РЕШЕНИЕ

Именем Российской Федерации

10 октября 2011 года

Кировский районный суд г.Ростова-на-Дону

в составе председательствующего судьи Соколовой Т.Ю.

при секретаре Анохиной О.Н.

рассмотрев в открытом судебном заседании гражданское дело № 2-4274/11 по иску Барвинок Л.П. к ЗАО «Первая Ипотечная Компания - Регион», ООО «Строительная компания «Лазурь», 3-и лица Управление Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Ростовской по области, МУ «Департамент координации строительства и перспективного развития» Администрации г. Ростова-на-Дону о признании права общедолевой собственности в праве собственности на незавершенный строительством объект – жилой дом

У С Т А Н О В И Л :

Истец обратился в суд с настоящим исковыми требованиями, ссылаясь на то, что 1 марта 2005 года между ЗАО «Первая Ипотечная Компания – Регион» и ООО «Строительная компания «Лазурь» в г. Ростове-на-Дону был заключен Инвестиционный контракт, в соответствии с преамбулой которого ЗАО «Первая Ипотечная Компания – Регион» выступил в качестве генерального инвестора, ООО «Строительная компания «Лазурь» в качестве застройщика. Предметом контракта (п.2.1) является реализация инвестиционного проекта по строительству жилого дома на земельном участке, расположенном по адресу: <адрес> (2-я очередь строительства) (далее объект). Сроком реализации Инвестиционного контракта (п.2.1) определён 4 квартал 2006 года. ЗАО «Первая Ипотечная Компания – Регион» заключил с Барвинок Л.П. договор долевого участия в инвестиционной программе № КЗ/1/5/3/1 от 24 октября 2005года. В соответствии с условиями договора № КЗ/1/5/3/1, ЗАО «Первая Ипотечная Компания-Регион» принял на себя обязательства принять от истицы денежные средства и направить их на строительство многоквартирного жилого дома, подобрать истице квартиру, после подбора, оплаты истицей долевого участия в строительстве и получения необходимого пакета правоустанавливающих документов провести юридические и иные действия по регистрации прав собственности истицы на квартиру. ЗАО «Первая Ипотечная Компания – Регион» также было подписано с истицей соглашение о согласовании месторасположения и основных характеристик квартиры, являющегося неотъемлемой частью договора. В соответствии с п.п. 1,2 соглашения от ДД.ММ.ГГГГ определены адрес объекта как дома-новостройки: <адрес> и характеристики квартиры: однокомнатная квартира на 5 (пятом) этаже, № 18 площадью помещений 33,6 кв. метра. Сроком окончания строительства по условиям соглашения является 4 квартал 2006 года, следовательно, срок исполнения обязательств ЗАО «Первая Ипотечная Компания – Регион» наступил 1 января 2007 года. Истица свои обязательства по договору № КЗ/1/5/3/1 от 24 октября 2005г. выполнила в полном объеме. Это обстоятельство подтверждается платежным поручением № 1 от 25.10.2005г. на сумму 370020, 87 руб., платежным поручением № 2 от 25.10.2005г. на сумму 482525, 66 руб. Однако до настоящего времени ответчики свои обязательства не выполнили, жилой дом не достроен и не введен в эксплуатацию. Необходимость обращения в суд за защитой своих прав и законных интересов связана с тем, что определением Арбитражного суда Ростовской области от 16 июля 2010 года по делу А53-30373/2009 в отношении ООО «Строительная компания «Лазурь» введена процедура банкротства – внешнее управление, утвержден внешний управляющий Прокопцев Г.В. ЗАО «Первая Ипотечная Компания – Регион» каких-либо требований к ООО «Строительная компания «Лазурь» по делу А53-30373/2009 не предъявлено, в реестр кредиторов ООО «Строительная компания «Лазурь» он не включен, следовательно, инвестиционные права истицы по настоящему делу ничем не защищены. Строительные работы в доме в настоящее время ООО «Строительная компания «Лазурь» не ведутся, так как в связи с введением в отношении ООО «Строительная компания «Лазурь» процедуры банкротства (внешнего управления), перечисление денежных средств на счета ООО «Строительная компания «Лазурь» ЗАО «Первая Ипотечная Компания – Регион» было прекращено. По условиям пункта 3.9. Инвестиционного Контракта балансовый учет затрат на строительство Объекта осуществляется Застройщиком (ООО «Строительная компания «Лазурь»). Таким образом, незавершенный строительством многоквартирный жилой дом (2-я очередь строительства), расположенный на земельном участке площадью 0,0771 га по адресу <адрес> (строительный адрес), находится на балансе ООО «Строительная компания «Лазурь», с которым у истицы отсутствуют договорные отношения и в отношении которого введена процедура банкротства. Истица полагает, что нахождение объекта инвестиционной деятельности (незавершенного строительством многоквартирного дома) на балансе у ООО «Строительная компания «Лазурь» создаёт условия для его включения в конкурсную массу и последующего отчуждения с целью удовлетворения требований кредиторов, то есть имеется угроза нарушений прав Истицы. Строительная готовность дома, по данным МУПТИиОН, на 19.01.2011 года составляет 61,1% готовности. Согласно справке о расчёте долей, доля истицы составляет 79/10000 в объекте незавершенного строительства. На основании изложенного истица просит суд признать за ней право общей долевой собственности в праве общей собственности на незавершенный строительством многоэтажный жилой дом 61% готовности, со встроенными офисными помещениями и подземной автостоянкой, общей площадью дома 5 824,3 кв.м. (в том числе холодные помещения 307,7 кв. м), инвентарный номер 53/30, находящийся по адресу: <адрес>.

В судебное заседание явилась представитель истицы Ермолаева О.В., действующая на основании доверенности, поддержала заявленные исковые требования, в обоснование своих доводов дала пояснения, аналогичные изложенным в описательной части, просила суд удовлетворить иск в полном объёме.

Истица, представитель Управления Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Ростовской области, в судебное заседание не явились, о времени и месте судебного разбирательства извещены надлежащим образом, согласно представленных в адрес суда заявлений просили рассмотреть дело в их отсутствие. ЗАО «Первая Ипотечная Компания-Регион также в судебное заседание не явился, о времени и месте судебного разбирательства извещен надлежащим образом, представил отзыв, в котором иск не признал. Представитель ООО «Строителная компания «Лазурь» в судебное заседание не явился, о времени и месте судебного разбирательства извещен надлежащим образом, о причинах неявки суду не сообщил, уважительности причин неявки и письменных возражений на иск не представил.

Дело рассмотрено в отсутствие не явившихся участников процесса в порядке ст. 167 ГПК РФ.

Выслушав представителя истицы, изучив материалы дела, суд приходит к следующему.

В судебном заседании установлено, что 1 марта 2005 года между ЗАО «Первая Ипотечная Компания – Регион» и ООО «Строительная компания «Лазурь» в г. Ростове-на-Дону был заключен инвестиционный контракт, в соответствии с преамбулой которого ЗАО «Первая Ипотечная Компания – Регион» выступил в качестве генерального инвестора, ООО «Строительная компания «Лазурь» в качестве застройщика.

Основанием для заключения инвестиционного контракта ответчики указали Постановление Мэра г. Ростова-на-Дону от 28.12.2004 года № 2161 «Об изъятии у МУФЗ в сфере ЖКХ Кировского района земельных участков по переулку <адрес> и предоставлении их ООО «Строительная компания «Лазурь» для выполнения проектно-изыскательских работ и строительства многоэтажного жилого дома (2 очередь) с объектами общественного назначения и подземной автостоянкой».

Предметом контракта (п.2.1) является реализация инвестиционного проекта по строительству жилого дома на земельном участке, расположенном по адресу: <адрес> (2-я очередь строительства). Сроком реализации инвестиционного контракта (п.2.1) определён 4 квартал 2006 года.

В соответствии с п.3.3. инвестиционного контракта, при его завершении перечень недвижимого имущества на инвестиционном объекте (возведенные здания и сооружения, исключая право пользования земельным участком, которое будет установлено и оформлено после государственной регистрации права (доли в праве) на здание) уточняется по экспликациям и техническим паспортам территориальных органов технической инвентаризации (МУПТИ и ОН), которые изготавливаются по заявке застройщика ООО «Строительная компания «Лазурь» на основании утвержденного проекта планировки территории или проектно-сметной документации и натурных обмеров МУПТИ и ОН, и согласовывается сторонами.

В соответствии с п.3.2. инвестиционного контракта, конкретное имущество, подлежащее передаче в собственность генеральному инвестору (ЗАО «Первая Ипотечная Компания – Регион») по итогам реализации контракта, определяется на основании акта о результатах реализации (частичной реализации) инвестиционного контракта, подписываемого сторонами (ЗАО «Первая Ипотечная Компания – Регион» и ООО «Строительная компания «Лазурь».

Пунктом 3.5 инвестиционного контракта установлено, что при строительстве Объекта 100 % общих затрат на строительство несет генеральный инвестор (ЗАО «Первая Ипотечная Компания – Регион»), при этом балансовый учет затрат на строительство Объекта осуществляется Застройщиком (ООО «Строительная компания «Лазурь») (п.3.9 инвестиционного контракта).

Окончательный объем площади по объекту уточняется по экспликациям и техническим паспортам МУПТИ и ОН, которые изготавливаются по заявке заказчика (ООО «Строительная компания «Лазурь») на основании согласованной сторонами и утверждённой соответствующими государственными и /или муниципальными органами проектно-сметной документации на объект и натурных обмеров, при этом соотношение доли генерального инвестора (ЗАО «Первая Ипотечная Компания – Регион») в объекте остаётся неизменным.

Статьёй 6 «Передача прав по контракту» (п.6.1.) установлено, что генеральный инвестор (ЗАО «Первая Ипотечная Компания – Регион») вправе частично передавать свои права по контракту третьим лицам путем подписания договоров о привлечении (на своей стороне) финансовых средств (долевого участия в строительстве или иных гражданско-правовых договоров) в строительство объекта.

Статья 9 инвестиционного контракта устанавливает, что стороны (ЗАО «Первая Ипотечная Компания – Регион» и ООО «Строительная компания «Лазурь») несут ответственность по своим обязательствам в соответствии с действующим законодательством Российской Федерации.

Постановлениями Мэра г. Ростова-на-Дону от 28.12.2004 года № 2161 «Об изъятии у МУФЗ в сфере ЖКХ Кировского района земельных участков по <адрес> и предоставлении их ООО «Строительная компания «Лазурь» для выполнения проектно-изыскательских и строительства многоэтажного жилого дома (2 очередь) с объектами общественного назначения и подземной автостоянкой», от 15 марта 2005 года № 337 «Об объединении земельных участков по <адрес>, от 16 ноября 2006 года № 1317 «О корректировке границ земельных участков по <адрес>, от 15 декабря 2006 года № 1431 «О предоставлении ООО «Строительная компания «Лазурь» земельного участка для организации строительной площадки по строительству жилого дома по <адрес>, от 20.02.2008 года № 153 «О заключении с ООО «Строительная компания «Лазурь» на новый срок договоров аренды земельных участков по пер. <адрес>, от 15 мая 2009 года № 341 «О заключении с ООО «Строительная компания «Лазурь» на новый срок договора аренды земельного участка по <адрес> ООО «Строительная компания «Лазурь» были предоставлены для осуществления строительства многоэтажного жилого дома (2 очередь) с объектами общественного назначения и подземной автостоянкой, а также для организации строительной площадки земельные участки площадью соответственно 0,0771 га и 0,0296 га.

ООО «Строительная компания «Лазурь» были заключены договоры аренды указанных земельных участков, имеющих кадастровые номера 61:44:04 10 14:0046, 61:44:04 10 04:0020, с Департаментом имущественных и земельных отношений <адрес>.

Согласно градостроительному плану земельного участка 61:44:04 10 14:0046, выданному МУ «Департамент архитектуры и градостроительства <адрес>» ДД.ММ.ГГГГ ООО «Строительная компания «Лазурь», разрешено использование земельного участка: основной вид разрешённого использования – для строительства жилого дома с объектами общественного назначения (2 очередь), количество этажей – 16-17; вспомогательные виды разрешенного использования – подземная автостоянка.

Во исполнение инвестиционного контракта ООО «Строительная компания «Лазурь» было осуществлено проектирование многоквартирного (16-17 этажного) жилого дома со встроенными офисными помещениями и подземной автостоянкой (2 очередь) по <адрес> и получено положительное заключение Управления Главгосэкспертизы России по Ростовской области от 21.06.2006 года по рабочему проекту.

На основании вышеуказанных документов Муниципальным Учреждением «Инспекция по контролю за градостроительной деятельностью на территории г. Ростова-на-Дону» ООО «Строительная компания «Лазурь» было выдано 17.08.2006 года разрешение на строительство нулевого цикла 18-этажного 70-квартирного жилого дома (общая площадь квартир 4173,92 кв.м.) со встроенным офисом (общая площадь 224,18 кв.м.) и подземной автостоянкой (общая площадь 357,38 кв.м.) – 2-я очередь строительства № 6249-1; и 28 сентября 2007 года - разрешение на строительство надземной части 16-17-ти-этажного 70-квартирного жилого дома (общая площадь квартир 4173,92 кв.м., строительный объём – 23055,31 куб.м.) со встроенным офисом (общая площадь 224,18 кв.м.) и подземной автостоянкой (общая площадь 357,38 кв.м.) – 2-я очередь строительства, площадь земельного участка 0,0771 га, № RU61310000-6249-3, 11 января 2010 разрешение на строительство 16-17-ти этажного 70-квартирного жилого дома (общая площадь квартир – 4173, 92 кв.м, строительный объем – 23055,31 кв. м.) со встроенным офисом (общая площадь 224, 18 кв.м.) и подземной автостоянкой (общая площадь 357, 38 кв.м.) – 2-я очередь строительства, площадь земельного участка – 0,0771 га, № RU61310000-6249-4.

Из содержания п. 3.1 инвестиционного контракта от 01.03.2005 года, заключенного ЗАО «Первая Ипотечная Компания – Регион» и ООО «Строительная компания «Лазурь», усматривается, что соотношение раздела недвижимого имущества по итогам реализации контракта установлено сторонами в пропорции:

- 100 % общей жилой площади в собственность генерального инвестора (ЗАО «Первая Ипотечная Компания – Регион») и (или) привлеченным им третьим лицам (п.3.1.1);

- 100 % общей нежилой площади (исключая площади помещений, неразрывно связанных с системами жизнеобеспечения жилой части объекта (лестничные клетки, лифтовые шахты, технические этажи, техподполья, электрощитовые, мусорокамеры и т.д.) машиномест гаража-стоянки, а также объектов соцкультбыта, переходящих в собственность г. Ростова-на-Дону) – в собственность генерального инвестора (ЗАО «Первая Ипотечная Компания – Регион») (п.3.1.2);

- 100 % площади машиномест – в собственность генерального инвестора (ЗАО «Первая Ипотечная Компания – Регион») и (или) привлеченным им третьим лицам.

Следовательно, исходя из содержания п.3.1., 6.1., а также смысла ст. 430 ГК РФ, инвестиционный контракт от 01.03.2005 года представляет собой договор в пользу третьего лица (лиц), а именно - граждан, заключивших договоры с ЗАО «Первая Ипотечная Компания – Регион», в том числе, истицы по настоящему делу.

24 октября 2005 года ЗАО «Первая Ипотечная Компания – Регион» был заключен с истицей Барвинок Л.П. договор № КЗ/1/5/3/1 долевого участия в инвестиционной программе по строительству жилья в г. Ростове-на-Дону, на приобретение квартир, расположенных в многоквартирном жилом доме по адресу <адрес>.

В соответствии с условиями указанного договора, ЗАО «Первая Ипотечная Компания – Регион» принял на себя обязательства принять от истицы денежные средства и направить их на строительство многоквартирного жилого дома, подобрать истице квартиру, после подбора, оплаты истицей долевого участия в строительстве и получения необходимого пакета правоустанавливающих документов провести юридические и иные действия по регистрации прав собственности истицы на квартиру.

ЗАО «Первая Ипотечная Компания – Регион» также было подписано с истицей соглашение о согласовании месторасположения и основных характеристик жилого помещения, являющиеся приложением к договору, которым в договоре индивидуально определены адрес объекта как дома-новостройки (<адрес>, расположение квартиры на конкретном этаже дома, её порядковый номер на лестничной площадке, количество комнат в квартире.

Сроком окончания строительства по условиям соглашения является 4 квартал 2006 года, следовательно, срок исполнения обязательств ЗАО «Первая Ипотечная Компания – Регион» наступил 1 января 2007 года.

Определением Арбитражного суда Ростовской области от 16 июля 2010 года по делу А53-30373/2009 в отношении ООО «Строительная компания «Лазурь» введена процедура банкротства – внешнее управление, утвержден внешний управляющий Прокопцев Г.В.

ЗАО «Первая Ипотечная Компания – Регион» каких-либо требований к ООО «Строительная компания «Лазурь» по делу А53-30373/2009 не предъявлено, в реестр кредиторов ООО «Строительная компания «Лазурь» он не включен, следовательно, инвестиционные права истицы по настоящему делу ничем не защищены.

В связи с введением в отношении ООО «Строительная компания «Лазурь» процедуры банкротства (внешнего управления), перечисление денежных средств на счета ООО «Строительная компания «Лазурь» ЗАО «Первая Ипотечная Компания – Регион» для осуществления строительства остановлено.

По условиям пункта 3.9. инвестиционного контракта балансовый учет затрат на строительство объекта осуществляется застройщиком ООО «Строительная компания «Лазурь».

Таким образом, незавершенный строительством 16-17-ти-этажный 70-квартирный жилой дом с проектными характеристиками: общей площадью квартир 4173,92 кв.м., строительным объёмом – 23055,31 куб.м., встроенным офисом общей площадью 224,18 кв.м. и подземной автостоянкой общей площадью 357,38 кв.м. (2-я очередь строительства), расположенный на земельном участке площадью 0,0771 га по адресу <адрес> (строительный адрес), находится на балансе ООО «Строительная компания «Лазурь», с которым у истицы отсутствуют договорные отношения и в отношении которого введена процедура банкротства.

В соответствии со ст. 8 ГК РФ гражданские права и обязанности возникают из оснований, предусмотренных законом и иными правовыми актами, а также действий граждан и юридических лиц, которые хотя и не предусмотрены законом или такими актами, но в силу общих начал и смысла гражданского законодательства порождают гражданские права и обязанности.

Статьёй 11 ГК РФ установлено, что защита нарушенных или оспоренных гражданских прав осуществляется в соответствии с подведомственностью дел, установленной процессуальным законодательством, судом, арбитражным судом или третейским судом.

В соответствии со статьёй 12 Гражданского кодекса Российской Федерации защита гражданских прав осуществляется путем признания права, восстановления положения, существовавшего до нарушения права, и пресечения действий, нарушающих право или создающих угрозу его нарушения; … иными способами, предусмотренными законом.

Нахождение объекта инвестиционной деятельности (незавершенного строительством многоквартирного дома) на балансе у ООО «Строительная компания «Лазурь» создаёт условия для его включения в конкурсную массу и последующего отчуждения с целью удовлетворения требований кредиторов, то есть имеется угроза нарушений прав истицы.

Действующее законодательство не исключает возможности признания права собственности на долю в объекте незавершенного строительства.

Основания приобретения права собственности предусмотрены ст. 218 ГК РФ, согласно которой право собственности на новую вещь, изготовленную или созданную лицом для себя с соблюдением закона и иных правовых актов, приобретается этим лицом. Право собственности на имущество, которое имеет собственника, может быть приобретено другим лицом на основании договора купли-продажи, мены, дарения или иной сделки об отчуждении этого имущества.

В силу статьи 219 ГК РФ право собственности на здания, сооружения и другое вновь создаваемое недвижимое имущество, подлежащее государственной регистрации, возникает с момента такой регистрации

Согласно статье 130 ГК РФ к недвижимым вещам (недвижимое имущество, недвижимость) относятся земельные участки, участки недр и всё, что прочно связано с землей, то есть объекты, перемещение которых без несоразмерного ущерба их назначению невозможно, в том числе здания, сооружения, объекты незавершенного строительства.

Статьёй 398 ГК РФ предусмотрено, что в случае неисполнения обязательства передать индивидуально-определённую вещь в собственность, в хозяйственное ведение, в оперативное управление или возмездное пользование кредитору последний вправе требовать отобрания этой вещи у должника и передачи её кредитору на предусмотренных договором условиях.

Согласно п.3 ст. 7 Закона «Об инвестиционной деятельности в РСФСР» незавершенные объекты инвестиционной деятельности являются долевой собственностью субъектов инвестиционного процесса до момента приёмки и оплаты инвестором (заказчиком) выполненных работ и услуг.

Согласно статье 8 Федерального закона «Об инвестиционной деятельности в Российской Федерации, осуществляемой в форме капитальных вложений», отношения между субъектами инвестиционной деятельности осуществляются на основании договора и (или) государственного контракта, заключенных между ними в соответствии с ГК РФ.

В силу статьи 4 указанного закона субъектами инвестиционной деятельности, осуществляемой в форме капитальных вложений, являются инвесторы, заказчики, подрядчики, пользователи объектов капитальных вложений и другие лица.

Нормы пункта 2 статьи 1 и пункта 2 статьи 421 ГК РФ позволяют субъектам инвестиционной деятельности заключать договор как предусмотренный, так и не предусмотренный законом или иными правовыми актами.

ЗАО «Первая Ипотечная Компания – Регион» является субъектом, не осуществляющим непосредственное строительство. Им заключены договоры с гражданами на финансирование строительства доли в жилом доме и последующей её передаче гражданам с целью удовлетворения ими своих личных, семейных, бытовых нужд. К данным правоотношениям сторон применимы нормы Гражданского кодекса РФ и Закона РФ «О защите прав потребителей».

Исходя из пункта 2 статьи 27 ФЗ «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации» (вступившего в силу с 1 апреля 2005 года), его действие распространяется на отношения, связанные с привлечением денежных средств участников долевого строительства для строительства (создания) многоквартирных домов и (или) иных объектов недвижимости, разрешение на строительство которых получены после вступления в силу данного Федерального закона.

В соответствии со ст. 25 ФЗ «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним» право собственности на объект незавершенного строительства регистрируется на основании документов, указанных в настоящей статье.

Таким образом, Закон позволяет произвести государственную регистрацию права на объект незавершенного строительства.

Истица заключила договор с ЗАО «Первая Ипотечная Компания – Регион», согласно которому ЗАО «Первая Ипотечная Компания – Регион» обязан передать в собственность истице индивидуально-определённое имущество, размер доли истицы также может быть достоверно определён из расчёта долей, проведённого при первичной инвентаризации объекта незавершенного строительства МУПТИ и ОН.

Так, исходя из условий договора с ЗАО «Первая Ипотечная Компания – Регион», последний обязан передать в доме-новостройке, расположенном в <адрес> истице Барвинок Л.П. однокомнатную квартиру общей площадью 36, 98 кв. м., номер на площадке 3, расположенную на 5 этаже 1-ой секции жилого дома.

Чтобы оценить правоотношения, возникшие в силу заключения между истицей и ЗАО «Первая Ипотечная Компания – Регион» договора, следует установить, на что была направлена воля каждой из сторон при заключении указанных договоров.

В соответствии со ст. 153 ГК РФ сделками признаются действия граждан и юридических лиц, направленные на установление, изменение или прекращение гражданских обязанностей.

Согласно п. 3 ст. 154 ГК РФ для заключения договора (двусторонней сделки) необходимо выражение согласованной воли двух сторон, направленной на установление изменение или прекращение гражданских обязанностей.

Пунктом 1 ст. 420 ГК РФ установлено, что договором признается соглашение двух или нескольких лиц об установлении, изменении или прекращении гражданских прав и обязанностей.

Пунктом 1 статьи 430 ГК РФ установлено, что договором в пользу третьего лица признаётся договор, в котором стороны установили, что должник обязан произвести исполнение не кредитору, а указанному или не указанному в договоре третьему лицу, имеющему право требовать от должника исполнения обязательства в свою пользу.

Согласно пункту 1 ст. 432 ГК РФ договор считается заключенными, поскольку между сторонами в требуемой форме было достигнуто соглашение по всем существенным условиям договора.

Существенными являются условия о предмете договора, условия, которые названы в законе или иных правовых актах как существенные или необходимые для договоров данного вида, а также все те условия, относительно которых по заявлению одной из сторон должно быть достигнуто соглашение.

На момент обращения с настоящим иском в суд, договор, заключенный истицей с ЗАО «Первая Ипотечная Компания – Регион», содержит все существенные условия, в том числе о предмете договора, о цене, о сроке исполнения обязательства; им индивидуально определено недвижимое имущество, права на которое подлежат передаче истице, договор никем не оспорен и не признан недействительным.

Любая сделка, являясь действием, служит выражением воли лиц, ее совершивших.

Поэтому при определении правовой природы сделки и ее содержания юридически значимым является исследование обстоятельств, свидетельствующих о направленности воли сторон при заключении сделки.

Толкование договора также должно быть направлено на выявление действительной общей воли участников сделки.

Суть отношений между истицей и ЗАО «Первая Ипотечная Компания – Регион» состоит в том, что истица передала деньги (осуществила финансирование) ЗАО «Первая Ипотечная Компания – Регион», с которым она заключила договор, а ЗАО «Первая Ипотечная Компания – Регион», в свою очередь, должен передать истице в собственность построенную квартиру.

Между ЗАО «Первая Ипотечная Компания – Регион» и истицей возникли отношения по передаче квартиры в собственность, то есть получение истицей результата инвестиционной деятельности ЗАО «Первая Ипотечная Компания – Регион» и ООО «Строительная компания «Лазурь», достигнутого последними при исполнении инвестиционного контракта от 01.03.2005 года.

Оплата по договору была осуществлена истицей в сроки и на условиях, предусмотренных договором, платёжные документы об исполнении обязательств об оплате у истицей имеются на руках в подлинниках, приобщены к настоящему иску в копиях.

При заключении договора истица имела намерение приобрести в жилом доме квартиру исключительно для личных, семейных, домашних нужд, таким образом, к взаимоотношениям истицы с ЗАО «Первая Ипотечная Компания – Регион» и ООО «Строительная компания «Лазурь» подлежат применению общие нормы Закона РФ «О защите прав потребителей».

В силу ст. 309 ГК РФ обязательства должны исполняться надлежащим образом в соответствии с условиями обязательств и требованиями закона, иных правовых актов, а при отсутствии таких условий и требований - в соответствии с обычаями делового оборота или иными обычно предъявляемыми требованиями.

Согласно ст. 310 ГК РФ односторонний отказ от исполнения обязательства или одностороннее изменение его условий не допускаются, за исключением случаев, предусмотренных законом. Односторонний отказ от исполнения обязательства, связанного с осуществлением его сторонами предпринимательской деятельности, и одностороннее изменение условий такого обязательства допускаются также в случаях, предусмотренных договором, если иное не вытекает из закона или существа обязательства.

Заключенный истицей с ЗАО «Первая Ипотечная Компания – Регион» договор КЗ/1/5/3/1, ЗАО «Первая Ипотечная Компания – Регион» с ООО «Строительная компания «Лазурь» инвестиционный контракт, содержат все существенные условия, никем не оспорены и не опровергнуты, что позволяет суду прийти к выводу об их достоверности, о праве истицы на спорный объект в виде указанной в договоре однокомнатной квартиры.

Строительство спорного объекта велось на средства граждан – дольщиков, истица является одновременно инвестором и пользователем капитальных вложений в этом объекте, поэтому она обладает правом владения, пользования и распоряжения результатом ее денежных вложений – построенным многоквартирным жилым домом, который и создавался для передачи, в том числе и истице во владение и пользование именно помещениями в этом объекте.

Актом от 17 декабря 2010 года № 32334 многоквартирному жилому дому со встроенным офисом и подземной автостоянкой присвоен адрес: <адрес> в Кировском районе города Ростова-на-Дону.

02 февраля 2011 года МУПТИ и ОН Администрации г. Ростова-на-Дону выдан технический паспорт, в котором указана стоимость недостроенного дома в ценах 1969 года и определена степень готовности дома 61,1% по состоянию на 19.01.2011 года.

10.06.2011 года объект незавершенного строительства, расположенный по адресу <адрес>, поставлен на кадастровый учет в Управлении Федеральной службы, государственной регистрации, кадастра и картографии по Ростовской области, с присвоением кадастрового номера №, площадь застройки 392,4 кв.м.

Технический паспорт МУПТИ и ОН, входящие в его состав планы (чертежи) всех этажей и помещений жилого дома доказывают наличие объекта по адресу: <адрес>; несущие стены, капитальные конструкции действительно возведены, межквартирные перегородки имеются, нумерация квартир имеется, частично выполнены внутренние и наружные коммуникации; технический паспорт позволяет индивидуализировать каждую квартиру и нежилое помещение.

МУПТИ и ОН г. Ростова-на-Дону при выполнении технического паспорта произведен расчёт долей, который соответствует фактической площади всех помещений в жилом доме, доли определены с учетом всех расположенных в доме 70 квартир, офисных помещений, нежилых помещений, приходящихся на всех дольщиков в этом объекте, а так же машиномест, в том числе на истцов по настоящему делу.

Согласно ст. 218 ГК РФ право собственности на новую вещь, изготовленную или созданную лицом для себя с соблюдением закона и иных правовых актов, приобретается этим лицом.

Согласно ст. 222 ГК РФ самовольной постройкой является жилой дом, другое строение, сооружение или иное недвижимое имущество, созданное на земельном участке, не отведенном для этих целей в порядке, установленном законом и иными правовыми актами, либо созданное без получения на это необходимых разрешений или с существенным нарушением градостроительных и строительных норм и правил.

ООО «Строительная компания «Лазурь» разрешения на строительство были получены, земельный участок для строительства был выделен надлежащим образом, соответствующая градостроительная документация получена и прошла государственную экспертизу.

Суду представлены для обозрения также оригиналы правоустанавливающих документов: разрешения на строительство, договоры аренды земельного участка, градостроительный план, постановления главы администрации г. Ростова-на-Дону о выделении земельного участка для строительства, акт об установлении почтового адреса, технический и кадастровый паспорта, копии которых приобщены к материалам дела.

Следовательно, многоквартирный жилой дом, построенный ООО «Строительная компания «Лазурь» на участке земли, отведенном для этих целей, на основании официально выданного разрешения на строительство и утвержденной уполномоченным органом проектной документации, не является объектом самовольного строительства.

Так как ООО «Строительная компания «Лазурь» 02 февраля 2011 года МУПТИ и ОН Администрации г. Ростова-на-Дону выдан технический паспорт, и входящие в его состав планы (чертежи) всех этажей и помещений жилого дома доказывают наличие объекта по адресу: г. Ростов-на-Дону, переулок Крыловской, 10/13; несущие стены, капитальные конструкции действительно возведены, межквартирные перегородки имеются, нумерация квартир имеется, частично выполнены внутренние и наружные коммуникации; технический паспорт позволяет индивидуализировать каждую квартиру и нежилое помещение; техническим паспортом определена степень готовности дома, составляющая 61,1 % - 70-квартирный жилой дом со встроенным офисным помещением и подземной автостоянкой, расположенный по адресу: <адрес>, является незавершённым строительством многоквартирным жилым домом.

Согласно ст. 702 ГК РФ по договору подряда одна сторона (подрядчик) обязуется выполнить по заданию другой стороны (заказчика) определенную работу и сдать ее результат заказчику, а заказчик обязуется принять результат работы и оплатить его. К отдельным видам договора подряда (бытовой подряд, строительный подряд, подряд на выполнение проектных и изыскательских работ, подрядные работы для государственных нужд) положения, предусмотренные настоящим параграфом, применяются, если иное не установлено правилами настоящего Кодекса об этих видах договоров.

Согласно ст. 730 ГК РФ по договору бытового подряда подрядчик, осуществляющий соответствующую предпринимательскую деятельность, обязуется выполнить по заданию гражданина (заказчика) определенную работу, предназначенную удовлетворять бытовые или другие личные потребности заказчика, а заказчик обязуется принять и оплатить работу. К отношениям по договору бытового подряда, не урегулированным настоящим Кодексом, применяются законы о защите прав потребителей и иные правовые акты, принятые в соответствии с ними.

Согласно ст. 740 ГК РФ по договору строительного подряда подрядчик обязуется в установленный договором срок построить по заданию заказчика определенный объект либо выполнить иные строительные работы, а заказчик обязуется создать подрядчику необходимые условия для выполнения работ, принять их результат и уплатить обусловленную цену. Договор строительного подряда заключается на строительство или реконструкцию предприятия, здания (в том числе жилого дома), сооружения или иного объекта, а также на выполнение монтажных, пусконаладочных и иных неразрывно связанных со строящимся объектом работ. В случаях, когда по договору строительного подряда выполняются работы для удовлетворения бытовых или других личных потребностей гражданина (заказчика), к такому договору соответственно применяются правила параграфа 2 настоящей главы о правах заказчика по договору бытового подряда.

Согласно п. 1 ст. 17 Закон РФ от 07.02.1992 № 2300-1 «О защите прав потребителей» защита прав потребителей осуществляется судом.

Договоры участия в инвестиционной программе ЗАО «Первая Ипотечная Компания – Регион» были заключены законно, истицей выполнены обязательства, однако сроки исполнения обязательств ЗАО «Первая Ипотечная Компания – Регион» не соблюдены.

К отношениям между истицей и ЗАО «Первая Ипотечная Компания – Регион» должны применяться нормы закона РФ № 2300-1 «О защите прав потребителей» от 07.02.97 г., как указано в обобщении практики рассмотрения судами РФ дел по спорам между гражданами и организациями, привлекающими денежные средства граждан для строительства многоквартирных жилых домов («Бюллетень Верховного Суда РФ» № 2, 2003г.)

Данный вывод подтверждён пунктом 1 Постановления Пленума Верховного Суда РФ № 7 от 29.09.94г. «О практике рассмотрения судами дел о защите прав потребителей», согласно которому отношения, регулируемые законодательством о защите прав потребителей, могут возникать из договоров, направленных на удовлетворение личных, семейных, домашних и иных нужд, не связанных с осуществлением предпринимательской деятельности.

Согласно п.1. ст.27 Закона РФ «О защите прав потребителей» исполнитель обязан осуществить выполнение работы (оказание услуги) в срок, установленный правилами выполнения отдельных видов работ (оказания отдельных видов услуг), или договором о выполнении работ (оказании услуг).

Согласно ст. 27 федерального закона от 26.10.2002 № 127-ФЗ «О несостоятельности (банкротстве)» при рассмотрении дела о банкротстве должника - юридического лица применяются процедуры, включая внешнее управление, которое было введено в отношении ООО «Строительная компания «Лазурь».

Статьёй 94 федерального закона от 26.10.2002 № 127-ФЗ «О несостоятельности (банкротстве)» установлено, что с даты введения внешнего управления вводится мораторий на удовлетворение требований кредиторов по денежным обязательствам и об уплате обязательных платежей, за исключением случаев, предусмотренных настоящим Федеральным законом.

Под денежным обязательством понимается обязанность должника уплатить кредитору определенную денежную сумму по гражданско-правовой сделке и (или) иному предусмотренному Гражданским кодексом Российской Федерации, бюджетным законодательством Российской Федерации основанию.

У истицы и ООО «Строительная компания «Лазурь» отсутствуют непосредственные договорные отношения, из которых следовали бы денежные требования.

Отношения истицы и ООО «Строительная компания «Лазурь» носят опосредованный характер, так как в силу положений статьи 430 ГК РФ истцы являются третьими лицами в обязательстве между ЗАО «Первая Ипотечная Компания – Регион» и ООО «Строительная компания «Лазурь», установленном инвестиционным контрактом, заключенным последними 01.03.2005 года.

Требования истицы носят неденежный характер и состоят в признании за ними права общей долевой собственности в праве собственности на незавершенный строительством многоэтажный жилой дом, находящийся на балансе ООО «Строительная компания «Лазурь».

Частью 2 статьи 430 ГК РФ установлено, что с момента выражения третьим лицом должнику намерения воспользоваться своим правом по договору стороны не могут расторгать или изменять заключенный ими договор без согласия третьего лица.

Поскольку истицей в настоящем споре предъявлено требование о признании права общей долевой собственности в праве собственности и это требование неденежного характера, постольку положение закона о моратории на удовлетворения требования истицы распространяться не может.

Права третьих лиц, как и других дольщиков этого объекта, требованиями истицы не нарушаются.

С учетом норм ст.ст. 218, 222, 702, 740 ГК РФ суд считает возможным удовлетворить требования истицы о признании за ней права общей долевой собственности в праве собственности на спорный объект, однако необходимо определить объём ее прав на этот объект.

Согласно п.1 ст. 56 ГПК РФ каждая сторона должна доказать те обстоятельства, на которые она ссылается как на основание своих требований и возражений.

По смыслу ст. 55 ГПК РФ доказательствами признаются объяснения сторон и третьих лиц, показания свидетелей, письменные и вещественные доказательства, аудио- и видеозаписи, заключения экспертов.

Согласно ст. 68 ГПК РФ, объяснения сторон и третьих лиц об обстоятельствах, имеющих значение для правильного рассмотрения дела, подлежат проверке и оценке наряду с другими доказательствами.

Согласно ст. 67 ГПК РФ суд оценивает доказательства по своему внутреннему убеждению, основанному на всестороннем, полном, объективном и непосредственном исследовании имеющихся в деле доказательств. Никакие доказательства не имеют для суда заранее установленной силы. Суд оценивает относимость, допустимость, достоверность каждого доказательства в отдельности, а также достаточность и взаимную связь доказательств в их совокупности.

МУПТИ и ОН г. Ростова-на-Дону проведено обследование дома как объекта незавершенного строительства и изготовлен технический паспорт с расчетов долей по квартирам и нежилым помещениям, в том числе офисным помещениям и автостоянкам. Строительная готовность дома по данным МУПТИиОН на 19.01.2011 года составляет 61,1% готовности. Инвентаризационная стоимость дома составляет 364872 рубля в ценах 1969 года. Согласно справке о расчете долей, доля Барвинок Л.П. составляет 79/10000 в общем имуществе многоквартирного дома.

Оснований у суда сомневаться в законности и обоснованности произведенного расчета доли истицы в спорном объекте нет, расчет произведен специалистами МУПТИиОН с учетом данных инвентаризации этого объекта.

Суд считает, что истица имеет право на указанную долю, которая определена с учетом всех квартир, всех дольщиков в этом объекте. Данный расчет размера доли истицы ответчиками не оспорен.

То обстоятельство, что в заключенном договоре между истицей и ЗАО «Первая Ипотечная Компания – Регион» не содержится указание о передаче истице доли в незавершенном строительством объекте, а указано о передаче в собственность указанной в договоре квартиры, не противоречит действующему гражданскому законодательству и Закону РФ «О защите прав потребителей», истица выбрала именно такой способ защиты своих прав и законных интересов.

В соответствии с действующим законодательством, при наличии выполнения истцами своих обязанностей по договорам, у истицы в силу ст. 12 ГК РФ возникает право требования признания права собственности на предмет спорного договора, а право собственности может быть выражено в долях, доля истицы определена от ее права на конкретное помещение в силу заключенного с ЗАО «Первая Ипотечная Компания – Регион» договора.

Требования истицы подлежит удовлетворению и в силу ст. 218 ГК РФ, т.к. спорный объект построен ООО «Строительная компания «Лазурь» на земельном участке, отведенном именно для этой цели, в соответствии с требованиями действующего гражданского, градостроительного законодательства, что подтверждено предоставленными суду документами.

Права третьих лиц удовлетворением требований истицы не нарушаются, как и других дольщиков этого объекта. Суду представлен список дольщиков, сопоставление которого с рассчитанными долями истицы в этом объекте не имеет противоречий, не нарушает права других граждан.

Требования истицы доказаны, обоснованны, подтверждены материалами дела, поэтому суд считает необходимым их удовлетворить, а именно признать право общей долевой собственности в праве собственности на незавершенный строительством объект - жилой <адрес>, 61,1% готовности, со встроенными административными помещениями и подземной автостоянкой, общей площадью дома 5824,3 кв.метров (в том числе холодные помещения 307,7 кв.метра), инвентарный номер 53/30, расположенный на земельном участке общей площадью 0,0771 га: кадастровый номер земельного участка №; площадью застройки участка 392,4 кв.м., строение литер «А», кадастровый номер объекта № объектов недвижимого имущества, находящийся по адресу: <адрес>, по данным технического паспорта МУПТИ и ОН по состоянию на 19.01.2011 года о расчете долей в праве общей собственности в общем имуществе многоквартирного дома за Барвинок Л.П. на 79/10 000 долей в общем имуществе многоквартирного дома, что соответствует однокомнатной квартире на 5 (пятом) этаже, № 18 площадью помещений 33,6 кв. метра.

Таким образом, суд приходит к выводу, что заявленные исковые требования подлежат удовлетворению в полном объеме, поскольку являются законными и обоснованными.

Руководствуясь ст.ст.12,194-199 ГПК РФ, суд

Р Е Ш И Л :

Признать за Барвинок Л.П. право общей долевой собственности в праве собственности на незавершенный строительством объект - жилой <адрес>,1% готовности, со встроенными административными помещениями и подземной автостоянкой, общей площадью дома 5824,3 кв.м. (в том числе холодные помещения 307,7 кв. метра), инвентарный номер 53/30, расположенный на земельном участке общей площадью 0,0771 га: кадастровый номер земельного участка №; площадью застройки участка 392,4 кв.м., строение литер «А», кадастровый номер объекта № объектов недвижимого имущества, находящийся по адресу: <адрес>, по данным технического паспорта МУПТИ и ОН по состоянию на 19.01.2011 года о расчете долей в праве общей собственности в общем имуществе многоквартирного дома в размере 79/10000 долей, что соответствует однокомнатной квартире на 5 (пятом) этаже, № 18 площадью помещений 33,6 кв. метра, по данным технического паспорта МУПТИ и ОН по состоянию на 19.01.2011 года и справки о расчете долей.

Решение может быть обжаловано в Ростовский областной суд через Кировский районный суд г.Ростова-на-Дону в течение 10-ти дней с момента изготовления мотивированного решения суда, путем подачи кассационной жалобы.

Решение в окончательной форме изготовлено 17 октября 2011 года.

СУДЬЯ: