РЕШЕНИЕ
ИМЕНЕМ РОССИЙСКОЙ ФЕДЕРАЦИИ
19 ноября 2010 года Кировский районный суд г.Самара в составе:
Председательствующего - Лазаревой М.А.
При секретаре - Аюповой Г.А.,
Рассмотрев в открытом судебном заседании гражданское дело № по иску ТСЖ «Калина» к Ермаковой Л.А., Закрытому акционерному обществу «Губерния» о признании недействительным договора инвестирования строительства,
УСТАНОВИЛ:
ТСЖ «Калина» обратилось в суд с иском к ответчикам Ермаковой Л.А., ЗАО «Губерния» о признании недействительным договора от *** № инвестирования строительства, заключенный между Ермаковой Л.А. и ЗАО «Губерния».
В последующем исковые требования были уточнены, истец просит суд признать недействительным договор от *** № инвестирования строительства, заключенный между Ермаковой Л.А. и ЗАО «Губерния»; применить последствия недействительности сделки и признать нежилое помещение общей площадью 2,7 кв.м, расположенное в части помещения на лестничной клетке четырнадцатого этажа жилого дома по адресу: <адрес> общим имуществом собственников многоквартирного жилого дома по адресу: <адрес>; обязать ЗАО «Губерния» возвратить Ермаковой Л.А. 27000 рублей, выплаченные Ермаковой Л.А. в ЗАО «Губерния» по договору от *** № инвестирования строительства.
В судебном заседании представитель ТСЖ «Калина» Ключников О.А., действующий на основании доверенности, председатель ТСЖ «Калина» Юшкевич В.И., действующий на основании протокола, в судебном заседании поддержали уточненные исковые требования, пояснив суду, что ТСЖ «Калина» в настоящий момент фактически является эксплуатирующей организацией жилого дома, расположенного по адресу: <адрес>. Фактически строительство дома по адресу: <адрес>, было завершено в 2005г., согласно акта рабочей комиссии от ***, после чего большинство квартир были заселены. В соответствии с распоряжением <адрес> № от ***, жилому дому был присвоен почтовый адрес. Специалистами ФГУП «Ростехинвентаризация» была полностью проведена инвентаризация жилого дома по адресу: <адрес>, данный объект был поставлен на кадастровый учет. В 2008г., согласно разрешения на ввод в эксплуатацию №RU 63301000-101Э от ***, жилой дом по адресу: <адрес>, был принят в эксплуатацию. В 2007г. жителями было организовано ТСЖ «Калина» и в настоящий момент данное ТСЖ фактически является эксплуатирующей организацией жилого дома. ООО «Труд-1» является заказчиком, а ЗАО «Губерния» инвестором строительства жилого дома, расположенного по адресу: <адрес>. В настоящий момент большинство жителей являются собственниками квартир в жилом доме по адресу: <адрес>, на основании свидетельств о государственной регистрации права. Согласно действующего законодательства, собственники квартир в жилом многоквартирном доме по адресу: <адрес>, также являются и собственниками долей в общей долевой собственности данного жилого многоквартирного дома и участниками ТСЖ. В соответствии с ЖК РФ они несут бремя содержания не только своих квартир, как их собственники, но и бремя содержания общего имущества в жилом многоквартирном доме по адресу: <адрес>.
Между Ермаковой Л.А. и ЗАО «Губерния» заключен договор № инвестирования строительства от *** Предметом данного договора является инвестирование строительства вышеуказанного жилого дома Ермаковой Л.А. в части нежилого помещения, расположенного: <адрес> в части помещения на лестничной клетке четырнадцатого этажа площадью 2,7 кв.м. Ермакова Л.А. в настоящий момент намеревается в судебном порядке признать за собой право собственности на спорное нежилое помещение. В данный процесс было привлечено ТСЖ «Калина» и тем самым ТСЖ стало известно о наличии вышеуказанного договора. Они считают, что фактически данное помещение является местом общего пользования, принадлежащем на праве общей долевой собственности в силу закона всем собственникам квартир в жилом доме, расположенном по указанному адресу. Согласно проектной документации, изначально застройщиком - ООО «Труд-1» в помещениях на лестничных площадках, в том числе и в помещении, которое находится у Ермаковой Л.А., проектировалось строительство и монтаж мусоропровода. Но из-за бездействий застройщика - ООО «Труд-1» по надлежащему окончанию строительства жилого дома и устранению всех недоделок, до настоящего момента монтаж мусоропровода не осуществлен. В случае, если застройщик - ООО «Труд-1» так и не осуществит монтаж мусоропровода, ТСЖ «Калина» планирует своими силами произвести монтаж мусоропровода, так как вследствие его отсутствия невозможно надлежащим образом осуществлять эксплуатацию данного подъезда жилого дома в связи с тем, что фактически нарушаются санитарно-эпидемиологические нормы и правила. Кроме того, так как фактически строительство данного жилого дома было завершено в 2005г., невозможно какое-либо инвестирование строительства спорного нежилого помещения, после фактического окончания строительства жилого дома в целом.
Следовательно, инвестирование нежилого помещения невозможно и соответственно данная сделка является притворной сделкой, то есть данный договор инвестирования фактически прикрывает договор купли-продажи нежилого помещения. За нежилое помещение с Ермаковой Л.А. коммунальные платежи не берутся, за нежилые помещения платят все собственники квартир как за общее имущество. Просят удовлетворить уточненные исковые требования.
Ответчик Ермакова Л.А. и её представитель Щербакова Т.М., действующая на основании доверенности, в судебном заседании уточненные исковые требования не признали, предоставили суду письменные возражения на иск (л.д. 75-76), которые поддержали, дополнительно пояснив суду, что Ермакова Л.А. является собственником жилого помещения (квартиры) на 14 этаже в <адрес> в г.Самара.
*** между ней и ЗАО «Губерния» был заключен договор № об инвестировании строительства жилого дома в части нежилого помещения на 14 этаже площадью 2,7 кв.м. В счет оплаты участия инвестирования строительства указанного нежилого помещения, Ермакова Л.А. по условиям договора перечислила ЗАО «Губерния» денежные средства в размере 27000 рублей. *** жилой дом по указанному выше адресу введен в эксплуатацию. *** был подписан акт приема-передачи между Ермаковой Л.А. с одной стороны и ООО «Труд-1», ЗАО «Губерния» с другой стороны, нежилого помещения на 14 этаже в секции 9, указанное в договоре №, общей площадью 2,7 кв.м. В связи с чем, Ермакова Л.А. приобрела нежилое помещение на законных основаниях, и именно как нежилое помещение, а не место общего пользования, на него имеется технический паспорт, и помещение поставлено на кадастровый учет. Ермакова Л.А. обратилась в регистрационную палату о регистрации права собственности на нежилое помещение площадью 2,7 кв.м, но ей было отказано так как договор от *** № инвестирования строительства, предметом которого является инвестирование строительства многоэтажного жилого дома по адресу: <адрес> (строительный адрес), в части нежилого помещения на 14 этаже общей площадью 2,7 кв.м., не зарегистрирован в установленном законом порядке. Платежи за спорное жилое помещение ТСЖ ей не начисляет, но она готова оплатить все причитающиеся платежи. Она заключила договор инвестирования на нежилое помещение до сдачи дома в эксплуатацию. Дом сдан в эксплуатацию без мусоропровода. Из членов ТСЖ никто не имел к ней претензий по пользованию спорным нежилым помещением. В удовлетворении уточненного иска просят отказать.
Представитель ответчика ЗАО «Губерния» Пюльзю А.К., действующая на основании доверенности, в судебном заседании уточненные требования не признала, предоставила письменный отзыв на иск (л.д. 41-42), который поддержала. Дополнительно суду пояснила, чтоутверждения истца о том, что спорное нежилое помещение относится к местам общего пользования, документально не подтверждены. Доводы истца о том, что первоначально на месте спорного нежилого помещения планировалось строительство мусоропровода, не может служить основанием для отнесения его к местам общего пользования. Строительство мусоропровода было исключено из проекта здания, дом сдан в эксплуатацию без мусоропровода. Возведение здания в соответствии с проектом и требованиями всех строительных норм и правил подтверждается разрешением на ввод объекта в эксплуатацию №RU 63301000-101Э от *** Кроме того, жилой дом по <адрес> находится на балансе ООО «Труд-1», и ТСЖ «Калина» является ненадлежащим истцом, не имеет право требовать признания недействительным договора от *** № инвестирования строительства между ЗАО «Губерния» и Ермаковой Л.А. В удовлетворении уточненного иска просит отказать.
Представитель третьего лица ООО «Труд-1» Болсуновская В.А., действующая на основании доверенности, в судебном заседании уточненный иск не поддержала, пояснив суду, что жилой дом со встроенными нежилыми помещениями по адресу: <адрес>, находится на балансе ООО «Труд-1». ООО «Труд-1» был заказчиком строительства. Первично в проекте строительства жилого дома по <адрес> в г.Самара предусматривался мусоропровод, но затем проект был изменен, мусоропровод был исключен из проекта. В декабре 2008г. дом был введен в эксплуатацию без мусоропровода, что подтверждается техническим паспортом на дом. В настоящее время мусоропровод смонтировать в жилом доме невозможно. Сдача дома в эксплуатацию - это и есть окончание строительства, акт рабочей комиссии - это промежуточный этап, после которого еще идет достройка. В окончательном проекте при сдаче дома в эксплуатации мусоропровода не было. На 14 этаже при сдаче дома в эксплуатацию было выделено нежилое помещение - кладовая, которое законно продано. Это помещение площадью 2,7 кв.м, именно нежилое помещение - кладовая, а не место общего пользования и техническое помещение, площадь которых указана отдельной строкой в техническом паспорте. Дом по <адрес>, до настоящего времени состоит на балансе их организации. Истцы не оспаривают постановление о вводе дома в эксплуатацию. Дом при сдаче в эксплуатацию принимали представители пожарной инспекции и санитарно - эпидемиологическая служба. В удовлетворении уточненного иска просит отказать.
Свидетель Хайбрахманова Ф.М. суду пояснила, что она является работником ФГУП «Ростехинвентаризация - Федеральное БТИ». На обозрение представила технический паспорт на жилой дом по <адрес>. В техническом паспорте жилого <адрес> в г.Самара, на 14 этаже значится нежилое помещение - кладовая площадью 2,7 кв.м. Согласно технического паспорта мусоропровода в доме нет. В инвентарном деле указаны все площади дома отдельно: жилая - 21929 кв.м, нежилая - 1674,6 кв.м, техническая - 3746,3 кв.м, общего пользования - 4164,4 кв.м. Это разные категории. Спорное жилое помещение относится к категории нежилых помещений, а лестничная клетка входит в категорию мест общего пользования. Другого технического паспорта на данный дом нет (л.д. 106-107).
Свидетель Артемьева Н.Г. суду пояснила, что она работает инспектором по пожарному надзору. Согласно п.40 Правил пожарной безопасности, запрещается устраивать в лестничных клетках и поэтажных коридорах кладовые (чуланы), а также хранить под лестничными маршами и на лестничных площадках вещи, мебель и другие горючие материалы. Когда дом сдается в эксплуатацию, в обязательном порядке его принимает пожарная инспекция. Наличие двери на нежилом помещении играет роль при приемке помещения пожарными (л.д. 132-133 оборот).
Свидетель Першина Н.В. показала суду, что она проживает в <адрес> в <адрес>, в <адрес> на третьем этаже. Ермакову Л.А. знает. Ермакова Л.А. проживает на 14 этаже в этом же доме. У Ермаковой Л.А. имеется кладовая на 14 этаже. Права свидетеля наличием у Ермаковой Л.А. кладовой не нарушаются. Мусоропровода в доме нет. Кладовые помещения имеются на каждом этаже дома. Ранее, когда в кладовых не было дверей, в них лежал разный хлам и мусор. Свидетель не против, чтобы люди пользовались этими кладовыми. У свидетеля кладовой не имеется. Приобрести кладовые помещения можно было, заключив договор долевого участия с ЗАО «Губерния». Об этом свидетель знает из объявлений, которые были расклеены на их доме. Председателя ТСЖ она не уполномочивала обращаться в суд по вопросу признания недействительным договора долевого участия, заключенного между Ермаковой Л.А. и ЗАО «Губерния». Собрания членов ТСЖ по этому вопросу не было (л.д. 109-110 оборот).
Свидетели Ильясова Н.Ю. (л.д. 111-113), Колмаков С.В. (л.д. 113 оборот-115), Бордаченко С.Ф. (л.д. 136 оборот-138 оборот), Оганесян И.В. (л.д. 138 оборот-140) дали аналогичные показания.
Свидетель Нестерова А.П. суду показала, что она проживает по адресу: <адрес>, работает паспортисткой в ТСЖ «Калина». В <адрес> проживает её внук, она бывает у внука. Объявлений о заключении договоров долевого участия в строительстве в части нежилых помещений - кладовых она не видела. Считает, что нежилые помещения должны принадлежать всем жильцам дома, так как это общедолевое имущество, жильцы выкупили кладовки незаконно. Мусоропровода в доме нет. На собраниях ТСЖ «Калина» вопросы о кладовых помещениях не ставились. К ней никто не обращался по вопросу пользования кладовыми (л.д. 140-142).
Свидетель Мельникова Т.Ф. суду показала, что она проживает в <адрес> в г.Самара, кладового помещения у неё нет. Объявления по приобретению кладовки она не видела. Считает, что кладовой должны пользоваться жильцы всех квартир на этаже. Не известно, что будет в ней хранить собственник кладовой. Она бы хотела пользоваться кладовой, так как это места общего пользования (л.д. 142 оборот-144).
Суд, выслушав истицу, представителей сторон, допросив свидетелей, исследовав материалы дела, обозрев в подлиннике инвентарное дело с техническим паспортомна жилой <адрес> в г.Самара, приходит к следующему.
В соответствии со ст.56 ГПК РФ каждая сторона должна доказать те обстоятельства, на которые она ссылается как на основании своих требований и возражений, если иное не предусмотрено федеральным законом. Суд определяет, какие обстоятельства имеют значение для дела, какой стороне надлежит их доказывать, выносит обстоятельства на обсуждение, даже если стороны на какие-либо из них не ссылались.
Согласно ст.289 ГК РФ собственникам квартир в многоквартирном доме наряду с принадлежащими им помещениями, занимаемыми под квартиру, принадлежит также доля в праве собственности на общее имущество дома.
В силу п.1 ст.36 ЖК РФ собственникам помещений в многоквартирном доме принадлежат на праве общей долевой собственности помещения в данном доме, не являющиеся частями квартир и предназначенные для обслуживания более одного помещения в данном доме, в том числе межквартирные лестничные площадки, лестницы, лифты, лифтовые и иные шахты, коридоры, технические этажи, чердаки, подвалы, в которых имеются инженерные коммуникации, иное обслуживающее более одного помещения в данном доме оборудование (технические подвалы), а также крыши, ограждающие несущие и ненесущие конструкции данного дома, механическое, электрическое, санитарно-техническое и иное оборудование, находящееся в данном доме за пределами или внутри помещений и обслуживающее более одного помещения, земельный участок, на котором расположен данный дом, с элементами озеленения и благоустройства и иные предназначенные для обслуживания, эксплуатации и благоустройства данного дома объекты, расположенные на указанном земельном участке.
Как усматривается из договора № инвестирования строительства жилого дома (л.д. 7-11), заключенного *** между ЗАО «Губерния» и Ермаковой Л.А., его предметом является инвестирование строительства многоэтажного дома по адресу: <адрес> (строительный), секция 9, в части нежилого помещения на 14 этаже общей площадью 2,7 кв.м.
Согласно свидетельству о государственной регистрации юридического лица (л.д. 17) в единый государственный реестр юридических лиц внесена запись о создании юридического лица ТСЖ «КАЛИНА» *** для обслуживания дома по <адрес>, а затем к нему присоединено ТСЖ «Краснодонская, 95» в 2005г. (л.д. 32-33).
Согласно Уставу ТСЖ «КАЛИНА» предметом деятельности Товарищества является управление обслуживанием, эксплуатацией и ремонтом недвижимого имущества в ТСЖ, строительство дополнительных помещений и объектов общего имущества; сдача в аренду, внаем, либо продажа недвижимого имущества, находящегося в собственности ТСЖ, в случае недостаточности средств, необходимых для содержания общего имущества и улучшения данного имущества (л.д. 19-31, 32).
Суд, оценивая относимость, допустимость, достоверность каждого доказательства в отдельности, а также достаточность и взаимную связь доказательств в их совокупности, приходит к выводу, что истцом не представлено суду достоверных доказательств в обоснование исковых требований.
Доводы истца о ничтожности сделки - договора о долевом участии в строительстве жилого дома по <адрес> от ***, заключенного между ЗАО «Губерния» и Ермаковой Л.А., несоответствие её требованиям закона, не нашли своё подтверждение и суд не находит оснований к применению ст.168 ГК РФ. Каких-либо доказательств того, что сделка не соответствует требованиям закона, суду не представлено.
П.7 ст.52 Градостроительного Кодекса, предусмотрено отклонение параметров объекта капитального строительства от проектной документации в процессе строительства и предусмотрена в то же время необходимость вновь утвержденной застройщиком или заказчиком проектной документации после внесения в неё соответствующих изменений.
Ссылка истца на тот факт, что первоначальным проектом предусматривалось строительство в доме мусоропровода, и ТСЖ имеет намерения в будущем смонтировать мусоропровод, не может быть принята судом, поскольку дом принят в эксплуатацию *** без мусоропровода, что подтверждается техническим паспортом, предоставленным на обозрение ФГУП «Ростехинвентаризация - Федеральное БТИ», письмом директору Потребительского кооператива № (л.д. 128), санитарно-эпидемиологическим заключением №.10.05.456.Т.000215.04.04 от *** (л.д. 127).
В техническом паспорте дома по <адрес>, предусмотрено несколько типов помещений, соответствующих площадей: жилая - 21929 кв.м, нежилая - 1674,6 кв.м, техническая - 3746,3 кв.м, общего пользования - 4164,4 кв.м. Данный дом с указанными типами помещений поставлен на кадастровый учет.
Судом установлено, что до сдачи дома в эксплуатацию по <адрес>, истица инвестировала денежные средства на нежилое помещение площадью 2,7 кв.м на 14 этаже. Правовой статус помещения указан в техническом паспорте - нежилое помещение кладовой. Следовательно, данное помещение не может быть помещением общего пользования, оно указано в техническом паспорте в категории нежилых помещений, а не в категории мест общего пользования. У председателя ТСЖ имеется возможность рассчитать отдельную плату за обслуживание указанного нежилого помещения.
Ссылка истца на то, что акт рабочей комиссии подтверждает завершение строительства не может быть принята судом, так как завершение строительства подтверждается единственным документом: актом ввода в эксплуатацию.
При сдаче дома в эксплуатацию, застройщик получает заключения, в том числе от пожарной инспекции и санитарно-эпидемиологической службы, что подтвердил в судебном заседании представитель застройщика ООО «Труд-1». Дом был сдан в эксплуатацию в соответствии с техническим паспортом дома, где помещение ответчицы значится как нежилое помещение, а не место общего пользования.
Истцом представлено письмо о недопустимости постройки кладовой на лестничных клетках, но в данном случае суд считает, что кладовые - это отдельные помещения, которые не могут быть помещениями общего пользования, что подтверждается техническим паспортом.
Ответчика Ермакова Л.А. обратилась в регистрационную палату о регистрации своего права на нежилое помещение, ей было отказано лишь по тем основаниям, что договор от *** № инвестирования строительства, предметом которого является инвестирование строительства многоэтажного жилого дома по адресу: <адрес>, секция 9 (строительный адрес), в части нежилого помещения на 14 этаже общей площадью 2,7 кв.м., не зарегистрирован в установленном законом порядке, а не на основании того, что это место общего пользования (л.д. 43-46).
Помимо этого, председатель ТСЖ, согласно Уставу (л.д. 19-31, 32-33), представляет интересы собственников жилых помещений, но допрошенные в суде свидетели Першина Н.В., Ильясова Н.Ю., Колмаков С.В., Бордаченко С.Ф., Оганесян И.В. (собственники жилых помещений), не согласны с иском, не возражают, чтобы ответчица пользовалась нежилым помещением площадью 2,7 кв.м. Собрания членов ТСЖ по данному вопросу не было, протокол общего собрания по данному вопросу суд не представлен.
Следовательно, истцом не представлено суду доказательств, в чем состоит нарушение прав членов ТСЖ наличие в собственности ответчицы нежилого помещения площадью 2,7 кв.м.
Свидетели Нестерова А.П. и Мельникова Т.Ф. в своих показаниях указали, что они согласны с иском, так как считают, что тоже имеют право пользоваться кладовой, но данный факт не может рассматриваться судом как нарушение прав жильцов, ввиду того, что помещение площадью 2,7 кв.м не является местом общего пользования, а, следовательно, принадлежит конкретному лицу, собственнику - ответчице по делу.
Жилой комплекс «Кировский», расположенный в границах улиц Нагорная/ Краснодонская, к которому относится <адрес>, находится на балансе ООО «Труд-1», что отражено в балансе по строке 130 (л.д. 121, 124), на баланс ТСЖ данный дом не передан, в соответствии с этим, ТСЖ не имеет право требовать изменений в проекте дома и, соответственно, является ненадлежащим истцом.
На основании изложенного, суд приходит к выводу, что в исковых требованиях ТСЖ «КАЛИНА» к Ермаковой Л.А., ЗАО «Губерния» о признании договора о долевом участии в строительстве жилого дома по <адрес> от ***, заключенного между ЗАО «Губерния» и Ермаковой Л.А. недействительным в силу ничтожности и применении последствий недействительности ничтожной сделки надлежит отказать.
На основании изложенного и руководствуясь ст.ст.194-198 ГПК РФ, суд
РЕШИЛ:
В удовлетворении исковых требований ТСЖ «Калина» к Ермаковой Л.А., Закрытому акционерному обществу «Губерния» о признании недействительным договора от *** № инвестирования строительства, заключенного между Ермаковой Л.А. и ЗАО «Губерния», применении последствия недействительности сделки и признании нежилого помещения общей площадью 2,7 кв.м, расположенного в части помещения на лестничной клетке четырнадцатого этажа жилого дома по адресу: <адрес>, секция 9, общим имуществом собственников многоквартирного жилого дома по адресу: <адрес>, обязании ЗАО «Губерния» возвратить Ермакова Л.А. 27000 рублей, выплаченных Ермаковой Л.А. в ЗАО «Губерния» по договору от *** № инвестирования строительства, - отказать.
Решение может быть обжаловано в Самарский областной суд через Кировский районный суд г.Самара в течение 10 дней со дня изготовления решения в окончательной форме.
Решение в окончательной форме изготовлено 24.11.2010г.
Председательствующий: М.А. Лазарева