Дело № 2-1124/2012 г.
Решение
Именем Российской Федерации
14 мая 2012 г. г. Саратов
Кировский районный суд г. Саратова в составе
председательствующего судьи Кочеткова Д.И.,
при секретаре Хвастуновой И.Ю.,
с участием представителя администрации МО «Город Саратов» – Маркеловой Д.А.,
представителя Трифонова Р.А. - Кононистовой А.Ю.,
рассмотрев в открытом судебном заседании гражданское дело по иску администрации муниципального образования «Город Саратов» к Трифонову РА о взыскании задолженности по договору аренды и пени, и встречному исковому заявлению Трифонова РА к администрации муниципального образования «Город Саратов» о взыскании неосновательного обогащения,
установил:
администрация муниципального образования «Город Саратов» обратилась в суд с иском к Трифонову Р.А. о взыскании задолженности по договору аренды и пени, мотивировав исковые требования следующим.
Распоряжением комитета по управлению имуществом Саратовской области от ДД.ММ.ГГГГ № №р БЕВ предоставлен в аренду сроком на 25 лет земельный участок площадью 6876 кв.м. с кадастровым номером №, расположенным по адресу: <адрес>, ул. <адрес> б/н, для строительства торгово - административного комплекса. Во исполнение данного распоряжения между арендодателем - комитетом по управлению имуществом <адрес> и арендатором БЕВ заключен договор аренды земельного участка № от ДД.ММ.ГГГГ В соответствии с договором замены стороны в обязательстве от ДД.ММ.ГГГГ все права и обязанности по договору аренды находящегося в государственной собственности земельного участка № от ДД.ММ.ГГГГ переданы Трифонову Р.А. Сделка зарегистрирована в Едином государственном реестре прав па недвижимое имущество и сделок с ним. Пунктом 3.2 договора аренды земельного участка № от ДД.ММ.ГГГГ определено, что арендная плата вносится арендатором ежеквартально равными долями от указанной в приложении № суммы, до 10 числа каждого месяца, следующего за оплачиваемым кварталом. Постановлением Правительства Саратовской области от ДД.ММ.ГГГГ №-П «Об установлении размера арендной платы и сроков ее внесения», установлен размер арендной платы на год за земельные участки, находящиеся в государственной собственности Саратовской области, а также за земельные участки, государственная собственность на которые не разграничена. Пунктом 6.2 договора аренды установлено, что в случае неуплаты арендной платы и установленный договором срок, арендатор уплачивает арендодателю пени в размере 0,1 % от суммы неуплаты за каждый день просрочки. На момент заключения договора аренды земельного участка № арендная плата составляла 947 298 руб. 27 коп. ежегодно, т.е. 236 824 руб. 57 коп. в квартал. При этом размер платы определялся в соответствии с постановлением Правительства Саратовской области от ДД.ММ.ГГГГ №-П, постановлением Правительства Саратовской области №-П от ДД.ММ.ГГГГ. Согласно абзацу 12 п. 1 постановления Правительства Саратовской области от ДД.ММ.ГГГГ №-П, размер арендной платы на год за земельные участки, не перечисленные в абзацах 2 - 11 данного пункта, составляет два процента кадастровой стоимости арендуемых земельных участков. Размер кадастровой стоимости спорного земельного участка определен на основании постановления Правительства Саратовской области от ДД.ММ.ГГГГ №-П «Об утверждении результатов государственной кадастровой оценки земель населенных пунктов в Саратовской области». Спорный земельный участок с кадастровым номером № согласно приложенному к договору кадастровым планом земельного участка, расположен в указанном кадастровом квартале №, удельный показатель кадастровой стоимости спорного земельного участка составляет 9104 руб. 25 коп. за кв.м. Годовой размер арендной платы составляет 1 252 016 руб. 46 коп. в год ( 9104, 25 руб./кв.м. х 2% х 6876 кв.м). Согласно пункту 3.2. договора, арендная плата подлежит внесению ежеквартально равными долями до 10 числа каждого месяца, следующего за оплачиваемым кварталом. В квартал размер арендной платы составляет 313 004 руб. 12 коп. В результате неисполнения ответчиком обязанностей по оплате арендной платы задолженность арендатора по договору аренды земельного участка № от ДД.ММ.ГГГГ по состоянию на ДД.ММ.ГГГГ составляет 1 025 088 руб. 49 коп., в том числе недоимка 939 012 руб. 36 коп., пени 86076 руб. 13 коп. Истец в лице администрации МО «Город Саратов» просит взыскать с ответчика Трифонова Р.А. в свою пользу данную задолженность по договору аренды земельного участка № от ДД.ММ.ГГГГ
В свою очередь, Трифонов Р.А. обратился в суд со встречными исковыми требованиями, в котором просит взыскать с администрации МО «Город Саратов» в свою пользу сумму неосновательного обогащения в размере 584 767 руб. 70 коп., а также расходы по оплате госпошлины.
Требования мотивирует следующим.
ДД.ММ.ГГГГ решением Саратовской городской Думы № на основании заключений публичных слушаний (протокол № заседания комиссии по вопросам землепользования и застройки МО «Город Саратов» от ДД.ММ.ГГГГ) были утверждены изменения в решение Саратовской городской Думы от ДД.ММ.ГГГГ № «Об утверждении Правил землепользования и застройки МО «Город Саратов», в соответствии с которым данный земельный участок был отнесен к территориальной зоне многоэтажной многоквартирной жилой застройки (Ж-1). ДД.ММ.ГГГГ Трифонов Р.А. обратился в Комитет по архитектуре и градостроительству администрации МО «Город Саратов» с заявлением о предоставлении сведений о разрешенном виде использования земельного участка, на которое был получен ответ, что для данной территориальной зоны расположения земельного участка разрешенный вид использования земельного участка – многоквартирные многоэтажные жилые дома. Руководствуясь заключением Комитета по архитектуре и градостроительству ДД.ММ.ГГГГ Управление Росреестра по Саратовской области поставило на кадастровый учет данный земельный участок с разрешенным видом использования – для размещения домов многоэтажной жилой застройки, о чем свидетельствует кадастровый паспорт земельного участка от ДД.ММ.ГГГГ Таким образом, Трифонов Р.А. считает, что с ДД.ММ.ГГГГ разрешенное использование земельного участка изменилось с момента изменения в государственный кадастр недвижимости.
Трифонов Р.А. обратился в Комитет по землепользованию и градостроительству администрации МО «Город Саратов» с заявлением с просьбой внести изменения в договор земельного участка № от ДД.ММ.ГГГГ – заключить дополнительное оглашение в части разрешенного использования, заменив «для строительства торгово-административного комплекса» на «для размещения домов многоэтажной жилой постройки», однако, Комитет по землепользованию и градостроительству отказал ему в этом. Он обратился в суд. Вступившим в законную силу решением Заводского районного суда г. Саратова от ДД.ММ.ГГГГ по делу № действия комитета по землепользованию и градостроительству администрации МО «Город Саратов», заключающиеся в отказе в заключение дополнительного соглашения нарушают права Трифонова Р.А. на использование арендуемого земельного участка. Зарегистрировано данное дополнительное соглашение лишь ДД.ММ.ГГГГ, таким образом, Трифонов считает, что в период с ДД.ММ.ГГГГ до ДД.ММ.ГГГГ он, как арендатор земельного участка, не мог использовать земельный участок по назначению, поэтому при предоставлении своего расчета задолженности он исключил данный период. Истец предоставил свой расчет размера задолженности за период с ДД.ММ.ГГГГ по ДД.ММ.ГГГГ, согласно которого он не имеет никакой задолженности перед ответчиком, наоборот, по его мнению, с учетом неправильного начисления МО «Город Саратов» ему арендной платы, он переплатил арендодателю денежную сумму в размере 584 767 руб. 70 коп., которую он просил взыскать с ответчика в его пользу.
В судебном заседании представитель администрации МО «Город Саратов» Маркелова Д.А. исковые требования поддержала по основаниям, изложенным в иске, просила их удовлетворить в полном объеме. В удовлетворении встречных исковых требований Трифонова Р.А. к администрации МО «Город Саратов» просила отказать в полном объеме.
Ответчик Трифонов Р.А., надлежащим образом извещенный о времени и месте судебного разбирательства, в судебное заседание не явился, в представленном заявлении просил о рассмотрении дела без его участия.
Представитель ответчика Кононистова А.Ю. иск не признала, пояснила, что истцом фактически изменен вид целевого использования земельного участка, поскольку ранее удельный показатель кадастровой стоимости определялся в соответствии с п. 5 постановления Правительства Саратовской области от ДД.ММ.ГГГГ №-П «Об утверждении результатов государственной кадастровой оценки земель населенных пунктов в Саратовской области», в настоящее время указан удельный показатель п. 7 данного постановления, дополнительное соглашение между сторонами не заключалось. Полагает, что задолженность у Трифонова Р.А. по арендной плате, с учетом вносимых ответчиком платежей, отсутствует, кроме того, имеется даже задолженность у администрации МО «Город Саратов» перед Трифоновым Р.А. в размере 584 767 руб. 70 коп., которую она просит взыскать с администрации МО «Город Саратов» в пользу Трифонова Р.А.
Суд, выслушав участников процесса, исследовав доказательства, приходит к следующему.
В судебном заседании установлено, что ДД.ММ.ГГГГ между Комитетом по управлению имуществом Саратовской области и БЕВ на основании распоряжения №-р от ДД.ММ.ГГГГ заключен договор аренды земельного участка №, по условиям которого Арендатору был предоставлен в аренду земельный участок по адресу: <адрес>, ул. им. <адрес> кадастровый номер №, площадью 6876 кв.м., сроком на 25 лет для строительства торгово-административного комплекса.
В силу п.п. 3.1, 3.2 договора размер арендной платы указан в приложении № к Договору. Арендная плата вносится Арендатором ежеквартально равными долями до 10 – го числа каждого месяца, следующего за оплачиваемым периодом.
Пунктом 3.5 договора предусмотрено, что размер арендной платы изменяется арендодателем в одностороннем порядке: - ежегодно, с учетом коэффициента индексации ставок земельного налога на текущий финансовый год в соответствии с федеральным законом о федеральном бюджете на соответствующий год; в случае изменения базовой ставки арендной платы, в т.ч. методики расчета арендной платы; показателей, влияющих на размер арендной платы и ее составляющие в соответствии с данной методикой, а также в других случаях, предусмотренных нормативными актами РФ, Саратовской области, г. Саратова.
Уведомление о перерасчете арендной платы вместе с расчетом направляется арендатору, является обязательным для него и составляет неотъемлемую часть договора. Арендатор может быть уведомлен об изменении арендной платы через средства массовой информации. Новый размер арендной платы устанавливается с момента, определенного соответствующим нормативным актом. Заключение дополнительного соглашения к договору не требуется.
Также в судебном заседании установлено, что на основании договора замены стороны в обязательстве от 20.05.2008 года права и обязанности арендатора по вышеуказанному договору аренды перешли к Трифонову Р.А. Договор аренды зарегистрирован в Управлении Росреестра по Саратовской области ДД.ММ.ГГГГ (л.д. 27).
Согласно ст. 606 ГК РФ по договору аренды (имущественного найма) арендодатель (наймодатель) обязуется предоставить арендатору (нанимателю) имущество за плату во временное владение и пользование или во временное пользование.
В силу ст. 609 ГК РФ договор аренды на срок более года, а если хотя бы одной из сторон договора является юридическое лицо, независимо от срока, должен быть заключен в письменной форме.
Договор аренды недвижимого имущества подлежит государственной регистрации, если иное не установлено законом.
В соответствии со ст. 610 ГК РФ договор аренды заключается на срок, определенный договором.
Согласно ст. 614 ГК РФ арендатор обязан своевременно вносить плату за пользование имуществом (арендную плату).
Порядок, условия и сроки внесения арендной платы определяются договором аренды. В случае, когда договором они не определены, считается, что установлены порядок, условия и сроки, обычно применяемые при аренде аналогичного имущества при сравнимых обстоятельствах.
Если законом не предусмотрено иное, арендатор вправе потребовать соответственного уменьшения арендной платы, если в силу обстоятельств, за которые он не отвечает, условия пользования, предусмотренные договором аренды, или состояние имущества существенно ухудшились.
В судебном заседании установлено на основании ответа на запрос, полученного из филиала Федерального государственного бюджетного учреждения, что земельный участок с кадастровым номером № поставлен на государственный кадастровый учет ДД.ММ.ГГГГ с характеристиками: категория земель – земли населенных пунктов, разрешенное использование – для размещения торгово – административного комплекса. Удельный показатель кадастровой стоимости земельного участка с ДД.ММ.ГГГГ по ДД.ММ.ГГГГ – 9104, 25 руб./ кв.м., с ДД.ММ.ГГГГ по ДД.ММ.ГГГГ – 3875,2 руб./ кв.м. Изменение удельного показателя кадастровой стоимости связано с изменением ДД.ММ.ГГГГ вида разрешенного использования на – «для размещения домов многоэтажной жилой постройки».
Также судом установлено (л.д.97), что 14 февраля между Трифоновым Р.А. и Жилищно-Строительным кооперативом «Феникс» заключен договор № замены стороны в обязательстве, согласно которому «Передающая сторона» в лице Трифонова Р.А. передала принимающей стороне в лице ЖСК «Феникс» все права и обязанности по договору № аренды земельного участка, находящегося в государственной собственности.
Таким образом, суд, с учетом принятия встречного иска, полагает необходимым произвести расчет задолженности сторон за спорный период с ДД.ММ.ГГГГ по ДД.ММ.ГГГГ, а не с ДД.ММ.ГГГГ по ДД.ММ.ГГГГ, как о том просит администрация МО «Город Саратов», поскольку администрацией МО «Город Саратов» не представлены доказательства того, что произведенная плата арендной платы Трифоновым Р.А. за период с ДД.ММ.ГГГГ г. по ДД.ММ.ГГГГ г. производилась им в счет оплаты задолженности за период с ДД.ММ.ГГГГ по ДД.ММ.ГГГГ Наоборот, исходя из представленных суду документов, усматривается, что Трифонов Р.А. производил арендную плату за земельный участок за период с ДД.ММ.ГГГГ по ДД.ММ.ГГГГ, то есть за период времени, который он арендовал земельный участок.
Расчет суд производит следующим образом:
За спорный период с ДД.ММ.ГГГГ по ДД.ММ.ГГГГ Трифонов Р.А. обязан был оплатить следующую арендную плату за земельный участок администрации МО «Город Саратов»:
расчет задолженности за 1-4 квартал 2009 г., за 1-3 квартал 2010 г., всего за 7 кварталов, составит исходя из расчета за один квартал: 9104, 25 руб. Х 2% Х 6876 кв.м. = 1 252 016, 46 руб. / 4 = 313 004, 12 руб. (стоимость за один кадастровый квартал).
313 004, 12 Х 7 (кадастровых кварталов) = 2 191 028, 84 руб. – сумма задолженности Трифонова Р.А. за 7 кадастровых кварталов.
Расчет задолженности за 6,5 кадастровых кварталов (за период с ДД.ММ.ГГГГ по ДД.ММ.ГГГГ) составит в размере: 3875, 2 Х 2% Х 6876 = 532 917,5 руб. /4 = 133 229, 37 руб. – стоимость одного кадастрового квартала.
133 229,37Х 6,5 кварталов = 865 990 руб. 90 коп.
Всего за спорный период с ДД.ММ.ГГГГ по ДД.ММ.ГГГГ Трифоновым Р.А. должно быть оплачено: (865 990,9 руб. + 2 191 028, 84 руб.) = 3 057 019 руб. 74 коп.
За спорный период с ДД.ММ.ГГГГ по ДД.ММ.ГГГГ Трифоновым Р.А. реально была оплачена арендная плата согласно квитанциям (л.д.50-55, 96):
ДД.ММ.ГГГГ – 632 355, 49 руб. (л.д.96);
ДД.ММ.ГГГГ – 1000 руб. (л.д.50);
ДД.ММ.ГГГГ – 5000 руб. (л.д.51);
ДД.ММ.ГГГГ – 10000 руб. (л.д.52);
ДД.ММ.ГГГГ – 353 234, 43 руб. (л.д.53);
ДД.ММ.ГГГГ – 2 012 576, 05 руб. (л.д.55).
При этом уплату денежной суммы в размере 29 955 руб. 07 коп. (л.д. 54) Трифоновым Р.А. суд не учитывает, поскольку назначение платежа – пеня за несвоевременную оплату задолженности (л.д.54).
Итого, денежная сумма, уплаченная Трифоновым Р.А. за спорный период с ДД.ММ.ГГГГ по ДД.ММ.ГГГГ, равна (632 355 руб. + 1000 руб. + 5000 руб. + 10 000 руб. + 353 234, 43 руб. + 2 012 576, 05 руб.) = 3 014 165 руб. 97 коп.
Таким образом, за спорный период времени, Трифонов Р.А. недоплатил арендную плату администрации МО «Город Саратов» в размере (3 057 019, 74 руб. – 3 014 165, 9 руб.) = 42 853 руб. 77 коп.
Таким образом, в силу расчета, приведенного судом, суд находит возможным исковые требования администрации МО «Город Саратов» удовлетворить частично, взыскав с Трифонова Р.А. в пользу администрации МО «Город Саратов» денежную сумму в размере 42 853 руб. 77 коп.
В этой связи, встречные исковые требования Трифонова Р.А. к администрации МО «Город Саратов» не подлежат удовлетворению.
В соответствии с п. 6.2 договора в случае неуплаты арендной платы в установленный договором срок арендатор уплачивает арендодателю пени в размере 0,1 процента от суммы неуплаты за каждый день просрочки.
Согласно ст. 309 ГК РФ обязательства должны исполняться надлежащим образом в соответствии с условиями обязательства и требованиями закона, иных правовых актов, а при отсутствии таких условий и требований - в соответствии с обычаями делового оборота или иными обычно предъявляемыми требованиями.
В соответствии со ст. 329 ГК РФ исполнение обязательств может обеспечиваться неустойкой, залогом, удержанием имущества должника, поручительством, банковской гарантией, задатком и другими способами, предусмотренными законом или договором.
В силу ст. 330 ГК РФ неустойкой (штрафом, пеней) признается определенная законом или договором денежная сумма, которую должник обязан уплатить кредитору в случае неисполнения или ненадлежащего исполнения обязательства, в частности в случае просрочки исполнения.
По требованию об уплате неустойки кредитор не обязан доказывать причинение ему убытков. Таким образом, требования истца о взыскании неустойки, также основаны на законе.
Размер неустойки определен согласно расчета в размере 86 076 руб. 13 коп. по состоянию на ДД.ММ.ГГГГ. Сторонами не оспаривался факт того, что Трифонов Р.А. не вовремя оплачивал свою задолженность по арендной плате за спорный период. Согласно ст. 333 ГК РФ, если подлежащая уплате неустойка явно несоразмерна последствиям нарушения обязательства, суд вправе уменьшить неустойку.
С учетом обстоятельств дела, предмета договора и периода просрочки, размер неустойки явно несоразмерен последствиям нарушения обязательства.
При таких обстоятельствах суд считает возможным уменьшить размер подлежащей взысканию неустойки до 10 000 рублей.
В соответствии со ст. 103 ГПК РФ с ответчика подлежит взысканию в доход бюджета государственная пошлина в размере 1 785 руб. 61 коп. пропорционально размеру удовлетворенных требований, от уплаты которой истец освобожден в силу закона.
Руководствуясь ст.ст.194-199 ГПК РФ, суд
решил:
исковые требования администрации муниципального образования «Город Саратов» к Трифонову РА удовлетворить частично.
Взыскать с Трифонова РА в пользу администрации муниципального образования «Город Саратов» задолженность по договору аренды земельного участка № от ДД.ММ.ГГГГ за период с ДД.ММ.ГГГГ по ДД.ММ.ГГГГ в размере 42 853 руб. 77 коп., пени в сумме 10 000 рублей, а всего 52 853 руб. 77 коп. (пятьдесят две тысячи восемьсот пятьдесят три рублей 77 копеек).
В остальной части иска отказать.
Взыскать с Трифонова РА в доход муниципального бюджета государственную пошлину в размере 1 785 руб. 61 коп.
В удовлетворении встречных исковых требований Трифонова РА к администрации муниципального образования «Город Саратов» - отказать.
Решение может быть обжаловано в Саратовский областной суд в течение месяца со дня изготовления мотивированного решения через Кировский районный суд г. Саратова.
Судья Д.И. Кочетков