РЕШЕНИЕ

ИМЕНЕМ РОССИЙСКОЙ ФЕДЕРАЦИИ

03.06.2011 года                                                                                                    г. Самара

Кировский районный суд г.Самары в составе председательствующего судьи Бойко В.Б., с участием представителя заявителя Галузиной Л.А. представителя заинтересованного лица Управления Росреестра по Самарской области Устинова О.В. при секретаре Нуйкиной Е.Н. рассмотрев в открытом судебном заседании гражданское дело №2-2881/11 по заявлению Степановой В.Е. к Управлению Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Самарской области об оспаривании решения Управления Росреестра об отказе в государственной регистрации договора долевого участия в строительстве,

УСТАНОВИЛ:

Степанова В.Е. в заявлении с последующим уточнением просила отменить решение об отказе в государственной регистрации Управления Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Самарской области Договора долевого участия № К/ЗЗ/Т от 18.05.2009 г., обязать Управление Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Самарской области произвести государственную регистрацию Договора долевого участия № К/ЗЗ/Т от 18.05.2009г.

Требования мотивированы следующим: 04.03.2011 в Управление Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Самарской области Степановой Верой Евгеньевной были представлены документы на государственную регистрацию Договора долевого участия №К/ЗЗ/Т от 18.05.2009г. Данным договором закреплены отношения с ООО «Самарагорстрой» по строительству на земельном участке площадью 689 727 кв.м., кадастровый номер: № *, категория земель: земли населенных пунктов; расположенный по адресу: <адрес> жилого дома общей площадью 207,21 кв.м. и дальнейшей передаче его Степановой В.Е. вместе с земельным участком 902 кв.м. «Сообщением об отказе в государственной регистрации» от 18.03.2011 г. исх. №01/019/2011-357 Управлением Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Самарской области в регистрации было отказано. Представленный 04.03.2011 года на государственную регистрацию договор № К/ЗЗ/Т на участие в долевом строительстве от 18.05.2009 (далее договор № К/ЗЗ/Т) был подписан в период действия Разрешения на строительство №24 от 7.06.2007г., в течение срока действия зарегистрированного Договора аренды земельного участка №67/06 от 14 декабря 2006г. Таким образом, предусмотренные законом требования на момент подписания договора были выполнены.

В судебном заседании представитель истца Галузина Л.А. уточненные заявленные требования поддержала в полном объеме.

Представитель заинтересованного лица Управления Росреестра по Самарской области Устинов О.В. в судебном заседании возражал против заявленных требований, и пояснил следующее: из ст. 258 ГПК РФ суд отказывает в удовлетворении заявления, если установит, что оспариваемое решение или действие принято либо совершено в соответствии с законом в пределах полномочий органа государственной власти, органа местного самоуправления, должностного лица, государственного или муниципального служащего и права либо свободы гражданина не были нарушены. Учитывая вышеизложенное, поскольку решение регистрирующего органа полностью соответствует требованиям действующего законодательства, в удовлетворении всех заявленных требований просит отказать.

Выслушав стороны, исследовав материалы дела, суд приходит к следующему.

Согласно ч.1 ст.254 ГПК РФ гражданин, организация вправе оспорить в суде решение, действие (бездействие) органа государственной власти, органа местного самоуправления, должностного лица, государственного или муниципального служащего, если считают, что нарушены их права и свободы.

В соответствии со ст.255 ГПК PФ могут быть оспорены действия (бездействия) органов государственной власти, органов местного самоуправления, должностных лиц, государственных или муниципальных служащих в результате которых нарушены права и свободы гражданина, созданы препятствия к осуществлению гражданином его прав и свобод, на гражданина незаконно возложена какая-либо обязанность или он незаконно привлечен к ответственности.

Согласно п.6 Постановления Пленума Верховного Суда РФ и Пленума Высшего Арбитражного суда РФ от 01.07.1996 г. №6/8 «О некоторых вопросах применения части первой ГК РФ» разъяснено, что основанием для принятия решения суда о признании действия органа государственной власти недействительным, является одновременное наличие двух условий - незаконности действия государственного органа и нарушение прав и законных интересов лица.

Согласно п. 5 Постановления Пленума Верховного Суда РФ от 10 февраля 2009 г. N 2 «О практике рассмотрения судами дел об оспаривании решений, действий (бездействия) органов государственной власти, органов местного самоуправления, должностных лиц, государственных и муниципальных служащих» по правилам, предусмотренным главой 25 ГПК РФ, рассматриваются также дела об оспаривании решений, действий (бездействия) юридических лиц и индивидуальных предпринимателей, принятых, совершенных при осуществлении ими переданных в установленном порядке конкретных государственно-властных полномочий.

К таким лицам, в частности, относятся юридические лица и индивидуальные предприниматели, аккредитованные в установленном порядке для выполнения работ по сертификации, государственные учреждения, уполномоченные на проведение государственного контроля (надзора) за соблюдением требований технических регламентов (статьи 2, 21, 26, 32 Федерального закона "О техническом регулировании"), государственные учреждения, подведомственные федеральному органу исполнительной власти, осуществляющему кадастровый учет и ведение государственного кадастра недвижимости (статья 3 Федерального закона "О государственном кадастре недвижимости").

Судом установлено, что 14.03.2011г. Степанова В.Е. и ООО «Самарагорстрой», в лице представителя -Ушакова А.Ю. обратились в Управление с заявлением о государственной регистрации договора долевого участия в строительстве объекта недвижимого имущества, создаваемого на земельном участке, расположенном по адресу: <адрес> (л.д. 26-36).

18.03.2011г. сообщением №01/019/2011-357 заявителям было отказано в государственной регистрации указанного договора долевого участия в строительстве объекта недвижимости, на основании абз. 4,6,10. п. 1 ст. 20 Федерального Закона от 21.07.1997 № 122-ФЗ «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним» (л.д. 21-25).

В соответствии с п.28 Постановления Пленума ВС РФ от 10.02.2009 года исходя из положений статьи 258 ГПК РФ суд удовлетворяет заявление об оспаривании решения, действия (бездействия) органа государственной власти, органа местного самоуправления, должностного лица, государственного или муниципального служащего, если установит, что оспариваемое решение, действие (бездействие) нарушает права и свободы заявителя, а также не соответствует закону или иному нормативному правовому акту. Принимая решение об удовлетворении заявления, суд не вправе выходить за пределы рассмотренных требований.

В то же время Федеральный закон от 30 декабря 2004 г. N 214-ФЗ «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации» предусматривает обязательную государственную регистрацию, согласно ст.17, но не предусматривает условий, которые должны выполняться при проведении государственной регистрации.

Ст. 17 Федерального закона от 30 декабря 2004 г. N 214-ФЗ «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации» предусматривает обязательную государственную регистрацию договора участия в долевом строительстве в порядке, предусмотренном Федеральным законом от 21 июля 1997г. N 122-ФЗ «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним».

Ст. 17 Основания для государственной регистрации прав Федеральный закон от 21 июля 1997г. N 122-ФЗ «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним» не предусматривает как обязательное условие для государственной регистрации наличие документов, указанных в п. 1 ст. 3 Федерального закона от 30 декабря 2004 г. N 214-ФЗ «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации».

На объект, в отношении которого был подписан и представлен на регистрацию договор № К/ЗЗ/Т других договоров долевого участия не подписывалось и на государственную регистрацию не представлялось. Способ обеспечения обязательств застройщика был выбран в виде залога объекта строительства и, следовательно, договор поручительства представляться не должен. Требование о наличии у застройщика прав на земельный участок, на котором возводится объект, данная статья не содержит.

Статья 25.1. Федеральный закон от 21 июля 1997г. N 122-ФЗ «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним» обязывает представить при регистрации первого договора долевого участия в строительстве разрешение на строительство, но не увязывает зависимость срока действия такого разрешения с государственной регистрацией последующих договоров долевого.

Статьи 4 и 17 Федерального закона от 30 декабря 2004 г. N 214-ФЗ «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации» содержат обязательность государственной регистрации договора долевого участия в строительстве, но также не содержат каких-либо дополнительных условий для проведения такой государственной регистрации.

Федеральный закон от 30 декабря 2004 г. N 214-ФЗ «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации» не содержит указаний, в какие сроки такой договор должен быть зарегистрирован. ФЗ N 122-ФЗ также не содержит указаний на такие сроки, но требует обязательной регистрации прав собственности и сделок с ним. Таким образом договор подлежит обязательной государственной регистрации независимо от сроков его подписания, но только после того как его стороны обратятся с соответствующим заявлением в орган осуществляющий государственную регистрацию прав на недвижимое имущество и сделок с ним.

Настоящая позиция была подтверждена Верховным Судом РФ (Обзор судебной практики Верховного Суда РФ за первый квартал 2005 г. (по гражданским делам) (утв. постановлениями Президиума Верховного Суда РФ от 4, 11 и 18 мая 2005 г.)

В силу ч. 1 ст.17 Федерального закона «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним» основаниями для государственной регистрации наличия, возникновения, прекращения, переходу ограничения (обременения) прав на недвижимое имущество и сделок с ним являются:. .. договоры и другие сделки в отношении недвижимого имущества, совершенные в соответствии с законодательством, действовавшим в месте расположения объектов недвижимого имущества на момент совершения сделки;. ..иные акты передачи прав на недвижимое имущество и сделок с ним в соответствии с законодательством, действовавшим в месте передачи на момент ее совершения;., иные документы, которые в соответствии с законодательством Российской Федерации подтверждают наличие, возникновение, прекращение, переход, ограничение (обременение) прав.

Согласно ч.З ст. 17 Федерального закона «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним» основания для государственной регистрации прав собственности на объекты недвижимого имущества, указанные в статьях 25, 25.2, 25.3 и 30.1 настоящего Федерального закона, установлены в данных статьях.

Статьей 25.1 указанного выше закона, на государственную регистрацию договоров участия в долевом строительстве наряду с документами, необходимыми для государственной регистрации в соответствии с настоящим Федеральным законом, представляются документы с описанием объекта долевого строительства с указанием его местоположения на плане создаваемого объекта недвижимого имущества и планируемой площади объекта долевого строительства. Государственная регистрация договора участия в долевом строительстве, заключенного застройщиком с первым участником долевого строительства, осуществляется на основании заявления сторон договора (застройщика, участника долевого строительства). На государственную регистрацию договора участия в долевом строительстве, заключенного застройщиком с первым участником долевого строительства, наряду с документами, необходимыми для государственной регистрации договора участия в долевом строительстве в соответствии с настоящим Федеральным законом, застройщиком представляются: 1) разрешение на строительство: 2) проектная декларация; 3) план создаваемого объекта недвижимого имущества с указанием его местоположения и количества, находящихся в составе создаваемого объекта недвижимого имущества жилых и нежилых помещений и планируемой площади каждого из указанных помещений; 4) договор поручительства, если застройщиком в качестве способа обеспечения исполнения своих обязательств было выбрано поручительство.

Согласно материалам дела на государственную регистрацию договора долевого участия в строительстве № К/33/Т от 18.05.2009 г. было предоставлено: договор долевого участия № К/33/Т от 18.05.2009 г., разрешение на строительство №24 от 08.06.2007 года, договор аренды земельного участка для комплексного освоения в целях жилищного строительства, договор продажи права аренды земельного участка на аукционе, кадастровый план участка, расчет арендной платы. акт приема-передачи земельного участка, схема размещения коттеджа на земельном участке, планы 1,2 этажа и фасада коттеджа, проектная декларация.

В государственной регистрации прав может быть отказано по основаниям предусмотренным ст. 20 Федерального закона «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним», а так же по основаниям, предусмотренным п. 3.1 ст.25.1 указанного закона, предусматривающим основания к отказу в государственной регистрации договора участия в долевом строительстве: 1) наличие государственной регистрации другого договора участия в долевом строительстве в отношении того же объекта долевого строительства; 2) непредставление договора поручительства, если при государственной регистрации договора участия в долевом строительстве, заключенного

застройщиком с первым участником долевого строительства, застройщиком в качестве способа обеспечения исполнения своих обязательств по договору было выбрано поручительство.

В своем отказе в государственной регистрации договора долевого участия Управление Росреестра по Самарской области ссылается на следующее: В качестве документа, являющимся основанием для государственной регистрации заявителями был представлен договор № К/ЗЗ/Т от 18.05.2009г., заключенный между ООО «Самарагорстрой» и Степановой В.Г. предметом которого являлось долевое участие в строительстве жилого дома, расположенного по вышеуказанному адресу. В ст. 6 Закона о долевом строительстве установлено, что застройщик обязан передать участнику долевого строительства объект долевого строительства не позднее срока, который предусмотрен договором и должен быть единым для участником долевого строительства, которым застройщик обязан передать объекты долевого строительства, входящие в состав многоквартирного дома и (или) иного объекта недвижимости или в состав блок-секции многоквартирного дома, имеющей отдельный подъезд с выходом на территорию общего пользования, за исключением случая, установленного ч. 3 ст. 6 Закона о долевом строительстве. Однако согласно сведениям ЕГРП срок передачи объектов долевого строительства первой очереди участникам долевого строительства-2 квартал 2009г. Следовательно представленный договор в части срока передачи объекта долевого строительства не соответствует ранее зарегистрированным договорам. В соответствии с ч. 5.1 ст. 7 Закона о долевом строительстве гарантийный срок на технологическое и инженерное оборудование, входящее в состав передаваемого участникам долевого строительства объекта долевого строительства, устанавливается договором и не может составлять менее чем три года. Указанный гарантийный срок исчисляется со дня подписания первого передаточного акта или иного документа о передаче объекта долевого строительства. Однако в представленном на государственную регистрацию договоре о долевом участие № К/ЗЗ/Т от 18.05.09г. гарантийный срок на технологическое и инженерное оборудование, входящее в состав передаваемого участникам долевого строительства объекта долевого строительства (который не может составлять менее чем три года) не указан. Следовательно, представленный договор считается незаключенным, т.к. отсутствует существенное условие договора. Следовательно, представленный договор по содержанию не соответствуют требованиям действующего законодательства. Согласно ст. 4,6. Закона о долевом строительстве застройщик обязан внести в проектную декларацию изменения, касающиеся сведений о застройщике и проекте строительства, а также фактов внесения изменений в проектную документацию, в течение трех рабочих дней со дня изменения соответствующих сведений. Изменения, указанные в ч. 4,5 ст. 6 Закона о долевом строительстве, подлежат опубликованию в порядке, установленном для опубликования проектной декларации, в течение десяти дней со дня внесения изменений в проектную декларацию. Согласно представленной застройщиком, по вх. 01/184/2007-009 от 12.07.2007г., проектной декларации - предварительный срок получения разрешения на ввод объекта в эксплуатацию - 2 квартал 2009г. Таким образом, проектная декларация с внесенными изменениями и в части изменения срока ввода объекта в эксплуатацию на государственную регистрацию не представлялась. Также, срок действия разрешения на строительство, выданное ООО «Самарагорстрой», истек в июне 2010г. Документы, подтверждающие продление срока разрешения на строительство, к заявлению о государственной регистрации не приложены.

Оценивая вышеизложенное, суд считает, что данные основания, не могут являться причиной в отказе в государственной регистрации договора долевого участия, поскольку, Договор на участие в долевом строительстве № К/33/Т от 18.05.2009г. был заключен в период действия Разрешения на строительство №24 от 07.06.2007г. и в течении срока действия зарегистрированного Договора аренды земельного участка и действующей проектной декларации на коттеджный поселок то есть предусмотренные Федеральным законом от 30 декабря 2004 года № 214-ФЗ «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации» требования на момент подписания договора были выполнены. Законодатель не предусматривает такого основания как отсутствие у одной из сторон разрешения на строительство и право на земельный участок. Договор на участие в долевом строительстве № К/33/Т от 18.05.2009г. заключенный между Степановой В.Е. и ООО «Самарагорстрой» является действующим и порождает для его сторон определенные правовые последствия.

Ни Федеральным законом «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации», ни Федеральным законом «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним», не предусматривается сроков, в которые договор долевого участия в строительстве должен быть зарегистрирован. Договор долевого участия в строительстве № К/33/Т от 18.05.2009г. содержит все существенные условия, определенные пунктом 4 статьи 4 Федерального закона "Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации", совершен в надлежащей форме, а потому подлежит государственной регистрации на основании указанного Закона. Таким образом, после обращения сторон с заявлением в орган осуществляющий государственную регистрацию прав на недвижимое имущество и сделок с ним, договор подлежит обязательной государственной регистрации независимо от сроков его подписания. Отказ в государственной регистрации договора долевого участия в строительстве существенным образом нарушают права заявителя.

При таких обстоятельствах суд считает решение       Управления Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии     по Самарской области об отказе в государственной регистрации Договора долевого участия № К/33/Т от 18.05.2009г. является незаконным, а заявленные, требования Степановой В.Е. подлежащие удовлетворению.

На основании изложенного и руководствуясь ст.ст. 194-199, 254-256 ГПК РФ. суд

РЕШИЛ:

Заявление Степановой В.Е. удовлетворить.

Признать незаконным отказ Управления Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Самарской области в регистрации Договора долевого участия № К/ЗЗ/Т от 18.05.2009 г. заключенного между ООО «Самарагорстрой» и Степановой В.Е..

Обязать Управление Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Самарской области произвести государственную регистрацию Договора долевого участия № К/ЗЗ/Т от 18.05.2009г., заключенного между ООО «Самарагорстрой» и Степановой В.Е.

Решение может быть обжаловано в Самарский областной суд через Кировский районный суд в течение 10 дней со дня принятия решения судом в окончательной форме, то есть с 08 июня 2011 года.

Решение в окончательной форме составлено 08.06.2011 года.

Председательствующий судья                                   В.Б. Бойко