Р Е Ш Е Н И Е
Именем Российской Федерации
01 марта 2011 года
Кировский районный суд г.Ростова-на-Дону
в составе председательствующего судьи Соколовой Т.Ю.
с участием адвоката Маргарян А.Э.
при секретаре Анохиной О.Н.
рассмотрев в открытом судебном заседании гражданское дело № 2-1146/11 по иску Линкаревой Н.К. к ООО «Южное строительное управление «Защита», 3-е лицо Управление Росреестра по РО о взыскании излишне выплаченных сумм за квартиру
У С Т А Н О В И Л :
Истица обратилась в суд с настоящим иском, ссылаясь на то, что весной 2010 года между Линкаревой Н.К. и Попущенко О.И., ООО «Южное строительное Управление» «Защита» в лице ген. Директора Железнова О.В., действующего на основании Устава, был заключен предварительный договор купли - продажи. По предварительному договору купли продажи (п. 1.1.) ответчики обязались построить дом и передать истице долю в праве собственности на этот дом в виде однокомнатной квартиры общей площадью 36,7 кв.м., жилой площадью 16,8 кв.м., находящейся на втором этаже домовладения, расположенного по адресу: <адрес> и заключить договор купли-продажи, а покупатель обязался оплатить 1350000 рублей (п.п. 2.1, 2.3). Свои обязательства истица выполнила в день заключения предварительного договора. 9 июля 2010 года между сторонами был заключен основной договор купли-продажи квартиры, после заключения указанного основного договора купли-продажи предварительный договор ответчики у истицы забрали. Сделка была исполнена сторонами. Факт передачи денег ответчикам за квартиру в размере указанном в предварительном договоре 1350000 рублей подтверждается п. 3 договора от 9 июля 2010 года. Квартира была зарегистрирована на праве собственности за истицей, о чем была сделана запись регистрации № ... и выдано свидетельство о регистрации права от 13.08.2010 г. .... Однако переданная истице квартира на 5,4 кв.м. меньше обусловленной, за которую была внесена оплата. По основному договору общая площадь квартиры без учета балкона 28,8 кв.м., с учетом 31,3 кв.м., а не 36,7 кв.м. Площадь квартиры составляет 31,3 кв.м., в связи с чем, исходя из положений предварительного договора (п. п. 2.1, 2.3) её стоимость должна составлять 1151362 рубля 40 копеек, что на 198637 рублей 60 копеек меньше, чем указано в предварительном договоре. При таких условиях, истица считает, что ответчики неправомерно пользуются ее денежными средствами, в связи с чем, переплаченная сумма в размере 198637 рублей 60 копеек подлежит возврату. Ссылаясь на указанные обстоятельства, истица просит суд взыскать с ответчиков ООО «Южное строительное управление» «Защита», Попущенко О.И., солидарно в пользу Линкаревой Н.К. излишне выплаченную денежную сумму за квартиру в размере 198637 рублей 60 копеек, обязать ответчиков солидарно возместить судебные расходы в размере 8172 рубля 75 копеек (госпошлина в размере: 5172 рубля 75 копеек, оплата услуг адвоката 3000 рублей).
Истица Линкарева Н.К. в судебное заседание явилась, исковые требования поддержала, просила удовлетворить в полном объеме.
Попушенко О.И. в судебное заседание не явилась, о слушании дела извещена надлежащим образом, дело рассмотрено в ее отсутствие в порядке ст. 167 ГПК РФ.
Представитель ответчика Попушенко О.И. по доверенности от 11.02.2011 года, представитель ООО «ЮСУ «Защита» по доверенности до 31.12.2011 года Крутинская А.О. в судебное заседание явилась, исковые требования не признала, в их удовлетворении просила отказать.
Суд, исследовав материалы дела, выслушав объяснения лиц, участвующих в деле, приходит к следующим выводам.
В соответствие с п.1 ст.429 ГК РФ по предварительному договору стороны обязуются заключить в будущем договор о передаче имущества, выполнении работ или оказании услуг (основной договор) на условиях, предусмотренных предварительным договором. Предварительный договор заключается в форме, установленной для основного договора, а если форма основного договора не установлена, то в письменной форме. Несоблюдение правил о форме предварительного договора влечет его ничтожность.
Как следует из п. 3 указанной статьи предварительный договор должен содержать условия, позволяющие установить предмет, а также другие существенные условия основного договора.
В соответствии со ст.554 ГК РФ в договоре продажи недвижимости должны быть указаны данные, позволяющие определенно установить недвижимое имущество, подлежащее передаче покупателю по договору, в том числе данные, определяющие расположение недвижимости на соответствующем земельном участке либо в составе другого недвижимого имущества.
В соответствии с утверждением истицы, и что не оспаривается ответчиками, весной 2010 года между истцом и Попушенко О.И., являющимся продавцом, а также ООО «Южное строительное Управление» «Защита» в лице ген. директора Железнова О.В., действующего на основании Устава, выступающим в качестве поверенного, был заключен предварительный договор купли-продажи.
В соответствии с указанным предварительным договором Попушенко О.И. обязалась продать истице однокомнатную квартиру общей площадью 36,7 кв.м., жилой площадью 16,8 кв.м., находящейся на втором этаже домовладения, расположенного по адресу: <адрес>, а покупатель обязался оплатить 1350000 рублей.
К указанному предварительному договору был предоставлен поэтажный план (л.д.13) в соответствии с которым, подлежащая передаче истице квартира должна состоять из следующих помещений: комнаты №25, площадью 16,9 кв.м., комнаты № 26, площадью 6,4 кв.м., комнаты № 28, площадью 3,2 кв.м., коридора № 27, площадью 2,3 кв.м., балкона № 35 х, площадью 8 кв.м. Общая площадь указанных помещений составляет 36,7 кв.м.
Несмотря на ссылки истицы, по пунктам, на предварительный договор, таковой суду представлен не был, как одной так и другой стороной со ссылкой истицы, что у нее документ забрал ответчик, ответчик в свою очередь, в лице представителя, сослалась, что тот не сохранился.
Вместе с тем, все ссылки обоих сторон на обстоятельства в нем, ни одной стороной не отрицались.
Так, истица надлежащим образом оплатила ответчику денежную сумму в размере 1350000 рублей. Квартиру она осматривала, приобретена ей именно квартира, оговоренная в предварительном договоре.
В соответствии со ст. 549 ГК РФ по договору купли-продажи недвижимого имущества (договору продажи недвижимости) продавец обязуется передать в собственность покупателя земельный участок, здание, сооружение, квартиру или другое недвижимое имущество (статья 130).
09.07.2010 года между истицей и Попушенко О.И. заключен договор купли продажи квартиры, в соответствии с которым продавец продал истице квартиру № ..., расположенную по адресу: <адрес> а, литер «Т», состоящую из 1 комнаты, общей площадью с учетом холодных помещений 31,3 кв.м., общей площадью без учета холодных помещений 28,8 кв.м., в том числе жилой площадью 16,9 кв.м. Стоимость квартиры определена сторонами в размере 1350000 рублей, расчет произведен до подписания договора.
Факт заключения договора купли продажи квартиры подтвержден свидетельством о регистрации права от ДД.ММ.ГГГГ ... (л.д.10).
30.11.2010 года истица направила ответчикам претензию, в которой указала, что ей передана квартира общей площадью с учетом холодных помещений 31,3 кв.м., однако, в заключенном между сторона предварительном договоре купли-продажи, площадь квартиры указана 36,7. Истица также требовала от ответчиком выплатить ей возникшую в результате уменьшения площади квартиры разницу в стоимости в размере 198637,60 руб.
Истица в судебном заседании не отрицала, что реальный размер площади квартиры (площадь входящих в состав квартиры помещений, в том числе и балкона) не изменился.
Согласно ст. 555 ЖК РФ договор продажи недвижимости должен предусматривать цену этого имущества.
Как следует из п. 3 указанной статьи в случаях, когда цена недвижимости в договоре продажи недвижимости установлена на единицу ее площади или иного показателя ее размера, общая цена такого недвижимого имущества, подлежащая уплате, определяется исходя из фактического размера переданного покупателю недвижимого имущества.
Суд считает несостоятельной довод истцовой стороны о том, что поскольку общая площадь спорной квартиры с учетом понижающего коэф. балкона (31,3 кв.м.) меньше чем площадь квартиры, указанная в предварительном договоре (36,7 кв.м.), с ответчиков в ее пользу подлежит взысканию стоимость излишне оплаченных квадратных метров в размере 198637,60 руб., поскольку в предварительном договоре купли продажи цена определена сторонами не за единицу ее площади квартиры, а согласована за объект недвижимости в целом.
В соответствии со ст. 421 ГК РФ граждане и юридические лица свободны в заключении договора. Понуждение к заключению договора не допускается, за исключением случаев, когда обязанность заключить договор предусмотрена настоящим Кодексом, законом или добровольно принятым обязательством.
Согласно п. 4 указанной статьи условия договора определяются по усмотрению сторон, кроме случаев, когда содержание соответствующего условия предписано законом или иными правовыми актами (статья 422).
Как следует из ст. 450 ГК РФ изменение и расторжение договора возможны по соглашению сторон, если иное не предусмотрено настоящим Кодексом, другими законами или договором.
Из смысла указанных норм следует, что после заключения предварительного договора, стороны вправе изменить закрепленные в нем условия, при заключении основного договора.
Как следует из п. 4 договора купли-продажи от 9 июля 2010 года, спорная квартира была передана продавцом и принята покупателем до подписания Договора купли-продажи от 09.07.2010 года. Покупатель ознакомлен с техническим состоянием приобретаемой квартиры, претензий к нему не имеет и согласен принять ее в собственность.
Таким образом, суд приходит к выводу о том, что истица выразила свое согласие на изменение содержащихся в предварительном договоре купли продажи условий и покупку спорной квартиры, общей площадью с учетом холодных помещений 31,3 кв.м., которые носили технический характер, необходимый для идентификации объекта в соответствии с регистрационными требованиями.
Ссылка адвоката истицы на письмо от 9 октября 2009 г. № 33350-ИП/08 Министерства регионального развития РФ «Об определении расчетной стоимости общей площади квартир», не может быть принята судом, поскольку данный документ не носит нормативный характер, а является разъяснением по конкретному запросу, а кроме того, в нем разъясняется, как должна определяться общая сумма квартир с учетом балконов, к которым применяется понижающий коэффициент и какие затраты должны учитываться при определении расчетной стоимости 1 кв.м., сообщаемая в письма Минрегиона России.
В данном случае, как в предварительном договоре, так и в договоре купли-продажи сторонами согласована цена за объект, что предусмотрено Гражданским кодексом РФ, в связи с чем, суд считает заявленные исковые требования надуманными, не основанными на законе и подлежащими отклонению.
В соответствии со ст. 98 ГПК РФ стороне, в пользу которой состоялось решение суда, суд присуждает возместить с другой стороны все понесенные по делу судебные расходы, за исключением случаев, предусмотренных частью второй статьи 96 настоящего Кодекса. В случае, если иск удовлетворен частично, указанные в настоящей статье судебные расходы присуждаются истцу пропорционально размеру удовлетворенных судом исковых требований, а ответчику пропорционально той части исковых требований, в которой истцу отказано.
Таким образом, поскольку истице отказано в удовлетворении ее исковых требований, подлежат отклонению требования Линкаревой Н.К. о взыскании с ответчиков понесенных судебных расходов в размере 8172 рубля 75 копеек.
Руководствуясь ст.ст. 12, 167, 194-199 ГПК РФ, суд
Р Е Ш И Л :
В удовлетворении исковых требований Линкаревой Н.К. к ООО «Южное строительное управление «Защита» о взыскании излишне выплаченных сумм за квартиру – отказать.
Решение может быть обжаловано в Ростовский областной суд через Кировский районный суд г. Ростова-на-Дону в течение 10-ти дней с момента изготовления мотивированного решения суда, путем подачи кассационной жалобы.
Решение в окончательной форме изготовлено 9 марта 2011 года.
СУДЬЯ: