О признании сделки недействительной

Судебные акты /
ПФО /
Самарская область /
Кировский районный суд г. Самары /
О признании сделки недействительной

О признании сделки недействительной

РЕШЕНИЕ

Именем Российской Федерации

(заочное)

г. Самара 6 октября 2010 г.

Кировский районный суд г. Самары в составе

председательствующего Родомакина И.А.,

при секретаре Кирьяновой Е.Ю.,

рассмотрев в открытом судебном заседании гражданское дело № 2-4269/2010 по иску Коптевой Г.Ф. к ООО «Строительная компания «Портал» о признании сделки недействительной,

УСТАНОВИЛ:

Коптева Г.Ф. обратилась в суд с иском к ООО «СК «Портал»:

о расторжении предварительного договора купли-продажи № 42 от 09.06.2008 г., признав его недействительной сделкой, не соответствующей закону;

обязании ООО «СК «Портал» возвратить Коптевой Г.Ф. уплаченную за работу (услугу) денежную сумму в размере 3 486 000 руб.;

возмещении убытков в размере, не превышающем цены договора, уплаченной за работу (услугу) в сумме 3 486 000 руб.

Исковые требования мотивировала тем, что 09.06.2008 г. между ответчиком (продавцом) и истицей (покупателем) был заключен предварительный договор купли-продажи № 42 (далее - предварительный договор).

Предметом предварительного договора являлось следующее: после оформления и регистрации своего права собственности продавец обязуется передать в собственность покупателя жилое помещение - двухкомнатную квартиру, строительный номер <адрес>, имеющую следующие предварительные характеристики: расчётная площадью с учётом площадей лоджий/балконов с коэффициентом 1,0 - 83,1 кв. м; общая площадь без учёта площадей лоджий/балконов - 72,10 кв. м; жилая площадь - 38,8 кв. м.

Указанная площадь квартиры будет уточнена на момент подписания основного договора по фактическим замерам органов технической инвентаризации. При этом допустимые отклонения определяются согласно пункту 1.5 предварительного договора.

Квартира расположена на <адрес> этаже многоквартирного жилого дома по адресу: г. Самара, Ленинский район, ул. <адрес>, 1 очередь (п. 1.1 предварительного договора).

Согласно п. 1.2. предварительного договора передача квартиры в собственность покупателя будет производиться в момент подписания основного договора.

Истица в полном объёме исполнила свои обязательства, предусмотренные п. 3.2.1 предварительного договора, внесла в кассу ответчика 3 486 000 руб., что подтверждается п. 3 соглашения о зачёте встречных требований от 09.06.2008 г.

Ответчик получил неосновательное обогащение по предварительному договору, который в силу закона не является возмездным (ст. 423 ГК РФ).

Не обладая правом собственности на несозданный и незарегистрированный в установленном законом порядке объект недвижимого имущества, при отсутствии данных, позволяющих индивидуализировать объект недвижимости, у ответчика отсутствовала реальная возможность заключить с истицей предварительный договор, что указывает на невозможность определения всех существенных условий основного договора (ст. 432 ГК РФ указанный договор является незаключенным и не порождает юридических последствий.

Из предварительного договора возникают правоотношения только связанные с обязательством заключить основной договор. Обязательства, связанные с оплатой имущества, в данном случае неустановленного, являющегося предметом основного договора, могут возникнуть только из самого договора купли-продажи, который сторонами не заключался, и не мог быть заключен. Следовательно, условие договора, указанное в п. 3.2.1 как и приложение № 3 к предварительному договору, является недействительным (ничтожным) в силу ст. 168 ГК РФ, как противоречащее ст. 429 ГКРФ.

Изложенные обстоятельства явились основанием для обращения Коптевой Г.Ф. с исковым заявлением в суд.

В судебном заседании представитель истицы - Карпов А.А. в полном объёме поддержал исковые требования по основаниям, изложенным в исковом заявлении. Пояснил, что кроме цены, указанной документально, была внесена другая денежная сумма, которая документально не была отражена. Ответчик взял на себя обязательства по выплате денежных средств при расторжении договора в размере 1,5 млн. руб., имеется дополнительное соглашение. Пока договор не будет признан недействительным, истица не может потребовать возвращения своих денежные средства.

Представитель ответчика в судебное заседание не явился, о дате, времени и месте судебного заседания извещался надлежащим образом, причину неявки суду не сообщил, отзыв на исковое заявление не предоставил.

Судом вынесено определение о рассмотрении дела в порядке заочного производства.

Выслушав представителя истицы, изучив материалы дела, суд полагает, что исковые требования подлежат частичному удовлетворению по следующим основаниям.

В соответствии с п. 1 ст. 423 ГК РФ договор, по которому сторона должна получить плату или иное встречное предоставление за исполнение своих обязанностей, является возмездным.

Согласно п. 3 ст. 429 ГК РФ предварительный договор должен содержать условия, позволяющие установить предмет, а также другие существенные условия основного договора.

На основании п. 1 ст. 432 ГК РФ договор считается заключенным, если между сторонами, в требуемой в подлежащих случаях форме, достигнуто соглашение по всем существенным условиям договора.

Существенными являются условия о предмете договора, условия, которые названы в законе или иных правовых актах как существенные или необходимые для договоров данного вида, а также все те условия, относительно которых по заявлению одной из сторон должно быть достигнуто соглашение (п. 1 ст. 432 ГК РФ).

Судом установлено, что 09.06.2008 г. между ответчиком (продавцом) и истицей (покупателем) был заключен предварительный договор купли-продажи № 42 (далее - предварительный договор). <данные изъяты>.

Согласно п. 1.2. предварительного договора в редакции, предусмотренной дополнительным соглашением от 09.06.08 <данные изъяты> передача квартиры в собственность покупателя будет производиться в момент подписания основного договора. Срок передачи квартиры покупателю - 4 квартал 2010 года.

Денежные средства, внесённые истицей по предварительному договору, фактически шли в счёт оплаты договора долевого участия в строительстве жилого дома.

Разрешение на строительство многоквартирного жилого дома ответчиком не получено, правоустанавливающих документов на земельный участок не имеется. На данный момент только вырыт котлован и забиты сваи.

Согласно ст. 4 Федерального закона от 30.12.2004 г. № 214-ФЗ «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторый законодательные акты Российской Федерации» (далее - Федеральный закон «Об участии в долевом строительстве…»), по договору участия в долевом строительстве (далее - договор) одна сторона (застройщик) обязуется в предусмотренный договором срок своими силами и (или) с привлечением других лиц построить (создать) многоквартирный дом и (или) иной объект недвижимости и после получения разрешения на ввод в эксплуатацию этих объектов передать соответствующий объект долевого строительства участнику долевого строительства, а другая сторона (участник долевого строительства) обязуется уплатить обусловленную договором цену и принять объект долевого строительства при наличии разрешения на ввод в эксплуатацию многоквартирного дома и (или) иного объекта недвижимости.

Оспариваемый предварительный договор является по существу договором долевого участия в строительстве. Существом сделки, заключенной между сторонами, явилось привлечение денежных средств истца для строительства многоквартирного дома с принятием ответчиком на себя обязательств, после исполнения которых и подписания основного договора купли-продажи у истца возникает право собственности на жилое помещение в строящемся многоквартирном доме.

Таким образом, правоотношения между истцом и ответчиком регулируются Федеральный закон «Об участии в долевом строительстве…».

В соответствии с ч. 2 ст. 3 Федерального закона «Об участии в долевом строительстве…» право на привлечение денежных средств граждан для строительства (создания) многоквартирного дома с принятием на себя обязательств, после исполнения которых у гражданина возникает право собственности на жилое помещение в строящемся (создаваемом) многоквартирном доме, имеют отвечающие требованиям настоящего Федерального закона застройщики на основании договора участия в долевом строительстве.

Соответственно застройщики, не отвечающие требованиям закона и не заключающие договоров долевого участия в строительстве, привлекать денежные средства граждан для строительства многоквартирного дома не имеют права.

Целью заключения предварительного договора, вместо заключения договора долевого участия в строительстве, явилась попытка ответчика привлечь денежные средства истицы в обход требований Федерального закона «Об участии в долевом строительстве…».

В соответствии с п. 2 ст. 170 ГК РФ притворная сделка, то есть сделка, которая совершена с целью прикрыть другую сделку, ничтожна.

Следовательно, заключенный сторонами предварительный договор и дополнительное соглашение к нему, прикрывающие сделку долевого участия в строительстве, являются притворными и ничтожными сделками.

На основании п.2 ст.170 ГК РФ к сделке, которую стороны действительно имели в виду, с учетом существа сделки, применяются относящиеся к ней правила.

Стороны действительно имели в виду и фактически совершили сделку долевого участия в строительстве. Соответственно к этой сделке, заключенной между ответчиком и истицей, должны применяться правила, установленные Федеральным законом «Об участии в долевом строительстве…».

Сделка, которую стороны имели в виду, так же не соответствует требованиям законам. Ответчик не имел права привлекать денежные средства истицы для строительства многоквартирного дома, так как в нарушение требований ст. 3 Федерального закона «Об участии в долевом строительстве…» не получено разрешение на строительство жилого дома, не опубликована проектная декларация, не проведена государственная регистрация права собственности на земельный участок, подлежащий застройке, или договора аренды данного земельного участка.

В соответствии с п. 1 ст. 167 ГК РФ недействительная сделка не влечет юридических последствий, за исключением тех, которые связаны с ее недействительностью, и недействительна с момента ее совершения.

При недействительности сделки каждая из сторон обязана возвратить другой все полученное по сделке, а в случае невозможности возвратить полученное в натуре (в том числе тогда, когда полученное выражается в пользовании имуществом, выполненной работе или предоставленной услуге) возместить его стоимость в деньгах - если иные последствия недействительности сделки не предусмотрены законом (п.2 ст.167 ГК РФ).

Согласно ст. 168 ГК РФ сделка, не соответствующая требованиям закона или иных правовых актов, ничтожна, если закон не устанавливает, что такая сделка оспорима, или не предусматривает иных последствий нарушения.

Принимая во внимание данные обстоятельства, суд приходит к выводу, что исковые требования Коптевой Г.Ф. в части признания предварительного договора недействительной сделкой и взыскании с ответчика уплаченной по предварительному договору денежной суммы в размере 3 486 000 руб. обоснованны и подлежат удовлетворению.

На основании ч. 3 ст. 3 Федерального закона «Об участии в долевом строительстве…» в случае привлечения денежных средств граждан для строительства лицом, не имеющим в соответствии с Федеральным законом «Об участии в долевом строительстве…» на это права и (или) привлекающим денежные средства граждан для строительства в нарушение требований, установленных ч. 2 ст. 1 Федерального закона «Об участии в долевом строительстве…», гражданин может потребовать от данного лица немедленного возврата переданных ему денежных средств, уплаты в двойном размере предусмотренных ст. 395 ГК РФ процентов от суммы этих средств и возмещения сверх суммы процентов причиненных гражданину убытков.

В соответствии с п. 12 Постановления Пленума Верховного суда РФ от 29.09.1994 г. № 7 «О практике рассмотрения судами дел о защите прав потребителей» и ст. 333 ГК РФ, суд вправе уменьшить неустойку, если подлежащая уплате неустойка явно несоразмерна последствиям нарушения обязательства.

Учитывая характер обязательства, стоимость оплаченной истицей квартиры, период неисполнения обязательства ответчиком, степень вины ответчика, а также то, что кроме Коптевой Г.Ф. к ответчику могут быть предъявлены иски другими лицами, с которыми ответчик заключил предварительные договоры купли-продажи объектов недвижимости, суд приходит к выводу, что размер процентов (неустойки) явно несоразмерен последствиям нарушения обязательств и подлежит уменьшению до 1 500 000 руб., при этом суд учитывает, что действие договора распространяется до 4 квартала 2010 года, ответчиком во исполнение обязательств был вырыт котлован, забиты сваи.

В соответствии со ст. 88 ГПК РФ судебные расходы состоят из государственной пошлины и издержек, связанных с рассмотрением дела.

В силу ст.17 ч.3 Закона РФ "О защите прав потребителей", потребители по искам, связанным с нарушением их прав, а также уполномоченный федеральный орган исполнительной власти по контролю (надзору) в области защиты прав потребителей (его территориальные органы), а также иные федеральные органы исполнительной власти, осуществляющие функции по контролю и надзору в области защиты прав потребителей и безопасности товаров (работ, услуг) (их территориальные органы), органы местного самоуправления, общественные объединения потребителей (их ассоциации, союзы) по искам, предъявляемым в интересах потребителя, группы потребителей, неопределенного круга потребителей, освобождаются от уплаты государственной пошлины в соответствии с законодательством Российской Федерации о налогах и сборах.

Из ст.333.36 ч.2 п.4 Налогового Кодекса РФ следует, что от уплаты государственной пошлины по делам, рассматриваемым в судах общей юрисдикции, а также мировыми судьями освобождаются истцы по искам, связанным с нарушением прав потребителей.

Согласно ч.1 ст.103 ГПК РФ издержки, понесенные судом в связи с рассмотрением дела, и государственная пошлина, от уплаты которых истец был освобожден, взыскиваются с ответчика, не освобожденного от уплаты судебных расходов, пропорционально удовлетворенной части исковых требований. В этом случае взысканные суммы зачисляются в доход бюджета, за счет средств которого они были возмещены, а государственная пошлина - в соответствующий бюджет согласно нормативам отчислений, установленным бюджетным законодательством Российской Федерации.

Таким образом, с ответчика подлежит взысканию в доход государствагосударственная пошлина пропорционально удовлетворенной части исковых требований в размере 33 130руб.

Руководствуясь ст.ст. 194-199 и 234 ГПК РФ, суд

РЕШИЛ:

Исковые требования Коптевой Г.Ф. к ООО «Строительная компания «Портал» о признании сделки недействительной - удовлетворить частично.

Признать предварительный договор купли-продажи № 42 от 09.06.2008 г., заключенный между ООО «Строительная компания «Портал», с одной стороны, и Коптевой Г.Ф., с другой стороны, недействительной сделкой.

Взыскать с ООО «Строительная компания «Портал» в пользуКоптевой Г.Ф. уплаченную по предварительному договору купли-продажи № 42 от 09.06.2008 г. денежную сумму в размере 3 486 000 (три миллиона четыреста восемьдесят шесть тысяч) руб.

Взыскать с ООО «Строительная компания «Портал» в пользуКоптевой Г.Ф. неустойку в размере 1 500 000 (один миллион пятьсот тысяч) руб.

Взыскать с ООО «Строительная компания «Портал» в доход государства 33 130 (тридцать три тысячи сто тридцать) руб.

В удовлетворении остальной части исковых требований Коптевой Г.Ф. отказать.

Ответчик вправе подать в суд, принявший заочное решение, заявление об отмене этого решения суда в течение семи дней со дня вручения копии этого решения.

Заочное решение суда может быть обжаловано сторонами также в кассационном порядке в Самарский областной суд через Кировский районный суд г.Самары в течение десяти дней по истечении срока подачи ответчиком заявления об отмене этого решения суда, а в случае, если такое заявление подано, - в течение десяти дней со дня вынесения определения суда об отказе в удовлетворении этого заявления.

Заочное решение изготовлено в окончательной форме 11 октября 2010 г.

Председательствующий: И.А. Родомакин