Дело №

Р Е Ш Е Н И Е

Именем Российской Федерации

ДД.ММ.ГГГГ <адрес>

Кировский районный суд <адрес> в составе председательствующего судьи

ммм

при секретаре ссс

с участием представителя ответчика ккк

рассмотрев в открытом судебном заседании гражданское дело по иску общества с ограниченной ответственностью № № к ннн, третье лицо Акционерный коммерческий ттт «ттт и <адрес> о взыскании долга и обращении взыскания на предмет залога,

Установил:

ООО № обратилось с иском, указав, что ДД.ММ.ГГГГ АКБ «ттт и №» был предоставлен ответчице кредит в размере 3420000 руб. сроком на 264 месяца на приобретение жилого дома общей площадью 129 кв.м., расположенного по адресу: <адрес>, 5а, и приобретения прав аренды на земельный участок под жилую застройку площадью 150 кв.м. В настоящее время истец является владельцем закладной в соответствии с договором купли-продажи. Обеспечением исполнения обязательств по кредитному договору является ипотека в силу закона. Поскольку ответчица нарушила сроки ежемесячного погашения задолженности в соответствии с графиком, ннн были направлены требования о досрочном исполнении обязательств ДД.ММ.ГГГГ и ДД.ММ.ГГГГ. По состоянию на ДД.ММ.ГГГГ задолженность со стороны ответчицы составила: 3379462.93 руб. – основной долг; 1375174.88 руб. – сумма просроченных процентов по кредиту по состоянию на ДД.ММ.ГГГГ; 387326.94 руб. – пени за просроченный платеж по исполнению обязательств по уплате процентов; 4186430.34 руб. – пени за нарушение сроков возврата кредита. Указанные суммы истец просит взыскать с ответчицы и обратить взыскание на предмет ипотеки и право аренды на земельный участок с определением начальной продажной цены имущества в размере 3070000 руб., из которой стоимость дома составляет 2529900 руб., права аренды 540100 руб.

Ответчица обратилась с встречным требованием, просила определить начальную продажную стоимость предмета залога в размере 4791705 руб. согласно заключению судебной экспертизы.

В судебном заседании представитель истца не присутствовал, просил рассмотреть дело в его отсутствие. Полагает доводы ответчицы в части не учета при определении задолженности платежа от ДД.ММ.ГГГГ и ДД.ММ.ГГГГ необоснованными. Платеж от ДД.ММ.ГГГГ был списан на частичное погашение пени. Платеж от ДД.ММ.ГГГГ не был учтен при расчете, поскольку задолженность рассчитывалась по состоянию на ДД.ММ.ГГГГ. Поскольку в настоящее время истец не выдвигает требования о расторжении кредитного договора, на сегодняшний день задолженность составляет 10460125.35 руб. Истец оставляет за собой право подать дополнительный иск, в котором последний платеж будет учтен. А потому поддерживает ранее представленный в суд расчет, не считая целесообразным изменять исковые требования. Истец возражает против снижения размера неустойки в соответствии с ст.330 ГК РФ. Просит иск удовлетворить в полном объеме в рамках заявленных ранее требований.

Ответчик ннн в судебном заседании не присутствовала.

Представитель ответчицы ккк иск в части взыскания суммы основного долга и процентов, обращении взыскания на предмет залога признала. Просит снизить размер неустойки в соответствии с ст.333 ГК РФ, поскольку истец имел возможность обратиться с настоящим иском ранее. Считает, что договор путем досрочного взыскания всей суммы задолженности фактически расторгается. Просит определить начальную продажную стоимость имущества в размере 4791705 руб. в соответствии с заключением судебной экспертизы. Полагает расчет истца неверным, поскольку не учтены два платежа на сумму 50000 руб. от ДД.ММ.ГГГГ и 30000 руб. от ДД.ММ.ГГГГ Вследствие чего сумма основного долга подлежит уменьшению на 80000 руб. Соответственно и размер процентов составит 1205690.60 руб. с учетом уплаты ранее процентов в размере 763557.83 руб.

Представитель третьего лица № ттт «ттт и Развития» (открытое акционерное общество) просил рассмотреть дело в его отсутствие.

Выслушав участников процесса, исследовав материалы дела, суд приходит к следующим выводам:

Согласно ст. 310 ГК РФ).

В соответствии со ст. 819 ГК РФ, по кредитному договору банк или иная кредитная организация (кредитор) обязуются предоставить денежные средства (кредит) заемщику в размере и на условиях, предусмотренных договором, а заемщик обязуется возвратить полученную денежную сумму и уплатить проценты на нее. К отношениям по кредитному договору применяются правила, предусмотренные параграфом 1 главы 42 ГК РФ, если иное не предусмотрено правилами параграфа 2 главы 42 ГК РФ и не вытекает из существа кредитного договора.

На основании ст. 820 ГК РФ, кредитный договор должен быть заключен в письменной форме.

Как предусматривается ч. 2 ст. 821 ГК РФ, заемщик вправе отказаться от получения кредита полностью или частично, уведомив об этом кредитора до установленного договором срока его предоставления, если иное не предусмотрено законом, иными правовыми актами или кредитным договором.

В соответствии со ст. 807 ГК РФ, по договору займа одна сторона (займодавец) передает в собственность другой стороне (заемщику) деньги или другие вещи, определенные родовыми признаками, а заемщик обязуется возвратить займодавцу такую же денежную сумму денег (сумму займа) или равное количество других полученных им вещей того же рода и качества. Договор займа считается заключенным с момента передачи денег или других вещей.

Статья 810 ГК РФ, устанавливает обязанность заемщика возвратить займодавцу полученную сумму займа в срок и в порядке, которые предусмотрены договором займа.

На основании ч. 2 ст. 811 ГК РФ, если договором займа предусмотрено возвращение займа по частям (в рассрочку), то при нарушении заемщиком срока, установленного для возврата очередной части займа, займодавец вправе потребовать досрочного возврата всей оставшейся суммы займа вместе с причитающимися процентами.

Судом установлено, что ДД.ММ.ГГГГ между № ттт «ттт и Развития» (открытое акционерное общество) и ответчицей ннн был заключен кредитный договор № ИРК-7-238/07/Сар, в соответствии с условиями которого, банк предоставил ответчице кредит на сумму 3420000 рублей с начислением 14 % годовых, сроком на 264 месяца, для целевого использования – приобретения жилого дома общей площадью 129 кв.м. по адресу: <адрес>А, и прав аренды на земельный участок под жилую застройку площадью 150 кв.м (т.1 л.д.17-26).

Ответчица приняла обязательства по погашению задолженности по возврату кредита и уплате процентов за текущий процентный период, кроме первого и последнего, в срок, предусматривающий поступление денежных средств на счет кредитора не позднее последнего числа каждого календарного месяца. Первый платеж включает только начисленные проценты за первый процентный период и состоит из начисленных процентов за первый платежный период и аннуитетного платежа за второй процентный период. В последующие 262 месяца платежей заемщик производит ежемесячные платежи по возврату кредита и уплате процентов в виде ежемесячного аннуитетного платежа в размере 41906.66 руб. (п.п. 3.3.4, 3.3.5, 3.3.6, 4.1.1, 4.1.2 кредитного договора).

Процентным периодом называется период с первого по последнее число каждого календарного месяца, при этом обе даты включительно, за который начисляются проценты на оставшуюся сумму кредита. Периодом с даты, следующей за датой предоставления кредита, по последнее число месяца, в котором предоставлены денежные средства, называется первым процентным периодом. Проценты по кредиту начисляются ежемесячно на остаток суммы кредита (ссудной задолженности) подлежащей возврату, ежемесячно, начиная со дня, следующего за днем фактического предоставления кредита, и по день окончательного возврата кредита включительно. Базой для начисления процентов по кредиту является действительное число календарных дней в году (365 или 366 дней соответственно) (п.п. 3.2, 3.2.1, 3.2.3 кредитного договора).

В соответствии с п.п. 5.2, 5.3 кредитного договора при нарушении сроков возврата кредита заемщик обязан уплатить банку неустойку в виде пеней в размере 0,2 % от суммы просроченного платежа по исполнению обязательств по возврату суммы кредита и по уплате процентов за каждый календарный день просрочки.

ДД.ММ.ГГГГ денежные средства по вышеуказанному кредитному договору ответчиком ннн были получены, что подтверждается мемориальным ордером № от ДД.ММ.ГГГГ ( т.1 л.д. 34).

Согласно ст. 329 ГК РФ исполнением обязательств может обеспечиваться неустойкой, залогом, удержанием имущества должника, поручительством, банковской гарантией и другими способами, предусмотренными законом или договором.

В соответствии со ст. 334 ГК РФ, в силу залога кредитор по обеспеченному залогом обязательству (залогодержатель) имеет право в случае неисполнения должником этого обязательства получить удовлетворение из стоимости заложенного имущества преимущественно перед другими кредиторами лица, которому принадлежит это имущество (залогодателя), за изъятиями, установленными законом.

Залог возникает в силу договора. Залог возникает также на основании закона при наступлении указанных в нем обстоятельств, если в законе предусмотрено, какое имущество и для обеспечения исполнения какого обязательства признается находящимся в залоге.

Обеспечением исполнения обязательств ннн по вышеуказанному кредитному договору является ипотека приобретенного жилого помещения по адресу: <адрес>А, и права аренды, в силу закона (п. 1.4.1 кредитного договора), удостоверенная закладной от ДД.ММ.ГГГГ ( т.1 л.д. 35-46), договором купли-продажи жилого дома от ДД.ММ.ГГГГ ( т.1 л.д. 47-50).

Предмет залога был оценен сторонами в сумме 4076000 рублей, из которых стоимость жилого <адрес> руб., права аренды 1590000 руб. ( т.1 л.д. 35-46).

В соответствии с ст.48 ФЗ РФ от ДД.ММ.ГГГГ N 102-ФЗ (ред. от ДД.ММ.ГГГГ) "Об

ипотеке (залоге недвижимости)" при передаче прав на закладную лицо, передающее право, делает на закладной отметку о новом владельце, если иное не установлено настоящим Федеральным законом.

В отметке должно быть точно и полно указано имя (наименование) лица, которому переданы права на закладную.

Отметка должна быть подписана указанным в закладной залогодержателем или, если эта надпись не является первой, владельцем закладной, указанным в предыдущей отметке. Если отметка делается лицом, действующим по доверенности, указываются сведения о дате выдачи, номере доверенности и, если доверенность нотариально удостоверена, нотариусе, удостоверившем доверенность.

Передача прав на закладную другому лицу означает передачу тем самым этому лицу всех удостоверяемых ею прав в совокупности.

Владельцу закладной принадлежат все удостоверенные ею права, в том числе права залогодержателя и права кредитора по обеспеченному ипотекой обязательству, независимо от прав первоначального залогодержателя и предшествующих владельцев закладной.

Владелец закладной считается законным, если его права на закладную основываются на последней отметке на закладной, сделанной предыдущим владельцем, если иное не установлено настоящим пунктом. Он не считается законным владельцем закладной, если доказано, что закладная выбыла из владения кого-либо из лиц, сделавших передаточные надписи, помимо их воли в результате хищения или иным преступным путем, о чем новый владелец закладной, приобретая ее, знал или должен был знать.

Согласно ст.13 вышеуказанного закона права залогодержателя по обеспеченному ипотекой обязательству и по договору об ипотеке могут быть удостоверены закладной, поскольку иное не установлено настоящим Федеральным законом.

Закладной могут быть удостоверены права залогодержателя по ипотеке в силу закона и по обеспеченному данной ипотекой обязательству, если иное не установлено настоящим Федеральным законом.

К закладной, удостоверяющей права залогодержателя по ипотеке в силу закона и по обеспеченному данной ипотекой обязательству, применяются положения, предусмотренные для закладной при ипотеке в силу договора, если иное не установлено настоящим Федеральным законом.

Закладная является именной ценной бумагой, удостоверяющей следующие права ее законного владельца:

право на получение исполнения по денежным обязательствам, обеспеченным ипотекой, без представления других доказательств существования этих обязательств;

право залога на имущество, обремененное ипотекой.

Обязанными по закладной лицами являются должник по обеспеченному ипотекой обязательству и залогодатель.

Закладная выдается первоначальному залогодержателю органом, осуществляющим государственную регистрацию прав, после государственной регистрации ипотеки. Закладная может быть составлена и выдана залогодержателю в любой момент до прекращения обеспеченного ипотекой обязательства. Если закладная составляется после государственной регистрации ипотеки, в орган, осуществляющий государственную регистрацию прав, представляется совместное заявление залогодержателя и залогодателя, а также закладная, которая выдается залогодержателю в течение одного дня с момента обращения заявителя в орган, осуществляющий государственную регистрацию прав.

Передача прав по закладной и залог закладной осуществляются в порядке, установленном статьями 48 и 49 настоящего Федерального закона.

Никем не оспаривалось, что в настоящее время владельцем закладной является истец.

Ответчицей не оспаривалось, что она нарушила обязательства по кредитному договору по ежемесячной уплате в соответствии с графиком платежей (т.1 л.д.27-33) денежной суммы в счет погашение долга.

В соответствии с п. 4.4.1 кредитного договора, заемщик обязан досрочно вернуть кредит, уплатить начисленные проценты за пользование кредитом и суммы пеней не позднее 30 календарных дней, считая от даты предъявления банком письменного требования о досрочном исполнении обязательств по данному договору.

В силу п.4.4.1 кредитор имеет право потребовать возврата кредита в полном объеме в случае просрочки заемщиком осуществления очередного ежемесячного платежа по кредиту более чем на 30 календарных дней; при неисполнении или ненадлежащем исполнении заемщиком любого из обязательств, предусмотренных настоящим договором; при допущении просрочек в исполнении обязательств по внесению ежемесячных платежей более трех раз в течение 12 месяцев, даже если каждая просрочка незначительна.

Ответчица не оспаривала факт нарушения исполнения своих обязательств.

ДД.ММ.ГГГГ и ДД.ММ.ГГГГ истцом в адрес ответчицы были направлены требования о досрочном исполнении обязательств по кредитному договору (т.1 л.д.58-71).

Данное требование было оставлено ответчицей без удовлетворения.

А потому суд считает правомерными требования истца о досрочном взыскании кредита с уплатой начисленных процентов и неустойки.

Судом установлено, что по состоянию на ДД.ММ.ГГГГ задолженность со стороны ответчицы составила: 3379462.93 руб. – основной долг; 1375174.88 руб. – сумма просроченных процентов по кредиту по состоянию на ДД.ММ.ГГГГ; 387326.94 руб. – пени за просроченный платеж по исполнению обязательств по уплате процентов; 4186430.34 руб. – пени за нарушение сроков возврата кредита. Расчет ответчицей не оспаривался.

Суд не принимает доводы ответчицы в части неправильного расчета и не учета двух платежей по следующим основаниям.

Согласно п.3.3.12 кредитного договора в случае недостаточности денежных средств заемщика для исполнения им обязательств по договору в полном объеме устанавливается следующая очередность погашения требований кредитора: в первую очередь издержки кредитора по получению исполнения обязательств; во вторую очередь – требование по выплатам процентов; в третью очередь – требование по возврату суммы кредита; в четвертую очередь – требование по пеням за просроченные выплаты в счет уплаты процентов; в пятую очередь – требование по пеням за просроченные выплаты в счет возврата суммы кредита; в шестую очередь – требование по просроченным выплатам в счет уплаты процентов; в седьмую очередь – требование по выплате просроченных платежей в счет возврата суммы кредита; в восьмую очередь – требование по выплате штрафов; в девятую очередь – требование по досрочному возврату кредита.

В силу п.3.3.13 кредитного договора кредитор имеет право самостоятельно в одностороннем порядке изменить очередность погашения заемщиком требований кредитора и установить произвольную очередность погашения требований вне зависимости от очередности, указанной в п.п.3.3.12 настоящего договора, и вне зависимости от назначения платежей, указанных заемщиком.

Из представленного истцом расчета (т.1 л.д.81-83) следует, что платеж от ДД.ММ.ГГГГ был учтен. При этом очередность погашения долга была истцом изменена в соответствии с п.ДД.ММ.ГГГГ кредитного договора, поскольку в первую очередь денежная сумма была направлена на погашение пени за просроченный платеж по исполнению обязательств.

Таким образом, суд считает, что уплаченная ответчицей сумма ДД.ММ.ГГГГ подлежит зачету в счет начисленной неустойки.

В связи с чем суд не принимает представленный ответчицей расчет и принимает за основу расчет, представленный истцом при подаче иска (т.1 л.д.72-83).

Согласно ст. 333 ГК РФ, если подлежащая уплате неустойка явно несоразмерна последствиям нарушения обязательства, суд вправе уменьшить неустойку.

Учитывая вышеприведенные положения ст. 333 ГК РФ, соразмерность процентов в вышеуказанных размерах последствиям нарушения обязательства ответчика, суд считает необходимым уменьшить размер взысканной неустойки до 200000 рублей.

На основании ст. 337 ГК РФ, если иное не предусмотрено договором, залог обеспечивает требование в том объеме, какой оно имеет к моменту удовлетворения, в частности, проценты, неустойку, возмещение убытков, причиненных просрочкой исполнения, а также возмещение необходимых расходов залогодержателя на содержание заложенной вещи и расходов по взысканию.

В соответствии с п. 4.4.3 кредитного договора, п. 7.1 закладной в случае неисполнения заемщиком требования кредитора о досрочном исполнении обязательств по договору, ттт вправе обратить взыскание на заложенную в обеспечение выполнения обязательств квартиру.

В соответствии со ст. 348 ГК РФ, взыскание на заложенное имущество для удовлетворения требований залогодержателя (кредитора) может быть обращено в случае неисполнения или ненадлежащего исполнения должником обеспеченного залогом обязательства по обстоятельствам, за которые он отвечает.

В обращении взыскания на заложенное имущество может быть отказано, если допущенное должником нарушение обеспеченного залогом обязательства крайне незначительно и размер требований залогодержателя вследствие этого явно несоразмерен стоимости заложенного имущества.

Как устанавливается ст. 349 ГК РФ, требования залогодержателя (кредитора) удовлетворяются из стоимости заложенного имущества по решению суда.

Начальная продажная цена заложенного имущества, с которой начинаются торги, определяется решением суда в случаях обращения взыскания на имущество в судебном порядке (ст.350 ГК РФ).

Учитывая данные положения закона, неисполнение ответчицей обязательств по погашению задолженности перед банком, оценив имеющиеся доказательства в их совокупности, суд считает возможным обратить взыскание на имущество, принадлежащее ответчице, являющееся предметом залога по закладной с определением начальной продажной цены жилого дома и права аренды земельного участка в сумме 4791705 руб.

Суд не принимает представленный истцом отчет об оценке (т.1 л.д.124-187), поскольку он опровергается заключением судебной экспертизы ООО «№» от ДД.ММ.ГГГГ № (т.2 л.д.73-83), оснований не доверять которому у суда не имеется.

Согласно ст.79 ГПК РФ при возникновении в процессе рассмотрения дела вопросов, требующих специальных познаний в различных областях науки, техники, искусства, ремесла, назначается судебная экспертиза.

Согласно ст.60 ГПК РФ обстоятельства дела, которые в соответствии с законом должны быть подтверждены определенными средствами доказывания, не могут подтверждаться никакими другими доказательствами.

В силу ст.86 ГПК РФ эксперт дает заключение в письменной форме.

Заключение эксперта должно содержать подробное описание проведенного исследования, сделанные в результате его выводы и ответы на поставленные судом вопросы. В случае, если эксперт при проведении экспертизы установит имеющие значение для рассмотрения и разрешения дела обстоятельства, по поводу которых ему не были поставлены вопросы, он вправе включить выводы об этих обстоятельствах в свое заключение.

Вышеуказанное заключение экспертизы соответствует нормам гражданско-процессуального законодательства, оснований не доверять ему у суда не имеется.

В силу ст.36 ЗК РФ право аренды земельного участка, на котором возведено строение, принадлежит исключительно собственнику данного строения. Вследствие чего, реализация строения отдельно от земельного участка не допускается в силу закона.

В соответствии со ст. 96 ГПК РФ. А потому требования истца о взыскании судебных расходов в виде уплаченной госпошлины подлежит удовлетворению в сумме 36973 руб. 19 коп. пропорционально размеру удовлетворенных требований.

Суд принимает возражения ответчика в части снижения размера неустойки. Поскольку размер неустойки, определенный условиями кредитного договора, является явно несоразмерным последствиям нарушения обязательства. Суд учитывает, что истец мог обратиться с настоящим иском и ранее.

Руководствуясь ст. ст. 194-199 ГПК РФ, суд

Р Е Ш И Л:

Взыскать с ннн в пользу общества с ограниченной ответственностью № задолженность по кредитному договору № ИРК-7-238\07\№ от ДД.ММ.ГГГГ, состоящую из основного долга в размере 3379462.93 руб., процентов за пользование кредитом по состоянию на ДД.ММ.ГГГГ в размере 1375174.88 руб., неустойки в размере 200000 руб., а также расходы по оплате госпошлины в размере 36973.19 руб., а всего 4991610.80 (четыре миллиона девятьсот девяносто одна тысяча шестьсот десять) руб. 80 коп.

Обратить взыскание на предмет залога – двухэтажный жилой дом, инвентарный номер 63:401:001:003244020 литер Д, общей площадью 129 кв.м, расположенный по адресу: <адрес>А, и право аренды на земельный участок площадью 150 кв.м, расположенный по адресу: <адрес>А, кадастровый номер 64:48:05 03 94:0063, путем продажи с публичных торгов с определением начальной продажной цены в размере 4791705 (четыре миллиона семьсот девяносто одна тысяча семьсот пять) руб. 00 коп.

Решение может быть обжаловано в Саратовский областной суд в течение 10 дней со дня вынесения в окончательном виде.

Судья