Дело № 2-181/12
РЕШЕНИЕ
Именем Российской Федерации
09.02.12 г. г. Саратов
Кировский районный суд в составе:
председательствующего судьи Масалова А.А.,
при секретаре Пигачёвой Е.В.,
рассмотрев в открытом судебном заседании гражданское дело по иску Филипова Н.С. к Саруханян Г.А., Корбулаеву А.В.; третьи лица, не заявляющие самостоятельных требований на предмет спора: Администрация Муниципального образования «...», Комитет по архитектуре и градостроительству администрации Муниципального образования «...», Администрация ... Муниципального образования «...» о признании жилого дома самовольной постройкой, обязании снести самовольное строение; а также самостоятельным требованиям на предмет спора Администрации Муниципального образования «...» к Саруханян Г.А., Корбулаеву А.В.; третьи лица: Комитет по архитектуре и градостроительству администрации Муниципального образования «...», Комитет по землепользованию администрации Муниципального образования «...», Управление Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по ... о сносе самовольной постройки и признании ничтожной сделки,
у с т а н о в и л:
Филипов Н.С. обратился в Кировский районный суд ... с вышеназванным иском, в обоснование которого указал, что в ... года по соседству с его домом Саруханян Г.А. приобрел земельный участок. Старое строение он снес и начал строительство на данном земельном участке нового жилого дома. Однако разрешение на строительство получено не было. Из ответа администрации муниципального образования «...» комитета по архитектуре и градостроительству истцу стало известно, что в соответствии с решением Саратовской городской Думы от 29.04. 2008 г. ... «Об утверждении Правил землепользования и застройки муниципального образования «...» данный земельный участок расположен в территориальной зоне Ж-1- зоне многоэтажной жилой застройки, в границах которой индивидуальное жилищное строительство не предусматривается. О допущенных при строительстве нарушениях застройки говорится и в письменном ответе Прокуратуры ... от ... В ходе проведенных ею проверок было выявлено, что при строительстве были допущены следующее нарушения. Территория стройплощадки и помещения не обеспечены первичными средствами пожаротушения, отсутствует пожарный щит в нарушение ФЗ № 123-ФЗ ст. 151; ПП.... 108, прил. 3. Электроснабжение строительной площадки осуществляется с нарушением нормативных документов по электроэнергетике. Также была проведена проверка Отделом государственного пожарного надзора по ..., в ходе которой также были выявлены нарушения. А именно: противопожарное расстояние между домом истца и строящимся домом Саруханяна Г.А. составляет 1,8 м., а в соответствии с требованиями Федерального Закона «Технический регламент о требованиях пожарной безопасности» ст. 69, п. 10 Таблицы 11 данное расстояние должно быть не менее 10 метров. Таким образом, согласно ст. 222 ГК РФ возведенное Саруханяном Г.А. строение является самовольным, так как в ходе строительства были нарушены градостроительные нормы и правила, строение возводилось без получения необходимых разрешений. Соответственно это строение подлежит сносу. Кроме того, возведенное строение нарушает права истца, поскольку оно полностью перекрывают доступ света в дом Филипова Н.С.; окна данного строения выходят на двор истца, тем самым нарушая его право на неприкосновенность личной жизни; создаются препятствия для постройки забора. Также в связи с постройкой Саруханяном Г.А. дома Филипов Н.С. теряет возможность производить ремонт и иные работы по эксплуатации и обслуживанию стены своего дома. Со ссылкой на приведенные обстоятельства Филипов Н.С. просил суд: признать возведённое Саруханяном Г.А. строение, находящееся по адресу: ...Л самовольной постройкой и обязать Саруханяна Г.А. снести указанное строение.
В ходе рассмотрения дела Филипов Н.С. обратился с заявлением об уточнении исковых требований, предъявив их к Саруханяну Г.А. и Корбулаеву А.В. В своем заявлении об уточнении иска Филипов Н.С. указал, что в представителем ответчика Саруханяна Г.А. были представлены документы: свидетельства о праве собственности от ... серия ... ...; серия 64-АГ ...; договор купли-продажи от ..., из которых следует, что собственником спорного самовольного строения - ...Л по ул. им. ... в ... является Корбулаев А.В.. Согласно пункту 1 статьи 222 ГК РФ самовольной постройкой является жилой дом, другое строение, сооружение или иное недвижимое имущество, созданное на земельном участке, не отведенном для данных целей в порядке, установленном законом и иными правовыми актами, либо созданное без получения на это необходимых разрешений или с существенным нарушением градостроительных и строительных норм и правил. В силу статьи 2 ГрК РФ градостроительная деятельность должна осуществляться с соблюдением требований технических регламентов, безопасности территорий, инженерно-технических требований, требований гражданской обороны, обеспечением предупреждения чрезвычайных ситуаций природного и техногенного характера, принятием мер по противодействию террористическим актам, соблюдением требований охраны окружающей среды и экологической безопасности, сохранением объектов культурного наследия и особо охраняемых природных территорий. В соответствии со статьей 51 ГрК РФ, а также статьей 3 Федерального закона «Об архитектурной деятельности в Российской Федерации» строительство объектов капитального строительства, а также их капитальный ремонт осуществляются на основании разрешения на строительство, которое выдается органом местного самоуправления по месту нахождения земельного участка, где планируется строительство. К заявлению о выдаче разрешения в обязательном порядке должны прилагаться градостроительный план земельного участка, материалы проектной документации, а также иные предусмотренные статьей 51 ГрК РФ документы. Из материалов дела следует, что за получением такого разрешения Саруханян Г.А. никогда не обращался. ... в отношении Саруханян Г.А. прокуратурой ... возбуждено дело об административном правонарушении по ст. 20.4. ч. 1 КоАП РФ (письмо от ...; ...); прокуратурой ... возбуждено об административном правонарушении по ч. 1 ст. 9.5. КоАП РФ (письмо от ... № ... инспекцией государственного строительного надзора ... вынесено постановление ... по делу об административных правонарушениях в области строительства, которым на Саруханян Г.А. наложен штраф по ч. 2 ст.222 ГК РФ. Таким образом, сделка купли-продажи от ..., согласно которой спорный объект Саруханяном Г.А. продан по заниженной цене Корбулаеву А.В. является ничтожной. Вместе с тем, указывает истец, спорная самовольна постройка нарушает его права. ...Л, по ул. им. ... построен без разрешительной документации в непосредственной недопустимой в соответствии с противопожарными нормами и правилами близости от его ..., по ул. им. ..., принадлежащего Филипову Н.С. на праве собственности (свидетельство о праве собственности от ... серия ... ...). Так, согласно ответа ОГПН по ... от ... ... противопожарное расстояние от дома истца до вновь построенного ... составляет ... м., вместо ... м. как требует ст. 69 п. 10 таблицы 11 Технического регламента о требованиях пожарной безопасности. Кроме того, в зимний период весь снег с крыши ... Л падает на дом Филипова Н.С. и в к нему во двор, что создает дополнительные неудобства и угрозу жизни и здоровью моей семьи. Со ссылкой на приведённые обстоятельства Филипов Н.С. просил суд: признать самовольной постройкой жилой дом, 3-х этажного с одним подземным этажом, общей площадью ... кв.м., инвентарный номер ..., литер ..., находящийся по адресу: ..., ул. им. ..., ... Л; обязать Саруханян Г.А. и Корбулаева А.В. за свой счёт снести в месячный срок с момента вступления в силу решения суда самовольное строение - жилой дом, ...-х этажный с одним подземным этажом, общей площадью ... кв.м., инвентарный номер ..., литер ..., находящийся по адресу: ..., ул. им. ..., ... Л.
Администрация Муниципального образования «...» обратилась к Саруханян Г.А. и Корбулаеву А.В. с самостоятельным иском, в котором указала, что в соответствии со ст. 51 Градостроительного кодекса РФ документом, дающим застройщику право осуществлять строительство, является выданное органом местного самоуправления разрешение на строительство. Разрешение на строительство застройщику - Г.А. Саруханяну органом местного самоуправления не выдавалось, в связи с чем, в соответствии с определением, данным в п. 1 ст. 222 ГК РФ, объект спора является самовольной постройкой. Необходимо установить, предпринимало ли лицо, создавшее самовольную постройку, надлежащие меры к ее легализации, в частности к получению разрешения на строительство и/или акта ввода объекта в эксплуатацию. В соответствии с решением Саратовской городской Думы от ... ... «О внесении изменений в решение Саратовской городской Думы от ... ... «Об утверждении Правил землепользования и застройки муниципального образования «...» указанный земельный участок расположен в границах территориальной зоны Ж1.1-зоны перспективного развития многоэтажной жилой застройки (со сносом существующей застройки), в границах которой новое индивидуальное строительство не предусматривается. Администрация Муниципального образования «...» считает, что в данном случае имеет место, нарушение установленного Правила землепользования и застройки разрешенного использования земельных участков для данной территориальной зоны. Более того, согласно письму отдела государственного пожарного надзора по ... противопожарное расстояние от жилого дома Филипова Н.С. до самовольной постройки ответчика составляет 1,8 кв.м, а в соответствии с требованиями № 123-ФЗ «Технический регламент о требованиях пожарной безопасности» статья 69 пункта 10 таблица 11 данное расстояние должно быть не менее 10 метров. ... инспекцией Государственного строительного надзора ... вынесено постановление по делу об административном правонарушении в области строительства, в котором также указано, что самовольная постройка осуществлялась в отсутствии разрешения на строительство, что является нарушением частей 1 и 2 статьи 51 Градостроительного кодекса РФ № 190-ФЗ от .... Представителем ответчика в ходе судебного разбирательства представлено свидетельство о государственной регистрации права от ... ...-... - жилого дома, ...-этажнного (подземных этажей-1), общая площадь 509 кв.м, инв. ...:...,литер ..., адрес объекта: ... свидетельство выдано на основании договора купли-продажи земельного участка и расположенным на нем домом от ..., заключенного между Саруханян Г.А. и Корбулаевым А.В., что противоречит пункту 2 статьи 222 ГК РФ, согласно которой лицо, осуществившее самовольную постройку не вправе распоряжаться постройкой - продавать, дарить, сдавать в аренду, совершать другие сделки. Таким образом, в соответствии со статьей 168 ГК РФ, вытекающая из договора купли-продажи земельного участка и расположенным на нем домом от ..., является ничтожной. Статья 16 ФЗ от ... № 131-ФЗ «Об общих принципах организации местного самоуправления в РФ» к вопросам местного значения городского округа относится утверждение генеральных планов городского округа, правил землепользования и застройки, утверждение подготовленной на основе генеральных планов городского округа документации по планировке территории, выдача разрешений на строительство, разрешений на ввод объектов в эксплуатацию при осуществлении строительства, реконструкции, капитального ремонта объектов капитального строительства, расположенных на территории городского округа, утверждение местных нормативов градостроительного проектирования городского округа, ведение информационной системы обеспечения градостроительной деятельности, осуществляемой на территории городского округа, резервирование земель и изъятие, в том числе путем выкупа, земельных участков в границах городского округа для муниципальных нужд, осуществление земельного контроля за использованием земель городского округа. Согласно п. 10 ст. 3 Федерального закона «О введении в действие Земельного кодекса РФ от ... № 137-ФЗ распоряжение земельными участками, государственная собственность на которые не разграничена, в поселениях, являющихся административными центрами субъектов Российской Федерации, осуществляется органами местного самоуправления указанных поселений, если законами соответствующих субъектов Российской Федерации не установлено, что распоряжение такими земельными участками осуществляется исполнительными органами государственной власти субъектов Российской Федерации, а также, если иное не предусмотрено законодательством Российской Федерации об автомобильных дорогах и о дорожной деятельности. В связи с тем, что ст. ... «О земле» от ... ...-ЗСО ... от ... N 144-ЗСО «О внесении изменений в ... «О земле» (вступил в силу с ...) была отменена, уполномоченным органом по распоряжению земельными участками на территории ... в настоящее время является администрация МО «...». Таким образом, сохранение самовольной постройки нарушает права органа местного самоуправления, каковым в силу ст. 22 Устава МО «...», утвержденного решением Саратовской городской Думы от ... ..., является администрация МО «...», по решению вопросов местного значения. Со ссылкой на приведенные обстоятельства, Администрация Муниципального образования «...» просила суд: признать самовольной постройкой жилой дом, 3-х этажный с одним подземным этажом, общей площадью ... кв.м., инвентарный номер ..., литер Р, находящийся по адресу: ..., ул. им. ..., ... ...; признать ничтожной сделкой договор купли-продажи земельного участка и расположенным на нем домом от ..., жилой дом, ...-этажный (подземных этажей-...), общая площадь ... кв.м., инвентарный номер ..., литер ..., находящееся по адресу: ... Л; обязать ответчика за свой счёт снести в месячный срок с момента вступления в силу решения суда жилой дом, ...-этажный (подземных этажей-...), общая площадь ... кв.м, инвентарный номер ..., литер ..., находящееся по адресу: ... Л.
Ответчики Саруханян Г.А. и Корбулаев А.В., извещённые о времени и месте слушания дела, в судебное заседание не явились, обратившись с заявлениями о рассмотрении дела в своё отсутствие.
Третьи лица: Комитет по архитектуре и градостроительству администрации Муниципального образования «...», Администрация ... Муниципального образования «...», которые также были извещены о времени и месте рассмотрения дела, явку своих представителей в судебное заседание не обеспечили, с заявлениями об отложении слушания дела не обращались.
При таких обстоятельствах, с учётом положений ст. 167 ГПК РФ, суд счёл возможным рассмотреть настоящее дело в отсутствие неявившихся лиц.
Истец Филипов Н.С. и его представитель в судебном заседании предъявленные к ответчикам исковые требования поддержали, дав объяснения, аналогичные изложенным в исковом заявлении.
Представитель Администрации Муниципального образования «...» по доверенности от ... – Радченко М.А. в судебном заседании предъявленные к Саруханяну Г.А. и Корбулаеву А.В. исковые требования поддержала, дав объяснения, аналогичные изложенным в самостоятельном исковом заявлении.
Ответчик Саруханян Г.А. в своих письменных возражениях на предъявленные к нему требования указал, что он являлся собственником земельного участка площадью ... кв.м. с разрешенным использованием для размещения жилого дома с наружными сооружениями, а также собственником жилого дома, общей площадью ... кв.м., находящихся по адресу: ... .... Принадлежавший ему на праве собственности вышеуказанный жилой дом был оформлен и зарегистрирован за ним на праве собственности в регистрирующем органе с выдачей Свидетельства о государственной регистрации права. В соответствии с п.1 ст.2 ФЗ РФ от ... N 122-ФЗ «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним», государственная регистрация прав на недвижимое имущество и сделок с ним (далее также -государственная регистрация прав) - юридический акт признания и подтверждения государством возникновения, ограничения (обременения), перехода или прекращения прав на недвижимое имущество в соответствии с Гражданским кодексом Российской Федерации. Государственная регистрация является единственным доказательством существования зарегистрированного права. ... принадлежащий Саруханяну Г.А. на праве собственности вышеуказанный жилой дом и земельный участок по адресу: ... ..., был продан гражданину Корбулаеву А.В.. Право на продажу жилого дома имелось у Саруханяна Г.А. в силу ст.209 ГК РФ. В связи с чем, Саруханян Г.А. на законных основаниях продал гражданину Корбулаеву Анатолию Викторовичу по договору купли продажи от ... вышеуказанный жилой дом и земельный участок по адресу: ... Л. Кроме того, никаких ограничений (обременении), запретов или ареста по данному земельному участку и жилому дому на момент совершения сделки в регистрирующем органе не имелось (не было зарегистрировано). Таким образом, в настоящее время собственником вышеуказанного жилого дома и земельного участка по адресу: ... Л, является гражданин Корбулаев А.В., что подтверждается выданными ему регистрирующим органом Свидетельствами о государственной регистрации права. Приобретенный Корбулаевым А.В. жилой дом является законно легализированным, зарегистрированным объектом недвижимости, и не является самовольной постройкой. Поскольку в силу Законов РФ была легализирована и признана (зарегистрирована) на праве собственности за Саруханяном Г.А. Требование истцов о сносе объекта недвижимости (т. е. лишении собственника имущества помимо его воли), противоречило бы положениям статьи 235 Гражданского кодекса Российской Федерации, содержащей исчерпывающий перечень оснований для принудительного прекращения права собственности.
Ответчик Корбулаев А.В. в своих письменных возражениях на предъявленные к нему исковые требования указал, что истцы, неправомерно ссылаются на п.24 постановления Пленума Верховного Суда РФ ..., Пленума ВАС РФ ... от ..., указывая, что Корбулаев А.В. является не владельцем, а «иным лицом» по отношению к спорному строению. Корбулаев А.В. является законным собственником, зарегистрированного в установленным порядке жилого ...-этажного (подземных этажей - ...), общая площадь ... кв.м, инвентарный номер ..., литер ... находящийся по адресу: ..., ул. им. ..., ...Л. Более того, он является добросовестным приобретателем. Возведенный Саруханяном Г.А. дом является жилым. Это подтверждается свидетельством о государственной регистрации права на жилой дом и наличием домовой книги. Указанный жилой дом возведен в границах отведенного для этих целей земельного участка, с необходимым отступом от границ земельного участка. Дом, возведенный Саруханяном Г.А. не требовал разрешения на строительство, акта ввода в эксплуатацию и согласования с соседями, так как имеет не более трех этажей, площадь ... кв.м. и предназначен для проживания одной семьи. Саруханян Г.А. зарегистрировал свое право на возведенный им жилой дом руководствуясь п. 1 ст. 25-3 Федерального закона № 122-ФЗ от ... «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним». На основании свидетельства о государственной регистрации права серия ... ... от ...; кадастрового паспорта здания, сооружения, объекта незавершенного строительства, выданного ГУП «Саратовское областное бюро технической инвентаризации и оценки недвижимости» от ..., договора купли-продажи находящегося в государственной собственности земельного участка ... от ... можно утверждать, что дом, возведенный Саруханян Г.А. являлся на момент регистрации права собственности завершенным строением, был расположен на земельном участке предоставленным для индивидуального жилищного строительства, располагался в пределах отведенного Саруханян Г.А. земельного участка, то есть отвечал всем требованиям 122-ФЗ от ... и 93-ФЗ от ... Таким образом, оформив в установленном законом порядке право на возведенный жилой дом, Саруханян Г.А. распорядился своим имуществом и продал его Корбулаеву А.В. Право собственности на земельный участок и расположенный на нем жилой дом у Корбулаева А.В. возникло в результате сделки, что влечет за собой вывод о том, что он является добросовестным приобретателем. Являясь добросовестным приобретателем, Корбулаев А.В. приобрел данный земельный участок и расположенный на нем жилой дом возмездно, оплатив его стоимость, он являлся третьим лицом, участвующим в сделке с земельным участком и жилым домом. Корбулаев А.В., являясь добросовестным приобретателем, с момента государственной регистрации его права открыто владел и пользовался приобретенным им в собственность земельным участком и жилым домом, платил налоги, приступил к отделочным работам, вселился. Заключая сделку с Саруханяном Г. А., Корбулаев А.В. проявил разумную осторожность и осмотрительность, проверил подлинность правоустанавливающих документов, увидел дом и земельный участок в натуре. На жилой дом и земельный участок не было наложено ареста, и это подтверждало законность совершенной сделки. Приобретенный Корбулаевым А.В. жилой дом является единственным имуществом его семьи, единственным местом для проживания. Вселившись в приобретенный им дом вместе с семьей он зарегистрировался ... сам, его супруга, К.О.А., двое несовершеннолетних детей: дочь К.А.А., ... г.р, К.Д.С., ... г.... Филипов Н.С. не указал, в чем конкретно нарушено его право и не привел никаких обоснованных доводов. Не установлен факт существенного нарушения градостроительных и строительных норм и правил в процессе строительства. С выездом на место Инспекция государственного строительного надзора ... установила, что разрешение на строительство у застройщика отсутствует. Больше никаких нарушений не было выявлено. В своем ответе зам. начальника управления капитального строительства АМО «...» З.А.С. от ... ... начальник инспекции С.И.Н. пишет, что данный объект инспекции не поднадзорен на основании ст.ст. 49 и 54 ГрК РФ. На основании этого разрешение на строительство и ввод в эксплуатацию не требуется, что и подтвердил ответ Инспекции государственного строительного надзора .... Кроме того, истец не представил доказательства, что жилой дом был возведен с нарушениями строительных норм и правил, что его сохранение создает угрозу жизни и здоровью истца. Истец также не указал, в чем конкретно нарушено его право при создании жилого дома. Ответ ОГПН по ... не может зафиксировать строительство как осуществленное с нарушением строительных норм и правил, так как это оценивается по таблице технического регламента о требованиях пожарной безопасности; это не является нормативным актом и основанием для сноса. Заявленные требования истца о сносе возведенного жилого дома в значительной степени нарушают интересы ответчика установленных Конституцией прав граждан на жилище (ст. 40), для которого жилой дом является единственным жилищем. Не было предписаний и исковых требований со стороны надзорных органов о запрете строительства жилого дома и наложении ареста в виде запрета на ведение строительства. Саруханян Г.А., будучи собственником земельного участка, с назначением: жилой дом с наружными сооружениями, не меняя его назначения, построил для себя жилой дом, на строительство которого не требуется разрешение и ввод в эксплуатацию АМО «...». Именно по этой причине Саруханян Г.А. в указанный орган и не обращался. Категория земель этого участка указана в кадастровом паспорте и свидетельстве о гос. регистрации права как «земли населенных пунктов», что также не противоречит размещению на данном участке жилого дома. Решением Саратовской городской Думы от ... ... «О внесении изменений в решение Саратовской городской Думы от ... ... «Об утверждении Правил землепользования и застройки муниципального образования «...» указанный земельный участок оказался расположенным в границах территориальной зоны Ж 1.1 (а не Ж 1, как указал истец Филипов Н.С.) – зоны перспективного развития многоэтажной жилой застройки (со сносом существующей застройки). АМО «...» считает, что было нарушено Правило землепользования и застройки разрешенного использования земельных участков для данной территориальной зоны, утверждая тем самым, что указанные Правила доминируют над Федеральным законом № 122-ФЗ от ... «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним» и Федеральным законом № 93-ФЗ от ... «О внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации по вопросу оформления в упрощённом порядке прав граждан на отдельные объекты недвижимого имущества». Правила не являются самостоятельным нормативно-правовым актом. Нормативно-правовой базой для указанных Правил являются ГК РФ, ЖК РФ, ЗК РФ, ГрК РФ и Федеральные законы, регулирующие жилищные и земельные правоотношения. Опираясь на существующий порядок и вещей и руководствуясь п. 1 и 3 ст. 35 Конституции РФ, ст. 49 и 55 ЗК РФ, ст.ст. 16, 32 ЖК РФ, ст.ст. 239, 279-282, ГК РФ АМО «...», если оно планирует на указанном земельном участке размещение многоквартирных жилых домов, должно было за год направить собственнику земельного участка уведомление о решении об изъятии принадлежащего ему земельного участка и жилого помещения. Предварительно АМО «...» должно было это решение принять и зарегистрировать в регистрационной палате. Изъятие по закону предусматривается только через выкуп по рыночной цене с возмещением всех убытков собственнику, в том числе и связанных со сменой места жительства. Такого решения не существует.
В судебном заседании представители Саруханяна Г.А. и Корбулаева А.В. поддержали письменные возражения своих доверителей и просили в удовлетворении исковых требований Ф.Н.С. и Администрации Муниципального образования «...» отказать.
Заслушав объяснения участвующих в деле лиц, исследовав письменные материалы дела, суд приходит к следующему.
Как было установлено в ходе рассмотрения дела, на основании договора купли-продажи жилого дома от ..., заключенного с А.А.И.-оглы, ответчик Саруханян Г.А приобрел право собственности на жилой дом, расположенный на земельном участке площадью ... кв.м., находящийся по адресу: .... На момент приобретения указанный жилой дом представлял собой одноэтажное деревянное строение общей площадью ... кв.м., жилой площадью ... кв.м. Данные обстоятельства подтверждаются копией договора купли-продажи (том ..., л.д. ...), копией свидетельства о регистрации права собственности (том ..., л.д. ...).
На основании договора замены стороны в обязательства от ... (том ..., л.д. ...-...), заключенного с А.А.И.-оглы, Саруханян Г.А. принял на себя права и обязанности по договору аренды земельного участка от ... ... на часть земельного участка площадью ... кв.м., что составляет ... кв.м., находящийся по адресу: ....
На основании распоряжения комитета по управлению имуществом ... № ... от ... и договора купли-продажи находящегося в государственной собственности земельного участка ... от ..., в собственность Саруханяна Г.А. перешёл земельный участок – землепользование, категория земель: земли населённых пунктов, разрешённое использование: жилой дом с наружными сооружениями, общей площадь ... кв.м., находящийся по адресу: ... Л (том ..., л.д. ...).
Также было установлено, что на месте приобретенного жилого дома по адресу: ... Л, на принадлежащем на праве собственности земельном участке Саруханян Г.А. возвел другой жилой дом, трехэтажный (подземных этажей – ...), общей площадью ... кв.м., инв. № ..., лит. .... Данное обстоятельство которое не оспаривалось ни одной из сторон, подтверждается материалами административных дел в отношении Саруханяна Г.А. (том ..., л.д. ...); кадастровым паспортом на жилой дом (том ..., л.д. ...); техническим паспортом на жилой дом (том ..., л.д. ...).
Согласно пункту 1 статьи 222 ГК РФ, самовольной постройкой является жилой дом, другое строение, сооружение или иное недвижимое имущество, созданное на земельном участке, не отведенном для данных целей в порядке, установленном законом и иными правовыми актами, либо созданное без получения на это необходимых разрешений или с существенным нарушением градостроительных и строительных норм и правил.
В силу статьи 2 ГрК РФ градостроительная деятельность должна осуществляться с соблюдением требований технических регламентов, безопасности территорий, инженерно-технических требований, требований гражданской обороны, обеспечением предупреждения чрезвычайных ситуаций природного и техногенного характера, принятием мер по противодействию террористическим актам, соблюдением требований охраны окружающей среды и экологической безопасности, сохранением объектов культурного наследия и особо охраняемых природных территорий.
В соответствии со статьей 51 ГрК РФ, а также статьей 3 Федерального закона «Об архитектурной деятельности в Российской Федерации» строительство объектов капитального строительства, а также их капитальный ремонт осуществляются на основании разрешения на строительство, которое выдается органом местного самоуправления по месту нахождения земельного участка, где планируется строительство. К заявлению о выдаче разрешения в обязательном порядке должны прилагаться градостроительный план земельного участка, материалы проектной документации, а также иные предусмотренные статьей 51 ГрК РФ документы.
Согласно п. 1 ст. 25.3 Федерального закона от ... N 122-ФЗ «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним») Основаниями для государственной регистрации права собственности на создаваемый или созданный объект недвижимого имущества, если для строительства, реконструкции такого объекта недвижимого имущества в соответствии с законодательством Российской Федерации не требуется выдача разрешения на строительство, а также для государственной регистрации права собственности гражданина на объект индивидуального жилищного строительства, создаваемый или созданный на земельном участке, предназначенном для индивидуального жилищного строительства, либо создаваемый или созданный на земельном участке, расположенном в границе населенного пункта и предназначенном для ведения личного подсобного хозяйства (на приусадебном земельном участке), являются:
документы, подтверждающие факт создания такого объекта недвижимого имущества и содержащие его описание;
правоустанавливающий документ на земельный участок, на котором расположен такой объект недвижимого имущества. Представление правоустанавливающего документа на указанный земельный участок не требуется в случае, если право заявителя на этот земельный участок ранее зарегистрировано в установленном настоящим Федеральным законом порядке.
В силу п. 4 ст. 25.3 данного Федерального Закона РФ от ... N 122-ФЗ «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним», документами, подтверждающими факт создания объекта индивидуального жилищного строительства на земельном участке, предназначенном для индивидуального жилищного строительства, или факт создания объекта индивидуального жилищного строительства на земельном участке, расположенном в черте поселения и предназначенном для ведения личного подсобного хозяйства (на приусадебном земельном участке), и содержащими описание такого объекта индивидуального жилищного строительства, являются кадастровый паспорт такого объекта индивидуального жилищного строительства и разрешение органа местного самоуправления на ввод такого объекта индивидуального жилищного строительства в эксплуатацию или в случае, если такой объект индивидуального жилищного строительства является объектом незавершенного строительства, разрешение на строительство. До ... кадастровый паспорт объекта индивидуального жилищного строительства является единственным документом, подтверждающим факт создания такого объекта индивидуального жилищного строительства на указанном земельном участке и содержащим его описание.
Также, в соответствии с п. 4 ст. 8 Федерального закона от ... N 191-ФЗ «О введении в действие Градостроительного кодекса Российской Федерации» установлено, что до ... не требуется получение разрешения на ввод объекта индивидуального жилищного строительства в эксплуатацию, а также представление данного разрешения для осуществления технического учета (инвентаризации) такого объекта, в том числе для оформления и выдачи технического паспорта такого объекта.
Как усматривается из копии свидетельства о регистрации права собственности Саруханян Г.А. на вновь возведённый жилой дом (том ..., л.д. ...), документом-основанием для регистрации такого права явился кадастровый паспорт здания, сооружения, объекта незавершённого строительства, выданного ГУП «Саратовское областное бюро технической инвентаризации и оценки недвижимости» ....
Таким образом, действующее законодательство не требовало от ответчика Саруханяна Г.А. получения разрешения на строительство жилого дома, а регистрация его права на данный дом была осуществлена в соответствии с порядком и по основаниям установленным правовыми нормами.
В соответствии с заключением судебной строительно-технической экспертизы, жилой дом, расположенный по адресу: ... ..., находится на расстоянии на расстоянии ... м. до кирпичной кладки дома Филипова Н.С., что является нарушением требований пункта 5.3.4 СП 30-102-99 «Планировка и застройка территорий малоэтажного жилищного строительства», согласно которому: до границы соседнего приквартирного участка расстояния по санитарно-бытовым условиям должны быть не менее: от усадебного участка, одно-двухквартирного и блокированного дома – ... м. с учётом требований п. 4.1.5 настоящего Свода правил.
Кроме того, нарушены требования о противопожарных расстояниях, согласно которым расстояние между жилым домом, расположенным по адресу: ... ... и жилым домом Филипова Н.С. должно быть не менее ... метров.
Строение, расположенное по адресу: ... ..., имеет четырехскатную крышу с неорганизованным водосбросом; один скат имеет уклон в сторону жилого дома Филипова Н.С. Карниз строящегося жилого ... ... по ... отступает от стены данного дома на расстоянии до ... см. При значительном выпадении в зимнее время осадков в виде снега, скопления их на скате кровли ... Л, несвоевременной уборке данных осадков, возможно их сход и падение на жилой дом Ф.Е.С., его повреждение, что создаёт угрозу жизни и здоровью Филипова Н.С. и членов его семьи.
Однако, как следует из представленного ответчиком Корбулаевым А.В. технического заключения на строительные конструкции жилого дома по адресу: ... Л, и фототаблицы к этому заключению, по всему периметру кровли крыши указанного жилого дома установлены снегозадерживающие барьеры, которые препятствуют сходу накопившихся снежных масс и способствуют безопасной эксплуатации жилого дома. В приложенной же к заключению судебной строительно-технической экспертизы фототаблице отсутствуют снимки кровли крыши ... Л, по ... в ..., в силу чего объективного подтверждения вывода эксперта о возможном сходе осадков в виде снега и их падении на кровлю крыши дома истца не имеется.
В соответствии с заключением судебной строительно-технической экспертизы (том ..., л.д. ...), снегозадерживающие устройства жилого ..., по ... в ... соответствуют требованиям СП 17013330.2011 (Кровли. Актуализированная редакция СНиП II-26-76). При проведении кровли крыши жилого ..., по ... в ... были проведены все необходимые мероприятия по предотвращению попадания снега с крыши на крышу ... в ....
Также из заключения судебной строительно-технической экспертизы следует, что между домами истца и ответчика уже имеется кирпичная стена, проходящая по межевой границе земельных участков ... и № ..., по .... Для обеспечения пожарной безопасности проживающих в указанных домовладениях, необходимо заложить оконные проёмы ...Л, по ..., выходящие в сторону .... Отсыревания стены жилого ... в ... не обнаружено. Падение осадков с крыши ..., по ... в ... не является причиной проседания крыши жилого ... в .... Физический износ крыши, определённый по правилам оценки физического износа жилых зданий, составляет более 50 %. Ввиду того, что общее конструктивное состояние крыши ... в ... находится в неудовлетворительном состоянии, экспертизой установлено, что падение осадков с крыши ... не является причиной её проседания.
Каких-либо иных доказательств того, что вышеперечисленные нарушения градостроительных и строительных норм и правил, которые были допущены Саруханяном Г.А. при строительстве жилого дома, являются существенными применительно к возникшему гражданско-правовому спору, в ходе рассмотрения дела, как того требует ст. 56 ГПК РФ, представлено не было.
Вместе с тем, с учётом выводов судебной строительно-технической экспертизы, а также необходимости защиты права истца на пожарную безопасность, суд полагает, что на ответчика Корбулаева А.В. следует возложить обязанность заложить оконные проёмы ..., по ..., выходящие в сторону ....
Что касается доводов, изложенных в исковом заявлении Администрации Муниципального образования «...», то суд исходит из следующего.
Исходя из смысла ст.ст. 2, 18, 51 ГрК РФ возведение индивидуального жилого дома возможно только при наличии разрешения на строительство, выдаваемого уполномоченными органами, строгом соответствии с генеральными планами поселений и на их основе разработанных Правил застройки и градостроительных регламентов, установивших зонирование территории.
В соответствии с п. 4 ст. 85 ЗК РФ реконструкция и расширение существующих объектов недвижимости, а также строительство новых объектов недвижимости, прочно связанных с указанными земельными участками, могут осуществляться только в соответствии с установленными градостроительными регламентами.
Таким образом, усматривается конфликт частного и публичного интереса, в котором судом приоритет предоставлен собственнику земельного участка, имеющему в соответствии со ст. 209 ГК РФ право, право свободного пользования, владения и распоряжения собственностью.
Аналогичные права собственника земельного участка закреплены в ст. 260 ГК РФ. Как, земельное, так и гражданское законодательство допускает ограничение прав собственника земельным участком только в предусмотренных законом случаях.
Определенные ограничения прав собственника предусмотрены в п.п. 2 п. 1 ст. 40 ЗК РФ и п. 1 ст. 260 ГК РФ, в соответствии с которыми собственник земельного участка имеет право возводить жилье в соответствии с целевым назначением земельного участка и его разрешенным использованием с соблюдением градостроительных регламентов.
В соответствии с п. 1 и п.п. 4 п. 2, пунктов 3 - 6 ст. 56 Земельного кодекса РФ права на землю могут быть ограничены по основаниям, установленным настоящим Кодексом, федеральными законами и ограничения прав на землю устанавливаются актами исполнительных органов государственной власти, актами органов местного самоуправления или решением суда, устанавливаются бессрочно или на определенный срок, сохраняются при переходе права собственности на земельный участок к другому лицу, подлежит государственной регистрации в порядке, установленном Федеральным законом «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним». Системное толкование вышеперечисленной нормы и статьи 280 ГК РФ позволяют сделать вывод о том, что ограничение прав собственника земельного участка подлежит регистрации, но и это ограничение не запрещает собственнику пользоваться и владеть своей собственностью по своему усмотрению, только возлагает на собственника риск отнесения на него бремени расходов и невключение их в выкупную цену, при строительстве, расширении и реконструкции зданий и сооружений, совершенных после регистрации ограничения.
В рассматриваемом случае, как следует из материалов дела, в отношении земельного участка, принадлежащего сначала Саруханяну Г.А., а затем и Корбулаеву А.В. на праве собственности, какие-либо ограничения прав в период заключения договора купли-продажи земельного участка не существовало, что усматривается из свидетельств о государственной регистрации права собственности, в котором имеется отметка об отсутствии зарегистрированного ограничения (обремени) права.
К моменту разрешения спора в суде, представителем Администрации Муниципального образования «...» не представлено ни одного доказательства, подтверждающего введение ограничения прав собственника по отношению к спорному земельному участку.
В кадастровом плане земельного участка, в котором разрешенное использование обозначено, в особых отметках не указано наличие ограничений прав, вносимое в соответствии с п.п. 9 п. 2 ст. 7, п. 4 ст. 14 Федерального закона от ... N 221-ФЗ «О государственном кадастре недвижимости».
Правила землепользования и застройки ..., утвержденные решением Городской думы ..., являются муниципальным нормативным правовым актом, целью разработки которых, является обеспечение прав и законных интересов физических и юридических лиц, в том числе правообладателей земельных участков и объектов капитального строительства и обеспечение равенства участников градостроительных отношений, необходимость учета в градостроительных регламентах фактического использования земельных участков и объектов капитального строительства в границах территориальной зоны; возможности сочетания в пределах одной территориальной зоны различных видов существующего и планируемого использования земельных участков и объектов капитального строительства.
При этом названные Правила не содержат какие-либо конкретные сроки приведения видов разрешенного использования земли в соответствие с градостроительными регламентами; определяя территориальные зоны не содержит ограничения прав собственников индивидуальных жилых домов по возведению объектов индивидуального строительства в зависимости от территориальных зон.
Что касается положений ст.ст. 2, 18 и 51 ГрК РФ, в них также не содержится прямого запрета на осуществление и возведение жилого дома, а закрепляются положения о том, что разрешение на строительство должно осуществляться на основе градостроительных норм и должно подтверждать соответствие проектной документации требованиям градостроительного плана земельного участка.
Таким образом, суд приходит к выводу об отсутствии фактических и правовых оснований для удовлетворения предъявленных Ф.Н.С. и Администрацией Муниципального образования «...» к Саруханяну Г.А. и Корбулаеву А.В. исковых требований.
Доказательств несоответствия заключенных между Саруханяном Г.А. и Корбулаевым А.В. сделок по передаче прав собственности на земельный участок и домовладения ... Л, по ... в ... требованиям закона, в ходе рассмотрения дела представлено не было.
В силу положений ст. 98 ГПК РФ, с учётом выводов суда об отсутствии оснований для удовлетворения заявленных Ф.Н.С. исковых требований не подлежат возмещению за счёт ответчиков и понесенные истцом судебные расходы в виде оплаты услуг представителя и оплаты услуг эксперта.
На основании изложенного, руководствуясь ст.ст. 194-199 ГПК РФ, суд
р е ш и л:
В удовлетворении исковых требований Филипова Н.С., Администрации Муниципального образования «...» к Саруханян Г.А. и Корбулаеву А.В. о признании самовольной постройкой жилого дома, ...-х этажного с одним подземным этажом, общей площадью ... кв.м., инвентарный номер ..., литер ..., находящегося по адресу: ..., ул. им. ..., ... Л – отказать.
В удовлетворении исковых требований Администрации Муниципального образования «...» о признании ничтожной сделкой заключенного ... договора купли-продажи земельного участка и расположенного на нем жилого дома трехэтажного с одним подземным этажом, общей площадью ... кв.м., инвентарный номер ..., литер ..., находящегося по адресу: ..., ул. им. ..., ... Л – отказать.
В удовлетворении исковых требований Филипова Н.С. и Администрации Муниципального образования «...» об обязании Саруханян Г.А. и Корбулаева А.В. за свой счёт снести в месячный срок с момента вступления в силу решения суда самовольное строение - жилой дом, 3-х этажный с одним подземным этажом, общей площадью ... кв.м., инвентарный номер ..., литер ..., находящийся по адресу: ..., ул. им. ..., ... Л – отказать.
Обязать Корбулаева А.В. заложить оконные проёмы ..., по ... в ..., выходящие на сторону ... в ....
Решение может быть обжаловано в Саратовский областной суд в течение месяца со дня его изготовления в окончательной форме путем подачи апелляционной жалобы через Кировский районный суд ....
Судья А.А. Масалов