РЕШЕНИЕ

Именем Российской Федерации

10 августа 2011 года г. Ростов-на-Дону

Кировский районный суд г.Ростова-на-Дону в составе:

председательствующего судьи Шинкиной М.В.

при секретаре Чолакян К.Л.

рассмотрев в открытом судебном заседании гражданское дело № 2-385/11 по иску Журной Г.Г. к ЗАО «Первая Ипотечная Компания – Регион», ООО «Строительная компания «Лазурь», 3-и лица Управление Федеральной службы государственной регистрации кадастра и картографии по Ростовской области, арбитражный управляющий Прокопцев Г.В. о признании права общедолевой собственности в праве собственности на незавершенный строительством объект – жилой дом,

У С Т А Н О В И Л :

Истица обратилась в суд с настоящим иском к ответчикам, указав, что ДД.ММ.ГГГГ между ЗАО «Первая Ипотечная Компания – Регион» (далее - ответчик 1) и ООО «Строительная компания «Лазурь» (далее - ответчик 2) в г. Ростове-на-Дону был заключен инвестиционный контракт, предметом которого является реализация инвестиционного проекта по строительству жилого дома на земельном участке, расположенном по адресу: <адрес>, <адрес> (2-я очередь строительства).

В соответствии с инвестиционным контрактом, ответчик-2 был обязан осуществить строительство многоквартирного жилого дома на земельном участке, расположенном по адресу: <адрес> (2 очередь строительства), и передать ответчику-1 100% всех жилых и нежилых помещений в построенном объекте.

В пункте 6.1 Инвестиционного контракта, заключенного между ответчиком-1 и ответчиком-2, указано, что генеральный инвестор (Ответчик-1) вправе частично передавать свои права по контракту третьим лицам путем подписания договоров о привлечении (на своей стороне) финансовых средств (долевого участия в строительстве или иных гражданско-правовых договоров) в строительство объекта.

Таким образом, инвестиционным контрактом прямо предусмотрено право ответчика-1 на заключение договоров уступки прав требования путем заключения договоров любого вида.

Ответчик - 2 заключил с Журной Г.Г. договор долевого участия в инвестиционной программе № № от ДД.ММ.ГГГГ.

В соответствии с п. 2 соглашения от ДД.ММ.ГГГГ о согласовании места расположения и основных характеристик жилого помещения, которое является неотъемлемой частью договора № № от ДД.ММ.ГГГГ, определен предмет договора: 2-х комнатная квартира общей площадью 56,06 кв.м., номер на площадке 2, расположенная на 3 этаже 1-ой секции жилого дома по строительному адресу: <адрес> (2 очередь строительства).

В соответствии с п. 3 соглашения о согласовании, срок окончания строительства и передачи квартиры - 4 квартал ДД.ММ.ГГГГ., то есть не позднее ДД.ММ.ГГГГ

В соответствии с п.3.1. договора № № от ДД.ММ.ГГГГ, истица должна была передать ответчику - 1 денежные средства на общую сумму 1 126 580, 08 рублей, что соответствует долевому участию в инвестировании строительства 56,06 кв.м. квартиры.

Истица свои обязательства по договору № № от ДД.ММ.ГГГГ выполнила в полном объеме. Это обстоятельство подтверждается платежным поручением № от ДД.ММ.ГГГГ на сумму 123 992,13 руб., платежным поручением № от ДД.ММ.ГГГГ на сумму 1 002 587,95 руб., актом № к Договору № № от ДД.ММ.ГГГГ от ДД.ММ.ГГГГ, актом № к Договору № № от ДД.ММ.ГГГГ от ДД.ММ.ГГГГ

ДД.ММ.ГГГГ между ответчиком - 2 и ЗАО «ПИК-Регион» было подписано Дополнительное соглашение к Инвестиционному контракту б/н от ДД.ММ.ГГГГ

В соответствии с п.1 дополнительного соглашения, размер общей жилой площади многоквартирного жилого дома на земельном участке, расположенном по адресу: <адрес>, <адрес> <адрес> (2 очередь строительства), составляет 4 173,92 кв.м., а общая нежилая площадь составляет 224,18 кв.м

В настоящее время жилой дом имеет высокую степень готовности. Однако, строительство жилого дома прекращено.

В отношении ответчика-2 введено внешнее управление, соответствующее дело № № о признании ООО «Строительная компания «Лазурь» несостоятельным (банкротом) рассматривается Арбитражным судом Ростовской области.

При этом, ответчик - 1 не заявил себя в реестр кредиторов ООО «Строительная компания «Лазурь».

Кроме того, в отношении Ответчика-1 в Арбитражный суд Московской области также подано заявление о признании его несостоятельным (банкротом).

Следовательно, единственным способом защиты прав истицы по договору № № от ДД.ММ.ГГГГ является признание за ней права собственности на долю в праве на объект незавершенного строительства - многоквартирный жилой дом на земельном участке, расположенном по адресу: <адрес> <адрес> (2 очередь строительства).

Изначально истица просила суд признать за ней право собственности на 5606/439810 долей в праве общей долевой собственности на объект незавершенного строительства -многоквартирный жилой дом по строительному адресу: <адрес> (2 очередь строительства), что соответствует 2-х комнатной квартире общей площадью 56,06 кв.м, номер на площадке 2, расположенной на 3 этаже 1-ой секции жилого дома по строительному адресу: <адрес>, пер. Крыловской,10/, <адрес> (2 очередь строительства), в соответствии с условиями договора долевого участия в инвестиционной программе № № от ДД.ММ.ГГГГ

В судебном заседании по ходатайству представителя истицы к участию в деле в качестве ответчика было привлечено Управление Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Ростовской области. Однако в последующем Управление из числа ответчиков было исключено и привлечено в качестве третьего лица.

В ходе судебного разбирательства дела представитель представила технический паспорт, согласно которому строительная готовность дома, по данным МУПТИ и ОН, на ДД.ММ.ГГГГ составляет 61% готовности. Инвентаризационная стоимость дома составляет 364872 рубля. Согласно справке о расчете долей, доля истицы составляет 131/10000 в объекте незавершенного строительства. На основании изложенного представитель истицы уточнила исковые требования и просила суд признать за ней право общей долевой собственности в праве собственности на незавершенный строительством многоэтажный жилой дом, 61% готовности, со встроенными офисными помещениями и подземной автостоянкой, общей площадью дома 5824,3 кв. м (в том числе холодные помещения 307,7 кв. м), инвентарный номер 53/30, находящийся по адресу: <адрес> <адрес>, расположенный на земельном участке общей площадью 0,0771 га; кадастровый номер земельного участка №, на 131/10000 доли, что соответствует двухкомнатной квартире площадью 55,9 кв. м, № на 3 (третьем) этаже, <адрес> по переулку <адрес> в <адрес> по данным технического паспорта МУПТИ и ОН по состоянию на ДД.ММ.ГГГГ.

В судебное заседание явилась истица Журная Г.Г., представитель истицы Ермолаева О.В., действующая на основании доверенности, уточненные исковые требования поддержала, в обоснование своих доводов дала пояснения, аналогичные, изложенным в описательной части, просила суд удовлетворить иск в полном объеме.

В судебное заседание явился представитель ЗАО «Первая Ипотечная Компания – Регион» Юрьева А.В., действующая на основании доверенности, заявленные исковые требования не признала, дала пояснения согласно письменному отзыву.

Представитель Управления Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Ростовской области, арбитражный управляющий Прокопцев Г.В., в судебное заседание не явились, о времени и месте судебного разбирательства извещены надлежащим образом. Представитель Управления суду представил ходатайство о рассмотрении дела в отсутствие представителя.

Представитель ООО «Строительная компания – Лазурь» в судебное заседание не явился, о времени и месте судебного разбирательства извещен надлежащим образом, о причинах неявки суду не сообщил. Суду представил отзыв, в котором в удовлетворении исковых требований просил отказать, поскольку объекта незавершенного строительства по адресу <адрес>, <адрес> <адрес>А не существует.

Дело рассмотрено в отсутствие не явившихся участников процесса в порядке ст. 167 ГПК РФ.

Выслушав истицу, представителя истицы, представителя ЗАО «Первая Ипотечная Компания – Регион», изучив материалы дела, суд приходит к следующему.

В судебном заседании установлено, что ДД.ММ.ГГГГ между ЗАО «Первая Ипотечная Компания – Регион» (далее - ответчик 1) и ООО «Строительная компания «Лазурь» (далее - ответчик 2) был заключен инвестиционный контракт, в соответствии с преамбулой которого, ответчик-1 выступил в качестве генерального инвестора, ответчик-2 в качестве застройщика.

Основанием для заключения инвестиционного контракта ответчики указали Постановление Мэра г. Ростова-на-Дону от ДД.ММ.ГГГГ № «Об изъятии у МУФЗ в сфере ЖКХ Кировского района земельных участков по переулку <адрес> <адрес>А и предоставлении их ООО «Строительная компания «Лазурь» для выполнения проектно-изыскательских работ и строительства многоэтажного жилого дома (2 очередь) с объектами общественного назначения и подземной автостоянкой».

Предметом контракта (п. 2.1) является реализация инвестиционного проекта по строительству жилого дома на земельном участке, расположенном по адресу: <адрес>, <адрес> <адрес> (2-я очередь строительства).

Сроком реализации инвестиционного контракта (п. 2.1) определен 4 квартал ДД.ММ.ГГГГ.

В соответствии с п. 3.3. инвестиционного контракта, при его завершении перечень недвижимого имущества на инвестиционном объекте (возведенные здания и сооружения, исключая право пользования земельным участком, которое будет установлено и оформлено после государственной регистрации права (доли в праве) на здание) уточняется по экспликациям и техническим паспортам территориальных органов технической инвентаризации (МУПТИ и ОН), которые изготавливаются по заявке застройщика (ответчика-2) на основании утвержденного проекта планировки территории или проектно-сметной документации и натурных обмеров МУПТИ и ОН, и согласовывается сторонами.

В соответствии с п. 3.2. инвестиционного контракта, конкретное имущество, подлежащее передаче в собственность генеральному инвестору (ответчику-1) по итогам реализации контракта, определяется на основании акта о результатах реализации (частичной реализации) инвестиционного контракта, подписываемого сторонами (ответчиком-1 и ответчиком-2).

Пунктом 3.5 инвестиционного контракта установлено, что при строительстве объекта 100% общих затрат на строительство несет генеральный инвестор (ответчик-1), при этом балансовый учет затрат на строительство объекта осуществляется застройщиком (ответчиком-2) (п. 3.9 инвестиционного контракта).

Окончательный объем площади по объекту уточняется по экспликациям и техническим паспортам МУПТИ и ОН, которые изготавливаются по заявке заказчика (ответчика-2) на основании согласованной сторонами и утвержденной соответствующими государственными и/или муниципальными органами проектно-сметной документации на объект и натурных обмеров, при этом соотношение доли генерального инвестора (ответчика-1) в объекте остается неизменным.

Статьей 6 «Передача прав по Контракту» (п. 6.1.) установлено, что генеральный инвестор (ответчик-1) вправе частично передавать свои права по контракту третьим лицам путем подписания договоров о привлечении (на своей стороне) финансовых средств (долевого участия в строительстве или иных гражданско-правовых договоров) в строительство объекта.

Статья 9 инвестиционного контракта устанавливает, что стороны (ответчик-1 и ответчик-2) несут ответственность по своим обязательствам в соответствии с действующим законодательством Российской Федерации.

Постановлениями Мэра г. Ростова-на-Дону от ДД.ММ.ГГГГ № «Об изъятии у МУФЗ в сфере ЖКХ Кировского района земельных участков по пер. <адрес> <адрес> «<адрес> и предоставлении их ООО «Строительная компания «Лазурь» для выполнения проектно-изыскательских и строительства многоэтажного жилого дома (2 очередь) с объектами общественного назначения и подземной автостоянкой», от ДД.ММ.ГГГГ № «Об объединении земельных участков по <адрес>, и <адрес>», от ДД.ММ.ГГГГ № «О корректировке границ земельных участков по <адрес> и пер. <адрес> «А», от ДД.ММ.ГГГГ № «О предоставлении ООО «Строительная компания «Лазурь» земельного участка для организации строительной площадки по строительству жилого дома по пер. <адрес> <адрес> <адрес> от ДД.ММ.ГГГГ № «О заключении с ООО «Строительная компания «Лазурь» на новый срок договоров аренды земельных участков по пер. <адрес>/<адрес> «<адрес>», от ДД.ММ.ГГГГ № «О заключении с ООО «Строительная компания «Лазурь» на новый срок договора аренды земельного участка по пер. <адрес>, <адрес> «А» ответчику-2 были предоставлены для осуществления строительства многоэтажного жилого дома (2 очередь) с объектами общественного назначения и подземной автостоянкой, а также для организации строительной площадки земельные участки площадью соответственно 0,0771 га и 0,0296 га.

Ответчиком-2 были заключены договоры аренды указанных земельных участков, имеющих кадастровые номера №, №, с Департаментом имущественных и земельных отношений <адрес>.

Согласно градостроительному плану земельного участка №, выданному МУ «Департамент архитектуры и градостроительства <адрес>» ДД.ММ.ГГГГ ответчику-2, разрешено использование земельного участка: основной вид разрешенного использования – для строительства жилого дома с объектами общественного назначения (2 очередь), количество этажей – 16-17; вспомогательные виды разрешенного использования – подземная автостоянка.

Во исполнение инвестиционного контракта ответчиком-2 было осуществлено проектирование многоквартирного (16-17 этажного) жилого дома со встроенными офисными помещениями и подземной автостоянкой (2 очередь) по пер. <адрес> и <адрес> «<адрес>», получено положительное заключение Управления Главгосэкспертизы России по Ростовской области от ДД.ММ.ГГГГ по рабочему проекту.

На основании вышеуказанных документов Муниципальным Учреждением «Инспекция по контролю за градостроительной деятельностью на территории <адрес>» ДД.ММ.ГГГГ ответчику-2 было выдано разрешение на строительство нулевого цикла 18-этажного 70-квартирного жилого дома (общая площадь квартир 4173,92 кв. м) со встроенным офисом (общая площадь 224,18 кв. м.) и подземной автостоянкой (общая площадь 357,38 кв. м) – 2-я очередь строительства №; и ДД.ММ.ГГГГ - разрешение на строительство надземной части 16-17-ти-этажного 70-квартирного жилого дома (общая площадь квартир 4173,92 кв. м, строительный объем – 23055,31 куб. м) со встроенным офисом (общая площадь 224,18 кв. м) и подземной автостоянкой (общая площадь 357,38 кв. м) – 2-я очередь строительства, площадь земельного участка 0,0771 га, № №; ДД.ММ.ГГГГ разрешение на строительство 16-17-ти этажного 70-квартирного жилого дома (общая площадь квартир – 4173,92 кв. м, строительный объем – 23055,31 куб. м) со встроенным офисом (общая площадь 224,18 кв. м) и подземной автостоянкой (общая площадь 357,38 кв. м) – 2-я очередь строительства, площадь земельного участка – 0,0771 га, № №.

Из содержания п. 3.1 инвестиционного контракта от ДД.ММ.ГГГГ, заключенного ответчиком-1 и ответчиком-2, усматривается, что соотношение раздела недвижимого имущества по итогам реализации контракта установлено сторонами в пропорции:

- 100% общей жилой площади в собственность генерального инвестора (ответчика-1) и (или) привлеченным им третьим лицам (п. 3.1.1);

- 100% общей нежилой площади (исключая площади помещений, неразрывно связанных с системами жизнеобеспечения жилой части объекта (лестничные клетки, лифтовые шахты, технические этажи, техподполья, электрощитовые, мусорокамеры и т.д.) машиномест гаража-стоянки, а также объектов соцкультбыта, переходящих в собственность г. Ростова-на-Дону – в собственность генерального инвестора (ответчика-1) (п. 3.1.2);

- 100% площади машиномест – в собственность генерального инвестора (ответчика-1) и (или) привлеченным им третьим лицам.

Следовательно, исходя из содержания п.п. 3.1, 6.1, а также смысла ст. 430 ГК РФ, инвестиционный контракт от ДД.ММ.ГГГГ представляет собой договор в пользу третьего лица (лиц), а именно - граждан, заключивших договоры с ответчиком-1, в том числе, истцов по настоящему делу.

Между Журной Г.Г. и ответчиком-1 ДД.ММ.ГГГГ был заключен договор долевого участие в инвестиционной программе № №

В соответствии с условиями указанного договора, ответчик-1 принял на себя обязательства принять от истицы денежные средства и направить их на строительство жилья, подобрать истице отдельное жилое помещение – квартиру в <адрес>, после подбора, оплаты истицей долевого участия в строительстве и получения необходимого пакета правоустанавливающих документов, провести юридические и иные действия по регистрации права собственности истицы на квартиру.

Ответчиком-1 также было подписано с истицей соглашение о согласовании месторасположения и основных характеристик квартиры, являющееся приложением к договору, которым индивидуально определен адрес объекта как дома-новостройки (<адрес>, <адрес>»), расположение квартиры на конкретном этаже дома, ее порядковый номер на лестничной площадке, количество комнат в квартире.

Сроком окончания строительства по условиям соглашений является 4 квартал ДД.ММ.ГГГГ, следовательно, срок исполнения обязательств ответчиком-1 наступил ДД.ММ.ГГГГ.

Определением Арбитражного суда Ростовской области от ДД.ММ.ГГГГ по делу № № в отношении ответчика-2 введена процедура банкротства – внешнее управление, утвержден внешний управляющий Прокопцев Г.В.

Ответчиком-1 каких-либо требований к ответчику-2 по делу № № не предъявлено, в реестр кредиторов ответчика-2 он не включен, следовательно, инвестиционные права истцов по настоящему делу ничем не защищены.

Строительные работы в доме в настоящее время не ведутся, так как в связи с введением в отношении ответчика-2 процедуры банкротства (внешнего управления), перечисление денежных средств на счета ответчика-2 ответчиком-1 остановлено.

По условиям пункта 3.9 инвестиционного контракта балансовый учет затрат на строительство объекта осуществляется застройщиком (ответчиком-2).

Таким образом, незавершенный строительством 16-17-ти-этажный 70-квартирный жилой дом с проектными характеристиками: общей площадью квартир 4173,92 кв. м, строительным объемом – 23055,31 куб. м, встроенным офисом общей площадью 224,18 кв. м и подземной автостоянкой общей площадью 357,38 кв. м (2-я очередь строительства), расположенный на земельном участке площадью 0,0771 га по адресу <адрес>, <адрес>, <адрес> «<адрес>» (строительный адрес), находится на балансе ответчика-2, с которым у истцов отсутствуют договорные отношения и в отношении которого введена процедура банкротства.

В соответствии со ст. 8 ГК РФ гражданские права и обязанности возникают из оснований, предусмотренных законом и иными правовыми актами, а также действий граждан и юридических лиц, которые хотя и не предусмотрены законом или такими актами, но в силу общих начал и смысла гражданского законодательства порождают гражданские права и обязанности.

Статьей 11 ГК РФ установлено, что защита нарушенных или оспоренных гражданских прав осуществляется в соответствии с подведомственностью дел, установленной процессуальным законодательством, судом, арбитражным судом или третейским судом.

В соответствии со статьей 12 Гражданского кодекса Российской Федерации защита гражданских прав осуществляется путем признания права, восстановления положения, существовавшего до нарушения права, и пресечения действий, нарушающих право или создающих угрозу его нарушения; … иными способами, предусмотренными законом.

Нахождение объекта инвестиционной деятельности (незавершенного строительством многоквартирного дома) на балансе у ответчика-2 создает условия для его включения в конкурсную массу и последующего отчуждения в целях удовлетворения требований кредиторов, то есть имеется угроза нарушений прав истцов.

Действующее законодательство не исключает возможности признания права собственности на долю в объекте незавершенного строительства.

Основания приобретения права собственности предусмотрены ст. 218 ГК РФ, согласно которой право собственности на новую вещь, изготовленную или созданную лицом для себя с соблюдением закона и иных правовых актов, приобретается этим лицом. Право собственности на имущество, которое имеет собственника, может быть приобретено другим лицом на основании договора купли-продажи, мены, дарения или иной сделки об отчуждении этого имущества.

В силу статьи 219 ГК РФ право собственности на здания, сооружения и другое вновь создаваемое недвижимое имущество, подлежащее государственной регистрации, возникает с момента такой регистрации

Согласно статье 130 ГК РФ к недвижимым вещам (недвижимое имущество, недвижимость) относятся земельные участки, участки недр и всё, что прочно связано с землей, то есть объекты, перемещение которых без несоразмерного ущерба их назначению невозможно, в том числе здания, сооружения, объекты незавершенного строительства.

Статьей 398 ГК РФ предусмотрено, что в случае неисполнения обязательства передать индивидуально-определенную вещь в собственность, в хозяйственное ведение, в оперативное управление или возмездное пользование кредитору последний вправе требовать отобрания этой вещи у должника и передачи ее кредитору на предусмотренных договором условиях.

Согласно п. 3 ст. 7 Закона «Об инвестиционной деятельности в РСФСР» незавершенные объекты инвестиционной деятельности являются долевой собственностью субъектов инвестиционного процесса до момента приёмки и оплаты инвестором (заказчиком) выполненных работ и услуг.

Согласно статье 8 Федерального закона «Об инвестиционной деятельности в Российской Федерации, осуществляемой в форме капитальных вложений», отношения между субъектами инвестиционной деятельности осуществляются на основании договора и (или) государственного контракта, заключенных между ними в соответствии с ГК РФ.

В силу статьи 4 указанного закона субъектами инвестиционной деятельности, осуществляемой в форме капитальных вложений, являются инвесторы, заказчики, подрядчики, пользователи объектов капитальных вложений и другие лица.

Нормы пункта 2 статьи 1 и пункта 2 статьи 421 ГК РФ позволяют субъектам инвестиционной деятельности заключать договор как предусмотренный, так и не предусмотренный законом или иными правовыми актами.

Ответчик 1 является субъектом, не осуществляющим непосредственное строительство. Им заключены договоры с гражданами на финансирование строительства доли в жилом доме и последующей ее передаче гражданам с целью удовлетворения ими своих личных, семейных, бытовых нужд. К данным правоотношениям сторон применимы нормы Гражданского кодекса РФ и Закона РФ «О защите прав потребителей».

Исходя из пункта 2 статьи 27 ФЗ «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации» (вступившего в силу с ДД.ММ.ГГГГ), его действие распространяется на отношения, связанные с привлечением денежных средств участников долевого строительства для строительства (создания) многоквартирных домов и (или) иных объектов недвижимости, разрешение на строительство которых получены после вступления в силу данного Федерального закона.

В соответствии со ст. 25 ФЗ «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним» право собственности на объект незавершенного строительства регистрируется на основании документов, указанных в настоящей статье.

Таким образом, Закон позволяет произвести государственную регистрацию права на объект незавершенного строительства.

Истица заключила договор с ответчиком-1, согласно которому ответчик-1 обязан передать в собственность истице индивидуально-определенное имущество, размер доли истицы также может быть достоверно определен из расчета долей, проведенного при первичной инвентаризации объекта незавершенного строительства МУПТИ и ОН, по состоянию на ДД.ММ.ГГГГ.

Так, исходя из условий договора с ответчиком-1, последний обязан передать в доме-новостройке, расположенном в <адрес>, <адрес>/<адрес> А истице Журной Г.Г. двухкомнатную квартиру на третьем этаже, номер на площадке 2, площадью 56,06 кв. метров (с летними), по данным техпаспорта МУПТИ и ОН соответственно квартира № площадью помещений 55,9 кв. метра, доля квартиры в общем имуществе многоквартирного дома равна 131/10 000

Чтобы оценить правоотношения, возникшие в силу заключения между истцами и ответчиком-1 договоров, следует установить, на что была направлена воля каждой из сторон при заключении указанных договоров.

В соответствии со ст. 153 ГК РФ сделками признаются действия граждан и юридических лиц, направленные на установление, изменение или прекращение гражданских обязанностей.

Согласно п. 3 ст. 154 ГК РФ для заключения договора (двусторонней сделки) необходимо выражение согласованной воли двух сторон, направленной на установление изменение или прекращение гражданских обязанностей.

В силу п. 1 ст. 420 ГК РФ договором признается соглашение двух или нескольких лиц об установлении, изменении или прекращении гражданских прав и обязанностей.

Пунктом 1 статьи 430 ГК РФ установлено, что договором в пользу третьего лица признаётся договор, в котором стороны установили, что должник обязан произвести исполнение не кредитору, а указанному или не указанному в договоре третьему лицу, имеющему право требовать от должника исполнения обязательства в свою пользу.

Согласно пункту 1 ст. 432 ГК РФ договор считается заключенными, поскольку между сторонами в требуемой форме было достигнуто соглашение по всем существенным условиям договора.

Существенными являются условия о предмете договора, условия, которые названы в законе или иных правовых актах как существенные или необходимые для договоров данного вида, а также все те условия, относительно которых по заявлению одной из сторон должно быть достигнуто соглашение.

На момент рассмотрения судом настоящих исков договоры, заключенные истицей с ответчиком-1, содержит все существенные условия, в том числе о предмете договора, о цене, о сроке исполнения обязательства; им индивидуально определено недвижимое имущество, право на которое подлежит передаче истице, договор никем не оспорен и не признан недействительным.

Любая сделка, являясь действием, служит выражением воли лиц, ее совершивших.

Поэтому при определении правовой природы сделки и ее содержания юридически значимым является исследование обстоятельств, свидетельствующих о направленности воли сторон при заключении сделки.

Толкование договора также должно быть направлено на выявление действительной общей воли участников сделки.

Суть отношений между истицей и ответчиком-1 состоит в том, что истица передала деньги (осуществляла финансирование) ответчику-1, с которым она заключила договор, а ответчик-1, в свою очередь, должен передать истице в собственность построенную квартиру.

Между ответчиком-1 и истицей возникли отношения по передаче квартиры в собственность, то есть получение истицей результата инвестиционной деятельности ответчика-1 и ответчика-2, достигнутого последними при исполнении инвестиционного контракта от ДД.ММ.ГГГГ.

Цена договора, либо способ определения цены договора при рассрочке ее уплаты был определен в момент заключения и не предполагал его изменений.

Оплата по договору была осуществлена истицей в сроки и на условиях, предусмотренных договором, платежные документы об исполнении обязательств об оплате у истицы имеются на руках в подлинниках, приобщены к настоящему делу в копиях.

При заключении договора истица имела намерение приобрести в жилом доме квартиру исключительно для личных, семейных, домашних нужд, таким образом, к взаимоотношениям истицы с ответчиками подлежат применению общие нормы Закона РФ «О защите прав потребителей».

В силу ст. 309 ГК РФ обязательства должны исполняться надлежащим образом в соответствии с условиями обязательств и требованиями закона, иных правовых актов, а при отсутствии таких условий и требований - в соответствии с обычаями делового оборота или иными обычно предъявляемыми требованиями.

Согласно ст. 310 ГК РФ односторонний отказ от исполнения обязательства или одностороннее изменение его условий не допускаются, за исключением случаев, предусмотренных законом. Односторонний отказ от исполнения обязательства, связанного с осуществлением его сторонами предпринимательской деятельности, и одностороннее изменение условий такого обязательства допускаются также в случаях, предусмотренных договором, если иное не вытекает из закона или существа обязательства.

Заключенный истицей с ответчиком-1 договор, ответчиком-1 с ответчиком-2 инвестиционный контракт, содержит все существенные условия, ни кем не оспорены и не опровергнуты, что позволяет суду прийти к выводу об их достоверности, о праве истицы на спорный объект в виде указанного в договоре помещения.

Строительство спорного объекта велось на средства граждан-дольщиков, истица является одновременно инвестором и пользователем капитальных вложений в этом объекте, поэтому она обладает правом владения, пользования и распоряжения результатом ее денежных вложений – построенным многоквартирным жилым домом со встроенным офисом и подземной автостоянкой, который и создавался для передачи ей во владение и пользование именно помещением в этом объекте.

Актом от ДД.ММ.ГГГГ № многоквартирному жилому дому со встроенным офисом и подземной автостоянкой присвоен адрес: переулок <адрес> № в <адрес>.

ДД.ММ.ГГГГ МУПТИ и ОН Администрации г. Ростова-на-Дону выдан технический паспорт, в котором указана стоимость недостроенного дома в ценах ДД.ММ.ГГГГ и определена степень готовности дома 61%, по состоянию на ДД.ММ.ГГГГ.

ДД.ММ.ГГГГ объект незавершенного строительства, расположенный по адресу: <адрес>, поставлен на кадастровый учет в Управлении Федеральной службы, государственной регистрации, кадастра и картографии по Ростовской области, с присвоением кадастрового номера №, инвентарный номер 53/30, площадь застройки 392,4 кв. м.

Технический паспорт МУПТИ и ОН, входящие в его состав планы (чертежи) всех этажей и помещений жилого дома доказывают наличие объекта по адресу: <адрес>, <адрес>; несущие стены, капитальные конструкции действительно возведены, межквартирные перегородки имеются, нумерация квартир имеется, частично выполнены внутренние и наружные коммуникации; технический паспорт позволяет индивидуализировать каждую квартиру и нежилое помещение. Копия технического паспорта приобщена к материалам дела, подлинник представлен суду для обозрения.

МУПТИ и ОН г.Ростова-на-Дону при выполнении технического паспорта произведен расчет долей, который соответствует фактической площади всех помещений в жилом доме, доли определены с учетом всех расположенных в доме 70 квартир, офисных помещений, а также и нежилых помещений, приходящихся на всех дольщиков в этом объекте, в том числе на истицы по настоящему делу.

Согласно ст. 218 ГК РФ право собственности на новую вещь, изготовленную или созданную лицом для себя с соблюдением закона и иных правовых актов, приобретается этим лицом.

Согласно ст. 222 ГК РФ самовольной постройкой является жилой дом, другое строение, сооружение или иное недвижимое имущество, созданное на земельном участке, не отведенном для этих целей в порядке, установленном законом и иными правовыми актами, либо созданное без получения на это необходимых разрешений или с существенным нарушением градостроительных и строительных норм и правил.

Ответчиком-2 разрешения на строительство были получены, земельный участок для строительства был выделен надлежащим образом, соответствующая градостроительная документация получена и прошла государственную экспертизу. Суду представлены для обозрения также оригиналы правоустанавливающих документов – разрешения на строительство, договоры аренды земельного участка, градостроительный план, постановления главы администрации г. Ростова-на-Дону о выделении земельного участка для строительства, акт об установлении адреса, кадастровый паспорт, копии которых приобщены к материалам дела.

Следовательно, многоквартирный жилой дом, построенный ответчиком-2 на участке земли, отведенном для этих целей, на основании официально выданного разрешения на строительство и утвержденной уполномоченным органом проектной документации, не является объектом самовольного строительства.

Так как ответчику-2 ДД.ММ.ГГГГ МУПТИ и ОН Администрации г. Ростова-на-Дону выдан технический паспорт, и входящие в его состав планы (чертежи) всех этажей и помещений жилого дома доказывают наличие объекта по адресу: <адрес>, <адрес>; несущие стены, капитальные конструкции действительно возведены, межквартирные перегородки имеются, нумерация квартир имеется, частично выполнены внутренние и наружные коммуникации; технический паспорт позволяет индивидуализировать каждую квартиру и нежилое помещение; техническим паспортом определена степень готовности дома, составляющая 61%, таким образом, 70-квартирный жилой дом со встроенным офисным помещением и подземной автостоянкой, расположенный по адресу: <адрес>, является незавершенным строительством многоквартирным жилым домом.

Согласно ст. 702 ГК РФ по договору подряда одна сторона (подрядчик) обязуется выполнить по заданию другой стороны (заказчика) определенную работу и сдать ее результат заказчику, а заказчик обязуется принять результат работы и оплатить его. К отдельным видам договора подряда (бытовой подряд, строительный подряд, подряд на выполнение проектных и изыскательских работ, подрядные работы для государственных нужд) положения, предусмотренные настоящим параграфом, применяются, если иное не установлено правилами настоящего Кодекса об этих видах договоров.

Согласно ст. 730 ГК РФ по договору бытового подряда подрядчик, осуществляющий соответствующую предпринимательскую деятельность, обязуется выполнить по заданию гражданина (заказчика) определенную работу, предназначенную удовлетворять бытовые или другие личные потребности заказчика, а заказчик обязуется принять и оплатить работу. К отношениям по договору бытового подряда, не урегулированным настоящим Кодексом, применяются законы о защите прав потребителей и иные правовые акты, принятые в соответствии с ними. Согласно ст. 740 ГК РФ по договору строительного подряда подрядчик обязуется в установленный договором срок построить по заданию заказчика определенный объект либо выполнить иные строительные работы, а заказчик обязуется создать подрядчику необходимые условия для выполнения работ, принять их результат и уплатить обусловленную цену. Договор строительного подряда заключается на строительство или реконструкцию предприятия, здания (в том числе жилого дома), сооружения или иного объекта, а также на выполнение монтажных, пусконаладочных и иных неразрывно связанных со строящимся объектом работ. В случаях, когда по договору строительного подряда выполняются работы для удовлетворения бытовых или других личных потребностей гражданина (заказчика), к такому договору соответственно применяются правила параграфа 2 настоящей главы о правах заказчика по договору бытового подряда.

Согласно п. 1 ст. 17 Закон РФ от 07.02.1992 года № 2300-1 «О защите прав потребителей» защита прав потребителей осуществляется судом.

Договоры участия в инвестиционной программе ответчика-1 были заключены законно, истицей выполнены обязательства, однако сроки исполнения обязательств ответчиком-1 не соблюдены.

К отношениям между истицей и ответчиком-1 должны применяться нормы закона РФ № 2300-1 «О защите прав потребителей» от 07.02.1997 года, как указано в обобщении практики рассмотрения судами РФ дел по спорам между гражданами и организациями, привлекающими денежные средства граждан для строительства многоквартирных жилых домов («Бюллетень Верховного Суда РФ» № 2, 2003 год).

Данный вывод подтвержден пунктом 1 Постановления Пленума Верховного Суда РФ № 7 от 29.09.1994 года «О практике рассмотрения судами дел о защите прав потребителей», согласно которому отношения, регулируемые законодательством о защите прав потребителей, могут возникать из договоров, направленных на удовлетворение личных, семейных, домашних и иных нужд, не связанных с осуществлением предпринимательской деятельности.

Согласно п. 1 ст. 27 Закона РФ «О защите прав потребителей» исполнитель, обязан осуществить выполнение работы (оказание услуги) в срок, установленный правилами выполнения отдельных видов работ (оказания отдельных видов услуг), или договором о выполнении работ (оказании услуг).

Согласно ст. 27 федерального закона от 26.10.2002 № 127-ФЗ «О несостоятельности (банкротстве)» при рассмотрении дела о банкротстве должника - юридического лица применяются процедуры, включая внешнее управление, которое было введено в отношении Ответчика-2.

Статьей 94 федерального закона от 26.10.2002 года № 127-ФЗ «О несостоятельности (банкротстве)» установлено, что с даты введения внешнего управления, вводится мораторий на удовлетворение требований кредиторов по денежным обязательствам и об уплате обязательных платежей, за исключением случаев, предусмотренных настоящим Федеральным законом.

Под денежным обязательством понимается обязанность должника уплатить кредитору определенную денежную сумму по гражданско-правовой сделке и (или) иному предусмотренному Гражданским кодексом Российской Федерации, бюджетным законодательством Российской Федерации основанию.

У истицы и ответчика-2 отсутствуют непосредственные договорные отношения, из которых следовали бы денежные требования.

Отношения истицы и ответчика-2 носят опосредованный характер, так как в силу положений статьи 430 ГК РФ истица является третьим лицом в обязательстве между ответчиком-1 и ответчиком-2, установленном инвестиционным контрактом, заключенным последними ДД.ММ.ГГГГ.

Требования истицы носят неденежный характер и состоят в признании за ней права общей долевой собственности в праве собственности на незавершенный строительством многоэтажный жилой дом, находящийся на балансе ответчика-2.

Частью 2 статьи 430 ГК РФ установлено, что с момента выражения третьим лицом должнику намерения воспользоваться своим правом по договору стороны не могут расторгать или изменять заключенный ими договор без согласия третьего лица.

Поскольку истицей в настоящем споре предъявлено требование о призвании права общей долевой собственности в праве собственности и это требование не денежного характера, постольку положение закона о моратории на удовлетворения требований истицы распространяться не может.

Права третьих лиц, как и других дольщиков этого объекта, требованиями истицы не нарушаются.

С учетом норм ст.ст. 218, 222, 702, 740 ГК РФ, суд считает возможным удовлетворить требования истицы о признании за ней права общей долевой собственности в праве собственности на спорный объект, однако необходимо определить объем ее прав на этот объект.

Согласно п. 1 ст. 56 ГПК РФ каждая сторона должна доказать те обстоятельства, на которые она ссылается как на основания своих требований и возражений.

По смыслу ст. 55 ГПК РФ доказательствами признаются объяснения сторон и третьих лиц, показания свидетелей, письменные и вещественные доказательства, аудио- и видеозаписи, заключения экспертов.

Согласно ст. 68 ГПК РФ, объяснения сторон и третьих лиц об известных им обстоятельствах, имеющих значение для правильного рассмотрения деда, подлежат проверке оценке наряду с другими доказательствами.

Согласно ст. 67 ГПК РФ суд оценивает доказательства по своему внутреннему убеждению, основанному на всестороннем, полном, объективном и непосредственном исследовании имеющихся в деле доказательств. Никакие доказательства не имеют для суда заранее установленной силы. Суд оценивает относимость, допустимость, достоверность каждого доказательства в отдельности, а также достаточность и взаимную связь доказательств в их совокупности.

МУПТИ и ОН г. Ростова-на-Дону проведено обследование дома и изготовлен технический паспорт с расчетом долей по квартирам как на объект незавершенного строительства. Строительная готовность дома по данным МУПТИ и ОН на ДД.ММ.ГГГГ составляет 61% готовности. Инвентаризационная стоимость дома составляет 364872 рубля. Согласно справке о расчете долей доля истицы Журной Г.Г. составляет 131/10000 в общем имуществе многоквартирного дома.

Оснований у суда сомневаться в законности и обоснованности произведенного расчета долей истицы в спорном объекте нет, расчет произведен специалистом МУПТИ и ОН с учетом инвентаризации этого объекта.

Суд считает, что истица имеет право на указанную долю, которая определена с учетом количества квартир, всех дольщиков в этом объекте. Данный размер доли истицы ответчиком не оспорен.

То обстоятельство, что в заключенном договоре между истицей и ответчиком-1 не содержится указание о передаче ей доли в незавершенном строительством объекте, а указано в договоре о передаче в собственность указанной в договоре квартиры, не противоречит действующему гражданскому законодательству, Закону РФ «О защите прав потребителей», истицы выбрала именно такой способ защиты и восстановления своих нарушенных прав и интересов.

В соответствии с действующим законодательством, при наличии выполнения истицей своих обязанностей по договору, у истицы в силу ст. 12 ГК РФ возникает право требования признания прав собственности на предмет спорного договора, а право собственности может быть выражено в доле, доля истицы определена от ее права на конкретное помещение в силу заключенного с ответчиком-1 договора.

Требования истцы подлежат удовлетворению и в силу ст. 218 ГК РФ, т.к. спорный объект построен ответчиком-2 на земельном участке, отведенном именно для этой цели, в соответствии с требованиями действующего гражданского, градостроительного законодательства, что подтверждено предоставленными суду документами.

Права третьих лиц удовлетворением требований истцов не нарушаются, как и других дольщиков этого объекта. Суду предоставлен список дольщиков, сопоставление которого с рассчитанной долей истицы в этом объекте не имеет противоречий, не нарушает прав других граждан.

Требования истицы доказаны, обоснованны, подтверждены материалами дела, поэтому суд считает необходимым их удовлетворить, а именно признать право общей долевой собственности в праве собственности на незавершенный строительством жилой <адрес> по <адрес> в <адрес>, 61% готовности, со встроенными административными помещениями и подземной автостоянкой многоэтажный жилой дом общей площадью застройки 392,4 кв. м, строение литер «А», кадастровый номер объекта № объектов недвижимого имущества, находящегося по адресу: <адрес>, переулок <адрес>, кадастровый номер земельного участка № (общая площадь земельного участка 771 кв. м); по данным технического паспорта МУПТИ и ОН по состоянию на ДД.ММ.ГГГГ и справке о расчете долей квартир в праве общей собственности в общем имуществе многоквартирного дома от ДД.ММ.ГГГГ за Журной Г.Г. в размере 131/10000 долей, что соответствует однокомнатной квартире на 3 этаже, №, площадью помещений 55,9 кв. м.

В соответствии со ст. 98 ГПК РФ стороне, в пользу которой состоялось решение суда, суд присуждает возместить с другой стороны все понесенные по делу судебные расходы, за исключением случаев, предусмотренных частью второй статьи 96 настоящего Кодекса.

Таким образом, суд приходит к выводу, что заявленные исковые требования подлежат удовлетворению в полном объеме, поскольку являются законными и обоснованными.

На основании изложенного и руководствуясь ст.ст. 194-198 ГПК РФ, суд, -

Р Е Ш И Л:

Признать за Журной Г.Г. право общей долевой собственности в праве собственности на незавершенный строительством жилой <адрес> по переулку <адрес> в <адрес>, 61% готовности со встроенными административными помещениями и подземной автостоянкой, общей площадью застройки 392,4 кв. м, строение литер «А», кадастровый номер объекта № объектов недвижимого имущества, находящегося по адресу: <адрес>, переулок <адрес>, кадастровый номер земельного участка № (общая площадь земельного участка 771 кв. м) в размере 131/10000 долей, что соответствует двухкомнатной квартире площадью 55,9 кв. м, № на 3 (третьем) этаже, <адрес> по переулку <адрес> в <адрес>, по данным технического паспорта МУПТИ и ОН по состоянию на ДД.ММ.ГГГГ и справки о расчете долей от ДД.ММ.ГГГГ.

Решение может быть обжаловано в Ростовский областной суд через Кировский районный суд г. Ростова-на-Дону в течение 10 дней со дня принятия его в окончательной форме.

В окончательной форме решение изготовлено 15 августа 2011 года.

СУДЬЯ: