Р Е Ш Е Н И Е
Именем Российской Федерации
30 ноября 2010 года
Кировский районный суд г. Ростова-на-Дону в составе:
судьи Афанасьева О.В.
при секретаре Константиновой Е.А.
рассмотрев в открытом судебном заседании гражданское дело по иску Жерикова В.В. к ООО «Монолит», 3-е лицо Управление Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Ростовской области о признании права собственности на долю в объекте незавершенного строительства, -
У С Т А Н О В И Л:
Истец обратился в суд с настоящим иском к ответчику, указав, что ДД.ММ.ГГГГ между ним и ООО «Монолит» был заключен договор долевого участия № в строительстве подземной автостоянки, строительство которой будет проводиться в цокольном этаже 16-ти этажной жилой секции (строительное пятно 4) по адресу: <адрес>). Согласно п. 2.2 договора застройщик обязался передать истцу 1/8 долю в праве собственности на нежилое помещение № подземной автостоянки, проектной площадью 168,7 кв. м, расположенной в пределах осей «1-6, Б-В». Стояночное место, подлежащее передаче истцу по договору, располагается в границах стоянки в пределах осей «4,5-5; Б-В». ДД.ММ.ГГГГ согласно квитанции к приходному кассовому ордеру № истцом в качестве оплаты по вышеуказанному договору была внесена денежная сумма в размере 320000 рублей. ДД.ММ.ГГГГ между истцом и ООО «Монолит» указанный договор был переподписан, при этом старый договор был изъят, в связи с тем, что данные договоры подлежат регистрации в УФРС, при этом все положения договора были оставлены без изменения. Договор участия в долевом строительстве № от ДД.ММ.ГГГГ зарегистрирован в УФРС по Ростовской области ДД.ММ.ГГГГ. ДД.ММ.ГГГГ истцом была внесена сумма в размере 4000 рублей. Таким образом, истцом все обязательства перед застройщиком были исполнены. На основании п. 4.1 договора застройщик обязан обеспечить получение разрешения на ввод объекта недвижимости в эксплуатацию не позднее ДД.ММ.ГГГГ и передать его участнику долевого строительства не позднее ДД.ММ.ГГГГ. Однако до настоящего времени обязательства застройщиком по договору не исполнены, ответчик не заканчивает строительство, приостановив работы по возведению объекта недвижимости. Кроме того, на основании определения <данные изъяты> суда Ростовской области от ДД.ММ.ГГГГ в отношении ООО «Монолит» введена процедура банкротства – наблюдение. Таким образом, являясь стороной договора, истец выполнил все свои обязательства, но права собственности на указанную автостоянку до настоящего времени не зарегистрировано, объект ему не передан. На основании изложенного истец просит суд признать за ним право собственности на долю в объекте незавершенного строительства в виде 1/8 доли в праве собственности на нежилое помещение № подземной автостоянки, расположенной в цокольном этаже 16-этажной жилой секции (строительное пятно 4) в многоквартирном жилом доме в пределах осей «1-6, Б-В» - стояночное место, расположенное в границах стоянки в пределах осей «4,5-5; Б-В» по адресу: <адрес>.
Впоследствии представитель истца Жерикова Н.М., действующая на основании доверенности № от ДД.ММ.ГГГГ, уточнила заявленные исковые требования, просила суд признать за Жериковым В.В. право общедолевой собственности в праве собственности на незавершенный строительством жилой <адрес>% готовности со встроенными административными помещениями и подземной автостоянкой, общей площадью застройки 15313,8 кв. м, строение Литер А, кадастровый номер объекта 61:44:04, объектов недвижимого имущества, находящегося по адресу: <адрес> (<адрес>) в размере 18/10000 долей в виде нежилого помещения № Н-36 общей площадью 20,9 кв. м, расположенного в цокольном этаже 16-ти этажной жилой секции указанного дома по данным технического паспорта МУПТИ и ОН по состоянию на ДД.ММ.ГГГГ.
В судебное заседание явились представители истца Жерикова Н.М., действующая на основании доверенности № от ДД.ММ.ГГГГ, и Мелохаян Ю.О., действующий по ордеру № от ДД.ММ.ГГГГ, поддержали заявленные исковые требования, в обоснование своих доводов дали пояснения, аналогичные, изложенным в описательной части, просили суд удовлетворить иск в полном объеме с учетом уточнений.
Истец в судебное заседание не явился, о времени и месте судебного разбирательства извещен надлежащим образом, представил суду заявление с просьбой рассмотреть дело в его отсутствие.
Представитель ООО «Монолит» в судебное заседание не явился, о времени и месте судебного разбирательства извещен надлежащим образом, о причинах неявки суду не сообщил, уважительности причин неявки и письменных возражений на иск не представил.
Представитель Управления Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по <адрес> также не явился в судебное заседание, о времени и месте судебного разбирательства извещен надлежащим образом, представил суду заявление, с просьбой рассмотреть дело в его отсутствие.
Дело рассмотрено в отсутствие не явившихся участников процесса в порядке ст. 167 ГПК РФ.
Выслушав участников процесса, исследовав материалы дела, суд приходит к следующему.
В судебном заседании установлено, что ДД.ММ.ГГГГ между ООО «Монолит» и Жериковым В.В. был заключен договор № участия в долевом строительстве жилого дома по <адрес> в <адрес>.
Строящийся многоквартирный жилой дом расположен на земельном участке площадью 3152 кв. м с кадастровым номером № который предоставлен застройщику в аренду до ДД.ММ.ГГГГ на основании постановления Мэра <адрес> от ДД.ММ.ГГГГ № общая площадь здания: 17311,59 кв. м, строительный объем 50824,98 кб. м, всего 156 квартир.
В соответствии с заключенным договором ответчик обязался передать истцу в срок до ДД.ММ.ГГГГ объект долевого строительства – 1/8 долю в праве собственности на нежилое помещение № подземной автостоянки, проектной площадью 168,7 кв. м, расположенной в цокольном этаже 16-ти этажной жилой секции (строительное пятно №). Стояночное место, подлежащее в пользование участника долевого строительства, расположено в границах стоянки в пределах осей «4,5-5; Б-В».
До настоящего времени ответчик свои обязательства не выполнил, жилой дом не введен в эксплуатацию, автостоянка не передана по акту приема-передачи, хотя в силу ст. 309 ГК РФ ответчик должен исполнять свои обязательства надлежащим образом.
Истец обязательства исполнил должным образом, договор зарегистрирован в Управлении Федеральной регистрационной службы по Ростовской области в соответствии с ФЗ № 214 «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые отдельные акты РФ».
В настоящее время у ответчика отсутствуют денежные средства для окончания строительства и в отношении ООО «Монолит» определение <данные изъяты> суда Ростовской области от ДД.ММ.ГГГГ введена процедура, применяемая в деле о банкротстве – внешнее управление и утвержден внешний управляющий на срок 18 месяцев.
С целью исключить разрушение «замороженного строительством» дома, дольщики организовали ТСЖ «Очаковское», осуществляют содержание дома и достраивают его, а также проведены мероприятия по присвоению дому адреса – <адрес> (акт присвоения адреса № от ДД.ММ.ГГГГ).
Неоднократные обращения по вопросу исполнения обязательств или регистрации дома как объекта незавершенного строительства ответчиком оставлены без удовлетворения. Ответчик не признает право истца на получение указанной автостоянки, т.к. дом не сдан в эксплуатацию и на данный момент введено внешнее управление с вытекающими отсюда последствиями.
В соответствие со ст. 56 ГПК РФ каждая сторона должна доказать те обстоятельства на которые она ссылается как на основания своих требований и возражений, если иное не смотрено федеральным законом. Иное предусмотрено ФЗ РФ «О защите прав потребителей». В соответствии с п. 4 ст. 13 ФЗ РФ «О защите прав потребителей» исполнитель освобождается от ответственности за неисполнение обязательств или за ненадлежащее исполнение обязательств, если докажет, что неисполнение обязательств или их ненадлежащее исполнение произошло вследствие непреодолимой силы, а также по иным основаниям, предусмотренным законом. Согласно п. 5 ст. 14 упомянутого закона исполнитель освобождается от ответственности, если докажет, что вред причинен вследствие непреодолимой силы или нарушения потребителем установленных правил использования, хранения или транспортировки товара (работы, услуги).
В соответствии со ст. 6 вышеуказанного закона ответчик обязан передать истцам объект долевого строительства не позднее срока, предусмотренного договором, в соответствии со ст. 8 закона передача объекта долевого строительства осуществляется не ранее, чем после получения разрешения на ввод в эксплуатацию многоквартирного дома. Строительство дома ответчик не ведет с февраля 2009 года. Уведомлений от ответчика о расторжении договора либо об изменении условий договора истец не получал.
В соответствии со ст. 12.1 закона исполнение обязательств застройщика (ответчика) должно обеспечиваться либо залогом, либо поручительством. В силу ст. 13 закона, при государственной регистрации права собственности застройщика на жилые и (или) нежилые помещения, входящие в состав многоквартирного дома и (или) иного объекта недвижимости, строительство (создание) которых осуществлялось с привлечением денежных средств участников долевого строительства, указанные помещения считаются находящимися в залоге у участников долевого строительства с момента государственной регистрации права собственности застройщика на такие помещения. Застройщик обязан зарегистрировать право собственности на объект незавершенного строительства при возникновении оснований для обращения взыскания на предмет залога. При уклонении застройщика от государственной регистрации права собственности на объект незавершенного строительства, государственная регистрация права собственности на такой объект осуществляется на основании решения суда, принятого по иску участника долевого строительства об обращении взыскания на предмет залога.
Объект незавершенного строительства - многоквартирный дом по <адрес> в <адрес> ответчиком не зарегистрирован. Ответчик намеренно уклоняется от регистрации объекта (многоквартирного дома) незавершенного строительства. Отсутствие регистрации создает угрозу невозможности реализовать права, вытекающие из залога.
В соответствии со ст. 12 ГК РФ защита гражданских прав может осуществляться путем признания права. Действующим законодательством не исключена возможность признания права собственности на долю в объекте незавершенного строительства.
Согласно ст. 130 ГК РФ к недвижимым вещам (недвижимое имущество, недвижимость) относятся земельные участки, участки недр и все, что прочно связано с землей, т.е. объекты, перемещение которых без несоразмерного ущерба их назначению невозможно, в т.ч. здания, сооружения объекты незавершенного строительства.
В силу того, что ответчик не исполняет своих обязательств, не исключена вероятность купли-продажи объекта незавершенного строительства юридическим или физическим лицам. При таких обстоятельствах, в силу ст. 252 ГК РФ доля истца в общей собственности дольщиков в имущественном комплексе объекта незавершенного строительства может быть выделена в натуре и закреплена за истцом решением суда.
Оплата истцом по договору была осуществлена в сроки и на условиях, предусмотренных договором, согласно справке ответчика от ДД.ММ.ГГГГ задолженности по платежам по данному договору нет.
Давая оценку предоставленным истцом доказательствам в обоснование своих требований, указанного договора в отдельности и в совокупности с другими доказательствами по делу, с учетом положений ст.ст. 56, 67, 71 ГПК РФ, суд приходит к выводу, что предоставленные доказательства соответствуют требованиям действующего законодательства.
Чтобы оценить правоотношения, возникшие в силу заключения между истцом и ответчиком договоров, следует установить, на что была направлена воля каждой стороны при заключении указанного договора.
В соответствии со ст. 153 ГК РФ сделками признаются действия граждан и юридических лиц, направленные на установление, изменение или прекращение гражданских обязанностей.
Согласно п. 3 ст. 154 ГК РФ для заключения договора (двусторонней сделки) необходимо выражение согласованной воли двух сторон, направленной на установление изменение или прекращение гражданских обязанностей»
В силу п. 1 ст. 420 ГК РФ договором признается соглашение двух или нескольких лиц об установлении, изменении или прекращении гражданских прав и обязанностей.
Согласно п. 1 ст. 432 ГК РФ договор считается заключенными, поскольку между сторонами в требуемой форме было достигнуто соглашение по всем существенным условиям договора.
Существенными являются условия о предмете договора, условия, которые названы в законе или иных правовых актах как существенные или необходимые для договоров данного вида, а также все те условия, относительно которых по заявлению одной из сторон должно быть достигнуто соглашение.
Из смысла и содержания указанных правовых норм следует, что любая сделка, являясь действием, служит выражением воли лиц, ее совершивших.
Поэтому при определении правовой природы сделки и ее содержания юридически значимым является исследование обстоятельств, свидетельствующих о направленности воли сторон при заключении сделки.
Толкование договора также должно быть направлено на выявление действительной общей воли участников сделки.
Так, конечной целью участия истца в строительстве многоквартирных домов является получение автостоянки по праву собственности, взнос истца предназначен только для финансирования строительства конкретной автостоянки.
Поскольку суть отношений между истцом и ответчиком состоит в том, что истец передал деньги (осуществлял финансирование) ответчику, с которым заключен договор, а ответчик, в свою очередь, передает истцу в собственность построенную автостоянку, то между ответчиком и истцом возникают отношения по передаче автостоянки в собственность и по выполнению работ, завершающихся получением истцом созданного результата.
В судебном заседании установлено, что истец вложил денежные средства в строительство автостоянки с целью удовлетворения своих личных, семейных, бытовых нужд.
В силу ст. 309 ГК РФ обязательства должны исполняться надлежащим образом в соответствии с условиями обязательства и требованиями закона, иных правовых актов, а при отсутствии таких условий и требований - в соответствии с обычаями делового оборота или иными обычно предъявляемыми требованиями.
Согласно ст. 310 ГК РФ односторонний отказ от исполнения обязательства или одностороннее изменение его условий не допускаются, за исключением случаев, предусмотренных законом. Односторонний отказ от исполнения обязательства, связанного с осуществлением его сторонами предпринимательской деятельности, и одностороннее изменение условий такого обязательства допускаются также в случаях, предусмотренных договором, если иное не вытекает из закона или существа обязательства.
Заключенный указанный истцом с ответчиком договор содержит все существенные условия данного договора, ни кем не оспорен и не опровергнут, что позволяет суду прийти к выводу о его достоверности, о праве истца на спорный объект в виде указанного в договоре помещения.
Судом установлено, что спорный объект представляет собой незавершенный строительством 75% готовности объект.
Строительство спорного объекта велось исключительно на средства граждан-дольщиков, то есть истец является одновременно инвестором и пользователем капитальных вложений в этом объекте, поэтому он обладает правом владения, пользования и распоряжения результатом его денежных вложений, который и создавался для передачи ему во владение и пользование именно помещений в этом объекте.
С учетом установленных обстоятельств дела, предоставленных суду доказательств по делу, суд считает, что истец действительно участвовал в долевом строительстве спорного незавершенного строительством жилого дома.
Согласно норм ст.ст. 218, 222, 702, 740 ГК РФ, суд считает возможным удовлетворить требования истца о признании за ним права на спорный объект, однако необходимо определить объем их прав на этот объект.
Согласно п. 1 ст. 56 ГПК РФ каждая сторона должна доказать те обстоятельства, на которые она ссылается как на основания своих требований и возражений.
По смыслу ст. 55 ГПК РФ доказательствами признаются объяснения сторон и третьих лиц, показания свидетелей, письменные и вещественные доказательства, аудио- и видеозаписи, заключения экспертов.
Согласно ст. 68 ГПК РФ объяснения сторон и третьих лиц об известных им обстоятельствах, имеющих значение для правильного рассмотрения деда, подлежат проверке оценке наряду с другими доказательствами.
Согласно ст. 67 ГПК РФ суд оценивает доказательства по своему внутреннему убеждению, основанному на всестороннем, полном, объективном и непосредственном исследовании имеющихся в деле доказательств. Никакие доказательства не имеют для суда заранее установленной силы. Суд оценивает относимость, допустимость, достоверность каждого доказательства в отдельности, а также достаточность и взаимную связь доказательств в их совокупности.
МУПТИ и ОН г. Ростова-на-Дону проведено обследование и изготовлен технический паспорт с расчетом долей по квартирам и нежилым помещениям, как на объект незавершенного жительства. Строительная готовность дома по данным МУПТИ и ОН составляет 75%, инвентаризационная стоимость дома составляет 1246613 рублей. Согласно справке о расчете долей квартир и нежилых помещений в праве общей собственности в общем имуществе многоквартирного дома составляет: Жериков В.В. - 1/8 доля в праве собственности на нежилое помещение № подземной автостоянки.
Оснований у суда сомневаться в законности и обоснованности произведенного расчета долей истца в спорном объекте нет, расчет произведен специалистом МУПТИ и ОН с учетом инвентаризации этого объекта.
Суд считает, что истец имеет право на указанную долю, которая определена с учетом помещений всех дольщиков в этом объекте. Данный размер доли истцом, ответчиком не оспорен.
То обстоятельство, что в заключенном договоре между истцом и ответчиком не содержится указание о передаче ему доли в незавершенном строительством объекте, а указано в договоре о передаче в собственность указанной в договоре автостоянки, не противоречит действующему гражданскому законодательству, Закону РФ «О защите прав потребителей». Истец выбрал именно такой способ защиты для восстановления своих нарушенных прав и интересов.
В соответствие с действующим законодательством, при наличии выполнения истцом своих обязанностей по договору, у него в силу ст. 12 ГК РФ возникает право требования признания права собственности на предмет спорного договора, право собственности может быть выражено в доле, а доля истца определена от его права на конкретное помещение в силу заключенного с ответчиком договора.
К отношениям между истцом и ответчиком применяются нормы закона РФ № 2300-1 «О защите прав потребителей» от ДД.ММ.ГГГГ как указано в обобщении практики рассмотрения судами РФ дел по спорам между гражданами и организациями, привлекающими денежные средства граждан для строительства многоквартирных жилых домов «Бюллетень Верховного Суда РФ» № 2, 2003 года.
Данный вывод подтверждается п. 1 Постановления Пленума Верховного Суда РФ № 7 от 29.09.1994 года «О практике рассмотрения судами дел о защите прав потребителей», согласно которому отношения, регулируемые законодательством о защите прав потребителей, могут возникать из договоров, направленных на удовлетворение личных, семейных, домашних и иных нужд, не связанных с осуществлением предпринимательской деятельности.
Согласно п. 1 ст. 27 Закона РФ «О защите прав потребителей» исполнитель, обязан осуществить выполнение работы (оказание услуги) в срок, установленный правилами выполнения отдельных видов работ (оказания отдельных видов услуг), или договором о выполнении работ (оказании услуг).
Ответчик не выполнил условия договора с истцом, поэтому истец обратился в суд за защитой своих нарушенных прав.
Требования истца подлежат удовлетворению и в силу ст. 218 ГК РФ, т.к. спорный объект построен ответчиком на земельном участке, отведенном именно для этой цели, в соответствии с требованиями действующего гражданского, градостроительного законодательства, что подтверждено предоставленными суду ответчиком документами.
Удовлетворение требований истца не противоречит ч. 2 ст. 218 ГК РФ, т.к. право собственности истца возникло в силу договора с ответчиком, который не возражает против признания за ним права на спорный объект.
Права третьих лиц удовлетворением требований истца не нарушаются, как и других дольщиков этого объекта. Суду предоставлен список дольщиков, сопоставление которого с рассчитанной долей истца в этом объекте не имеет противоречий, не нарушает прав других граждан.
Требования истцом доказаны, обоснованны, подтверждены материалами дела, поэтому суд считает необходимым исковые требования истца удовлетворить.
В связи с удовлетворением требований истца, освобождением его от уплаты государственной пошлины по закону «О защите прав потребителей, необходимо в силу ст. 103 ГПК РФ взыскать с ответчика ООО «Монолит» государственную пошлину в сумме 6400 рублей в доход государства от цены иска согласно ст. 333.19 НК РФ.
На основании изложенного и, руководствуясь ст.ст. 194-198, ГПК РФ, суд, -
Р Е Ш И Л:
Признать за Жериковым В.В. право общедолевой собственности в праве собственности на незавершенный строительством жилой <адрес>% готовности со встроенными административными помещениями и подземной автостоянкой, общей площадью застройки 15313,8 кв. м, строение Литер А, кадастровый номер объекта 61:44:04, объектов недвижимого имущества, находящегося по адресу: <адрес> (строительные пятна 4,5 – 16 этажей, строительное пятно 6 – 6 этажей) в размере 18/10000 долей в виде нежилого помещения № Н-36 общей площадью 20,9 кв. м, расположенного в цокольном этаже 16-ти этажной жилой секции указанного дома по данным технического паспорта МУПТИ и ОН по состоянию на ДД.ММ.ГГГГ.
Взыскать с ООО «Монолит» госпошлину в доход федерального бюджета в размере 6400 (шесть тысяч четыреста) рублей.
Решение может быть обжаловано в Ростовский областной суд через Кировский районный суд г. Ростова-на-Дону в течение 10 дней со дня принятия его в окончательной форме.
СУДЬЯ: