Копия
Р Е Ш Е Н И Е
ИМЕНЕМ РОССИЙСКОЙ ФЕДЕРАЦИИ
24 марта 2011 года г.Самара
Кировский районный суд г.Самары в составе:
Председательствующего судьи: Бросовой Н.В.
при секретаре Суховой О.Б.
рассмотрев в открытом судебном заседании гражданское дело № по заявлению Гурьянов М.В. об обжаловании действий Управления Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Самарской области, связанных с отказом в государственной регистрации договора долевого участия, и обязании произвести его регистрацию,
УСТАНОВИЛ:
Заявитель Гурьянов М.В. обратился в суд с требованием об обжаловании действий Управления Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Самарской области, связанных с отказом в государственной регистрации договора долевого участия, и обязании произвести его регистрацию. В обоснование заявленных требований указал, что ДД.ММ.ГГГГ в Управление Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Самарской области им были представлены документы на государственную регистрацию «Договора долевого участия № Т/51 от ДД.ММ.ГГГГ Данным договором закреплены отношения с ООО «Самарагорстрой» по строительству однокомнатной квартиры на земельном участке площадью 4 674,40 кв.м., кадастровый номер: 63:01:01 09 005:0014, расположенный по адресу: <адрес>, 17 этажный 4-х подъездный жилой дом со встроенными нежилыми помещениями, общей площадью 50,32 кв.м. и дальнейшей передаче её заявителю. Сообщением об отказе в государственной регистрации от ДД.ММ.ГГГГ Управлением Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Самарской области в регистрации было отказано. Представленный ДД.ММ.ГГГГ на государственную регистрацию договор № Т/51 на участие в долевом строительстве от ДД.ММ.ГГГГ был подписан в период действия Разрешения на строительство № от ДД.ММ.ГГГГ, в течение срока действия зарегистрированного Договора аренды земельного участка № от ДД.ММ.ГГГГ Таким образом, предусмотренные законом требования на момент подписания договора были выполнены.В то же время Федеральный закон от ДД.ММ.ГГГГ N 214-ФЗ «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации» предусматривает обязательную государственную регистрацию (ст. 17 214-ФЗ), но не предусматривает условий, которые должны выполняться при проведении государственной регистрации.Ссылка на п. 1 ст. 3 214-ФЗ является несостоятельной, поскольку указанная статья содержит условия, при выполнении которых застройщик имеет право привлекать денежные средства участников долевого строительства. Никаких условий и обязательств, с выполнением или наличием которых 214-ФЗ связывал бы проведение государственной регистрации, ни данный пункт, ни другие положения 214-ФЗ не содержат. При этом ст. 17 214-ФЗ предусматривает обязательную государственную регистрацию договора участия в долевом строительстве в порядке, предусмотренном Федеральным законом от ДД.ММ.ГГГГ N 122-ФЗ «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним». 214-ФЗ не содержит указаний, в какие сроки такой договор должен быть зарегистрирован. 122-ФЗ также не содержит указаний на такие сроки, но требует обязательной регистрации прав собственности и сделок с ним. Таким образом, договор подлежит обязательной государственной регистрации независимо от сроков его подписания, но только после того как его стороны обратятся с соответствующим заявлением в орган, осуществляющий государственную регистрацию прав на недвижимое имущество и сделок с ним. Просит суд отменить решение об отказе в государственной регистрации Договора долевого участия № Т/51 от ДД.ММ.ГГГГ и произвести его государственную регистрацию.
В судебном заседании представитель заявителя по доверенности Галузина Л.А. требования поддержала по основаниям указанном в заявлении. Суду пояснила, что заявителем Гурьяновым М.В. в Управление Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Самарской области был представлен на государственную регистрацию Договор долевого участия № Т/51 от ДД.ММ.ГГГГ Однако, в регистрации было отказано. На данный момент строительная организация, с которой заявитель заключал указанный договор существует. Просит отменить решение об отказе в государственной регистрации Договора долевого участия и произвести его государственную регистрацию.
Представитель Управления Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Самарской области по доверенности Калебирова Е.А. заявленные требования считала необоснованными. Суду предоставила отзыв на заявление, который поддержала. Суду пояснила, что в договоре о долевом участии не указан гарантийный срок на технологическое и инженерное оборудование, входящее в состав передаваемого участникам долевого строительства объекта долевого строительства. Данный договор не может быть зарегистрирован в Едином государственном реестре. На момент осуществления государственной регистрации он не соответствует требованиям законодательства. Застройщик обязан передать дольщику объект долевого строительства не позднее срока, который предусмотрен договором и должен быть единым для участников долевого строительства. Если строительство не может быть завершено, то застройщик обязан направить дольщику информацию и предложение об изменении договора. Согласно п.1.6 договора долевого участия, срок передачи жилого дома истек в 1 квартал 2010 года. Так же у застройщика истек срок разрешения на строительство ДД.ММ.ГГГГ Документы, подтверждающие продление срока разрешения на строительство в УФСГРКиК не поступало. Просила в удовлетворении заявленных требованиях отказать по основаниям, изложенным в отзыве.
Выслушав стороны, исследовав материалы дела, суд приходит к следующему.
Согласно ст. 56 ГПК РФ «Каждая из сторон должна доказывать те обстоятельства, на которые она ссылается как на основания своих требований и возражений».
Судом установлено, что ДД.ММ.ГГГГ между ООО «Самарагорстрой» (Застройщик) и заявителем Гурьяновым М.В. (Инвестор) заключен договор долевого участия № Т/51 (далее договор), по условиям которого Застойщик обязался в предусмотренный настоящим договором срок своими силами и/или с привлечением других лиц построить 17-ти этажный 4-х подъездный жилой дом со встроенным нежилыми помещениями на земельном участке с кадастровым номером 63:01:01 09 005:0014, находящемся по адресу: <адрес>, площадью 4 674,40 кв.м. (договор аренды земельного участка № о ДД.ММ.ГГГГ, зарегистрированный в Управлении Федеральной регистрационной службы по Самарской области за номером 63-63-01/277/1008-715 от ДД.ММ.ГГГГ) и после получения разрешения на ввод в эксплуатацию Жилого дома, передать Инвестору жилое помещение в Жилом доме, а Инвестор обязался оплатить обусловленную настоящим договором цену и принять Квартиру в собственность при наличии разрешения на ввод Жилого дома в эксплуатацию. (л.д. 6-13)
Объектом настоящего договора является <адрес>, что следует из п.п. 1.2. п. 1. вышеуказанного договора.
Указанная в пункте 1.2. настоящею Договора Квартира будет передана Инвестору но
окончанию работ по строительству Жилого дома, ввода Жилого дома в эксплуатацию. (п.п. 1.3. п. 1 договора)
Гарантийный срок на Квартиру равен 5 (пяти) годам и устанавливается с момента получения разрешения на ввод Жилого дома в эксплуатацию. Застройщик гарантирует своевременное устранение обнаруженных дефектов и недостатков. (п.п. 1.4. п. 1 договора)
Согласно п.п. 1.5. п. 1 договора, при заключении настоящего Договора Застройщик предоставляет Инвестору следующие гарантии:
1.5.1. Все необходимые для заключения и исполнения настоящего Договора лицензии, разрешения и/или иные документы и/или договоры от соответствующих и уполномоченных на их предоставление государственных органов/лиц Застройщиком получены/заключены, являются юридически действительными и вступившими в силу.
1.5.2 Застройщик гарантирует, что он разместил проектную декларацию в соответствии законодательством по адресу Интернет www/volgagroup.ru. Оригинал проектной декларации находится в офисе Застройщика.
В соответствии с п.п. 1.6. п. 1 договора, проектный срок ввода в эксплуатацию Жилого дома в соответствии с Проектной документацией - 1 квартал 2010 года.
При невозможности ввести Жилой дом в эксплуатацию в срок, укачанный в пункте 1.6 настоящего договора Застройщик обязан не позднее чем за 2 (Два) месяца до истечения указанного срока направить Инвестору соответствующую информацию, посредством оформления и подписания сторонами дополнительного соглашения к настоящему Договору. (п.п. 1.7. п. 1 договора)
Согласно п. 2 договора, цена Квартиры на момент подписания настоящего Договора составляет: 36 283,19 рублей за кв.м. площади Квартиры.
Судом также установлено, что ДД.ММ.ГГГГ заявитель Гурьянов М.В. обратился в Управление Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Самарской области с заявлением о регистрации договора долевого участия № Т/51 от ДД.ММ.ГГГГ
Однако, сообщением Управления Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Самарской области от ДД.ММ.ГГГГ № отказано в государственной регистрации договора от ДД.ММ.ГГГГ № Т/51 долевого участия в строительстве объекта недвижимого имущества, создаваемого на земельном участке, расположенном по адресу: <адрес>, документы на которую были предоставлены заявителем на основании абз. 4,10 п.1 ст. 20 Федерального закона от ДД.ММ.ГГГГ № 122-ФЗ «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним» в связи с тем, что документы, предоставленные на государственную регистрацию прав, по содержанию не соответствуют требованиям действующего законодательства, а также не представлены документы, необходимые в соответствии с указанным Федеральным законом для государственной регистрации.
Данное решение об отказе в государственной регистрации не может быть признано обоснованным и законным по следующим основаниям.
Согласно Федерального закона от 30 декабря 2004 года № 214-ФЗ «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации», а также ст. 17 Федерального закона от 21 июля 1997 года № 122-ФЗ «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним» предусматривается обязательная государственная регистрация договора участия долевого строительства.
В соответствии с ч. 2 ст. 16 Федерального закона «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним» к заявлению о государственной регистрации прав должны быть приложены документы, необходимые для ее проведения.
В соответствии с п.1 ст.18 Федерального закона «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним» документы, устанавливающие наличие, возникновение, переход прав на недвижимое имущество должны соответствовать требованиям, установленным законодательством Российской Федерации и отражать информацию, необходимую для государственной регистрации прав на недвижимое имуществе в Едином государственном реестре прав.
В силу ч.1 ст. 17 Федерального закона «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним» основаниями для государственной регистрации наличия, возникновения, прекращения, перехода, ограничения (обременения) прав на недвижимое имущество и сделок с ним являются:. .. договоры и другие сделки в отношении недвижимого имущества, совершенные в соответствии с законодательством, действовавшим в месте расположения объектов недвижимого имущества на момент совершения сделки;. ..иные акты передачи прав на недвижимое имущество и сделок с ним в соответствии с законодательством, действовавшим в месте передачи на момент ее совершения;…иные документы, которые в соответствии с законодательством Российской Федерации подтверждают наличие, возникновение, прекращение, переход, ограничение (обременение) прав.
Согласно ч.3 ст. 17 Федерального закона «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним» основания для государственной регистрации прав собственности на объекты недвижимого имущества, указанные в статьях 25, 25.2, 25.3 и 30.1 настоящего Федерального закона, установлены в данных статьях.
Статьей 25.1 указанного выше закона, на государственную регистрацию договоров участия в долевом строительстве наряду с документами, необходимыми для государственной регистрации в соответствии с настоящим Федеральным законом, представляются документы с описанием объекта долевого строительства с указанием его местоположения на плане создаваемого объекта недвижимого имущества и планируемой площади объекта долевого строительства. Государственная регистрация договора участия в долевом строительстве, заключенного застройщиком с первым участником долевого строительства, осуществляется на основании заявления сторон договора (застройщика, участника долевого строительства). На государственную регистрацию договора участия в долевом строительстве, заключенного застройщиком с первым участником долевого строительства, наряду с документами, необходимыми для государственной регистрации договора участия в долевом строительстве в соответствии с настоящим Федеральным законом, застройщиком представляются: 1) разрешение на строительство; 2) проектная декларация; 3) план создаваемого объекта недвижимого имущества с указанием его местоположения и количества, находящихся в составе создаваемого объекта недвижимого имущества жилых и нежилых помещений и планируемой площади каждого из указанных помещений: 4) договор поручительства, если застройщиком в качестве способа обеспечения исполнения своих обязательств было выбрано поручительство.
Согласно п.п. 1.6. п. 1 договора долевого участия № Т/51 от ДД.ММ.ГГГГ, проектный срок ввода в эксплуатацию Жилого дома в соответствии с Проектной документацией - 1 квартал 2010 года.
Из материалов дела следует, что на основании договора аренды земельного участка от ДД.ММ.ГГГГ №, Приказа Министерства строительства и жилищно-коммунального хозяйства Самарской области от ДД.ММ.ГГГГ №-п, Министерство строительства и жилищно-коммунального хозяйства Самарской области предоставил, а ООО «Самарагорстрой» принял и использовал на условиях аренды земельный участок, относящийся к категории «земли населенных пунктов», имеющий кадастровый номер 63:01:01 09 005:0014, находящийся по адресу: <адрес>, район Железнодорожный, ул. <адрес>ю 4674,40 кв.м. Участок предоставлялся для строительства жилого дома со встроенными нежилыми помещениями и подземным паркингом, что следует из п. 1 договора № аренды земельного участка от ДД.ММ.ГГГГ
Согласно п. 3.2. договора аренды земельного участка № от ДД.ММ.ГГГГ, срок действия договора истекает ДД.ММ.ГГГГ
Разрешение на строительство жилого дома со встроенными нежилыми помещениями и трансформаторной подстанцией по адресу: <адрес> выдано ООО «Самарагорстрой» администрацией городского округа Самара ДД.ММ.ГГГГ, срок действия настоящего разрешения до ДД.ММ.ГГГГ
В государственной регистрации прав может быть отказано по основаниям предусмотренным ст. 20 Федерального закона «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним», а так же по основаниям, предусмотренным п. 3.1 ст.25.1 указанного закона, предусматривающим основания к отказу в государственной регистрации договора участия в долевом строительстве: 1) наличие государственной регистрации другого договора участия в долевом строительстве в отношении того же объекта долевого строительства; 2) непредставление договора поручительства, если при государственной регистрации договора участия в долевом строительстве, заключенного застройщиком с первым участником долевого строительства, застройщиком в качестве способа обеспечения исполнения своих обязательств по договору было выбрано поручительство.
В своем отказе в государственной регистрации договора долевого участия ГОСРЕЕСТРссылается на п. 1 ст. 20 Федерального закона «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним», который предусматривает основанием к отказу в регистрации то, что документы, представленные на государственную регистрацию прав, по форме или содержанию не соответствуют требованиям действующего законодательства; не представлены документы, необходимые в соответствии с настоящим Федеральным законом для государственной регистрации прав.
Одним из оснований в отказе в государственной регистрации РОСРЕЕСТР указывает то, что срок ввода жилого дома в эксплуатацию истек 1 квартал 2010г. Сведения об изменении предполагаемого срока ввода объекта в эксплуатацию на государственную регистрацию не представлены.
Кроме того, основанием для отказа в государственной регистрации послужило то, что срок действия договора аренды земельного участка истек ДД.ММ.ГГГГ Документы, подтверждающие продление срока действия разрешения на строительство на государственную регистрацию не представлены.
Основанием для отказа в государственной регистрации также указывается тот факт, что в представленном договоре № Т/51 от ДД.ММ.ГГГГ долевого участия не указан гарантийный срок на технологическое и инженерное оборудование, входящее в состав передаваемого участникам долевого строительства объекта долевого строительства.
Оценивая вышеизложенное, суд считает, что данные основания, не могут являться причиной для отказе в государственной регистрации договора, поскольку договор долевого участия № Т/51 от ДД.ММ.ГГГГ был заключен в период действия Разрешения на строительство № RU 63301000-070 от ДД.ММ.ГГГГ и в течении срока действия зарегистрированного договора аренды земельного участка № от ДД.ММ.ГГГГ Согласно п. 3.2. договора аренды земельного участка № от ДД.ММ.ГГГГ, срок действия договора истекает ДД.ММ.ГГГГ Гарантийный срок на квартиру установлен договором долевого участия № Т/51 от ДД.ММ.ГГГГ и равен 5 (пяти) годам, что следует из п.п. 1.4. п. 1 договора. Гарантийный срок на технологическое и инженерное оборудование внесен в закон от ДД.ММ.ГГГГ № 214-ФЗ «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации» - Федеральным законом от ДД.ММ.ГГГГ N 119-ФЗ, то есть после заключения договора.
Следовательно, предусмотренные Федеральным законом от 30 декабря 2004 года № 214-ФЗ «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации» требования на момент подписания договора были выполнены. Законодатель не предусматривает такого основания как отсутствие у одной из сторон разрешения на строительство и право на земельный участок. Договор долевого участия № Т/51 от ДД.ММ.ГГГГ, заключенный между ООО «Самарагорстрой» и Гурьяновым М.В. является действующим и порождает для его сторон определенные правовые последствия. К тому же иные участники строительства зарегистрировали договора долевого участия, что не отрицалось сторонами. В силу п. 2.2. ст. 25.1 ФЗ от ДД.ММ.ГГГГ N 122-ФЗ «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним» орган, осуществляющий государственную регистрацию прав, при государственной регистрации последующих договоров участия в долевом строительстве не вправе истребовать документы, которые ранее представлялись на государственную регистрацию договора участия в долевом строительстве, заключенного застройщиком с первым участником долевого строительства, и помещены в дело правоустанавливающих документов.
Ни Федеральным законом «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации», ни Федеральным законом «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним», не предусматривается сроков, в которые договор долевого участия в строительстве должен быть зарегистрирован. Договор долевого участия № Т/51 от ДД.ММ.ГГГГ содержит все существенные условия, определенные пунктом 4 статьи 4 Федерального закона "Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации", совершен в надлежащей форме, а потому подлежит государственной регистрации на основании указанного Закона.
Таким образом, после обращения сторон с заявлением в орган осуществляющий государственную регистрацию прав на недвижимое имущество и сделок с ним, договор подлежит обязательной государственной регистрации независимо от сроков его подписания. Отказ в государственной регистрации договора долевого участия в строительстве существенным образом нарушают права заявителя.
При таких обстоятельствах суд считает решение Управления Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Самарской области об отказе в государственной регистрации договора долевого участия № Т/51 от ДД.ММ.ГГГГ, незаконным, а заявленные требования Гурьянова М.В. подлежащие удовлетворению.
На основании изложенного и руководствуясь ст.ст. 194-199, 254-256 ГПК РФ, суд
РЕШИЛ:
Заявление Гурьянов М.В. удовлетворить.
Признать незаконным отказ Управления Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Самарской области в регистрации Договора долевого участия № Т/51 от ДД.ММ.ГГГГ.
Обязать Управление Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Самарской области произвести государственную регистрацию Договора долевого участия № Т/51 от ДД.ММ.ГГГГ, по заявлению Гурьянов М.В..
Решение может быть обжаловано в Самарский областной суд через Кировский районный суд в течение 10 дней со дня его изготовления в окончательной форме.
Мотивированное решение изготовлено ДД.ММ.ГГГГ.
Председательствующий подпись Н.В. Бросова
Решение ступило в законную силу
Копия верна
Судья
Секретарь