№ 2-382/2011

РЕШЕНИЕ

Именем Российской Федерации

г. Самара 27 января 2011 г.

Кировский районный суд г. Самара в составе

председательствующего Родомакина И.А.,

при секретаре Кирьяновой Е.Ю.,

рассмотрев в открытом судебном заседании гражданское дело № 2-382/2011 по иску Младенцевой Е.В. к ООО «Загора» об обязании заключить договор купли-продажи в соответствии с протоколом разногласий и передать квартиру по акту приёма-передачи,

УСТАНОВИЛ:

Младенцева Е.В. обратилась в суд с иском к ООО «Загора» об обязании ответчика передать двухкомнатную квартиру, площадью <данные изъяты> кв. м, жилой площадью <данные изъяты> кв. м, на <данные изъяты> этаже в <данные изъяты> секции <данные изъяты>-этажного жилого дома №, расположенного по адресу: <адрес> по акту приёма-передачи; и редактировании договора купли-продажи в редакции согласованной предварительным договором № от 31.07.2008 г.

Исковые требования мотивировала тем, что 31.07.2008 г. между ответчиком и истицей заключен предварительный договор №, предметом которого являлось заключение в течение 4 квартала 2009 г. договора купли-продажи двухкомнатной квартиры, площадью <данные изъяты> кв. м, жилой площадью <данные изъяты> кв. м, на <данные изъяты> этаже в <данные изъяты> секции <данные изъяты>-этажного жилого дома №, расположенного по адресу: <адрес>.

Правовым основанием для заключения данного договора явились: договор № от 28.05.2008 г. участия в долевом строительстве <данные изъяты>-ти этажного жилого дома, заключенный между ООО «Загора» и ЗАО «С.» АО «В.»; договор № от 30.07.2009 г. участия в долевом строительстве <данные изъяты>-ти этажного жилого дома.

Договор был единовременно оплачен истицей в полном объёме, что подтверждается приложенными квитанциями к приходным кассовым ордерам № от <данные изъяты> г., № от <данные изъяты> г. и чеками. Из указанных квитанций следует что истица является покупателем и она произвела платежи обеспечительный и окончательный по предварительному договору купли-продажи № от 31.07.2008 г.

Пунктом 2 договора № 4-60 от 31.07.2008 г. предусмотрено, что стороны обязуются заключить основной договор не позднее 30 дней со дня получения продавцом свидетельства о государственной регистрации права собственности на квартиру.

На данный момент у ответчика имеются все правовые основания для заключения основного договора в редакции соответствующей предварительному договору, однако ответчик предлагает иную редакцию, которая ущемляет права истицы.

До настоящего времени ответчик не заключил с истицей основной договор купли-продажи. При этом истица свои обязательства исполнила в полном объёме.

19.10.2010 г. истица направила ответчику протокол разногласий. Таким образом, 30 дней с момента получения ответчиком протокола разногласий истекли.

25.12.2009 г. дом, в котором расположена квартира истицы введён в эксплуатацию на основании разрешения № на ввод объекта в эксплуатацию.

До настоящего времени квартира не передана истице по акту приёма-передачи. Истица исполнила свои обязательства перед ответчиком, что подтверждается справкой № от 31.07.2008 г.

В пункте 3 предварительного договора № от 31.07.2008 г. указано, что продавец обязуется в течение 4 квартала 2009 г. передать квартиру в пользование покупателю путём передачи ключей и подписания передаточного акта для осуществление согласованных с продавцом отделочно-строительных работ. Однако ответчик не исполнил данных обязательств.

Изложенные обстоятельства явились основанием для обращения Младенцевой Е.В. с исковым заявлением в суд.

В ходе судебного разбирательства истица уточнила исковые требования, просила суд:

обязать ООО «Загора» заключить с Младенцевой Е.В. основной договор купли-продажи в соответствии с протоколом разногласий от 13.11.2011 г.;

обязать ООО «Загора» передать Младенцевой Е.В. квартиру, площадью <данные изъяты> кв. м, жилой площадью <данные изъяты> кв. м, на <данные изъяты> этаже в <данные изъяты> секции <данные изъяты>-этажного жилого дома №, расположенного по адресу: <адрес> по акту приёма-передачи для проведения ремонтно-отделочных работ;

взыскать с ООО «Загора» в пользу Младенцевой Е.В. за нарушение установленного договором срока передачи предварительно оплаченной квартиры неустойку (пени) в размере <данные изъяты> руб.;

взыскать с ООО «Загора» в пользу Младенцевой Е.В. издержки, связанные с рассмотрением дела: расходы на оплату услуг представителя в размере <данные изъяты> руб. и почтовые расходы в размере <данные изъяты> руб. 05 коп.

В судебном заседании истица и её представитель - Розенцвайг А.И. уточнили исковые требования, просили суд:

обязать ООО «Загора» заключить с Младенцевой Е.В. основной договор купли-продажи в соответствии с протоколом разногласий от 27.01.2011 г.;

обязать ООО «Загора» передать Младенцевой Е.В. квартиру, площадью <данные изъяты> кв. м, жилой площадью <данные изъяты> кв. м, на <данные изъяты> этаже в <данные изъяты> секции <данные изъяты>-этажного жилого дома №, расположенного по адресу: <адрес> по предварительному акту приёма-передачи для проведения ремонтно-отделочных работ;

Уточнённые исковые требования обосновывали доводами, изложенными в исковом заявлении с учётом уточнений.

Представитель истицы в судебном заседании пояснила, что в сложившейся ситуации истица испытывает моральные страдания, поскольку не может произвести ремонт в квартире и въехать в неё. Удовлетворение исковых требований не нарушит права ответчика. Акт приёма-передачи не является подписанным, так как в момент его подписания ответчик не обладал правом собственности на жилое помещение. Истица не возражает против заключения основного договора с учётом протокола разногласий. В адрес ответчика направлялось заявление с просьбой заключить договор и передать квартиру, в том числе 13.09.2010 г. Ответчик не извещал истицу о дате регистрации права собственности в государственном органе. Надеялись, что ответчик известит истицу о получении свидетельства. Проект договора направлялся 19.10.2010 г. в адрес ответчика.

Истица в судебном заседании пояснила, что свидетельство о регистрации права собственности получено 23.07.2010 г. 13.09.2010 г. направлено ответчику заявление с просьбой заключить договор и передать квартиру, просили дать ответ в пятидневный срок. Ответчик на данное заявление не ответил. 18.09.2010 г. направлено аналогичное заявление. В настоящее время в квартире имеются недостатки. Истица не может начать ремонт и въехать в квартиру для проживания. Просит суд обязать ответчика заключить договор на условиях протокола разногласий.

Представитель ответчика - Бусоргин С.О. в судебном заседании возражал против удовлетворения исковых требований по основаниям, изложенным в отзывах, пояснив, что проект основного договора купли-продажи отправлен истице 20.09.2010 г. Акт приёма-передачи был заключен. Размер неустойки истицей рассчитан неверно, поскольку неверно определён период. Расходы истицы на представителя являются завышенными, так как данное дело не является сложным. Истцом не представлена расшифровка почтовых расходов. Возражает против заключения основного договора на условиях протокола разногласий, считает доводы истицы необоснованными.

Выслушав стороны, изучив материалы дела, суд полагает отказать в удовлетворении исковых требований по следующим основаниям.

В соответствии с п. 1 ст. 421 ГК РФ граждане и юридические лица свободны в заключении договора. Понуждение к заключению договора не допускается, за исключением случаев, когда обязанность заключить договор предусмотрена настоящим Кодексом, законом или добровольно принятым обязательством.

Предварительным договором является такое соглашение сторон, которым они устанавливают взаимное обязательство заключить в будущем основной договор о передаче имущества, выполнении работ или оказании услуг на условиях, предусмотренных предварительным договором (п. 1 ст. 429 ГК РФ).

Согласно ст.429 ч.4,6 ГК РФ, в предварительном договоре указывается срок, в который стороны обязуются заключить основной договор. Если такой срок в предварительном договоре не определен, основной договор подлежит заключению в течение года с момента заключения предварительного договора. Обязательства, предусмотренные предварительным договором, прекращаются, если до окончания срока, в который стороны должны заключить основной договор, он не будет заключен либо одна из сторон не направит другой стороне предложение заключить этот договор.

В соответствии со ст.445 ч.1 ГК РФ, в случаях, когда в соответствии с настоящим Кодексом или иными законами для стороны, которой направлена оферта (проект договора), заключение договора обязательно, эта сторона должна направить другой стороне извещение об акцепте, либо об отказе от акцепта, либо об акцепте оферты на иных условиях (протокол разногласий к проекту договора) в течение тридцати дней со дня получения оферты.

Согласно ст.432 ГК РФ договор считается заключенным, если между сторонами, в требуемой в надлежащих случаях форме достигнуто соглашение по всем существенным условиям договора. Существенными являются условия о предмете договора, условия, которые названы в законе или иных правовых актах как существенные или необходимые для договоров данного вида, а также все те условия, относительно которых по заявлению одной из сторон должно быть достигнуто соглашение.Договор заключается посредством направления оферты (предложения заключить договор) одной из сторон и ее акцепта (принятия предложения) другой стороной.

Предварительный договор должен содержать условия, позволяющие установить предмет, а также другие существенные условия основного договора (п. 3 ст. 429 ГК РФ).

Судом установлено, что 31.07.2008 г. между ответчиком ООО "Загора" и истицей Младенцевой Е.В. заключен предварительный договор №, предметом которого являлось заключение в течение 4 квартала 2009 г. договора купли-продажи двухкомнатной квартиры, ориентировочной площадью <данные изъяты> кв. м, жилой площадью <данные изъяты> кв. м, на <данные изъяты> этаже в <данные изъяты> секции <данные изъяты>-этажного жилого дома №, расположенного по адресу: <адрес>. Согласно п.2 предварительного договора, стороны обязуются заключить основной договор не позднее 30 дней с момента получения продавцом свидетельства о регистрации его права на квартиру. (л.д.№).

Правовым основанием для заключения данного договора явились: договор № от 28.05.2008 г. участия в долевом строительстве <данные изъяты>-ти этажного жилого дома, заключенный между ООО «Загора» (дольщик) и ЗАО «С.» АО «В.» (застройщик); договор № от 30.07.2009 г. участия в долевом строительстве <данные изъяты>-ти этажного жилого дома. (л.д.№).

20.09.10 ответчик направил Младенцевой Е.В. проект основного договора (л.д.№), который истец подписать отказалась, направив ответчику протокол разногласий (л.д.№), а также свой вариант договора купли-продажи квартиры (л.д.№).

Согласно ч.2 ст.61 ГПК РФ, обстоятельства, установленные вступившим в законную силу судебным постановлением по ранее рассмотренному делу, обязательны для суда. Указанные обстоятельства не доказываются вновь и не подлежат оспариванию при рассмотрении другого дела, в котором участвуют те же лица.

Судом установлено, что 22.07.10 Кировским районным судом г.Самары рассмотрено гражданское дело № 2-1107\10 по иску Младенцевой Е.В. к ООО "Загора", ЗАО «С.» АО «В.». Согласно исковым требованиям, истец Младенцева Е.В. просила суд обязать ЗАО «С.» АО «В.» заключить с ней основной договор купли продажи 2-комнатной квартиры площадью <данные изъяты> кв.м., жилой площадью <данные изъяты> кв.м. на <данные изъяты> этаже в <данные изъяты> секции <данные изъяты>-этажного жилого дома №, расположенного по адресу: <адрес>, взыскать с ООО «Загора» в пользу истца штраф за уклонение заключения основного договора в размере 10 % от стоимости квартиры, что составляет <данные изъяты> рублей, взыскать с ООО «Загора» стоимость на май 2010 года устранения выявленных отклонений <данные изъяты> руб., взыскать с ООО «Загора» неустойку за нарушение сроков устранения отклонений в размере <данные изъяты> руб., взыскать с ООО ”Загора” <данные изъяты> рублей в счет 3-х неустановленных перегородок: между кухней и комнатой, между прихожей и комнатой, между туалетом и ванной комнатой, взыскать с ООО «Загора» <данные изъяты> рубля в счет просрочки срока выплаты, <данные изъяты> руб. в счет 3 неустановленных перегородок, между кухней и комнатой, между прихожей и комнатой, между туалетом и ванной комнатой, взыскать с ООО «Загора» в пользу истца убытки в размере <данные изъяты> рублей за аренду квартиры, взыскать с ООО «Загора» в пользу истца компенсацию морального вреда в размере <данные изъяты> рублей, взыскать с ООО «Загора» в пользу истца судебные расходы денежную сумму в размере <данные изъяты> рублей, потраченные истцом на производство судебной экспертизы в Учреждении «Центр независимой экспертизы автомобильном транспорте», <данные изъяты> рублей за выдачу доверенности нотариальной конторой для представления интересов истца в суде, <данные изъяты> руб. в счет оплату телеграмм по вызову на экспертизу.

Решением суда от 22.07.10 в удовлетворении исковых требований Младенцевой Е.В. отказано полностью.

Кассационным определением судебной коллегии по гражданским делам Самарского областного суда от 07.09.10 решение суда от 22.07.10 оставлено без изменения.

В указанном решении судом исследовался предварительный договор № от 31.07.08, заключенный между ООО "Загора" и Младенцевой Е.В. При этом суд в решении от 22.07.10 указал, что данный договор является незаключенным, так как сторонами, в нарушение ст.ст.549,554 ГК РФ, не определен предмет договора - объект недвижимости, ООО "Загора" не являлась владельцем (собственником) квартиры, указанной в предварительном договоре, а также застройщиком дома.

В соответствии со ст.61 ч.2 ГПК РФ суд учитывает обстоятельства, изложенные в решении суда от 22.07.10 при вынесении решения по настоящему делу.

Кроме того, суд полагает, что срок действия предварительного договора от 31.07.08 истек 31.12.09, в связи с чем, согласно ст.429 ч.6 ГК РФ, обязательства, предусмотренные данным договором, прекращены.

Согласно ст.190 ГК РФ, установленный законом, иными правовыми актами, сделкой или назначаемый судом срок определяется календарной датой или истечением периода времени, который исчисляется годами, месяцами, неделями, днями или часами. Срок может определяться также указанием на событие, которое должно неизбежно наступить.

Из п.1 предварительного договора от 31.07.08 следует, что стороны обязуются заключить основной договор купли-продажи в четвертом квартале 2009 года, то есть сроком окончания действия обязательства сторон заключить основной договор является 31.12.09.

Срок действия предварительного договора от 31.07.08 сторонами не продлевался, в период его действия проект основного договора, согласно ст.445 ч.1 ГК РФ, сторонами не направлялся.

Данные обстоятельства сторонами не оспариваются.

Указание в п.2 предварительного договора на заключение основного договора в срок не позднее 30 суток с момента получения продавцом (ООО "Загора") свидетельства о государственной регистрации права собственности на квартиру не является сроком действия предварительного договора, поскольку срок может определяться указанием лишь на такое событие, которое должно неизбежно наступить, то есть не зависит от воли и действий сторон. В данном случае событием является государственная регистрация права собственности, которая на основании ст.16 Федерального закона N 122-ФЗ "О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним" осуществляется по воле заявителя, соответственно, не является событием, с которым стороны могут связывать срок заключения договора.

Кроме того, из материалов дела следует, что свидетельство о праве собственности на квартиру ООО "Загора" получено 23.07.10 (л.д.№), а проект основного договора направлен истице 20.09.10.

В соответствии со ст.446 ГК РФ), связывается исключительно с законом либо добровольно взятыми на себя сторонами обязательствами (в данном случае - предварительным договором), в связи с чем истечение срока действия обязательства заключить договор (срока действия предварительного договора), а также признание предварительного договора незаключенным, при отсутствии предусмотренной законном обязанности заключить договор, является безусловным основанием для отказа в удовлетворении исковых требований Младенцевой Е.В.

При этом суд учитывает, что все исковые требования Младенцевой Е.В., предъявленные по настоящему гражданскому делу, основаны на предварительном договоре, заключенном с ответчиком 31.07.08.

В судебном заседании Младенцева Е.В. отказалась предъявлять ответчику требования о взыскании на основании ФЗ № 214 "Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов.." денежных средств, внесенных ею по предварительному договору от 31.07.08, а также процентов за их использование.

Из материалов дела следует, что 24.03.10 между Младенцевой Е.В. и ООО "Загора" был составлен предварительный акт приема-передачи квартиры расчетной площадью <данные изъяты> кв.м., жилой площадью <данные изъяты> кв.м. на <данные изъяты> этаже в <данные изъяты> секции <данные изъяты>-этажного жилого дома №, на выполнение в ней ремонтных работ (л.д.№).

Данный акт был подписан, с оговорками (истцом указаны недостатки черновой отделки), сторонами.

Факт его подписания сторонами в судебном заседании не оспаривался.

Акт приема-передачи от 24.03.10 при рассмотрении гражданского дела № 2-1107\10 не исследовался, к материалам указанного дела не приобщен, его оценка судом не дана, что подтверждается материалами гражданского дела № 2-1107\10, которые обозревались в судебном заседании.

С учетом изложенного, а также установленного судом факта незаключения предварительного договора и истечения его срока, суд не может согласиться с требованиями Младенцевой Е.В. об обязании ответчика передать ей квартиру по предварительному акту приема-передачи.

Руководствуясь ст.ст. 194-198 ГПК РФ, суд

РЕШИЛ:

В удовлетворении исковых требований Младенцевой Е.В. к ООО «Загора» об обязании заключить договор купли-продажи в соответствии с протоколом разногласий передать квартиру по акту приёма-передачи, взыскании неустойки за нарушение предусмотренных договором сроков передачи квартиры - отказать.

Решение может быть обжаловано в Самарский областной суд через Кировский районный суд г.Самары в течение десяти суток со дня изготовления решения в окончательной форме.

Решение суда изготовлено в окончательной форме 1 февраля 2011 г.

Председательствующий И.А. Родомакин