... ... ... ... ... ... ... ... ... ... ... ... ... ... ... ... ... ... ... ... Дело --- Р Е Ш Е Н И Е Именем Российской Федерации 25 мая 2011 г. г. Саратов Кировский районный суд г. Саратова в составе: председательствующего судьи Шувалова М.М. при секретаре Чесноковой А.Ю. рассмотрев в открытом судебном заседании гражданское дело по иску Домничева Д.В. к Кузнецову С.В., Гришину О.Ю., ЗАО ИСК «С---» о признании недействительными договоров купли-продажи, признании записей о регистрации перехода прав собственности недействительными, встречным искам Кузнецова С.В., Гришина О.Ю. к Домничеву Д.В. о признании добросовестными приобретателями, 3-лица ТСЖ «Н----», Управление Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Саратовской области, У С ТА Н О В И Л: Истец обратился с иском к Кузнецову С.В., Гришину О.Ю. о признании недействительным договора купли-продажи, мотивируя свои требования тем, что 02.10.2002 г. между ЗАО ИСК «С---» и Домничевым Д.В. был заключен договор № --- о долевом участии в строительстве --- этажного --- квартирного жилого дома по адресу г. Саратов ул. Алексеевская между ул. === в Кировском районе г. Саратова. По условиям договора № --- истец обязался оплатить ЗАО ИСК «С---» денежные средства в сумме 1174253 рублей. В свою очередь ЗАО ИСК «С---» обязалось передать в собственность истца 2-х комнатную квартиру №--- площадью 61.21 кв.м., на --- этаже в блок-секции Б и нежилое помещение площадью 61,21 кв.м., расположенное на --- этаже блок-секции Б в вышеуказанном жилом доме. Дополнительным соглашением от 25.12.2003г. стороны внесли изменение в договор №--- от 02.10.2002 г., которым определили, что часть работ истец выполняет самостоятельно на сумму 587127 рублей, данная сумма была зачтена в счет стоимости квартиры. Оставшуюся часть стоимости квартиры в сумме 587126 рублей истец оплатил денежными средствами, о чем свидетельствует квитанция к приходному кассовому ордеру № --- от 25.12.2003 г. и акт о выполнении финансовых обязательств от 25.12.2003 г. Впоследствии ЗАО ИСК «С---» были внесены изменения, в результате которых === на 10 этаже была объединена с нежилым помещением на 11 этаже и стала двухъярусной с общей площадью 125,3 кв.м. После ввода в эксплуатацию жилому дому был присвоен адрес: === в г. Саратове. Поскольку истец полностью исполнил свои обязательства по оплате стоимости В ноябре 2010 г. истец узнал, что его квартира № --- продана по договору купли-продажи от 09.08.2010г. Гришину О.Ю., о чем Управлением Федеральной регистрационной службы по Саратовской области выдано свидетельство о государственной регистрации перехода права собственности от 20.08.2010 г. и сделана запись регистрации ---. В дальнейшем, как выяснилось в судебном процессе, Гришин О.Ю. продал Считает договор от 09.08.2010г. купли-продажи квартиры №---, заключенный В силу ст. 209 ГК РФ только надлежащий собственник вправе по своему усмотрению совершать в отношении принадлежащего ему имущества любые действия. Поскольку истец является единственным законным правообладателем спорного Просит суд признать договор от 09.08.2010 г., заключенный между Гришиным О.Ю. и ЗАО ИСК «С---» купли-продажи квартиры № 80 общей площадью 125,3 кв.м. на --- этажах в доме № --- по ул. Наумовской в г. Саратове - ничтожным; Признать сделанную 20.08.2010 г. в Едином государственном реестре прав на Признать договор от 19.11.2010г., заключенный между Гришиным О.Ю. и Кузнецовым С.В. купли-продажи квартиры №--- общей площадью 125,3 кв.м. на 10-11 этажах в доме №--- по ул. Наумовской в г. Саратове - ничтожным; Признать сделанную 29.11.2010 г. в Едином государственном реестре прав на Ответчики Гришин О.Ю., Кузнецов С.В. обратились с встречными исковыми требованиями, мотивируя их тем, что право собственности на спорную квартиру было зарегистрировано за ЗАО ИСК «С---», основанием для регистрации послужило определение Арбитражного суда Саратовской области от 11 мая 2010 года по делу №А57-2329/2010. Указанный судебный акт не был оспорен в установленном законом порядке, решение вступило в законную силу, для ЗАО ИСК «С---» подлежало немедленному исполнению. Гришин О.Ю. приобрел трехкомнатную квартиру № 80 на 10-11 этажах жилого дома по адресу г. Саратов, ул. ===, общей площадью 125,3 кв.м. (далее - квартиру) на торгах в форме аукциона, который состоялся 3 августа 2010 года. Торги состоялись в рамках процедуры конкурсного производства ЗАО ИСК «С---», были открытыми по форме и составу участников. Публикации о предстоящих торгах По итогам торгов был подписан договор купли-продажи недвижимости № 1/10 от 9 августа 2010 года (далее - договор), который впоследствии был надлежащим образом зарегистрирован в Управлении Федеральной регистрационной службы по Саратовской области. Иными словами, Гришин О.Ю. стал собственником квартиры без каких либо оговорок и обременений в свидетельстве оправе собственности, что является основанием для признания его добросовестным приобретателем прав. Вопрос о незаконности заключения сделки не возник по причине предоставления всех правоустанавливающих документов и документов, являющихся основаниями для регистрации права, а также иных документов, позволяющих ему, как приобретателю, быть максимально осведомленным о предмете сделки и правах продавца на него. Кузнецов С.В. приобрел квартиру на возмездной основе, о чем имеется отметка в договоре купли-продажи. Таким образом, обязательства по оплате Кузнецовым С.В. полностью исполнены. Изложенные факты позволяют сделать вывод о том, были предприняты все разумные меры для выяснения правомочий продавца на отчуждение Просят признать Гришина О.Ю., Кузнецова С.В. добросовестными приобретателями трехкомнатной квартиру № --- на 10-11 этажах В судебном заседании истец Домничев Д.В., его представитель по доверенности Шалаков А.С. просили иск удовлетворить по заявленным в нем основаниям, в удовлетворении встречного иска отказать. Ответчики Гришин О.Ю., Кузнецов С.В. извещенные о дате, времени судебного заседания не явились. Ответчик по делу ЗАО ИСК «С---» в лице конкурсного управляющего Виноградова В.Ю. представило возражения, согласно которым арбитражный суд Саратовской области определением от 11.05.2010 г. по делу №--- утвердил мировое соглашение, по условиям которого за ЗАО ИСК «С---» признано право собственности на трехкомнатную квартиру № 80 на 10-11 этажах этаже жилого дома по адресу: город Саратов, ул. ===, общей площадью 125,3 кв.м. Таким образом, ЗАО ИСК «С---» являлось законным собственником указанной в исковом заявлении квартиры и вправе было продать ее с соблюдением порядка, предусмотренного ФЗ «О несостоятельности (банкротстве)». Определением Арбитражного суда Саратовской области от 15.12.2010 года по делу --- завершена процедура конкурсного производства в отношении ЗАО ИСК «С---». Последствием завершения процедуры конкурсного производства является Как усматривается из искового заявления, требования Домничева Д.В. к ЗАО ИСК «С---» являются обязательственными. Наличие договора о долевом участии в Таким образом считает, что истцом выбран ненадлежащий способ защиты своих прав. Надлежащим способом защиты права в данном случае являлось предъявление имущественных требований к ЗАО ИСК «С---» в деле о банкротстве. Поскольку такие требования предъявлены не были, они в соответствии со статьей 142 ФЗ «О несостоятельности (банкротстве)» являются погашенными. Данное исковое заявление не может быть удовлетворено также в связи с тем, что в соответствии с пунктом 2 статьи 167 Гражданского кодекса РФ предусмотрены Кроме того, Гришин О.Ю. в данном случае является добросовестным приобретателем, у которого приобретенная квартира не может быть истребована в соответствии со статьей 302 Гражданского кодекса, поскольку квартира приобретена им по возмездной сделке. В связи с тем, что определением Арбитражного суда Саратовской области от 15.12.2010 года по делу --- завершена процедура конкурсного производства в отношении ЗАО ИСК «С---», определением Кировского районного суда г. Саратова от 25.05.2011 г. производство по делу в части исковых требований, заявленных к ответчику ЗАО ИСК «С---» прекращено. Представили ответчиков Гришина О.Ю. по доверенности Рыжов В.В. и Кузнецова С.В. по доверенности Шугаева М.Н. просили в иске отказать, удовлетворить встречные иски по указанным в них основаниям. 3-лица ТСЖ «Н----», Управление Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Саратовской области, извещенные о дате, времени судебного заседания своего представителя не направили. Суд, с учетом мнения сторон, определил в порядке ст.167 ГПК РФ рассмотреть дело в отсутствие не явившихся лиц. Выслушав истца, представителей сторон, исследовав материалы дела, суд приходит к следующему. Согласно ст. 309 ГК РФ обязательства должны исполняться надлежащим образом в соответствии с условиями обязательства и требованиями закона, иных правовых актов. В соответствии со ст. 209 ГК РФ, собственнику принадлежат права владения, пользования и распоряжения своим имуществом. Собственник вправе по своему усмотрению совершать в отношении принадлежащего ему имущества любые действия, не противоречащие чакону и иным правовым актам и не нарушающие права и охраняемые законом интересы других лиц, в том числе отчуждать свое имущество, распоряжаться им иным образом. В силу с г. 218 ГК РФ, право собственности на новую вещь, изготовленную или созданную лицом для себя с соблюдением закона и иных правовых актов, приобретается этим лицом. Согласно ч. 1 ст. 167 ГК РФ, недействительная сделка не влечет юридических последствий, за исключением тех, которые связаны с ее недействительностью, и недействительна с момента ее совершения. 02.10.2002 г. между ЗАО ИСК «С---» и Домничевым Д.В. был заключен договор --- о долевом участии в строительстве 10 этажного 120 квартирного жилого дома по адресу === между ===. По условиям договора --- истец обязался оплатить ЗАО ИСК «С---» денежные средства в сумме 1174253 рублей. В свою очередь ЗАО ИСК «С---» обязалось передать в собственность истца 2-х комнатную === площадью 61.21 кв.м., на 10 этаже в блок-секции Б и нежилое помещение площадью 61,21 кв.м., расположенное на --- этаже блок-секции Б в вышеуказанном жилом доме (л.д.8-10). Дополнительным соглашением от 25.12.2003 г. стороны внесли изменение в договор --- от 02.10.2002 г., которым определили, что часть работ истец выполняет самостоятельно на сумму 587127 рублей, данная сумма была зачтена в счет стоимости квартиры. Оставшуюся часть стоимости квартиры в сумме 587126 рублей истец оплатил денежными средствами, о чем свидетельствует квитанция к приходному кассовому ордеру № I07 от 25.12.2003 г. и акт о выполнении финансовых обязательств от 25.12.2003 г. (л.д.10,11,13) Согласно акту приема-передачи имущественных прав от 20.11.2006 г. ЗАО ИСК «С---» передало Домничеву Д.В. имущественное право на 2-х комнатную квартиру №--- площадью 61,21 кв.м., на --- этаже в блок-секции Б и нежилое помещение площадью 61,21 кв.м., расположенное на --- этаже блок-секции Б в вышеуказанном жилом доме, квартира и нежилое помещение по договору №--- от 02.10.2002 г. оплачены полностью (л.д.12). Истец оплачивал коммунальные услуги ТСЖ «НАШ ДОМ» с августа 2008 г. по январь 2009 г., согласно представленным квитанциям. Определением Арбитражного суда Саратовской области от 11.05.2010 г. по делу №--- утверждено мировое соглашение, по условиям которого за ЗАО ИСК «С---» признано право собственности на трехкомнатную квартиру № --- на 10-11 этажах этаже жилого дома по адресу: город Саратов, ул. ===, общей площадью 125,3 кв.м. Гришин О.Ю. приобрел трехкомнатную квартиру № --- на --- этажах жилого дома по адресу ===, общей площадью 125,3 кв.м. (далее - квартиру) по договору купли-продажи недвижимости № 1/10 от 09.08.2010 г. заключенного между ним и ЗАО ИСК «С---» в лице конкурсного управляющего Виноградова В.Ю., действующего на основании определения Арбитражного суда Саратовской области от 16.04.2008 г. по делу № А---/07-04 на торгах в форме аукциона, который состоялся 3 августа 2010 года (л.д.25-26). На основании платежных поручений №4 от 28.07.2010 г. и № 6 от 10.08.2010 г. Гришиным О.Ю. оплачено ЗАО ИСК «С---» 1883000 рублей. Согласно договору купли-продажи от 19.11.2010 г. Гришин О.Ю. продал Кузнецову С.В. спорную квартиру, о чем выдано свидетельство о государственной регистрации перехода права собственности и сделана запись регистрации ---. В ходе рассмотрения дела устанавливалась идентичность жилых помещений, которые являлись предметом договоров, заключенных как между Домничевым Д.В. и ЗАО ИСК «С---», так и между ЗАО ИСК «С---» и Гришиным О.Ю. Как следует договора от 02.10.2002 г. --- о долевом участии в строительстве 10 этажного 120 квартирного жилого дома по адресу === между === ЗАО ИСК «С---» обязалось передать в собственность истца 2-х комнатную квартиру №--- площадью 61.21 кв.м., на 10 этаже в блок-секции Б и нежилое помещение площадью 61,21 кв.м., расположенное на 11 этаже блок-секции Б в вышеуказанном жилом доме. Впоследствии ЗАО ИСК «С---» были внесены изменения, в результате которых квартира № --- на 10 этаже была объединена с нежилым помещением на 11 этаже и стала двухъярусной с общей площадью 125,3 кв.м. После ввода в эксплуатацию жилому дому был присвоен адрес: === в ===, согласно техническому паспорту МУП ГБТИ по состоянию на 09.04.2008 г. и техническому паспорту ФГУП «Ростехинвентаризация-Федеральное БТИ» Саратовский филиал по состоянию на 25.05.2010 г. Кроме того, об идентичности свидетельствует нумерация, метраж, расположение, этажность спорной квартиры. Ответчики по делу, предъявляя встречные требования о признании добросовестными приобретателями, не оспаривали данный факт. В связи с этим у суда не вызывает сомнений то, что спорная квартира является в настоящее время трехкомнатной под № --- на 10-11 этажах жилого дома по адресу ===, общей площадью 125,3 кв.м. Ссылку на то, что истцом не исполнены обязательства по долнительному соглашению от 25.12.2003 г., которым стороны внесли изменение в договор №80 от 02.10.2002 г., суд считает несостоятельной и не влияющей на существо спора, поскольку доказательств этому не представлено, кроме того, данные обязательства относятся к отделке, обустройству спорного помещения и не влияют на обязательства по основному договору, по которому стороны претензий не имели и подписали акт о выполнении взаимных финансовых обязательств от 25.12.2003 г. Суд считает, что Домничев Д.В., участвуя в долевом строительстве дома, который сдан в эксплуатацию, выполнив обязательства перед застройщиком, приобрел право собственности на указанную спорную квартиру. Учитывая установленные судом обстоятельства, суд считает, что ЗАО ИСК «С---» в лице конкурсного управляющего Виноградова В.Ю. на момент заключения договора с Гришиным О.Ю. не имело права отчуждать спорную квартиру. Не могут быть приняты судом доводы конкурсного управляющего ЗАО ИСК «С---» Виноградова В.Ю. о том, что на основании определения Арбитражного суда Саратовской области от 11.05.2010 г. по делу №2A57-2329/2010 об утверждении мирового соглашения ЗАО ИСК «С---» получило возможность отчуждать спорную квартиру, поскольку эти доводы противоречат установленным по делу обстоятельствам, материалам дела, требованиям закона. Суд считает, что исковые требования Домничева Д.В. о признании заключенных договоров купли-продажи спорной квартиры между ЗАО ИСК «С---» и Гришиным О.Ю., между Гришиным О.Ю. и Кузнецовым С.В. недействительными в силу ничтожности, прекращении зарегистрированного права подлежат удовлетворению. В части требований истца о признании записей г. в Едином государственном реестре прав на недвижимое имущество и сделок с ним о регистрации перехода права Во встречных исковых требованиях следует отказать. На основании изложенного, руководствуясь ст.ст.194-199 ГПК РФ, РЕШИЛ: Исковые требования Домничева Д.В. удовлетворить частично. Признать договор от 09.08.2010 г., заключенный между Гришиным О.Ю. и ЗАО ИСК «С---» купли-продажи квартиры №--- общей площадью 125,3 кв.м. на 10-11 этажах в === в г. Саратове недействительным в силу ничтожности. Прекратить зарегистрированное право собственности Гришина О.Ю. на квартиру №--- общей площадью 125,3 кв.м. на 10-11 этажах в === в г. Саратове. Признать договор от 19.11.2010 г., заключенный между Гришиным О.Ю. и Кузнецовым С.В. купли-продажи квартиры №--- общей площадью 125,3 кв.м. на 10-11 этажах в === в г. Саратове недействительным в силу ничтожности. Прекратить зарегистрированное право собственности Кузнецова С.В. на квартиру №--- общей площадью 125,3 кв.м. на 10-11 этажах в === в ===. В остальной части заявленных требований отказать. Гришину О.Ю. в удовлетворении встречных исковых требований отказать. Кузнецову С.В. в удовлетворении встречных исковых требований отказать. Решение может быть обжаловано в Саратовский областной суд в течение 10 дней со дня изготовления мотивированного решения путем подачи кассационной жалобы через Кировский районный суд г. Саратова. Судья М.М. Шувалов
квартиры, ЗАО ИСК «С---» обязано было после ввода дома в эксплуатацию передать в собственность истцу квартиру №---, поскольку последний является единственным ее правообладателем в силу договора №--- от 02.10.2002 г.
спорную квартиру Кузнецову С.В., в связи с чем, заключен договор купли-продажи от
19.11.2010 г. и 29.11.2010 г. выдано свидетельство о государственной регистрации
перехода права собственности, о чем сделана запись регистрации ---.
между ЗАО ИСК «С---» и Гришиным О.Ю. ничтожным, как не соответствующим
закону по ст.167 ГК РФ. Так же считает, ничтожным договор купли-продажи от
19.11.2010 г., заключенный между Гришиным О.Ю. и Кузнецовым С.В.
имущество, никто иной кроме него не вправе был распоряжаться правом на квартиру № ---, в связи с чем считает сделки купли-продажи от 09.08.2010 г., совершенную Гришиным О.Ю. и ЗАО ИСК «С---», а также сделку купли-продажи от 19.11.2010 г., совершенную между Гришиным О.Ю. и Кузнецовым с.В. - ничтожными.
недвижимое имущество и сделок с ним запись регистрации перехода права
собственности --- - недействительной, прекратить право собственности.
недвижимое имущество и сделок с ним запись регистрации перехода права собственности --- - недействительной, прекратить право собственности.
размещались в газете «Коммерсантъ» № 118 (4418) от 2.07.2010 года и газете «Саратовская областная газета» № 112 (2584), Т.е. извещение потенциальных покупателей носило публичный и общедоступный характер, а также соответствовало требованиям ст. 139, 110 Федерального закона «О несостоятельности (банкротстве)».
имущества, что является основанием для признания Кузнецова С.В. добросовестным приобретателем прав, поскольку добросовестный приобретатель становится собственником недвижимого имущества с момента государственной регистрации права в ЕГРП, первоначальный собственник не вправе истребовать имущество и в том случае, если оно перешло к последующему приобретателю по безвозмездной сделке.
Домничев Д.В. никогда не регистрировал за собой право собственности на
спорную квартиру. Более того, истец не проявил должной осмотрительности при
осуществлении своих прав, которые, по его словам имелись у него на спорную
квартиру. Помимо отсутствия регистрации на жилое помещение, истец вообще
не проявлял интереса к квартире, не отслеживал ее судьбу, не обращался к
первоначальному владельцу - ЗАО ИСК «С---» - с требованием о возврате
квартиры и обращении ее в свою собственность.
жилого дома по адресу г. Саратов, ул. ===, общей площадью
125,3 кв.м.
исключение юридического лица из Единого государственного реестра юридических лиц, после чего юридическое лицо перестает существовать и не вправе быть истцом и
ответчиком в суде.
строительстве и его неисполнение застройщиком может является основанием предъявлять требования о передаче квартиры в собственность или требований о взыскании внесенных денежных средств и иных убытков при их наличии. Но факт заключения такого договора, даже при исполнении его гражданином не является основанием для возникновения у него права собственности, тем более, что право собственности возникает с момента его государственной регистрации (статьи 131, 223 Гражданского кодекса РФ).
последствия недействительности сделки - каждая из сторон обязана возвратить другой все полученное по сделке, а в случае невозможности возвратить полученное в натуре (в том числе тогда, когда полученное выражается в пользовании имуществом, выполненной работе или предоставленной услуге) возместить его стоимость в деньгах - если иные последствия недействительности сделки не предусмотрены законом. Применение последствий недействительности договора купли-продажи в данном случае невозможно по причине того, что одна из сторон оспариваемого договора купли-продажи - ЗАО ИСК «Строма» исключено из
Единого государственного реестра юридических лиц.
собственности от 20.08.2010 №64-64----257 и от 29.11.2010 г. №--- - недействительными следует отказать, поскольку основанием для регистрации прекращения права, изменения записей является вступившее в законную силу решение суда.