РЕШЕНИЕ
Именем Российской Федерации
06 декабря 2010 года Кировский районный суд г.Ростова-на-Дону в составе:
председательствующего и.о. судьи Колодкиной В.Н.
при секретаре Чолакян К.Л.
рассмотрев в открытом судебном заседании гражданское дело № 2-4030\10 по иску Клименко И.Ю. к ООО «Монолит», ТСЖ «Очаковское» о признании права собственности на долю в объекте незавершенного строительства,
У СТА Н О В И Л:
ФИО1 (далее истица) обратились в суд с настоящим иском к ООО «Монолит» о признании за ней и ее несовершеннолетней дочерью ФИО2 2003 года рождения право собственности на долю в незавершенном строительством объекте – жилом доме по адресу: <адрес> виде двухкомнатной квартиры <данные изъяты>, общей проектной площадью 77,60 кв.м., с учетом изменения адреса объекта долевого строительства: <адрес>.
В обоснование требований истцы указали следующее.
ДД.ММ.ГГГГ между ООО «Монолит» и ФИО4 был заключен договор № участия в долевом строительстве жилого дома по <адрес>51г. Ростов-на-Дону.
ДД.ММ.ГГГГ ФИО4 уступил свои права по договору Клименко И.Ю. и ее несовершеннолетней дочери ФИО2 ДД.ММ.ГГГГ года рождения по договору об уступке права требования. К цессионариям (Клименко И.Ю. и ФИО2) в соответствии со ст. 384 Гражданского кодекса РФ перешло право первоначального кредитора в полном объеме и на тех условиях, которые существовали к моменту заключения договора об уступке права требования.
В соответствии с договором инвестирования доли в строительстве жилого дома дольщик принял на себя обязательства по инвестированию доли в строительстве жилого <адрес>, а застройщик обязался после окончания строительства и при условии полного и надлежащего выполнения дольщиком своих обязательств по договору передать ему в собственность двухкомнатную <адрес> общей проектной площадью 77,60 кв. м., расположенную по адресу: <адрес>
Согласно п. 4.1 договора срок передачи квартиры застройщику: не позднее ДД.ММ.ГГГГ Свои обязательства по оплате дольщик исполнил в полном объеме. Ответчик же свои обязательства по сдаче дома в эксплуатацию и передаче квартиры не выполнил. Согласно ст. 309 Гражданского кодекса РФ обязательства должны исполняться надлежащим образом в соответствии с условиями обязательства и требованиями закона, иных правовых актов, а при отсутствии таких условий и требований - в соответствии с обычаями делового оборота или иными обычно предъявляемыми требованиями.
Согласно ч. 1 ст. 27 Закона РФ № 2300-1 от 07.02.1992 г. «О защите прав потребителей» исполнитель обязан осуществить выполнение работы (оказание услуги) в срок, установленный правилами выполнения отдельных видов работ (оказания отдельных видов услуг) или договором на выполнение работ (оказании услуг).
Признание права собственности на долю в незавершенном строительством объекте: жилом доме, расположенном по адресу: <адрес>52, в виде двухкомнатной <адрес>, общей проектной площадью 77,60 кв.м., позволит предотвратить в будущем возникновение каких - либо споров и сомнений в отношении принадлежащего истцу права. В соответствии с проектом технического паспорта здания (строения) адрес объекта долевого строительства изменен на следующий: <адрес>. Согласно ст. 130 Гражданского кодекса РФ объекты незавершенного строительства относятся к недвижимому имуществу, на которое в силу закона может быть признано право собственности.
Истица Клименко И.Ю. в судебное заседание явилась, заявленные требования просила удовлетворить, признать право общей долевой собственности в праве собственности на незавершенный строительством жилой <адрес>% готовности со встроенными административными помещениями и подземной автостоянкой многоэтажный жилой дом общей площадью застройки 15313, 8 кв. м., строение литер «А», кадастровый номер объекта 61:44:04 объектов недвижимого имущества, находящегося по адресу: <адрес> (строительное пятно 4,5 - 16 этажей, пятно 6-6 этажей) кадастровый номер земельного участка: №общая площадь земельного участка 3 152 кв.м.) по данным технического паспорта МУПТИ и ОН по состоянию на ДД.ММ.ГГГГ и справке о расчете долей квартир в праве общей собственности в общем имуществе многоквартирного дома от ДД.ММ.ГГГГ за Клименко И.Ю. ? от 62/10000 доли в <адрес> за ее несовершеннолетней дочерью ФИО2 ? доли от 62/10000 в <адрес>.
Ответчики, третьи лица в судебное заседание не явились, извещены надлежащим образом, дело рассмотрено в порядке ст.167 ГПК РФ.
Изучив материалы дела, выслушав истицу, суд считает необходимым удовлетворить исковые требования истцов по следующим обстоятельствам.
ДД.ММ.ГГГГ между ООО «Монолит» и ФИО4 был заключен договор № участия в долевом строительстве жилого дома по <адрес>51г. Ростов-на-Дону.
Строящийся многоквартирный жилой дом расположен на земельном участке площадью 3152 кв.м. с кадастровым номером №, который предоставлен застройщику в аренду до ДД.ММ.ГГГГ на основании постановления мэра <адрес> от ДД.ММ.ГГГГ № общая площадь здания: 17311,59 кв.м. строительный объем - 50824,98 кб. м., всего 156 квартир.
В соответствии с заключенным договором ответчик обязался передать в срок до ДД.ММ.ГГГГ ФИО4:
- по договору № от ДД.ММ.ГГГГ в собственность ФИО4 - 2-х комнатную <адрес>, проектной площадью 77,60 кв.м., расположенной на 14-м этаже 16-ти этажной жилой секции (строительное пятно №);
ДД.ММ.ГГГГ ФИО4 уступил свои права по договору Клименко И.Ю. и ее несовершеннолетней дочери ФИО2 ДД.ММ.ГГГГ года рождения по договору об уступке права требования. К цессионариям (Клименко И.Ю. и ФИО2) в соответствии со ст. 384 Гражданского кодекса РФ перешло право первоначального кредитора в полном объеме и на тех условиях, которые существовали к моменту заключения договора об уступке права требования.
До настоящего времени ответчик свои обязательства не выполнил, жилой дом не введен в эксплуатацию, квартиры не переданы по актам приема-передачи, хотя в силу ст. 309 ГК РФ ответчик должен исполнять свои обязательства надлежащим образом.
Истица обязательства исполнила, договоры зарегистрированы в Управлении Федеральной регистрационной службы по Ростовской области соответствии с ФЗ № 214 «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые отельные акты РФ».
В настоящее время у ответчика отсутствуют денежные средства осуществить достройку дома и в отношении ООО «Монолит» определением Арбитражного суда <адрес> от ДД.ММ.ГГГГ введена процедура, применяемая в деле о банкротстве - внешнее управление и утвержден внешний управляющий на срок 18 месяцев.
С целью исключить разрушение «замороженного строительством» дома, дольщики организовали ТСЖ «Очаковское», осуществляют содержание дома и достраивают его, а также проведены мероприятия по присвоению дому адреса - <адрес> (акт присвоения адреса № от ДД.ММ.ГГГГ).
Неоднократные обращения по вопросу исполнения обязательств или регистрации дома как объекта незавершенного строительства ответчиком оставлены без удовлетворения. Ответчик не признает права истцов на получение указанных квартир, т.к. дом не сдан в эксплуатацию и на данный момент введено внешнее управление с вытекающими отсюда последствиями.
В соответствие со ст. 56 ГПК РФ каждая сторона должна доказать те обстоятельства на которые она ссылается как на основания своих требований и возражений, если иное не смотрено федеральным законом. Иное предусмотрено ФЗ РФ «О защите прав потребителей». В соответствии с п. 4 ст. 13 ФЗ РФ «О защите прав потребителей» исполнитель освобождается от ответственности за неисполнение обязательств или за ненадлежащее исполнение обязательств, если докажет, что неисполнение обязательств или их ненадлежащее исполнение произошло вследствие непреодолимой силы, а также по иным основаниям, предусмотренным законом. Согласно п. 5 ст. 14 упомянутого закона исполнитель освобождается от ответственности, если докажет, что вред причинен вследствие непреодолимой силы или нарушения потребителем установленных правил использования, хранения или транспортировки товара (работы, услуги).
В соответствии со ст.6 вышеуказанного закона ответчик обязан передать истцам объект долевого строительства не позднее срока, предусмотренного договором, в соответствии со ст. 8 закона передача объекта долевого строительства осуществляется не ранее, чем после получения разрешения на ввод в эксплуатацию многоквартирного дома. Строительство дома ответчик не ведет с февраля 2009г. Уведомлений от ответчика о расторжении договора либо об изменении условий договора не получали.
В соответствии со ст. 12.1. закона исполнение обязательств застройщика (ответчика) должно обеспечиваться либо залогом, либо поручительством. В силу ст. 13 закона, при государственной регистрации права собственности застройщика на жилые и (или) нежилые помещения, входящие в состав многоквартирного дома и (или) иного объекта недвижимости, строительство (создание) которых осуществлялось с привлечением денежных средств участников долевого строительства, указанные помещения считаются находящимися в залоге у участников долевого строительства с момента государственной регистрации права собственности застройщика на такие помещения. Застройщик обязан зарегистрировать право собственности на объект незавершенного строительства при возникновении оснований для обращения взыскания на предмет залога. При уклонении застройщика от государственной регистрации права собственности на объект незавершенного строительства, государственная регистрация права собственности на такой объект осуществляется на основании решения суда, принятого по иску участника долевого строительства об обращении взыскания на предмет залога.
Объект незавершенного строительства - многоквартирный дом по <адрес> ответчиком не зарегистрирован. Ответчик намеренно уклоняется от регистрации объекта (многоквартирного дома) незавершенного строительства. Отсутствие регистрации создает угрозу невозможности реализовать права, вытекающие из залога.
В соответствии со ст. 309 ГК РФ ответчик должен исполнять свои обязательства надлежащим образом.
В соответствии со ст. 12 ГК РФ защита гражданских прав может осуществляться путем признания права. Действующим законодательством не исключена возможность признания права собственности на долю в объекте незавершенного строительства.
Согласно ст. 130 ГК РФ к недвижимым вещам (недвижимое имущество, недвижимость) относятся земельные участки, участки недр и все, что прочно связано с землей, т.е. объекты, перемещение которых без несоразмерного ущерба их назначению невозможно, в т.ч. здания, сооружения объекты незавершенного строительства.
В силу того, что ответчик не исполняет своих обязательств, не исключена вероятность купли - продажи объекта незавершенного строительства юридическим или физическим лицам. При таких обстоятельствах, в силу ст. 252 ГК РФ доли истцов в общей собственности дольщиков в имущественном комплексе объекта незавершенного строительства могут быть выделены в натуре и закреплены за истцами решением суда.
Оплата истицей по договору была осуществлена в сроки и на условиях, предусмотренных договором, согласно справке ответчика от ДД.ММ.ГГГГ задолженности по платежам по данному договору нет.
Давая оценку предоставленным этими истцами доказательств в обоснование своих требований, каждого договора в отдельности и в совокупности с другими доказательствами по делу с учетом положений ст.ст. 56,67, 71 ГПК РФ, суд приходит к выводу, что предоставленные истицей доказательства соответствуют требованиям действующего законодательства.
Чтобы оценить правоотношения, возникшие в силу заключения между истицей и ответчиком договоров, следует установить, на что была направлена воля каждой стороны при заключении указанного договора.
В соответствии со ст. 153 ГК РФ сделками признаются действия граждан и юридических лиц, направленные на установление, изменение или прекращение гражданских обязанностей.
Согласно п.3 ст. 154 ГК РФ для заключения договора (двусторонней сделки) необходимо выражение согласованной воли двух сторон, направленной на установление изменение или прекращение гражданских обязанностей»
В силу п.1 ст.420 ГК РФ договором признается соглашение двух или нескольких лиц об установлении, изменении или прекращении гражданских прав и обязанностей.
Согласно п.1 ст.432 ГК РФ договор считается заключенными, поскольку между сторонами в требуемой форме было достигнуто соглашение по всем существенным условиям договора.
Существенными являются условия о предмете договора, условия, которые названы в законе или иных правовых актах как существенные или необходимые для договоров данного вида, а также все те условия, относительно которых по заявлению одной из сторон должно быть достигнуто соглашение.
Из смысла и содержания указанных правовых норм следует, что любая сделка, являясь действием, служит выражением воли лиц, ее совершивших.
Поэтому при определении правовой природы сделки и ее содержания юридически значимым является исследование обстоятельств, свидетельствующих о направленности воли сторон при заключении сделки.
Толкование договора также должно быть направлено на выявление действительной общей воли участников сделки.
Так, конечной целью участия истицы в строительстве многоквартирных домов является получение квартиры для проживания по праву собственности, взнос истцов предназначен только для финансирования строительства конкретной квартиры.
Поскольку суть отношений между истицей и ответчиком состоит в том, что истица передала деньги (осуществляли финансирование) ответчику, с которым заключены договоры, а ответчик, в свою очередь, передает истице в собственность построенные квартиры, то между ответчиком и истицей возникают отношения по передаче квартир в собственность и по выполнению работ, завершающихся получением истцами созданного результата.
В судебном заседании установлено, что истица вложила денежные средства в строительство квартиры с целью удовлетворения своих личных, семейных, бытовых нужд.
В силу ст. 309 ГК РФ обязательства должны исполняться надлежащим образом в соответствии с условиями обязательства и требованиями закона, иных правовых актов, а при отсутствии таких условий и требований - в соответствии с обычаями делового оборота или иными обычно предъявляемыми требованиями.
Согласно ст. 310 ГК РФ односторонний отказ от исполнения обязательства или одностороннее изменение его условий не допускаются, за исключением случаев, предусмотренных законом. Односторонний отказ от исполнения обязательства, связанного с осуществлением его сторонами предпринимательской деятельности, и одностороннее изменение условий такого обязательства допускаются также в случаях, предусмотренных договором, если иное не вытекает из закона или существа обязательства.
Заключенный указанный истицей с ответчиком договор содержит все существенные условия данного договора, ни кем не оспорен и не опровергнут, что позволяет суду прийти к выводу о его достоверности, о праве истицы на спорный объект в виде указанного в договоре помещения.
Судом установлено, что спорный объект представляет собой незавершенный строительством 75% готовности объект.
Строительство спорного объекта велось исключительно на средства граждан-дольщиков, то есть истица является одновременно инвестором и пользователем капитальных вложений в этом объекте, поэтому она обладает правом владения, пользования и распоряжения результатом их денежных вложений, который и создавался для передачи ей во владение и пользование именно помещений в этом объекте.
С учетом установленных обстоятельств дела, предоставленных суду доказательств по делу, суд считает, что истица действительно участвовала в долевом строительстве спорного незавершенного строительством жилого дома.
С учетом норм ст. ст. 218, 222, 702, 740 ГК РФ, суд считает возможным удовлетворить требования этих истцов о признании за ними прав на спорный объект, необходимо определить объем их прав на этот объект.
Согласно п.1 ст. 56 ГПК РФ каждая сторона должна доказать те обстоятельства, на которые она ссылается как на основания своих требований и возражений.
По смыслу ст.55 ГПК РФ доказательствами признаются объяснения сторон и третьих лиц, показания свидетелей, письменные и вещественные доказательства, ауди- и видеозаписи, заключения экспертов.
Согласно ст.68 ГПК РФ- объяснения сторон и третьих лиц об известных им обстоятельствах, имеющих значение для правильного рассмотрения деда, подлежат проверке оценке наряду с другими доказательствами.
Согласно ст.67 ГПК РФ суд оценивает доказательства по своему внутреннему убеждению, основанному на всестороннем, полном, объективном и непосредственном исследовании имеющихся в деле доказательств. Никакие доказательства не имеют для суда заранее установленной силы. Суд оценивает относимость, допустимость, достоверность каждого доказательства в отдельности, а также достаточность и взаимную связь доказательств в их совокупности.
МУПТИ и ОН <адрес> проведено обследование и изготовлен технический паспорт с расчетом долей по квартирам как на объект незавершенного жительства. Строительная готовность дома по данным МУПТИ и ОН составляет 75%, инвентаризационная стоимость дома составляет 1 246 613 руб. Согласно справке о расчете долей квартир в праве общей собственности в общем имуществе многоквартирного дома составляет:
- Клименко И.Ю. ? 62/10000 доли, <адрес>
- ФИО2 ? 62/10000 доли, <адрес>
Оснований у суда сомневаться в законности и обоснованности произведенного расчета долей истицы в спорном объекте нет, расчет произведен специалистом МУПТИиОН с учетом инвентаризации этого объекта.
Суд считает, что истица имеет право на указанные доли, которые определены с учетом количества квартир, всех дольщиков в этом объекте. Данный размер долей истицей, ответчиком не оспорен.
То обстоятельство, что в заключенном договоре между истицей и ответчиком не содержится указание о передаче ей долей в незавершенном строительством объекте, а указано в договоре о передаче в собственность указанной в договоре квартиры, не противоречит действующему гражданскому законодательству, Закону РФ «О защите прав потребителей», истица выбрала именно такой способ защиты и восстановления своих нарушенных прав и интересов.
В соответствие с действующим законодательством, при наличии выполнения истицей своих обязанностей по договору, у истицы в силу ст. 12 ГК РФ возникает право требования признания прав собственности на предмет спорного договора, а право собственности может быть выражено в доле, а доля истицы определена от ее права на конкретное помещение в силу заключенного с ответчиком договора.
К отношениям между истицей и ответчиком применяются нормы закона РФ № 2300-1 «О защите прав потребителей» от 07.02.97г. как указано в обобщении практики рассмотрения судами РФ дел по спорам между гражданами и организациями, привлекающими денежные средства граждан для строительства многоквартирных жилых домов «Бюллетень Верховного Суда РФ» № 2, 2003г.
Данный вывод подтверждается п.1. Постановления Пленума Верховного Суда РФ № 7 от 29.09.94г. «О практике рассмотрения судами дел о защите прав потребителей», согласно которому отношения, регулируемые законодательством о защите прав потребителей, могут возникать из договоров, направленных на удовлетворение личных, семейных, домашних и иных нужд, не связанных с осуществлением предпринимательской деятельности.
Согласно п.1. ст.27 Закона РФ «О защите прав потребителей»: «Исполнитель, обязан осуществить выполнение работы (оказание услуги) в срок, установленный правилами выполнения отдельных видов работ (оказания отдельных видов услуг), или договором о выполнении работ (оказании услуг)».
Ответчик не выполнил условия договоров с истицей, поэтому истица обратились в суд за защитой своих нарушенных прав.
Требования истцов подлежат удовлетворению и в силу ст.218 ГК РФ, т.к. спорный объект построен ответчиком на земельном участке, отведенном именно для этой цели, в соответствии с требованиями действующего гражданского, градостроительного законодательства, что подтверждено предоставленными суду ответчиком документами.
Удовлетворение требований истцов не противоречит ч.2 ст.218 ГК РФ, т.к. право собственности истцов возникло в силу договоров с ответчиком, который не возражает против признания за ними прав на спорный объект.
Права третьих лиц удовлетворением требований истицы не нарушаются, как и других дольщиков этого объекта. Суду предоставлен список дольщиков, сопоставление которого с рассчитанными долями истцов в этом объекте не имеет противоречий, не нарушает прав других граждан.
Требования истицей доказаны, обоснованны, подтверждены материалами дела, поэтому суд считает необходимым требования истицы удовлетворить, а именно признать право общей долевой собственности в праве собственности на незавершенный строительством жилой <адрес>% готовности со встроенными административными помещениями и подземной автостоянкой многоэтажный жилой дом общей площадью застройки 15313, 8 кв. м., строение литер «№ кадастровый номер объекта № объектов недвижимого имущества, находящегося по адресу: <адрес> (строительное пятно 4,5 - 16 этажей, пятно 6-6 этажей) кадастровый номер земельного участка: № (общая площадь земельного участка 3 152 кв.м.) по данным технического паспорта МУПТИ и ОН по состоянию на ДД.ММ.ГГГГ и справке о расчете долей квартир в праве общей собственности в общем имуществе многоквартирного дома от ДД.ММ.ГГГГ за Клименко И.Ю. ? от 62/10000 доли в <адрес> за ее несовершеннолетней дочерью ФИО2 ? доли от 62/10000, <адрес>, что составляет 31\10000доли за каждой истицей.
В связи с удовлетворением требований истицы, освобождением ее от уплаты государственной пошлины по закону «О защите прав потребителей, необходимо в силу ст.103 ГПК РФ взыскать с ответчика ООО «Монолит» государственную пошлину в сумме 22188 руб. в доход государства от цены иска согласно ст.333.19 НК РФ.
Руководствуясь ст.ст. 194-199 ГПК РФ, суд
Р Е Ш И Л :
Иск Клименко И.Ю. удовлетворить
Признать право общей долевой собственности в праве собственности на незавершенный строительством жилой <адрес>% готовности со встроенными административными помещениями и подземной автостоянкой многоэтажный жилой дом общей площадью застройки 15313, 8 кв. м., строение литер «А», кадастровый номер объекта 61:44:04 объектов недвижимого имущества, находящегося по адресу: <адрес> (строительное пятно 4,5 - 16 этажей, пятно 6-6 этажей) кадастровый номер земельного участка: № (общая площадь земельного участка 3 152 кв.м.) по данным технического паспорта МУПТИ и ОН по состоянию на ДД.ММ.ГГГГ и справке о расчете долей квартир в праве общей собственности в общем имуществе многоквартирного дома от ДД.ММ.ГГГГ за :
1) Клименко И.Ю. на 31/10000 доли, <адрес>
2) ФИО2- ДД.ММ.ГГГГгода рождения на 31/10000 доли, <адрес>.
Взыскать с ООО «Монолит» государственную пошлину в сумме 22188руб. в доход государства.
Решение может быть обжаловано в Ростовский областной суд через Кировский районный суд г.Ростова-на-Дону в течение 10-ти дней со дня изготовления решения в окончательной форме.
Решение в окончательной форме изготовлено 10 декабря 2010года.
И.о. Судьи: Колодкина В.Н.