РЕШЕНИЕ
Именем Российской Федерации
г. Самара 28 июля 2010 г.
Кировский районный суд г. Самары в составе
председательствующего Родомакина И.А.,
при секретаре Саватенкове М.Ю.,
рассмотрев в открытом судебном заседании гражданское дело № 2-3420/2010 по иску Покацкой Е.В. к ТСЖ «Калина» о признании отсутствия задолженности по коммунальным услугам и возмещении материального ущерба,
УСТАНОВИЛ:
Покацкая Е.В. обратилась в суд с иском к ТСЖ «Калина» об обязании председателя ТСЖ «Калина» Юшкевича В.И. устранить в полном объёме допущенные нарушения прав Покацкой Е.В. и препятствий к их осуществлению.
Исковые требования мотивирует тем, что согласно п. 1.1 договора № от 29.05.2006 г., заключенного между ЗАО «Губерния» и Покацкой Е.В., истец является дольщиком в строительстве трёхкомнатной квартиры по строительному адресу: г. Самара, Кировский район, ул. <адрес>, д. <адрес>, секция <адрес>, этаж <адрес>, кв. <адрес>. Договор исполнен истцом в полном объёме (п.п. 2.3, 2.5.1).
Распоряжениями администрации городского округа г.Самары от 11.05.2007 г. и от 17.12.2008 г., квартире присвоен почтовый адрес: г. Самара, Кировский район, ул. Краснодонская, д. <адрес>, подъезд <адрес>, кв. <адрес>.
ЗАО «Губерния» нарушило предусмотренные п.п. 1.2 и 3.13 договора сроки окончания работ более чем на четыре года. После сдачи дома госкомиссии в декабре 2008 г. квартира по акту приёма-передачи истцу не передана.
В настоящее время продолжаются работы по устранению брака, допущенного при строительстве доме. Квартиры заселяют дольщики при отсутствии актов приёма-передачи. Дольщикам, одним из которых является истец, оказывает коммунальные услуги ответчик ТСЖ «Калина», о создании которого истцу ничего не известно.
В ситуации бесконтрольного заселения дома, истец незамедлительно поставила в известность председателя ТСЖ «Калина» Юшкевича В.И и бухгалтера ТСЖ «Калина» о вселении истца в квартиру 01.07.2009 г. Со дня вселения истец оплачивает коммунальные услуги. До вселения истца в квартиру в ней никто не проживал, что следует из решений судов, показаний опломбированных ответчиком приборов учёта холодной, горячей воды, электроэнергии, которые не потреблялись. Истица с мужем до вселения в квартиру проживали по адресу: Самарская область, пос. <адрес>, ул. <адрес>, д. <адрес>, кв. <адрес>.
Решением Кировского районного суда г. Самары от 10.03.2010 по гражданскому делу № 2-1174/2010 г. за Покацкой Е.В. признано право собственности на квартиру, расположенную по адресу: г. Самара, Кировский район, ул. <адрес>, д. <адрес>, подъезд <адрес>, кв. <адрес>. Указанное решение суда вступило в законную силу 23.03.2010 г.
В письменном уведомлении, направленном председателем ТСЖ «Калина» Юшкевича В.И. от 20.05.2010 г. № в адрес истца, изложено требование к истцу оплатить 33 709 руб. 05 коп. задолженности за коммунальные услуги, обслуживание дома и территории; в случае отказа уплаты этой суммы, ТСЖ «Калина» приостанавливает предоставление истцу коммунальных услуг после 21.06.2010 г.
Истец не согласна с этим требованием, так как до 22.04.2010 г она не являлась собственником квартиры. Истец полагает, что обязанность содержания дома и его территории до 22.04.2010 г являлось обязанностью ЗАО «Губерния». Однако с 01.07.2009 г. истец оплачивает коммунальные услуги по требованию ответчика.
Истица считает, что перед ответчиком у неё отсутствует задолженность за период проживания в квартире. В уведомлении, направленном ответчиком в адрес истца, не указаны конкретные наименования услуг, количество, стоимость, период их поставки, в связи с чем не могут лечь в основу возникновения обязательств истца перед ответчиком.
Изложенные обстоятельства явились основанием для обращения Покацкой Е.В. с исковым заявлением в суд.
В ходе подготовки дела к судебному разбирательству Покацкая Е.В. уточнила исковые требования, просила суд:
признать отсутствие за Покацкой Е.В. перед ТСЖ «Калина» по состоянию на 01.07.2010 г. задолженности по коммунальным услугам в сумме 33 709 руб. 07 коп., и в связи с отказом их уплаты признать незаконной приостановку председателем ТСЖ «Калина» Юшкевичем В.И. дальнейшую поставку коммунальных услуг;
взыскать с ТСЖ «Калина» в пользу Покацкой Е.В. 13 430 руб. 64 коп. в возмещение убытков, причинённых незаконно полученной с Покацкой Е.В. за период с 01.07.2009 г. по 01.07.2010 г. оплаты стоимости содержания дома № <адрес> по ул. Краснодонской в г. Самаре и придомовой территории;
взыскать с ТСЖ «Калина» в пользу Покацкой Е.В. госпошлину в сумме 200 руб.
Уточнённые исковые требования обосновывает доводами, изложенными в первоначальном исковом заявлении, а также тем, что требования председателя ТСЖ «Калина», изложенные в уведомлении, являются злоупотреблением доминирующим положением, незаконным обогащением ответчика за счёт истца, создают препятствия истцу в использовании квартирой по назначению, исключают свободу продвижения услуг на рынке, ограничивают реализацию прав истца как потребителя.
Истец полагает, что получение ответчиком от истца денежной суммы в размере 13 322 руб. 68 коп. за неоказанные услуги по содержанию дома и придомовой территории за период с 01.06.2009 г. по 01.06.2010 г., является убытком истца.
В судебном заседании представитель истца - Мигунов В.Л. поддержал уточнённые исковые требования в полном объёме по основаниям, изложенным в исковом заявлении с учётом дополнений. Пояснил, что по вопросу приостановления начисления коммунальных платежей в связи с непроживанием в квартире истец не обращалась. До 01.07.2009 г. истец фактически в спорной квартире не проживала. После 01.07.2009 г. истец платит за коммунальные услуги исправно. Предоставленный ответчиком расчёт не оспаривается истцом только на том основании, что, по мнению истца, ответчик не вправе вообще требовать с истца какие-либо деньги до момента фактического вселения истца в квартиру, то есть до 01.07.2009 г. Других оснований для оспаривания расчета не имеется. Представитель истца считает, что акт приёма-передачи от 17.02.2007 г. по которому истцу передана квартира, является незаконным, так как на тот момент дом не был сдан. Указанный акт приёма-передачи в истцом не оспаривался. Предоставление ответчиком коммунальных услуг истцу не приостановлено. Ответчик не уведомил истца о начале предоставления коммунальных услуг, чем нарушил Закон о защите прав потребителей. Представитель истца считает, что ответчик необоснованно является поставщиком коммунальных услуг, так как дом был заселен самовольно. Действия ответчика в судебном и ином порядке не оспаривались истцом. Представитель истца признаёт наличие задолженности за отопление до 01.07.2009 г. в сумме 17 090 руб. 52 коп. Остальную задолженность не признаёт.
Председатель ТСЖ «Калина» Юшкевич В.И. в судебном заседании исковые требования не признал в полном объёме, пояснив, что ТСЖ «Калина» не может проверять, кто из жильцов фактически проживает в квартире. Не оспаривает, что истец до 01.07.2009 г. в квартире не проживала, однако она получила квартиру по акту приёма-передачи ещё в феврале 2007 г., сделала в квартире ремонт. Задолженность по коммунальным платежам у истца имеется до июля 2009 г. В дальнейшем все коммунальные платежи истец платила. Из расчёта, предоставленного суда, видно что коммунальные платежи начисляются истцу с ноября 2007 г.
Представитель ответчика - Ключников О.А. в судебном заседании исковые требования не признал в полном объёме, пояснив, что коммунальные платежи начисляются истцу с ноября 2007 г. Акт приёма-передачи квартиры истцу составлен в феврале 2007 г.Долг образовывался с ноября 2007 г. по 01.07.2009 г. Предоставление коммунальных услуг истцу со стороны ответчика не приостановлено. На входе в дом стоит общий счётчик на воду.
Выслушав стороны, изучив материалы дела, суд полагает отказать в удовлетворении исковых требований по следующим основаниям.
Согласно ст.ст. 309-310 ГК РФ обязательства должны выполняться надлежащим образом в соответствии с условиями обязательства и требованиями закона, односторонний отказ от исполнения обязательств недопустим.
В соответствии со ст. 135 ЖК РФ товариществом собственников жилья признается некоммерческая организация, объединение собственников помещений в многоквартирном доме для совместного управления комплексом недвижимого имущества в многоквартирном доме, обеспечения эксплуатации этого комплекса, владения, пользования и в установленных законодательством пределах распоряжения общим имуществом в многоквартирном доме.
Статьей 137 ЖК РФ предусмотрено право товарищества собственников жилья, в том числе заключать в соответствии с законодательством договор управления многоквартирным домом, а также договоры о содержании и ремонте общего имущества в многоквартирном доме, договоры об оказании коммунальных услуг и прочие договоры в интересах членов товарищества, определять смету доходов и расходов на год, в том числе необходимые расходы на содержание и ремонт общего имущества в многоквартирном доме, затраты на капитальный ремонт и реконструкцию многоквартирного дома, специальные взносы и отчисления в резервный фонд, а также расходы на другие установленные Жилищным кодексом РФ и Уставом товарищества цели; устанавливать размеры платежей и взносов для каждого собственника помещения в многоквартирном доме в соответствии с его долей в праве общей собственности на общее имущество в многоквартирном доме, выполнять работы для собственников помещений в многоквартирном доме и предоставлять им услуги.
На основании ст. 145 ЖК РФ к компетенции общего собрания членов товарищества собственников жилья относятся, в том числе установление размера обязательных платежей и взносов членов товарищества.
Согласно ст. 151 ЖК РФ, средства товарищества собственников жилья состоят из: обязательных платежей, вступительных и иных взносов членов товарищества; доходов о хозяйственной деятельности товарищества, направленных на осуществление целей, задач и выполнение обязанностей товарищества; субсидий на обеспечение эксплуатации общего имущества в многоквартирном доме; проведение текущего и капитального ремонта, представление отдельных видов коммунальных услуг и иных субсидий; прочих поступлений.
В соответствии со ст. 153 ЖК РФ граждане и организации обязаны своевременно и полностью вносить плату за жилое помещение и коммунальные услуги.
Судом установлено, что в соответствии с п. 1.1 договора № от 29.05.2006 г., заключенного между ЗАО «Губерния» и Покацкой Е.В., истец является дольщиком в строительстве трёхкомнатной квартиры по строительному адресу: г. Самара, Кировский район, ул. <адрес>, д. <адрес>, секция <адрес>, этаж <адрес>, кв. <адрес>. Договор исполнен истцом в полном объёме (п.п. 2.3, 2.5.1).
Распоряжениями администрации городского округа г.Самары от 11.05.2007 г. и от 17.12.2008 г., квартире присвоен почтовый адрес: г. Самара, Кировский район, ул. <адрес>, д. <адрес>, подъезд <адрес>, кв. <адрес>.
Разрешением Главы городского округа Самара от 29.12.2008 г. дом № 95 по ул. Краснодонской в г. Самаре введён в эксплуатацию.
Для управления общим имуществом в многоквартирном жилом доме создано ТСЖ «Калина». Указанное товарищество осуществляет управление многоквартирным домом, его техническое обслуживание, ремонт общего имущества многоквартирного дома, обеспечивает предоставление коммунальных услуг правообладателям помещений в вышеуказанном доме и иным пользующимся на законных основаниях помещениями в данном доме лицам, а также осуществляет иную деятельность, направленную на достижение целей управления многоквартирным домом.
На общих собраниях членов ТСЖ «Калина», в соответствии с п. 4 ст. 154 ЖК РФ, установлены размеры обязательных платежей и взносов членов товарищества, что подтверждается Протоколами общего собрания членов ТСЖ «Калина» № 1/2007 от 29.11.2007 г., № 2/2007 от 28.12.2007 г., от 15.05.2009 г. и от 29.03.2010 г.
ТСЖ «Калина» исполняет свои обязанности по обеспечению предоставления коммунальных услуг, выполнению работ и мероприятий по надлежащему содержанию, техническому обслуживанию и ремонту имущества в жилом доме.
В соответствии с п. 1 ст. 153 ЖК РФ граждане обязаны своевременно и полностью вносить плату за жилые и нежилые помещения и коммунальные услуги.
Пунктами 2 и 3 ст. 154 ЖК РФ установлено, что плата за жилое и нежилое помещение и коммунальные услуги для собственника помещения в многоквартирном доме включает в себя: плату за содержание и ремонт жилого и нежилого помещения, включающую в себя плату за услуги и работы по управлению многоквартирным домом, содержанию, текущему и капитальному ремонту общего имущества в многоквартирном доме; плату за коммунальные услуги.
Собственники жилых домов несут расходы на их содержание и ремонт, а также оплачивают коммунальные услуги в соответствии с договорами, заключенными с лицами, осуществляющими соответствующие виды деятельности.
ТСЖ «Калина» является добровольным объединением граждан - правообладателей квартир и помещений в жилом доме расположенном по адресу: г. Самара, ул. Краснодонская, д. 95. ТСЖ «Калина» организовано и зарегистрировано в соответствии с Уставом и свидетельством о государственной регистрации серии <данные изъяты> № выданным ДД.ММ.ГГГГ г. ИФНС России по Кировскому району г. Самары.
Ответчик обязан обеспечивать надлежащее санитарное и техническое состояние общего имущества в многоквартирном доме. Надлежащее исполнение данных обязанностей существенно затрудняется ввиду того, что истец не погашает до настоящего момента свою задолженность по оплате коммунальных и иных платежей на содержание жилых и нежилых помещений.
Истец как собственник (правообладатель) квартиры № в указанном доме обязана осуществлять коммунальные и иные платежи, однако истец ненадлежащим образом исполняет обязанности по оплате коммунальных платежей, а также иных платежей за содержание жилых и нежилых помещений.
Доводы истца о том, что она не проживала и не пользовалась квартирой, ремонт не производила, а также то, что квартира не была передана истцу от застройщика ООО «Труд-1» и инвестора ЗАО «Губерния» по акту приёма-передачи, в связи с чем истица не обязана оплачивать коммунальные и иные услуги, оказанные с ноября 2007 г. по июль 2009 г., так как председатель правления ТСЖ «Калина» злоупотребляет своим положением, опровергаются следующими доказательствами.
Квартира, расположенная по адресу: г. Самара, ул. <адрес>, д. <адрес>, кв. <адрес>, передана истцу 12.02.2007 г. по предварительному акту приёма-передачи квартиры от основного инвестора ЗАО «Губерния» и застройщика ООО «Труд-1».
Согласно п. 6 акта приёма-передачи квартиры, обязанность по оплате коммунальный платежей возлагается на истца после подписания акта, который подписан истцом. Следовательно, в силу ст. 432 ГК РФ, истец принял все условия акта приёма-передачи квартиры.
Лицо, приобретающее квартиру на основании договора долевого участия в строительстве, обязано вносить платежи, предусмотренные ст. 153 ЖК РФ. Такая обязанность возлагается на лицо с момента передачи ему квартиры в степени готовности, отвечающей условиям договора. Обязанность оплачивать расходы на содержание квартиры до момента государственной регистрации права возникает из того, что принявший квартиру дольщик является фактически потребителем услуг по обслуживанию квартиры и общего имущества в доме, не оплата им расходов на содержание жилья приведет к его неосновательному обогащению за счёт лица, оказывающего соответствующие услуги. Обязанность оплачивать содержание квартиры может быть возложена и на дольщика, неосновательно уклоняющегося от принятия квартиры по завершению строительства жилого дома.
Согласно ст. 155 ЖК РФ неиспользование собственниками, нанимателями и иными лицами помещений не является основанием невнесения платы за жилое помещение и коммунальные услуги.
Учитывая изложенное, суд приходит к выводу, что истец фактически приняла квартиру в свое пользование по предварительному акту приёма-передачи квартиры с условием обязанности по оплате коммунальный и иных платежей, следовательно, в силу ст.ст. 153 и 155 ЖК РФ истица обязана нести бремя содержания данной квартиры с момента принятия квартиры по акту приёма-передачи.
Доводы истца о том, что полученная ответчиком от Покацкой Е.В. денежная сумма в размере 13 322 руб. 68 коп. за неоказанные услуги на содержание дома и придомовой территории за период с 01.06.2009 г. по 01.06.2010 г. является убытком для истца, незаконно обогатившим ТСЖ «Калина» и, следовательно, данная сумма подлежит возврату истцу, как сумма неосновательного обогащения, опровергаются следующими доказательствами.
Согласно акту приёма-передачи квартиры истица обязана оплачивать коммунальные и иные услуги, в том числе за оплату содержания жилья, с момента подписания данного акта. Таким образом, ЗАО «Губерния» не несёт бремя содержания квартиры с момента подписания предварительного акта приёма-передачи.
На основании ст.ст. 36, 39 ЖК РФ и ст. 249 ГК РФ истица обязана нести бремя расходов на содержание общего имущества в многоквартирном доме. Данные расходы (оплата за содержания жилья) установлены в сметах, утверждённых общим собранием правообладателей (собственников) жилья, согласно протоколам общего собрания членов ТСЖ «Калина». Следовательно, какого либо неосновательного обогащения со стороны ТСЖ «Калина» не может быть, так как собираемые денежные средства с жителей дома на содержание жилья (содержание общего имущества в многоквартирном доме) расходуются в соответствии со сметами.
Услуги по эксплуатации жилого дома ответчиком оказывались качественно, что подтверждается протоколами общего собрания собственников жилья об утверждении годового отчёта о положительно проведенной работе ТСЖ «Калина».
Ссылка истца на Федеральный закон от 30.12.2004 г. № 214-ФЗ «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации», и последующий вывод истца о том, что расходы по содержанию дома должно нести ЗАО «Губерния», а не истец, - несостоятельна, так как разрешение на строительство дома было выдано ранее, чем вступил в законную силу названный Федеральный закон.
Согласно ч. 1 ст. 27 Федерального закона от 30.12.2004 г. № 214-ФЗ, указанный Федеральный закон вступает в силу по истечении трёх месяцев после дня его официального опубликования.
Первоначальный текст Федерального закона от 30.12.2004 г. № 214-ФЗ опубликован в официальном издании «Российская газета» от 31.12.2004 г. № 292.
Следовательно, Федеральный закон от 30.12.2004 г. № 214-ФЗ не применим к правовым отношения, связанным с долевым участием в строительстве дома № по ул. <адрес> в г. Самаре.
Ссылка истца о том, что дом до настоящего времени не передан в эксплуатационное обслуживание ТСЖ «Калина» несостоятельна, так как дом № по ул. <адрес> в г. Самаре передан в эксплуатационное обслуживание ТСЖ «Калина», что подтверждается актом передачи жилого дома от 20.12.2007 г.
Доводы истца о том, что услуги оказываемые ответчиком по содержанию общего имущества в многоквартирном доме, холодному и горячему водоснабжению, отоплению, электроэнергии, оказаны некачественно, необоснованны, так как истцом не представлено каких-либо доказательств в соответствии со ст. 56 ГПК РФ в обоснование своих доводов.
Принимая во внимание данные обстоятельства, суд приходит к выводу, что исковые требования необоснованны и не подлежат удовлетворению.
Руководствуясь ст.ст. 194-199 ГПК РФ, суд
РЕШИЛ:
В удовлетворении исковых требований Покацкой Е.В. к ТСЖ «Калина» о признании отсутствия задолженности по коммунальным услугам и возмещении материального ущерба - отказать.
Решение может быть обжаловано в Самарский областной суд через Кировский районный суд г. Самара в течение десяти суток со дня изготовления решения в окончательной форме.
Решение изготовлено в окончательной форме 2 августа 2010 г.
Председательствующий (подпись) И.А. Родомакин
Решение вступило в законную силу «___» _________________ г.
Копия верна.
Судья И.А. Родомакин
Секретарь М.Ю. Саватенков