РЕШЕНИЕ
Именем Российской Федерации
21 января 2011 года г. Ростов-на-Дону
Кировский районный суд г.Ростова-на-Дону в составе:
председательствующего судьи Шинкиной М.В.
при секретаре Чолакян К.Л.
рассмотрев в открытом судебном заседании гражданское дело № 2-783/11 по иску Савчук О.В. к ООО «Монолит», третьи лица Управление Федеральной службы государственной регистрации кадастра и картографии по Ростовской области, Администрация г.Ростова-на-Дону, Департамент имущественных и земельных отношений г.Ростова-на-Дону о признании права собственности на долю в объекте незавершенного строительства,
У С Т А Н О В И Л :
Савчук О.В. (далее истица) обратилась в суд с настоящим иском к ООО «Монолит» о признании за ней право собственности на долю в незавершенном строительством объекте – жилом доме по адресу: <адрес> виде однокомнатной <адрес>, общей проектной площадью <данные изъяты> кв.м.
В обоснование требований истица указала следующее.
ДД.ММ.ГГГГ между ООО «Монолит» и Савчук О.В. был заключен договор № участия в долевом строительстве жилого дома по <адрес>. Ростов-на-Дону.
В соответствии с договором инвестирования доли в строительстве жилого дома дольщик принял на себя обязательства по инвестированию доли в строительстве жилого <адрес>, а застройщик обязался после окончания строительства и при условии полного и надлежащего выполнения дольщиком своих обязательств по договору не позднее ДД.ММ.ГГГГ передать ему в собственность однокомнатную <адрес> проектной площадью <данные изъяты> кв. м., расположенную на <данные изъяты>м этаже <данные изъяты>-ти этажной жилой секции по адресу: <адрес>.
Согласно п. 4.1 договора срок передачи квартиры застройщику: не позднее ДД.ММ.ГГГГ Свои обязательства по оплате дольщик исполнил в полном объеме. Ответчик же свои обязательства по сдаче дома в эксплуатацию и передаче квартиры не выполнил. Согласно ст. 309 Гражданского кодекса РФ обязательства должны исполняться надлежащим образом в соответствии с условиями обязательства и требованиями закона, иных правовых актов, а при отсутствии таких условий и требований - в соответствии с обычаями делового оборота или иными обычно предъявляемыми требованиями.
Согласно ч. 1 ст. 27 Закона РФ № 2300-1 от 07.02.1992 г. «О защите прав потребителей» исполнитель обязан осуществить выполнение работы (оказание услуги) в срок, установленный правилами выполнения отдельных видов работ (оказания отдельных видов услуг) или договором на выполнение работ (оказании услуг).
Признание права собственности на долю в незавершенном строительством объекте: жилом доме, расположенном по адресу: <адрес> в виде однокомнатной <адрес>, общей проектной площадью <данные изъяты> кв.м., позволит предотвратить в будущем возникновение каких - либо споров и сомнений в отношении принадлежащего истцу права. В соответствии с проектом технического паспорта здания (строения) адрес объекта долевого строительства изменен на следующий: <адрес>. Согласно ст. 130 Гражданского кодекса РФ объекты незавершенного строительства относятся к недвижимому имуществу, на которое в силу закона может быть признано право собственности.
Представитель Савчук О.В. по доверенности Жураненко Д.В. в судебное заседание явился, заявленные требования просил удовлетворить, признать право общей долевой собственности в праве собственности на незавершенный строительством жилой <адрес>% готовности со встроенными административными помещениями и подземной автостоянкой общей площадью застройки <данные изъяты> кв. м., строение <адрес> кадастровый номер объекта № объектов недвижимого имущества, находящегося по адресу: <адрес> (строительное пятно <данные изъяты> - <данные изъяты> этажей, пятно <данные изъяты> этажей) размере <данные изъяты> доли, <адрес>, за Савчук О.В.
Ответчик, третьи лица в судебное заседание не явились, извещены надлежащим образом. Представитель ООО «Монолит» по доверенности представила отзыв на исковое заявление и просила рассмотреть дело в отсутствие ООО «Монолит».
Управление Росреестра по Ростовской области также просило рассмотреть дело в отсутствие представителя.
В отношении других третьих лиц дело рассмотрено в порядке ст.167 ГПК РФ.
Представитель ООО «Монолит» по доверенности Плотникова Т.П. представила отзыв на исковое заявление, в котором просила в удовлетворении иска отказать, ссылаясь на то, что определением Арбитражного суда Ростовской области по делу № № от ДД.ММ.ГГГГ в отношении ответчика ООО «Монолит» введена процедура банкротства – наблюдение, а с ДД.ММ.ГГГГ – внешнее управление. Таким образом, все имущество должника подлежит управлению и реализации в рамках дела о банкротстве.
Изучив материалы дела, выслушав истицу, суд считает необходимым удовлетворить исковые требования истцов по следующим обстоятельствам.
ДД.ММ.ГГГГ между ООО «Монолит» и Савчук О.В. был заключен договор № участия в долевом строительстве жилого дома по <адрес> Ростов-на-Дону.
Строящийся многоквартирный жилой дом расположен на земельном участке площадью <данные изъяты> кв.м. с кадастровым номером № №, который предоставлен застройщику в аренду до ДД.ММ.ГГГГ на основании постановления мэра города Ростова-на-Дону от ДД.ММ.ГГГГ № общая площадь здания: <данные изъяты> кв.м. строительный объем - <данные изъяты> кб. м., всего <данные изъяты> квартир.
В соответствии с заключенным договором ответчик обязался передать в срок до ДД.ММ.ГГГГ
- по договору № от ДД.ММ.ГГГГ в собственность Савчук О.В. – <данные изъяты> комнатную <адрес>, проектной площадью <данные изъяты> кв.м., расположенной на <данные изъяты>м этаже <данные изъяты>-ти этажной жилой секции (строительное пятно №);
До настоящего времени ответчик свои обязательства не выполнил, жилой дом не введен в эксплуатацию, квартиры не переданы по актам приема-передачи, хотя в силу ст. 309 ГК РФ ответчик должен исполнять свои обязательства надлежащим образом.
Истица обязательства исполнила, договоры зарегистрированы в Управлении Федеральной регистрационной службы по Ростовской области соответствии с ФЗ № 214 «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые отельные акты РФ».
В настоящее время у ответчика отсутствуют денежные средства осуществить достройку дома и в отношении ООО «Монолит» определением Арбитражного суда Ростовской области от ДД.ММ.ГГГГ введена процедура, применяемая в деле о банкротстве - внешнее управление и утвержден внешний управляющий на срок 18 месяцев.
Неоднократные обращения по вопросу исполнения обязательств или регистрации дома как объекта незавершенного строительства ответчиком оставлены без удовлетворения. Ответчик не признает права истцов на получение указанных квартир, т.к. дом не сдан в эксплуатацию и на данный момент введено внешнее управление с вытекающими отсюда последствиями.
В соответствие со ст. 56 ГПК РФ каждая сторона должна доказать те обстоятельства на которые она ссылается как на основания своих требований и возражений, если иное не смотрено федеральным законом. Иное предусмотрено ФЗ РФ «О защите прав потребителей». В соответствии с п. 4 ст. 13 ФЗ РФ «О защите прав потребителей» исполнитель освобождается от ответственности за неисполнение обязательств или за ненадлежащее исполнение обязательств, если докажет, что неисполнение обязательств или их ненадлежащее исполнение произошло вследствие непреодолимой силы, а также по иным основаниям, предусмотренным законом. Согласно п. 5 ст. 14 упомянутого закона исполнитель освобождается от ответственности, если докажет, что вред причинен вследствие непреодолимой силы или нарушения потребителем установленных правил использования, хранения или транспортировки товара (работы, услуги).
В соответствии со ст.6 вышеуказанного закона ответчик обязан передать истцам объект долевого строительства не позднее срока, предусмотренного договором, в соответствии со ст. 8 закона передача объекта долевого строительства осуществляется не ранее, чем после получения разрешения на ввод в эксплуатацию многоквартирного дома. Строительство дома ответчик не ведет с февраля 2009г. Уведомлений от ответчика о расторжении договора либо об изменении условий договора не получали.
В соответствии со ст. 12.1. закона исполнение обязательств застройщика (ответчика) должно обеспечиваться либо залогом, либо поручительством. В силу ст. 13 закона, при государственной регистрации права собственности застройщика на жилые и (или) нежилые помещения, входящие в состав многоквартирного дома и (или) иного объекта недвижимости, строительство (создание) которых осуществлялось с привлечением денежных средств участников долевого строительства, указанные помещения считаются находящимися в залоге у участников долевого строительства с момента государственной регистрации права собственности застройщика на такие помещения. Застройщик обязан зарегистрировать право собственности на объект незавершенного строительства при возникновении оснований для обращения взыскания на предмет залога. При уклонении застройщика от государственной регистрации права собственности на объект незавершенного строительства, государственная регистрация права собственности на такой объект осуществляется на основании решения суда, принятого по иску участника долевого строительства об обращении взыскания на предмет залога.
Объект незавершенного строительства - многоквартирный дом по <адрес> ответчиком не зарегистрирован. Ответчик намеренно уклоняется от регистрации объекта (многоквартирного дома) незавершенного строительства. Отсутствие регистрации создает угрозу невозможности реализовать права, вытекающие из залога.
В соответствии со ст. 309 ГК РФ ответчик должен исполнять свои обязательства надлежащим образом.
В соответствии со ст. 12 ГК РФ защита гражданских прав может осуществляться путем признания права. Действующим законодательством не исключена возможность признания права собственности на долю в объекте незавершенного строительства.
Согласно ст. 130 ГК РФ к недвижимым вещам (недвижимое имущество, недвижимость) относятся земельные участки, участки недр и все, что прочно связано с землей, т.е. объекты, перемещение которых без несоразмерного ущерба их назначению невозможно, в т.ч. здания, сооружения объекты незавершенного строительства.
В силу того, что ответчик не исполняет своих обязательств, не исключена вероятность купли - продажи объекта незавершенного строительства юридическим или физическим лицам. При таких обстоятельствах, в силу ст. 252 ГК РФ доля истицы в общей собственности дольщиков в имущественном комплексе объекта незавершенного строительства может быть выделена в натуре и закреплена за ней решением суда.
Оплата истицей по договору была осуществлена в сроки и на условиях, предусмотренных договором. Задолженности по платежам по данному договору нет.
Давая оценку предоставленным этими истцами доказательств в обоснование своих требований, каждого договора в отдельности и в совокупности с другими доказательствами по делу с учетом положений ст.ст. 56,67, 71 ГПК РФ, суд приходит к выводу, что предоставленные истицей доказательства соответствуют требованиям действующего законодательства.
Чтобы оценить правоотношения, возникшие в силу заключения между истицей и ответчиком договоров, следует установить, на что была направлена воля каждой стороны при заключении указанного договора.
В соответствии со ст. 153 ГК РФ сделками признаются действия граждан и юридических лиц, направленные на установление, изменение или прекращение гражданских обязанностей.
Согласно п.3 ст. 154 ГК РФ для заключения договора (двусторонней сделки) необходимо выражение согласованной воли двух сторон, направленной на установление изменение или прекращение гражданских обязанностей»
В силу п.1 ст.420 ГК РФ договором признается соглашение двух или нескольких лиц об установлении, изменении или прекращении гражданских прав и обязанностей.
Согласно п.1 ст.432 ГК РФ договор считается заключенными, поскольку между сторонами в требуемой форме было достигнуто соглашение по всем существенным условиям договора.
Существенными являются условия о предмете договора, условия, которые названы в законе или иных правовых актах как существенные или необходимые для договоров данного вида, а также все те условия, относительно которых по заявлению одной из сторон должно быть достигнуто соглашение.
Из смысла и содержания указанных правовых норм следует, что любая сделка, являясь действием, служит выражением воли лиц, ее совершивших.
Поэтому при определении правовой природы сделки и ее содержания юридически значимым является исследование обстоятельств, свидетельствующих о направленности воли сторон при заключении сделки.
Толкование договора также должно быть направлено на выявление действительной общей воли участников сделки.
Так, конечной целью участия истицы в строительстве многоквартирных домов является получение квартиры для проживания по праву собственности, взнос истцов предназначен только для финансирования строительства конкретной квартиры.
Поскольку суть отношений между истицей и ответчиком состоит в том, что истица передала деньги (осуществляли финансирование) ответчику, с которым заключены договоры, а ответчик, в свою очередь, передает истице в собственность построенные квартиры, то между ответчиком и истицей возникают отношения по передаче квартир в собственность и по выполнению работ, завершающихся получением истцами созданного результата.
В судебном заседании установлено, что истица вложила денежные средства в строительство квартиры с целью удовлетворения своих личных, семейных, бытовых нужд.
В силу ст. 309 ГК РФ обязательства должны исполняться надлежащим образом в соответствии с условиями обязательства и требованиями закона, иных правовых актов, а при отсутствии таких условий и требований - в соответствии с обычаями делового оборота или иными обычно предъявляемыми требованиями.
Согласно ст. 310 ГК РФ односторонний отказ от исполнения обязательства или одностороннее изменение его условий не допускаются, за исключением случаев, предусмотренных законом. Односторонний отказ от исполнения обязательства, связанного с осуществлением его сторонами предпринимательской деятельности, и одностороннее изменение условий такого обязательства допускаются также в случаях, предусмотренных договором, если иное не вытекает из закона или существа обязательства.
Заключенный указанный истицей с ответчиком договор содержит все существенные условия данного договора, ни кем не оспорен и не опровергнут, что позволяет суду прийти к выводу о его достоверности, о праве истицы на спорный объект в виде указанного в договоре помещения.
Судом установлено, что спорный объект представляет собой незавершенный строительством 75% готовности объект.
Строительство спорного объекта велось исключительно на средства граждан-дольщиков, то есть истица является одновременно инвестором и пользователем капитальных вложений в этом объекте, поэтому она обладает правом владения, пользования и распоряжения результатом их денежных вложений, который и создавался для передачи ей во владение и пользование именно помещений в этом объекте.
С учетом установленных обстоятельств дела, предоставленных суду доказательств по делу, суд считает, что истица действительно участвовала в долевом строительстве спорного незавершенного строительством жилого дома.
С учетом норм ст. ст. 218, 222, 702, 740 ГК РФ, суд считает возможным удовлетворить требования истицы о признании за ней права на спорный объект и определить объем прав на этот объект.
Согласно п.1 ст. 56 ГПК РФ каждая сторона должна доказать те обстоятельства, на которые она ссылается как на основания своих требований и возражений.
По смыслу ст.55 ГПК РФ доказательствами признаются объяснения сторон и третьих лиц, показания свидетелей, письменные и вещественные доказательства, ауди- и видеозаписи, заключения экспертов.
Согласно ст.67 ГПК РФ суд оценивает доказательства по своему внутреннему убеждению, основанному на всестороннем, полном, объективном и непосредственном исследовании имеющихся в деле доказательств. Никакие доказательства не имеют для суда заранее установленной силы. Суд оценивает относимость, допустимость, достоверность каждого доказательства в отдельности, а также достаточность и взаимную связь доказательств в их совокупности.
МУПТИ и ОН г. Ростова-на-Дону проведено обследование и изготовлен технический паспорт с расчетом долей по квартирам как на объект незавершенного жительства. Строительная готовность дома по данным МУПТИ и ОН составляет 75%, инвентаризационная стоимость дома составляет <данные изъяты> руб. Согласно справке о расчете долей квартир в праве общей собственности в общем имуществе многоквартирного дома составляет:
- Савчук О.В. <данные изъяты> доли, <адрес>
Оснований у суда сомневаться в законности и обоснованности произведенного расчета долей истицы в спорном объекте нет, расчет произведен специалистом МУПТИиОН с учетом инвентаризации этого объекта.
Суд считает, что истица имеет право на указанные долю, которая определена с учетом количества квартир, всех дольщиков в этом объекте. Данный размер доли истицей, ответчиком не оспорен.
То обстоятельство, что в заключенном договоре между истицей и ответчиком не содержится указание о передаче ей долей в незавершенном строительством объекте, а указано в договоре о передаче в собственность указанной в договоре квартиры, не противоречит действующему гражданскому законодательству, Закону РФ «О защите прав потребителей», истица выбрала именно такой способ защиты и восстановления своих нарушенных прав и интересов.
В соответствие с действующим законодательством, при наличии выполнения истицей своих обязанностей по договору, у истицы в силу ст. 12 ГК РФ возникает право требования признания прав собственности на предмет спорного договора, а право собственности может быть выражено в доле, а доля истицы определена от ее права на конкретное помещение в силу заключенного с ответчиком договора.
К отношениям между истицей и ответчиком применяются нормы закона РФ № 2300-1 «О защите прав потребителей» от ДД.ММ.ГГГГ как указано в обобщении практики рассмотрения судами РФ дел по спорам между гражданами и организациями, привлекающими денежные средства граждан для строительства многоквартирных жилых домов «Бюллетень Верховного Суда РФ» № 2, 2003г.
Данный вывод подтверждается п.1. Постановления Пленума Верховного Суда РФ № 7 от 29.09.94г. «О практике рассмотрения судами дел о защите прав потребителей», согласно которому отношения, регулируемые законодательством о защите прав потребителей, могут возникать из договоров, направленных на удовлетворение личных, семейных, домашних и иных нужд, не связанных с осуществлением предпринимательской деятельности.
Согласно п.1. ст.27 Закона РФ «О защите прав потребителей»: «Исполнитель, обязан осуществить выполнение работы (оказание услуги) в срок, установленный правилами выполнения отдельных видов работ (оказания отдельных видов услуг), или договором о выполнении работ (оказании услуг)».
Ответчик не выполнил условия договоров с истицей, поэтому истица обратились в суд за защитой своих нарушенных прав.
Требования истицы подлежат удовлетворению и в силу ст.218 ГК РФ, т.к. спорный объект построен ответчиком на земельном участке, отведенном именно для этой цели, в соответствии с требованиями действующего гражданского, градостроительного законодательства, что подтверждено предоставленными суду ответчиком документами.
Удовлетворение требований истицы не противоречит ч.2 ст.218 ГК РФ, т.к. право собственности истцов возникло в силу договоров с ответчиком, который не возражает против признания за ними прав на спорный объект.
Права третьих лиц удовлетворением требований истицы не нарушаются, как и других дольщиков этого объекта. Суду представлена справка о расчете долей квартир, сопоставление которой с рассчитанной долей истицы в этом объекте не имеет противоречий, не нарушает прав других граждан.
Требования истицей доказаны, обоснованны, подтверждены материалами дела, поэтому суд считает необходимым требования истицы удовлетворить, а именно признать право общей долевой собственности в праве собственности на незавершенный строительством жилой <адрес>% готовности со встроенными административными помещениями и подземной автостоянкой многоэтажный жилой дом общей площадью застройки <данные изъяты> кв. м., строение № кадастровый номер объекта <данные изъяты> объектов недвижимого имущества, находящегося по адресу: <адрес> (строительное пятно <данные изъяты> - <данные изъяты> этажей, пятно <данные изъяты>) кадастровый номер земельного участка: <данные изъяты> (общая площадь земельного участка <данные изъяты> кв.м.) по данным технического паспорта МУПТИ и ОН по состоянию на ДД.ММ.ГГГГ и справке о расчете долей квартир в праве общей собственности в общем имуществе многоквартирного дома от ДД.ММ.ГГГГ за Савчук О.В. <данные изъяты> доли в <адрес>
В связи с удовлетворением требований истицы, освобождением ее от уплаты государственной пошлины по закону «О защите прав потребителей, необходимо в силу ст.103 ГПК РФ взыскать с ответчика ООО «Монолит» государственную пошлину в сумме <данные изъяты> руб. <данные изъяты> коп. в доход государства от цены иска согласно ст.333.19 НК РФ.
Руководствуясь ст.ст. 194-199 ГПК РФ, суд
Р Е Ш И Л :
Иск Савчук О.В. удовлетворить.
Признать за ФИО1 право собственности на ФИО12 доли, <адрес>, в праве общей долевой собственности на незавершенный строительством жилой <адрес>% готовности со встроенными административными помещениями и подземной автостоянкой общей площадью застройки <данные изъяты> кв. м., строение <данные изъяты> кадастровый номер объекта <данные изъяты> объектов недвижимого имущества, находящегося по адресу: <адрес> (строительные пятна <данные изъяты> - <данные изъяты> этажей, пятно <данные изъяты> этажей), кадастровый номер земельного участка: <данные изъяты> (общая площадь земельного участка <данные изъяты> кв.м.), по данным технического паспорта МУПТИ и ОН по состоянию на ДД.ММ.ГГГГ и справке о расчете долей квартир в праве общей собственности в общем имуществе многоквартирного дома от ДД.ММ.ГГГГ
Взыскать с ООО «Монолит» государственную пошлину в сумме <данные изъяты> рублей <данные изъяты> копеек в доход государства.
Решение может быть обжаловано в Ростовский областной суд через Кировский районный суд г.Ростова-на-Дону в течение 10-ти дней с момента изготовления мотивированного решения суда, путем подачи кассационной жалобы.
Текст мотивированного решения суда изготовлен 25 января 2011 года.
СУДЬЯ: