Дело № 2-945 27 октября 2010 года

Именем Российской Федерации

Кировский городской суд Ленинградской области

в составе председательствующего судьи Невской Н.С.,

при секретаре судебного заседания Солдатенковой О.А.,

с участием истца Кожаева В.Г.,

представителя истцов Головкиной Н.С. и Головкина А.К. – Куняшевой Е.А.,

рассмотрев в открытом судебном заседании гражданское дело по иску Кожаева В.Г. к закрытому акционерному обществу «ППП», обществу с ограниченной ответственностью «ААА», Головкиной Н.С. и Головкину А.К. о признании права собственности на квартиру и признании сделки недействительной и по иску Головкиной Н.С. и Головкина А.К. к закрытому акционерному обществу «ППП» о признании права собственности на долю в объекте незавершенном строительством в размере вложенных инвестиций,

У С Т А Н О В И Л:

Кожаев В.Г. обратился в суд с иском к ЗАО «ППП», ООО «ААА», Головкиной Н.С. и Головкину А.К., ссылаясь на то, что 00.00.0000 между ЗАО «ППП» и ООО «ААА» был заключен договор инвестирования строительства жилого дома по адресу: Н-ая область, М-ий район, г. А..., ул. Б..., корп.2 А, предметом которого является квартира № 52. 00.00.0000 заключил с ООО «ААА» договор о долевом участии в строительстве жилья, по которому общество обязалось передать ему однокомнатную квартиру № 52 в указанном доме. Полностью перечислил ООО «ААА» денежную сумму по данному договору в размере 1058 148 руб. 00 коп. Указанный дом должен был быть сдан в эксплуатацию в 2 квартале 2007 года. До настоящего времени дом в эксплуатацию не сдан. Поскольку ООО «ААА» выполнило свои обязательства по инвестированию строительства указанной квартиры, просит признать за ним право собственности на квартиру № 52 по указанному адресу. В связи с тем, что 00.00.0000 ЗАО «ППП» незаконно заключило договор долевого участия в строительстве жилья с Головкиной Н.С. и Головкиным А.К. на спорную квартиру, просит признать данный договор недействительным в силу его ничтожности (т. 2 л.д. 1-4).

Головкина Н.С. и Головкин А.К. также обратились в суд с иском к ЗАО «ППП» о признании права собственности на долю в объекте незавершенном строительством в размере вложенных инвестиций, указывая на то, что 00.00.0000 заключили с ответчиком договор долевого участия в строительстве жилого дома по адресу: Н-ая область, М-ий район, г. А..., ул. Б..., 2-я очередь, комплекс «А», по которому общество обязалось передать им однокомнатную квартиру № 52 общей приведенной площадью по проекту 39,78 кв.м в указанном доме. Полностью перечислили ответчику денежную сумму по данному договору в размере 1030 148 руб. 00 коп. Указанный дом должен был быть сдан в эксплуатацию в 3 квартале 2007 года. До настоящего времени дом в эксплуатацию не сдан. Ссылаясь на ФЗ «Об инвестиционной деятельности в РФ, осуществляемой в форме капитальных вложений», просили признать за ними в равных долях право собственности на долю в объекте незавершенном строительством в размере вложенных инвестиций (т. 1 л.д. 1-2).

Определением суда от 00.00.0000 гражданское дело по иску Кожаева В.Г. и гражданское дело по иску Головкиных объединены в одно производство (т. 1 л.д. 24).

Истцы Головкина Н.С. и Головкин А.К. в судебное заседание не явились, о времени и месте слушания дела извещены (т. 2 л.д. 65). Их представитель Куняшева Е.А. заявленные требования поддержала, возражала против удовлетворения исковых требований Кожаева В.Г.

Кожаев В.Г. поддержал заявленные требования, возражал против удовлетворения исковых требований Головкиных.

Представители ответчиков ЗАО «ППП» и ООО «ААА» в судебное заседание не явились, о времени и месте слушания дела извещены (т. 2 л.д. 68, 69).

Определением суда от 00.00.0000 к участию в деле в качестве третьего лица привлечено ТСЖ «О...» (т. 2 л.д. 45). Представитель третьего лица в судебное заседание не явился, о времени и месте слушания дела извещен (т. 2 л.д. 66).

Суд, выслушав объяснения истца Кожаева В.Г., представителя истцов Головкиных - Куняшевой Е.А., исследовав материалы дела, приходит к следующему.

Согласно ст. 425 ГК РФ договор вступает в силу и становится обязательным для сторон с момента его заключения.

Стороны вправе установить, что условия заключенного ими договора применяются к их отношениям, возникшим до заключения договора.

Законом или договором может быть предусмотрено, что окончание срока действия договора влечет прекращение обязательств сторон по договору.

Договор, в котором отсутствует такое условие, признается действующим до определенного в нем момента окончания исполнения сторонами обязательства.

Окончание срока действия договора не освобождает стороны от ответственности за его нарушение.

В силу ст. 450 ГК РФ изменение и расторжение договора возможны по соглашению сторон, если иное не предусмотрено настоящим Кодексом, другими законами или договором.

Соглашение об изменении или о расторжении договора совершается в той же форме, что и договор, если из закона, иных правовых актов, договора или обычаев делового оборота не вытекает иное (п. 1 ст. 452 ГК РФ).

00.00.0000 между ЗАО «ППП» (Заказчик) и ООО «ААА» (Инвестор) заключен договор № ДС/48, по условиям которого Инвестор обязуется принять долевое участие в строительстве жилого дома по адресу: Н-ая область, М-ий район, г. А..., ул. Б..., корпус 2А в сумме 579 196 руб. 80 коп. Заказчик обязуется по окончании строительства в установленные договором сроки (2-й квартал 2007 года) передать Инвестору, либо юридическим и/или физическим лицам, указанным Инвестором (в дальнейшем третьи лица) для оформления права собственности на однокомнатную квартиру № 52 (п.п. 1.1., 2.2. договора) (т. 2 л.д. 5-6).

Передача квартиры производится по акту приема-передачи только при условии исполнения инвестором в полном объеме обязательств по оплате общей суммы долевого участия (п. 3.1.3. договора).

Сроки внесения платежей инвестором по договору № ДС/52 не предусмотрены.

Указанный договор вступает в силу с момента его подписания сторонами и действует до момента полного исполнения сторонами своих обязательств по договору (п. 6.1. договора).

Суд не принимает в качестве подтверждения оплаты по договору между ООО «ААА» и ЗАО «ППП», имеющиеся в материалах дела, письма ООО «ААА» о проведении взаимозачетов и товарные накладные на поставку стройматериалов, поскольку данные документы, при отсутствии акта проведения взаимозачета, подписанного обеими сторонами, не свидетельствуют о зачете встречного требования (т. 1 л.д. 15-26). Других доказательств об исполнении обязательств по договору стороны не представили.

Кроме того, из решения Арбитражного суда Санкт-Петербурга и Ленинградской области от 00.00.0000 видно, что ООО «ААА» не рассчиталось с ЗАО «ППП» за спорную квартиру, в связи с чем вышеназванный договор между ними расторгнут решением суда (т. 2 л.д. 70).

00.00.0000 ЗАО «ППП» заключило с Головкиной Н.С. и Головкиным А.К. договор долевого участия в строительстве жилого дома по указанному адресу, с последующей передачей им вышеуказанной квартиры в собственность (т. 1 л.д. 3-6). Головкины уплатили ЗАО «ППП» по данному договору денежную сумму в размере 1030 148 руб. 00 коп., что подтверждается платежными документами (т. 1 л.д. 10-12).

Однако на момент заключения с Головкиными данного договора, договор между ЗАО «ППП» и ООО «ААА» на спорную квартиру не был расторгнут.

Учитывая изложенное, суд приходит к выводу, что ЗАО «ППП» не вправе было заключать договор долевого участия в строительстве квартиры № 52 с Головкиными, поскольку она была в тот момент обременена правами ООО «ААА».

В связи с чем, суд отказывает в удовлетворении исковых требований Головкиной Н.С. и Головкина А.К. о признании права собственности на долю в объекте незавершенном строительством в размере вложенных инвестиций. При этом они не лишены возможности требовать от получателя возврата уплаченных денежных средств за квартиру.

00.00.0000 ООО «ААА» заключило с Кожаевым В.Г. договор долевого участия в строительстве жилья № 52-ДУ, по условиям которого дольщик обязуется принять долевое участие в строительстве жилого дома по указанному адресу в сумме 1058 148 руб. 00 коп., а инвестор обязуется после сдачи дома в эксплуатацию передать дольщику для оформления права собственности однокомнатную квартиру № 52 (п.п. 1.1., 2.2. договора) (т. 2 л.д. 9-10). Кожаев В.Г. уплатил ООО «ААА» по данному договору денежную сумму в размере 1058 148 руб. 00 коп., что подтверждается квитанциями (т. 2 л.д. 11).

Статьей 1 Федерального закона «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации» от 30.12.2004 № 214-ФЗ, в редакции действовавшей на момент возникновения спорных взаимоотношений, (далее - Закон) предусмотрено, что данным законом регулируются отношения, связанные с привлечением денежных средств граждан и юридических лиц для долевого строительства многоквартирных домов и (или) иных объектов недвижимости на основании договора участия в долевом строительстве (далее - участники долевого строительства) и возникновением у участников долевого строительства права собственности на объекты долевого строительства и права общей долевой собственности на общее имущество в многоквартирном доме и (или) ином объекте недвижимости, а также устанавливает гарантии защиты прав, законных интересов и имущества участников долевого строительства.

Кроме предусмотренного частью 1 настоящей статьи случая привлечение денежных средств граждан для строительства (создания) многоквартирных домов и (или) иных объектов недвижимости юридическим лицом с принятием на себя обязательств, после исполнения которых у гражданина возникает право собственности на жилое помещение в строящемся (создаваемом) многоквартирном доме, допускается в случаях, если денежные средства граждан привлекаются путем выпуска эмитентом, имеющим в собственности или на праве аренды земельный участок и получившим в установленном порядке разрешение на строительство на этом земельном участке многоквартирного дома, облигаций особого вида - жилищных сертификатов, закрепляющих право их владельцев на получение от эмитента жилых помещений в соответствии с законодательством Российской Федерации о ценных бумагах, а также жилищно-строительными и жилищными накопительными кооперативами в соответствии с федеральными законами, регулирующими деятельность таких кооперативов.

Действие настоящего Федерального закона не распространяется на отношения юридических лиц и (или) индивидуальных предпринимателей, связанные с инвестиционной деятельностью по строительству (созданию) объектов недвижимости (в том числе многоквартирных домов) и не основанные на договоре участия в долевом строительстве. Указанные отношения регулируются Гражданским кодексом Российской Федерации и законодательством Российской Федерации об инвестиционной деятельности. Передача гражданам прав путем уступки требования по договорам, которые заключены юридическими лицами и (или) индивидуальными предпринимателями и связаны с инвестиционной деятельностью по строительству (созданию) многоквартирных домов и после исполнения которых у граждан возникает право собственности на жилое помещение в строящемся (создаваемом) многоквартирном доме, не допускается.

Согласно ст. 2 Закона, для его целей используются следующие основные понятия:

1) застройщик - юридическое лицо независимо от его организационно-правовой формы, имеющее в собственности или на праве аренды земельный участок и привлекающее денежные средства участников долевого строительства в соответствии с настоящим Федеральным законом для строительства (создания) на этом земельном участке многоквартирных домов и (или) иных объектов недвижимости, за исключением объектов производственного назначения, на основании полученного разрешения на строительство;

2) объект долевого строительства - жилое или нежилое помещение, общее имущество в многоквартирном доме и (или) ином объекте недвижимости, подлежащие передаче участнику долевого строительства после получения разрешения на ввод в эксплуатацию многоквартирного дома и (или) иного объекта недвижимости и входящие в состав указанного многоквартирного дома и (или) иного объекта недвижимости, строящихся (создаваемых) также с привлечением денежных средств участника долевого строительства.

В случае привлечения денежных средств гражданина для строительства (создания) многоквартирного дома с принятием на себя обязательств, после исполнения которых у гражданина возникает право собственности на жилое помещение в строящемся (создаваемом) многоквартирном доме, лицом, не имеющим на это права в соответствии с настоящим Федеральным законом, гражданин может потребовать от данного лица немедленного возврата переданных ему денежных средств, а также уплаты предусмотренных статьей 395 Гражданского кодекса Российской Федерации процентов в двойном размере на сумму этих средств и возмещения сверх суммы процентов причиненных гражданину убытков (п. 3 ст. 3 Закона).

Распоряжением администрации МО «Город А..." Н-ой области от 00.00.0000 № 673 ЗАО «ППП» предоставлен в аренду земельный участок для использования в целях жилищного строительства по адресу: Н-ая область, М-ий район, г. А..., ул. Б... (т. 2 л.д. 57).

Согласно распоряжению администрации МО «Город А..." Н-ой области от 00.00.0000 № 687 ЗАО «ППП» разрешено строительство многоквартирного жилого дома на арендованном земельном участке (т. 2 л.д. 55-56).

Таким образом, застройщиком жилого дома по указанному адресу является ЗАО «ППП».

Поскольку в соответствии с Законом только застройщик вправе заключать с гражданами договоры долевого участия в строительстве жилья, ООО «Евразия», не являющееся застройщиком, не могло заключать договор долевого строительства жилья с Кожаевым В.Г.

Пунктом 3.2.2. договора № ДС/52 между ООО «ААА» и ЗАО «ППП» предусмотрено, что в случае уступки прав по настоящему договору в течении 10 дней инвестор обязан уведомить заказчика о наступлении указанных обстоятельств, предоставив копии соответствующих документов. Уступка прав по настоящему договору допускается, после полного исполнения инвестором своих обязательств по оплате суммы долевого участия и не требует предварительного согласия заказчика (т. 2 л.д. 6).

Поскольку ООО «ААА» не выполнило свои денежные обязательства перед ЗАО «ППП» по указанному договору, оно не может переуступать свои требования по договору третьим лицам.

Учитывая изложенное, суд приходит к выводу, что договор долевого участия в строительстве жилья был заключен ООО «ААА» с Кожаевым В.Г. в нарушение Закона и договора. Следовательно, Кожаев В.Г. не вправе требовать признания за ним право собственности на спорную квартиру, а также признания договора с Головкиными недействительным. Несмотря на это за ним сохраняется право требования возврата уплаченных им денежных средств на основании ст. 3 Закона.

Кроме того, при вынесении решения суд исходит из того, что до настоящего времени жилой дом по указанному адресу в эксплуатацию не сдан (т. 2 л.д. 43, 49). Как видно из проекта, дома 2-й и 3-й очереди представляют собой единое здание с проходом между ними на уровне первого этажа, при этом готовность 2-го корпуса по состоянию на 00.00.0000 составляет – 62 %, 3-го корпуса – 31 % (т. 2 л.д. 54, 62).

Из имеющегося в материалах дела технического паспорта квартиры № 52 видно, что определить данную квартиру как объект недвижимости не представляется возможным, поскольку в техническом паспорте не указаны площадь и назначение помещений, этаж, на котором расположена квартира, техническое описание квартиры отсутствует (т. 2 л.д. 39-41).

При таких обстоятельствах суд отказывает в удовлетворении исковых требований Кожаева В.Г.

Руководствуясь ст.ст. 194-198 ГПК РФ, суд

Р Е Ш И Л :

В удовлетворении исковых требований Кожаева В.Г. к закрытому акционерному обществу «ППП», обществу с ограниченной ответственностью «ААА», Головкиной Н.С. и Головкину А.К. о признании права собственности на квартиру и признании сделки недействительной отказать.

В удовлетворении исковых требований Головкиной Н.С. и Головкину А.К. к закрытому акционерному обществу «ППП» о признании права собственности на долю в объекте незавершенном строительством в размере вложенных инвестиций отказать.

Решение может быть обжаловано в Ленинградский областной суд в течение 10 дней со дня принятия в окончательной форме посредством подачи лицами, участвующими в деле, кассационной жалобы через Кировский городской суд Ленинградской области.

Судья Н.С. Невская