Дело № 2-2121/12 РЕШЕНИЕ ИМЕНЕМ РОССИЙСКОЙ ФЕДЕРАЦИИ 11 сентября 2012 года Кировский районный суд г. Томска в составе: председательствующего судьи Николаенко Е.С., при секретаре Ильиной М.Л. при участии представителя процессуального истца Калачевой К.А., действующей на основании доверенности /________/ от /________/2 материального истца Перцева Н.М. представителя ответчика Неизвестных Е.Г., действующего на основании доверенности /________/ от /________/ рассмотрев в открытом судебном заседании в г. Томске гражданское дело по иску Департамента архитектуры, строительства и дорожного комплекса Томской области в защиту прав и законных и интересов Перцева Н. М. к ООО «Энергосберегающие» об обязании зарегистрировать в установленном порядке договор участия в долевом строительстве многоквартирного дома от 18.08.2010 Установил: Департамент архитектуры, строительства и дорожного комплекса Томской области (далее- Департамент) обратился в суд с иском в защиту прав и законных интересов гражданина Перцева Н. М. к ООО «Энергосберегающие технологии» об обязании зарегистрировать договор долевого участия, указав, что истец в соответствии с ч. 2 ст. 23 Федерального закона от 30.12.2004 № 2314-ФЗ «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации (далее - Закон № 214-ФЗ). Положением о Департаменте является органом, осуществляющим контроль и надзор в области долевого строительства на территории Томской области и имеет полномочия на обращение в суд с заявлениями в защиту прав и законных интересов участников долевого строительства. По обращению Перцева Н.М. было установлено, что между ним и ООО «Су-13» 10.04.3008 года был заключен предварительный договор участия в долевом строительстве, согласно которому участники договорились о подготовке и заключении Договора участия в долевом строительстве жилого дома, по которому участник обязуется осуществить финансирование строительства, а застройщик построитель жилой дом со строенными гаражами стоянками и помещениями административного назначения по адресу: /________/ (строительный адрес), выделить в натуре и передать участнику долевого строительства его долю в виде /________/ квартиры (строительный номер /________/) общей площадью /________/ кв.м. на 1-ом этаже в 6-ом подъезде в /________/-подъездного кирпичного жилого дома со встроенными гаражами-стоянками и помещениями административного назначения по адресу: /________/. Оплату своей доли в размере /________/ рублей Перцев Н.М. согласно условиям договора произвел 10.04.2008 года. 18.08.2010 ООО «СУ-13» и Перцев Н.М. расторгли предварительный договор и заключили договор участия в долевом строительстве многоквартирного дома, который содержит все существенные условия, соответствует требованиям Закона № 214-ФЗ. Согласно п. 2 Соглашения стороны согласовали зачесть в течение 5 рабочих дней с даты государственной регистрации договора ранее уплаченную Перцевым В.М. денежную сумму в счет уплаты его доли. 18.08.2010 Перцев Н.М. получил справку об отсутствии задолженности. В связи с тяжелым заболеванием Перцев Н.М. находился с /________/ по /________/ в больнице, где был /________/. 02.09.2011 ООО «СУ-13» признано несостоятельным (банкротом), в отношении него открыто конкурсное производство. 15.06.2012 Перцев Н.М. дал нотариальное согласие, как залогодержатель объектов недвижимого имущества, а именно земельного участка под строящимся домом и объектом незавершенного строительство на продажу его ответчику с 22, 4 % готовности. В результате сделки купли-продажи объекта незавершенного строительства ООО «Энергосберегающие технологии» стали собственником объекта и застройщиком жилого дома. Перцев Н.М. обращался к генеральному директору с просьбой включить его в списки участников долевого строительства, на что получил отказ, поскольку Перцев Н.М. сделок с ООО «Энергоснабжающие технологии не заключал». Истец полагает, что своим отказом в регистрации договора участия в долевом строительстве ответчик нарушает права и законные интересы Н.М. Перцева, предусмотренные Законом № 214-ФЗ. Поскольку указанный договор в соответствии с законом № 214-ФЗ считается заключенным с момента государственной регистрации, он должен быть зарегистрирован. Поскольку в соответствии с п. 1 ст. 391 ГК РФ перевод долга на ответчика был осуществлен с согласия Перцева Н.М. на него перешла обязанность осуществить государственную регистрацию договора, от осуществления которой ответчик уклоняется, что является бездействием в исполнении обязанности ООО «Энергоснабжающие технологии» по обращению в компетентный орган с заявлением о государственной регистрации с предоставлением необходимых документов и является нарушением прав Н.М. Перцева, влекущим право последнего требовать производства государственной регистрации договора в судебном порядке. Ссылаясь в обоснование на ст. 165 ГК РФ, истец просит суд обязать ООО «Энергоснабжающие технологии» зарегистрировать в установленном порядке договор участия в долевом строительстве многоквартирного дома от 18.08.2010. Процессуальный истец в судебном заседании исковые требования поддержал по основаниям, изложенным в иске. Материальный истец Перцев Н.М. просил суд исковые требования удовлетворить, поскольку при наличии банкротства ООО СУ-13 и перехода прав к новому застройщику не что не является препятствием для регистрации ранее заключенного им договора, поскольку его денежные средства пошли на строительство дома, а его квартира, находящаяся на первом этаже дома, как помещение, на момент продажи объекта незавершенного строительства, существовала в натуре. Представитель ответчика исковые требования не признал, представив письменный отзыв на иск. Пояснил, что при переходе прав на объект незавершенного строительства по /________/ у организации не было данных о Перцеве Н.М. как об участнике долевого строительства, поэтому они обязательства на себя перед ним не принимали, сделок по переводу долга не заключали. Полагал, что ООО «Энергоснабжающие технологии» является ненадлежащим ответчиком по иску, а у истца не имеется право заявлять указанный иск, поскольку Перцев Н.М. не является участником долевого строительство в понимании Закона № 214-ФЗ. В соответствии с ч. 2 ст. 23 Закона № 214-ФЗ контроль и надзор в области долевого строительства многоквартирных домов и (или) иных объектов недвижимости осуществляются в соответствии с настоящим Федеральным законом уполномоченным органом исполнительной власти субъекта Российской Федерации, на территории которого осуществляется данное строительство (далее - контролирующий орган). Согласно Положению о Департаменте, утвержденному Постановлением Губернатора Томской области от 28.01.2011 № 5 Департамент является уполномоченным органом на территории Томской области. Согласно п. 8 ч. 5 Закона Департамент обращаться в суд с заявлениями в защиту прав и законных интересов участников долевого строительства. Исходя из положений п. 2 ст. 27 Федерального закона "Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации" N 214-ФЗ, действие закона распространяется на отношения, связанные с привлечением денежных средств участников долевого строительства для строительства (создания) многоквартирных домов и (или) иных объектов недвижимости. Согласно части 2 ст. 1 Закона № 214-ФЗ привлечение денежных средств граждан, связанное с возникающим у граждан правом собственности на жилые помещения в многоквартирных домах, которые на момент привлечения таких денежных средств граждан не введены в эксплуатацию в порядке, установленном законодательством о градостроительной деятельности (далее - привлечение денежных средств граждан для строительства), допускается на основании договора участия в долевом строительстве. Согласно п. 1 ст. 4 Закона об участии в долевом строительстве по договору участия в долевом строительстве одна сторона (застройщик) обязуется в предусмотренный договором срок своими силами и (или) с привлечением других лиц построить (создать) многоквартирный дом и (или) иной объект недвижимости и после получения разрешения на ввод в эксплуатацию этих объектов передать соответствующий объект долевого строительства участнику долевого строительства, а другая сторона (участник долевого строительства) обязуется уплатить обусловленную договором цену и принять объект долевого строительства при наличии разрешения на ввод в эксплуатацию многоквартирного дома и (или) иного объекта недвижимости. Пункт 4 указанной статьи определяет требования к содержанию такого договора. В соответствии с п. 3 ст. 4 Закона об участии в долевом строительстве договор заключается в письменной форме, подлежит государственной регистрации и считается заключенным с момента такой регистрации, если иное не предусмотрено настоящим Федеральным законом. Материалами дела установлено, что 10.04.2008 года между Н.М. Перцевым (далее - Участник долевого строительства) и ООО «СУ-13» (далее - застройщик) 10.04.2008 заключен предварительный договор участия в долевом строительстве, согласно которому стороны договорились о подготовке и заключении в последующем договора участия в долевом строительстве жилого дома, выделить в натуре долю в виде одной двухкомнатной квартиры (строительный /________/) общей площадью /________/ кв.м. на 1-ом этаже в /________/ кирпичного жилого дома со встроенными гаражами-стоянками и помещениями административного назначения по адресу: г. /________/, /________/. Срок передачи застройщиком объекта долевого был определен IV квартал 2010. Пунктом 2.1. Предварительного договора определена цена основного Договора в размере 4 218 550 рублей, оплату которой Участник долевого строительства должен произвести в срок до 15 апреля 2008 года (пункт 3.1. Предварительного договора). Указанную денежную сумму Перцев Н.М. внес в кассу ООО «СУ-13» что подтверждается квитанцией к приходному кассовому ордеру /________/ от 10.04.2008 и справкой от 10.04.2008, выданной ООО «СУ - 13» о полной выплате долевого взноса. 18.08.2010 между ООО «СУ-13» и Перцевым Н.М. было подписано соглашение о расторжении Предварительного договора и заключен Договор участия в долевом строительстве многоквартирного дома. В соответствии с пунктом 1.3 Договора Объектом долевого строительства является двухкомнатная /________/ (в соответствии с проектной документацией, Приложением к Договору), расположенная на 1-ом этаже 6-го подъезда в кирпичном /________/-подъездном доме, расположенным по адресу: г. /________/, /________/ (строительный). Площадь квартиры для целей определения цены Договора составляет /________/ кв.м. Срок передачи объекта определен в течение двух месяцев с момента ввода в эксплуатацию многоквартирного жилого дома, срок ввода в эксплуатацию по 01.06.2011. Пунктом 2 Соглашения стороны согласовали зачесть в течении 5 (пяти) рабочих дней с даты государственной регистрации Договора участия в долевом строительстве многоквартирного дома (г. /________/, /________/) от 18.10.2010 денежную сумму в размере /________/ (/________/) рублей, уплаченную ранее Участником долевого строительства по Предварительному договору в счет обязательств по уплате части долевого взноса Участника долевого строительства по Договору. 16.07.2011 года между ООО «СУ - 13» (продавец) и ООО «Энергосберегающие технологии» (покупатель) заключен договор купли-продажи недвижимого имущества, в соответствии с которым продавец обязуется передать в собственность покупателя недвижимое имущество: объект незавершенного строительства, назначение: жилое, площадь застройки /________/ кв.м., степень готовности 22,4 %, расположенный по адресу: г. /________/ /________/, далее именуемое имущество, а покупатель обязуется принять и оплатить имущество (пункт 1.1 договора купли - продажи). После регистрации перехода права собственности ООО «Энергосберегающие технологии» выдано разрешение № /________/ (со сроком действия до /________/) от /________/ на строительство первой очереди жилого дома и автостоянки на 39 машиномест с ТП, расположенного по адресу: /________/, /________/ ул., /________/. При обращении Перцева Н.М. в ООО «Энергосберегающие технологии» с просьбой включить его в список участников долевого строительства многоквартирного дома, расположенного по адресу: г. /________/, /________/ (письмо от /________/ вх. 5), ему было отказано, и указано на отсутствие сделок между Н.М. Перцевым и ООО «Энергосберегающие технологии», а также между ООО «СУ-13» и ООО «Энергосберегающие технологии», которые бы обязывали ООО «Энергосберегающие технологии» включить Н.М. Перецева в список дольщиков. Процессуальный истец и Перцев Н.М. считают, что отказом по регистрации договора участия в долевом строительстве ООО «Энергосберегающие технологии» нарушает права и законные интересы Н.М. Перцева, предусмотренные Законом об участии в долевом строительстве и уклоняются от государственной регистрации договора. Как установлено в судебном заседании и не оспаривалось сторонами, договор участия в долевом строительстве многоквартирного дома от 18.08.2010 в установленном законом порядке зарегистрирован не был. Федеральный закон от 21.07.1997 N 122-ФЗ "О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним" устанавливает, что государственная регистрация прав производится на основании заявления правообладателя, стороны (сторон) договора или уполномоченного им (ими) на то лица при наличии у него надлежащим образом оформленной доверенности. Согласно п. 3 ст. 165 ГК РФ, если сделка, требующая государственной регистрации, совершена в надлежащей форме, но одна из сторон уклоняется от ее регистрации, суд вправе по требованию другой стороны вынести решение о регистрации сделки. В этом случае сделка регистрируется в соответствии с решением суда. Требование данной нормы носит общий характер, и сторона, заинтересованная в государственной регистрации сделки, вправе предъявить в суд требование о ее регистрации и тогда, когда в соответствии с законом сделка при отсутствии регистрации считается незаключенной. Используя данный способ защиты, истец обязан доказать наличие двух условий: совершение сделки в надлежащей форме и уклонение другой стороны от ее регистрации. В соответствии с пунктом 3 статьи 165 Гражданского кодекса Российской Федерации требование об обязании зарегистрировать договор предъявляется к стороне, уклоняющейся в регистрации. Соответственно решение суда о государственной регистрации договора принимается судом в отношении той его стороны, которая уклоняется от его регистрации. Именно поэтому уклоняющаяся сторона (а не регистрирующий орган) является ответчиком по делу. На это указывает и п. 63 Постановления Пленума Верховного Суда РФ N 10, Пленума ВАС РФ N 22 от 29.04.2010 "О некоторых вопросах, возникающих в судебной практике при разрешении споров, связанных с защитой права собственности и других вещных прав". Если сделка, требующая государственной регистрации, совершена в надлежащей форме, но одна из сторон уклоняется от ее регистрации, суд вправе по требованию другой стороны вынести решение о регистрации сделки (пункт 3 статьи 165 ГК РФ). Сторона сделки не имеет права на удовлетворение иска о признании права, основанного на этой сделке, так как соответствующая сделка до ее регистрации не считается заключенной либо действительной в случаях, установленных законом. Таким образом, законодательством предусмотрено, что истцом и ответчиком по делу о регистрации сделки будут выступать стороны этой сделки, возможности привлечения в качестве ответчика иного лица, не являющегося стороной сделки, законодатель не предусматривает. Материалами дела установлено, что стороной договора участия в долевом строительстве от 18.08.2010 года ответчик не являлся. Доказательств того, что произошла смена застройщика по договору долевого участия с Перцевым Н.М., в материалы дела не представлено. ООО «Энергосберегающие технологии» в возникших правоотношениях никакого участия не принимало, и каких - либо обязательств в отношении Перцева Н.М. не принимало. Оплата по договору производилась в кассу ООО «СУ-13». Довод заявителя о том, что в соответствии с п. 1 с т. 391 ГК РФ произошел перевод долга ООО «СУ-13» на ответчика и с согласия Перцева Н.М. несостоятелен. Предметом договора купли-продажи между ООО «СУ - 13» и ООО «Энергосберегающие технологии» являлся объект незавершенного строительства. Из пункта 1.4 договора купли-продажи объект незавершенного строительства и земельный участок, на котором оно расположен в силу ст. 13 Закона № 214-ФЗ считаются находящимися в залоге у участников долевого строительства, перечень которых приведен в Приложении № 1 к договору. В перечне лиц, имеющих право залога Перцев Н.М. не указан. В силу ч. 1 ст. 13 Закона № 214-ФЗ нахождение имущества в залоге у участников долевого строительства связано с моментом государственной регистрации договора и моментом государственной регистрации права собственности застройщика на такой объект, что позволяет в силу общих правил об обеспечении обязательств, в случае неисполнения обязательств участников долевого строительства обратить взыскание на предмет залога. В связи с указанными обстоятельствами оформленное у нотариуса согласие на заключение договора купли-продажи не ставит Перцева Н.М. в правовое положение участника долевого строительства, не является доказательством перевода долга на ответчтика. К форме перевода долга соответственно применяются правила, содержащиеся в пунктах 1 и 2 статьи 389 настоящего Гражданского кодекса Российской Федерации (ст. 391 ГК РФ). В соответствии со ст. 389 ГК РФ, уступка требования, основанного на сделке, совершенной в простой письменной или нотариальной форме, должна быть совершена в соответствующей письменной форме. Уступка требования по сделке, требующей государственной регистрации, должна быть зарегистрирована в порядке, установленном для регистрации этой сделки, если иное не установлено законом. Таким образом, перевод долга должен был быть оформлен как единый документ, составленный в письменной форме, в котором должны содержаться условия, по которым производится перевод долга, с подписью уполномоченного представителя ООО «Энергосберегающие технологии». Кроме того, изменение лица в договоре участия в долевом строительстве подлежит государственной регистрации. В соответствии со ст. 307, 308 ГК РФ в силу обязательства одно лицо (должник) обязано совершить в пользу другого лица (кредитора) определенное действие, как-то: передать имущество, выполнить работу, уплатить деньги и т.п., либо воздержаться от определенного действия, а кредитор имеет право требовать от должника исполнения его обязанности. Обязательство не создает обязанностей для лиц, не участвующих в нем в качестве сторон (для третьих лиц) (п. 3, ст. 308 ГК РФ). Таким образом, доказательств принятия ответчиком на себя обязательств по договору участия в долевом строительстве от 18.08.2010 в материалы дела не представлено. Заключив договор в 2010 году, Перцев Н.М. и представитель ООО «СУ-13», подавали документы на государственную регистрацию сделки по договору участия в долевом строительстве и прекратили регистрацию по собственному желанию, что подтверждается расписками о государственной регистрации права соответственно от 02.09.2011 и 08.09.2011. Следовательно, между гражданином Перцевым Н. М. и Обществом с ограниченной ответственностью «Энергосберегающие технологии» правоотношений не возникло, в том числе ответчик не несет обязанностей перед Перцевым Н.М., вытекающих из «Договора участия в долевом строительстве многоквартирного дома от 18.08.2010». С учетом изложенного иск, который является предметом рассмотрения по данному делу, может быть предъявлен только Обществу с ограниченной ответственностью «СУ-13» как стороне договора. Тем не менее, исходя из содержания статьи 1103 ГК РФ, в дальнейшем истец не лишен возможности заявлять требования о возврате денежных средств или иного имущества по правилам, предусмотренным главой 60 ГК РФ, при наличии следующих обстоятельств: обогащении одного лица за счет другого и приобретении или сбережении имущества без предусмотренных законом, правовым актом или сделкой оснований. Довод истца Перцева Н.М. о том, что на момент заключения договора купли-продажи объекта незавершенного строительства квартира существовала как объект права, является необоснованным. Квартира (помещение) является частью здания, поэтому как объект может существовать лишь в случае существования целого здания - жилого дома. На момент подачи искового заявления жилой дом, являющийся предметом договора участия в долевом строительстве, как объект не существует, поскольку отсутствует разрешение на ввод в эксплуатацию. В соответствии со ст. 16 Федерального закона № 214-ФЗ основанием для государственной регистрации права собственности участника долевого строительства на объект долевого строительства являются документы, подтверждающие факт его постройки (создания), - разрешение на ввод в эксплуатацию многоквартирного дома и (или) иного объекта недвижимости, в состав которых входит объект долевого строительства, и передаточный акт или иной документ о передаче объекта долевого строительства. Довод ответчика о том, что иск заявлен не надлежащим истцом, посколькудоговор участия в долевом строительстве между ООО «СУ-13» и Перцевым Н. М. не прошел государственной регистрации, договор считается незаключенным, и Перцев Н.М. не стал участником долевого строительства, в связи с чемдепартамент архитектуры, строительства и дорожного комплекса /________/ не вправе предъявлять иск в защиту прав и законных интересов Перцева Н.М. не состоятелен. В соответствии со ст.1 ФЗ О долевом участии регулирует отношения, связанные с привлечением денежных средств граждан и юридических лиц для долевого строительства многоквартирных домов и (или) иных объектов недвижимости (далее - участники долевого строительства) и возникновением у участников долевого строительства права собственности на объекты долевого строительства и права общей долевой собственности на общее имущество в многоквартирном доме и (или) ином объекте недвижимости, а также устанавливает гарантии защиты прав, законных интересов и имущества участников долевого строительства. Договор долевого участия заключен в письменной форме, содержит определенные законом условия, при отсутствии которых считается незаключенным. То есть, должно последовать обращение сторон по договору в регистрирующий орган с заявлением о государственной регистрации данного договора, что не оспаривается ответчиком. В случае уклонения застройщика от регистрации договора, лицо, подписавшее его и внесшее денежные средства, имеет право воспользоваться способом защиты, предусмотренным ст. 165 ГК РФ. Следовательно, Департамент архитектуры, строительства и дорожного комплекса Томской области подал исковое заявление, которое является предметом рассмотрения по данному делу, без превышения своей компетенции и является надлежащим истцом по данному делу. На основании изложенного и руководствуясь ст. ст. 194-199 ГПК РФ, суд Р Е Ш И Л: В удовлетворении исковых требований Департамента архитектуры, строительства и дорожного комплекса Томской области в защиту прав и законных и интересов Перцева Н. М. к ООО «Энергосберегающие технологии» об обязании зарегистрировать в установленном порядке договор участия в долевом строительстве многоквартирного дома от 18.08.2010 отказать. Решение может быть обжаловано в Томский областной суд путем подачи апелляционной жалобы через Кировский районный суд г. Томска в течение месяца дней со дня изготовления решения суда в окончательной форме. Судья: (подпись) Копия верна: Судья Е.С. Николаенко Секретарь М.Л. Мельникова