РЕШЕНИЕ

Именем Российской Федерации

17 ноября 2011 года         г. Саратов

Кировский районный суд г. Саратова в составе:

председательствующего судьи Ульянкина Д.В.,

при секретаре Бибарсовой З.М.,

с участием прокурора Лисова В.В.,

ответчиков Шепельской Е.А., Шепельской Г.Я., Мукиной Я.А.,

представителей ответчика Шепельской Е.А. - Исаевой Ю.И., Савостовой Э.И.,

рассмотрев в открытом судебном заседании гражданское дело по иску Чистякова М.А. к Шепельской Е.А., Шепельской Г.Я., Мукиной Я.А. о выселении, по встречному иску Шепельской Е.А. к Чистякову М.А. о признании договора недействительным, признании свидетельства о государственной регистрации права недействительным,

установил:

Чистяков М.А. обратился в суд с вышеназванным иском, просит суд выселить Шепельскую Е.А., Шепельскую Г.Я., Мукину Я.А. из жилого помещения, расположенного по адресу: <адрес>. В обоснование иска ссылается на то, что ДД.ММ.ГГГГ заключил с Шепельской Е.А. договор, по которому приобрел у нее двухкомнатную квартиру, расположенную по адресу: <адрес>. Данный договор содержит в себе элементы как договора купли-продажи, так и договора найма жилого помещения. По условиям договора квартира была продана истцу за <данные изъяты> рублей, из которых <данные изъяты> рублей переданы при заключении договора. Оставшаяся сумма в размере <данные изъяты> рублей должна быть передана в течение 90 дней после истечения либо досрочного прекращения права пользования квартирой. С момента государственной регистрации права собственности истца на указанную квартиру, она признается находящейся в пользовании у ответчика. За ответчиками предполагалось сохранение права пользования квартирой на перио<адрес> дней при условии ежемесячной оплаты за наем в сумме <данные изъяты> рублей в день. Однако ответчик не исполнял своего обязательства по освобождению квартиры, не вносил плату за пользование квартирой более 2 раз, что привело к образованию задолженности, которая по состоянию на ДД.ММ.ГГГГ составляет <данные изъяты> рублей. Кроме того, Шепельская Е.А. без согласия истца - собственника квартира зарегистрировала в ней свою маму Шепельскую Г.Я. и дочь Мукину Я.А. На требования истца об освобождении квартиры ответчик не реагирует. Истцом направлялась в адрес ответчика претензия с требованием об оплате образовавшейся задолженности, в противном случае последует обращение в суд с требованием о выселении. Однако до настоящего времени ответчик продолжает пользоваться принадлежащей истцу квартирой, денежные средства по договору не вносит. В связи с продажей истцу квартиры право пользования ею у ответчиков прекратилось и они подлежат выселению из нее.

В ходе рассмотрения дела истец в порядке ст. 39 ГПК РФ дополнил свои исковые требования требованием о выселении ответчика Мукиной Я.А., в связи с чем данное лицо привлечено к участию в деле в качестве соответчика.

Шепельская Е.А. предъявила к Чистякову М.А. встречный иск о признании недействительным договора от ДД.ММ.ГГГГ как заключенного под влиянием обмана и на кабальных условиях. В обоснование иска ссылается на то, что из рекламы в сети Интернет на сайте фирмы истца Риэлтфин.ком узнала о том, что может получить кредит под залог недвижимости и обратилась в офис фирмы Чистякова М.А. по адресу: <адрес>. Шепельской Е.А. требовалось получить в заем <данные изъяты> рублей. Были предложены следующие условия получения кредита: предоставление свидетельства о праве собственности на квартиру, паспорт, залог квартиры, ежемесячная выплата процентов за пользование кредитом исходя из ставки 6 % в месяц в размере <данные изъяты> рублей, срок предоставления займа 1 год. В момент регистрации сделки Шепельская Е.А. получила <данные изъяты> рублей. Процедура регистрации сделки заняла не более 7 минут. Шепельская Е.А. считает, что данная сделка является недействительной, поскольку совершена под влиянием обмана со стороны Чистякова М.А. Заключая договор, она была уверена в том, что подписывает договор залога квартиры в обеспечение договора займа, о чем его неоднократно заверяли сотрудники Чистякова М.А., действующие от имени последнего. К обману Шепельской Чистяков М.А. прибегнул в целях склонить ее к совершению сделки, создав у нее не соответствующее действительности представление о характере сделки и ее условиях. Обман имеет существенное значение, так как он касался существа сделки, имел для Шепельской Е.А. отрицательные правовые последствия в виде отчуждения единственного для нее места проживания. Если бы Шепельская Е.А. не была намеренно введена в заблуждение относительно заключенной сделки, она не заключила бы ее ни при каких условиях. Чистяков М.А. своими действиями обманул ее относительно своих действительных намерений - приобрести принадлежащую ему квартиру за ничтожно низкую цену вместо использования как способа обеспечения исполнения обязательства. Также полагает, что Чистяков М.А. воспользовался тяжелым материальным положением Шепельской (по состоянию здоровья вынуждена была уволиться с работы, воспитывает несовершеннолетнюю дочь, переезд в квартиру, требующую капитального ремонта), которой нужны были деньги.

Истец Чистяков М.А. в судебное заседание не явился, просил рассмотреть дело без его участия. Представитель истца Михеев А.В., действующий по доверенности от ДД.ММ.ГГГГ, выданной на 3 года, в судебное заседание не явился, извещен надлежащим образом, причины неявки в судебное заседание не известны.

Ответчики Шепельская Е.А., Шепельская Г.Я., Мукина Я.А., представители Шепельской Е.А. - Исаева Ю.И., Савостова Э.И. в судебном заседании возражали против удовлетворения исковых требований Чистякова М.А. Встречные исковые требования просили удовлетворить. Шепельская Е.А. пояснила, что намерений продавать только что приобретенную квартиру у нее не было. Квартира приобреталась исключительно для личного пользования ее и членов ее семьи - Шепельской Г.Я., Мукиной Я.А. Приобрела она квартиру в сентябре 2010 года у ФИО13 по цене <данные изъяты> рублей. Данная цена являлась на момент совершения сделки рыночной и реально отражала ее стоимость. Тогда как Чистяков ссылается на то, что купил у Шепельской квартиру за <данные изъяты> рублей, уплатив аванс в сумме <данные изъяты> руб. За эту сумму она не продала бы свою квартиру, потому что она существенно ниже ее рыночной стоимости. Представитель Исаева Ю.И. пояснила, что в подтверждение обмана со стороны Чистякова М.А. при совершении сделки свидетельствуют: сведения о рыночной стоимости квартиры, действия ответчика Шепельской Е.А. по ремонту, перепланировке квартиры, постоянной регистрации в квартире ее и ее семьи.

Суд, заслушав объяснения лиц, участвующих в деле, их представителей, заключение прокурора, показания свидетелей, исследовав материалы дела, приходит к следующим выводам.

В силу части 1 ст. 56 Гражданского процессуального кодекса РФ (далее - ГПК РФ) каждая сторона должна доказать те обстоятельства, на которые она ссылается как на основания своих требований и возражений, если иное не предусмотрено федеральным законом.

Защита гражданских прав осуществляется способами, перечисленными в статье 12 Гражданского кодекса Российской Федерации (далее - ГК РФ). Выбор способа защиты прав принадлежит субъекту права, который, в частности, вправе требовать признания оспоримой сделки недействительной и применения последствий ее недействительности, либо ставить вопрос о применении последствий недействительности ничтожной сделки.

Согласно статьям 166-167 ГК РФ сделка недействительна по основаниям, установленным настоящим Кодексом, в силу признания ее таковой (оспоримая сделка) либо независимо от такого признания (ничтожная сделка). Требования о применении последствий недействительности ничтожной сделки может быть предъявлено любым заинтересованным лицом. Суд вправе применить такие последствия по собственной инициативе.

В силу п.1 ст. 179 ГК РФ сделка, совершенная под влиянием обмана, насилия, угрозы, злонамеренного соглашения представителя одной стороны с другой стороной, а также сделка, которую лицо было вынуждено совершить вследствие стечения тяжелых обстоятельств на крайне невыгодных для себя условиях, чем другая сторона воспользовалась (кабальная сделка), может быть признана судом недействительной по иску потерпевшего.

В судебном заседании установлено, что 17 ноября 2010 года Чистяков М.А. и Шепельская Е.А. заключили договор № КБПЛ (л.д.10-15), который был зарегистрирован в Управлении Росреестра по <адрес>. По условиям договора Шепельская Е.А. (по договору - Клиент) передала в собственность индивидуальному предпринимателю Чистякову М.А. (по договору - Агентство) квартиру по адресу: <адрес>. Цена отчуждаемого объекта составила <данные изъяты> рублей, из которых <данные изъяты> рублей передано при заключении договора, а оставшаяся сумма <данные изъяты> рублей подлежит выплате Агентством Клиенту в течение 90 дней после истечения либо досрочного прекращения срока пользования, установленного договором. После отчуждения квартиры Шепельская Е.А. получает во владение и пользование данную квартиру на срок 360 дней (по договору - Срок пользования) за плату, составляющую <данные изъяты> рублей в день. Все коммунальные и иные услуги, поставляемые в спорную квартиру, должен оплачивать Клиент.

Также установлено, что спорную квартиру Шепельская Е.А. приобрела по договору купли-продажи от 16 сентября 2010 года (двумя месяцами ранее до заключения договора с Чистяковым М.А.) у ФИО13 по цене <данные изъяты> рублей (л.д.114-115).

Как пояснила Шепельская Е.А., спорную квартиру она приобрела на деньги (<данные изъяты> рублей), полученные от продажи квартиры, расположенной по адресу: <адрес>. Данное обстоятельство также подтверждается договором купли-продажи от 11 сентября 2010 года, заключенным между Шепельской Е.А. с одной стороны, ФИО14, А.М. - с другой (л.д.116-117). Также она пояснила, что поводом к продаже квартиры на <адрес> и покупки квартиры на <адрес> стало желание улучшить жилищные условия своей семьи, т.к. проданная квартира была двухкомнатной, а купленная - трехкомнатной. Продавать только что приобретенную квартиру ответчик не собиралась, напротив, искала денежные средства для того, что сделать ремонт в данной квартире. Данные обстоятельства также подтвердили другие ответчики - Шепельская Г.Я., Мукина Я.А. Факт осуществления Шепельской Е.А. ремонта в спорной квартире до и после совершения сделки от 17.11.2010 года подтверждается как представленными письменными доказательствами (договорами на выполнение ремонтных работ, чеками на приобретение строительных и отделочных материалов), так и показаниями свидетелей ФИО15, ФИО16, ФИО17, ФИО18, допрошенных по инициативе ответчика. Факт ремонта в квартире истец Чистяков М.А. и его представитель в ходе рассмотрения дела не оспаривали.

Учитывая вышеприведенные обстоятельства, подтверждающие последовательные действия Шепельской Е.А. (продажа 2-х комнатной квартиры, покупка 3-х комнатной квартиры, ремонт 3-х комнатной квартиры, регистрация в ней члена своей семьи), направленные на улучшение жилищных условий семьи, рыночную стоимость спорной квартиры, подтвержденную договором купли-продажи квартиры от 16.09.2011 г. (<данные изъяты> руб.), договором ипотеки от 27.06.2011 года № между Чистяковым М.А. и ОАО АКБ «Связь-банк», закладной от 27.06.2011 года, составленной Чистяковым М.А. в пользу Саратовского филиала ОАО АКБ «Связь-банк» (оценка предмета ипотеки (спорной квартиры) составила <данные изъяты> руб.), отчетом об оценке № № от ДД.ММ.ГГГГ ООО «Оценка и консалтинг» (рыночная стоимость квартиры на дату составления отчета составила <данные изъяты> руб.), суд приходит к выводу о том, что действительная воля Шепельской Е.А. относительно продажи квартиры индивидуальному предпринимателю Чистякову М.А. за <данные изъяты> рублей в договоре от ДД.ММ.ГГГГ № КБПЛ, была искажена под воздействием обмана со стороны Чистякова М.А. и не соответствовала действительности. Квартиру Шепельская Е.А. передала Чистякову М.А. по существенно заниженной стоимости, на крайне невыгодных для нее условиях.

В пользу того, что сделка от ДД.ММ.ГГГГ совершена на крайне невыгодных для Шепельской условиях также свидетельствует условие о цене сдаваемой Чистяковым М.А. Шепельской Е.А. в наем квартиры. Так, пунктом 3.5. договора предусмотрена плата за пользование и владение (наем) объектом недвижимости - <данные изъяты> рублей в день, т.е. <данные изъяты> рублей в месяц (<данные изъяты> руб. х 30 дней = <данные изъяты>). Размер платы за арендуемое жилое помещение, по мнению суда, существенно завышен и не соответствует рыночной стоимости арендуемого жилья. Согласно справке индивидуального предпринимателя ФИО19 средняя рыночная стоимость найма жилого помещения, расположенного в центральном районе <адрес> по адресу: <адрес>, квартиры, состоящей из 3 комнат, без ремонта, без мебели в октябре-декабре 2010 года составляла <данные изъяты> тысяч рублей в месяц. Стоимость найма в 2011 году не изменилась (л.д.59). То есть стоимость найма жилого помещения, установленная договором от ДД.ММ.ГГГГ примерно в 2,3 - 2,5 раза превышает реальную рыночную стоимость.

При этом суд отмечает, что в момент совершения сделки ДД.ММ.ГГГГ Шепельская Е.А. не работала, т.е. не имела официально подтвержденного дохода, имела проблемы со здоровьем, непогашенный кредит в ЗАО АКБ «Экспресс-Волга», что подтверждается представленными суду медицинскими документами (л.д. 110-112), платежными документами (л.д.113), копией трудовой книжки.

Таким образом, чрезмерно низкая стоимость приобретенного Чистяковым М.А. у Шепельской Е.А. жилого помещения, чрезмерно высокая стоимость найма ответчиком этого же помещения, нахождение Шепельской Е.А. в тяжелом материальном положении свидетельствует о кабальности сделки от ДД.ММ.ГГГГ по отношению к Шепельской Е.А.

Желание Чистякова М.А. совершить сделку под влиянием обмана Шепельской Е.А. подтверждает тот факт, что Шепельская Е.А. является юридически неграмотным человеком. Проект договора от ДД.ММ.ГГГГ готовил истец Чистяков М.А. и его работники, и он был подписан Шепельской Е.А. в регистрирующем органе без предварительного детального изучения сущности договора и юридических консультаций. Оспариваемый договор, имеющий, по мнению истца Чистякова М.А. и его представителя, элементы договора купли-продажи и договора найма, не содержит в себе упоминания названия договора «договор купли-продажи», юридических названий сторон договора «продавец», «покупатель», названия юридически значимых действий «продал», «купил». Данные термины предусмотрены главой 30 ГК РФ «Купля-продажа», и ими оперирует Законодатель, осуществляя правовое регулирование данного вида сделки.

Шепельская Е.А. перед обращением к Чистякову М.А. намеревалась взять заем под залог недвижимости, в сети Интернет нашла предложение фирмы РиэлтФин.Ком, принадлежащей Чистякову М.А., о предоставлении займов под залог недвижимости и обратилась к истцу с просьбой выдать ей заем под залог своей квартиры. Соответствующие распечатки страниц Интернет-сайта, выписка из Единого государственного реестра индивидуальных предпринимателей, объяснения ответчика Мукиной Я.А. подтверждают, что истец осуществляет выдачу займов под залог недвижимости (л.д.80-85, 106-109). Факт предоставления займов под залог недвижимости Чистяковым М.А. его представителем в ходе рассмотрения дела не оспаривался.

Таким образом, воспользовавшись юридической неграмотностью Шепельской Е.А. и отсутствием у нее времени для изучения условий договора, Чистяков М.А. скрыл свои действительные намерения купить у ответчика квартиру, обманул последнюю относительно своих истинных целей и заключил с ответчиком договор от ДД.ММ.ГГГГ № КБПЛ. Шепельская Е.А. в момент заключения договора, по мнению суда, находилась под влиянием обмана со стороны Чистякова М.А. и его представителя Родионова С.Н.

Учитывая вышеизложенные обстоятельства, суд приходит к выводу о том, что договор от ДД.ММ.ГГГГ № КБПЛ следует признать сделкой, заключенной под влиянием обмана со стороны истца Чистякова М.А. и сделкой, которую Шепельская Е.А. была вынуждена совершить вследствие стечения тяжелых обстоятельств на крайне невыгодных для себя условиях, чем другая сторона воспользовалась (кабальная сделка). Следовательно, эта сделка в силу ст. 179 ГК РФ подлежит признанию недействительной.

В соответствии с п.2 ст. 179 ГК РФ если сделка признана недействительной по одному из оснований, указанных в пункте 1 настоящей статьи, то потерпевшему возвращается другой стороной все полученное ею по сделке, а при невозможности возвратить полученное в натуре возмещается его стоимость в деньгах. Имущество, полученное по сделке потерпевшим от другой стороны, а также причитавшееся ему в возмещение переданного другой стороне, обращается в доход Российской Федерации. При невозможности передать имущество в доход государства в натуре взыскивается его стоимость в деньгах. Кроме того, потерпевшему возмещается другой стороной причиненный ему реальный ущерб.

В судебном заседании установлено, что по условиям договора от ДД.ММ.ГГГГ № КБПЛ Шепельская Е.А. получила от Чистякова М.А. денежные средства в размере <данные изъяты> рублей, из которых сразу отдала в счет исполнения договора <данные изъяты> рублей. <данные изъяты> рублей. Общая сумма, которую Шепельская Е.А. должна была получить от Чистякова М.А. составляла <данные изъяты> рублей. Следовательно, невыплаченной осталась сумма <данные изъяты> рублей. Это обстоятельство в судебном заседании подтвердила Шепельская Е.А.

Суд полагает необходимым применить последствия недействительности сделки, установленные вышеназванной нормой права. Денежные средства в сумме <данные изъяты> рублей подлежат взысканию с Шепельской Е.А. в доход Российской Федерации, как имущество, полученное потерпевшим по сделке. Сумма <данные изъяты> рублей, а также причитающаяся Чистякову М.А. по договору сумма за пользование Шепельской Е.А. квартирой в размере <данные изъяты> рублей (л.д.21), подлежат взысканию с Чистякова М.А. в доход Российской Федерации. При этом во исполнение требований пункта 2 ст. 179 ГК РФ право собственности на <адрес> подлежит передаче Шепельской Е.А. - потерпевшей по сделке. С чистякова М.А. в пользу Шепельской подлежит взысканию сумму <данные изъяты> рублей, т.к. факт получения данной суммы установлен в судебном заседании и сторонами не оспаривался.

Учитывая, что договор от ДД.ММ.ГГГГ № КБПЛ, на котором Чистяков М.А. основывал свои исковые требования, признан судом недействительным, исковое заявление Чистякова М.А. о выселении ответчиков Шепельской Е.А., Шепельской Г.Я., Мукиной Я.А. из спорной квартиры не подлежит удовлетворению.

Руководствуясь статьями 194-199 ГПК РФ, суд

решил:

исковое заявление Чистякова М.А. к Шепельской Е.А., Шепельской Г.Я., Мукиной Я.А. о выселении, - оставить без удовлетворения.

Исковое заявление Шепельской Е.А. к Чистякову М.А. о признании договора недействительным, - удовлетворить.

Признать недействительным договор № КБПЛ от ДД.ММ.ГГГГ, заключенный между Шепельской Е.А. и Чистяковым М.А..

Применить последствия недействительности сделки, передав Шепельской Е.А. право собственности на квартиру, расположенную по адресу: <адрес>.

Взыскать с Чистякова М.А. в пользу Шепельской Е.А. денежные средства, полученные им по договору № КБПЛ от ДД.ММ.ГГГГ, в размере <данные изъяты>) рублей.

Взыскать с Шепельской Е.А. в доход Российской Федерации денежные средства в размере <данные изъяты>) рублей, полученные ею по договору № КБПЛ от ДД.ММ.ГГГГ.

Взыскать с Чистякова М.А. в доход Российской Федерации денежные средства в размере <данные изъяты>) рублей, причитающиеся ему по договору № КБПЛ от ДД.ММ.ГГГГ.

Решение может быть обжаловано в кассационном порядке в Саратовский областной суд в течение десяти дней со дня изготовления мотивированного решения путем подачи кассационной жалобы через Кировский районный суд г. Саратова.

Судья         Д.В. Ульянкин