Р Е Ш Е Н И Е
Именем Российской Федерации
20 мая 2011 года
Кировский районный суд г. Ростова-на-Дону в составе:
судьи Афанасьева О.В.
при секретаре Константиновой Е.А.
рассмотрев в открытом судебном заседании гражданское дело по иску Фоменко С.В. к Гречко В.Н., 3-и лица Булин А.Г., Управление Федеральной службы государственной регистрации кадастра и картографии по Ростовской области, Кировский районный отдел судебных приставов г. Ростова-на-Дону УФССП по Ростовской области о признании права собственности на квартиру, -
У С Т А Н О В И Л:
Истец обратился в суд с настоящим иском к ответчику, указав, что он и его семья проживают в <адрес> в <адрес> с ДД.ММ.ГГГГ, указанную квартиру истец приобрел у застройщика дома в 1998 году. В 2005 году суд по иску Гречко В.Н. право собственности на указанную квартиру признал за истцом. ДД.ММ.ГГГГ Гречко В.Н. зарегистрировал право собственности на указанную квартиру в УФРС по <адрес>, а уже на следующий день ДД.ММ.ГГГГ, между Фоменко С.В. и Гречко В.Н. был заключен договор купли-продажи данной квартиры по цене 5000000 рублей. Указанную сумму денег истец не мог выплатить единовременно в тот же день, поскольку для него это непосильно, он попросил Гречко В.Н. войти в его положение и рассрочить расчет по договору на два года, т.е. до ДД.ММ.ГГГГ. Деньги он выплачивал ответчику частями и к ДД.ММ.ГГГГ выплатил всю сумму, что подтверждается расписками, прилагаемыми к исковому заявлению. Кроме того, в сентябре 2006 года Фоменко С.В. обратился к Гречко В.Н. с просьбой уменьшить стоимость квартиры по договору, поскольку считает, что стоимость квартиры в первоначальном варианте договора завышена, иначе он будет вынужден расторгнуть договор, и потребует возвратить выплаченную часть. Гречко В.Н. сообщил, что готов уменьшить стоимость квартиры, при условии, если будет составлен конкретный график платежей, а ранее уплаченная им сумма 500000 рублей не будет отражена в новом договоре. Также Гречко В.Н. сообщил истцу, что он постоянно находится в разъездах по работе, у него слишком много дел, поэтому всеми вопросами по квартире с истцом будет заниматься его представитель по доверенности Булин А.Г. ДД.ММ.ГГГГ истцом был заключен с ответчиком через его представителя предварительный договор купли-продажи спорой квартиры за 2007750 рублей, без учета ранее уплаченных Гречко В.Н. 500000 рублей. Предварительный договор предполагал полный расчет за квартиру до ДД.ММ.ГГГГ. При подписании предварительного договора истец уплатил ответчику через его представителя Булина А.Г. 401550 рублей за квартиру. ДД.ММ.ГГГГ истец передал ответчику через его представителя Булина А.Г. очередной платеж в сумме 320400 рублей. ДД.ММ.ГГГГ Фоменко С.В. передал ответчику через его представителя Булина А.Г. 520000 рублей. Выплатить оговоренную в предварительном договоре сумму в срок до ДД.ММ.ГГГГ истец не смог. В телефоном режиме между Фоменко С.В. и ответчиком была достигнута договоренность, что в дальнейшем они будут руководствоваться первоначальным договором купли-продажи квартиры от ДД.ММ.ГГГГ. ДД.ММ.ГГГГ истцом уплачено ответчику через его представителя Булина А.Г. 300000 рублей. ДД.ММ.ГГГГ истец уплатил ответчику через его представителя Булина А.Г. 200000 рублей, ДД.ММ.ГГГГ - 100000 рублей, ДД.ММ.ГГГГ - 850000 рублей. В июле 2008 года Гречко В.Н. сообщил истцу, что желает повысить стоимость квартиры, поскольку цены на жилье выросли, в противном случае он готов расторгнуть договор, продать квартиру и возвратить ему уплаченные деньги. Фоменко С.В. был вынужден дать согласие, т.к. опасался, что ответчик не вернет ему деньги. ДД.ММ.ГГГГ истец передал Гречко В.Н. лично 2100000 рублей за квартиру по расписке, отдал Гречко В.Н. ранее подписанные договоры и подписал с ним новый договор от ДД.ММ.ГГГГ о купле-продаже спорной квартиры за 5500000 рублей. К этому моменту истец выплатил Гречко В.Н. 5291950 рублей: 2691950 рублей через представителя Гречко В.Н. по доверенности Булина А.Г. и 2600000 непосредственно Гречко В.Н. Последнюю сумму 2100000 рублей истец взял в кредит в банке, он рассчитывал также получить кредит и на оставшиеся 210000 рублей, однако его супруга не дала на это согласие. Примерно осенью 2008 года истец сообщил Гречко В.Н., что не имеет возможности оплатить остаток средств, попросил его вернуть первоначальный договор от ДД.ММ.ГГГГ, и считать его обязательства выполненными, иначе истцу придется требовать у него возврата денег по суду. Гречно В.Н. согласился, возвратить истцу первоначальный договор купли-продажи от ДД.ММ.ГГГГ в обмен на договор купли-продажи от ДД.ММ.ГГГГ. При этом Гречко В.Н. сказал, что возвращать переплату по договору будет Булин А.Г., поскольку он взял у Гречко В.Н. в долг часть денег уплаченных истцом. Фоменко С.В. и Гречко В.Н. была произведена сверка платежей, Гречко В.Н. передал истцу копии расписок Булина А.Г. о получении от Гречко В.Н. в долг 150000 рублей и 290000 рублей, а так же копии расписок Гречко В.Н. о получении от Булина А.Г. уплаченных истцом денежных средств в сумме 2265950 рублей, а именно: расписку Гречко В.Н. от ДД.ММ.ГГГГ на сумму 401550 рублей; расписку от ДД.ММ.ГГГГ на сумму 324400 рублей; расписку от ДД.ММ.ГГГГ на сумму 390000 рублей; расписку от ДД.ММ.ГГГГ на сумму 200000 рублей; расписку от ДД.ММ.ГГГГ на сумму 100000 рублей; расписку от ДД.ММ.ГГГГ на сумму 100000 рублей; расписку от ДД.ММ.ГГГГ на сумму 450000 рублей; расписку от ДД.ММ.ГГГГ на сумму 300000 рублей. Булин А.Г. передал истцу 290000 рублей переплаты по договору купли-продажи от ДД.ММ.ГГГГ, из них он передал Гречко В.Н. 30000 рублей на сбор документов для регистрации его права собственности на спорную квартиру и узаконение перепланировки в квартире. Булину А.Г. истец выдал расписку в получении возврата переплаченных денежных средств в размере 290000 рублей. Регистрация затянулась, поскольку Гречко В.Н. долго занимался сбором документов для сделки и признания плановой перепланировки в квартире. В феврале 2009 года Фоменко С.В. узнал, что Гречко В.Н. арестовали, тогда же он узнал, получив соответствующую выписку из ФРС, что его квартира находится под арестом с августа 2006 года. В настоящее время Гречко В.Н. находится на свободе, однако он не собрал документы необходимые для государственной регистрации права истца на квартиру, на связь не выходит. На основании изложенного истец просит суд освободить от ареста и исключить из описи арестованного имущества, произведенной судебным исполнителем <адрес> в <адрес> общей площадью 66,7 кв. м; признать заключенным договор купли-продажи от ДД.ММ.ГГГГ <адрес> в <адрес> общей площадью 66,7 кв. м, заключенный между Гречко В.Н. и Фоменко С.В.; признать договор купли-продажи <адрес> в <адрес> общей площадью 66,7 кв. м, заключенный между Гречко В.Н. и Фоменко С.В. ДД.ММ.ГГГГ, а переход права собственности на <адрес> в <адрес> общей площадью 66,7 кв. м к Фоменко С.В. подлежащими государственной регистрации.
В дальнейшем представитель истца Иванькова А.Д. уточнила заявленные исковые требования и просила считать исковые требования, заявленные по основаниям п. 3 ст. 165 ГК РФ, ст. 119 Федерального закона «Об исполнительном производстве», указав, что требуя признать договор заключенным и подлежащим государственной регистрации, истец тем самым просит вынести решение о регистрации сделки.
В судебное заседание явился представитель истца Иванькова А.Д., действующая на основании доверенности от ДД.ММ.ГГГГ, поддержала заявленные исковые требования, в обоснование своих доводов дала пояснения, аналогичные, изложенным в описательной части, просила суд иск удовлетворить в полном объеме.
Также в судебное заседание явился представитель ответчика Литвинов В.И., действующий на основании доверенности от ДД.ММ.ГГГГ, заявленные исковые требования не признал, просил в иске отказать в полном объеме.
Истец в судебное заседание не явился, о времени и месте судебного разбирательства извещен надлежащим образом, согласно заявления просил суд рассмотреть дело в его отсутствие.
Ответчик в судебное заседание не явился, о времени и месте судебного разбирательства извещен надлежащим образом, согласно представленного заявления просил рассмотреть дело в его отсутствие.
Булин А.Г. в судебное заседание также не явился, о времени и месте судебного разбирательства также извещен надлежащим образом, согласно телефонограммы, поступившей в адрес суда, просил рассмотреть данное дело в его отсутствие.
Представители Управления Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Ростовской области и Кировского районного отдела Федеральной службы судебных приставов России по Ростовской области в г. Ростове-на-Дону не явились в судебное заседание, о времени и месте судебного разбирательства извещены надлежащим образом.
Дело рассмотрено в отсутствие не явившихся участников процесса в порядке ст. 167 ГПК РФ.
Суд, выслушав представителя истца и представителя ответчика, исследовав материалы дела, приходит к следующему.
Согласно ст. 153 ГК РФ сделками признаются действия граждан и юридических лиц, направленных на установление, изменение или прекращение гражданских прав и обязанностей.
В силу ст. 421 ГК РФ граждане и юридические лица свободны в заключении договора.
В соответствии со ст. 432 ГК РФ договор считается заключенным, если между сторонами в требуемой в подлежащих случаях форме достигнуто соглашение по всем существенным условиям договора.
Существенными являются условия о предмете договора, условия, которые названы в законе или иных правовых актах как существенные или необходимые для договоров данного вида, а также все те условия, относительно которых по заявлению одной из сторон должно быть достигнуто соглашение.
Согласно п. 2 ст. 218 ГК РФ право собственности на имущество, которое имеет собственника, может быть приобретено другим лицом на основании договора купли-продажи, мены, дарения или иной сделки об отчуждении этого имущества.
В соответствии с п.п. 1 п. 1 ст. 8 ГК РФ гражданские права и обязанности возникают из договоров и иных сделок.
Согласно ст. 454 ГК РФ по договору купли-продажи одна сторона (продавец) обязуется передать вещь (товар) в собственность другой стороне (покупателю), а покупатель обязуется принять предмет договора и уплатить за него определенную денежную сумму (цену).
Согласно ст. 434 ГК РФ.
В судебном заседании установлено, что ДД.ММ.ГГГГ между Фоменко С.В. и Гречко В.Н. был заключен договор купли-продажи <адрес>, расположенной по адресу: <адрес>. Цена квартиры по договору составила 5000000 рублей.
Согласно п. 2.2.1 вышеуказанного договора покупатель в подтверждение своих намерений, при подписании настоящего договора выплачивает продавцу денежную сумму, в размере 500000 рублей, которая является гарантией покупателя в выполнении им своих обязательств по настоящему договору и при надлежащем исполнении с на сумму сторонами настоящего договора засчитывается в счет оплаты по договору купли-продажи объекта.
Согласно п. 2.2.2 договора покупатель гарантирует выплату денежных средств необходимых для расчета с продавцом по договору купли-продажи объекта частями в срок до ДД.ММ.ГГГГ.
В подтверждение оплаты денежных средств по договору истец представил копии расписок на сумму 4515950 рублей, однако из 10 представленных расписок по четырем денежные средства вносились в счет расчета по предварительному договору от ДД.ММ.ГГГГ, а по одной расписке в счет оплаты по договору купли-продажи квартиры от ДД.ММ.ГГГГ.
В судебном заседании ответчиком оспаривался факт подписания договора от ДД.ММ.ГГГГ, в связи с чем, определением Кировского районного суда г. Ростова-на-Дону от ДД.ММ.ГГГГ была назначена судебная комплексная техническая экспертиза.
Согласно заключения эксперта № от ДД.ММ.ГГГГ проведенного Южный РЦСЭ Минюста России первый и второй листы договора купли-продажи <адрес> в <адрес> от ДД.ММ.ГГГГ, заключенного между Гречко В.Н. и Фоменко С.В. выполнены на одном печатающем устройстве, а третий лист договора на другом печатающем устройстве. Данный договор имеет признаки составления из нескольких разных документов, печатные тексты договора купли-продажи выполнены либо на другом печатающем устройстве, либо на том же устройстве, но с другим картриджем (в том числе и в другое время, или с другими настройками печати) по сравнению с документами, предоставленными для сравнения.
Согласно заключению эксперта № от ДД.ММ.ГГГГ бумага на которой выполнены первые два листа представленного на экспертизу договора купли-продажи квартиры, и бумага, на которой выполнен третий лист данного договора, не принадлежит одной производственной партии.
В соответствии с п. 2 ст. 86 ГПК РФ заключение эксперта для суда необязательно и оценивается судом по правилам, установленным в статье 67 настоящего Кодекса.
Согласно ст. 67 ГПК РФ суд оценивает доказательства по своему внутреннему убеждению, основанному на всестороннем, полном, объективном и непосредственном исследовании имеющихся в деле доказательств. Никакие доказательства не имеют для суда заранее установленной силы. Суд оценивает относимость, допустимость, достоверность каждого доказательства в отдельности, а также достаточность и взаимную связь доказательств в их совокупности.
Давая оценку заключениям экспертов № и №, суд считает, что данные заключения не противоречивы, их выводы подтверждены материалами дела.
Заключения экспертов проведены в соответствии с установленным порядком его проведения согласно ст. 86 ГПК РФ.
Указанные обстоятельства позволяют суду сделать вывод, что заключение эксперта соответствует требованиям действующего гражданско-процессуального законодательства, является достоверным и соответствующим обстоятельствам дела доказательством, которое может быть положено в основу решения суда.
В соответствии со ст. 551 ГК РФ.
Договор, подлежащий государственной регистрации, считается заключенным с момента его регистрации, если иное не установлено законом в соответствии с требованиями п. 3 ст. 433 ГК РФ.
Особенностью договора продажи жилого помещения по отношению к договорам продажи иных видов недвижимости является то, что он подлежит государственной регистрации и считается заключенным с момента такой регистрации, как указывает п. 2 ст. 558 ГК РФ.
В соответствии с п. 1 ст. 2 Федерального закона «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним» государственная регистрация прав на недвижимое имущество и сделок с ним (далее также - государственная регистрация прав) - юридический акт признания и подтверждения государством возникновения, ограничения (обременения), перехода или прекращения прав на недвижимое имущество в соответствии с Гражданским кодексом Российской Федерации.
В судебном заседании установлено, что договор купли-продажи заключенный между Фоменко С.В. и Гречко В.Н. от ДД.ММ.ГГГГ, представленный истцом в качестве доказательства, не был зарегистрирован в Управлении Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Ростовской области в установленном законом порядке.
Таким образом, суд приходит к выводу, что представленный истцом договор купли-продажи квартиры от ДД.ММ.ГГГГ, не соответствует требованиям закона, поскольку представленный договор согласно заключению судебной экспертизы не является одним документом, с единым текстом и условием, подписанным сторонами, т.е. в нарушение п. 2 ст. 56 ГПК РФ, выполнения им всех обязательств по оплате денежных средств за спорную квартиру в полном объеме. Кроме того, судом было достоверно установлено и не оспаривалось сторонами, что договор купли-продажи от ДД.ММ.ГГГГ не был зарегистрирован в Управлении Федеральной службы государственной регистрации кадастра и картографии по Ростовской области, а истцом не представлено доказательств уклонения ответчика от его регистрации.
Сделка, не соответствующая требованиям закона или иных правовых актов, ничтожна, если закон не устанавливает, что такая сделка оспорима, или не предусматривает иных последствий нарушения (ст. 168 ГК РФ).
С учетом установленных обстоятельств дела, предоставленных суду доказательств, суд считает необходимым отказать в удовлетворении заявленных исковых требований истца о признании заключенным договора купли-продажи от ДД.ММ.ГГГГ <адрес> в <адрес> общей площадью 66,7 кв. м, заключенный между Гречко В.Н. и Фоменко С.В.
Поскольку суд пришел к выводу, что заявленные истцом требования о признании заключенным договора купли-продажи от ДД.ММ.ГГГГ не нашли своего подтверждения в ходе рассмотрения настоящего дела, то не подлежат удовлетворению и заявленным им требования об освобождении от ареста и исключении из описи арестованного имущества, произведенной судебным приставом-исполнителем <адрес> в <адрес> общей площадью 66,7 кв. м, а также признании данного договора заключенного между Гречко В.Н. и Фоменко С.В. ДД.ММ.ГГГГ, а переход права собственности на <адрес> в <адрес> общей площадью 66,7 кв. м к Фоменко С.В. подлежащим государственной регистрации.
На основании изложенного и руководствуясь ст.ст. 194-198 ГПК РФ, суд, -
Р Е Ш И Л:
В удовлетворении исковых требований Фоменко С.В. об освобождении от ареста и исключении из описи арестованного имущества, произведенной судебным приставом-исполнителем, <адрес> в <адрес> общей площадью 66,7 кв. м, признании заключенным договора купли-продажи от ДД.ММ.ГГГГ <адрес> в <адрес> общей площадью 66,7 кв. м, заключенного между Гречко В.Н. и Фоменко С.В., признании договора купли-продажи <адрес> в <адрес> общей площадью 66,7 кв. м, заключенного между Гречко В.Н. и Фоменко С.В. ДД.ММ.ГГГГ, а переход права собственности на <адрес> в <адрес> общей площадью 66,7 кв. м к Фоменко С.В. подлежащим государственной регистрации – отказать.
Решение может быть обжаловано в Ростовский областной суд через Кировский районный суд г. Ростова-на-Дону в течение 10 дней со дня принятия его в окончательной форме.
В окончательной форме решение изготовлено ДД.ММ.ГГГГ.
СУДЬЯ: