Дело № 2- 2026/12 РЕШЕНИЕ ИМЕНЕМ РОССИЙСКОЙ ФЕДЕРАЦИИ 05 сентября 2012 года Кировский районный суд г. Томска в составе: судьи С.Н.Ларина, при секретаре Т.Н. Чемерзовой, с участием истца Неверко И.А., представителя ответчика Тюкова Д.В., действующего на основании доверенности от 02.11.2011, выданной сроком на один год, рассмотрев в открытом судебном заседании в г. Томске гражданское дело по иску Неверко И.А. к ООО «УК «Ремжил» о признании договора управления многоквартирным домом незаключенным, УСТАНОВИЛ: Неверко И.А. обратился в суд с указанными исковыми требованиями к ответчику ООО «УК «Ремжил». В обоснование исковых требований указал, что в апреле 2012 года ему стало известно от ответчика, что между ООО «УК «Ремжил» и собственниками помещений в многоквартирном доме, расположенном по адресу: г.Томск, /________/, 30.07.2009 заключен договор управления многоквартирным домом. Однако, фактически договор между истцом и ответчиком не заключался, обязательства в рамках указанного договора не исполнялись. Считает, что договор управления многоквартирным домом от 30.07.2009 не заключен, поскольку не подписан собственниками помещений, обладающими более чем 50% голосов от общего числа голосов. ФИО6, указанный в договоре как собственник /________/, собственником не является. Квартира не приватизирована, находится в муниципальной собственности. ФИО6 не имел права подписывать договор управления многоквартирным домом. Кроме этого, ФИО6 не мог подписать договор от 30.07.2009, поскольку паспорт получен им только 25.12.2009. Кроме того, им (истцом) представлено заявление от собственника /________/ ФИО7, проживающей по /________/, где она пишет о том, что договор управления многоквартирным домом с ООО «УК «Ремжил» не подписывала ранее 1 марта 2011 года. Подпись Паниной Н.А. в договоре датирована 27.02.2011, что подтверждает отсутствие договорных отношений как минимум ранее данной даты. В представленном договоре из 21 написанной фамилии только у 11 указаны паспортные данные и только у 3 данные о юридическом праве подписать данный договор. Кроме того, не указаны сведения о площади квартир собственников, без которых невозможно высчитать долю каждого собственника в общей площади дома и соответственно определить, проголосовало ли более 50% собственников. Кроме того, представленный ООО «УК «Ремжил» договор управления многоквартирным домом от 30.07.2009 противоречит императивным нормам, т.к. в соответствии с п. 1 ст. 422 ГК РФ договор должен соответствовать обязательным для сторон правилам, установленным законам и иным правовым актам, действующим в момент заключения. Поскольку сторонами не достигнуто соглашение по всем существенным условиям договора (о чем свидетельствует отсутствие подписей сторон в приложениях /________/, /________/ к договору, которые являются неотъемлемой частью договора), не соблюдены требования, предусмотренные главой 28 ГК РФ, договор должен быть признан незаключенным. Полагал, что договор управления многоквартирным домом, представленный ООО «УК «Ремжил», является недопустимым доказательством, в нем присутствуют подписи со стороны собственников, которые являются идентичными. Схожесть почерка некоторых собственников вызывает предположение, что подписи от имени собственников ФИО8 (/________/) и ФИО9, от имени собственника (/________/) ФИО10 и ФИО6 выполнены одними лицами, что недопустимо. Кроме того, считает, что договор не соответствует требованиям п. 3 ст. 162 ЖК РФ, в соответствии с которым в договоре должны быть указаны состав общего имущества многоквартирного дома, в отношении которого будет осуществляться управление и адрес дома; перечень услуг и работ по содержанию и ремонту общего имущества в многоквартирном доме, порядок изменения такого перечня, перечень коммунальных услуг, которые предоставляет управляющая организация. Просит на основании ст. 162 ЖК РФ, ст.ст. 422, 433 ГК РФ признать незаключенным договор управления многоквартирным домом от имени ООО «Управляющая компания «Ремжил» и собственниками многоквартирного дома, расположенного по адресу: г.Томск, /________/ от /________/. В судебном заседании истец просил удовлетворить исковые требования. Пояснил, что о заключении оспариваемого договора узнал в апреле 2012 года. С 2009 до 2012 года он проживал в указанном доме, полгода в нем не проживает. Его права нарушены тем, что он должен выплачивать суммы по договору, который он не заключал. Представитель ответчика в судебном заседании исковые требования не признал и пояснил, что собрание, на котором обслуживающей организацией для оказания услуг по содержанию общего имущества многоквартирного дома выбрано ООО «УК «Ремжил», проведено в форме заочного голосования. За заключение договора проголосовало более чем 50% собственников жилых помещений многоквартирного дома. Кворума для проведения собрания хватало и без подписи указанных истцом лиц. Выслушав лиц, участвующих в деле, изучив доказательства по делу в их совокупности, суд приходит к выводу о том, что исковые требования удовлетворению не подлежат, по следующим основаниям. Судом установлено, что в общей долевой собственности Неверко И.А. находится двухкомнатная квартира, площадью /________/ кв.м., расположенная по адресу: /________/, что подтверждается свидетельством о государственной регистрации права от 15.07.2004. В соответствии с ч.1, 2,3 ст. 162 ЖК РФ, договор управления многоквартирным домом заключается в письменной форме путем составления одного документа, подписанного сторонами. При выборе управляющей организации общим собранием собственников помещений в многоквартирном доме с каждым собственником помещения в таком доме заключается договор управления на условиях, указанных в решении данного общего собрания. При этом собственники помещений в данном доме, обладающие более чем пятьюдесятью процентами голосов от общего числа голосов собственников помещений в данном доме, выступают в качестве одной стороны заключаемого договора. По договору управления многоквартирным домом одна сторона (управляющая организация) по заданию другой стороны (собственников помещений в многоквартирном доме, органов управления товарищества собственников жилья, органов управления жилищного кооператива или органов управления иного специализированного потребительского кооператива либо в случае, предусмотренном ч. 14 ст. 161 настоящего Кодекса, застройщика) в течение согласованного срока за плату обязуется оказывать услуги и выполнять работы по надлежащему содержанию и ремонту общего имущества в таком доме, предоставлять коммунальные услуги собственникам помещений в таком доме и пользующимся помещениями в этом доме лицам, осуществлять иную направленную на достижение целей управления многоквартирным домом деятельность. В договоре управления многоквартирным домом должны быть указаны: 1) состав общего имущества многоквартирного дома, в отношении которого будет осуществляться управление, и адрес такого дома; 2) перечень услуг и работ по содержанию и ремонту общего имущества в многоквартирном доме, порядок изменения такого перечня, а также перечень коммунальных услуг, которые предоставляет управляющая организация; 3) порядок определения цены договора, размера платы за содержание и ремонт жилого помещения и размера платы за коммунальные услуги, а также порядок внесения такой платы; 4) порядок осуществления контроля за выполнением управляющей организацией ее обязательств по договору управления. Условия договора управления многоквартирным домом устанавливаются одинаковыми для всех собственников помещений в многоквартирном доме. Исходя из представленного договора управления многоквартирным домом от 30.07.2009, он заключен между ООО «Управляющая компания «Ремжил» и собственниками помещений в многоквартирном доме, расположенном по адресу: /________/. Согласно п.1.1. данного договора, управляющая компания по заданию собственника в течение срока действия договора обязалась оказывать услуги и выполнять работы по надлежащему содержанию и ремонту общего имущества в жилом доме. Доводы истца о том, что договор не заключен, поскольку не подписан собственниками помещений, обладающими более чем 50 % голосов от общего числа голосов, суд считает необоснованными. Установлено, что проведено общее собрание собственников помещений в многоквартирном доме по адресу: /________/. При выборе управляющей организации согласованы условия договора на оказание услуг по содержанию и выполнению работ по ремонту общего имущества многоквартирного дома большинством голосов. Большинством голосов из числа голосов собственников обслуживающей организацией для оказания услуг по содержанию общего имущества многоквартирного дома выбрано ООО «УК «Ремжил», что подтверждается протоколом заседания счетной комиссии по вопросам повестки дня общего собрания собственников помещений в многоквартирном доме по указанному адресу от 15.07.2009. При этом, в протоколе указано, что собрание проводилось в форме заочного голосования, при голосовании учтена площадь жилья собственников дома. В соответствиис п.4 ч.2 ст. 65 Жилищного кодекса Российской Федерации, наймодатель жилого помещения по договору социального найма обязан обеспечивать предоставление нанимателю необходимых коммунальных услуг надлежащего качества. Наниматель же в свою очередь обязан своевременно оплатить такие услуги (п.5 ч.3 ст. 67 ЖК РФ). Действующим законодательством не предусмотрено право нанимателя по договору социального найма самостоятельно выбирать способ управления многоквартирным домом, заключать договор с управляющей организацией, указанным правом наделен только собственник (ч.2 ст.161 ЖК РФ). В судебном заседании представитель ответчика пояснил, что договор подписал ФИО6, хотя он собственником и не является. Исходя из приведенных положений ЖК РФ, ФИО6 был не вправе заключать договор с управляющей компанией. Таким образом, ссылки истца на то, что паспорт ФИО6 выдан позже даты заключения договора, значения для разрешения спора не имеют. Доводы истца о том, что ФИО10 подписала договор 27.02.2011, не влекут признание договора незаключенным, поскольку с 30.07.2009 договор действовал, управляющая компания свои обязанности по оказанию услуг и выполнению работ по содержанию и ремонту общего имущества в жилом доме выполняла,что подтверждается отчетами ООО «УК «Ремжил» о затратах на содержание, текущий и капитальный ремонт общего имущества жилого /________/ в /________/ г. Томска за 2009, 2010, 2011 годы и за период с 01.01. по 20.04.2012 года, а так же Актами о приемке выполненных работ в указанный период. Указанные документы обозревались в судебном заседании по ходатайству представителя ответчика из гражданского дела /________/, рассмотренного мировым судьей судебного участка /________/ Кировского судебного района г. Томска по иску ООО «УК «Ремжил» к Неверко ИА, ФИО14 о взыскании задолженности по оплате за услуги по содержанию, текущему и капитальному ремонту многоквартирного дома (решение от /________/). Кроме того, суду не представлено доказательств того, что ФИО6 и ФИО10 приняли участие в общем собрании и их голоса повлияли на принятие указанного решения общим собранием. Заявление ФИО7 от 16.05.2012, согласно которому она подписала договор с ООО «УК «Ремжил» в марте 2011, допустимым доказательством признано быть не может, поскольку представлена незаверенная копия указанного заявления, ФИО7 в качестве свидетеля не заявлена и в судебном заседании не допрошена. В судебном заседании в качестве свидетелей допрошены ФИО15 и ФИО16. Из их показаний следует, что общее собрание не проводилось, счетная комиссия не избиралась, бюллетеней для голосования не было. Суд критически оценивает показания свидетелей, поскольку ФИО15 является /________/, /________/ имеет задолженность перед УК, как и истец, следовательно, указанные лица заинтересованы в исходе данного дела. Кроме того, ФИО16 договор подписан, хотя в судебном заседании она пояснила, что договор не подписывала, три года назад подписывала какой-то документ, но какой именно не помнит. Представителем ответчика суду представлен приказ /________/ от 20.01.2011 «О хранении документов» ООО «УК «Ремжил» в соответствии с которым, входящая документация, в т.ч. бюллетени, хранятся один год. Из Акта ООО «УК «Ремжил» от 15.04.2012 следует, что 15.04.2011 было произведено уничтожение документов прошедших срок хранения за 2009, в т.ч.бюллетени заочного голосования за 2009 год. Доводы о том, что подписи от имени собственников ФИО8 и ФИО9. ФИО10 и ФИО6 выполнены одним лицом, доказательствами не подтверждены. Представленные истцом квитанции об оплате коммунальных услуг не являются доказательствами по делу, поскольку представителем ответчика не оспаривалось, что счета за оказанные коммунальные услуги выставляются /________/, а не ООО «УК «Ремжил». ООО УК «Ремжил» выставляет счета по содержанию жилья, текущему и капитальному ремонту через РКЦ, что подтверждается представленным суду расчетом о формировании задолженности с июля 2009 года по июль 2012 по /________/. Квитанции по оплате данных услуг ответчиком доставляются в квартиры дома почтовым отделением связи, что подтверждается трудовым договором с почтальоном /________/ от 14.01.2010. В связи с изложенным, нарушения, указанные истцом, суд считает формальными, не влекущими признания незаключенным договора. Частями 2 и 3 ст. 161 ЖК РФ, установлено, что собственники помещений в многоквартирном доме обязаны выбрать один из способов управления многоквартирным домом, в том числе, управление управляющей организацией. Способ управления многоквартирным домом выбирается на общем собрании собственников помещений в многоквартирном доме и может быть выбран и изменен в любое время на основании его решения. Решение общего собрания о выборе способа управления является обязательным для всех собственников помещений в многоквартирном доме. В силу п. 5 ст. 161 ЖК РФ, собственники помещений в многоквартирном доме обязаны заключить договор управления этим домом с управляющей организацией. Кроме того, что в соответствии с п.1 ст. 432 ГК РФ договор считается заключенным исключительно, если между сторонами, в требуемой в подлежащих случаях форме, достигнуто соглашение по всем существенным условиям такого договора, к каковым относятся, в том числе, условия которые названы в законе или иных правовых актах как существенные для договоров данного вида. Из содержания договора от 30.07.2009 следует, что он в соответствии с п.2 ст. 162 ЖК РФ, является договором управления многоквартирным домом, расположенным по адресу: /________/ и, соответственно, должен содержать все существенные условия для договоров данного вида. Законом, а именно п.3 ст. 162 ЖК РФ, к таковым (помимо прочих) отнесены, в том числе: 1) состав общего имущества многоквартирного дома, в отношении которого будет осуществляться управление, и адрес такого дома; 2) перечень услуг и работ по содержанию и ремонту общего имущества в многоквартирном доме, порядок изменения такого перечня, а также перечень коммунальных услуг, которые предоставляет управляющая организация; 3) порядок определения цены договора, размера платы за содержание и ремонт жилого помещения и размера платы за коммунальные услуги, а также порядок внесения такой платы; 4) порядок осуществления контроля за выполнением управляющей организацией ее обязательств по договору управления. Оспариваемый договор содержит состав общего имущества в жилом доме, в отношении которого осуществляется управление, адрес дома, перечень работ по его содержанию и ремонту (приложение /________/). В п. 1.1.1. договора указано, что состав общего имущества жилого дома, а также перечень работ и услуг, выполняемых управляющей компанией по его содержанию, текущему и капитальному ремонту изложен сторонами в приложении /________/ к договору, следовательно, подписав договор от 30.07.2009, собственники помещений дома были ознакомлены и согласны с приложением, согласовав при этом состав общего имущества дома, в отношении которого осуществляется управление, перечень услуг и работ по содержанию и ремонту общего имущества в многоквартирном доме. Кроме того, договор содержит права и обязанности сторон договора (раздел 2, 2.2, 2.3, 2.4 договора), платежи по договору, стоимость видов работ (раздел 4), порядок и срок внесения платы за предоставляемые услуги (раздел 2.3), порядок осуществления контроля за выполнением управляющей организацией ее обязанностей по договору управления (п. 2.1.8., 2.1.9.). Суд приходит к выводу, что оспариваемый договор управления многоквартирным домом содержит все существенные условия, предусмотренные ст. 162 ЖК РФ. Согласно ч.5 ст.46 ЖК РФ решение общего собрания собственников помещений в многоквартирном доме, принятое в установленном настоящим Кодексом порядке, по вопросам, отнесенным к компетенции такого собрания, является обязательным для всех собственников помещений в многоквартирном доме, в том числе, для тех собственников, которые не участвовали в голосовании. Решение, принятое общим собранием собственников помещений в многоквартирном доме, согласно которому согласованы условия договора на оказание услуг по содержанию и выполнению работ по ремонту общего имущества многоквартирного дома, обслуживающей организацией выбрано ООО «УК «Ремжил» недействительным не признано, как и договор управления многоквартирным жилым домом от 30.07.2009. Поскольку решение общего собрания является обязательным для всех собственников помещений в многоквартирном доме, в том числе, для тех собственников, которые не участвовали в голосовании, указанное решение являлось обязательным и для истца. В связи с изложенным, суд приходит к выводу, что оспариваемый договор управления многоквартирным домом заключен в соответствии с требованиями законодательства, содержит все существенные условия, необходимые для заключения договора, оснований для удовлетворения требования о признании указанного договора незаключенным, не имеется. На основании изложенного, руководствуясь ст.ст. 194 - 199 ГПК РФ, суд РЕШИЛ: В удовлетворении исковых требований Неверко И.А. к ООО «УК «Ремжил» о признании незаключенным договора управления многоквартирным домом, расположенным по адресу: г. Томск, /________/, отказать. Решение суда может быть обжаловано путем подачи апелляционной жалобы в Томский областной суд через Кировский районный суд г. Томска в течение месяца со дня принятия решения в окончательной форме. Судья - подпись /________/ /________/