворению.
В соответствии со ст. 1 Федерального закона от 30.12.2004 N 214-ФЗ «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации», в редакции, действующей на момент заключения предварительного договора, данный закон регулирует отношения, связанные с привлечением денежных средств граждан и юридических лиц для долевого строительства многоквартирных домов и (или) иных объектов недвижимости на основании договора участия в долевом строительстве (далее - участники долевого строительства) и возникновением у участников долевого строительства права собственности на объекты долевого строительства и права общей долевой собственности на общее имущество в многоквартирном доме и (или) ином объекте недвижимости, а также устанавливает гарантии защиты прав, законных интересов и имущества участников долевого строительства.
В силу ч.1,2 ст.3 Федерального закона 214-ФЗ застройщик вправе привлекать денежные средства участников долевого строительства для строительства (создания) многоквартирного дома и (или) иных объектов недвижимости только после получения в установленном порядке разрешения на строительство, опубликования, размещения и (или) представления проектной декларации в соответствии с настоящим Федеральным законом и государственной регистрации застройщиком права собственности на земельный участок, предоставленный для строительства (создания) многоквартирного дома и (или) иных объектов недвижимости, в состав которых будут входить объекты долевого строительства, или договора аренды такого земельного участка. Право на привлечение денежных средств граждан для строительства (создания) многоквартирного дома с принятием на себя обязательств, после исполнения которых у гражданина возникает право собственности на жилое помещение в строящемся (создаваемом) многоквартирном доме, имеют отвечающие требованиям настоящего Федерального закона застройщики на основании договора участия в долевом строительстве.
В п.1 ст. 4 ФЗ «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации» дается понятие договора долевого участия в строительстве, а именно по договору участия в долевом строительстве (далее - договор) одна сторона (застройщик) обязуется в предусмотренный договором срок своими силами и (или) с привлечением других лиц построить (создать) многоквартирный дом и (или) иной объект недвижимости и после получения разрешения на ввод в эксплуатацию этих объектов передать соответствующий объект долевого строительства участнику долевого строительства, а другая сторона (участник долевого строительства) обязуется уплатить обусловленную договором цену и принять объект долевого строительства при наличии разрешения на ввод в эксплуатацию многоквартирного дома и (или) иного объекта недвижимости. Договор заключается в письменной форме, подлежит государственной регистрации и считается заключенным с момента такой регистрации, если иное не предусмотрено настоящим Федеральным законом.
Из совокупности изложенных положений закона следует, что отношения сторон, а именно застройщика и участника строительства возможно только на основании договора участия в долевом строительстве, заключенного в установленном законом порядке и с соблюдением установленных законом требований.
Судом установлено, что /________/ года между ООО «СУ-13» (Сторона 1) и Втюриным К.В. (Сторона 2) был заключен предварительный договор участия в долевом строительстве, согласно которому стороны договорились о подготовке и заключении в последующем договора участия в долевом строительстве жилого дома, по которому Втюрин К.В. обязуется осуществить финансирование строительства, а ООО «СУ-13» обязуется осуществить с привлечением подрядчиков строительство жилого дома с объектами и гаражами - стоянками по адресу: /________/ (строительный адрес), /________/я очередь (подъезды с /________/ по /________/), выделить в натуре и передать участнику его долю в виде двухкомнатной квартиры (строительный /________/) общей площадью /________/ кв.м. на /________/-ом этаже в /________/-ом подъезде в /________/-этажной части /________/-ти этажного /________/-подъездного кирпичного, жилого дома по адресу: /________/, /________/я очередь.
В соответствии с п.2.1 по предварительной договоренности между сторонами цена основного договора составила /________/ рублей и определяется как сумма стоимости квадратных метров квартиры, которая будет выделена в натуре в соответствии с п. 1.1 договора. Цена основного договора определена и считается окончательной.
При этом, согласно п. 3.1 предварительного договора Втюрин К.В. обязался оплатить цену настоящего договора полностью в авансовом порядке в срок по /________/
Истцом во исполнение предварительного договора участия в долевом строительстве /________/ внесены денежные средства в общей сумме /________/ рублей, что подтверждается квитанциями к приходным кассовым ордерам /________/ на сумму /________/ рублей и /________/ на сумму /________/ рублей от /________/
Согласно ст. 429 ГК РФ по предварительному договору стороны обязуются заключить в будущем договор о передаче имущества, выполнении работ или оказании услуг (основной договор) на условиях, предусмотренных предварительным договором.
В силу п. 2 ст. 429 ГК РФ предварительный договор заключается в форме, установленной для основного договора, а если форма основного договора не установлена, то в письменной форме. Несоблюдение правил о форме предварительного договора влечет его ничтожность.
Из требований п. 3 ст. 429 ГК РФ следует, что предварительный договор должен содержать условия, позволяющие установить предмет, а также другие существенные условия основного договора.
Таким образом, из контекста приведенной статьи следует, что предварительный договор представляет собой соглашение о намерении сторон заключить основной договор в будущем, однако предварительный договор не заменяет основной договор, в связи с чем, не может содержать условий и обязательств, исполнение которых приведет к исполнению обязательств по основному договору, еще не заключенному.
Согласно ст. 431 ГК РФ при толковании условий договора судом принимается во внимание буквальное значение содержащихся в нем слов и выражений.
Из буквального толкования п. 1.1 и 3.1 предварительного договора следует, что стороны договорились о подготовке и заключении в последующем договора участия в долевом строительстве жилого дома, по условиям которого участник обязуется осуществить финансирование строительства дома, а ООО «СУ-13» осуществить строительство дома и передать участнику его долю в виде квартиры. Договор заключен на основании эскизного проекта и проектно-сметного обоснования на жилой дом.
В данном случае посредством уплаты истцом суммы /________/ рублей имеет место финансирование строительства дома со стороны истца до заключения основного договора участия в долевом строительстве, по условиям которого и предусмотрено указанное обязательство, то есть оно предусмотрено и должно быть исполнено в будущем.
Однако указанные условия договора противоречат требованиям ст. 3 ФЗ «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации», согласно которым право на привлечение денежных средств граждан для строительства (создания) многоквартирного дома с принятием на себя обязательств, после исполнения которых, у гражданина возникает право собственности на жилое помещение в строящемся (создаваемом) многоквартирном доме имеют, отвечающие требованиям настоящего Федерального закона застройщики на основании договора участия в долевом строительстве, а именно после получения в установленном порядке разрешения на строительство, опубликования, размещения и (или) представления проектной декларации в соответствии с настоящим Федеральным законом и государственной регистрации застройщиком права собственности на земельный участок, предоставленный для строительства (создания) многоквартирного дома и (или) иных объектов недвижимости, в состав которых будут входить объекты долевого строительства, или договора аренды такого земельного участка.
Названные условия закона ответчиком на момент заключения с истцом предварительного договора от /________/ и привлечения денежных средств истца соблюдены не были. Из п. 3.3 предварительного договора от /________/ следует только, что ООО «СУ-13» обязуется оформить и получить все необходимые документы для строительства жилого дома по адресу: /________/, а также разместить проектную декларацию на своем официальном сайте. Как следует из самого договора, на момент заключения предварительного договора разрешение на строительство получено не было, проектная декларация не опубликована.
Кроме того, как следует из сообщения Департамента архитектуры и градостроительства администрации г.Томска от /________/ /________/, что ранее застройщику ООО «СУ-13» было выдано разрешение № /________/ от /________/. на подготовительный этап строительства /________/й очереди строительства здания /________/ жилого комплекса с объектами обслуживания и гаражами по /________/. Данный этап позволяет застройщику проводить работы по подготовке строительной площадки в соответствии с ПОС (установка ограждения, освещение, устройство твердого покрытия, установка пункта очистки колес). В связи с невыполнением застройщиком ООО «СУ-13» требований градостроительного законодательства РФ данное разрешение на строительство было отменено приказом /________/ от /________/ Департамента строительства и архитектуры. Земельный участок по /________/ принадлежит на праве собственности ООО «Фирма «Стек». Между ООО «Фирма «Стек» и ООО «СУ-13» был заключен договор аренды № /________/ от /________/ земельного участка для строительства /________/ очереди жилого дома. В процессе подготовки проектной документации единый земельный участок общей площадью /________/ м2 был размежеван на участки меньшей площади. В результате образованные земельные участки были поставлены на кадастровый учет под № /________/ для строительства жилого здания /________/ с автостоянкой. /________/ очередь строительства (/________/-й пусковые комплексы) с присвоением адресов: /________/, /________/ В настоящее время застройщику ООО «СУ-13» в соответствии с требованием ст. 51 Градостроительного кодекса РФ были выданы разрешения на строительство № /________/ от /________/ на строительство жилого здания /________/ с автостоянкой. /________/ -очередь строительства (/________/й пусковой комплекс) по /________/, № /________/ от /________/ на строительство жилого здания /________/ с автостоянкой. /________/ -очередь строительства (/________/-й пусковой комплекс) по /________/.
Поскольку договор участия в долевом строительстве между сторонами не заключался, что в силу ФЗ «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации» является обязательным для застройщика, в связи с чем, ООО «СУ-13» не имело право привлекать денежные средства Втюрина К.В. на строительство дома по адресу: /________/.
Таким образом, предварительный договор, заключенный между сторонами /________/, является ничтожным в силу ст. 168 ГК РФ как сделка, не соответствующая требованиям закона.
В п.1 ст.167 ГК РФ закреплено, что недействительная сделка не влечет юридических последствий, за исключением тех, которые связаны с ее недействительностью, и недействительна с момента ее совершения.
По общему правилу, предусмотренному п.2 ст. 167 ГК РФ, при недействительности сделки каждая из сторон обязана возвратить другой все полученное по сделке.
В соответствии с ч.3 ст.3 ФЗ «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации» в случае привлечения денежных средств гражданина для строительства (создания) многоквартирного дома с принятием на себя обязательств, после исполнения которых у гражданина возникает право собственности на жилое помещение в строящемся (создаваемом) многоквартирном доме, лицом, не имеющим на это права гражданин может потребовать от данного лица немедленного возврата переданных ему денежных средств, а также уплаты предусмотренных статьей 395 Гражданского кодекса Российской Федерации процентов в двойном размере на сумму этих средств и возмещения сверх суммы процентов причиненных гражданину убытков.
Таким образом, требования истца о возврате уплаченных им денежных средств по ничтожной сделке в размере /________/ рублей подлежат удовлетворению.
В связи с установлением факта незаконности привлечения денежных средств и неправомерного их удержания подлежат удовлетворению требования истца об уплате предусмотренных статьей 395 ГК РФ процентов в двойном размере на сумму этих средств.
В соответствии со ст. 395 ГК РФ за пользование чужими денежными средствами вследствие их неправомерного удержания, уклонения от их возврата, иной просрочки в их уплате либо неосновательного получения или сбережения за счет другого лица подлежат уплате проценты на сумму этих средств. Размер процентов определяется существующей в месте жительства кредитора, а если кредитором является юридическое лицо, в месте его нахождения учетной ставкой банковского процента на день исполнения денежного обязательства или его соответствующей части. При взыскании долга в судебном порядке суд может удовлетворить требование кредитора, исходя из учетной ставки банковского процента на день предъявления иска или на день вынесения решения.
Постановлением Пленума Верховного Суда РФ №13 и Пленума Высшего Арбитражного Суда РФ №14 от 08.10.1998 года «О практике применения положений Гражданского кодекса РФ о процентах за пользование чужими денежными средствами», разъясняющим вопросы выбора и применения учетной ставки банковского процента, предусмотрено, что при взыскании суммы долга в судебном порядке и при отсутствии в договоре соглашения о размере процентов суд вправе определить, какую учетную ставку банковского процента следует применить: на день предъявления иска или на день вынесения решения суда.
Согласно представленному истцом расчету процентов за период с /________/ по /________/ им применены ставки рефинансирования, действовавшие в указанный период. Суд полагает произведенный истцом расчет неверным.
Суд применяет ставку рефинансирования, действующую как на день предъявления иска, так и на день вынесения решения, которая согласно Указанию Центрального банка РФ от 31.05.2010г. № 2450-У составляет 7,75 % годовых.
При расчете процентов суд учитывает, что в период с /________/ по /________/ (день вынесения решения судом), что составляет 502 дня, ответчик пользовался денежными средствами истца в размере /________/ рублей.
Таким образом, размер процентов составляет: /________/ руб. : 360 дней х 502 дня 7,75% х 2 = /________/ руб.
Вместе с тем согласно п.1 ст.333 ГК РФ, если подлежащая уплате неустойка
явно несоразмерна последствиям нарушения обязательства, суд вправе уменьшить
неустойку.
В соответствии с пунктом 7 совместного постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации и Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 08.10.1998 № 13/14 «О практике применения положений Гражданского Кодекса РФ о процентах за пользование чужими денежными средствами» суд, исходя из ст.333 Гражданского кодекса Российской Федерации, вправе уменьшить размер (ставку) процентов, взыскиваемых в связи с просрочкой исполнения денежного обязательства, если подлежащая взысканию сумма денег явно несоразмерна последствиям ненадлежащего исполнения обязательства.
Предоставленная суду возможность снижать размер неустойки в случае ее чрезмерности по сравнению с последствиями нарушения обязательств является одним из правовых способов, предусмотренных в законе, которые направлены против злоупотребления правом свободного определения размера неустойки, то есть, по существу, - на реализацию требованиям ч.3 ст. 17 Конституции Российской Федерации, согласно которой осуществление прав и свобод человека и гражданина не должно нарушать права и свободы других лиц. Именно поэтому в п.1 ст. 333 ГК РФ речь идет не о праве суда, а, по существу, о его обязанности установить баланс между применяемой к нарушителю мерой ответственности и оценкой действительного (а не возможного) размера ущерба, причиненного в результате конкретного правонарушения.
Руководствуясь ст. 333 ГК РФ суд считает, что размер заявленной неустойки (процентов) явно несоразмерен последствиям нарушения обязательств, а потому подлежит снижению в два раза до /________/ рублей.
По смыслу ст.94 ГПК РФ отнесены расходы признанные судом необходимыми.
Истцом при подаче иска была уплачена государственная пошлина в размере /________/ рублей, что подтверждается квитанцией /________/ от /________/ /________/. В связи с удовлетворением иска в части в общей сумме /________/ руб., с ответчика в пользу истца подлежит взысканию государственная пошлина в размере /________/ руб. согласно расчета в соответствии с абз. 6 подп. 1 п. 1 ст. 333.19 НК РФ. (Расчет: 13200 + 0,5% х /________/ руб. = /________/ руб.).
Кроме того, истец понес расходы на оформление нотариальной доверенности на представление его интересов в суде в размере /________/ рублей, что указано в самой доверенности от /________/, а также для удостоверения у нотариуса копий квитанций к приходным кассовым ордерам /________/ и /________/ от /________/ и предварительного договора участия в долевом строительстве в размере /________/ рублей. Данные расходы суд также в соответствии со ст. 94 ГПК РФ относит к судебным издержкам, связанным с рассмотрением дела, которые подлежат взысканию с ответчика.
Руководствуясь ст.194, 195, ч.1 ст.196, 197,198 ГПК РФ, суд
РЕШИЛ:
Иск Втюрина К.В. к обществу с ограниченной ответственностью «СУ-13» о признании недействительным предварительного договора участия в долевом строительстве, взыскании денежных средств, процентов за пользование чужими денежными средствами удовлетворить частично.
Признать недействительным предварительный договор участия в долевом строительстве от /________/, заключенный между Втюриным К.В. и обществом с ограниченной ответственностью «СУ-13».
Взыскать с общества с ограниченной ответственностью «СУ-13» в пользу Втюрина К.В. денежную сумму в размере /________/ рублей, проценты за неправомерное пользование чужими денежными средствами в размере /________/ руб., расходы по оплате государственной пошлины в размере /________/ руб., расходы по оплате услуг нотариуса в размере /________/ рублей.
На решение суда может быть подана кассационная жалоба в судебную коллегию по гражданским делам Томского областного суда через Кировский районный суд г. Томска в течение 10 дней со дня принятия решения судом в окончательной форме.
Судья: подписьКОПИЯ ВЕРНА: Судья: Н.А. БондареваСекретарь: Д.А.Азаркина