Р Е Ш Е Н И Е
Именем Российской Федерации7 октября 2010 года г.Ростов-на-Дону
Кировский районный суд г.Ростова-на-Дону в составе
Судьи СОКОЛОВОЙ Т.Ю.
при секретаре Головань Р.М.
рассмотрев в открытом судебном заседании гражданское дело № 2-1904/10 по иску Товарищества собственников жилья «Олимп Тауэрс» к Рудневой А.А. об устранении нарушений прав собственности, не связанных с лишением владения
У С Т А Н О В И Л :
Истец обратился в суд с данными исковыми требованиями, ссылаясь на то, что ТСЖ «Олимп Тауэрс» было выбрано как способ управления многоквартирными домами протоколом № 1 общего собрания будущих собственников помещений многоквартирных домов со встроено-пристроенными помещениями многофункционального назначения и надземно-подземной автостоянкой, расположенных на одном земельном участке по адресу: г.Ростов-на-Дону ... ныне по адресу: г.Ростов-на-Дону ..., в связи с Актом № 12586 установления почтового адреса от 14 марта 2007 года в соответствии с Постановлением Мэра г.Ростова-на-Дону от 29 октября 2004 года № 1791. 22 декабря 2006 года истец был зарегистрирован в качестве юридического лица в Едином государственном реестре юридических лиц и 22 декабря 2006 года поставлен на учет в ИФНС России по Ленинскому району г.Ростова-на-Дону. Истец указал, что в своей деятельности руководствуется действующим законодательством Российской Федерации, а также Уставом ТСЖ, утвержденным протоколом № 1, а ныне в редакции 2008 года, утвержденным протоколом № 4 от 05 февраля 2008 года, что подтверждается представленными в материалы дела документами истца. 19 ноября 2009 года, истец был оповещен заявлением, поступившим от ответчика, о том, что ответчик приступает к производству ремонтно-строительных работ в квартире № ... по адресу: г.Ростов-на-Дону ..., так как является собственником данной квартиры на основании договора купли-продажи недвижимого имущества № ... от 19 ... 2009 года, что в последствии подтвердила предоставленной копией свидетельства о государственной регистрации права серия ..., выданной Управлением Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Ростовской области 24 ... 2009 года. Ознакомившись с утвержденным 29 июня 2007 года протоколом № 2 общего собрания собственников жилья и членов ТСЖ «Олимп Тауэрс» «Регламентом проведения ремонтно-отделочных и иных работ в помещениях многоквартирного Жилого Комплекса «Олимп Тауэрс», п.13 которого запрещает несогласованную с истцом установку на фасадах здания систем кондиционирования, установка которых связана с креплением к фасаду здания, и отражается на общем архитектурном облике здания, ответчик, 19 ноября 2009 года предоставила истцу гарантийные письма, в которых обязалась устанавливать сплит-системы в специально отведенных для этого местах по согласованию с Правлением ТСЖ. Дренаж от сплит-систем выводить в систему канализации внутри квартиры. А также восстановить места общего пользования, поврежденные по ее вине. 15 января 2010 года в ходе работы комиссии, организованной истцом, был зафиксирован факт подготовки вывода наружного блока систем кондиционирования на парапет лоджии квартиры, принадлежащей ответчику, о чем был составлен акт № 03 от 15 января 2010 года. 15 января 2010 года истцом было оформлено предписание № 03 о принятии ответчиком мер по устранению нарушений, допущенных при производстве ремонтно-отделочных работ. 18 января 2010 года ответчиком получено указанное выше предписание вместе с повторным письмом истца исх. № 07/1 от 18 января 2010 о демонтаже ответчиком выведенных трасс для установки систем кондиционирования. Однако на сегодняшний день указанные выше нарушения ответчиком не устранены, а наоборот, без согласования с истцом, ответчиком самовольно смонтированы 2 системы кондиционирования, кроме того, осуществлен вывод дренажных трубок от сплит-систем для отвода конденсата на фасад, что подтверждается фотографиями фасада здания, а именно парапета балкона квартиры. Как следует из писем ОАО «Ростовгражданпроект», исх. № 1320/06 от 30 ноября 2007 и исх. № 1425/01 от 17 октября 2008, осуществлявшего проектирование Жилого Комплекса «Олимп Тауэрс», установка систем кондиционирования допускается: на глухих участках железобетонной стены над дверными проемами переходных лоджий лестницы; непосредственно над квартирами. Перед осуществлением ответчиком самовольной установки систем кондиционирования на фасаде здания индивидуального проекта установки систем кондиционирования, согласованного с главным архитектором проекта, истцу предоставлено не было. На основании изложенного истец просит суд вынести решение, которым просит обязать Рудневу А.А. демонтировать самовольно установленные на фасаде здания 2 внешних блока системы кондиционирования, обязать ее восстановить фасад здания (парапет балкона Квартиры) за своей счет, взыскать с Рудневой А.А. расходы по уплате государственной пошлины в пользу ТСЖ «Олимп Тауэрс» в размере 8000 рублей.
В судебное заседание явился представитель истца, председатель правления ТСЖ Лапинский О.Е., действующий на основании Устава ТСЖ, протокола № 7 общего собрания членов ТСЖ от 26 декабря 2008 года, сроком действия полномочий на два года, исковые требования поддержал и дал суду пояснения аналогичные указанным в исковом заявлении.
В судебное заседание явился представитель истца, Шевченко Н.А., действующая на основании доверенности от 06 мая 2010 года, исковые требования поддержала и дала суду пояснения аналогичные указанным в исковом заявлении.
В судебное заседание явился представитель истца, Снадный Д.В., действующий на основании доверенности от 06 мая 2010 года, исковые требования поддержал и дал суду пояснения аналогичные указанным в исковом заявлении, а также дополнительно пояснил, что своими действиями ответчик нарушил не только действующее жилищное законодательство, но и также взятые ответчиком на себя гарантийные обязательства по согласованию с ТСЖ места размещения систем кондиционирования, что не допустимо в соответствии со статьями 309, 310 ГК РФ.
Ответчик, извещенный надлежащим образом, в судебное заседание не явился, в отношении него дело рассматривается в порядке ст. 167 ГПК РФ.
Представитель ответчика Розаков В.Х., действующий на основании доверенности от 11 июня 2010 года, исковые требования не признал, просил суд отказать истцу в иске, ссылаясь на то, что согласно Федерального закона № 123-ФЗ от 22 июля 2008 года «Технический регламент о требованиях пожарной безопасности» объемно-планировочных проектных решений переходных лоджий, то есть эвакуационных путей изменять нельзя в соответствии с нормами и правилами пожарной безопасности. Ввиду чего размещение остальными собственниками недвижимого имущества в здании внешних блоков систем кондиционирования с согласия ТСЖ, основанного на письмах ОАО «Ростовгражданпроект», на переходных лоджиях не является законным, а, следовательно, ответчику больше негде разместить внешние блок системы кондиционирования, кроме как на фасаде здания.
Представитель третьего лица ОАО «СТ Групп Регион», Бабич В.Д., действующий на основании доверенности от 15 января 2009 года, исковые требования истца поддержал и дал суду пояснения в письменном виде.
Представитель третьего лица, ООО «Вектор-Элизхан», Бельмасов А.П., извещенный надлежащим образом, в судебное заседание не явился, раннее представил суду письменный отзыв на исковое заявление.
Выслушав участников процесса, исследовав материалы дела, суд считает требования истца подлежащими удовлетворению, на основании следующего.
В судебном заседании установлено, что ТСЖ «Олимп Тауэрс» в соответствии со ст.ст.139,161 ЖК РФ, было выбрано как способ управления многоквартирными домами протоколом № 1 общего собрания будущих собственников помещений многоквартирных домов со встроено-пристроенными помещениями многофункционального назначения и надземно-подземной автостоянкой, расположенных на одном земельном участке по адресу: г.Ростов-на-Дону ..., ныне по адресу: г.Ростов-на-Дону ..., в связи с актом № 12586 установления почтового адреса от 14 марта 2007 года в соответствии с Постановлением Мэра г.Ростова-на-Дону от 29 октября 2004 года № 1791.
19 ноября 2009 года истец был оповещен заявлением, поступившим от ответчика, о том, что ответчик приступает к производству ремонтно-строительных работ в квартире № 182 по адресу: г.Ростов-на-Дону ..., так как является собственником данной квартиры на основании договора купли-продажи недвижимого имущества № ... от 19 ... 2009 года, что в последствии подтвердила предоставленной копией свидетельства о государственной регистрации права серия ..., выданной Управлением Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по РО 24 ... 2009 года.
Ознакомившись с утвержденным 29 июня 2007 года протоколом № 2 общего собрания собственников жилья и членов ТСЖ «Олимп Тауэрс» «Регламентом проведения ремонтно-отделочных и иных работ в помещениях многоквартирного Жилого Комплекса «Олимп Тауэрс», п. 13 которого запрещает несогласованную с истцом установку на фасадах здания систем кондиционирования, установка которых связана с креплением к фасаду здания, и отражается на общем архитектурном облике здания, ответчик, 19 ноября 2009 года предоставила истцу гарантийные письма, в которых обязалась устанавливать сплит-системы в специально отведенных для этого местах по согласованию с Правлением ТСЖ. Дренаж от сплит-систем выводить в систему канализации внутри квартиры. А также восстановить места общего пользования, поврежденные по ее вине.
15 января 2010 года в ходе работы комиссии, организованной истцом, был зафиксирован факт подготовки вывода наружного блока систем кондиционирования на парапет лоджии квартиры, принадлежащей ответчику, о чем был составлен акт № 03 от 15 января 2010 года.
15 января 2010 года истцом было оформлено предписание № 03 о принятии ответчиком мер по устранению нарушений, допущенных при производстве ремонтно-отделочных работ.
18 января 2010 года ответчиком получено указанное выше предписание вместе с повторным письмом истца исх. № 07/1 от 18 января 2010 года о демонтаже ответчиком выведенных трасс для установки систем кондиционирования.
Однако на день обращения истца в суд с иском указанные в исковом заявлении нарушения ответчиком не устранены, а наоборот, без согласования с истцом, ответчиком самовольно смонтированы 2 системы кондиционирования, что подтверждается представленными в дело фотографиями фасада здания, а именно парапета балкона квартиры, как и не отрицается представителем ответчика Розаковым В.Х.
Согласно п.1 ст.36 ЖК РФ собственникам помещений в многоквартирном доме принадлежат на праве общей долевой собственности помещения в данном доме, не являющиеся частями квартир и предназначенные для обслуживания более одного помещения в данном доме, в том числе межквартирные лестничные площадки, лестницы, лифты, лифтовые и иные шахты, коридоры, технические этажи, чердаки, подвалы, крыши, ограждающие несущие и ненесущие конструкции данного дома, механическое, электрическое, санитарно-техническое и иное оборудование, находящееся в данном доме за пределами или внутри помещений и обслуживающее более одного помещения, земельный участок, на котором расположен данный дом, с элементами озеленения и благоустройства, и иные предназначенные для обслуживания, эксплуатации и благоустройства данного дома объекты, расположенные на указанном земельном участке.
В соответствии с п. 3 ст. 39 ЖК РФ правила содержания общего имущества в многоквартирном доме устанавливаются уполномоченным Правительством Российской Федерации федеральным органом исполнительной власти.
В соответствии с пп.г п.2 Правил содержания общего имущества в многоквартирном доме, утвержденных Постановлением Правительства РФ от 13 августа 2006 года N 491 в состав общего имущества включаются ограждающие ненесущие конструкции многоквартирного дома, обслуживающие более одного жилого и (или) нежилого помещения (включая окна и двери помещений общего пользования, перила, парапеты и иные ограждающие ненесущие конструкции).
Согласно п. 10 Правил содержания общего имущества, общее имущество должно содержаться в соответствии с требованиями законодательства Российской Федерации (в том числе о санитарно-эпидемиологическом благополучии населения, техническом регулировании, защите прав потребителей) в состоянии, обеспечивающем: соблюдение характеристик надежности и безопасности многоквартирного дома; безопасность для жизни и здоровья граждан, сохранность имущества физических или юридических лиц, государственного, муниципального и иного имущества; доступность пользования жилыми и (или) нежилыми помещениями, помещениями общего пользования, а также земельным участком, на котором расположен многоквартирный дом; соблюдение прав и законных интересов собственников помещений, а также иных лиц; постоянную готовность инженерных коммуникаций, приборов учета и другого оборудования, входящих в состав общего имущества, для предоставления коммунальных услуг (подачи коммунальных ресурсов) гражданам, проживающим в многоквартирном доме, в соответствии с Правилами предоставления коммунальных услуг гражданам; поддержание архитектурного облика многоквартирного дома в соответствии с проектной документацией для строительства или реконструкции многоквартирного дома.
В соответствии с п.1 ст.135 ЖК РФ товариществом собственников жилья признается некоммерческая организация, объединение собственников помещений в многоквартирном доме для совместного управления комплексом недвижимого имущества в многоквартирном доме, обеспечения эксплуатации этого комплекса, владения, пользования и в установленных законодательством пределах распоряжения общим имуществом в многоквартирном доме.
В соответствии с п. 1.2 Устава, товарищество собственников жилья – некоммерческая организация, объединение собственников помещений в многоквартирном доме для совместного управления комплексом недвижимого имущества в многоквартирном доме, обеспечения эксплуатации этого комплекса, владения, пользования и в установленных законодательством пределах распоряжения общим имуществом в многоквартирном доме.
Предметом деятельности истца, согласно п. 3.1 Устава является совместное управление комплексом недвижимого имущества в многоквартирных домах, обеспечение эксплуатации этого комплекса, владение, пользование и в установленных законодательством пределах распоряжение общим имуществом в многоквартирных домах.
Целями деятельности истца, согласно п. 3.2 Устава являются:
- реализация собственниками жилых и нежилых помещений прав по владению, пользованию и в установленных законом пределах распоряжению общим имуществом (п. 3.2.1 Устава);
- совместное управление общим имуществом многоквартирных домов в рамках положений Жилищного кодекса РФ (п. 3.2.2 Устава);
- обеспечение сохранности общего имущества и его надлежащего технического, противопожарного, экологического и санитарного состояния (п. 3.3.3 Устава).
В соответствии с п. 4.5 Устава истец обязан:
- обеспечивать выполнение требований Жилищного кодекса РФ, положений федеральных законов, иных нормативных правовых актов, а также Устава Товарищества (п. 4.5.1 Устава);
- обеспечивать надлежащее санитарное и техническое состояние общего имущества в многоквартирных домах (п. 4.5.3 Устава);
- обеспечивать соблюдение прав и законных интересов собственников помещений в многоквартирных домах при установлении условий и порядка владения, пользования и распоряжения общей собственностью (п. 4.5.5 Устава).
В соответствии с п. 1.7.2 «Правил и норм технической эксплуатации жилищного фонда», утвержденных Постановлением Госстроя РФ от 27.09.2003 N 170 переоборудование и перепланировка жилых домов и квартир (комнат), ведущие к нарушению прочности или разрушению несущих конструкций здания, нарушению в работе инженерных систем и (или) установленного на нем оборудования, ухудшению сохранности и внешнего вида фасадов, нарушению противопожарных устройств, не допускаются.
Таким образом, ввиду размещения ответчиком, в местах общего пользования, двух внешних блоков систем кондиционирования на фасаде здания без согласия ТСЖ, как законного представителя всех собственников здания, суд считает действия ответчика самовольными, не только нарушающими порядок пользования общим имуществом, но и также приводящими его к ухудшению, путем нарушения целостности фасада здания.
Доводы представителя ответчика Розакова В.Х. о нарушении истцом согласования остальным собственникам квартир, мест размещения систем кондиционирования на переходных лоджиях здания, суд считает не обоснованными ввиду следующего.
Как следует из представленных в материалы дела писем ОАО «Ростовгражданпроект», исх. № 1320/06 от 30 ноября 2007 и исх. № 1425/01 от 17 октября 2008, осуществлявшего проектирование Жилого Комплекса «Олимп Тауэрс», установка систем кондиционирования допускается: на глухих участках железобетонной стены над дверными проемами переходных лоджий лестницы; непосредственно над квартирами.
Как следует из письма исх. № 5-2/9422 от 20 августа 2010 года Главного управления Министерства РФ по делам гражданской обороны, чрезвычайным последствиям и ликвидации последствий стихийных бедствий по РО, представленного в ответ на запрос суда, в соответствии с п. 6.27 СНиП 21-01-97* «Пожарная безопасность зданий и сооружений» высота горизонтальных участков путей эвакуации в свету должна быть не менее 2-х метров. Устройство блоков сплит-систем на переходных лоджиях, расположенных свыше 2-х метров, не является нарушением требований пожарной безопасности.
Допрошенный в качестве эксперта Артцатбаньян Г.И. пояснил, что им было составлено экспертное техническое заключение № 7 от 18 января 2010 года по обследованию строительных конструкций 3-комнатной изолированной квартиры № ..., расположенной на 13-ом этаже 23-этажного жилого дома, по адресу: ... в г.Ростове-на-Дону. По итогам обследования был сделан вывод о том, что выполнение строительных работ по устройству металлических конструкций, для установки двух автономных наружных блоков системы кондиционирования квартиры № ..., на лоджиях не повлияет на конструктивную схему 23-этажного жилого дома, так как в жилом доме несущими являются железобетонные колонны и диски монолитных железобетонных междуэтажных перекрытий. Жилой дом построен в каркасно-монолитной схеме. Наружные стены из пенобетонных блоков, являются не несущими, а ограждающими элементами жилого дома.
По мнению эксперта Артцатбаньян Г.И., отражение в описательной части экспертного технического заключения того факта, как повлияли металлические конструкции для установки внешних блоков систем кондиционирования на лоджиях здания, в том числе на нарушение целостности облицовочной керамогранитной плиты фасада и на допустимость разгибания и повторного сгибания кляммеров удерживающих керамогранитные плиты, не требовалось, так как на плане расположения конструкций опор имеется схема прохождения этих металлических опор через утеплитель и облицовочные керамогранитные плиты.
Суд критически относится к показаниям эксперта Артцатбаньян Г.И., так как считает, что заказчиком при проведении экспертизы перед экспертом не ставился вопрос о том, как повлияли металлические конструкции для установки внешних блоков систем кондиционирования, проходящие сквозь фасад здания, на целостность облицовочной керамогранитной плиты фасада здания, в том числе на допустимость разгибания и повторного сгибания кляммеров, удерживающих керамогранитные плиты. Суд считает, что экспертом не проводились данные исследования, что нашло свое подтверждение в виде отсутствия выводов о данных факторах в описательной части экспертного технического заключения.
Таким образом, суд считает, что представителем ответчика, каких-либо законных оснований размещения внешних блоков систем кондиционирования на фасаде здания, предоставлено не было.
В соответствии со ст. 304 ГК РФ собственник может требовать устранения всяких нарушений его права, хотя бы эти нарушения и не были соединены с лишением владения.
В соответствии со ст. 305 ГК РФ права, предусмотренные статьями 301 - 304 настоящего Кодекса (ГК РФ), принадлежат также лицу, хотя и не являющемуся собственником, но владеющему имуществом на праве пожизненного наследуемого владения, хозяйственного ведения, оперативного управления либо по иному основанию, предусмотренному законом или договором. Это лицо имеет право на защиту его владения также против собственника.
Как следует из п. 41 Правил содержания общего имущества, собственники помещений несут ответственность за ненадлежащее содержание общего имущества в соответствии с законодательством Российской Федерации.
В соответствии со ст. 138 ЖК РФ, товарищество собственников жилья обязано:
- обеспечивать выполнение требований настоящей главы, положений других федеральных законов, иных нормативных правовых актов, а также устава товарищества;
- обеспечивать надлежащее санитарное и техническое состояние общего имущества в многоквартирном доме;
- обеспечивать соблюдение прав и законных интересов собственников помещений в многоквартирном доме при установлении условий и порядка владения, пользования и распоряжения общей собственностью.
В соответствии с п. 3.5.8 «Правил и норм технической эксплуатации жилищного фонда», утвержденных Постановлением Госстроя РФ от 27 сентября 2003 N 170, организации по обслуживанию жилищного фонда следят за недопущением крепления к стенам зданий различных растяжек, подвесок, вывесок, указателей (флагштоков и других устройств), установку кондиционеров и спутниковых антенн без соответствующего разрешения.
Следовательно, истец, являясь титульным владельцем общего имущества Жилого Комплекса «Олимп Тауэрс», в силу статей 135, 138 ЖК РФ, не только выступает как представитель собственников помещений в многоквартирном доме, но и имеет самостоятельные права и несет обязанности, в том числе вправе осуществлять защиту своих прав, предусмотренных действующим законодательством Российской Федерации, являться стороной в судебном процессе и предъявлять иски в защиту своих прав и интересов.
В соответствии с ч.4 ст.30 ЖК РФ собственник жилого помещения обязан поддерживать данное помещение в надлежащем состоянии, не допуская бесхозяйственного обращения с ним, соблюдать права и законные интересы соседей, правила пользования жилыми помещениями, а также правила содержания общего имущества собственников помещений в многоквартирном доме.
Как следует из гарантийных писем ответчика от 19 ноября 2009, им были взяты на себя обязательства по соблюдению установленных правил проведения ремонтно-строительных работ, регулируемых Регламентом проведения ремонтно-отделочных и иных работ в помещениях многоквартирного Жилого Комплекса «Олимп Тауэрс», который был утвержден протоколом № 2 от 29 июня 2007 общего собрания собственников жилья и членов ТСЖ.
В соответствии со ст. 309 ГК РФ обязательства должны исполняться надлежащим образом в соответствии с условиями обязательства и требованиями закона, иных правовых актов, а при отсутствии таких условий и требований - в соответствии с обычаями делового оборота или иными обычно предъявляемыми требованиями.
В соответствии со ст. 310 ГК РФ односторонний отказ от исполнения обязательства и одностороннее изменение его условий не допускаются, за исключением случаев, предусмотренных законом. Односторонний отказ от исполнения обязательства, связанного с осуществлением его сторонами предпринимательской деятельности, и одностороннее изменение условий такого обязательства допускаются также в случаях, предусмотренных договором, если иное не вытекает из закона или существа обязательства.
Таким образом, ответчик, размещая системы кондиционирования в несогласованных с ТСЖ местах, в нарушение взятых на себя обязательств, допустил неисполнение принятых на себя обязательств в пользу ТСЖ, что является основанием для восстановления судом нарушенных прав истца.
В порядке ст. 98 ГПК РФ стороне, в пользу которой состоялось решение суда, суд присуждает возместить с другой стороны все понесенные по делу судебные расходы, в данном случае истцом понесены расходы по оплаченной государственной пошлине в размере 8000 рублей, которые подлежат взысканию с ответчика.
Руководствуясь ст.ст.12, 194-199 ГПК РФ, суд
РЕШИЛ:
Обязать Рудневу А.А. демонтировать самовольно установленные на фасаде здания по ... в г.Ростове-на-Дону два внешних блока системы кондиционирования.
Обязать Рудневу А.А. восстановить фасад здания, парапет балкона квартиры № ... по ... в г.Ростове-на-Дону, за свой счет.
Взыскать с Рудневой А.А. расходы, понесенные по уплате государственной пошлины в размере 8000 рублей в пользу ТСЖ «Олимп Тауэрс».
Решение может быть обжаловано в Ростовский областной суд через Кировский районный суд г.Ростова-на-Дону в течение 10-ти дней с момента изготовления мотивированного решения суда, путем подачи кассационной жалобы.
Текст мотивированного решения суда изготовлен 12 октября 2010 года.
СУДЬЯ: