Дело №2-1951/2011
РЕШЕНИЕ
Именем Российской Федерации
03 мая 2011 года
Кировский районный суд г.Ростова-на-Дону в составе: председательствующего судьи Яковлевой Э.Р. при секретаре Саратовой Ф.М.
рассмотрев в открытом судебном заседании гражданское дело по иску Департамента имущественно-земельных отношений г. Ростова-на-Дону к Арутюнян М.А., Цепух Э.И. о взыскании задолженности, расторжении договора, обязании выполнить работы, возврате имущества и выселении,
УСТАНОВИЛ:
Истец обратился в суд с настоящим иском, указав, что ДД.ММ.ГГГГ между ДИЗО г. Ростова-на-Дону и ИП Арутюнян М.А. был заключен договор аренды № нежилого помещения, находящегося в муниципальной собственности. По условиям договора арендодатель предоставил арендатору в аренду за плату нежилое помещение общей площадью <данные изъяты> по адресу: <адрес>
Размер арендной платы определен п. 1.3. договора аренды и в момент заключения договора аренды составлял 4398 руб. 58 коп. в месяц. Договором аренды предусмотрено, что арендатор обязан самостоятельно пересчитывать размер арендной платы, исходя из размеров коэффициентов, используемых в формуле расчета общей арендной платы на момент фактического внесения платежа (п. 3.2).
В ходе рассмотрения в Арбитражном суде Ростовской области дела № было установлено, что договор аренды № от ДД.ММ.ГГГГ в части предоставления в аренду нежилых помещений комнат <данные изъяты> площадью <данные изъяты> кв.м. является недействительным, что нашло отражение в решении суда от ДД.ММ.ГГГГ
В связи с принятием Постановления Мэра г.Ростова-на-Дону № от ДД.ММ.ГГГГ (действует с ДД.ММ.ГГГГ) и с учетом вышеуказанного решения размер арендной платы составил 3453 руб. 97 коп.
Ответчик не выполняет обязанность по своевременному внесению арендных платежей, задолженность за период с ДД.ММ.ГГГГ по ДД.ММ.ГГГГ составила в сумме 51 809 руб. 55 коп.
За нарушение ответчиком сроков оплаты пеня за период с ДД.ММ.ГГГГ по ДД.ММ.ГГГГ составила 3 219 руб. 27 коп. из расчета одной трехсотой <данные изъяты>) действующей ставки рефинансирования ЦБ РФ за каждый день просрочки платежа.
Также Арутюнян М.А. не выполняет условие договора аренды о том, что арендатор не вправе заключать договоры и вступать в сделки, следствием которых является какое-либо обременение предоставленных арендатору по договору имущественных прав, - арендуемое помещение было предоставлено в пользование индивидуального предпринимателя Цепух Э.И.
Также в ходе обследования нежилого помещения было установлено, что в период действия договора аренды, в нарушение п. 2.3.6, в помещении произведено переоборудование, которое не было согласовано с собственником или балансодержателем помещения, а именно выполнен дверной проем в стене муниципального помещения. В результате произведенного переоборудования произошло объединение муниципального нежилого помещения с помещением, находящимся в собственности Арутюнян М.А. Указанные обстоятельства были зафиксированы в акте обследования нежилого помещения от ДД.ММ.ГГГГ
Неоднократно арендодателем в адрес Арутюнян М.А. направлялись уведомления с предложением привести помещение в первоначальный вид; о необходимости погасить задолженность по арендной плате; расторгнуть договор аренды № от ДД.ММ.ГГГГ
Уведомлением от ДД.ММ.ГГГГ № департамент установил арендатору срок для приведения помещения в первоначальный вид, а также о необходимости освободить помещение муниципальной собственности от субаренды. Данное уведомление арендатором получено, однако до настоящего времени Арутюнян М.А. работы по восстановлению помещения не выполнила. Данный факт подтверждается актом обследования от ДД.ММ.ГГГГ
Кроме того, нежилое помещение, являющееся предметом договора аренды, относится к выявленному объекту культурного наследия, о чем письмом от ДД.ММ.ГГГГ № Департамент имущественно-земельных отношений г. Ростова-на-Дону был уведомлен Министерством культуры Ростовской области. Согласно п. 3 ст. 52 73-ФЗ «Об объектах культурного наследия (памятниках истории и культуры) народов Российской Федерации» объект культурного наследия, включенный в государственный реестр, используется с соблюдением ряда требований, среди которых и требование о согласовании в установленном законом порядке осуществления проектирования и проведения строительных работ на объекте.
Указанные нарушения являются основаниями для досрочного расторжения договора аренды (п. 4.2.6; 4.2.7; 4.2.8 договора).
Условиями договора предусмотрена ответственность в виде пени за несогласованную субаренду в размере 1 МРОТ за каждый день нарушения (п. 5.2), что за период с ДД.ММ.ГГГГ по ДД.ММ.ГГГГ составило 28 900 руб. 00 коп., а также за несвоевременное устранение нарушений, выявленных актом обследования, составленным по основаниям, предусмотренным п. ДД.ММ.ГГГГ договора в размере <данные изъяты> МРОТ за каждый просроченный день (п. 5.3), что за период с ДД.ММ.ГГГГ по ДД.ММ.ГГГГ составило 11 300 руб. 00 коп.
Нарушение арендатором условий договора истец считает существенным, что влечет расторжение договора.
В настоящее время Арутюнян М.А. утратила статус индивидуального предпринимателя, в связи с чем истец обратился в суд общей юрисдикции и просит:
1. Взыскать с Арутюнян М.А. в пользу ДИЗО г. Ростова-на-Дону задолженность по арендной плате в размере 51 809 руб. 55 коп., пеню в размере 43 419 руб. 27 коп.
2. Расторгнуть договор аренды № от ДД.ММ.ГГГГ, заключенный между ДИЗО г. Ростова-на-Дону и ИП Арутюнян М.А.
3. Обязать Арутюнян М.А. выполнить работы по восстановлению муниципального нежилого помещения по адресу: <адрес>, указав в решении право Департамента имущественно-земельных отношений г. Ростова-на-Дону осуществить соответствующие действия за счет ответчика со взысканием с него необходимых расходов в случае, если ответчик не исполнит решение в течение установленного срока.
4. Обязать Арутюнян М.А. возвратить по акту приема-передачи нежилое помещение, расположенное по адресу: <адрес> общей площадью <данные изъяты> <данные изъяты>
5. Выселить индивидуального предпринимателя Цепух Э.И. из нежилого помещения, расположенного по адресу: <адрес> общей площадью <данные изъяты>
Представитель истца по доверенности Богуславская К.В. в судебное заседание явились, просила удовлетворить заявленные требования в полном объёме, уточнив в части указания в решении на право ДИЗО г. Ростова-на-Дону осуществить соответствующие действия за счет ответчика со взысканием с него необходимых расходов в случае, если ответчик не исполнит решение в течение установленного срока, которым просила считать 1 месяц с момента вступления решения суда в законную силу.
Ответчики в судебное заседание не явились, извещены надлежащим образом, о причинах неявки суд в известность не поставили, доказательств уважительности причин неявки не представили. Дело рассмотрено в их отсутствие в порядке ст. 167 ГРПК РФ.
Выслушав представителя истца, исследовав материалы дела, суд приходит к следующему.
В соответствии со ст. 606 ГК РФ по договору аренды (имущественного найма) арендодатель (наймодатель) обязуется предоставить арендатору (нанимателю) имущество за. плату во временное владение и пользование или во временное пользование.
Согласно п. п. 1,2 ст. 610 ГК РФ договор аренды, заключается на срок, определенный договором. Если срок аренды в договоре не определен, договор аренды считается заключенным на неопределенный срок. В этом случае каждая из сторон вправе в любое время отказаться от договора, предупредив об этом другую сторону за один месяц, а при аренде недвижимого имущества за три месяца. Законом или договором может быть установлен иной срок для предупреждения о прекращении договора аренды, заключенного на неопределенный срок.
Судом установлено, что ДД.ММ.ГГГГ между ДИЗО г. Ростова-на-Дону и ИП Арутюнян М.А. был заключен договор аренды № нежилого помещения, находящегося в муниципальной собственности. По условиям договора арендодатель предоставил арендатору в аренду за плату нежилое помещение общей площадью <данные изъяты>) по адресу: <адрес>. В соответствии с п. 1.2 договор считается заключенным с даты подписания акта приема-передачи и действует до ДД.ММ.ГГГГ
В соответствии с нормой ст. 621 ГК РФ в случае, если арендатор продолжает пользоваться имуществом после истечения срока договора при отсутствии возражений со стороны арендодателя, договор считается возобновленным на тех же условиях на неопределенный срок.
В связи с тем, что арендатор продолжал пользоваться имуществом после истечения срока договора, договор был возобновлен на тех же условиях на неопределенный срок, по правилам п. 2 ст. 621 ГК РФ.
Согласно ст. 614 ГК РФ и договора аренды (п. 2.3.2) основной обязанностью арендатора в силу возмездного характера договора является своевременное внесение арендной платы за пользование имуществом в размере и на условиях, установленных договором.
Размер арендной платы определен п. 1.3. договора аренды и в момент заключения договора аренды составлял 4398 руб. 58 коп. в месяц. Договором аренды предусмотрено, что арендатор обязан самостоятельно пересчитывать размер арендной платы, исходя из размеров коэффициентов, используемых в формуле расчета общей арендной платы на момент фактического внесения платежа (п. 3.2).
В ходе рассмотрения в Арбитражном суде Ростовской области дела № было установлено, что договор аренды № от ДД.ММ.ГГГГ в части предоставления в аренду нежилых помещений комнат <данные изъяты> площадью <данные изъяты>.м. является недействительным, что нашло отражение в решении суда от ДД.ММ.ГГГГ
В связи с принятием Постановления Мэра г.Ростова-на-Дону № от ДД.ММ.ГГГГ (действует с ДД.ММ.ГГГГ) и с учетом вышеуказанного решения размер арендной платы составил 3453 руб. 97 коп.
Ответчик не выполняет обязанность по своевременному внесению арендных платежей, задолженность за период с ДД.ММ.ГГГГ по ДД.ММ.ГГГГ составила в сумме 51 809 руб. 55 коп.
За нарушение ответчиком сроков оплаты пеня за период с ДД.ММ.ГГГГ по ДД.ММ.ГГГГ. составила 3 219 руб. 27 коп. из расчета одной трехсотой <данные изъяты>) действующей ставки рефинансирования ЦБ РФ за каждый день просрочки платежа.
С расчетом задолженности и пени суд соглашается, считает правильным. Свой расчет ответчиком не представлен.
Согласно п. 2.3.13 договора аренды № 3828-4 от 17.05.2007г. арендатор не вправе заключать договоры и вступать в сделки, следствием которых является какое-либо обременение предоставленных арендатору по договору имущественных прав, в частности, переход их к иному лицу (договор субаренды), а также не производить фактическую передачу объекта третьим лицам без письменного разрешения арендодателя.
Однако Арутюнян М.А. данное условие договора аренды не выполняется, арендуемое помещение было предоставлено в пользование индивидуального предпринимателя Цепух Э.И., что подтверждено Актом обследования от ДД.ММ.ГГГГ.
В соответствии с п.2.3.6. договора аренды, переоборудование и перепланировка арендуемого помещения допускается только с письменного разрешения арендодателя и балансодержателя помещения. В случае обнаружения арендодателем или балансодержателем самовольных перестроек, искажающих первоначальный вид арендуемого нежилого помещения, нарушение целостности перегородок или перекрытий, арендатор обязан за свой счет, в срок установленный арендодателем провести работы по устранению самовольного переоборудования нежилого помещения.
Также в ходе обследования нежилого помещения было установлено, что в период действия договора аренды, в нарушение п. 2.3.6, в помещении произведено переоборудование, которое не было согласовано с собственником или балансодержателем помещения, а именно выполнен дверной проем в стене муниципального помещения. В результате произведенного переоборудования произошло объединение муниципального нежилого помещения с помещением, находящимся в собственности Арутюнян М.А. Указанные обстоятельства были зафиксированы в акте обследования нежилого помещения от ДД.ММ.ГГГГ
Неоднократно арендодателем в адрес Арутюнян М.А. направлялись уведомления с предложением привести помещение в первоначальный вид; о необходимости погасить задолженность по арендной плате; расторгнуть договор аренды № от ДД.ММ.ГГГГ, что подтверждается материалами дела.
Уведомлением от ДД.ММ.ГГГГ № департамент установил арендатору срок для приведения помещения в первоначальный вид, а также о необходимости освободить помещение муниципальной собственности от субаренды. Данное уведомление арендатором получено, однако до настоящего времени Арутюнян М.А. работы по восстановлению помещения не выполнила. Данный факт подтверждается актом обследования от ДД.ММ.ГГГГ
Условиями договора предусмотрена ответственность в виде пени за несогласованную субаренду в размере 1 МРОТ за каждый день нарушения (п. 5.2), что за период с ДД.ММ.ГГГГ по ДД.ММ.ГГГГ составило 28 900 руб. 00 коп., а также за несвоевременное устранение нарушений, выявленных актом обследования, составленным по основаниям, предусмотренным п. ДД.ММ.ГГГГ договора в размере <данные изъяты> МРОТ за каждый просроченный день (п. 5.3), что за период с ДД.ММ.ГГГГ по ДД.ММ.ГГГГ составило 11 300 руб. 00 коп.
Расчет указанных сумм судом проверен и сомнений не вызывает, свой расчет ответчиком не представлен.
В соответствии с пп.1, 2 п.2 ст. 450 ГК РФ по требованию одной из сторон договор может быть расторгнут при существенном нарушении договора другой стороной. Так как нарушение условий договора по внесению арендной платы арендатором влечет для арендодателя невозможность достижения целей договора, такое нарушение является существенным.
В соответствии со ст. 622 ГК РФ при прекращении договора аренды арендатор обязан вернуть арендодателю имущество в том состоянии, в котором он его получил, с учетом нормального износа или в состоянии, обусловленном договором. Если арендатор не возвратил арендованное имущество либо возвратил его несвоевременно, арендодатель вправе потребовать внесения арендной платы за все время просрочки. В случае, когда указанная плата не покрывает причиненных, арендодателю убытков, он может потребовать их возмещения. В случае, когда за несвоевременный возврат арендованного имущества договором предусмотрена неустойка, убытки могут быть взысканы, в полной сумме сверх неустойки, если иное не предусмотрено договором.
В силу ст. 56 ГПК РФ каждая сторона должна доказать те обстоятельства, на которые она ссылается как на основания своих требований и возражений.
В соответствии со ст. 67 ГПК РФ суд оценивает доказательства по своему внутреннему убеждению, основанному на всестороннем, полном, объективном и непосредственном исследовании имеющихся в деле доказательств.
Ответчик, не явившись в судебное заседание, не воспользовался своим правом, предоставить суду иные доводы в опровержение установленных в ходе судебного заседания обстоятельств дела.
В соответствии с положениями ст. 206 ГПК РФ, при принятии решения суда, обязывающего ответчика совершить определенные действия, не связанные с передачей имущества или денежных сумм, суд в том же решении может указать, что если ответчик не исполнит решение в течение установленного срока, истец вправе совершить эти действия за счет ответчика с взысканием с него необходимых расходов.
В данном случае, истец просит суд также обязать Арутюнян М.А. выполнить работы по восстановлению муниципального нежилого помещения по адресу: <адрес>, указав в решении право ДИЗО г. Ростова-на-Дону осуществить соответствующие действия за счет ответчика со взысканием с него необходимых расходов в случае, если ответчик не исполнит решение в течение 1 месяца с момента вступления решения суда в законную силу.
Такое требование не противоречит указанной процессуальной норме, а указанный истцом срок суд полагает разумным.
Анализируя изложенное, суд приходит к выводу о том, что требования истца законны, обоснованны, а потому подлежат удовлетворению в полном объеме.
Поскольку Арутюнян М.А. утратила статус индивидуального предпринимателя, исковые требования заявлены в суд общей юрисдикции правомерно.
Руководствуясь ст. 194-199 ГПК РФ, суд
РЕШИЛ:
Взыскать с Арутюнян М.А. в пользу Департамента имущественно-земельных отношений г. Ростова-на-Дону задолженность по арендной плате в размере 51 809 руб. 55 коп., пеню в размере 43 419 руб. 27 коп.
Расторгнуть договор аренды № от ДД.ММ.ГГГГ, заключенный между Департаментом имущественно-земельных отношений г. Ростова-на-Дону и ИП Арутюнян М.А..
Обязать Арутюнян М.А. выполнить работы по восстановлению муниципального нежилого помещения по адресу: <адрес>
Обязать Арутюнян М.А. возвратить по акту приема-передачи нежилое помещение, расположенное по адресу: <адрес> общей площадью <данные изъяты>
Выселить индивидуального предпринимателя Цепух Э.И. из нежилого помещения, расположенного по адресу: <адрес> общей площадью <данные изъяты>
В случае неисполнения решения суда в части обязания Арутюнян М.А. выполнить работы по восстановлению муниципального нежилого помещения по адресу: <адрес> в течение 1 месяца со дня вступления решения в законную силу, Департамент имущественно-земельных отношений г. Ростова-на-Дону вправе осуществить соответствующие действия за счет Арутюнян М.А. со взысканием с него необходимых расходов.
Решение может быть обжаловано в Ростовский областной суд через Кировский районный суд г. Ростова-на-Дону в течение 10 дней с момента изготовления полного текста решения суда.
Мотивированное решение изготовлено 10 мая 2011 года. Судья: