РЕШЕНИЕ
Именем Российской Федерации
11 марта 2011 года
Кировский районный суд г.Ростова-на-Дону
в составе председательствующего судьи Соколовой Т.Ю.
с участием адвоката Золотова О.А.
при секретаре Анохиной О.Н.
рассмотрев в открытом судебном заседании гражданское дело № 2-327/11 по иску Кузнецовой Н.В., Кузнецова Г.П. к Абрамовой Л.И., третьи лица - ООО Агентство недвижимости «21-й Век», нотариус г.Ростова-на-Дону Дрожко Т.В., Управление федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Ростовской области о признании недействительной оспоримой сделки купли-продажи части домовладения
У С Т А Н О В И Л :
Истцы обратились в суд с настоящим иском к ответчику, в обоснование заявленных требований указали, что согласно договора купли-продажи недвижимости, заключенного 9 сентября 2009 года, Кузнецова Н.В. приобрела у Абрамовой Л.И. 1/10 часть домовладения, расположенного по адресу: <адрес>. 28 октября 2009 года за Кузнецовой Н.В. было зарегистрировано право собственности на указанную часть домовладения и выдано свидетельство о государственной регистрации права. 21 января 2010 года Кузнецова Н.В. подарила 1/20 долю домовладения (половину своей доли) сыну Кузнецову Г.П. Однако, при наступлении зимних холодов в занимаемой истцами части дома они обнаружили скрытые недостатки, а именно: стены сыреют и штукатурка от сырости осыпается; звукоизоляция в потолке, выложенном фанерой, отсутствует; в кухне нет вентиляции и электрическая плита находится в неисправном состоянии; в доме не имеется канализации; водоснабжение поступает в комнату из постороннего люка; покрытие цементных полов состоит из разного по качеству линолеума; крыша веранды протекает. Занимаемая истцами часть дома по своим санитарным и строительным нормам не соответствует тем условиям, которые были оговорены при покупке посредством привлечения риэлторской фирмы «21-й Век» и, кроме того, как оказалось, покупаемая Кузнецовой Н.В. часть дома оказалась полуподвальным помещением, а не находящимся на первом этаже. Пожив, там около одного года, истица поняла, что указанные недостатки невозможно исправить своими силами и поэтому у нее имеются все основания полагать, что при оформлении сделки купли-продажи части домовладения продавец и агентство недвижимости ввели ее в заблуждение относительно имеющихся скрытых недостатков. Истцы просят суд признать сделку купли-продажи 1/10 части домовладения, расположенного по адресу: <адрес>, заключенную между Кузнецовой Н.В. и Абрамовой Л.И. 9 сентября 2009 года, недействительной, признать недействительным свидетельство о государственной регистрации права от ДД.ММ.ГГГГ 61-АЕ №.
Истцы Кузнецова Н.В., Кузнецов Г.П. в судебное заседание явились, исковые требования поддержали, просили удовлетворить в полном объеме.
Ответчик Абрамова Л.И. в судебное заседание явилась, возражала против удовлетворения исковых требований.
Представитель ответчика по доверенности от 20.12.2010 года Пикин С.В. в судебное заседание явился, возражал против удовлетворения исковых требований, заявил о пропуске истцами установленного законом срока исковой давности для защиты нарушенного права.
Третьи лица - ООО Агентство недвижимости «21-й Век», нотариус г.Ростова-на-Дону Дрожко Т.В., Управление федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Ростовской области в судебное заседание не явились, о слушании дела извещены надлежащим образом, дело рассмотрено в их отсутствие в порядке ст. 167 ГПК РФ.
Суд, исследовав материалы дела, выслушав объяснения лиц, участвующих в деле, приходит к следующим выводам.
В соответствии со ст. 421 ГК РФ граждане и юридические лица свободны в заключении договора. Понуждение к заключению договора не допускается, за исключением случаев, когда обязанность заключить договор предусмотрена настоящим Кодексом, законом или добровольно принятым обязательством. Стороны могут заключить договор, как предусмотренный, так и не предусмотренный законом или иными правовыми актами. Стороны могут заключить договор, в котором содержатся элементы различных договоров, предусмотренных законом или иными правовыми актами (смешанный договор). К отношениям сторон по смешанному договору применяются в соответствующих частях правила о договорах, элементы которых содержатся в смешанном договоре, если иное не вытекает из соглашения сторон или существа смешанного договора.
Как следует из п. 4 указанной статьи условия договора определяются по усмотрению сторон, кроме случаев, когда содержание соответствующего условия предписано законом или иными правовыми актами (статья 422).
В судебном заседании установлено, что 06.08.2009 года между Кузнецовой Н.В. и ответчицей был заключен предварительный договор купли продажи (л.д.21) в соответствии с которым стороны подтвердили намерение в срок до 11.09.2009 года заключить договор купли продажи 1/10 доли жилого дома, расположенного по адресу <адрес>. Цена обьекта купли продажи была определена сторонами в размере 730000 рублей Кузнецова Н.В. передала ответчице задаток в размере 80000 рублей.
Как следует из материалов дела (л.д.71) 9 сентября 2009 года между Кузнецовой Н.В. и Абрамовой Л.И. был заключен договор купли продажи, в соответствии с которым ответчица продала, а Кузнецова Н.В, купила 1/10 долю в праве собственности на жилой дом литер «А», общей площадью 92,80 (Девяносто две целых восемьдесят сотых) кв.м., в том числе жилой площадью 56,00 кв.м. жилой дом литер «Б», общей площадью 120,00 кв.м, в том числе жилой площадью 66,70 кв.м., веранду литер «Аб», деревян., три сарая кирп., три сарая дерев., замощение литер №4, цементное покрытие, ворота литер № 5, металл., забор литер № 6. металл - на земельном участке площадью 375,00 кв.м. по адресу: Россия, <адрес>.
Факт совершения указанного договора купли продажи от 09.09.2009 года подтвержден свидетельством о государственной регистрации права от 28.10.2009 года (л.д.18).
В соответствии с договором дарения от 21.01.2010 года (л.д.41) Кузнецова Н.В. подарила Кузнецову Г.П. 1/20 долю в праве собственности на жилой дом литер «А», общей площадью 92,80 кв.м., в том числе жилой площадью 56,00 кв.м. жилой дом литер «Б», общей площадью 120,00 кв.м, в том числе жилой площадью 66,70 кв.м., веранду литер «Аб», деревян., три сарая кирп., три сарая дерев., замощение литер №4, цементное покрытие, ворота литер № 5, металл., забор литер № 6. металл - на земельном участке площадью 375,00 кв.м. по адресу: Россия, <адрес>.
Как следует из объяснений истцов, и что не оспаривается ответчиком, приобретенная Кузнецовой Н.В. у Абрамовой Л.И. по договору купли продажи от 9 сентября 2009 года 1/10 доля в праве собственности представляла собой <адрес> жилом доме литере «Б», состоящую из кухни № 10, площадью 6,3 кв.м., совмещенного санузла № 7а, площадью 3 кв.м., веранды № 12 х, площадью 5,7 кв.м., жилой комнаты № 4-4а-5-6, площадью 24,6 кв.м.
В соответствии с объяснениями истцов при наступлении зимних холодов в занимаемой Кузнецовой Н.В. и Кузнецовым Г.П. части дома были обнаружены скрытые недостатки, а именно: стены сыреют и штукатурка от сырости осыпается, звукоизоляция в потолке, выложенном фанерой, отсутствует, в кухне нет вентиляции и электрическая плита находится в неисправном состоянии, в доме не имеется канализации, водоснабжение поступает в комнату из постороннего люка, покрытие цементных полов состоит из разного по качеству линолеума, крыша веранды протекает. Покупаемая Кузнецовой Н.В. часть дома оказалась полуподвальным помещением, а не находящимся на первом этаже.
Также, как следует из объяснений Кузнецовой Н.В. и Кузнецова Г.П., при оформлении сделки купли-продажи части домовладения продавец и агентство недвижимости ввели Кузнецову Н.В. в заблуждение относительно имеющихся скрытых недостатков. А занимаемая истцами часть дома по своим санитарным и строительным нормам не соответствует тем условиям, которые были оговорены при покупке посредством привлечения риэлторской фирмы «21-й Век».
Согласно заключения эксперта № 132-Э от 14.02.2011 года, выполненного экспертом ООО «судебная экспертиза «ЮФОСЭО» Твардовским А.А,, предупрежденным об уголовной ответственности за дачу заведомо ложного заключения по ст. 307 УК РФ. исследуемая <адрес> расположена в подвале 1-но этажного с подвалом многоквартирного жилого дома Лит. «Б,Б 1,67,68,69» в объекте индивидуального жилищного строительства по адресу: <адрес>, что не соответствует требованиям п.5.5 СНиП 31-01-2003 «Здания жилые многоквартирные», где сказано, что размещение жилых помещений в подвальных и цокольных этажах жилых зданий не допускается. Внутренняя высота жилой комнаты №4-4а-5-6 составляет 2,32 м, а высота кухни №10 составляет 2,21 м (2,32 м < 2,50 м, 2,21 м < 2,50 м), что не соответствует требованиям п.5.8 СНиП 31-01-2003 «Здания жилые многоквартирные», где указано, что высота (от пола до потолка) жилых помещений и кухни (кухни-столовой) в климатических районах IA, 1Б, 1Г, 1Д и IVA должна быть не менее 2,7 м, а в других климатических районах - не менее 2,5 м. Высота внутриквартирных коридоров, холлов, передних, антресолей (и под ними) определяется условиями безопасности передвижения людей и должна составлять не менее 2,1 м. По данным технического паспорта МУПТИ и ОН и осмотром на месте определено, что вход в совмещенный санузел №7а, оборудованный унитазом, осуществляется непосредственно из жилой комнаты №4-4а-5-6, что не соответствует требованиям п.3.9 СанПиН 2.1.2.2645-10 «Санитарно-эпидемиологические требования к условиям проживания в жилых зданиях и помещениях», где говорится, что не допускается устраивать вход в помещение, оборудованное унитазом, непосредственно из кухни и жилых комнат, за исключением входа из спальни в совмещенный санузел при условии наличия в квартире второго помещения, оборудованного унитазом, с входом в него из коридора или холла. По данным технического паспорта МУПТИ и ОН, над частью жилой комнаты №4-4а-5-6 расположена часть подсобной №7 площадью 4,1 кв.м <адрес> на 1-м этаже, оборудованная унитазом и раковиной, т.е. подсобная №7 фактически является туалетом, что не соответствует требованиям п.3.8 СанПиН 2.1.2.2645-10 «Санитарно-эпидемиологические требования к условиям проживания в жилых зданиях и помещениях», где сказано, что в квартирах не допускается расположение ванных комнат и туалетов непосредственно над жилыми комнатами и кухнями, за исключением двухуровневых квартир, в которых допускается размещение уборной и ванной (или душевой) непосредственно над кyxней. Здание жилого дома Лит. «Б,Б 1,67,68,69» 1914 года постройки в объекте индивидуального жилищного строительства по адресу: <адрес> имеет процент физического износа, находящийся в диапазоне 41-60%, что соответствует неудовлетворительному техническому состоянию, имеющему характеристику -эксплуатация конструктивных элементов возможна лишь при условии значительного капитального ремонта, примерная стоимость которого составляет 38-90% от восстановительной стоимости конструктивных элементов (строительства нового здания).
Согласно Приложению Б «Термины и определения» СНиП 31-01-2003 «Здания жилые многоквартирные», жилой дом Лит. «Б,Б1,67,68,69» в объекте индивидуального жилищного строительства по адресу: <адрес> является 1-но этажным с подвалом зданием. Жилая комната №а-5-6 площадью 24,6 кв.м <адрес> расположена в подвальном этаже жилого дома Лит. «Б,Б1,67,68,69» по адресу: <адрес>.
В соответствии со ст. 178 ГК РФ сделка, совершенная под влиянием заблуждения, имеющего существенное значение, может быть признана судом недействительной по иску стороны, действовавшей под влиянием заблуждения. Существенное значение имеет заблуждение относительно природы сделки либо тождества или таких качеств ее предмета, которые значительно снижают возможности его использования по назначению. Заблуждение относительно мотивов сделки не имеет существенного значения.
Из смысла указанной нормы следует, что сделка, совершенная под влиянием заблуждения, имеющего существенное значение, может быть признана судом недействительной по иску стороны, действовавшей под влиянием заблуждения.
Как следует из материалов дела (л.д.71) Кузнецов Г.П. не является стороной заключенного 9 сентября 2009 года между Кузнецовой Н.В. и Абрамовой Л.И. договора купли продажи.
Таким образом, действующее законодательство не предусматривает наличия у Кузнецова Г.П. права требовать расторжения спорного договора купли-продажи от 09.09.2009 года, по предусмотренным ст. 178 ГК РФ основаниям.
Как следует из ст.178 ГК РФ существенное значение имеет заблуждение относительно природы сделки либо тождества или таких качеств ее предмета, которые значительно снижают возможности его использования по назначению.
По смыслу приведенной статьи, сделка считается недействительной, если выраженная в ней воля стороны неправильно сложилась вследствие заблуждения и повлекла иные правовые последствия, нежели те, которые сторона действительно имела в виду. Под влиянием заблуждения участник сделки помимо своей воли составляет неправильное мнение или остается в неведении относительно тех или иных обстоятельств, имеющих для него существенное значение, и под их влиянием совершает сделку, которую он не совершил бы, если бы не заблуждался.
В соответствии с Определением Верховного Суда РФ от 25.06.2002 N 5-В01-355 при решении вопроса о существенности заблуждения по поводу обстоятельств, указанных в ч. 1 ст. 178 ГК РФ, необходимо исходить из существенности данного обстоятельства для конкретного лица с учетом особенностей его положения, состояния здоровья, характера деятельности, значения оспариваемой сделки.
Судом установлено, что истцы перед заключением договора купли продажи от 09.09.2009 года 3 раза осматривали спорное жилое помещение. Как следует из объяснений истца Кузнецова Г.П., он задавал ответчице вопросы по поводу трещин, отсутствие батареи, пола.
В соответствии с объяснениями истцов, после осмотра спорного жилого помещения, они написали «отказное письмо».
Как следует из обьяснений Абрамовой Л.И. истцы видели и знали о всех недостатках продаваемого жилого помещения. После осмотра основанием расторжения предварительного договора послужило отсутствие отопления. Однако между ею и Кузнецовой Н.В. было достигнуто соглашение об оплате истице денежных средств в сумме 20000 рублей, для проведения электрического отопления. После достижения названного соглашения истцы согласились заключить спорный договор купли продажи, уменьшив цену по договору купли-продажи с 750000 рублей до 730000 рублей. Однако, отопление истицей проведено не было.
Указанное обстоятельство не оспаривалось истцами и подтверждено Распиской Кузнецовой Н.В. от 22.11.2009 года (л.д.43).
Как следует из технического паспорта на жилые дома, по состоянию на 03.06.2009 года (л.д.10-17) спорная <адрес> по адресу: <адрес> расположена на 1 этаже 2-х этажного жилого дома лит «Б».
При таких обстоятельствах, учитывая, что спорное жилое помещение вместе с Кузнецовой Н.В. осматривал ее сын Кузнецов Г.П., при осмотре перед заключением договора истцы неоднократно предъявляли Абрамовой Л.И. претензии по поводу характеристик спорного жилого помещения, суд считает, что Кузнецова Н.В. была должным образом ознакомлена и имела надлежащее представление о характеристиках объекта недвижимости, приобретенного по договору купли продажи от 09.09.2009 года.
Согласно ст. 166 ГК РФ сделка недействительна по основаниям, установленным настоящим Кодексом, в силу признания ее таковой судом (оспоримая сделка) либо независимо от такого признания (ничтожная сделка).
В соответствии с п. 2 ст. 181 ГК РФ срок исковой давности по требованию о признании оспоримой сделки недействительной и о применении последствий ее недействительности составляет один год. Течение срока исковой давности по указанному требованию начинается со дня прекращения насилия или угрозы, под влиянием которых была совершена сделка (пункт 1 статьи 179), либо со дня, когда истец узнал или должен был узнать об иных обстоятельствах, являющихся основанием для признания сделки недействительной.
Судом установлено, что спорный объект недвижимости был передан истице до подписания договора купли-продажи от 09.09.2009 года, согласно п.6 договора купли-продажи, недостатки спорного жилого помещения были обнаружены еще при осмотрах помещений, а плесень на стенах возникла в результате эксплуатации жилого помещения в зимнее время без отопления, на которое истицей от ответчицы были получены денежные средства. Таким образом срок исковой давности исчисляется с 9 сентября 2009 года.
Как следует из материалов дела, истцы обратились в суд с иском о защите нарушенных прав 01.10.2010 года (л.д.5).
При таких обстоятельствах, суд считает обоснованным довод Абрамовой Л.И. о пропуске Кузнецовой Н.В. предусмотренного п.2 ст.181 ГК РФ срока исковой давности для защиты нарушенного права.
В соответствии со ст.199 ГК РФ требование о защите нарушенного права принимается к рассмотрению судом независимо от истечения срока исковой давности.
Как следует из п. 2 указанной статьи исковая давность применяется судом только по заявлению стороны в споре, сделанному до вынесения судом решения. Истечение срока исковой давности, о применении которой заявлено стороной в споре, является основанием к вынесению судом решения об отказе в иске.
При таких обстоятельствах, суд считает исковые требования Кузнецовой Н.В., Кузнецова Г.П. в части признания сделки купли-продажи 1/10 части домовладения, расположенного по адресу: <адрес>, заключенную между Кузнецовой Н.В. и Абрамовой Л.И. 9 сентября 2009 года, недействительной, необоснованными и подлежащими отклонению.
Таким образом, поскольку истцам отказано в удовлетворении исковых требований в части признания сделки купли-продажи недействительной, а свидетельство о государственной регистрации права является не правоустанавливающим документом, и ст. 12 ГК РФ не предусмотрено такого способа защиты гражданского права, как признание недействительным свидетельства о государственной регистрации права, суд считает исковые требования в части признания недействительным свидетельства о государственной регистрации права от 28.10.2010 года ..., не основанными на законе, в связи с чем, в данной части требований также следует отказать.
Руководствуясь ст.ст.12,194-199 ГПК РФ, суд
Р Е Ш И Л :
В удовлетворении исковых требований Кузнецовой Н.В., Кузнецова Г.П. к Абрамовой Л.И., третьи лица - ООО Агентство недвижимости «21-й Век», нотариус г. Ростова-на-Дону Дрожко Т.В., Управление федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Ростовской области о признании сделки купли-продажи 1/10 части домовладения, расположенного по адресу: <адрес>, заключенную между Кузнецовой Н.В. и Абрамовой Л.И. 9 сентября 2009 года, недействительной, признании недействительным свидетельства о государственной регистрации права от ДД.ММ.ГГГГ 61-АЕ № – отказать.
Решение может быть обжаловано в Ростовский областной суд через Кировский районный суд г.Ростова-на-Дону в течение 10-ти дней с момента изготовления мотивированного решения суда, путем подачи кассационной жалобы.
Решение в окончательной форме изготовлено 16 марта 2011 года.
СУДЬЯ: