Дело № 2-1946/2011 Р Е Ш Е Н И Е ИМЕНЕМ РОССИЙСКОЙ ФЕДЕРАЦИИ 22 июля 2011г. г. Ростов-на-Дону Кировский районный суд г.Ростова-на-Дону в составе: Судьи Миценко О.А. при секретаре Головань Р.М. рассмотрев в открытом судебном заседании гражданское дело по заявлению Арсентьева К.А. заинтересованное лицо ССП Кировского района г. Ростова-на-Дону, Арсентьева С.В., Ференчук Г.П., Ференчук Т.В., ООО «МВС», ОАО КБ «Восточный» о признании недействительным постановления судебного пристава-исполнителя, У С Т А Н О В И Л Арсентьев К.А. (ЗАЯВИТЕЛЬ) обратился в суд с заявлением, указав, что в Кировском районном отделе судебных приставов УФССП по Ростовской области (далее ССП) находится на исполнении сводное исполнительное производство о взыскании в солидарном порядке с Арсентьева К.А., Арсентьевой С.В., Ференчук Г.П., Ференчук Т.В., ООО «МВС» денежных сумм. В рамках сводных исполнительных производств судебным приставом-исполнителем была организована оценка имущества, расположенного по адресу: <адрес> в <адрес>, а именно: нежилое помещение, комнаты №№ с 1 по 18 на 1 этаже; №№ с 1 по 11 на 2 этаже, общей площадью 2578,5 кв.м. Литер:А, принадлежащее Арсентьеву К.А. и Ференчук Г.П. (по 1/2 доле у каждого); нежилое помещение комнаты №№1, 2, 3, 4, общей площадью 58,1 кв.м., тех.этаж. Литер:А, принадлежащее Арсентьеву К.А. и Ференчук Г.П. (по 33/100 долей у каждого); земельный участок общей площадью 3365 кв.м., принадлежащий Арсентьеву К.А. и Ференчук Г.П. (по 33/100 долей у каждого). ДД.ММ.ГГГГ судебным приставом-исполнителем Покусаевой Е.В. вынесено постановление об оценке вещи или имущественного права. Указанным постановлением судебный пристав-исполнитель определил рыночную стоимость имущества в следующем размере: стоимость нежилого помещения, комнаты №№ с 1 по 18 на 1 этаже; №№ с 1 по 11 на 2 этаже, общей площадью 2578,5 кв.м. Литер:А, принадлежащего Арсентьеву К.А. на праве общей долевой собственности в размере ? доли составляет 26 632 ООО руб.; стоимость нежилого помещения комнаты №№1, 2, 3, 4, общей площадью 58,1 кв.м., тех. этаж. Литер:А, принадлежащего Арсентьеву К.А. на праве общей долевой собственности в размере 33/100 долей составляет 399 ООО руб.; стоимость земельного участка общей площадью 3365 кв.м., принадлежащего Арсентьеву К.А. на праве общей долевой собственности в размере 33/100 долей составляет 6 711000 руб. стоимость нежилого помещения, комнаты №№ с 1 по 18 на 1 этаже; №№ с 1 по 11 на 2 этаже, общей площадью 2578,5 кв.м. Литер:А, принадлежащего Ференчук Г.П. на праве общей долевой собственности в размере доли составляет 26 632 000 руб.; стоимость нежилого помещения комнаты №№1, 2, 3, 4, общей площадью 58,1 кв.м., тех.этаж. Литер:А, принадлежащего Ференчук Г.П. на праве общей долевой собственности в размере 33/100 долей составляет 399 000 руб.; стоимость земельного участка общей площадью 3365 кв.м., принадлежащего Ференчук Г.П. на праве общей долевой собственности в размере 33/100 долей составляет 6 711 000 руб., итого на сумму 67 604 000 рублей. Заявитель полагает, что постановление судебного пристава-исполнителя от ДД.ММ.ГГГГ незаконно. Ссылаясь на ч.1 ст.85 ФЗ от ДД.ММ.ГГГГ № 229-ФЗ «Об исполнительном производстве» оценка имущества должника, на которое обращается взыскание, производится судебным приставом-исполнителем по рыночным ценам, если иное не установлено законодательством Российской Федерации. Определенная приставом в оспариваемом постановлении стоимость, не соответствует рыночной стоимости имущества. Так, при заключении договора об ипотеке №-и от ДД.ММ.ГГГГ спорного имущества, рыночная стоимость этого имущества, определенная независимым оценщиком, составляла 107100000 рублей. Заявителем также указано, что на момент заключения договора спорное имущество являлось объектом незавершенного строительства, тогда как на настоящий здание является оконченным строительством объектом. Кроме того, на дату заключения договора об ипотеке земельный участок, на котором располагается торгово-демонстрационный комплекс, находился на праве аренды. В настоящий момент земельный участок находится на праве собственности. Изложенное свидетельствует о том, что стоимость спорного имущества, по сравнению с 2008 годом, могла измениться только в сторону увеличения. Заявитель просит признать постановление судебного пристава-исполнителя Кировского районного отдела судебных приставов г. Ростова-на-Дону Покусаевой Е.В. от ДД.ММ.ГГГГ об оценке вещи или имущественного права незаконным, Арсентьев К.А. в судебное заседание не явился, надлежаще извещен, просит рассмотреть дело в его отсутствии. Представитель заявителя по доверенности Астахов В.А. явился в судебное заседание, поддержал доводы, указанные в заявлении, просит удовлетворить. Представитель ОАО КБ “Восточный” по доверенности Давыдова Т.А. в судебное заседание явилась, просит отказать в удовлетворении заявления. Судебный пристав Покусаева Е.В., в судебное заседание явилась, просит отказать в удовлетворении заявления. Арсентьева С.В., Ференчук Г.П., Ференчук Т.В., ООО «МВС» в судебное заседание не явились, извещены. Дело рассмотрено в отсутствии надлежаще извещенных сторон в силу ст. 441 ГПК РФ. Выслушав явившихся лиц, допросив экспертов Решетняк В.И., Щербину О.В., рассмотрев материалы дела, суд приходит к следующему. В соответствии со ст. 441 ГПК РФ на действия (бездействие) судебного пристава - исполнителя по исполнению судебного постановления, постановления государственного или иного органа либо на отказ в совершении таких действий взыскателем или должником может быть подана жалоба. Жалоба подается в суд, в районе деятельности которого исполняет свои обязанности судебный пристав - исполнитель, в течение десяти дней со дня совершения действия (отказа в совершении действия) или со дня, когда взыскателю или должнику, не извещенным о времени и месте совершения действия судебного пристава - исполнителя, стало о нем известно. В соответствии со ст. 90 ФЗ РФ «Об исполнительном производстве» действия судебного пристава-исполнителя могут быть обжалованы в суд. В силу ст. 3 ГПК РФ заинтересованное лицо вправе в порядке, установленном законодательством о гражданском судопроизводстве, обратиться в суд за защитой нарушенных либо оспариваемых прав, свобод или законных интересов, в связи с чем, суду необходимо установить, имеет ли место нарушение прав и свобод заявителя действиями судебного пристава-исполнителя при исполнении судебного постановления. Согласно ст. 3 ФЗ «Об исполнительном производстве», законодательство Российской Федерации об исполнительном производстве основано на Конституции РФ и состоит из ФЗ «Об исполнительном производстве», ФЗ «О судебных приставах и иных федеральных законов, регулирующих условия и порядок принудительного исполнения судебных актов, актов других органов и должностных лиц. Нормы федеральных законов, регулирующие условия и порядок принудительного исполнения судебных актов, актов других органов и должностных лиц, должны соответствовать ФЗ «Об исполнительном производстве». В судебном заседании установлено, что в производстве Кировского районного отдела судебных приставов г.Ростова-на-Дону УФСП по РО находятся сводные исполнительные производства №-СВ от ДД.ММ.ГГГГ возбужденное на основании исполнительного листа, выданного Первомайским районным судом г. Ростова-на-Дону о взыскании с Ференчук Г.П., Ференчук Т.В., Арсентьева К.А., ООО “МВС” денежной суммы в размере 7649902,67 руб. в пользу ОАО “Ростпромстройбанк”, - №-СВ, от ДД.ММ.ГГГГ возбужденное на основании исполнительного листа № от ДД.ММ.ГГГГ о взыскании с Ференчук Г.П., Ференчук Т.В., Арсентьева К.А., ООО “МВС” денежной суммы в размере 28346914,22 руб. в пользу ОАО “Ростпромстройбанк”, - №-СВ от ДД.ММ.ГГГГ возбужденное на основании исполнительного листа № от ДД.ММ.ГГГГ о взыскании с Ференчук Г.П., Арсентьева К.А., Арсентьевой С.В., ООО “МВС” денежной суммы в размере 26210420,30 руб. в пользу ОАО “Ростпромстройбанк”. Судом также установлено, что в рамках этого исполнительного производства судебный пристав-исполнитель Кировского районного отдела судебных приставов г.Ростова-на-Дону УФССП по РО Покусаевой Е.В. бы принят отчет оценщика и пристав согласился с произведенной оценкой рыночной стоимости имущества в размере 67604000 руб. Из материалов дела усматривается, что арестованное и оцененное имущество было передано в залог ОАО "Ростпромстройбанк» при получении кредита, при этом установлено, что при заключении договоров ипотеки имущество было оценено банком и принято к залогу в размере 107100 000 руб., что подтверждается договором об ипотеке (л.д. 7-12). Из содержания справки ООО «АНКОР-недвижимость» от ДД.ММ.ГГГГ, осуществляющего риэлтерскую деятельность, следует, что средняя стоимость 1м.кв. недвижимости аналогичной недвижимости по <адрес> составляет 50000 – 60000руб. за 1кв.м. Судом установлено, что ДД.ММ.ГГГГ судебным приставом Покусаевой Е.В. был принят отчёт №№ от ДД.ММ.ГГГГ ООО «Ростовская консалтинговая компания» об оценке рыночной стоимости имущества, расположенного по <адрес> в <адрес>, и определена его стоимость в размере 67604 000 руб., о чем вынесено оспариваемое постановление. В судебном заседании представитель ООО «Ростовская консалтинговая компания» Щербина О.В. полностью поддержала оценку недвижимого имущества по <адрес> в сумме 67604000 руб., указанную в отчете №ОП-01/23 от ДД.ММ.ГГГГ, указав. что оценка проводилась для консультирования судебного пристава о величине рыночной стоимости имущества должника для передачи его на реализацию на открытых торгах. Правилами ст.85 ФЗ «Об исполнительном производстве» определено, что оценка имущества должника, на которое обращается взыскание, производится судебным приставом исполнителем по рыночным ценам. Юридически значимым обстоятельством по делу является установление факта соответствия или не соответствия стоимости, определенной постановлением судебного пристава-исполнителя, рыночной стоимости этого имущества, в связи с чем, определением суда от ДД.ММ.ГГГГ по делу была назначена судебная оценочная экспертиза в ООО «БизнесКонсалт». Перед экспертами судом был поставлен вопрос об определении рыночной стоимости недвижимого имущества по адресу: <адрес> в <адрес>: нежилое помещение, комнаты №№ с 1 по 18 на 1 этаже; №№ с 1 по 11 на 2 этаже, общей площадью 2578,5 кв.м. Литер:А, принадлежащего Арсентьеву К.А.- ? доля в праве общей долевой собственности; нежилое помещение, комнаты №№ с 1 по 18 на 1 этаже; №№ с 1 по 11 на 2 этаже, общей площадью 2578,5 кв.м. Литер:А, принадлежащего Ференчук Г.П.- ? доля в праве общей долевой собственности; нежилое помещение комнаты №№1, 2, 3, 4, общей площадью 58,1 кв.м., техэтаж. Литер:А, принадлежащее Арсентьеву К.А. - 33/100 доли в праве общей долевой собственности, нежилое помещение комнаты №№1, 2, 3, 4, общей площадью 58,1 кв.м., техэтаж. Литер:А, принадлежащее Арсентьеву К.А. - 33/100 доли в праве общей долевой собственности; земельный участок общей площадью 3365 кв.м., принадлежащий Арсентьеву К.А. - 33/100 доли в общей долевой собственности; земельный участок общей площадью 3365 кв.м., принадлежащий Ференчук Г.П. - 33/100 доли в общей долевой собственности. В соответствии с заключением судебной оценочной экспертизы №О03-76/114, проведенной экспертами ООО «Бизнес Консалт», рыночная стоимость указанного имущества составила сумму 102 610 000 руб. в том числе доля, принадлежащая Ференчуку Г.П. составляет сумму 51305000 руб., доля Арсентьева К.А. – 51305000 руб., а именно: - нежилое помещение, комнаты №№ с 1 по 18 на 1 этаже; №№ с 1 по 11 на 2 этаже, общей площадью 2578,5 кв.м. Литер:А, принадлежащее Арсентьеву К.А. и Ференчук Г.П. по 1/2 доле у каждого – всего 59302200,00 руб., из которых 1\2 доля Арсентьева К.А. – 29651100 руб., 1\2 доля Ференчука Г.П. - 29651100 руб.; - нежилое помещение комнаты №№1, 2, 3, 4, общей площадью 58,1 кв.м., тех.этаж. Литер:А, принадлежащее Арсентьеву К.А. и Ференчук Г.П. по 33/100 долей у каждого – всего 881800 руб., из которых 33\100 доли Арсентьева К.А. - 440900 руб., 33\100 доли Ференчука Г.П. – 440900 руб., - земельного участка общей площадью 3365 кв.м., принадлежащего Арсентьеву К.А. и Ференчук Г.П. (по 33/100 долей у каждого)- всего 42426000 руб., из которых 33\100 доли Арсентьева К.А. – 21213000 руб., Ференчука Г.П. - по 21213000 руб. (л.д. 67-175). В судебном заседании эксперт Решетняк В.И. полностью поддержал выводы, изложенные им в экспертном заключении, дал суду пояснения в соответствии с его описательной частью. При этом пояснил, что экспертом определена рыночная стоимость спорного имущества в сумме 102610000 руб. как наиболее вероятная цена, по которой данный объект оценки может быть оказан на открытом рынке в условиях конкуренции. Проанализировав имеющиеся в материалах дела отчеты и заключение судебной экспертизы, показания эксперта Решетняк В.И. и оценщика Щербина О.АВ., суд приходит к выводу, что в основу решения суда по делу должно быть положено заключение судебной оценочной экспертизы ООО «БизнесКонсалт», которое наиболее полно и объективно отражает рыночная стоимость спорного имущества. В силу ст. 86 ГПК РФ заключение эксперта для суда необязательно и оценивается судом по правилам ст. 67 ГПК РФ, в соответствии с которой суд оценивает относимость, допустимость достоверность каждого доказательства в отдельности, а также достаточность и взаимную связь доказательств в их совокупности. Оценивая результаты судебной экспертизы, проведенной ООО "Бизнес Консалт», в соответствии со ст. 86 ГПК РФ, суд приходит к выводу о том, что результаты экспертизы могут быть приняты судом, поскольку эксперт при проведении исследований был предупрежден об уголовной ответственности по ст. 307 УК РФ, результаты этой экспертизы соответствуют имеющимся в деле доказательствам. При этом, проанализировав имеющиеся материалы дела, а также Отчёт №ОП-01/23 от ДД.ММ.ГГГГ ООО «Ростовская консалтинговая компания», суд приходит к выводу, что в основу решения суда по делу должно быть положены выводы экспертного заключения судебной экспертизы ООО «БизнесКонсалт»., которые наиболее полно и объективно отражает стоимость рыночную стоимость спорного объекта. В силу ст. 56 ГПК РФ каждая сторона должна доказать те обстоятельства, на которые она ссылается как на основания своих требований и возражений, если иное не предусмотрено федеральным законом. Никакие доказательства не имеют для суда заранее установленную силу. Суд оценивает относимость, допустимость, достоверность каждого доказательства в отдельности, а также достаточность и взаимную связь доказательств в их совокупности. Только на основании оценки по правилам ст. 67 ГПК РФ всех предоставленных сторонами доказательств, в данном случае можно сделать вывод о наличии либо отсутствии оснований для признания незаконными действия судебного пристава незаконными, для удовлетворения либо отказа в удовлетворении жалобы. Судом установлено, что по заключению судебной экспертизы ООО "Бизнес Консалт»величина рыночной стоимости недвижимого имущества по состоянию на ДД.ММ.ГГГГ без учёта НДС с учетом округления, составляет 102610000 руб., следовательно, постановление судебного пристава исполнителя Покусаевой Е.В. от ДД.ММ.ГГГГ не соответствует требованиям ст.85 ФЗ «Об исполнительном производстве». На основании совокупности исследованных судом доказательств суд приходит к выводу, что Отчёт №-№ от ДД.ММ.ГГГГ выполненный ООО «Ростовская консалтинговая компания», положенный в основу постановления судебного пристава-исполнителя от ДД.ММ.ГГГГ, не является доказательством соответствия этого постановления требованиям ст.85 ФЗ «Об исполнительном производстве». Так, установлено, что отчёт №-ОН-01/23 от ДД.ММ.ГГГГ содержит арифметические ошибки (стр.3), где итоговая рыночная стоимость без выделения оцениваемых долей стоимость определена в размере 74990974 руб., рыночная стоимость оцениваемых долей в праве собственности на недвижимое имущество – 67604000 руб. Указанные величины превышают размеры стоимостей полученных в рамках затратного подхода (42865151руб.), доходного подхода (56898073 руб.) и сравнительного подхода (66838166 руб.), что невозможно т.к. при согласовании результатов, при определении размера рыночной стоимости, каждому результату (стоимости) полученному в рамках одного из трёх подходов присваивается коэффициент равный части от целого числа т.е сумма коэффициентов присвоенных значению стоимости каждого из подходов должна составлять целое число, соответственно рыночная стоимость полученная в результате согласования не может превышать значения наибольшей стоимости полученной в рамках одного из трёх подходов оценки. В таблице 12 «Расчет стоимости методом сравнения продаж» (стр. 59-60) выявлены ошибки при применении корректировки на местоположение. Так: применяя корректировку (коэффициент) 0,82 к скорректированной цене 8523,6 получен неверный результат 6973,9 в действительности результат 6989,35= 8523,6*0,82; применяя корректировку (коэффициент) 0,82 к скорректированной цене 7671,3 получен неверный результат 6276,5 в действительности результат 6290,46= 7671,3*0,82; применяя корректировку (коэффициент) 0,82 к скорректированной цене 7306.0 получен неверный результат 5977,6 в действительности результат 5990= 7306,0*0,82, применяя корректировку (коэффициент) 0,82 к скорректированной цене 4102,3 получен неверный результат 3356,4 в действительности результат 3363,88= 4102,3*0,82; применяя корректировку (коэффициент) 0,96 к скорректированной цене 11030,6 получен неверный результат 10636,6 в действительности результат 10589,37= 11030,6*0,96, применяя корректировку (коэффициент) 0,91 к скорректированной цене 6973,9 получен неверный результат 6332,7 в действительности результат 6346,24= 6973,9*0,91, применяя корректировку (коэффициент) 0,92 к скорректированной цене 6276,5 получен неверный результат 5792,8 в действительности результат 5774,38= 6276,5*0,92. Кроме того, в таблице 18 «Расчёт стоимости объектов оценки методом сравнения продаж в рамках сравнительного подхода» (стр.69) выявлены ошибки при применении корректировки на площадь помещений. Так: применяя корректировку (коэффициент) на площадь помещений 0.9 к стоимости руб./м2 47381 получен неверный результат 42635, в действительности результат 42642,9=47381*0.9. Аналогичная ошибка содержится во всех строках таблицы при применении корректировки на площадь помещений. Таблица 19 (стр. 74). Применяя корректировку на состояние (1,00) к скорректированной арендной плате руб. /м2 - 665, получен неверный результат 550, в действительности результат 665=665*1,00. В главе «Заключение о стоимости объектов оценки» на стр. 85 указано, что рыночная стоимость недвижимого имущества составляет 67604000руб. Однако сумма стоимостей долей принадлежащих Арсентьеву К.А. и Ференчуку Г.П. означенных после слов «в том числе» равна 67484000 руб. Таким образом, отчёт №-ОН-01/23 от ДД.ММ.ГГГГ выполненный ООО «Ростовская консалтинговая компания», исключает возможность принятия его в качестве достоверного доказательства, определяющего рыночную стоимость недвижимого имущества, оценка которого произведена постановлением судебного пристава-исполнителя от ДД.ММ.ГГГГ На основании изложенного, суд приходит к выводу, что доводы заявителя заслуживают снимания, в связи с чем, требования Арсентьева К.А. подлежат удовлетворению. При этом, суд, принимая во внимание цель обращения стороны исполнительного производства с заявлением об оспаривании постановления судебного пристава об утверждении оценки вещи, а также удовлетворяя заявленные требования, считает необходимым установить рыночную оценку спорного имущества, что приведет к окончательному разрешению спора и исключит возможность затягивания исполнительного производства. Таким образом суд приходит к выводу о том, что необходимо установить рыночную оценку недвижимого имущества, расположенного по адресу: <адрес> в <адрес> всего в сумме 102610000 руб., из которых доля, принадлежащая Ференчуку Г.П. составляет сумму 51305000 руб., доля Арсентьева К.А. – 51305000 руб., а именно: - нежилое помещение, комнаты №№ с 1 по 18 на 1 этаже; №№ с 1 по 11 на 2 этаже, общей площадью 2578,5 кв.м. Литер:А, принадлежащее Арсентьеву К.А. и Ференчук Г.П. по 1/2 доле у каждого – всего 59302200,00 руб., из которых 1\2 доля Арсентьева К.А. – 29651100 руб., 1\2 доля Ференчука Г.П. - 29651100 руб.; - нежилое помещение комнаты №№1, 2, 3, 4, общей площадью 58,1 кв.м., тех.этаж. Литер:А, принадлежащее Арсентьеву К.А. и Ференчук Г.П. по 33/100 долей у каждого – всего 881800 руб., из которых 33\100 доли Арсентьева К.А. - 440900 руб., 33\100 доли Ференчука Г.П. – 440900 руб., - земельного участка общей площадью 3365 кв.м., принадлежащего Арсентьеву К.А. и Ференчук Г.П. (по 33/100 долей у каждого)- всего 42426000 руб., из которых 33\100 доли Арсентьева К.А. – 21213000 руб., Ференчука Г.П. - по 21213000 руб. Руководствуясь ст. ст. 194-198 ГПК РФ, суд РЕШИЛ: Заявление Арсентьева К.А. удовлетворить. Признать незаконным постановление судебного пристава- исполнителя Кировского районного отдела СП г. Ростова-на-Дону УФССП по РО Покусаевой Е.В. от ДД.ММ.ГГГГ об оценке вещи или имущественного права. Установить рыночную оценку недвижимого имущества, расположенного по адресу: <адрес> в <адрес> в сумме всего 102610000 (сто два миллиона шестьсот десять тысяч рублей), из которых доля, принадлежащая Ференчуку Г.П. составляет сумму 51305000 руб., доля Арсентьева К.А. – 51305000 руб., а именно: - нежилое помещение, комнаты №№ с 1 по 18 на 1 этаже; №№ с 1 по 11 на 2 этаже, общей площадью 2578,5 кв.м. Литер:А, принадлежащее Арсентьеву К.А. и Ференчук Г.П. по 1/2 доле у каждого – всего 59302200,00 руб., из которых 1\2 доля Арсентьева К.А. – 29651100 руб., 1\2 доля Ференчука Г.П. - 29651100 руб.; - нежилое помещение комнаты №№1, 2, 3, 4, общей площадью 58,1 кв.м., тех.этаж. Литер:А, принадлежащее Арсентьеву К.А. и Ференчук Г.П. по 33/100 долей у каждого – всего 881800 руб., из которых 33\100 доли Арсентьева К.А. - 440900 руб., 33\100 доли Ференчука Г.П. – 440900 руб., - земельного участка общей площадью 3365 кв.м., принадлежащего Арсентьеву К.А. и Ференчук Г.П. (по 33/100 долей у каждого)- всего 42426000 руб., из которых 33\100 доли Арсентьева К.А. – 21213000 руб., Ференчука Г.П. - по 21213000 руб. Решение может быть обжаловано в Ростовский областной суд через Кировский районный суд г.Ростова-на-Дону в течение 10 дней со дня составления мотивированного решения. Мотивированное решение изготовлено 25 июля 2011года. Судья