Дело № 2-1939/2012 Решение Именем Российской Федерации 05 сентября 2012 года Кировский районный суд г. Томска в составе: председательствующего Е.С. Николаенко, при секретаре М.Л. Ильиной, с участием истца Мелкова В.И. представителей истца Гавриловой Т.А., действующей на основании ордера /________/ от /________/, Масловой Е.В., действующей на основании доверенности от /________/ ответчика Ничинского М.Н. представителя ответчика Дайнеко М.И., действующей на основании доверенности от /________/ рассмотрев в открытом судебном заседании в г. Томске гражданское дело по иску Мелкова В. И. к Ничинскому М. Н. о признании права общей долевой собственности на земельный участок, взыскании компенсации в пользу ответчика установил: Мелков В.И. обратился в суд с иском к Ничинскому М.Н. о признании за ним права общей долевой собственности на /________/ долей в праве на земельный участок, общей площадью /________/ кв.м., расположенный по адресу: г. /________/, /________/ /________/ кадастровый номер /________/. В обоснование иска указал, что приобрел по договору купли-продажи у ответчика отдельное нежилое помещение, расположенное по адресу г./________/, /________/. До отчуждения нежилого помещения истцу, ответчик путем приватизации приобрел у муниципалитета г. Томска долю в праве на земельный участке по указанному адресу в порядке ст. 36 Земельного кодекса РФ необходимую для нормальной эксплуатации принадлежащих ему нежилых помещений в здании по /________/ /________/. Считает, что часть земельного участка, расположенного под зданием и необходимого для эксплуатации приобретенных им нежилых помещений перешла в его собственность исходя из положений статьи 552 ГК РФ. Ссылаясь на ст. ст. 273, 552 ГК РФ, ст. 35 ЗК РФ полагает, что отчуждение доли в праве собственности на здание, строение, сооружение, находящееся на земельном участке, принадлежащем на праве собственности нескольким лицам, влечет за собой отчуждение доли в праве собственности на земельный участок, размер которой пропорционален доле в праве собственности на здание, строение, сооружение. Поскольку в договоре купли-продажи недвижимости, заключенному между ним и ответчиком от 24.12.2010, не разрешен вопрос о судьбе земельного участка, на котором расположен продаваемый объект недвижимости, с учетом того, что ответчик на момент продажи нежилого помещения уже обладал правом общей долевой собственности на земельный участок, необходимый для эксплуатации, в том числе и отчуждаемого нежилого помещения, полагает, что у него возникло право требования к ответчику о понуждении последнего переоформить право собственности на здание, по цене кадастровой стоимости объекта в размере /________/ рублей. При этом полагает, что при применении данных норм законодательства должна быть применена аналогия закона (ст. 6 ГК РФ) Истец, с учетом уточнения исковых требований просит признать за ним право общей долевой собственности на /________/ долей в праве на земельный участок, общей площадью /________/ кв.м., расположенный по адресу: /________/, /________/, кадастровый номер /________/, взыскав с него компенсацию в пользу ответчика по кадастровой стоимости, в размере /________/ рублей. Установить отсутствие права на /________/ долей в праве на земельный участок, общей площадью /________/ кв.м., расположенный по адресу: г. /________/, /________/, кадастровый номер /________/ у ответчика Ничинского М.Н. В судебном заседании истец поддержал заявленные требования в полном объеме. Представитель истца исковые требования с учетом их изменения поддержала, по основаниям, изложенным в иске. Дополнительно пояснила суду, что, несмотря на то, что в качестве объекта недвижимости ст. 552 ГК РФ не называет нежилые помещения, у истца по аналогии при переходе по договору продажи одновременно с передачей права собственности на нежилое помещение передаются права на земельный участок, занятый такой недвижимостью и необходимый для ее использования. В связи с чем, исходя из указанной нормы переход прав на нежилое помещение, автоматически влечет переход права на земельный участок в порядке ст. 552 ГК РФ, ст. 35 ЗК РФ, часть земельного участка должна принадлежать Мелкову В.И., так как нежилое помещение не может существовать без земли. Полагает, что доля в праве и помещение аналогичные понятия. Ответчик исковые требования не признал, просил отказать в иске. Представитель ответчика просила отказать в удовлетворении иска, представила письменные отзывы на иск. Ссылаясь также на ст. 35 ЗК РФ полагала, что общие правила одновременного отчуждения недвижимого имущества, и расположенного под ним земельного участка, не распространяются при отчуждении нежилого помещения в здании. Третье лицо, не заявляющий самостоятельных требований на предмет спора Балабанов В.Н., надлежаще извещенный о времени и месте судебного заседания, в суд не явился. Суд, в соответствии с ч. 3 ст. 167 ГПК РФ определил о рассмотрении гражданского дела в отсутствие третьего лица. Заслушав объяснения участников процесса, изучив материалы дела, суд находит исковые требования не подлежащими удовлетворению. В соответствии со ст. 8 ГК РФ гражданские права и обязанности возникают из оснований, предусмотренных законом и иными правовыми актами, а также из действий граждан и юридических лиц, которые хотя и не предусмотрены законом или такими актами, но в силу общих начал и смысла гражданского законодательства порождают гражданские права и обязанности. К указанным основаниям закон относит, в том числе, договоры и иные сделки, предусмотренные законом, приобретение имущества по основаниям, допускаемым законом. Права на имущество, подлежащие государственной регистрации, возникают с момента регистрации соответствующих прав на него, если иное не установлено законом. Согласно ст. 549 ГК РФ по договору купли-продажи недвижимого имущества (договору продажи недвижимости) продавец обязуется передать в собственность покупателя земельный участок, здание, сооружение, квартиру или другое недвижимое имущество (статья 130 ГК РФ). В соответствии с пунктом 2 статьи 223 Гражданского кодекса Российской Федерации в случаях, когда отчуждение имущества подлежит государственной регистрации, право собственности у приобретателя возникает с момента такой регистрации. Согласно ст. 131 ГК РФ право собственности и другие вещные права на недвижимые вещи, ограничения этих прав, их возникновение, переход и прекращение подлежат государственной регистрации в едином государственном реестре органами, осуществляющими государственную регистрацию прав на недвижимость и сделок с ней. Из материалов дела следует, что 16.02.2006 между ОАО «Л» в лице конкурсного управляющего ФИО1 и Ничинским М.Н. был заключен договор купли-продажи, по которому в собственность Ничинского М.Н. перешло нежилое помещение (/________/), в здании (нежилом строении) станции ТО -(1 очереди) общей площадью /________/ кв.м., находящееся по адресу г. /________/, /________/,. Право собственности, возникшее из договора купли-продажи от 16.02.2006 года, зарегистрировано в Едином государственном реестре прав на недвижимое имущество и сделок с ним, о чем имеется штамп регистрационной надписи на договоре от /________/ о регистрации перехода права собственности за номером /________/. В соответствии со ст. 36 ЗК РФ граждане и юридические лица, имеющие в собственности здания, строения, сооружения, расположенные на земельных участках, находящихся в государственной или муниципальной собственности, имеют исключительное право на приватизацию земельных участков или приобретение права аренды земельных участков. Указанное право осуществляется гражданами и юридическими лицами в порядке и на условиях, которые установлены настоящим Кодексом, федеральными законами. В случае, если здание (помещения в нем), находящееся на неделимом земельном участке, принадлежит нескольким лицам на праве собственности, эти лица имеют право на приобретение данного земельного участка в общую долевую собственность или в аренду с множественностью лиц на стороне арендатора, если иное не предусмотрено настоящим Кодексом, федеральными законами, с учетом долей в праве собственности на здание. Судом установлено, что между Ничинским М.Н., Балабановым В.Н., являющимися собственника помещений в здании по адресу г./________/, /________/, и Муниципальным образованием «Город Томск» заключены договоры купли-продажи доли в праве общей долевой собственности на земельный участок. В результате приватизации собственники нежилых помещений в здании приобрели право общей долевой собственности на земельный участок с разрешенным использованием для эксплуатации нежилого здания (производственного гаража и склада) площадью /________/ кв.м., расположенного под зданием. В результате заключенных договоров у собственников помещений в здании (Ничинского М.Н. и Балабанова В.Н.) возникло право долевой собственности в равных долях по /________/ на указанный земельный участок. 29.11.2010 года на основании договора от 16.02.2006 года и решения собственника от 12.11.2010 в Единый государственный реестр прав на недвижимое имущество и сделок с ним внесены записи о регистрации права собственности на вновь образованные в результате раздела нежилые помещения за Ничинским М.Н. /________/ по договору купли-продажи Ничинский М.Н. передал в собственность Мелкова В.И. нежилое помещение /________/, площадью /________/ кв.в., 1 этаж, расположенное по адресу: /________/, г/________/, /________/ по цене указанной в договоре. Согласно абзацу второму пункта 1 статьи 556 ГК РФ в случае, если иное не предусмотрено законом или договором, обязательство продавца передать недвижимость покупателю считается исполненным после вручения этого имущества покупателю и подписания сторонами соответствующего документа о передаче. В судебном заседании установлено и не оспаривается сторонами, что во исполнение обязательств, возникших из договора, продавец передал, а покупатель принял вышеуказанное имущество. В связи с этим сторонами договора составлен акт приема-передачи имущества, согласно которому указанное нежилое помещение передано Мелкову В.И., цена имущества в сумме /________/ руб. оплачена полностью. Право собственности Мелкова В.И. на указанное нежилое помещение зарегистрировано в Едином государственном реестре прав на недвижимое имущество и сделок с ним /________/ под номером /________/, что подтверждается свидетельством о государственной регистрации права от /________/ и штампом регистрационной надписи на договоре купли-продажи от /________/. Вместе с тем, согласно позиции истца переход права собственности в соответствии со ст. 552 ГК РФ и ст. 35 ЗК РФ влечет по аналогии закона переоформление права на ту часть земельного участка, которая необходима для использования нежилого помещения принадлежащего истцу. В соответствии с пунктом 2 статьи 218 Гражданского кодекса Российской Федерации (далее - ГК РФ) право собственности на имущество, которое имеет собственника, может быть приобретено другим лицом на основании договора купли-продажи, мены, дарения или иной сделки об отчуждении этого имущества. Положения пункта 2 статьи 552 ГК РФ, на которые ссылается истец, также не являются основанием перехода к нему права собственности на долю в спорном земельном участке в силу следующего. В соответствии с п. 5 п. 1 ст. 1 Земельного кодекса Российской Федерации (далее - ЗК РФ) одним из принципов земельного законодательства является единство судьбы земельных участков и прочно связанных с ними объектов, согласно которому все прочно связанные с земельными участками объекты следуют судьбе земельных участков, за исключением случаев, установленных федеральными законами. Действительно в силу, в силу п. 1 ст. 35 ЗК РФ и статьей 552 ГК РФ при переходе права собственности на объекты недвижимости покупателю одновременно передаются права на земельный участок, занятый такой недвижимостью и необходимый для ее использования. Вместе с тем, как установлено материалами дела, предметом договора купли-продажи являлось только нежилое помещение, которое было передано по акту приема-передачи, и за которое был произведен расчет. Доля в праве на земельный участок не была отчуждена покупателю Мелкову В.И. в связи с передачей нежилого помещения в собственность. При проверке соблюдения требований гражданского и земельного законодательства об одновременном переходе прав на объект недвижимости и земельный участок при регистрации перехода права собственности на нежилое помещение нарушений закона не установлено, договор прошел правовую экспертизу на соответствие его действующему законодательству, недействительным признан не был, что не оспаривалось в судебном заседании. Сам истец вопроса о ничтожности данного договора не ставит. Следовательно, в силу вышеуказанных норм права, приобретение истцом права собственности на нежилое помещение само по себе не влечет возникновения у него права на долю в праве собственности на спорный земельный участок. В соответствии со ст. 133 ГК РФ вещь, раздел которой в натуре невозможен без изменения ее назначения, признается неделимой. Земельный участок, расположенный под зданием, является неделимым, поскольку предназначен для эксплуатации нежилого здания (производственного гаража и склада). Приобретенное истцом нежилое помещение не может быть выделено в натуре вместе с земельным участком, который предоставлен для эксплуатации всего здания. Истец после приобретения в собственность нежилого помещения вправе согласно пункту 4 статьи 35 ЗК РФ лишь претендовать только на приобретение в собственность соответствующей части земельного участка. Согласно абзацу 6 п. 4 ст. 35 ЗК РФ отчуждение доли в праве собственности на здание, строение, сооружение, находящиеся на земельном участке, принадлежащем на праве собственности нескольким лицам, влечет за собой отчуждение доли в праве собственности на земельный участок, размер которой пропорционален доле в праве собственности на здание, строение, сооружение. Согласно данному абзацу отчуждение доли в праве собственности на здание, строение, сооружение, находящиеся на земельном участке, принадлежащем на праве собственности нескольким лицам, влечет за собой отчуждение доли в праве собственности на земельный участок, размер которой пропорционален доле в праве собственности на здание, строение, сооружение. Поэтому и в случае отчуждения нежилого помещения в здании, находящемся на земельном участке, принадлежащем на праве собственности нескольким лицам, также должна быть отчуждена и принадлежащая собственнику помещения доля в праве собственности на земельный участок. Таким образом, при применении названных норм следует иметь в виду, что в данном случае речь идет не об автоматическом приобретении вещного или обязательственного права на соответствующую часть земельного участка, а о субъективном праве приобретателя, т.е. предусмотренной законодательством возможности обладать вещным или обязательственным правом. Доводы представителя истца о применении аналогии закона суд находит несостоятельными. В соответствии с ч. 1 ст. 6 ГК РФ в случаях, когда предусмотренные пунктами 1 и 2 статьи 2 настоящего Кодекса отношения прямо не урегулированы законодательством или соглашением сторон и отсутствует применимый к ним обычай делового оборота, к таким отношениям, если это не противоречит их существу, применяется гражданское законодательство, регулирующее сходные отношения (аналогия закона). Исходя из указанных выше норм права, принципа следования земельного участка судьбе объекта недвижимости, суд полагает, что аналогия закона (права) относительно общих принципов перехода прав на земельные участки, находящиеся под зданиями, строениями или сооружениями в данном случае к нежилым помещениям не применима, поскольку о неразрывной связи земельного участка и объекта, находящегося на нем можно говорить только в отношении отдельно стоящего здания строения, сооружения, к каковым нежилое помещение, как самостоятельный объект права собственности не относиться. Довод представителя истца о том, что использование термина «переоформление» применимо для перехода права собственности в сложившихся между истцом и ответчиком отношениях необоснованно, поскольку не может быть тождественно сделки купли-продажи, указанный термин, используется законодателем по отношению к земельным участкам, которые на момент продажи, расположенных на них зданиях, находились на ином праве, чем право собственности. В связи с отказом в удовлетворении требования истца признать за ним право общей долевой собственности на /________/ долей в праве на земельный участок не подлежит удовлетворению требование об установлении отсутствия права ответчика на указанную долю. На основании изложенного и руководствуясь ст.ст. 193-199 ГПК РФ, суд РЕШИЛ: В удовлетворении исковых требований Мелкова В. И. к Ничинскому М. Н. о признании права общей долевой собственности на /________/ долей в праве на земельный участок, общей площадью /________/ кв.м., расположенный по адресу: /________/ /________/, кадастровый номер /________/, взыскании компенсации в пользу ответчика по кадастровой стоимости, в размере /________/ рублей, установлении отсутствия права Ничинского М. Н. на /________/ долей в праве собственности на земельный участок отказать. Решение может быть обжаловано в Томский областной суд путем подачи апелляционной жалобы через Кировский районный суд в течение месяца с момента изготовления решения суд в окончательном виде. Судья (подпись) Копия верна: Судья Е.С. Николаенко Секретарь М.Л. Ильина
Подпунктом 1 пункта 4 ст. 35 ЗК РФ предусмотрено, что отчуждение здания, строения, сооружения, находящихся на земельном участке и принадлежащих одному лицу, проводится вместе с земельным участком, за исключением случая отчуждения части здания, строения, сооружения, которая не может быть выделена в натуре вместе с частью земельного участка.