о понуждении к заключению договора

Дело ---РЕШЕНИЕИменем Российской Федерации

12.07.2011 года г. Саратов

Кировский районный суд г. Саратова в составе:

председательствующего судьи Шувалова М.М.,

при секретаре Дисалиевой К.У.,

рассмотрев в открытом судебном заседании гражданское дело по иску ООО «Г---» к Будникову Н.А., 3-лицо Будников А.Н. о понуждении к заключению договора коммерческого найма,

УСТАНОВИЛ:

Истец обратился в суд, мотивируя свои требования тем, что согласно договору долевого участия в строительстве жилого дома переменной этажности на углу улиц Челюскинцев и Горького от 01.03.1995 и Акту приема - передачи от 20.03.1997 Предприятие «Ю.» (ныне ООО «Г---») получило от АООТ «Э---» ряд квартир в ===, среди которых была и четырехкомнатная === общей площадью 166,93 кв.м.

05.06.1997 право собственности ООО «Г---» на === было зарегистрировано в БТИ ===.

13.08.1998 в Единый государственный реестр прав на недвижимое имущество и сделок с ним была внесена запись о государственной регистрации права собственности ООО «Ю.» на ===, о чем выдано Свидетельство о государственной регистрации права № 046618 серия 98.

Квартира --- в === является собственностью ООО «Г---» (о чем свидетельствует запись № 64-1--- о правообладателе в Едином государственном реестре прав на недвижимое имущество и сделок с ним), состоит на его балансе и включена в налогооблагаемую базу.

Письмом исх. № 01/110 от 24.05.1996 Предприятие «Ю.» выделило Администрации Саратовской области с целью дальнейшей продажи 4-х комнатную === (строительный номер ===).

02.07.1996 на заседании профсоюзного комитета Администрацией Саратовской области было решено указанную квартиру выделить Н.А. Будникову и просить Администрацию г. Саратова об оформлении ордера на вышеуказанную квартиру.

Квартиры в ===, которые принадлежали на праве собственности ООО «Г---» переходили в собственность физических лиц по договорам купли - продажи только после оплаты последними рыночной стоимости квартир. Ни Администрацией Саратовской области, ни Н.А. Будниковым оплата за === не производилась. Поэтому, несмотря на то, что квартирой распорядилась Администрация, а именно: выдала ордер на жилое помещение от 11.02.1997 семье Будникова Н.А., состоящей из 5 человек, собственником === до настоящего времени является ООО «Г---».

В соответствии с п. 3.7 Приказа Минстроя РФ от 20.08.1996 № 17-113 «Об утверждении положения о формировании договорных отношений в жилищно-коммунальном хозяйстве» отношения между гражданами, проживающими в муниципальном, государственном и частном жилищных фондах и не являющимися собственниками жилых помещений, и собственником жилищного фонда регулируются договором найма. Граждане, проживающие в муниципальном и государственном жилищном фонде социального использования, заключают договор социального найма. В ином фонде граждане занимают жилые помещения по договору коммерческого найма.

Договор коммерческого найма предполагает плату за наем жилого помещения. Законодательство Российской Федерации предоставляет собственнику (наймодателю) право свободно распоряжаться принадлежащим ему жилым помещением, в том числе сдавать его внаем, получая собственный доход, прибыль. Однако, истец, являясь собственником квартиры по адресу: ===, добросовестно уплачивая налог на имущество за указанную квартиру, не имеет возможности реализовать свое право по владению, пользованию и распоряжению данным объектом недвижимости.

Договор найма жилого помещения между ООО «Г---» и ответчиком не был заключен, тогда как согласно со ст. 432 ГК РФ договор считается заключенным, если между сторонами, в требуемой в подлежащих случаях форме, достигнуто соглашение по всем существенным условиям договора.

Согласно ст. 161 ГК РФ договор между юридическими лицами и гражданами должен быть заключен в письменной форме. Статья 674 ГК РФ также требует от договора найма жилого помещения заключения в письменной форме.

10.12.2010 (исх. № 27/423) Н.А. Будникову был направлен для подписания договор коммерческого найма квартиры по адресу: === приложенной к исковому заявлению редакции.

Письмом от 28.01.2011 г. Н.А. Будников от подписания договора отказался.

Ранее Общество неоднократно предлагало ответчику приобрести по рыночной стоимости квартиру, в которой он проживает, однако Н.А. Будников отказывался.

В декабре 2009 года А.Н. Будников (сын Н.А. Будникова, проживающий в ===. 112 по ===) предъявил в Кировский районный суд г. Саратова иск к Управлению Федеральной регистрационной службы по Саратовской области (Общество выступало в качестве третьего лица), в котором пытался оспорить государственную регистрацию права собственности ООО «Г---» на квартиру по адресу: ===. Однако в ходе судебного процесса отказался от иска, о чем было вынесено Определение от 22.01.2010 по делу № 2-316/2010 о прекращении производства по делу в связи с принятием отказа истца Будникова А.Н. от иска.

ООО «Г---» является коммерческой организацией, основной целью деятельности которой в соответствии с Уставом является извлечение прибыли. Ответчик уже много лет проживает в четырехкомнатной квартире полезной площадью 166,9 кв.м., находящейся в частной собственности Общества; при этом отношения между собственником и ответчиком не урегулированы в письменном виде; наниматель не платит за наем жилого помещения, тем самым нарушаются права ООО «Г---».

В соответствии со ст. 30 Жилищного кодекса Российской Федерации собственник жилого помещения осуществляет права владения, пользования и распоряжения принадлежащим ему на праве собственности жилым помещением в соответствии с его назначением.

Н.А. Будников проживает в квартире, принадлежащей истцу, не имея никаких документов, доказывающих законность пользования ею, кроме ордера на жилое помещение, который не является документом, подтверждающим правовые основания владения и пользования ответчиком жилым помещением, поскольку является актом разового действия, указывающим только на правомерность заселения в жилое помещение в момент его предоставления.

Все способы досудебного урегулирования спора уже исчерпаны, поэтому считаем, что оформление договорных отношений между Н.А. Будниковым и ООО «Г---» возможно только через суд.

Истец просит признать факт заключения договора коммерческого найма между истцом и ответчиком с 11.02.1997 и обязать Николая А.Б. оформить в письменной форме договор найма жилого помещения, расположенного по адресу: === указанной выше редакции, взыскать с Будникова Н.А. уплаченную госпошлину по делу в размере 4000 рублей.

В судебном заседании представитель истца по доверенности Котенджи Т.А. поддержала требования в полном объеме, просила иск удовлетворить.

Ответчик Будников Н.А. иск не признал, считает, что требования необоснованны потому, что он получил квартиру по ордеру от администрации Саратовской области, произвел в ней ремонт, представители собственника никогда не бывали в квартире, площадь, указанная в иске на 30 метров больше фактической, его не должны принуждать к заключению договора.

3-лицо Будников А.Н. считает, что подлежит исключению из размера оплаты НДС, который не применяется к арендной плате и найму жилых помещений, так же из пунктов договора подлежит исключению плата за капитальный ремонт, поскольку это обязанность собственника.

Суд, выслушав стороны, исследовав материалы дела приходит к следующему.

Согласно договору долевого участия в строительстве жилого дома переменной этажности на углу улиц Челюскинцев и Горького от 01.03.1995 и Акту приема - передачи от \\\ Предприятие «Югтрансгаз» (ныне ООО «Г---») получило от АООТ «Э---» ряд квартир в ===, среди которых была и четырехкомнатная === общей площадью 166,93 кв.м. (л.д.51-55).

13.08.1998 в Единый государственный реестр прав на недвижимое имущество и сделок с ним была внесена запись о государственной регистрации права собственности ООО «Югтрансгаз» на ===, о чем выдано Свидетельство о государственной регистрации права № 046618 серия 98.

Квартира --- в === является собственностью ООО «Г---» (о чем свидетельствует запись ---.1 о правообладателе в Едином государственном реестре прав на недвижимое имущество и сделок с ним), состоит на его балансе и включена в налогооблагаемую базу (л.д.56).

Письмом исх. № 01/110 от 24.05.1996 Предприятие «Ю.» выделило Администрации Саратовской области 4-х комнатную === (строительный номер ===) (л.д.58).

Ордер на вселение в жилое помещение от 11.02.1997 семье Будникова Н.А., состоящей из 5 человек был выдан администрацией г. Саратова (л.д.21).

Таким образом, судом установлено, что собственником === до настоящего времени является ООО «Г---». В настоящее время в квартире зарегистрировано 2 человека Будников Н.А. и Будников А.Н.

Право собственности истца на спорную квартиру не оспорено, судом ответчику разъяснялась возможность предъявления встречного иска, он им не воспользовался.

В декабре 2009 года 3-лицо по делу А.Н. Будников (сын Н.А. Будникова, проживающий в === по ===) предъявил в Кировский районный суд г. Саратова иск к Управлению Федеральной регистрационной службы по Саратовской области (Общество выступало в качестве третьего лица), в котором пытался оспорить государственную регистрацию права собственности ООО «Г---» на квартиру по адресу: ===. Однако в ходе судебного процесса отказался от иска, о чем было вынесено Определение от 22.01.2010 по делу № 2-316/2010 о прекращении производства по делу в связи с принятием отказа истца Будникова А.Н. от иска.

В соответствии со ст. 47 Жилищного кодекса РСФСР, действовавшего до 1 марта 2005 года, на основании решения о предоставлении жилого помещения в доме государственного или общественного жилищного фонда исполнительный комитет районного, городского, районного в городе, поселкового, сельского Советов народных депутатов выдает гражданину ордер, который является единственным основанием для вселения в предоставленное жилое помещение.

Согласно ст.295 ГК РСФСР по договору найма жилого помещения наймодатель обязуется предоставить нанимателю за плату жилое помещение для проживания в нем.

В соответствии со ст.296 ГК РСФСР предоставление жилых помещений в домах местных Советов депутатов трудящихся производится исполнительным комитетом местного Совета при участии представителей общественных организаций, а в домах государственных, кооперативных и общественных организаций - по совместному решению администрации и фабричного, заводского, местного комитета профессионального союза, утвержденному исполнительным комитетом Совета депутатов трудящихся.

На основании решения о предоставлении внаем жилого помещения исполнительный комитет местного Совета депутатов трудящихся выдает гражданину ордер на занятие жилого помещения.

На основании ст.275 Гражданского кодекса РСФСР по договору имущественного найма наймодатель обязуется предоставить нанимателю имущество во временное пользование за плату.

В силу ст.276 Гражданского кодекса РСФСР договор имущественного найма между гражданами на срок более одного года должен быть заключен в письменной форме.

Согласно ст.277 Гражданского кодекса РСФСР срок договора имущественного найма не должен превышать десяти лет. Срок заключенного между государственными, кооперативными и другими общественными организациями договора найма строения или нежилого помещения не должен превышать пяти лет.

На основании ст. 288 Гражданского кодекса РСФСР при переходе права собственности на сданное внаем имущество от наймодателя к другому лицу договор найма сохраняет силу для нового собственника.

В соответствии со ст. 295 Гражданского кодекса РСФСР по договору найма жилого помещения наймодатель обязуется предоставить нанимателю за плату жилое помещение для проживания в нем.

На основании ч. 1 ст. 671 Гражданского кодекса Российской Федерации по договору найма жилого помещения одна сторона - собственник жилого помещения или управомоченное им лицо (наймодатель) - обязуется предоставить другой стороне (нанимателю) жилое помещение за плату во владение и пользование для проживания в нем.

В силу ст. 675 Гражданского кодекса Российской Федерации переход права собственности на занимаемое по договору найма жилое помещение не влечет расторжения или изменения договора найма жилого помещения. При этом новый собственник становится наймодателем на условиях ранее заключенного договора найма.

Согласно ч. 1 ст. 683 Гражданского кодекса Российской Федерации договор найма жилого помещения заключается на срок, не превышающий пяти лет. Если в договоре срок не определен, договор считается заключенным на пять лет.

В соответствии со ст. 684 Гражданского кодекса Российской Федерации по истечении срока договора найма жилого помещения наниматель имеет преимущественное право на заключение договора найма жилого помещения на новый срок. Не позднее чем за три месяца до истечения срока договора найма жилого помещения наймодатель должен предложить нанимателю заключить договор на тех же или иных условиях либо предупредить нанимателя об отказе от продления договора в связи с решением не сдавать в течение не менее года жилое помещение внаем. Если наймодатель не выполнил этой обязанности, а наниматель не отказался от продления договора, договор считается продленным на тех же условиях и на тот же срок.

ООО «Г---» является коммерческой организацией, основной целью деятельности которой в соответствии с Уставом является извлечение прибыли. Ответчик проживает в квартире, находящейся в собственности Общества; при этом отношения между собственником и ответчиком не урегулированы в письменном виде; наниматель не платит за наем жилого помещения, тем самым нарушаются права ООО «Г---».

10.12.2010 (исх. № 27/423) Н.А. Будникову был направлен для подписания договор коммерческого найма квартиры по адресу: === (л.д.22).

Письмом от 28.01.2011 г. Н.А. Будников от подписания договора отказался (л.д.23).

Суд считает, что требования истца подлежат удовлетворению, однако при этом считает возможным изменить редакцию пунктов: 1.1.; 2.2.10.; 4.1;4.2.; 8.1. договора.

п.1.1., поскольку в судебном заседании установлено, что площадь квартиры, согласно техническому паспорту от 30.06.2011 г., составляет 136,4 кв.м.

п.2.2.10., 4.2., в связи с тем, что в соответствии с ч.3 ст.30 ЖК РФ собственник жилого помещения несет бремя содержания данного помещения. Норма, возлагающая на собственника обязанность по содержанию принадлежащего ему имущества, содержится также в ст. 210 Гражданского кодекса Российской Федерации.

Исходя из системного вышеназванных норм обязательства по капитальному ремонту жилых помещений лежат на собственниках жилых помещений.

п.4.1. в связи с тем, сумма, подлежащая оплате за квартиру подлежит уменьшению на сумму НДС 18%, из расчета (л.д.19-20), поскольку в соответствии с п.п.10 п.2 ст.149 НК РФ услуги по предоставлению в пользование жилых помещений в жилищном фонде всех форм собственности не подлежат налогообложению НДС;

п.8.1. по ходатайству ответчика дополнить требованиями, содержащимися в ст.684 ГК РФ о том, что по истечении срока договора найма жилого помещения наниматель имеет преимущественное право на заключение договора найма жилого помещения на новый срок. Не позднее чем за три месяца до истечения срока договора найма жилого помещения наймодатель должен предложить нанимателю заключить договор на тех же или иных условиях либо предупредить нанимателя об отказе от продления договора в связи с решением не сдавать в течение не менее года жилое помещение внаем. Если наймодатель не выполнил этой обязанности, а наниматель не отказался от продления договора, договор считается продленным на тех же условиях и на тот же срок.

В соответствии со ст.98 ГПК РФ с ответчика подлежит взысканию государственная пошлина в пользу истца в размере 4000 рублей.

На основании изложенного, руководствуясь ст. 194-199 ГПК РФ,

решил:

Признать факт заключения договора коммерческого найма между ООО «Г---» и Будниковым Н.А. с 11.02.1997 и обязать Н.А. Будникова оформить в письменной форме договор найма жилого помещения, расположенного по адресу: г. Саратов, ул. === в котором изложить в следующей редакции:

пункт 1.1. По настоящему договору Наймодатель предоставляет, а Наниматель принимает во временное возмездное пользование (коммерческий найм) === в городе Саратове, общей площадью 136,4 кв.м., состоящую из четырех комнат, далее по тексту Договора «Квартира», с целью использования для проживания;

пункт 2.2.10. Нести возникающие в связи с эксплуатацией нанимаемой Квартиры расходы, в том числе на оплату текущего ремонта и расходуемых в процессе эксплуатации материалов, поддерживать Квартиру в надлежащем состоянии;

пункт 4.1. В счет оплаты Наймодателю за наем указанной в п. 1.1. настоящего Договора Квартиры Наниматель производит ежемесячные в срок до 10 числа месяца, следующего за расчетным, платежи в сумме 10 852 (десять тысяч восемьсот пятьдесят два) руб. 77 коп., перечисляя их на расчетный счет Наймодателя, указанный в п.9 Договора;

пункт 4.2. Наниматель производит ежемесячные платежи в установленные законодательством сроки, за пользование коммунальными услугами в объеме определенном приборами учета (либо в порядке определенном законодательно, если приборы учета отсутствуют), за техническое обслуживание, текущий ремонт и иные установленные для собственника платежи), по тарифам, установленным уполномоченным органом согласно счетам организаций, оказывающих коммунальные и другие услуги, в т.ч. услуги по обслуживанию и эксплуатации общего имущества дома и придомовой территории;

пункт 8.1. Настоящий Договор вступает в силу (считается заключенным) со дня его подписания. Условия настоящего Договора в соответствии со ст. 425 Гражданского кодекса Российской Федерации применяются к отношениям Сторон, возникшим с момента начала проживания Нанимателя (с 11.02.1997) в указанной в п.1.1. Квартире.

По истечении срока договора найма жилого помещения наниматель имеет преимущественное право на заключение договора найма жилого помещения на новый срок. Не позднее чем за три месяца до истечения срока договора найма жилого помещения наймодатель должен предложить нанимателю заключить договор на тех же или иных условиях либо предупредить нанимателя об отказе от продления договора в связи с решением не сдавать в течение не менее года жилое помещение внаем. Если наймодатель не выполнил этой обязанности, а наниматель не отказался от продления договора, договор считается продленным на тех же условиях и на тот же срок.

Взыскать с Будникова Николая Алексеевича в пользу ООО «Г---» уплаченную государственную пошлину в размере 4000 рублей.

Решение может быть обжаловано в Саратовский областной суд в течении 10 дней со дня изготовления в окончательной форме путем подачи жалобы через Кировский районный суд г. Саратова.

Судья