Дело № 2-1181\11 Р Е Ш Е Н И Е ИМЕНЕМ РОССИЙСКОЙ ФЕДЕРАЦИИ 01 июня 2011г. г. Ростов-на-Дону Кировский районный суд г.Ростова-на-Дону в составе: Судьи Миценко О.А. при секретаре Головань Р.М. рассмотрев в открытом судебном заседании гражданское дело заявлению Арсентьева К.А. об оспаривании постановления судебного пристава - исполнителя Кировского районного отдела ССП г. Ростова-на-Дону УФССП по Ростовской области об оценки вещи и имущественного права от ДД.ММ.ГГГГ У С Т А Н О В И Л Арсентьев К.А. обратился в суд с заявлением, указав, что в Кировском районном отделе судебных приставов УФССП по Ростовской области находится на исполнении сводное исполнительное производство №-СВ от ДД.ММ.ГГГГ, возбужденное на основании исполнительных листов, выданных Кировским райсудом г.Ростова-на-Дону о взыскании с Ференчук Г.П., Ференчук Т.В., Арсентьева К.А., Арсентьевой СВ., ООО «Визит» и ООО «Тройка» в солидарном порядке денежной суммы в размере 31 085 560 р. в пользу ОАО «Промсвязьбанк». Заявителем указано, что ДД.ММ.ГГГГ постановлением судебного пристава-исполнителя Кировского районного отдела Е.В.Покусаевой был принят отчет оценщика и пристав согласился с произведенной оценкой рыночной стоимости имущества в размере 90 282 700 р. Ссылаясь на ФЗ «Об исполнительном производстве», заявитель указывает, что оценка имущества должника производится судебным приставом-исполнителем по рыночным ценам, действующим на день исполнения исполнительного документа, за исключением случаев, когда оценка производится по регулируемым ценам, в связи с чем он не может согласиться с оценкой, произведенной приставом, так как она не соответствует рыночной, что подтверждается следующими обстоятельствами. Арестованное и оцененное приставом имущество было передано в залог ОАО "Промсвязьбанк» при получении кредита. При заключении договоров ипотеки имущество было оценено банком и принято к залогу в размере 169 648 821 руб. Учитывая, что заказ об оценке был осуществлен в целях реализации имущества по рыночным ценам, у заявителя возникают сомнения в достоверности стоимости объекта, установленной приставом: банк, являющийся залогодержателем и лицом, наиболее заинтересованным в реальной стоимости имущества, оценил недвижимость на порядок больше, чем пристав. При данных обстоятельствах заявитель считает, что для определения объективной рыночной стоимости реализуемого имущества необходимо проведение экспертизы, в противном случае может быть причинен ущерб заявителю в значительном размере и впоследствии будет нарушено его право на реализацию арестованного имущества по рыночным ценам. Заявитель просит признать незаконным постановление от ДД.ММ.ГГГГ об оценке вещи или имущественного права судебного пристава-исполнителя Кировского райотдела ССП г.Ростова-на-Дону УФССП по РО Покусаевой Е.В. Арсентьев К.А. в судебное заседание не явился, надлежаще извещен, просит рассмотреть дело в его отсутствии. Представитель заявителя по доверенности Астахов В.А. явился в судебное заседание, поддержал доводы, указанные в заявлении, просит удовлетворить. Представитель Промсвязьбанка по доверенности Горбовская Н.В. в судебное заседание явилась, просит отказать в удовлетворении заявления. Представитель ООО «Ростовская консалтинговая компания» по доверенности Щербина О.В. в судебном заседании просит отказать в удовлетворении заявления. Судебный пристав Покусаева Е.В., старший судебный пристав Третьяков А.А. в судебное заседание явились, просят отказать в удовлетворении заявления. Арсентьева С.В., Ференчук Г.П., ООО «Визит», ООО «Тройка» в судебное заседание не явились, извещены. Дело рассмотрено в отсутствии надлежаще извещенных сторон в силу ст. 441 ГПК РФ. Выслушав явившихся лиц, экспертоа Решетняк В.И., Попова А.Н., Доломан С.В., рассмотрев материалы дела, суд приходит к следующему. В соответствии со ст. 441 ГПК РФ на действия (бездействие) судебного пристава - исполнителя по исполнению судебного постановления, постановления государственного или иного органа либо на отказ в совершении таких действий взыскателем или должником может быть подана жалоба. Жалоба подается в суд, в районе деятельности которого исполняет свои обязанности судебный пристав - исполнитель, в течение десяти дней со дня совершения действия (отказа в совершении действия) или со дня, когда взыскателю или должнику, не извещенным о времени и месте совершения действия судебного пристава - исполнителя, стало о нем известно. В соответствии со ст. 90 ФЗ РФ «Об исполнительном производстве» действия судебного пристава-исполнителя могут быть обжалованы в суд. В силу ст. 3 ГПК РФ заинтересованное лицо вправе в порядке, установленном законодательством о гражданском судопроизводстве, обратиться в суд за защитой нарушенных либо оспариваемых прав, свобод или законных интересов, в связи с чем, суду необходимо установить, имеет ли место нарушение прав и свобод заявителя действиями судебного пристава-исполнителя при исполнении судебного постановления. Согласно ст. 3 ФЗ «Об исполнительном производстве», законодательство Российской Федерации об исполнительном производстве основано на Конституции РФ и состоит из ФЗ «Об исполнительном производстве», ФЗ «О судебных приставах и иных федеральных законов, регулирующих условия и порядок принудительного исполнения судебных актов, актов других органов и должностных лиц. Нормы федеральных законов, регулирующие условия и порядок принудительного исполнения судебных актов, актов других органов и должностных лиц, должны соответствовать ФЗ «Об исполнительном производстве». В судебном заседании установлено, что в производстве Кировского районного отдела судебных приставов г.Ростова-на-Дону УФСП по РО находится исполнительное производство №-СВ от ДД.ММ.ГГГГ, возбужденное на основании исполнительных листов, выданного Кировским районным судом г. Ростова-на-Дону о взыскании с Ференчук Г.П., Ференчук Т.В., Арсентьева К.А., Арсентьевой С.В., ООО «Визит» и ООО «Тройка» в солидарном порядке денежной суммы в размере 31085650 руб. в пользу ОАО «Промсвязьбанк». Таким образом, задолженность перед ОАО «Промсвязьбанк» составила 31 0,85 650 руб. Судом также установлено, что в рамках этого исполнительного производства судебный пристав-исполнитель Кировского районного отдела судебных приставов г.Ростова-на-Дону УФССП по РО Покусаевой Е.В. бы принят отчет оценщика и пристав согласился с произведенной оценкой рыночной стоимости имущества в размере 90282700 руб. Судом установлено, что арестованное и оцененное приставом имущество было передано в залог ОАО "Промсвязьбанк» при получении кредита. При заключении договоров ипотеки имущество было оценено банком и принято к залогу в размере 169 648 821 р., что подтверждается договором об ипотеке (л.д. 18-77). Как следует из материалов дела, оспариваемым постановлением был принят отчёт №№ от ДД.ММ.ГГГГ об оценке рыночной стоимости имущества, расположенного по <адрес> в г.Ростове-на-Дону, принадлежащего на праве общей собственности Арсентьевой С.В. и Арсентьеву К.А. и определена его стоимость в размере 90282700 руб. Правилами ст.85 ФЗ «Об исполнительном производстве» определено, что оценка имущества должника, на которое обращается взыскание, производится судебным приставом исполнителем по рыночным ценам. Таким образом, юридически значимым обстоятельством настоящего дела, является установление факта соответствия или не соответствия стоимости, определенной постановлением судебного пристава-исполнителя, рыночной стоимости этого имущества. ОАО «Промсвязьбанк» представило в материалы дела Отчёт № от ДД.ММ.ГГГГ и Отчёт № от ДД.ММ.ГГГГ об определении рыночной стоимости объектов недвижимости, расположенных по адресу: <адрес>. В соответствии с представленными доказательствами в 2007г. рыночная стоимость недвижимого имущества, об оценке которого было вынесено оспариваемое постановление, составила сумму 169648821 руб. Из содержания справки от ДД.ММ.ГГГГ исх.№№ представленной в материалы дела ИП Хабнер М.В., осуществляющего риэлтерскую деятельность, следует, что вероятная цена продажи нежилого помещения, расположенного по адресу <адрес> составляет 120053000 рублей. Судом установлено, что спорным обстоятельством по делу явилась рыночная стоимость указанного имущества, в связи с чем, определением суда от ДД.ММ.ГГГГ по делу была назначена судебная оценочная экспертиза, на разрешение которой был поставлен вопрос о рыночной стоимости действительной рыночной стоимости подвергнутого аресту имущества: нежилых помещений, расположенных по адресу: <адрес> в <адрес>: комната <адрес> общей площадью 387,4кв.м., этаж 1 литер: А, принадлежащее Арсентьеву К.А.. Кадастровый (условный) №; -№ доли нежилого помещения - комнаты №№№, общей площадью 269,3 кв.м., этаж:1, литер А, принадлежащих Арсентьеву К.А.. Кадастровый (условный) № №; - Нежилое помещение, комнаты №№ с № общей площадью 311,3 кв.м., расположено в подвале 9-этажного здания литер: А, по адресу: <адрес> в <адрес>, принадлежащее Арсентьеву К.А.. Кадастровый (условный) №; - № доли нежилого помещения, комнаты № общей площадью 13,2 кв.м., расположено в подвале 9-этажного здания. Литер: А, по адресу: <адрес>, принадлежащее Арсентьеву К.А.. Кадастровый (условный) № - 1/2 доли нежилого помещения, комнаты №№15, 36 общей площадью 229,9 кв.м., расположено в подвале 9-этажного здания. Литер: А, по адресу: <адрес>, принадлежащее Арсентьеву К.А.. Кадастровый (условный) №; - Нежилое помещение, расположенное по адресу: <адрес>: комната Не, №, общей площадью 634 кв.м., этаж: 1. Литер: А, принадлежащее Арсентьевой С.В.. Кадастровый (условный) № - 4999/10000 доли нежилого помещения комнаты №№№, общей площадью 269,3 кв.м., этажД, литер А, принадлежащих Арсентьевой С.В.. Кадастровый (условный) №; - Нежилое помещение, комнаты №№ с № общей площадью 278 кв.м., расположено в подвале 9-этажного здания. Литер: А, по адресу: <адрес>, принадлежащее Арсентьевой С.В.. Кадастровый (условный) №; - № доли нежилого помещения, комнаты № общей площадью 13,2 кв.м., расположено в подвале 9-этажного здания. Литер: А, по адресу: <адрес>, принадлежащее Арсентьевой С.В.. Кадастровый (условный) №; - 1\2 доли нежилого помещения, комнаты №№ 15, 36 общей площадью 229,9 кв.м., расположено в подвале 9-этажного здания. Литер :А, по адресу: <адрес>, принадлежащее Арсентьевой С.В.. Кадастровый (условный) №. В соответствии с заключением судебной оценочной экспертизы №, проведенной экспертами ООО «Бизнес Консалт», рыночная стоимость указанного имущества составила сумму 113 761 360 руб. (л.д. 36-165). В судебном заседании эксперты Решетняк В.И., Попов А.Н., Доломан С.В. поддержали выводы, изложенные ими в данных ими экспертных заключения, дали суду пояснения в соответствии с описательной частью отчетов и экспертных заключений. Проанализировав имеющиеся в материалах дела отчеты и заключение судебной экспертизы, суд приходит к выводу, что в основу решения суда по делу должно быть положено указанное заключение судебной оценочной экспертизы, которое наиболее полно и объективно отражает рыночная стоимость спорного имущества. В силу ст. 67 ГПК РФ, в соответствии с которой суд оценивает относимость, допустимость достоверность каждого доказательства в отдельности, а также достаточность и взаимную связь доказательств в их совокупности. Оценивая результаты судебной экспертизы, проведенной ООО "Бизнес Консалт», в соответствии со ст. 307 УК РФ, результаты этой экспертизы соответствуют имеющимся в деле доказательствам. Проанализировав имеющиеся материалы дела, суд приходит к выводу, что в основу решения суда по делу должно быть положено указанное экспертное заключение, который наиболее полно и объективно отражает стоимость рыночную стоимость спорного объекта. В силу ст. 56 ГПК РФ каждая сторона должна доказать те обстоятельства, на которые она ссылается как на основания своих требований и возражений, если иное не предусмотрено федеральным законом. Никакие доказательства не имеют для суда заранее установленную силу. Суд оценивает относимость, допустимость, достоверность каждого доказательства в отдельности, а также достаточность и взаимную связь доказательств в их совокупности. Только на основании оценки по правилам ст. 67 ГПК РФ всех предоставленных сторонами доказательств, в данном случае можно сделать вывод о наличии либо отсутствии оснований для признания незаконными действия судебного пристава незаконными, для удовлетворения либо отказа в удовлетворении жалобы. Судом установлено, что по заключению судебной экспертизы величина рыночной стоимости недвижимого имущества по состоянию на ДД.ММ.ГГГГ без учёта НДС составляет 113761360 руб. Таким образом, в материалах дела имеются доказательства содержащие сведения о рыночной стоимости имущества, которая значительно превышает, стоимость определённую судебным приставом- исполнителем в постановлении от ДД.ММ.ГГГГ, следовательно, постановление судебного пристава исполнителя Покусаевой Е.В. от ДД.ММ.ГГГГ не соответствует требованиям ст.85 ФЗ «Об исполнительном производстве». Мотивов, опровергающих доводы заявителя, суду не приведено. Отчёт №-ОП-03/328 от ДД.ММ.ГГГГ выполненный ООО «Ростовская консалтинговая компания», положенный в основу постановления судебного пристава-исполнителя от ДД.ММ.ГГГГ, не является доказательством соответствия этого постановления требованиям ст.85 ФЗ «Об исполнительном производстве». Так, установлено, что отчёт №-ОП-03/328 от ДД.ММ.ГГГГ содержит арифметические ошибки (стр. 39, 45, 48), которые повлекли, в т.ч. неверное определение весовых коэффициентов, неправильный расчёт стоимостей полученных в рамках каждого из подходов, ошибки при расчёте потенциального валового дохода (необходимого элемента определения рыночной стоимости в рамках доходного подхода). Так же отчёт не содержит формулы расчётов весовых коэффициентов, что нарушает требования (принципы) определённые Федеральными стандартами оценки (ФСО №). Отчёт №-ОП-03/328 от ДД.ММ.ГГГГ выполненный ООО «Ростовская консалтинговая компания» подготовлен на основе нормативных актов, не действующих ко дню подготовки отчёта. Так, на стр.7 отчета указано, что оценщиком использовались Стандарты оценки, утверждённые постановлением Правительства РФ № от ДД.ММ.ГГГГ Однако на дату проведения оценки указанные стандарты утратили свою силу в связи с введением в действие Федеральных стандартов оценки №, №, №, утверждённых приказами Минэкономразвития от ДД.ММ.ГГГГ №, № и № соответственно. Таким образом, отчёт №-ОП-03/328 от ДД.ММ.ГГГГ выполненный ООО «Ростовская консалтинговая компания» исключает возможность принятия его в качестве достоверного доказательства, определяющего рыночную стоимость недвижимого имущества, оценка которого произведена постановлением судебного пристава-исполнителя от ДД.ММ.ГГГГ Не является юридически значимым довод, содержащийся в отзыве ОАО «Промсвязьбанк» от ДД.ММ.ГГГГ, о том, что банком заключались с Арсентьевым К.А. и Арсентьевой С.В. дополнительные соглашения к договорам ипотеки, в соответствии с которыми залоговая стоимость имущества составила в итоге сумму в размере 70813200руб. В соответствии со ст.339 ГК РФ в договоре о залоге должны быть указаны предмет залога и его оценка. Таким образом, оценка предмета залога определяется соглашением сторон договора о залоге, а оценка имущества должника, на которое обращается взыскание, производится по рыночным ценам в силу прямого указания норм ст.85 ФЗ «Об исполнительном производстве». Т.е., залоговая стоимость имущества определяемая соглашением сторон, и стоимость имущества определяемая судебным приставом-исполнителем в процессе исполнительного производства различны и по своей правовой природе и по порядку её определения. Не соглашаясь с выводами судебной экспертизы проведённой по настоящему делу, ОАО «Промсвязьбанк» предоставило заключение о результатах исследования № от ДД.ММ.ГГГГ, и в отзыве от ДД.ММ.ГГГГ со ссылкой на указанное заключение приводит довод о том, что «…арендная плата за 1 кв.м. помещений, расположенных в подвальном помещении составляет 220 руб., а помещений на 1-м этаже – 721 руб. Следовательно, принимая единую величину арендной платы в размере 923 руб. для помещений, расположенных в подвале и на 1-м этаже, эксперт, искусственно увеличил рыночную стоимость объекта недвижимости. Увеличивая рыночную стоимость (стр. 50 Заключения) недвижимости, рассчитанную доходным методом, оценщик увеличил и общую рыночную стоимость, но учитывая, что стоимость от доходного метода завышена, то и рыночная стоимость объекта в целом является недостоверной. Если ж посчитать доходным методом с учетом подвала и 1-го этажа, как указано в заключении ГУ ЮРЦСЭ Минюста России, рыночная стоимость составила бы 49178811 руб. А рыночная стоимость всего объекта в рамках двух подходов с учётом подвала и 1-го этажа составила бы 81602405 рублей, а не 113761360 рублей, как указано в Заключении». Изложенные доводы носят характер предположений и в их подтверждение не представлено доказательств. Между тем, в доказательство размера арендной платы за недвижимое имущество, расположенное по <адрес> и принадлежащее заявителю, представлены: Договор аренды нежилого помещения от ДД.ММ.ГГГГ заключённый между Арсентьевым К.А, Арсентьевой С.В. и ЗАО «Банк Русский Стандарт», дополнительное соглашение № от ДД.ММ.ГГГГ с отметкой регистрирующего государственного органа. В соответствии с указанными документами размер арендной платы за недвижимое имущество, оценка которого произведена постановлением от ДД.ММ.ГГГГ, составляет сумму в размере 1250 руб. за один квадратный метр Помещения в месяц. Таким образом, довод ОАО «Промсвязьбанк» о завышении стоимости арендной платы в рамках одного из подходов оценки в заключении судебной экспертизы, опровергается представленными в материалы дела доказательствами. Более того, заключение о результатах исследования № от ДД.ММ.ГГГГ, представленное ОАО «Промсвязьбанк» содержит вывод (стр. 20) о том, что рыночная стоимость помещений (оценка которых произведена постановлением ССП от ДД.ММ.ГГГГ в размере 90282700 руб.) составляет 93685500 руб. т. е., более чем на 3000000руб. превышает стоимость, установленную оспариваемым постановлением, что также свидетельствует о несоответствии постановления судебного пристава-исполнителя Покусаевой Е.В. от ДД.ММ.ГГГГ требованиям ст.85 ФЗ «Об исполнительном производстве». На основании изложенного, требования Арсентьева К.А. подлежат удовлетворению, Руководствуясь ст. ст. 194-198 ГПК РФ, суд РЕШИЛ: Заявление Арсентьева К.А. удовлетворить. Признать незаконным постановление судебного пристава- исполнителя Кировского районного отдела СП г. Ростова-на-Дону УФССП по РО Покусаевой Е.В. от ДД.ММ.ГГГГ об оценке вещи или имущественного права. Решение может быть обжаловано в Ростовский областной суд через Кировский районный суд г.Ростова-на-Дону в течение 10 дней со дня составления мотивированного решения. Мотивированное решение изготовлено 06 июня 2011г. Судья