Дело № 2-1956/2011 Р Е Ш Е Н И Е ИМЕНЕМ РОССИЙСКОЙ ФЕДЕРАЦИИ 12 июля 2011г. г. Ростов-на-Дону Кировский районный суд г.Ростова-на-Дону в составе: председательствующего судьи Миценко О.А. при секретаре Головань Р.М. рассмотрев в открытом судебном заседании гражданское дело иску Прохачевой Л.П., Прохачева А.В. к ООО «Донквартстрой» 3-и лица Управление Федеральной службы Государственной регистрации, кадастра и картографии по Ростовской области, МУ «Департамент Архитектуры и градостроительства г. Ростова-на-Дону, Региональная служба Государственного строительного надзора о признании права собственности на долю в объекте незавершенного строительством, УСТАНОВИЛ: Истцы обратились к ООО «Донквартстрой» с требованиями о признании за каждым из них право собственности на доли в праве общей долевой собственности на объект незавершенного строительства с 22% готовностью многоэтажный жилой дом общей площадью застройки 622,8 литер «З», расположенный по адресу: <адрес>. В обоснование своих требований истцы указали, что в ДД.ММ.ГГГГ году ими были заключены договоры об участии в долевом строительстве с ООО “Донквартстрой”. в соответствии с условиями которых ООО «Донквартстрой», являясь Застройщиком 10-ти этажного жилого дома, расположенного по адресу: <адрес>, обязуется в срок не позднее, чем в течение ДД.ММ.ГГГГ выполнить действия, необходимые для строительства Объекта, включая предоставление проектной документации, материалов и оборудования, выполнения строительно-монтажных и иных работ, а также совершения действий по вводу Объекта, завершенного строительством в эксплуатацию, а дольщик осуществить инвестирование строительства Объекта, путем уплаты Застройщику денежной суммы в срок, установленный в договоре. Все дольщики свои обязательства выполнили в полном объеме и в установленные договором сроки. Застройщик со своей стороны не разработал и не согласовал требуемую для осуществления строительства проектную документацию, не получил разрешение на строительство. Возведя 2 этажа, застройщик остановил строительство, ссылаясь на нехватку денежных средств и отсутствие разрешения на строительство. ДД.ММ.ГГГГ, в отношении застройщика – юридического лица ООО «Донквартстрой» была начата процедура банкротства. В соответствии с заявленными исковыми требованиями истцы просят признать право собственности на долю в праве общей долевой собственности на объект незавершенный строительством, с 22 % готовностью объекта литер З, площадью застройки 622,8 кв.м., расположенный по адресу: <адрес> -за Прохачевым А.В. - № долей, - за Прохачевым А.В. на № долей -за Прохачевой Л.П. - № долей. Кроме того, истцы просят признать право общей долевой собственности в праве собственности на объект незавершенный строительством, литер З - подвал, (в подземной автостоянке), площадью застройки 622,8 кв.м., расположенный по адресу: <адрес>,40 за Прохачевым А.В. - №, за Прохачевой Л.П.-№ доли Истцы в судебное заседание не явились, представили заявление о рассмотрении дела в их отсутствие. Представитель истцов по доверенности Елина М.В. в судебном заседании поддержала заявленные требования, просила удовлетворить. Представитель ответчика ООО «Донквартстрой» по доверенности Линникова И.Г. в судебном заседании требования истцов не признала, дала пояснения по письменным возражениям, просила отказать в удовлетворении заявленных исковых требований в полном объеме. 3 лица Региональная служба строительного надзора, Управление Федеральной службы Государственной регистрации, кадастра и картографии по Ростовской области и МУ «Департамент Архитектуры и градостроительства г. Ростова-на-Дону в судебное заседание не явились, извещены надлежащим образом, что подтверждается материалами дела, представили письменные возражения, просят рассмотреть дело в их отсутствии. Региональная служба строительного надзора полагает, что исковые требования подлежат удовлетворению. Управление Федеральной службы Государственной регистрации, кадастра и картографии по Ростовской области просит рассмотреть дело по представленным сторонам доказательствам. Дело в отсутствие не явившихся лиц рассмотрено в соответствии с требованиями ст.167 ГПК РФ. Изучив материалы дела, выслушав стороны, суд приходит к следующему. Судом достоверно установлено, что в ДД.ММ.ГГГГ году истцами были заключены договоры об участии в долевом строительстве с ООО “Донквартстрой”: - с Прохачевым А.В. договор от ДД.ММ.ГГГГ № согласно которому доля дольщика в объекте представляет <адрес>, состоящую из двух комнат, площадью 76,44 кв.м., жилой площадью 45,52 кв.м. на 6 этаже в подъезде № объекта, - с Прохачевым А.В. договор от ДД.ММ.ГГГГ № согласно которому доля дольщика в объекте представляет <адрес>, состоящую из одной комнаты, площадью 42,45 кв.м., жилой площадью 18,15 кв.м. на 6 этаже в подъезде № объекта, - с Прохачевым А.В. договор от ДД.ММ.ГГГГ № согласно которому доля дольщика в объекте представляет место №, площадью 18,0 кв.м., в подземной автостоянке, - с Прохачевым А.В. договор от ДД.ММ.ГГГГ № согласно которому доля дольщика в объекте представляет место №, площадью 18,0 кв.м., в подземной автостоянке, - с Прохачевой Л.П. договор от ДД.ММ.ГГГГ № согласно которому доля дольщика в объекте представляет <адрес>, состоящую из двух комнат, площадью 84,97 кв.м., жилой площадью 47,91 кв.м. на 4 этаже в подъезде № объекта, - с Прохачевой Л.П. договор от ДД.ММ.ГГГГ № согласно которому доля дольщика в объекте представляет место № площадью 18,0 кв.м. в подземной стоянке, с Прохачевой Л.П. договор от ДД.ММ.ГГГГ № согласно которому доля дольщика в объекте представляет место № площадью 18,0 кв.м. в подземной автостоянке. Судом достоверно установлено, что доли истцов в незавершенном строительством объекте представляют собой: Прохачев А.В. № доли в праве общедолевой собственности, Прохачев А.В. № доли в праве общедолевой собственности, Прохачева Л.П. № доли в праве общедолевой собственности. Доля в подземной автостоянке жилого <адрес> в <адрес> составляет Прохачев А.В. № доли, Прохачева Л.П. № доли. Судом установлено, что в соответствии с п. 1.1 договора ответчик обязался построить на земельном участке 10 этажный жилой дом и передать часть объекта завершенного строительством дольщику, а дольщик обязуется в предусмотренные сроки и порядке осуществить инвестирование строительства объекта и принять свою долю в объекте, завершенном строительством. В соответствии с п.2.4. ответчик обязался обеспечить готовность объекта, завершенного строительством к вводу в эксплуатацию. В настоящее время Объект не построен и не введен в эксплуатацию, свои обязательства истцы по Договорам выполнили в полном объеме, денежные средства ответчику полностью переданы путем оплаты денежных средств в кассу ответчика. Как следует из материалов дела, ответчик привлекал средства истцов для строительства Объекта, что не оспаривалось ответчиком в судебном заседании. Правоотношения между сторонами регулируется ФЗ № от ДД.ММ.ГГГГ В соответствии с.п.1. ст.2 ФЗ «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости..» застройщик - юридическое лицо независимо от его организационно-правовой формы, имеющее в собственности или на праве аренды земельный участок и привлекающее денежные средства участников долевого строительства в соответствии с настоящим ФЗ для строительства на этом земельном участке многоквартирных домов и иных объектов недвижимости на основании полученного разрешения на строительство ( в ред. ФЗ от ДД.ММ.ГГГГ №111-ФЗ). Согласно ст.3 ФЗ № право на привлечение денежных средств граждан для строительства многоквартирного дома с принятием на себя обязательств, после исполнения которых у гражданина возникает право собственности на жилое помещение в строящемся многоквартирном доме, имеют отвечающие требованиям настоящего ФЗ застройщики на основании договора участия в долевом строительстве. Отношения между сторонами регулируется договорами на участие в долевом строительстве. Договора заключены в письменной форме, отражают предмет договора, ответственность сторон, а также все основные условия по исполнению обязательств. Договора признаны заключенными, действительными и законными, не противоречат требованиям ст. 420-425 ГК РФ. В соответствии со ст.4 ФЗ № по договору долевого участия одна сторона (застройщик) обязуется в предусмотренный договором срок своими силами и (или) с привлечением других лиц построить (создать) многоквартирный дом и (или) иной объект недвижимости и после получения разрешения на ввод в эксплуатацию этих объектов передать соответствующий объект долевого строительства участнику долевого строительства, а другая сторона (участник долевого строительства) обязуется уплатить обусловленную договором цену и принять объект долевого строительства при наличии разрешения на ввод в эксплуатацию многоквартирного дома. Фактически между сторонами возникли также отношения из договора подряда, в соответствии с которым ответчик возвел истцам Объект за их средства. В соответствии со ст.702 ГК РФ по договору подряда одна сторона (подрядчик) обязуется выполнить по заданию другой стороны (заказчика) определенную работу и сдать ее результат заказчику, а заказчик обязуется принять результат работы и оплатить его. В соответствии со ст.740 ГК РФ договор строительного подряда заключается на строения или реконструкцию предприятия, здания (в том числе жилого дома), сооружения или иного объекта, а также на выполнение монтажных, пусконаладочных и иных неразрывно связанных со строящими объектом работ. В соответствии со ст.735 ГК РФ сдача результата работ подрядчика и приемка его заказчиком оформляется актом, подписанным обеими сторонами. Отношения между сторонами могут регулироваться также ФЗ «О защите прав потребителей» от ДД.ММ.ГГГГ Согласно п.1 ст.27 Закона РФ «О защите прав потребителей» исполнитель обязан осуществить выполнение работы в срок, установленный правилами выполнения отдельных видов работ или договором о выполнении работ. Права истцов как потребителей грубо нарушены ответчиком. Суд считает доводы истцов основаны на законе, доказаны и подлежат удовлетворению. Установлено, что спорный Объект строительством не завершен, он признан Объектом незавершенного строительством, в связи с чем, суд считает, что у истцов возникло право на долю в праве общей долевой собственности на Объект, расположенный по адресу: <адрес>, поскольку обязательства истцами перед ответчиком исполнены полностью. Согласно ст.12 ФЗ № обязательства участников долевого строительства считаются исполненным с момента уплаты в полном объеме денежных средств, в соответствии с договором и подписания сторонами передаточного акта или иного документа о передачи объекта долевого строительства. Согласно ст.219 ГК РФ право собственности на здания, сооружения и другое вновь создаваемое недвижимое имущество, подлежащее государственной регистрации, возникает с момента такой регистрации. Государственная регистрация представляет собой действие, завершающее юридический состав, определяющий возникновение и переход вещных прав на объект, относящийся к недвижимым. Объекты, не завершенные строительством, также являются объектами недвижимости, права на которых подлежат государственной регистрации в соответствии с п.2 ст.25 ФЗ «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним». В силу ст. 27 Федерального закона РФ от ДД.ММ.ГГГГ N 214-ФЗ «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации», указанный Федеральный закон вступает в силу по истечении трех месяцев после дня его официального опубликования, текст закона был опубликован в «Российской газете» от ДД.ММ.ГГГГ №, закон вступил в силу с ДД.ММ.ГГГГ Таким образом, действие указанного федерального закона не распространяется на договоры о долевом участии истцов в инвестировании при строительстве спорного незавершенного строительством объекта, необходимо применить нормы действующего гражданского законодательства, регулирующие данные отношения. Согласно ст.384 ГК РФ, если иное не предусмотрено законом или договором, право первоначального кредитора переходит к новому кредитору в том объеме и на тех условиях, которые существовали к моменту перехода права. Оплата по договору была осуществлена в сроки и на условиях, предусмотренных договором. Указанные договоры, квитанции об оплате были предоставлены суду этими истцами в подлиннике, которые судом с участием сторон обозревались в судебных заседаниях, имеются у них на руках в подлинниках. Давая оценку предоставленным этими истцами доказательствам в обоснование своих требований, каждого договора в отдельности и в совокупности с другими доказательствами по делу с учетом положений ст.ст. 56,67, 71 ГПК РФ, суд приходит к выводу, что предоставленные ими доказательствами соответствуют требованиям действующего законодательства. Чтобы оценить правоотношения, возникшие в силу заключения между истцами и ООО «Донквартстрой» договоров, следует установить, на что была направлена воля каждой стороны при заключении указанного договора. В соответствии со ст. 153 ГК РФ сделками признаются действия граждан и юридических лиц, направленные на установление, изменение или прекращение гражданских обязанностей. Согласно п.3 ст. 154 ГК РФ для заключения договора (двусторонней сделки) необходимо выражение согласованной воли двух сторон, направленной на установление изменение или прекращение гражданских обязанностей» В силу п.1 ст.420 ГК РФ договором признается соглашение двух или нескольких лиц об установлении, изменении или прекращении гражданских прав и обязанностей. Согласно п.1 ст.432 ГК РФ договор считается заключенными, поскольку между сторонами в требуемой форме было достигнуто соглашение по всем существенным условиям договора. Существенными являются условия о предмете договора, условия, которые названы в законе или иных правовых актах как существенные или необходимые для договоров данного вида, а также все те условия, относительно которых по заявлению одной из сторон должно быть достигнуто соглашение. Из смысла и содержания указанных правовых норм следует, что любая сделка, являясь действием, служит выражением воли лиц, ее совершивших. Поэтому при определении правовой природы сделки и ее содержания юридически значимым является исследование обстоятельств, свидетельствующих о направленности воли сторон при заключении сделки. Толкование договора также должно быть направлено на выявление действительной общей воли участников сделки. Так, конечной целью участия истцов в строительстве многоквартирных домов является получение квартиры для проживания по праву собственности, взнос истцов предназначен только для финансирования строительства конкретной квартиры. Поскольку суть отношений между истцами и ООО «Донквартстрой» состоит в том, что истцы передали деньги (осуществляли финансирование) ответчику, с которым заключены договоры, а ответчик, в свою очередь, передает истцам в собственность построенные квартиры, то между ответчиком и истцами возникают отношения по передаче квартир в собственность и по выполнению работ, завершающихся получением истцами созданного результата. В судебном заседании установлено, что истцы вложили денежные средства в строительство квартиры с целью удовлетворения своих личных, семейных, бытовых нужд. В силу ст. 309 ГК РФ обязательства должны исполняться надлежащим образом в соответствии с условиями обязательства и требованиями закона, иных правовых актов, а при отсутствии таких условий и требований - в соответствии с обычаями делового оборота или иными обычно предъявляемыми требованиями. Согласно ст. 310 ГК РФ односторонний отказ от исполнения обязательства или одностороннее изменение его условий не допускаются, за исключением случаев, предусмотренных законом. Односторонний отказ от исполнения обязательства, связанного с осуществлением его сторонами предпринимательской деятельности, и одностороннее изменение условий такого обязательства допускаются также в случаях, предусмотренных договором, если иное не вытекает из закона или существа обязательства. Заключенные указанными истцами с ООО «Донквартстрой» договоры содержат все существенные условия данного договора, ни кем не оспорены и не опровергнуты, что позволяет суду прийти к выводу о их достоверности, о праве истцов на спорный объект в виде указанных в договорах помещениях. Строительство спорного объекта велось исключительно на средства граждан-дольщиков, то есть истцы являются одновременно инвестором и пользователем капитальных вложений в этом объекте, поэтому они обладают правом владения, пользования и распоряжения результатом их денежных вложений, который и создавался для передачи им во владение и пользование именно помещений в этом объекте. С учетом установленных обстоятельств дела, предоставленных суду доказательств по делу, суд считает, что истцы действительно участвовали в долевом строительстве спорного незавершенного строительством жилого дома. С учетом норм ст.ст.218,222, 702, 740 ГК РФ, суд считает возможным удовлетворить требования истцов о признании за ними прав на спорный объект, необходимо определить объем их прав на этот объект. Согласно п.1 ст. 56 ГПК РФ каждая сторона должна доказать те обстоятельства, на которые она ссылается как на основания своих требований и возражений. Согласно ст.68 ГПК РФ- объяснения сторон и третьих лиц об известных им обстоятельствах, имеющих значение для правильного рассмотрения деда, подлежат проверке оценке наряду с другими доказательствами. Согласно ст.67 ГПК РФ суд оценивает доказательства по своему внутреннему убеждению, основанному на всестороннем, полном, объективном и непосредственном исследовании имеющихся в деле доказательств. Никакие доказательства не имеют для суда заранее установленной силы. Суд оценивает относимость, допустимость, достоверность каждого доказательства в отдельности, а также достаточность и взаимную связь доказательств в их совокупности. Суд считает, что истцы имеют право на указанные специалистом доли, которые определены с учетом количества квартир, всех дольщиков в этом объекте. Размер долей оспаривался в судебном заседании представителем ответчика, однако доказательств иного размера долей им представлено не было. В соответствие с действующим законодательством, при наличии выполнения истцом своих обязанностей по договору, у истцов в силу ст. 12 ГК РФ возникает право требования признания прав собственности на предмет спорного договора, а право собственности может быть выражено в доле, а доля истцов определена от их права на конкретное помещение в силу заключенного с ответчиком договора. Ответчик не выполнил условия договоров с истцами, поэтому истцы обратились в суд за защитой своих нарушенных прав. Доводы ответчика суд считает несостоятельными как не основанные на требованиях закона, поскольку отсутствие государственной регистрации не является безусловным основанием для отказа в удовлетворении заявленных требований. При том суд считает, что обязанность по государственной регистрации договоров в большей степени лежала на ответчике, поскольку все документы, необходимые для регистрации находятся у ответчика. Доводы ответчика о том, что поскольку экспертами расчет долей произведен на основании проектной документации, а не фактического объекта, суд также не может принять во внимание, поскольку спорный объект в настоящее время не построен ( 22% готовности), в связи с чем, отсутствует реальная возможность произвести расчет долей построенного объекта, в связи с чем, расчет долей возможно произвести только по проектной документации. Кроме того, суд обращает внимание, что в случае изменения долей после возведения объекта, стороны не лишены возможности изменить размер долей. На основании совокупности исследованных судом доказательств суд считает, что требования истцов подлежат удовлетворению и в силу ст.218 ГК РФ, т.к. спорный объект построен ответчиком на земельном участке, отведенном именно для этой цели, в соответствии с требованиями действующего гражданского, градостроительного законодательства, что подтверждено предоставленными суду ответчиком документами. Удовлетворение требований истцов не противоречит ч.2 ст.218 ГК РФ, т.к. право собственности истцов возникло в силу договоров с ответчиком, который не возражает против признания за ними прав на спорный объект. Права третьих лиц удовлетворением требований истцов не нарушаются, как и других дольщиков этого объекта. Суду предоставлен список дольщиков, сопоставление которого с рассчитанными долями истцов в этом объекте не имеет противоречий, не нарушает прав других граждан. Суд приходит к выводу, что требования истцами доказаны, обоснованны, подтверждены материалами дела, признаны ответчиком, поэтому суд считает необходимым требования истцов удовлетворить, а именно признать право общей долевой собственности в праве собственности на незавершенный строительством 22% готовности многоэтажный жилой дом. Руководствуясь ст. 194-197 ГПК РФ РЕШИЛ: Признать право общей долевой собственности в праве собственности на незавершенный строительством 22 процента готовности многоэтажный жилой дом общей площадью застройки 622,8 литер «З», расположенный по адресу: <адрес> в <адрес> по данным технического паспорта МУПТИиОН по состоянию на ДД.ММ.ГГГГ: - за Прохачевым А.В. на № долей, - за Прохачевым А.В. на № долей, - за Прохачевой Л.П. на № долей, Признать право общей долевой собственности в праве собственности на объект незавершенный строительством, литер З - подвал, (в подземной автостоянке), площадью застройки 622,8 кв.м., расположенный по адресу: <адрес> - за Прохачевым А.В. на № доли, - за Прохачевой Л.П. на № доли, Решение может быть обжаловано в Ростовский областной суд через Кировский районный суд г.Ростова-на-Дону в течение 10 дней со дня составления мотивированного решения. Мотивированное решение изготовлено 14 июля 2011г. Судья О.А. Миценко