РЕШЕНИЕ
Именем Российской Федерации
город Новопавловск 6 декабря 2010 года
Кировский районный суд Ставропольского края в составе: председательствующего судьи Кошкидько Г.В.,
при секретаре Проценко М.А.,
с участием истца ЧТ,
представителя ответчика ТЕ -ГВ,
ответчика КТ,
представителя ответчика КТ - ЗН,
представителя третьего лица сектора опеки и попечительства и защите прав н/л администрации <адрес> РД, рассмотрев в открытом судебном заседании в помещении суда гражданское дело по исковому заявлению ЧТ к ТЕ о признании сделки купли-продажи действительной, о признании права собственности на недвижимость, к КТ о признании сделки купли продажи недействительной и отмене государственной регистрации права собственности, суд
установил:
ЧТ обратилась в Кировский районный суд Ставропольского края с исковым заявлением к ТЕ о признании сделки купли-продажи действительной, о признании права собственности на недвижимость, к КТ о признании сделки купли продажи недействительной и отмене государственной регистрации права собственности,
В судебном заседании истец ЧТ исковые требования поддержала, просила иск удовлетворить, при этом пояснила, что ДД.ММ.ГГГГ она в устной форме договорилась с ответчиком ТЕ о покупке дома, расположенного по адресу: <адрес>, принадлежавшего его отцу ТП. Дом находился в аварийном состоянии, на вступление б наследство и право собственности у ТЕ не было. Они договорились, что она дом покупает за 30000 рублей, из них на 10000 рублей она должна подготовить правоустанавливающие документы при оформлении свидетельства на имя ТЕ, а кроме того оплатить имеющуюся задолженность за электроэнергию в количестве 1000 кВт. ДД.ММ.ГГГГ ТЕ были выданы ей нотариально удостоверенные доверенности на представление его интересов во всех органах по реализации права собственности на вышеуказанный жилой дом, а также в суде. За составление доверенностей ею было оплачено нотариусу 300 рублей. После этого получено и оплачено свидетельство о рождении ТЕ, ДД.ММ.ГГГГ внесено в кассу филиала <данные изъяты>» в счет погашения задолженности за электроэнергию 3498 рублей по квитанции №, приобретены электроприборы, подключена электроэнергия в доме. Кроме того, имелись два неоплаченных счета и штраф-акт за незаконное подключение электроэнергии, об этом ТЕ умолчал. 5 июня 20С4 года между ней и ТЕ был составлен предварительный договор-расписка о покупке вышеуказанного дома, в котором оговаривались условия сделки. А именно, ТЕ соглашался продать ей, а она соглашалась купить у него домовладение, в котором нет газа, нет удобств, нет электроэнергии, находящийся в аварийном состояние, жилой площадью 29,6 кв.м. и земельный участок площадью 765 кв.м., расположенные в городе <адрес>. В договоре ТЕ разрешил ей и членам ее семьи зарегистрироваться в этом доме, производить ремонт дома по своему усмотрению. Он обязался данное домовладение не перепродавать, не закладывать, договорную сумму не повышать. Кроме того, они договорились, что оформлением документов для сделки купли-продажи будет заниматься она, с вычетом затраченных средств на оформление документов, оплату задолженностей по коммунальным услугам, из договорной суммы, а окончательный расчет будет произведен между ними в нотариальной конторе, в течении трех месяцев со дня оформления доверенностей. В случае отказа в продаже дома продавцом, после оформления ею документов и прочих затрат для улучшения жилья, она оставляла за собой право на обращение в суд в соответствии со ст. 445 ГК РФ с требованием о понуждении заключить договор купли-продажи. Договорная цена по данному предварительному договору составляла 20000 тысяч рублей без учета уже отложенных ею для оформления правоустанавливающих документов, и погашения задолженности за электроэнергию в размере 10000 рублей. Текст договора был прочитан ими, подписан собственноручно. Всего же она должна была передать за <адрес> рублей. ТЕ быт передан задаток в сумме 4500 рублей. В течении двух месяцев, в соответствии с условиями договора, она оформила необходимые для заключения сделки документы. ДД.ММ.ГГГГ решением мирового судьи судебного участка № <адрес> за ТЕ признано право собственности на жилой дом, общей площадью 32,3 кв.м., жилой площадью 29,6 кв.м. с деревянной верандой, а также надворными строениями и сооружениями, общей стоимостью 49759 рублей, расположенный в <адрес>. После получения ТЕ решения суда, у него возникло желание продать домовладение за 60000 рублей и он потребовал данную сумму. Заключить договор купли-продажи дома на. первоначальных условиях ТЕ категорически отказался. Таким образом, она полностью выполнила свои обязательства по сделке, а именно: оформила в ОЗАГС по <адрес> свидетельство о рождении ТЕ, тех.паспорт на дом, оформила в КЗРиЗ по <адрес> акт о нормативной цене земельного участка, справки в ПВС Кировского РОВД, в МРИ МНСРФ № по СК уплатила земельный налог за ТЕ, оплатила за справку о стоимости дома, купила и подключила электросчетчик, щиток, пробки, электропровода, приобрела краски, известь, розетки, выключатели, патроны, краны, сгоны и т.д. Таким образом, ею выплачено по условиям договора 25500 рублей. За время проживания с согласия ТЕ, ею был проеден косметический ремонт, в течении 5 лет поддерживала дом в чистоте. Она практически полностью исполнила условия предварительного договора. На основании изложенного просила суд признать завершенной, действительной сделку купли-продажи жилого дома с надворными строениями, земельным участком мерою 765 кв.м. с кадастровым номером № расположенных в <адрес>, заключенную между его и ТЕ и признать за ней право собственности на жилой дом и земельный участок, общей стоимостью на 2010 год 111643 рублей.
В ходе судебного рассмотрели ДД.ММ.ГГГГ истица ЧТ, в порядке ст. 39 ГПК РФ увеличила исковые требования:, указав, что ДД.ММ.ГГГГ между КТ и ТЕ, в лице его представителя на основании доверенности ГР, был заключен договор купли-продажи земельного участка и жилого дома, расположенного по адресу <адрес> края, который удостоверен нотариусом по <адрес> нотариальному округу СК СО На основании указанного договора купли-продажи за КТ в УФС ГРКК по <адрес> зарегистрировано право собственности на недвижимое; имущество указанное выше, что подтверждается свидетельствами о государственной регистрации права от ДД.ММ.ГГГГ. В связи с этим истица в своем исковом заявлении просила признать договор купли-продажи жилого дома и земельного участка, расположенных по адресу: <адрес>, заключенной ДД.ММ.ГГГГ между ТЕ и КТ недействительным, а кроме того отменить государственную регистрацию права собственности за КТ, на указанный жилой дом и земельный участок.
В судебном заседании истица ЧТ поддержала свои исковые требования и настаивала на их удовлетворении, пояснив при этом, что ею не было получено свидетельство о государственной регистрации права на недвижимое имущество на имя ТЕ, т.е. она не до конца оформила документы для составления основного договора купли-продажи спорного недвижимого имущества, не оплатила всю имеющуюся задолженность по коммунальным услугам, между ней и ТЕ не произведен окончательный расчет по за домовладение и по ее расчетам она должна ТЕ 4 212 рублей. Ею не направлялось ТЕ, который проживал у матери, письменное предложение заключить основной договор купли-продажи.
Представитель ответчика ТЕ - адвокат ГВ заявленные истицей требования не поддержал.
Ответчик КТ и ее представитель ЗН просили суд в удовлетворении исковых отказать, в виду отсутствия законных оснований.
Третье лицо, не заявляющее самостоятельных требований, представитель сектора опеки и попечительства и защите прав н/л администрации <адрес> РД считал невозможным удовлетворить исковые требования истца.
Представитель третьего лица - Управления федеральной службы государственной регистрации кадастра и картографии по <адрес> СО в своем письменном ходатайстве просил суд рассмотреть дело в его отсутствие, решение вынести в соответствии с законом.
Выслушав стороны, допросив свидетелей, исследовав материалы настоящего гражданского дела, суд находит, что исковые требования ЧТ не подлежат удовлетворению по следующим основаниям.
Из представленного истицей предварительного договора расписки от ДД.ММ.ГГГГ, составленного в простой письменной форме, следует, что между ЧТ и ТЕ достигнута предварительная договоренность, в соответствии с которой ТЕ продает домовладение по адресу: <адрес>, а ЧТ покупает указанное домовладение, которое не газифицировано, «без света», без удобств, находящееся в аварийном состоянии. При этом, ТЕ разрешает вселиться и зарегистрироваться в указанном домовладении, делать ремонт, обязуется данное домовладение и прилегающий к нему земельный участок «не залаживать», не перепродавать, договорную цену не повышать, оплатить всю задолженность, восстановить «свет» и электроприборы, убрать мусор. При этом продавец ТЕ в счет договора получил задаток в сумме 4500 рублей. Согласно условиям договора, из договорной цены за дом оплачивалось оформление документов. Окончательный расчет необходимо произвести в нотариальной конторе, с вычетом затраченных денежных сумм, в течении трех месяцев. В случае отказа продавца от выполнения условий договора, покупатель имел право на обращение в суд. Договорная цена домовладения составляла 20000 рублей.
Свидетель КЛ в судебном заседании показала, что ее мать ЧТ в мае 2004 года заключила устный договор с ТЕ о продаже домовладения в <адрес>. Она лично присутствовала при разговоре матери с ТЕ В июне того же года они составили расписку, которую она удостоверила. ТЕ получил в качестве предоплаты за свой <адрес> рублей.
Свидетель ЧД. в судебном заседании показал, что ее мать ЧТ в мае 2004 года заключила устный договор с ТЕ о продаже домовладения в <адрес>. Он лично присутствовала при разговоре матери с ТЕ В июне того же года они составили расписку, которую он удостоверил. ТЕ получил в качестве предоплаты за свой <адрес> рублей.
Свидетель СИ в судебном заседании показала, что ЧТ в мае 2004 года заключила устный договор с ТЕ о продаже домовладения в <адрес>. Она лично присутствовала при разговоре ЧТ с ТЕ В июне того же года они составили расписку, которую она удостоверила. ТЕ получил в качестве предоплаты за свой <адрес> рублей.
Оценивая доказательства, представленные истицей Черкашиной
Т.Д., показания свидетелей, суд руководствуется ст. 60 ГПК РФ, в соответствии с которой обстоятельства дела, которые в соответствии с законом должны быть подтверждены определенными средствами, не могут подтверждаться никакими другими доказательствами. В связи с этим, суд показания свидетелей КЛ, СИ, ЧД не принимает как доказательство заключения предварительного договора купли-продажи и передачи денежных средств от ЧТ к ТЕ
Вместе с тем суд принимает письменное доказательство, представленное ЧТ, предварительный договор-расписка от ДД.ММ.ГГГГ.
Из исследованных в судебном заседании письменных доказательств, представленных истицей ЧТ, в подтверждении исполнения ею предварительного договора - расписки судом установлено:
Из доверенности от ДД.ММ.ГГГГ, выданной ТЕ на имя ЧТ следует, что при ее выдаче взыскан тариф 150 рублей.
Из доверенности от ДД.ММ.ГГГГ, выданной ТЕ на имя ЧТ следует, что при ее выдаче взыскан тариф 150 рублей.
Из квитанций по уплате госпошлины за получение справок следует, что ДД.ММ.ГГГГ ЧТ уплачено 60 рублей.
Из квитанции № от ДД.ММ.ГГГГ следует, что ЧТ уплачено 650 рублей за составление правовых документов.
Из квитанции к приходному кассовому ордеру, выданному ГУ «Краевая техническая инвентаризация» от1 ДД.ММ.ГГГГ, следует, что ЧТ оплачено за услуги по домовладению № по <адрес> 1095 рублей 90 копеек.
Из технического паспорта доме владения № по <адрес> следует, что он составлен ДД.ММ.ГГГГ.
Из акта о нормативной стоимости земельного участка, расположенного: <адрес>, следует, что он составлен ДД.ММ.ГГГГ.
Из квитанции от ДД.ММ.ГГГГ, следует, что ЧТ за обмер земельного участка оплачено 204 рубля, 18 копеек.
Из кадастрового паспорта от ДД.ММ.ГГГГ, следует, что площадь земельного участка, расположенного по адресу: <адрес> составляет 900 кв. м., и из кадастрового паспорта от ДД.ММ.ГГГГ следует, что площадь его составляет 765 кв. м.
Из квитанций по уплате земельного налога следует, что ЧТ оплачено за земельный участок, расположенный по адресу: <адрес> ДД.ММ.ГГГГ 150 рублей и 1150 рублей.
Из документа-описания № от ДД.ММ.ГГГГ следует, что по результатам обследования 21.05..2004 года объекта недвижимости, расположенного по адресу: <адрес> установлено, что первичной регистрации нет.
Из решения мирового судьи судебного участка № от ДД.ММ.ГГГГ следует, что за ТЕ признано право собственности на жилой дом и хозяйственные постройки, расположенные по адресу: <адрес>.
Из справки по результатам инвентаризации № от ДД.ММ.ГГГГ следует, что собственником жилого дома расположенного по адресу: <адрес> является ТЕ
Из выписки из ЕГРП от ДД.ММ.ГГГГ следует, что собственником жилого дома расположенного по адресу: <адрес> является ТЕ
Из квитанции по уплате госпошлины в суд, следует, что ДД.ММ.ГГГГ ТЕ уплачено 1406 рублей 30 копеек.
Из квитанции об оплате коммунальных услуг от ДД.ММ.ГГГГ следует, что от ЧТ принято 3498 рублей за потребленную электроэнергию. Из квитанции № от ДД.ММ.ГГГГ и кассового чека от ДД.ММ.ГГГГ следует, что ЧТ оплачено 680 и 286 рублей за установку счетчика в домовладении № по <адрес>.
Из квитанций от 07.2004 годе, следует, что ЧТ оплачено в кассу ГУЛ СК СКЭ за материалы 182 рубля, 66 копеек и 118 рублей 73 копейки. Из справки № от ДД.ММ.ГГГГ следует, что за ТЕ числится задолженность по оплате за электроэнергию в сумме 6726 рублей 9 копеек.
Из квитанций по оплате за потребленную электроэнергию от ДД.ММ.ГГГГ, от ДД.ММ.ГГГГ, от ДД.ММ.ГГГГ, от ДД.ММ.ГГГГ, от ДД.ММ.ГГГГ, от ДД.ММ.ГГГГ следует, что ТЕ оплачена потребленная электроэнергия, с применением льготы многодетной семье КЛ Из судебного приказа от ДД.ММ.ГГГГ следует, что с ЧТ взыскана задолженность за пользование коммунальными услугами в размере 6200 рублей.
Из квитанций от ДД.ММ.ГГГГ года, и товарных чеков от ДД.ММ.ГГГГ, от ДД.ММ.ГГГГ, от ДД.ММ.ГГГГ, июля 2004 года следует, что ЧД приобретались строительные материалы.
Из актов проверки жилищных условий от ДД.ММ.ГГГГ, от ДД.ММ.ГГГГ, от ДД.ММ.ГГГГ, от ДД.ММ.ГГГГ, от ДД.ММ.ГГГГ, ДД.ММ.ГГГГ следует, что в домовладении № по <адрес> проживают 7 человек: ЧТ, ЧД, ЧЕ, ЧА, КЛ, СО, КС
Из домовой книги домовладения № по <адрес> следует, что в домовладении зарегистрированы с ДД.ММ.ГГГГ по настоящее время ЧТ, ЧД, ЧЕ, ЧА, КЛ, СО, КС, ТЕ
Из адресной справки формы 9а на ЧТ, ЧД, ЧЕ, ЧА, КЛ, СО, КС следует, что они зарегистрированы по адресу: <адрес>.
Из свидетельства о государственной регистрации права 26-АЕ № следует, что земельный участок, расположенный по адресу: <адрес> зарегистрирован ДД.ММ.ГГГГ за ТЕ
Из свидетельства о государственной регистрации права 26-АЕ № следует, что жилой дом, расположенный по адресу: <адрес> зарегистрирован ДД.ММ.ГГГГ за ТЕ
Таким образом судом установлено, что между ЧТ и ТЕ ДД.ММ.ГГГГ составлен в простой письменной форме предварительный договор, в соответствии с которым ТЕ продает домовладение по адресу: <адрес>, а ЧТ покупает указанное домовладение.
Однако условием предварительного договора являлось оформление всех необходимых документов для заключения договора купли-продажи, что истицей ЧТ не выполнено в период действия доверенности, выданной ТЕ на совершении этих действий.
При этом в ходе судебного разбирательства ЧТ признала, что она не исполнила условия предварительного договора, а именно ею не было получено свидетельство о государственной регистрации права на недвижимое имущество на имя ТЕ, т.е. она не до конца оформила документы для составления основного договора купли-продажи спорного недвижимого имущества, не оплатила всю имеющуюся задолженность по коммунальным услугам, между ТЕ и ЧТ не произведен окончательный расчет за дом и земельный участок. Так, из пояснений истца ЧТ судом установлено, что она в настоящее время должна ТЕ за приобретенное недвижимое имущество 4 212 рублей.
Согласно ч. 4 ст. 429 ГК РФ в предварительном договоре указывается срок, в который стороны обязуются заключить основной договор. Если такой срок в предварительном договоре не определен, основной договор подлежит заключению в течение года с момента заключения предварительного договора.
В соответствии с ч. 5 ст. 495 ГК РФ в случаях, когда сторона, заключившая предварительный договор, уклоняется от заключения основного договора, применяются положения, предусмотренные пунктом 4 статьи 445 ГК РФ.
На основании ч. 6 ст. 495 ГК РФ обязательства, предусмотренные предварительным договором, прекращаются, если до окончания срока, в который стороны должны заключить основной договор, он не будет заключен либо одна из сторон не направит другой стороне предложение заключить этот договор.
Судом установлено, что по истечению 3-х месяцев, с даты заключения предварительного договора, с ДД.ММ.ГГГГ, стороны не выполнили условия договора о намерении. ЧТ не направлялось ТЕ предложение заключить основной договор купли-продажи, несмотря на то, что она знала место жительства ТЕ и таким образом действие предварительного договора было прекращено ДД.ММ.ГГГГ, а сделка купли- продажи жилого дома и земельного участка, в соответствии со ст. 550 ГК РФ не заключалась.
Кроме того, судом установлено, что жилой дом и земельный участок, расположенные по адресу: <адрес> на момент составления предварительного договора купли продажи от ДД.ММ.ГГГГ не принадлежал продавцу - ТЕ, а право собственности за ним, в соответствии со ст. 551 ГК РФ было зарегистрировано только ДД.ММ.ГГГГ. Таким образом, на момент заключения предварительного договора купли-продажи, ТЕ не являлся надлежащим собственником и в соответствии со ст. ст. 131, 551, 556 ГК РФ, предварительный договор является ничтожным.
С учетом приведенных доказательств, исследованных в судебном заседании, суд пришел к выводу об отсутствии законных оснований для удовлетворения исковых требований ЧТ к ТЕ о признании сделки купли-продажи действительной, о признании права собственности на недвижимость, жилой дом и земельный участок, расположенные по адресу: <адрес> и в связи с этим в удовлетворении заявленных требований необходимо отказать, разъяснив истице ЧТ ее право на обращение в суд с иском к ТЕ об истребовании денежных средств, переданных ему в соответствии с договором-распиской от ДД.ММ.ГГГГ.
В части заявленных истицей ЧТ исковых требований к КТ о признании сделки купли продажи недействительной и отмене государственной регистрации права собственности на жилой дом и земельный участок, расположенные по адресу: <адрес>, суд пришел к выводу об отсутствии законных оснований для удовлетворения исковых требований ЧТ и необходимости отказа в их удовлетворении.
Данный вывод суда основан на приведенных выше доказательствах, исследованных в судебном заседании, а кроме того подтверждается:
Из договора купли-продажи жилого дома и земельного участка, расположенных по адресу: <адрес>, заключенного ДД.ММ.ГГГГ между ТЕ и КТ следует, что ТЕ, являющийся собственником земельного участка, на основании свидетельства о государственной регистрации права 26-АЕ № и собственником жилого дома, на основании свидетельства о государственной регистрации права 26-АЕ № продал указанную недвижимость, а КТ приобрела ее в собственность за 110000 рублей. Указанный договор ДД.ММ.ГГГГ зарегистрирован в реестре под №i6869, нотариусом по <адрес>, с последующей регистрацией ДД.ММ.ГГГГ в Едином государственном реестре прав на недвижимое имущество и сделок с ним под № и №.
Из показаний свидетеля ГР следует, что ТЕ в 2009 году обратился к ней с просьбой об оказании помощи в продаже его домовладения и с этой целью он выдал доверенность. О наличии спора на домовладение он ей не сообщал. ДД.ММ.ГГГГ с ее участием был заключен договор купли - продажи на домовладение и земельный участок, расположенные по адресу: <адрес>.
Таким образом, судом установлено, что КТ является добросовестным приобретателем и законным владельцем данного недвижимого имущества.
В соответствии со ст. 223 ПС РФ право собственности у приобретателя вещи по договору возникает с момента ее передачи, если иное не предусмотрено законом или договором. В случаях, когда отчуждение имущества подлежит государственной регистрации, право собственности у приобретателя возникает с момента такой регистрации, если иное не установлено законом.
На основании изложенного и руководствуясь статьями 131, 302, 429, 551, 556 ГК РФ, статьями 194-198, ст. 199 ГПК РФ, суд
РЕШИЛ:
Отказать в удовлетворении исковых требований ЧТ к ТЕ о признании завершенной, действительной сделки купли-продажи жилого дома с надворными строениями и земельного участка, площадью 765 кв. м., расположенных по адресу: <адрес>, заключенной между ТЕ и ЧТ.
Отказать в удовлетворении исковых требований ЧТ к ТЕ о признании права собственности на одноэтажный саманный дом. общей площадью 32.3 кв. м., жилой площадью 29.6 кв.м. и земельный участок, площадью 765 кв.м., расположенных по адресу: <адрес>.
Отказать в удовлетворении исковых требований ЧТ к КТ о признании недействительной сделки купли-продажи жилого дома и земельного участка, расположенных по адресу: <адрес>, заключенной ДД.ММ.ГГГГ между ТЕ и КТ
Отказать в удовлетворении исковых требований ЧТ к КТ об отмене государственной регистрации права собственности за КТ, на жилой дом и земельный участок, расположенных по адресу-: <адрес>,
Решение может быть обжаловано в судебную коллегию по гражданским делам Ставропольского краевого суда в течение 10 дней со дня изготовления судом мотивированного решения.
Судья Г.В.Кошкидько