«21» июня 2011 года г. Ростов-на-Дону

Кировский районный суд г.Ростова-на-Дону в составе

Председательствующего судьи ВЛАСОВОЙ А.С.

при секретаре ГОЧИЯЕВОЙ М.Ю.

рассмотрев в открытом судебном заседании в помещении суда гражданское дело № 2-2752/2011 по иску Дуванского И.М. к Вертий Т.С., третье лицо ООО «Лендлорд», о взыскании суммы аванса по предварительному договору купли-продажи,

У С Т А Н О В И Л:

Истец обратился в суд с настоящим иском указав на то, что ДД.ММ.ГГГГ между Вертий Т.С. и Дуванским И.М. был заключен предварительные договор купли-продажи <адрес> в <адрес>, по которому Вертий Т.С. выступила в качестве продавца объекта недвижимого имущества, истец – покупателем. В соответствии в условиями указанного договора продавец принял на себя обязательства о продажи однокомнатной <адрес>, расположенной по адресу <адрес> в срок до ДД.ММ.ГГГГ. В соответствии с п. 2.2.1 договора, при подписании предварительного договора купли-продажи в подтверждение намерений, истец передал Вертий Т.С. в качестве аванса денежную сумму в размере 85000 рублей. Подтверждением получения указанной суммы является собственноручно произведенная ДД.ММ.ГГГГ ответчиком запись в тексте предварительного договора. До истечения срока действия предварительного договора основной договор между сторонами заключен не был.

Истец полагает, что ответчик Вертий Т.С. неправомерно удерживает полученную в качестве аванса денежную сумму в размере 85000 рублей. Просит суд взыскать с Вертий Т.С. в пользу Дуванского И.М. денежные средства в размере 85000 рублей.

Представитель истца, действующая на основании доверенности Сахно Е.А. в судебное заседание явилась, заявленные исковые требования поддержал в полном объеме, просил суд иск удовлетворить.

Представитель ответчика, действующий на основании доверенности, Макаров К.В., в судебное заседание явился, исковые требования не признал, в удовлетворении иска просил отказать.

Представитель 3-го лица ООО «Лендлорд» Байдельдинова Н.Д., действующая на основании доверенности, в судебное заседание явилась, оставив разрешение спора на усмотрение суда.

Истец Дуванский И.М. в судебное заседание не явился, о месте и времени судебного разбирательства извещен надлежащим образом. В отношении Дуванского И.М. дело рассмотрено в порядке ст. 167 ГПК РФ.

Ответчик Вертий Т.С. в судебное заседание не явилась, о месте и времени судебного разбирательства, извещена надлежащим образом. В отношении Вертий Т.С. дело рассмотрено в порядке ст. 167 ГПК РФ.

Суд, выслушав пояснения представителей сторон, исследовав материалы данного дела, приходит к следующему.

В судебном заседании установлено, что ДД.ММ.ГГГГ между Вертий Т.С. и Дуванским И.М. был заключен предварительные договор купли-продажи <адрес> в г. Ростове-на-Дону (л.д. 15).

В соответствии с условиями указанного договора продавец, ответчик по настоящему иску, с одной стороны и покупатель – истец Дуванский И.М., с другой, приняли на себя обязательства в срок до ДД.ММ.ГГГГ заключить между собой договор купли-продажи <адрес> в г. Ростове-на-Дону.

В соответствии с п. 2.1.1 предварительного договора купли-продажи квартиры от ДД.ММ.ГГГГ года, ответчик обязался собрать и предоставить в срок до ДД.ММ.ГГГГ в офис риэлтора – ООО «Лендлорд», оформленные надлежащим образом документы, необходимые для заключения договора купли-продажи квартиры, а также регистрации перехода права собственности.

В соответствии с п. 2.2.1 договора, в подтверждение своих намерений, покупатель вносит продавцу денежную сумму в размере 85000 рублей, которая является гарантией покупателя в выполнении им своих обязательства по предварительному договору купли-продажи, и при надлежащем исполнении сторонами условий договора, засчитывается в счет оплаты по договору купли-продажи <адрес> в г. Ростове-на-Дону.

В судебном заседании установлено, что при подписании предварительного договора купли-продажи в подтверждение намерений на приобретение квартиры, истец передал, а ответчик Вертий Т.С. приняла денежную сумму в размере 85000 рублей, о чем в предварительном договору купли-продажи квартиры сделана соответствующая запись. Факт получения ответчицей денежной суммы в размере 85000 рублей также не отрицается и стороной ответчика.

В соответствии с п. 1 ст. 429 ГК РФ по предварительному договору стороны обязуются заключить в будущем договор о передаче имущества, выполнении работ или оказании услуг (основной договор) на условиях, предусмотренных предварительным договором.

Согласно п. 4 ст. 429 ГК РФ в предварительном договоре указывается срок, в который стороны обязуются заключить основной договор. Исходя из условий предварительного договора от ДД.ММ.ГГГГ, основной договор подлежал заключению в срок до ДД.ММ.ГГГГ и также определялся условием предоставления ответчиком необходимого для заключения договора купли-продажи квартиры, пакета документов.

В соответствии со ст. 55 ГПК РФ доказательствами по делу являются полученные в предусмотренном законом порядке сведения о фактах, на основе которых суд устанавливает наличие или отсутствие обстоятельств, обосновывающих требования и возражения сторон, а также иных обстоятельств, имеющих значение для правильного рассмотрения и разрешения дела.

В соответствии со ст. 56 ГПК РФ каждая сторона должна доказать те обстоятельства, на которые она ссылается как на основания своих требований и возражений, если иное не предусмотрено федеральным законом.

В суде ни истцовая ни ответная сторона не оспаривали факт того, что основанной договор купли-продажи <адрес> в

г. Ростове-на-Дону между сторонами заключен не был..

В силу п. 6 ст. 429 ГК РФ обязательства, предусмотренные предварительным договором, прекращаются, если до окончания срока, в который стороны должны заключить основной договор, он не будет заключен, либо одна из сторон не направит другой стороне предложения заключить этот договор.

При таких обстоятельствах, суд приходит к выводу о том, что обязательства, предусмотренные предварительным договором от ДД.ММ.ГГГГ, были прекращены.

Статьей 1102 ГК РФ предусмотрено, что лицо, которое без установленных законом, иными правовыми актами или сделкой оснований приобрело или сберегло имущество (приобретатель) за счет другого лица (потерпевшего), обязано возвратить последнему неосновательно приобретенное или сбереженное имущество (неосновательное обогащение), за исключением случаев, предусмотренных статьей 1109 настоящего Кодекса.

В соответствии с п. 1 ст. 432 ГК РФ договор считается заключенным, если между сторонами, в требуемой в подлежащих случаях форме, достигнуто соглашение по всем существенным условиям договора.

Существенными являются условия о предмете договора, условия, которые названы в законе или иных правовых актах как существенные или необходимые для договоров данного вида, а также все те условия, относительно которых по заявлению одной из сторон должно быть достигнуто соглашение.

В соответствии с п. 1 ст. 431 ГК РФ при толковании условий договора судом принимается во внимание буквальное значение содержащихся в нем слов и выражений. Буквальное значение условия договора в случае его неясности устанавливается путем сопоставления с другими условиями и смыслом договора в целом.

Как следует из условий предварительного договора купли-продажи квартиры от ДД.ММ.ГГГГ, заключенного между истцом и ответчиком, предусмотренные п. 2.2.1 договора денежные средства в размере 85000 рублей, уплачиваются в качестве стоимости квартиры и засчитываются в счет оплаты по договору купли-продажи.

По смыслу статьи 429 Гражданского кодекса Российской Федерации, лица, заключившие предварительный договор, имеют единственную обязанность заключить в будущем основной договор и право требовать от другой стороны заключения основного договора. Правовая природа предварительных договоренностей с точки зрения их самостоятельного значения не предполагает возникновения обязательственных отношений имущественного характера, вытекающих из будущего договора.

Суд не может согласиться с позицией ответчика по делу о том, что исходя из условий предварительного договора от ДД.ММ.ГГГГ, стороны посчитали платеж в сумме 85 000 руб. задатком в счет оплаты за вышеуказанное жилое помещение и обеспечение обязательств по настоящему договору.

Суд приходит к выводу, что соглашение сторон о задатке в счет еще несуществующих денежных обязательств противоречит гражданскому законодательству.

Пункт 1 статьи 380 Гражданского кодекса Российской Федерации гласит, что задатком признается денежная сумма, выдаваемая одной из договаривающихся сторон в счет причитающихся с нее по договору платежей другой стороне, в доказательство заключения договора и в обеспечение его исполнения.

Доказательственная, обеспечительная и платежная функции задатка предопределяют возможность его использования для обеспечения в счет каких-либо денежных обязательств: предварительное же обязательство к денежным не относится.

В случае сомнения в отношении того, является ли сумма, уплаченная в счет причитающихся со стороны по договору платежей задатком, эта сумма считается уплаченной в качестве аванса (пункт 3 статьи 380 Гражданского кодекса Российской Федерации).

Аванс представляет собой денежную сумму, уплаченную до исполнения договора в счет причитающихся платежей. В отличие от задатка аванс не выполняет обеспечительной функции, поэтому независимо от того, как исполнено обязательство либо вообще оно не возникло, сторона, получившая соответствующую сумму, обязана ее вернуть.

Суд, оценив условия предварительного договора и обстоятельства дела с учетом положений пункта 3 статьи 380 ГК РФ, приходит к выводу, что денежная сумма в размере 85 000 руб., уплаченная при подписании предварительного договора, является авансом.

В силу пункта 4 статьи 429 Гражданского кодекса Российской Федерации в предварительном договоре указывается срок, в который стороны обязуются заключить основной договор. Если такой срок в предварительном договоре не определен, основной договор подлежит заключению в течение года с момента заключения предварительного договора.

Обязательства, предусмотренные предварительным договором, прекращаются, если до окончания срока, в который стороны должны заключить основной договор, он не будет заключен либо одна из сторон не направит другой стороне предложение заключить этот договор (пункт 6 упомянутой статьи).

Однако, как установлено в судебном заседании, в нарушение п. 2.3.3. уведомления сторон о дате, времени и месте заключения основного договора купли продажи были подписаны ими при заключении предварительного договора и являются бланкетными- как следует из текста, подтверждают намерение заключить договор купли- продажи объекта недвижимости, в срок и на условиях предусмотренных предварительным договором купли-продажи. (л.д. 62,63). А предложение, о заключении договора купли продажи в срок до ДД.ММ.ГГГГ (оферта), направленное ответчиком Вертий в адрес Дуванского, в котором ответной стороной прямо указывается на отсутствие со стороны истца уведомления с предложением заключить договор купли продажи, и соответственно неполучением продавцом указанного уведомления, направлено истцу ДД.ММ.ГГГГ, и сведений о получении истцовой стороной указанного уведомления в срок до ДД.ММ.ГГГГ – суду не представлено.

Кроме того, в судебном заседании установлено, что имело место нарушение обязательств продавцом, в части непредставления в срок до ДД.ММ.ГГГГ полного пакета документов, поименованного п.2.1.1. предварительного договора (в частности справка об отсутствии зарегистрированных лицах, датированная ДД.ММ.ГГГГ, поквартирная карточка со сведениями о том, что проживающие в квартире лица сняты с учета 01 и ДД.ММ.ГГГГ). Суд не может признать допустимой и верной позицию 3-его лица о том, что ответчиком не было допущено нарушений договора перед истцом, поскольку ответчик обязан представить данные документы в установленный договором срок агентству недвижимости (3-ему лицу по данному делу,), в силу того, что указанный договор является 3-х сторонним, выполнение его условий должно производиться надлежащим образом всеми тремя сторонами, поскольку указанный договор имеет смысл при надлежащем исполнении его условий всеми участниками сделки.

Доводы представителя ответчика о том, что переданная сумма в размере 85000 рублей не считается авансом, а является задатком не могут быть приняты судом так как из текста договора не следует, что указанная сумма является задатком. Кроме того в силу ч. 3 ст. 380 ГК РФ В случае сомнения в отношении того, является ли сумма, уплаченная в счет причитающихся со стороны по договору платежей задатком, эта сумма считается уплаченной в качестве аванса

По смыслу норм, регулирующих заключение предварительного договора, указанный договор не порождает для сторон денежных обязательств, а только обязательства заключить основной договор в будущем. При отсутствии у сторон денежных обязательств, перечисленные по предварительному договору денежные средства не могут являться задатком.

Поскольку договор купли-продажи объекта недвижимости не заключен, то денежные средства, полученные ответчиком в оплату этого имущества, являются неосновательным обогащением.

Так как предварительный договор купли-продажи прекратил свое действие, что подтверждается актом о расторжении предварительного договора купли-продажи от ДД.ММ.ГГГГ, таким образом, обязательства, предусмотренные предварительным договором, прекратились, в связи с чем, не подлежат взысканию какие-либо штрафы и неустойки по настоящему договору, также, условиями договора не предусмотрена возможность проведения зачета однородных требований, а кроме того, указанные требования по своей юридической природе не являются однородными требованиями, в свою очередь, с требованиями о взыскании неустойки за неисполнение условий договора, ответчики не обращались.

Суд, исследовав и оценив каждое доказательство в отдельности и все представленные по делу доказательства в совокупности находит достаточно оснований для удовлетворения заявленных исковых требований.

В соответствии со ст. 100 ГПК РФ стороне, в пользу которой состоялось решение суда, по ее письменному ходатайству суд присуждает с другой стороны расходы на оплату услуг представителя в разумных пределах. Из материалов дела следует, что ответчик понес расходы на оплату услуг представителя в размере 15000 руб.

Законодатель указывает на обязанность суда взыскивать расходы на оплату услуг представителя в разумных пределах, а не в фактически затраченной сумме, поскольку взыскание расходов в разумных пределах является одним из предусмотренных законом правовых способов, направленных против необоснованного завышения размера оплаты услуг представителя и тем самым – на реализацию требования ч. 3 ст.17 Конституции РФ, согласно которой осуществление прав и свобод человека и гражданина не должно нарушать права и свободы других лиц.

Таким образом, в части 1 ст.100 ГПК РФ речь идет, по существу об обязанности суда установить баланс между правами лиц, участвующих в деле, а не просто о взыскании выплаченной представителю денежной суммы.

Принимая во внимание обстоятельства настоящего спора, а именно - его характер, количество проведенных с участием представителя истца судебных заседаний; необходимость составления дополнительных процессуальных документов, руководствуясь принципами разумности и справедливости, принимая во внимание разъяснения Конституционного Суда РФ о необходимости установления баланса между правами лиц, участвующих в деле, суд считает возможным взыскать с ответчика расходы на оплату услуг представителя в сумме 15000 руб.

Кроме того, в соответствии со ст. 98 ГПК РФ стороне, в пользу которой состоялось решение суда, суд присуждает возместить с другой стороны все понесенные по делу судебные расходы пропорционально удовлетворенной части исковых требований.

На основании изложенного и, руководствуясь ст.ст. 194-199 ГПК РФ суд

Р Е Ш И Л:

Взыскать с Вертий Т.С. в пользу Дуванского И.М. денежную сумму в размере 85000,00 рублей, государственную пошлину в размере 2750 рублей, расходы по плате услуг представителя в размере 15000 рублей.

Решение может быть обжаловано в Ростовский областной суд через Кировский районный суд г.Ростова-на-Дону в течение 10 дней со дня составления мотивированного решения суда, путем подачи кассационной жалобы.

Мотивированное решение изготовлено 27 июня 2011г.

СУДЬЯ: