РЕШЕНИЕ

Именем Российской Федерации

10 августа 2011 года г. Ростов-на-Дону

Кировский районный суд г.Ростова-на-Дону в составе:

председательствующего судьи Шинкиной М.В.

при секретаре Чолакян К.Л.

рассмотрев в открытом судебном заседании гражданское дело № 2-2853/11 по иску Журавлева И.А., Москалева Г.В., Соколянской С.В., Прокопенко В.В., Хоролец О.А. к ЗАО «Первая Ипотечная Компания – Регион», ООО «Строительная компания «Лазурь», 3-и лица Управление Федеральной службы государственной регистрации кадастра и картографии по Ростовской области, МУ «Департамент координации строительства и перспективного развития» Администрации г. Ростова-на-Дону о признании права общедолевой собственности в праве собственности на незавершенный строительством объект – жилой дом,

У С Т А Н О В И Л :

Истцы обратились в суд с настоящим иском к ответчикам, указав, что ДД.ММ.ГГГГ между ЗАО «Первая Ипотечная Компания – Регион» (далее - Ответчик 1) и ООО «Строительная компания «Лазурь» (далее - Ответчик 2) в <адрес> был заключен инвестиционный контракт, в соответствии с преамбулой которого, Ответчик 1 выступил в качестве генерального инвестора, Ответчик 2 в качестве застройщика. Предметом контракта (п. 2.1) является реализация инвестиционного проекта по строительству жилого дома на земельном участке, расположенном по адресу: <адрес>, <адрес> (2-я очередь строительства). Сроком реализации инвестиционного контракта (п. 2.1) определен 4 квартал ДД.ММ.ГГГГ. Ориентировочный размер жилой площади всего объекта согласован сторонами в размере 5106,02 кв. м. Ориентировочный размер общей нежилой площади объекта - 777,5 кв. м. Ориентировочное общее количество машиномест объекта – 12 машиномест. Начиная с ДД.ММ.ГГГГ между истцами и ответчиком-1 были заключены следующие договоры на долевое участие в его инвестиционной программе по строительству жилья в <адрес>, на приобретение квартир в доме по адресу: <адрес>, <адрес> «А»: с истцом Журавлевым И.А. – № от ДД.ММ.ГГГГ, с истцами Москалевым Г.В., Соколянской С.В. – № от ДД.ММ.ГГГГ, с истцом Прокопенко В.В. – № от ДД.ММ.ГГГГ, № № от ДД.ММ.ГГГГ, № № от ДД.ММ.ГГГГ, с истцом Хоролец О.А. – № от ДД.ММ.ГГГГ.

В соответствии с условиями перечисленных договоров, ответчик-1 принял на себя обязательства принять от истцов денежные средства и направить их на строительство жилья, подобрать истцам отдельные жилые помещения – квартиры в <адрес>, после подбора, оплаты истцами долевого участия в строительстве и получения необходимого пакета правоустанавливающих документов, провести юридические и иные действия по регистрации прав собственности истцов на квартиры. Ответчиком-1 также были подписаны с истцами соглашения о согласовании месторасположения и основных характеристик квартир, являющиеся приложениями к договорам, которыми в каждом договоре индивидуально определены адрес объекта как дома-новостройки (<адрес>, <адрес> расположение квартиры на конкретном этаже дома, ее порядковый номер на лестничной площадке, количество комнат в квартире. Сроком окончания строительства по условиям соглашений является 4 квартал ДД.ММ.ГГГГ, следовательно, срок исполнения обязательств ответчиком-1 наступил ДД.ММ.ГГГГ.

Истцами в полном объеме внесены денежные средства для строительства, что подтверждается квитанциями к приходно-кассовым ордерам. Однако до настоящего времени ответчики свои обязательства не выполнили, жилой дом не достроен и не введен в эксплуатацию.

Необходимость обращения в суд за защитой своих прав и законных интересов связана с тем, что определением Арбитражного суда Ростовской области от ДД.ММ.ГГГГ по делу № в отношении ответчика-2 введена процедура банкротства – внешнее управление, утвержден внешний управляющий Прокопцев Г.В. Ответчиком-1 каких-либо требований к ответчику-2 по делу № не предъявлено, в реестр кредиторов ответчика-2 он не включен, следовательно, инвестиционные права истцов по настоящему делу ничем не защищены. Строительные работы в доме в настоящее время не ведутся, так как в связи с введением в отношении ответчика-2 процедуры банкротства (внешнего управления), перечисление денежных средств на счета ответчика-2 ответчиком-1 остановлено. По условиям пункта 3.9 инвестиционного контракта, балансовый учет затрат на строительство объекта осуществляется застройщиком (ответчиком-2). Таким образом, незавершенный строительством 16-17-ти этажный 70-квартирный жилой дом с проектными характеристиками: общей площадью квартир 4173,92 кв. м, строительным объемом – 23055,31 куб. м., встроенным офисом общей площадью 224,18 кв. м и подземной автостоянкой общей площадью 357,38 кв. м (2-я очередь строительства), расположенный на земельном участке площадью 0,0771 га по адресу: <адрес> <адрес> «А» (строительный адрес), находится на балансе ответчика-2, с которым у истцов отсутствуют договорные отношения и в отношении которого введена процедура банкротства. Истцы полагают, что нахождение объекта инвестиционной деятельности (незавершенного строительством многоквартирного дома) на балансе у ответчика-2 создает условия для его включения в конкурсную массу и последующего отчуждения в целях удовлетворения требований кредиторов, то есть имеется угроза нарушений прав истцов.

Строительная готовность дома, по данным МУПТИ и ОН, на ДД.ММ.ГГГГ составляет 61% готовности. Инвентаризационная стоимость дома составляет 364872 рубля. Согласно справке о расчете долей, доли истцов составляют 665/10000 в объекте незавершенного строительства. На основании изложенного истцы просят суд признать за ними право общей долевой собственности в праве собственности на незавершенный строительством многоэтажный жилой дом, 61% готовности, со встроенными офисными помещениями и подземной автостоянкой, общей площадью <адрес>,3 кв. м (в том числе холодные помещения 307,7 кв. м), инвентарный номер 53/30, находящийся по адресу: <адрес>, <адрес>, расположенный на земельном участке общей площадью 0,0771 га; кадастровый номер земельного участка №, по данным технического паспорта МУПТИ и ОН по состоянию на ДД.ММ.ГГГГ о расчете долей квартир в праве общей собственности в общем имуществе многоквартирного дома.

В судебное заседание явилась представитель истцов Журавлевой И.А., Москалева Г.В., Соколянской С.В., Прокопенко В.В., Хоролец О.А. - Ермолаева О.В., действующая на основании соответствующих доверенностей, поддержала заявленные исковые требования, в обоснование своих доводов дала пояснения, аналогичные, изложенным в описательной части, просила суд удовлетворить иск в полном объеме.

В судебное заседание явился представитель ЗАО «Первая Ипотечная Компания – Регион» Юрьева А.В., действующая на основании доверенности, заявленные исковые требования не признала, дала пояснения согласно письменному отзыву.

Истцы Москалев Г.В. и Прокопенко В.В. в судебное заседание явились исковые требования поддержали. Хоролец О.А. и Журавлев И.А. представили в адрес суда заявления о рассмотрении дела в их отсутствие. Соколянская С.В. в судебное заседание не явилась, извещена надлежащим образом.

Представитель Управления Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Ростовской области, в судебное заседание не явился, о времени и месте судебного разбирательства извещены надлежащим образом. Представители ООО «Строительная компания – Лазурь», МУ «Департамент координации строительства и перспективного развития» Администрации г. Ростова-на-Дону в судебное заседание не явились, о времени и месте судебного разбирательства извещены надлежащим образом, о причинах неявки суду не сообщили, уважительности причин неявки и письменных возражений на иск не представили.

Дело рассмотрено в отсутствие не явившихся участников процесса в порядке ст. 167 ГПК РФ.

Выслушав представителей истцов, представителя ЗАО «Первая Ипотечная Компания – Регион», изучив материалы дела, суд приходит к следующему.

В судебном заседании установлено, что ДД.ММ.ГГГГ между ответчиком-1 и ответчиком-2 был заключен инвестиционный контракт, в соответствии с преамбулой которого, ответчик-1 выступил в качестве генерального инвестора, ответчик-2 в качестве застройщика. Основанием для заключения инвестиционного контракта ответчики указали Постановление Мэра г. Ростова-на-Дону от ДД.ММ.ГГГГ № «Об изъятии у МУФЗ в сфере ЖКХ Кировского района земельных участков по переулку <адрес>, <адрес>А и предоставлении их ООО «Строительная компания «Лазурь» для выполнения проектно-изыскательских работ и строительства многоэтажного жилого дома (2 очередь) с объектами общественного назначения и подземной автостоянкой».

Предметом контракта (п. 2.1) является реализация инвестиционного проекта по строительству жилого дома на земельном участке, расположенном по адресу: <адрес>, <адрес> <адрес> (2-я очередь строительства). Сроком реализации инвестиционного контракта (п. 2.1) определен 4 квартал ДД.ММ.ГГГГ.

В соответствии с п. 3.3. инвестиционного контракта, при его завершении перечень недвижимого имущества на инвестиционном объекте (возведенные здания и сооружения, исключая право пользования земельным участком, которое будет установлено и оформлено после государственной регистрации права (доли в праве) на здание) уточняется по экспликациям и техническим паспортам территориальных органов технической инвентаризации (МУПТИ и ОН), которые изготавливаются по заявке застройщика (ответчика-2) на основании утвержденного проекта планировки территории или проектно-сметной документации и натурных обмеров МУПТИ и ОН, и согласовывается сторонами.

В соответствии с п. 3.2. инвестиционного контракта, конкретное имущество, подлежащее передаче в собственность генеральному инвестору (ответчику-1) по итогам реализации контракта, определяется на основании акта о результатах реализации (частичной реализации) инвестиционного контракта, подписываемого сторонами (ответчиком-1 и ответчиком-2).

Пунктом 3.5 инвестиционного контракта установлено, что при строительстве объекта 100% общих затрат на строительство несет генеральный инвестор (ответчик-1), при этом балансовый учет затрат на строительство объекта осуществляется застройщиком (ответчиком-2) (п. 3.9 инвестиционного контракта).

Окончательный объем площади по объекту уточняется по экспликациям и техническим паспортам МУПТИ и ОН, которые изготавливаются по заявке заказчика (ответчика-2) на основании согласованной сторонами и утвержденной соответствующими государственными и/или муниципальными органами проектно-сметной документации на объект и натурных обмеров, при этом соотношение доли генерального инвестора (ответчика-1) в объекте остается неизменным.

Статьей 6 «Передача прав по Контракту» (п. 6.1.) установлено, что генеральный инвестор (ответчик-1) вправе частично передавать свои права по контракту третьим лицам путем подписания договоров о привлечении (на своей стороне) финансовых средств (долевого участия в строительстве или иных гражданско-правовых договоров) в строительство объекта.

Статья 9 инвестиционного контракта устанавливает, что стороны (ответчик-1 и ответчик-2) несут ответственность по своим обязательствам в соответствии с действующим законодательством Российской Федерации.

Постановлениями Мэра г. Ростова-на-Дону от ДД.ММ.ГГГГ № «Об изъятии у МУФЗ в сфере ЖКХ Кировского района земельных участков по пер. <адрес> <адрес> «А» и предоставлении их ООО «Строительная компания «Лазурь» для выполнения проектно-изыскательских и строительства многоэтажного жилого дома (2 очередь) с объектами общественного назначения и подземной автостоянкой», от ДД.ММ.ГГГГ № «Об объединении земельных участков по <адрес>, и <адрес>», от ДД.ММ.ГГГГ № «О корректировке границ земельных участков по <адрес> и <адрес> «А», от ДД.ММ.ГГГГ № «О предоставлении ООО «Строительная компания «Лазурь» земельного участка для организации строительной площадки по строительству жилого дома по пер. <адрес> <адрес> «А», от ДД.ММ.ГГГГ № «О заключении с ООО «Строительная компания «Лазурь» на новый срок договоров аренды земельных участков по пер. <адрес> «А», от ДД.ММ.ГГГГ № «О заключении с ООО «Строительная компания «Лазурь» на новый срок договора аренды земельного участка по пер. <адрес> «А» ответчику-2 были предоставлены для осуществления строительства многоэтажного жилого дома (2 очередь) с объектами общественного назначения и подземной автостоянкой, а также для организации строительной площадки земельные участки площадью соответственно 0,0771 га и 0,0296 га.

Ответчиком-2 были заключены договоры аренды указанных земельных участков, имеющих кадастровые номера №, №, с Департаментом имущественных и земельных отношений г. Ростова-на-Дону.

Согласно градостроительному плану земельного участка №, выданному МУ «Департамент архитектуры и градостроительства г. Ростова-на-Дону» ДД.ММ.ГГГГ ответчику-2, разрешено использование земельного участка: основной вид разрешенного использования – для строительства жилого дома с объектами общественного назначения (2 очередь), количество этажей – 16-17; вспомогательные виды разрешенного использования – подземная автостоянка.

Во исполнение инвестиционного контракта ответчиком-2 было осуществлено проектирование многоквартирного (16-17 этажного) жилого дома со встроенными офисными помещениями и подземной автостоянкой (2 очередь) по пер. <адрес> и <адрес> «А», получено положительное заключение Управления Главгосэкспертизы России по Ростовской области от ДД.ММ.ГГГГ по рабочему проекту.

На основании вышеуказанных документов Муниципальным Учреждением «Инспекция по контролю за градостроительной деятельностью на территории <адрес>» ДД.ММ.ГГГГ ответчику-2 было выдано разрешение на строительство нулевого цикла 18-этажного 70-квартирного жилого дома (общая площадь квартир 4173,92 кв. м) со встроенным офисом (общая площадь 224,18 кв. м.) и подземной автостоянкой (общая площадь 357,38 кв. м) – 2-я очередь строительства №; и ДД.ММ.ГГГГ - разрешение на строительство надземной части 16-17-ти-этажного 70-квартирного жилого дома (общая площадь квартир 4173,92 кв. м, строительный объем – 23055,31 куб. м) со встроенным офисом (общая площадь 224,18 кв. м) и подземной автостоянкой (общая площадь 357,38 кв. м) – 2-я очередь строительства, площадь земельного участка 0,0771 га, № №; ДД.ММ.ГГГГ разрешение на строительство 16-17-ти этажного 70-квартирного жилого дома (общая площадь квартир – 4173,92 кв. м, строительный объем – 23055,31 куб. м) со встроенным офисом (общая площадь 224,18 кв. м) и подземной автостоянкой (общая площадь 357,38 кв. м) – 2-я очередь строительства, площадь земельного участка – 0,0771 га, № №.

Из содержания п. 3.1 инвестиционного контракта от ДД.ММ.ГГГГ, заключенного ответчиком-1 и ответчиком-2, усматривается, что соотношение раздела недвижимого имущества по итогам реализации контракта установлено сторонами в пропорции:

- 100% общей жилой площади в собственность генерального инвестора (ответчика-1) и (или) привлеченным им третьим лицам (п. 3.1.1);

- 100% общей нежилой площади (исключая площади помещений, неразрывно связанных с системами жизнеобеспечения жилой части объекта (лестничные клетки, лифтовые шахты, технические этажи, техподполья, электрощитовые, мусорокамеры и т.д.) машиномест гаража-стоянки, а также объектов соцкультбыта, переходящих в собственность <адрес> – в собственность генерального инвестора (ответчика-1) (п. 3.1.2);

- 100% площади машиномест – в собственность генерального инвестора (ответчика-1) и (или) привлеченным им третьим лицам.

Следовательно, исходя из содержания п.п. 3.1, 6.1, а также смысла ст. 430 ГК РФ, инвестиционный контракт от ДД.ММ.ГГГГ представляет собой договор в пользу третьего лица (лиц), а именно - граждан, заключивших договоры с ответчиком-1, в том числе, истцов по настоящему делу.

Ответчиком-1, начиная с ДД.ММ.ГГГГ, были заключены следующие договоры на долевое участие в его инвестиционной программе по строительству жилья в <адрес>, на приобретение квартир в доме по адресу <адрес>, <адрес>/<адрес> «А»: с истцом Журавлевым И.А. – № от ДД.ММ.ГГГГ, с истцами Москалевым Г.В., Соколянской С.В. – № № от ДД.ММ.ГГГГ, с истцом Прокопенко В.В. – № № от ДД.ММ.ГГГГ, № № от ДД.ММ.ГГГГ, № № от ДД.ММ.ГГГГ, с истцом Хоролец О.А. – № № от ДД.ММ.ГГГГ.

В соответствии с условиями перечисленных договоров, ответчик-1 принял на себя обязательства принять от истцов денежные средства и направить их на строительство жилья, подобрать истцам отдельные жилые помещения – квартиры в г. Ростове-на-Дону, после подбора, оплаты истцами долевого участия в строительстве и получения необходимого пакета правоустанавливающих документов, провести юридические и иные действия по регистрации прав собственности истцов на квартиры.

Ответчиком-1 также были подписаны с истцами соглашения о согласовании месторасположения и основных характеристик квартир, являющиеся приложениями к договорам, которыми в каждом договоре индивидуально определены адрес объекта как дома-новостройки (<адрес>, <адрес>), расположение квартиры на конкретном этаже дома, ее порядковый номер на лестничной площадке, количество комнат в квартире.

Сроком окончания строительства по условиям соглашений является 4 квартал ДД.ММ.ГГГГ, следовательно, срок исполнения обязательств ответчиком-1 наступил ДД.ММ.ГГГГ.

Определением Арбитражного суда Ростовской области от ДД.ММ.ГГГГ по делу № № в отношении ответчика-2 введена процедура банкротства – внешнее управление, утвержден внешний управляющий Прокопцев Г.В.

Ответчиком-1 каких-либо требований к ответчику-2 по делу № № не предъявлено, в реестр кредиторов ответчика-2 он не включен, следовательно, инвестиционные права истцов по настоящему делу ничем не защищены.

Строительные работы в доме в настоящее время не ведутся, так как в связи с введением в отношении ответчика-2 процедуры банкротства (внешнего управления), перечисление денежных средств на счета ответчика-2 ответчиком-1 остановлено.

По условиям пункта 3.9 инвестиционного контракта балансовый учет затрат на строительство объекта осуществляется застройщиком (ответчиком-2).

Таким образом, незавершенный строительством 16-17-ти-этажный 70-квартирный жилой дом с проектными характеристиками: общей площадью квартир 4173,92 кв. м, строительным объемом – 23055,31 куб. м, встроенным офисом общей площадью 224,18 кв. м и подземной автостоянкой общей площадью 357,38 кв. м (2-я очередь строительства), расположенный на земельном участке площадью 0,0771 га по адресу <адрес>, <адрес>, <адрес> «А» (строительный адрес), находится на балансе ответчика-2, с которым у истцов отсутствуют договорные отношения и в отношении которого введена процедура банкротства.

В соответствии со ст. 8 ГК РФ гражданские права и обязанности возникают из оснований, предусмотренных законом и иными правовыми актами, а также действий граждан и юридических лиц, которые хотя и не предусмотрены законом или такими актами, но в силу общих начал и смысла гражданского законодательства порождают гражданские права и обязанности.

Статьей 11 ГК РФ установлено, что защита нарушенных или оспоренных гражданских прав осуществляется в соответствии с подведомственностью дел, установленной процессуальным законодательством, судом, арбитражным судом или третейским судом.

В соответствии со статьей 12 Гражданского кодекса Российской Федерации защита гражданских прав осуществляется путем признания права, восстановления положения, существовавшего до нарушения права, и пресечения действий, нарушающих право или создающих угрозу его нарушения; … иными способами, предусмотренными законом.

Нахождение объекта инвестиционной деятельности (незавершенного строительством многоквартирного дома) на балансе у ответчика-2 создает условия для его включения в конкурсную массу и последующего отчуждения в целях удовлетворения требований кредиторов, то есть имеется угроза нарушений прав истцов.

Действующее законодательство не исключает возможности признания права собственности на долю в объекте незавершенного строительства.

Основания приобретения права собственности предусмотрены ст. 218 ГК РФ, согласно которой право собственности на новую вещь, изготовленную или созданную лицом для себя с соблюдением закона и иных правовых актов, приобретается этим лицом. Право собственности на имущество, которое имеет собственника, может быть приобретено другим лицом на основании договора купли-продажи, мены, дарения или иной сделки об отчуждении этого имущества.

В силу статьи 219 ГК РФ право собственности на здания, сооружения и другое вновь создаваемое недвижимое имущество, подлежащее государственной регистрации, возникает с момента такой регистрации

Согласно статье 130 ГК РФ к недвижимым вещам (недвижимое имущество, недвижимость) относятся земельные участки, участки недр и всё, что прочно связано с землей, то есть объекты, перемещение которых без несоразмерного ущерба их назначению невозможно, в том числе здания, сооружения, объекты незавершенного строительства.

Статьей 398 ГК РФ предусмотрено, что в случае неисполнения обязательства передать индивидуально-определенную вещь в собственность, в хозяйственное ведение, в оперативное управление или возмездное пользование кредитору последний вправе требовать отобрания этой вещи у должника и передачи ее кредитору на предусмотренных договором условиях.

Согласно п. 3 ст. 7 Закона «Об инвестиционной деятельности в РСФСР» незавершенные объекты инвестиционной деятельности являются долевой собственностью субъектов инвестиционного процесса до момента приёмки и оплаты инвестором (заказчиком) выполненных работ и услуг.

Согласно статье 8 Федерального закона «Об инвестиционной деятельности в Российской Федерации, осуществляемой в форме капитальных вложений», отношения между субъектами инвестиционной деятельности осуществляются на основании договора и (или) государственного контракта, заключенных между ними в соответствии с ГК РФ.

В силу статьи 4 указанного закона субъектами инвестиционной деятельности, осуществляемой в форме капитальных вложений, являются инвесторы, заказчики, подрядчики, пользователи объектов капитальных вложений и другие лица.

Нормы пункта 2 статьи 1 и пункта 2 статьи 421 ГК РФ позволяют субъектам инвестиционной деятельности заключать договор как предусмотренный, так и не предусмотренный законом или иными правовыми актами.

Ответчик 1 является субъектом, не осуществляющим непосредственное строительство. Им заключены договоры с гражданами на финансирование строительства доли в жилом доме и последующей ее передаче гражданам с целью удовлетворения ими своих личных, семейных, бытовых нужд. К данным правоотношениям сторон применимы нормы Гражданского кодекса РФ и Закона РФ «О защите прав потребителей».

Исходя из пункта 2 статьи 27 ФЗ «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации» (вступившего в силу с 1 апреля 2005 года), его действие распространяется на отношения, связанные с привлечением денежных средств участников долевого строительства для строительства (создания) многоквартирных домов и (или) иных объектов недвижимости, разрешение на строительство которых получены после вступления в силу данного Федерального закона.

В соответствии со ст. 25 ФЗ «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним» право собственности на объект незавершенного строительства регистрируется на основании документов, указанных в настоящей статье.

Таким образом, Закон позволяет произвести государственную регистрацию права на объект незавершенного строительства.

Истцы заключили договоры с ответчиком-1, согласно которым ответчик-1 обязан передать в собственность каждому из истцов индивидуально-определенное имущество, размер доли каждого из истцов также может быть достоверно определен из расчета долей, проведенного при первичной инвентаризации объекта незавершенного строительства МУПТИ и ОН, по состоянию на ДД.ММ.ГГГГ.

Так, исходя из условий договоров с ответчиком-1, последний обязан передать в доме-новостройке, расположенном в <адрес>, <адрес> А: истцу Журавлеву И.А. однокомнатную квартиру на двенадцатом этаже, номер на площадке 3, площадью 36,98 кв. метров (с летними), по данным техпаспорта МУПТИ и ОН соответственно <адрес> площадью помещений 33,5 кв. метра, доля квартиры в общем имуществе многоквартирного дома равна 78/10 000; истцам Москалеву Г.В. и Соколянской С.В. - однокомнатную квартиру на седьмом этаже, номер на площадке 4, площадью 37,56 кв. метров (с летними), по данным техпаспорта МУПТИ и ОН соответственно <адрес>, площадью помещений 34,0 кв. метра, доля квартиры в общем имуществе многоквартирного дома равна 80/10 000; истцу Прокопенко В.В. двухкомнатную квартиру на четырнадцатом этаже, номер на площадке 1, площадью 71,78 кв. метров (с летними), по данным техпаспорта МУПТИ и ОН соответственно <адрес> площадью помещений 66,1 кв. метра, доля квартиры в общем имуществе многоквартирного дома равна 155/10 000; а так же, трехкомнатную квартиру на четырнадцатом этаже, номер на площадке 5, площадью 81,91 кв. метров (с летними), по данным техпаспорта МУПТИ и ОН соответственно <адрес> площадью помещений 73,4 кв. метра, доля квартиры в общем имуществе многоквартирного дома равна 172/10 000; а так же, трехкомнатную квартиру на пятнадцатом этаже, номер на площадке 5, площадью 81,91 кв. метров (с летними), по данным техпаспорта МУПТИ и ОН соответственно <адрес> площадью помещений 73,3 кв. метра, доля квартиры в общем имуществе многоквартирного дома равна 172/10 000; истцу Хоролец О.А. двухкомнатную квартиру на десятом этаже, номер на площадке 1, площадью 71,78 кв. метров (с летними), по данным техпаспорта МУПТИ и ОН соответственно <адрес> площадью помещений 66,3 кв. метра, доля квартиры в общем имуществе многоквартирного дома равна 155/10 000.

Чтобы оценить правоотношения, возникшие в силу заключения между истцами и ответчиком-1 договоров, следует установить, на что была направлена воля каждой из сторон при заключении указанных договоров.

В соответствии со ст. 153 ГК РФ сделками признаются действия граждан и юридических лиц, направленные на установление, изменение или прекращение гражданских обязанностей.

Согласно п. 3 ст. 154 ГК РФ для заключения договора (двусторонней сделки) необходимо выражение согласованной воли двух сторон, направленной на установление изменение или прекращение гражданских обязанностей.

В силу п. 1 ст. 420 ГК РФ договором признается соглашение двух или нескольких лиц об установлении, изменении или прекращении гражданских прав и обязанностей.

Пунктом 1 статьи 430 ГК РФ установлено, что договором в пользу третьего лица признаётся договор, в котором стороны установили, что должник обязан произвести исполнение не кредитору, а указанному или не указанному в договоре третьему лицу, имеющему право требовать от должника исполнения обязательства в свою пользу.

Согласно пункту 1 ст. 432 ГК РФ договор считается заключенными, поскольку между сторонами в требуемой форме было достигнуто соглашение по всем существенным условиям договора.

Существенными являются условия о предмете договора, условия, которые названы в законе или иных правовых актах как существенные или необходимые для договоров данного вида, а также все те условия, относительно которых по заявлению одной из сторон должно быть достигнуто соглашение.

На момент рассмотрения судом настоящих исков договоры, заключенные истцами с Ответчиком-1, содержат все существенные условия, в том числе о предмете данных договоров, о цене, о сроке исполнения обязательства; ими индивидуально определено недвижимое имущество, права на которое подлежат передаче истцам, договоры никем не оспорены и не признаны недействительными.

Любая сделка, являясь действием, служит выражением воли лиц, ее совершивших.

Поэтому при определении правовой природы сделки и ее содержания юридически значимым является исследование обстоятельств, свидетельствующих о направленности воли сторон при заключении сделки.

Толкование договора также должно быть направлено на выявление действительной общей воли участников сделки.

Суть отношений между истцами и ответчиком-1 состоит в том, что истцы передали деньги (осуществляли финансирование) ответчику-1, с которым они заключили договоры, а ответчик-1, в свою очередь, должен передать истцам в собственность построенные квартиры.

Между ответчиком-1 и истцами возникли отношения по передаче квартир в собственность, то есть получение истцами результата инвестиционной деятельности ответчик-1 и ответчика-2, достигнутого последними при исполнении инвестиционного контракта от ДД.ММ.ГГГГ.

Цена каждого из договоров, либо способ определения цены договора при рассрочке ее уплаты был определен в момент заключения и не предполагали их изменений.

Оплата по договорам была осуществлена истцами в сроки и на условиях, предусмотренных каждым договором, платежные документы об исполнении обязательств об оплате у истцов имеются на руках в подлинниках, приобщены к настоящему делу в копиях.

При заключении договоров истцы имели намерение приобрести в жилом доме квартиры исключительно для личных, семейных, домашних нужд, таким образом, к взаимоотношениям истцов с ответчиками подлежат применению общие нормы Закона РФ «О защите прав потребителей».

В силу ст. 309 ГК РФ обязательства должны исполняться надлежащим образом в соответствии с условиями обязательств и требованиями закона, иных правовых актов, а при отсутствии таких условий и требований - в соответствии с обычаями делового оборота или иными обычно предъявляемыми требованиями.

Согласно ст. 310 ГК РФ односторонний отказ от исполнения обязательства или одностороннее изменение его условий не допускаются, за исключением случаев, предусмотренных законом. Односторонний отказ от исполнения обязательства, связанного с осуществлением его сторонами предпринимательской деятельности, и одностороннее изменение условий такого обязательства допускаются также в случаях, предусмотренных договором, если иное не вытекает из закона или существа обязательства.

Заключенные указанные истцами с ответчиком-1 договоры, ответчиком-1 с ответчиком-2 инвестиционный контракт, содержит все существенные условия, ни кем не оспорены и не опровергнуты, что позволяет суду прийти к выводу об их достоверности, о праве истцов на спорный объект в виде указанных в договоре помещений.

Строительство спорного объекта велось на средства граждан-дольщиков, истцы являются одновременно инвесторами и пользователями капитальных вложений в этом объекте, поэтому они обладают правом владения, пользования и распоряжения результатом их денежных вложений – построенным многоквартирным жилым домом со встроенным офисом и подземной автостоянкой, который и создавался для передачи им во владение и пользование именно помещениями в этом объекте.

Актом от ДД.ММ.ГГГГ № многоквартирному жилому дому со встроенным офисом и подземной автостоянкой присвоен адрес: <адрес>, № в <адрес>.

ДД.ММ.ГГГГ МУПТИ и ОН Администрации г. Ростова-на-Дону выдан технический паспорт, в котором указана стоимость недостроенного дома в ценах ДД.ММ.ГГГГ и определена степень готовности <адрес>%, по состоянию на ДД.ММ.ГГГГ.

ДД.ММ.ГГГГ объект незавершенного строительства, расположенный по адресу: <адрес>, <адрес>, поставлен на кадастровый учет в Управлении Федеральной службы, государственной регистрации, кадастра и картографии по Ростовской области, с присвоением кадастрового номера №, инвентарный номер 53/30, площадь застройки 392,4 кв. м.

Технический паспорт МУПТИ и ОН, входящие в его состав планы (чертежи) всех этажей и помещений жилого дома доказывают наличие объекта по адресу: <адрес>, <адрес>; несущие стены, капитальные конструкции действительно возведены, межквартирные перегородки имеются, нумерация квартир имеется, частично выполнены внутренние и наружные коммуникации; технический паспорт позволяет индивидуализировать каждую квартиру и нежилое помещение. Копия технического паспорта приобщена к материалам дела, подлинник представлен суду для обозрения.

МУПТИ и ОН г.Ростова-на-Дону при выполнении технического паспорта произведен расчет долей, который соответствует фактической площади всех помещений в жилом доме, доли определены с учетом всех расположенных в <адрес> квартир, офисных помещений, а также и нежилых помещений, приходящихся на всех дольщиков в этом объекте, в том числе на истцов по настоящему делу.

Согласно ст. 218 ГК РФ право собственности на новую вещь, изготовленную или созданную лицом для себя с соблюдением закона и иных правовых актов, приобретается этим лицом.

Согласно ст. 222 ГК РФ самовольной постройкой является жилой дом, другое строение, сооружение или иное недвижимое имущество, созданное на земельном участке, не отведенном для этих целей в порядке, установленном законом и иными правовыми актами, либо созданное без получения на это необходимых разрешений или с существенным нарушением градостроительных и строительных норм и правил.

Ответчиком-2 разрешения на строительство были получены, земельный участок для строительства был выделен надлежащим образом, соответствующая градостроительная документация получена и прошла государственную экспертизу. Суду представлены для обозрения также оригиналы правоустанавливающих документов – разрешения на строительство, договоры аренды земельного участка, градостроительный план, постановления главы администрации <адрес> о выделении земельного участка для строительства, акт об установлении адреса, кадастровый паспорт, копии которых приобщены к материалам дела.

Следовательно, многоквартирный жилой дом, построенный ответчиком-2 на участке земли, отведенном для этих целей, на основании официально выданного разрешения на строительство и утвержденной уполномоченным органом проектной документации, не является объектом самовольного строительства.

Так как ответчику-2 ДД.ММ.ГГГГ МУПТИ и ОН Администрации г. Ростова-на-Дону выдан технический паспорт, и входящие в его состав планы (чертежи) всех этажей и помещений жилого дома доказывают наличие объекта по адресу: <адрес>, <адрес>; несущие стены, капитальные конструкции действительно возведены, межквартирные перегородки имеются, нумерация квартир имеется, частично выполнены внутренние и наружные коммуникации; технический паспорт позволяет индивидуализировать каждую квартиру и нежилое помещение; техническим паспортом определена степень готовности дома, составляющая 61%, таким образом, 70-квартирный жилой дом со встроенным офисным помещением и подземной автостоянкой, расположенный по адресу: <адрес>, <адрес>, является незавершенным строительством многоквартирным жилым домом.

Согласно ст. 702 ГК РФ по договору подряда одна сторона (подрядчик) обязуется выполнить по заданию другой стороны (заказчика) определенную работу и сдать ее результат заказчику, а заказчик обязуется принять результат работы и оплатить его. К отдельным видам договора подряда (бытовой подряд, строительный подряд, подряд на выполнение проектных и изыскательских работ, подрядные работы для государственных нужд) положения, предусмотренные настоящим параграфом, применяются, если иное не установлено правилами настоящего Кодекса об этих видах договоров.

Согласно ст. 730 ГК РФ по договору бытового подряда подрядчик, осуществляющий соответствующую предпринимательскую деятельность, обязуется выполнить по заданию гражданина (заказчика) определенную работу, предназначенную удовлетворять бытовые или другие личные потребности заказчика, а заказчик обязуется принять и оплатить работу. К отношениям по договору бытового подряда, не урегулированным настоящим Кодексом, применяются законы о защите прав потребителей и иные правовые акты, принятые в соответствии с ними. Согласно ст. 740 ГК РФ по договору строительного подряда подрядчик обязуется в установленный договором срок построить по заданию заказчика определенный объект либо выполнить иные строительные работы, а заказчик обязуется создать подрядчику необходимые условия для выполнения работ, принять их результат и уплатить обусловленную цену. Договор строительного подряда заключается на строительство или реконструкцию предприятия, здания (в том числе жилого дома), сооружения или иного объекта, а также на выполнение монтажных, пусконаладочных и иных неразрывно связанных со строящимся объектом работ. В случаях, когда по договору строительного подряда выполняются работы для удовлетворения бытовых или других личных потребностей гражданина (заказчика), к такому договору соответственно применяются правила параграфа 2 настоящей главы о правах заказчика по договору бытового подряда.

Согласно п. 1 ст. 17 Закон РФ от 07.02.1992 года № 2300-1 «О защите прав потребителей» защита прав потребителей осуществляется судом.

Договоры участия в инвестиционной программе ответчика-1 были заключены законно, истцами выполнены обязательства, однако сроки исполнения обязательств ответчиком-1 не соблюдены.

К отношениям между истцами и ответчиком-1 должны применяться нормы закона РФ № 2300-1 «О защите прав потребителей» от 07.02.1997 года, как указано в обобщении практики рассмотрения судами РФ дел по спорам между гражданами и организациями, привлекающими денежные средства граждан для строительства многоквартирных жилых домов («Бюллетень Верховного Суда РФ» № 2, 2003 год).

Данный вывод подтвержден пунктом 1 Постановления Пленума Верховного Суда РФ № от ДД.ММ.ГГГГ «О практике рассмотрения судами дел о защите прав потребителей», согласно которому отношения, регулируемые законодательством о защите прав потребителей, могут возникать из договоров, направленных на удовлетворение личных, семейных, домашних и иных нужд, не связанных с осуществлением предпринимательской деятельности.

Согласно п. 1 ст. 27 Закона РФ «О защите прав потребителей» исполнитель, обязан осуществить выполнение работы (оказание услуги) в срок, установленный правилами выполнения отдельных видов работ (оказания отдельных видов услуг), или договором о выполнении работ (оказании услуг).

Согласно ст. 27 федерального закона от 26.10.2002 № 127-ФЗ «О несостоятельности (банкротстве)» при рассмотрении дела о банкротстве должника - юридического лица применяются процедуры, включая внешнее управление, которое было введено в отношении Ответчика-2.

Статьей 94 федерального закона от 26.10.2002 года № 127-ФЗ «О несостоятельности (банкротстве)» установлено, что с даты введения внешнего управления, вводится мораторий на удовлетворение требований кредиторов по денежным обязательствам и об уплате обязательных платежей, за исключением случаев, предусмотренных настоящим Федеральным законом.

Под денежным обязательством понимается обязанность должника уплатить кредитору определенную денежную сумму по гражданско-правовой сделке и (или) иному предусмотренному Гражданским кодексом Российской Федерации, бюджетным законодательством Российской Федерации основанию.

У истцов и ответчика-2 отсутствуют непосредственные договорные отношения, из которых следовали бы денежные требования.

Отношения истцов и ответчика-2 носят опосредованный характер, так как в силу положений статьи 430 ГК РФ истцы являются третьими лицами в обязательстве между ответчиком-1 и ответчиком-2, установленном инвестиционным контрактом, заключенным последними ДД.ММ.ГГГГ.

Требования истцов носят неденежный характер и состоят в признании за ними права общей долевой собственности в праве собственности на незавершенный строительством многоэтажный жилой дом, находящийся на балансе ответчика-2.

Частью 2 статьи 430 ГК РФ установлено, что с момента выражения третьим лицом должнику намерения воспользоваться своим правом по договору стороны не могут расторгать или изменять заключенный ими договор без согласия третьего лица.

Поскольку истцами в настоящем споре предъявлено требования о призвании права общей долевой собственности в праве собственности и это требование не денежного характера, постольку положение закона о моратории на удовлетворения требований истцов распространяться не может.

Права третьих лиц, как и других дольщиков этого объекта, требованиями истцов не нарушаются.

С учетом норм ст.ст. 218, 222, 702, 740 ГК РФ, суд считает возможным удовлетворить требования истцов о признании за ними права общей долевой собственности в праве собственности на спорный объект, однако необходимо определить объем их прав на этот объект.

Согласно п. 1 ст. 56 ГПК РФ каждая сторона должна доказать те обстоятельства, на которые она ссылается как на основания своих требований и возражений.

По смыслу ст. 55 ГПК РФ доказательствами признаются объяснения сторон и третьих лиц, показания свидетелей, письменные и вещественные доказательства, аудио- и видеозаписи, заключения экспертов.

Согласно ст. 68 ГПК РФ, объяснения сторон и третьих лиц об известных им обстоятельствах, имеющих значение для правильного рассмотрения деда, подлежат проверке оценке наряду с другими доказательствами.

Согласно ст. 67 ГПК РФ суд оценивает доказательства по своему внутреннему убеждению, основанному на всестороннем, полном, объективном и непосредственном исследовании имеющихся в деле доказательств. Никакие доказательства не имеют для суда заранее установленной силы. Суд оценивает относимость, допустимость, достоверность каждого доказательства в отдельности, а также достаточность и взаимную связь доказательств в их совокупности.

МУПТИ и ОН г. Ростова-на-Дону проведено обследование дома и изготовлен технический паспорт с расчетом долей по квартирам как на объект незавершенного строительства. Строительная готовность дома по данным МУПТИ и ОН на ДД.ММ.ГГГГ составляет 61% готовности. Инвентаризационная стоимость дома составляет 364872 рубля. Согласно справке о расчете долей доля истцов составляет: Журавлева И.А. - 78/10000 в общем имуществе многоквартирного дома; Москалева Г.В. и Соколянской С.В. - 80/10000 в общем имуществе многоквартирного дома; Прокопенко В.В. - 155/10000, 172/10000, 172/10000, в общем имуществе многоквартирного дома; Хоролец О.А. - 155/10000 в общем имуществе многоквартирного дома.

Оснований у суда сомневаться в законности и обоснованности произведенного расчета долей истца в спорном объекте нет, расчет произведен специалистом МУПТИ и ОН с учетом инвентаризации этого объекта.

Суд считает, что истцы имеют право на указанные доли, которые определены с учетом количества квартир, всех дольщиков в этом объекте. Данный размер долей истцов ответчиком не оспорен.

То обстоятельство, что в заключенных договорах между истцами и ответчиком-1 не содержится указание о передаче им долей в незавершенном строительством объекте, а указано в договоре о передаче в собственность указанной в договоре квартиры, не противоречит действующему гражданскому законодательству, Закону РФ «О защите прав потребителей», истцы выбрали именно такой способ защиты и восстановления своих нарушенных прав и интересов.

В соответствии с действующим законодательством, при наличии выполнения истцами своих обязанностей по договорам, у истцов в силу ст. 12 ГК РФ возникает право требования признания прав собственности на предмет спорного договора, а право собственности может быть выражено в доле, доля истцов определена от их права на конкретное помещение в силу заключенного с ответчиком-1 договора.

Требования истцов подлежат удовлетворению и в силу ст. 218 ГК РФ, т.к. спорный объект построен ответчиком-2 на земельном участке, отведенном именно для этой цели, в соответствии с требованиями действующего гражданского, градостроительного законодательства, что подтверждено предоставленными суду документами.

Права третьих лиц удовлетворением требований истцов не нарушаются, как и других дольщиков этого объекта. Суду предоставлен список дольщиков, сопоставление которого с рассчитанными долями истцов в этом объекте не имеет противоречий, не нарушает прав других граждан.

Требования истцов доказаны, обоснованны, подтверждены материалами дела, поэтому суд считает необходимым их удовлетворить, а именно признать право общей долевой собственности в праве собственности на незавершенный строительством жилой <адрес> по <адрес> в <адрес>, 61% готовности, со встроенными административными помещениями и подземной автостоянкой многоэтажный жилой дом общей площадью застройки 392,4 кв. м, строение литер «А», кадастровый номер объекта № объектов недвижимого имущества, находящегося по адресу: <адрес>, переулок <адрес> кадастровый номер земельного участка № (общая площадь земельного участка 771 кв. м); по данным технического паспорта МУПТИ и ОН по состоянию на ДД.ММ.ГГГГ и справке о расчете долей квартир в праве общей собственности в общем имуществе многоквартирного дома от ДД.ММ.ГГГГ за Журавлевым И.А. - в размере 78/10000 долей, что соответствует однокомнатной квартире на 12 этаже, №, площадью помещений 33,5 кв. м; Москалевым Г.В. и Соколянской С.В. – 80/10000 долей, что соответствует однокомнатной квартире на 7 этаже, №, площадью помещений 34,0 кв. м; Прокопенко В.В. - 155/10000 долей, что соответствует двухкомнатной квартире на 14 этаже, № площадью помещений 66,1 кв. м., 172/10000 долей, что соответствует трехкомнатной квартире на 14 этаже, № площадью помещений 73,4 кв. м,; 172/10000 долей, что соответствует трехкомнатной квартире на 15 этаже, № площадью помещений 73,3 кв. м,; Хоролец О.А. - 155/10000 долей, что соответствует двухкомнатной квартире на 10 этаже, № площадью помещений 66,3 кв. м.

В соответствии со ст. 98 ГПК РФ стороне, в пользу которой состоялось решение суда, суд присуждает возместить с другой стороны все понесенные по делу судебные расходы, за исключением случаев, предусмотренных частью второй статьи 96 настоящего Кодекса.

Таким образом, суд приходит к выводу, что заявленные исковые требования подлежат удовлетворению в полном объеме, поскольку являются законными и обоснованными.

На основании изложенного и руководствуясь ст.ст. 194-198 ГПК РФ, суд, -

Р Е Ш И Л:

Признать за Журавлевым И.А. право общей долевой собственности в праве собственности на незавершенный строительством жилой <адрес> по переулку <адрес> в <адрес>, 61% готовности со встроенными административными помещениями и подземной автостоянкой, общей площадью застройки 392,4 кв. м, строение литер «А», кадастровый номер объекта № объектов недвижимого имущества, находящегося по адресу: <адрес>, переулок <адрес>, кадастровый номер земельного участка № (общая площадь земельного участка 771 кв. м) в размере 78/10000 долей, что соответствует однокомнатной квартире площадью 33,5 кв. м, № на 12 (двенадцатом) этаже, <адрес> по переулку Крыловскому в <адрес>, по данным технического паспорта МУПТИ и ОН по состоянию на ДД.ММ.ГГГГ и справки о расчете долей от ДД.ММ.ГГГГ.

Признать за Москалевым Г.В. и Соколянской С.В. право общей долевой собственности в праве собственности на незавершенный строительством жилой <адрес> по переулку <адрес> в <адрес>, 61% готовности со встроенными административными помещениями и подземной автостоянкой, общей площадью застройки 392,4 кв. м, строение литер «А», кадастровый номер объекта № объектов недвижимого имущества, находящегося по адресу: <адрес>, переулок <адрес>, кадастровый номер земельного участка № (общая площадь земельного участка 771 кв. м) в размере 80/10000 долей, что соответствует однокомнатной квартире площадью 34,0 кв. м, № на 7 (седьмом) этаже, <адрес> по переулку <адрес> в <адрес>, по данным технического паспорта МУПТИ и ОН по состоянию на ДД.ММ.ГГГГ и справки о расчете долей от ДД.ММ.ГГГГ.

Признать за Прокопенко В.В. право общей долевой собственности в праве собственности на незавершенный строительством жилой <адрес> по переулку <адрес> в <адрес>, 61% готовности со встроенными административными помещениями и подземной автостоянкой, общей площадью застройки 392,4 кв. м, строение литер «А», кадастровый номер объекта № объектов недвижимого имущества, находящегося по адресу: <адрес>, переулок <адрес>, кадастровый номер земельного участка № (общая площадь земельного участка 771 кв. м): в размере 155/10000 долей, что соответствует двухкомнатной квартире площадью 66,1 кв. м, № на 14 (четырнадцатом) этаже; в размере 172/10000 долей, что соответствует трехкомнатной квартире площадью 73,4 кв. м, № на 14 (четырнадцатом) этаже; в размере 172/10000 долей, что соответствует трехкомнатной квартире площадью 73,3 кв. м, № на 15 (пятнадцатом) этаже, - <адрес> по переулку <адрес>, по данным технического паспорта МУПТИ и ОН по состоянию на ДД.ММ.ГГГГ и справки о расчете долей от ДД.ММ.ГГГГ.

Признать за Хоролец О.А. право общей долевой собственности в праве собственности на незавершенный строительством жилой <адрес> по переулку <адрес> в <адрес>, 61% готовности со встроенными административными помещениями и подземной автостоянкой, общей площадью застройки 392,4 кв. м, строение литер «А», кадастровый номер объекта № объектов недвижимого имущества, находящегося по адресу: <адрес>, переулок <адрес>, кадастровый номер земельного участка № (общая площадь земельного участка 771 кв. м) в размере 155/10000 долей, что соответствует двухкомнатной квартире площадью 66,3 кв. м, № на 10 (десятом) этаже, <адрес> по переулку <адрес> в <адрес>, по данным технического паспорта МУПТИ и ОН по состоянию на ДД.ММ.ГГГГ и справки о расчете долей от ДД.ММ.ГГГГ.

Решение может быть обжаловано в Ростовский областной суд через Кировский районный суд г. Ростова-на-Дону в течение 10 дней со дня принятия его в окончательной форме.

В окончательной форме решение изготовлено 15 августа 2011 года.

СУДЬЯ: