Р Е Ш Е Н И Е

ИМЕНЕМ РОССИЙСКОЙ ФЕДЕРАЦИИ

01.08.2012 Кировский районный суд г. Томска в составе:

председательствующего Желтковской Я.В.,

при секретаре Арслановой Э.А.,

рассмотрев в открытом судебном заседании в г.Томске с участием представителя истца ООО «Автография» Сафарметова А.Р., представителя ответчиков Сливкина С.Т., Вяткина Г.Г. - Литвина В.О. гражданское дело № 2-1934/12 по иску общества с ограниченной ответственностью «Автография» к Сливкину С.Т., Вяткину Г.Г., Степановой Н.Н. о понуждении к заключению договора купли-продажи недвижимого имущества,

у с т а н о в и л:

Общество с ограниченной ответственностью «Автография» (далее ООО «Автография») обратилось в суд с иском к Сливкину С.Т., Вяткину Г.Г., Степановой Н.Н. о понуждении к заключению договора купли-продажи недвижимого имущества, указывая, что 09.08.2011 между ООО «Автография» и Сливкиным С.Т. заключен предварительный договор купли-продажи нежилого здания и земельного участка. В соответствии с условиями предварительного договора стороны обязались в срок до 31.12.2011 заключить договор купли-продажи нежилого здания, площадью 77,8 кв.м, инвентарный /________/, и земельного участка, площадью 1441 кв.м, учетный /________/, категория земель: земли населенных пунктов, разрешенное использование: для эксплуатации нежилого здания, расположенных по адресу: /________/, по цене /________/ руб. Ответчик Сливкин С.Т. обязался в указанный срок зарегистрировать за собой право собственности на указанное недвижимое имущество, возникшее на основании договора о совместной деятельности от 02.08.1993.

По договору о совместной деятельности от 02.08.1993 ответчики Сливкин С.Т., Вяткин Г.Г., Степанова Н.Н. путем объединения имущества и усилий обязались совместно приобрести и эксплуатировать недвижимое имущество, расположенное по адресу: /________/. 10.08.1993 участники договора о совместной деятельности приобрели по результатам аукциона указанное недвижимое имущество в общую долевую собственность. Право собственности ответчиков на спорное недвижимое имущество зарегистрировано в соответствии со свидетельством о собственности, регистрационный /________/.

В установленные предварительным договором купли-продажи сроки 28.12.2011 истец обратился к Сливкину С.Т. с письменным предложением заключить основной договор купли-продажи. До настоящего времени ответчик Сливкин С.Т. уклоняется от заключения основного договора купли-продажи недвижимого имущества. Просило возложить обязанность на Сливкина С.Т., Вяткина Г. Г., Степанову Н.Н. заключить с ООО «Автография» договор купли-продажи нежилого здания, площадью 77,8 кв.м., инвентарный номер /________/, год ввода в эксплуатацию 1964, расположенного по адресу: /________/, на условиях, указанных в предварительном договоре купли-продажи нежилого здания от 09.08.2011.

В судебном заседании представитель истца ООО «Автография» Сафарметов А.Р. исковые требования изменил, просил понудить Сливкина С.Т. заключить с ООО «Автография» договор купли-продажи 1/4 доли в праве собственности на нежилое здание общей площадью 77,8 кв.м, инвентарный /________/, расположенное по адресу: /________/, по цене /________/ руб.

Ответчики Сливкин С.Т., Вяткин Г.Г. в суд не явились, о времени и месте судебного заседания извещены надлежащим образом, представили заявления о рассмотрении дела без их участия, что судом на основании ч.5 ст.167 ГПК РФ удовлетворено.

Ответчик Степанова Н.Н., надлежаще извещенная о времени и месте судебного заседания, в суд не явилась, на основании ч.4 ст.167 ГПК РФ дело рассмотрено без ее участия.

Представитель ответчиков Сливкина С.Т. и Вяткина Г.Г. - Литвин В.О. в судебном заседании против удовлетворения исковых требований возражал, считал предварительный договор купли-продажи недвижимого имущества не заключенным, т.к. сторонами не согласован предмет основного договора купли-продажи, его цена. Полагал, что Сливкин С.Т. не являлся собственником имущества, указанного в предварительном договоре купли-продажи, не обладал правом заключать предварительный договор купли-продажи недвижимого имущества от имени третьих лиц Вяткина Г.Г., Степановой Н.Н. Считал, что заключением договора купли-продажи 1/4 доли в праве собственности на нежилое здание между Сливкиным С.Т. и ООО «Автография» будет нарушено преимущественное право покупки остальных участников общей долевой собственности.

Выслушав участников процесса, изучив представленные доказательства, суд считает исковые требования не подлежащими удовлетворению.

Гражданское законодательство, согласно ст.1 ГК РФ, основывается на признании равенства участников регулируемых им отношений, обеспечения восстановления нарушенных прав, их судебной защиты.

Граждане (физические лица) и юридические лица приобретают и осуществляют свои гражданские права своей волей и в своем интересе. Они свободны в установлении своих прав и обязанностей на основе договора и в определении любых не противоречащих законодательству условий договора (ч.2 ст.1 ГК РФ).

В соответствии со ст. 122 Основ гражданского законодательства Союза ССР и республик (в редакции от 03.03.1993 N 4604-1) совместная деятельность без создания для этой цели юридического лица осуществляется на основе договора между ее участниками. По договору о совместной деятельности (договору простого товарищества) стороны (участники) обязуются путем объединения имущества и усилий совместно действовать для достижения общей хозяйственной или другой цели, не противоречащей законодательным актам.

Денежные или иные имущественные взносы участников договора, а также имущество, созданное или приобретенное в результате их совместной деятельности, являются их общей долевой собственностью. Участник договора о совместной деятельности не вправе распоряжаться долей в общем имуществе без согласия остальных участников договора, за исключением той части продукции и доходов от этой деятельности, которая поступает в распоряжение каждого из участников (ч.1 ст. 124 Основ гражданского законодательства Союза ССР и республик).

Судом установлено, что 02.08.1993 Сливкин С.Т., Вяткин Г.Г., Степанова Н.Н. и Абдрашитов Р.Ф. заключили договор о совместной деятельности, зарегистрированный нотариусом г.Томска К. 06.08.1993 реестровый /________/. По условиям договора участники обязались путем объединения имущества и усилий совместно действовать в целях приобретения в частную собственность путем участия в аукционе муниципального предприятия. В соответствии с п.2 договора участники определили, что приобретаемое предприятие /________/, по /________/ будет являться общей долевой собственностью. Ведение общих дел, связанных с приобретением в собственность муниципального предприятия, возлагалось на Сливкина С.Т. (п.5 договора о совместной деятельности).

Сливкин С.Т., действуя в рамках договора о совместной деятельности от 02.08.1993, обратился в Фонд имущества г.Томска с целью участия в аукционных торгах по объекту приватизации /________/.

10.08.1993 по результатам аукционных торгов между Фондом имущества г.Томска и участниками договора о совместной деятельности от 02.08.1993 в лице Сливкина С.Т., действующего на основании доверенности, заключен договор купли-продажи /________/ /________/, расположенного по адресу: /________/, которое, согласно п.11.2 договора купли-продажи от 10.08.1993, включает в себя здание площадью 77,8 кв.м. по /________/.

В силу ст. 217 ГК РФ при приватизации государственного и муниципального имущества, предусмотренные настоящим Кодексом положения, регулирующие порядок приобретения и прекращения права собственности, применяются, если законом о приватизации не предусмотрено иное.

Согласно п. 3 ст. 27 Закона РФ от 03.07.1991 N 1531-1 "О приватизации государственных и муниципальных предприятий в РФ" (действовавшего в указанный период) зарегистрированный договор купли-продажи является документом, удостоверяющим право собственности покупателя.

На основании п. 1 ст. 6 Федерального закона от 21.07.1997 N 122-ФЗ "О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним" права на недвижимое имущество, возникшие до момента вступления в силу настоящего Федерального закона, признаются юридически действительными при отсутствии их государственной регистрации, введенной настоящим Федеральным законом. Государственная регистрация таких прав проводится по желанию их обладателей. Государственная регистрация прав, осуществляемая в отдельных субъектах Российской Федерации и муниципальных образованиях до вступления в силу настоящего Федерального закона, является юридически действительной.

В соответствии с п. 8 договора, п. 3 ст. 27 Закона РФ от 03.07.1991 N 1531-1 "О приватизации государственных и муниципальных предприятий в РФ" (в редакциях от 05.06.92 N 2930-1, от 24.06.92 N 3119-1), указанный договор купли-продажи /________/ от 10.08.1993, заключенный до вступления в силу Федерального закона от 21.07.1997 N 122-ФЗ "О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним", зарегистрирован Фондом имущества города Томска 19.08.1993, что подтверждается свидетельством о собственности регистрационный /________/.

Таким образом, с указанной даты к Сливкину С.Т., Вяткину Г.Г., Степановой Н.Н. и А. перешло право собственности на /________/, в том числе на здание, расположенные по адресу: /________/.

Согласно п. 1 ст. 429 ГК РФ по предварительному договору стороны обязуются заключить в будущем договор о передаче имущества, выполнении работ или оказании услуг (основной договор) на условиях, предусмотренных предварительным договором. Предварительный договор заключается в форме, установленной для основного договора. Предварительный договор должен содержать условия, позволяющие установить предмет, а также другие существенные условия основного договора, а также срок, в который стороны обязуются заключить основной договор (п.п. 2-4 ст. 429 ГК РФ). В случаях, когда сторона, заключившая предварительный договор, уклоняется от заключения основного договора, применяются положения, предусмотренные п. 4 ст. 445 ГК РФ, в соответствии с которым если сторона, для которой в соответствии с настоящим Кодексом или иными законами заключение договора обязательно, уклоняется от его заключения, другая сторона вправе обратиться в суд с требованием о понуждении заключить договор.

Таким образом, предметом предварительного договора является обязательство сторон по вопросу заключения будущего договора. В правовом смысле предварительный договор есть самостоятельный вид договора, предметом которого не является передача в собственность или владение какого-либо имущества, оказание услуг, выполнение работ.

Судом установлено, что 09.08.2011 Сливкиным С.Т. и ООО «Автография» подписан предварительный договор купли-продажи нежилого здания и земельного участка, расположенных по адресу: /________/. Предметом основного договора купли-продажи стороны определили нежилое здание площадью 77,8 кв.м, инвентарный /________/, год ввода в эксплуатацию 1964, и земельный участок площадью не менее 1441 кв.м, учетный /________/, категория земель: земли населенных пунктов, разрешенное использование: для эксплуатации нежилого здания, расположенных по адресу: /________/ (п.2.1 договора). Цена договора составила /________/ руб. (абз.2 п.2.1 договора). Основной договор должен быть заключен не позднее 31.12.2011 (п.3.1 договора).

Согласно расписке от 09.08.2011 Сливкин С.Т. получил от директора ООО «Автография» Б. денежную сумму /________/ руб. по предварительному договору купли-продажи нежилого здания и земельного участка от 09.08.2011.

28.12.2011 истец ООО «Автография» направил Сливкину С.Т. уведомление-оферту с предложением заключить основной договор купли-продажи спорного недвижимого имущества, однако ответчик от заключения сделки уклонился.

В силу ст. 209 ГК РФ право владения, пользования и распоряжения имуществом принадлежит собственнику. Собственник вправе по своему усмотрению совершать в отношении принадлежащего ему имущества любые действия, не противоречащие закону и иным правовым актам и не нарушающие права и охраняемые законом интересы других лиц, в том числе отчуждать свое имущество в собственность другим лицам, передавать им, оставаясь собственником, права владения, пользования и распоряжения имуществом, отдавать имущество в залог и обременять его другими способами, распоряжаться им иным образом.

Обращаясь с требованием о возложении на ответчика Сливкина С.Т. обязанности заключить с ООО «Автография» договор купли-продажи 1/4 доли в праве собственности на нежилое здание, истец указывает, что у Сливкина С.Т. не имелось права на отчуждение земельного участка и нежилого строения, т.к. земельный участок на момент заключения предварительного договора купли-продажи являлся муниципальной собственностью, ответчики Вяткин Г.Г. и Степанова Н.Н. не уполномочивали Сливкина С.Т. действовать от их имени при заключении предварительного договора купли-продажи от 09.08.2011.

Согласно п. 5 ст. 1 Федерального Закона от 24.07.2007 N 221-ФЗ "О государственном кадастре недвижимости" (в редакции от 21.07.2011 N 257-ФЗ, действующей на момент заключения предварительно договора), в соответствии с настоящим Федеральным законом осуществляется кадастровый учет земельных участков, зданий, сооружений, помещений, объектов незавершенного строительства.

В силу п. 1 ст. 37 ЗК РФ объектом купли-продажи могут быть только земельные участки, прошедшие государственный кадастровый учет.

Часть 2 ст. 6 и ст. 11.1 ЗК РФ определяют земельный участок как объект земельных отношений, являющийся частью земной поверхности, границы которой определены в соответствии с федеральными законами.

Удостоверение границ земельного участка осуществляется путем реализации процедуры определения границ земельного участка, установления его границ на местности, согласования и утверждения его границ в соответствии с ФЗ РФ от 18.06.2001 "О землеустройстве" (в редакции от 18.07.2011 N 242-ФЗ).

Судом установлено, что на момент заключения сделки и до настоящего времени границы на местности земельного участка, являвшегося предметом основного договора купли-продажи не определены, из выписки из Единого государственного реестра прав на недвижимое имущество и сделок с ним /________/ от /________/ следует, что права на земельный участок, расположенный по адресу: /________/, не зарегистрированы.

Согласно п. 3 ст. 429 ГК РФ предварительный договор должен содержать условия, позволяющие установить предмет, а также другие существенные условия основного договора.

В договоре продажи недвижимости должны быть указаны данные, позволяющие определенно установить недвижимое имущество, подлежащее передаче покупателю по договору, в том числе данные, определяющие расположение недвижимости на соответствующем земельном участке либо в составе другого недвижимого имущества. При отсутствии этих данных в договоре условие о недвижимом имуществе, подлежащем передаче, считается не согласованным сторонами, а соответствующий договор не считается заключенным (ст.554 ГК РФ).

Таким образом, по смыслу указанных правовых норм предварительный договор купли-продажи земельного участка должен содержать данные о границах земельного участка, его кадастровом номере, позволяющие определенно установить отчуждаемое имущество.

Учитывая, что спорный земельный участок не поставлен на государственный кадастровый учет, его границы на местности не определены, суд считает обоснованными доводы представителей сторон о несогласованности условия, позволяющие установить предмет основного договора в части указания земельного участка, в отношении которого стороны намеревались в будущем заключить договор купли-продажи.

На основании ст.16 Земельного кодекса РФ государственной собственностью являются земли, не находящиеся в собственности граждан, юридических лиц, муниципальных образований.

Разграничение государственной собственности на землю на собственность Российской Федерации (федеральную собственность), собственность субъектов Российской Федерации и собственность муниципальных образований (муниципальную собственность) осуществляется, в силу пункта 2 статьи 16 Земельного кодекса Российской Федерации, в соответствии с Федеральным законом «О разграничении государственной собственности на землю».

Согласно пункту 10 статьи 3 Федерального закона «О введении в действие Земельного кодекса Российской Федерации», распоряжение землями в границах городского округа до разграничения государственной собственности на землю осуществляется органами местного самоуправления в пределах их полномочий, если законодательством не предусмотрено иное.

Аналогичное положение содержит ст.3 ФЗ «О введении в действие Земельного кодекса РФ», из которой следует, что в границах городского округа земельными участками, государственная собственность на которые не разграничена, распоряжаются органы местного самоуправления городского округа.

Поскольку решение органами местного самоуправления в лице администрации г.Томска о предоставлении Сливкину С.Т. земельного участка в собственность либо на ином вещном праве не принималось, у него отсутствовало право на распоряжение данным объектом недвижимости.

Кроме того, суд считает, что стороны не достигли соглашения по вопросу купли-продажи нежилого здания в части указания предмета и его стоимости, являющихся существенными условиями основного договора.

Обращаясь с требованием к ответчику о понуждении к заключению сделки, истец просит возложить на Сливкина С.Т. обязанность по заключению основного договора, предметом которого является 1/4 доли в праве общей долевой собственности нежилого здания по адресу: /________/.

Из п.1.1 предварительного договора купли-продажи нежилого здания и земельного участка от 09.08.2011 следует, что стороны обязались заключить в будущем договор купли-продажи нежилого здания и земельного участка по адресу: /________/, а не 1/4 доли в праве на спорное нежилое здание, как полагает истец.

Уведомление от 28.12.2011, подтверждает направление ООО «Автография» оферты о заключении основного договора купли-продажи нежилого здания и земельного участка по адресу: /________/, в данном уведомлении также отсутствуют сведения, определяющие предмет договора как 1/4 доли в праве общей долевой собственности указанного объекта недвижимости.

Поскольку предварительный договор не содержит согласованного волеизъявления участников сделки в части определения условий, позволяющих установить предмет основного договора в виде 1/4 доли в праве общей долевой собственности нежилого здания по адресу: /________/, оснований для возложения на ответчика обязанности по заключению основного договора на указанных условиях суд не усматривает.

Суд считает обоснованными доводы представителя ответчика о том, что сторонами не согласована стоимость указанной доли в размере /________/ руб., о чем заявлено в исковом заявлении.

Как устанавливает ст. 555 ГК РФ, договор продажи недвижимости должен предусматривать цену этого имущества. При отсутствии в договоре согласованного сторонами в письменной форме условия о цене недвижимости договор о ее продаже считается незаключенным.

Из предварительного договора купли-продажи нежилого здания и земельного участка от 09.08.2011 следует, что цена договора определена сторонами в размере /________/ руб., при этом стоимость здания и земельного участка не разграничена. Условие об установлении стоимости 1/4 доли в праве на спорное нежилое здание в размере /________/ руб. сторонами не согласовывалось.

Также суд считает правомерными доводы представителя ответчиков Литвина В.О. о том, что заключением сделки по отчуждению 1/4 доли в праве на нежилое здание по адресу: /________/, будут нарушены права и законные интересы Вяткина Г.Г., Степановой Н.Н., а также иных лиц, обладающих правом наследования имущества умершего /________/ А., имеющих в соответствии со ст.250 ГК РФ преимущественное право покупки доли в праве общей долевой собственности на недвижимое имущество, принадлежащую Сливкину С.Т.

Доказательств соблюдения сторонами при заключении предварительного договора такого права не представлено, учитывая, что иные участники общей долевой собственности сторонами в данной сделке не являлись, свои полномочия на заключение договора купли-продажи Сливкину С.Т. не передавали. Следовательно, в удовлетворении исковых требований ООО «Автография» к Сливкину С.Т. должно быть отказано.

На основании ч. 3 ст. 196 ГПК РФ, суд принимает решение только по заявленным истцом требованиям. Пунктом 5 Постановления Пленума Верховного Суда РФ от 19.12.2003 N 23 "О судебном решении" также обращено внимание судов на то, что заявленные требования рассматриваются и разрешаются по основаниям, указанным истцом, а также по обстоятельствам, вынесенным судом на обсуждение в соответствии с ч. 2 ст. 56 ГПК РФ. При этом право выбора способа защиты нарушенного права принадлежит истцу.

Представитель истца Сафарметов А.Р., настаивал на рассмотрении требований к Сливкину С.Т., Вяткину Г.Г., Степановой Н.Н. о понуждении к заключению договора купли-продажи в том виде, в котором они заявлены.

Учитывая, что какие-либо сделки между Вяткиным Г.Г., Степановой Н.Н. и ООО «Автография» не заключались, ответчики Вяткин Г.Г., Степанова Н.Н. обязательств по предварительному договору от 09.08.2011 перед истцом не имели, суд считает, что оснований для удовлетворения исковых требований ООО «Автография» к данным лицам не имеется.

Руководствуясь ст.194-199 ГПК РФ, суд

Р Е Ш И Л :

В удовлетворении исковых требований общества с ограниченной ответственностью «Автография» к Сливкину С.Т., Вяткину Г.Г., Степановой Н.Н. о возложении обязанности на Сливкина С.Т. заключить договор купли-продажи недвижимого имущества - 1/4 доли в праве общей долевой собственности на нежилое здание, общей площадью 77,8 кв.м, инвентарный номер /________/, расположенного по адресу: /________/, стоимостью /________/ руб., отказать.

На решение может быть подана апелляционная жалоба в Томский областной суд через Кировский районный суд г. Томска в течение 1 месяца со дня принятия решения в окончательной форме.

Судья: