Дело № 2-1048 25 октября 2010 года

Именем Российской Федерации

Кировский городской суд Ленинградской области

в составе председательствующего судьи Невской Н.С.,

при секретаре судебного заседания Солдатенковой О.А.,

с участием представителя истицы Бухановской Л.Р. – Федоровой А.Н.,

истца Крылова А.А.,

рассмотрев в открытом судебном заседании гражданское дело по иску Бухановской Л.Р. к закрытому акционерному обществу «ННН», обществу с ограниченной ответственностью «РРР» и Крылову А.А. о признании права участника долевого строительства на капитальные вложения в объект долевого строительства и признании сделки недействительной и по иску Крылову А.А. к закрытому акционерному обществу «ННН» о признании права собственности на инвестиционную долю в объекте незавершенном строительством,

У С Т А Н О В И Л:

Бухановская Л.Р. обратилась в суд с иском к ЗАО «ННН», ООО «РРР» и Крылову А.А., ссылаясь на то, что 00.00.0000 между ЗАО «ННН» и ООО «РРР» был заключен договор инвестирования строительства жилого дома по адресу: Н-ая область, М-ий район, г. А..., ул. Б..., А, предметом которого является квартира № 48. 00.00.0000 заключила с ООО «РРР» договор о долевом участии в строительстве жилья, по которому общество обязалось передать ей однокомнатную квартиру № 48 в указанном доме. Полностью перечислил ООО «РРР» денежную сумму по данному договору в размере 1005 240 руб. 60 коп. Указанный дом должен был быть сдан в эксплуатацию в 2 квартале 2007 года. До настоящего времени дом в эксплуатацию не сдан. Поскольку ООО «РРР» выполнило свои обязательства по инвестированию строительства указанной квартиры, просила признать за ней право долевого участия в строительстве жилья в отношении квартиры № 48 по указанному адресу. В связи с тем, что 00.00.0000 ЗАО «ННН» незаконно заключило договор долевого участия в строительстве жилья с Крыловым А.А. на спорную квартиру, просила признать данный договор недействительным в силу его ничтожности (т. 1 л.д. 1-4).

В ходе судебного разбирательства Бухановская Л.Р. уточнила требования, просит признать за ней право участника долевого строительства на капитальные вложения в объект долевого строительства, расположенный по указанному адресу, в размере выплаченной суммы, что соответствует квартире № 48 (т. 1 л.д. 33).

Крылов А.А. также обратился в суд с иском к ЗАО «ННН» о признании права собственности на инвестиционную долю в объект незавершенный строительством, указывая на то, что 00.00.0000 заключил с ответчиком договор долевого участия в строительстве жилого дома по адресу: Н-ая область, М-ий район, г. А..., ул. Б..., очередь, комплекс «А», по которому общество обязалось передать ему однокомнатную квартиру № 48 общей приведенной площадью по проекту 39,78 кв.м в указанном доме. Полностью перечислил ответчику денежную сумму по данному договору в размере 1050 000 руб. 00 коп. Указанный дом должен был быть сдан в эксплуатацию в 4 квартале 2007 года. До настоящего времени дом в эксплуатацию не сдан. Ссылаясь на ФЗ «Об инвестиционной деятельности в РФ, осуществляемой в форме капитальных вложений», просил признать за ним право собственности на инвестиционную долю в недостроенном жилом доме по указанному адресу (т. 2 л.д. 1-2).

Определением суда от 00.00.0000 гражданское дело по иску Бухановской Л.Р. и гражданское дело по иску Крылова А.А. объединены в одно производство (т. 2 л.д. 37).

Истица Бухановская Л.Р. в судебное заседание не явилась, о времени и месте слушания дела извещена (т. 2 л.д. 39). Ее представитель Федорова А.Н. заявленные требования поддержала, возражала против удовлетворения исковых требований Крылова А.А.

Крылов А.А. поддержал заявленные требования, возражал против удовлетворения исковых требований Бухановской Л.Р.

Представители ответчиков ЗАО «ННН» и ООО «РРР» в судебное заседание не явились, о времени и месте слушания дела извещены (т. 2 л.д. 40, 41).

Суд, выслушав объяснения истицы Бухановской Л.Р. - Федоровой А.Н., истца Крылова А.А., исследовав материалы дела, приходит к следующему.

Согласно ст. 425 ГК РФ договор вступает в силу и становится обязательным для сторон с момента его заключения.

Стороны вправе установить, что условия заключенного ими договора применяются к их отношениям, возникшим до заключения договора.

Законом или договором может быть предусмотрено, что окончание срока действия договора влечет прекращение обязательств сторон по договору.

Договор, в котором отсутствует такое условие, признается действующим до определенного в нем момента окончания исполнения сторонами обязательства.

Окончание срока действия договора не освобождает стороны от ответственности за его нарушение.

В силу ст. 450 ГК РФ изменение и расторжение договора возможны по соглашению сторон, если иное не предусмотрено настоящим Кодексом, другими законами или договором.

Соглашение об изменении или о расторжении договора совершается в той же форме, что и договор, если из закона, иных правовых актов, договора или обычаев делового оборота не вытекает иное (п. 1 ст. 452 ГК РФ).

00.00.0000 между ЗАО «ННН» (Заказчик) и ООО «РРР» (Инвестор) заключен договор № ДС/48, по условиям которого Инвестор обязуется принять долевое участие в строительстве жилого дома по адресу: Н-ая область, М-ий район, г. А..., ул. Б...,, корпус 2А в сумме 579 196 руб. 80 коп. Заказчик обязуется по окончании строительства в установленные договором сроки (2-й квартал 2007 года) передать Инвестору, либо юридическим и/или физическим лицам, указанным Инвестором (в дальнейшем третьи лица) для оформления права собственности на однокомнатную квартиру № 48 (п.п. 1.1., 2.2. договора) (т. 1 л.д. 5-8).

Передача квартиры производится по акту приема-передачи только при условии исполнения инвестором в полном объеме обязательств по оплате общей суммы долевого участия (п. 3.1.3. договора).

Сроки внесения платежей инвестором по договору № ДС/48 не предусмотрены.

Указанный договор вступает в силу с момента его подписания сторонами и действует до момента полного исполнения сторонами своих обязательств по договору (п. 6.1. договора).

До настоящего момента дом по указанном адресу в эксплуатацию не сдан (т. 1 л.д. 34, 43).

Из платежного поручения от 00.00.0000 усматривается, что ООО «РРР» перечислило ЗАО «ННН» в счет исполнения обязательств по договору денежную сумму в размере 206 481 руб. 12 коп. (т. 1 л.д. 16).

Доказательств, свидетельствующих о полном исполнении обязательств по договору, стороны не представили.

При этом до настоящего времени договор между ООО «РРР» и ЗАО «ННН» не расторгнут. Данный факт в ходе судебного разбирательства стороны не оспаривали.

Таким образом, несмотря на то, что стороны вышеназванного договора свои обязательства не исполнили, договор между ними действует с 00.00.0000 и до настоящего времени.

00.00.0000 ЗАО «ННН» заключило с Крыловым А.А. договор долевого участия в строительстве жилого дома по указанному адресу, с последующей передачей ему вышеуказанной квартиры в собственность (т. 2 л.д. 4-7). Крылов А.А. уплатил ЗАО «ННН» по данному договору денежную сумму в размере 1050 000 руб. 00 коп., что подтверждается квитанцией от 00.00.0000 (т. 2 л.д. 11).

Учитывая изложенное, суд приходит к выводу, что ЗАО «РосРегионы» не вправе было заключать договор долевого участия в строительстве квартиры № 48 с Крыловым А.А., поскольку она была обременена правами ООО «РРР». Кроме того, Крылов А.А. отказался от проведения экспертизы по определению размера инвестиционной доли.

В связи с чем, суд отказывает в удовлетворении исковых требований Крылова А.А. о признании права собственности на инвестиционную долю в объекте незавершенном строительством. При этом он не лишен возможности требовать от получателя возврата уплаченных денежных средств за квартиру.

00.00.0000 ООО «РРР» заключило с Бухановской Л.Р. договор долевого участия в строительстве жилья № 48-ДУ, по условиям которого дольщик обязуется принять долевое участие в строительстве жилого дома по указанному адресу в сумме 1005 240 руб. 60 коп., а инвестор обязуется после сдачи дома в эксплуатацию передать дольщику для оформления права собственности однокомнатную квартиру № 48 (п.п. 1.1., 2.2. договора) (т. 1 л.д. 10-13). Бухановская Л.Р. уплатила ООО «РРР» по данному договору денежную сумму в размере 1005 240 руб. 60 коп., что подтверждается актом исполнения обязательств от 00.00.0000 (т. 1 л.д. 15).

Статьей 1 Федерального закона «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации» от 30.12.2004 № 214-ФЗ, в редакции действовавшей на момент возникновения спорных взаимоотношений, (далее - Закон) предусмотрено, что данным законом регулируются отношения, связанные с привлечением денежных средств граждан и юридических лиц для долевого строительства многоквартирных домов и (или) иных объектов недвижимости на основании договора участия в долевом строительстве (далее - участники долевого строительства) и возникновением у участников долевого строительства права собственности на объекты долевого строительства и права общей долевой собственности на общее имущество в многоквартирном доме и (или) ином объекте недвижимости, а также устанавливает гарантии защиты прав, законных интересов и имущества участников долевого строительства.

Кроме предусмотренного частью 1 настоящей статьи случая привлечение денежных средств граждан для строительства (создания) многоквартирных домов и (или) иных объектов недвижимости юридическим лицом с принятием на себя обязательств, после исполнения которых у гражданина возникает право собственности на жилое помещение в строящемся (создаваемом) многоквартирном доме, допускается в случаях, если денежные средства граждан привлекаются путем выпуска эмитентом, имеющим в собственности или на праве аренды земельный участок и получившим в установленном порядке разрешение на строительство на этом земельном участке многоквартирного дома, облигаций особого вида - жилищных сертификатов, закрепляющих право их владельцев на получение от эмитента жилых помещений в соответствии с законодательством Российской Федерации о ценных бумагах, а также жилищно-строительными и жилищными накопительными кооперативами в соответствии с федеральными законами, регулирующими деятельность таких кооперативов.

Действие настоящего Федерального закона не распространяется на отношения юридических лиц и (или) индивидуальных предпринимателей, связанные с инвестиционной деятельностью по строительству (созданию) объектов недвижимости (в том числе многоквартирных домов) и не основанные на договоре участия в долевом строительстве. Указанные отношения регулируются Гражданским кодексом Российской Федерации и законодательством Российской Федерации об инвестиционной деятельности. Передача гражданам прав путем уступки требования по договорам, которые заключены юридическими лицами и (или) индивидуальными предпринимателями и связаны с инвестиционной деятельностью по строительству (созданию) многоквартирных домов и после исполнения которых у граждан возникает право собственности на жилое помещение в строящемся (создаваемом) многоквартирном доме, не допускается.

Согласно ст. 2 Закона, для его целей используются следующие основные понятия:

1) застройщик - юридическое лицо независимо от его организационно-правовой формы, имеющее в собственности или на праве аренды земельный участок и привлекающее денежные средства участников долевого строительства в соответствии с настоящим Федеральным законом для строительства (создания) на этом земельном участке многоквартирных домов и (или) иных объектов недвижимости, за исключением объектов производственного назначения, на основании полученного разрешения на строительство;

2) объект долевого строительства - жилое или нежилое помещение, общее имущество в многоквартирном доме и (или) ином объекте недвижимости, подлежащие передаче участнику долевого строительства после получения разрешения на ввод в эксплуатацию многоквартирного дома и (или) иного объекта недвижимости и входящие в состав указанного многоквартирного дома и (или) иного объекта недвижимости, строящихся (создаваемых) также с привлечением денежных средств участника долевого строительства.

В случае привлечения денежных средств гражданина для строительства (создания) многоквартирного дома с принятием на себя обязательств, после исполнения которых у гражданина возникает право собственности на жилое помещение в строящемся (создаваемом) многоквартирном доме, лицом, не имеющим на это права в соответствии с настоящим Федеральным законом, гражданин может потребовать от данного лица немедленного возврата переданных ему денежных средств, а также уплаты предусмотренных статьей 395 Гражданского кодекса Российской Федерации процентов в двойном размере на сумму этих средств и возмещения сверх суммы процентов причиненных гражданину убытков (п. 3 ст. 3 Закона).

Распоряжением администрации МО «Город А... " Н-ой области от 00.00.0000 № 673 ЗАО «ННН» предоставлен в аренду земельный участок для использования в целях жилищного строительства по адресу: Н-ая область, М-ий район, г. А..., ул. Б..., (т. 2 л.д. 31).

Согласно распоряжению администрации МО «Город А..." Н-ой области от 00.00.0000 № 687 ЗАО «ННН» разрешено строительство многоквартирного жилого дома на арендованном земельном участке (т. 2 л.д. 29-30).

Таким образом, застройщиком жилого дома по указанному адресу является ЗАО «ННН

Поскольку в соответствии с Законом только застройщик вправе заключать с гражданами договоры долевого участия в строительстве жилья, ООО «РРР», не являющееся застройщиком, не могло заключать договор долевого строительства жилья с Бухановской Л.Р.

Учитывая изложенное, суд приходит к выводу, что договор долевого участия в строительстве жилья был заключен ООО «РРР» с Бухановской Л.Р. в нарушение Закона и договора. Следовательно, Бухановская Л.Р. не вправе требовать признания за ней права участника долевого строительства на капитальные вложения в объект долевого строительства, расположенный по указанному адресу, в размере 1005 240 руб. 60 коп., что соответствовало бы квартире № 48, а также признания договора с Крыловым А.А. недействительным. Несмотря на это за ней сохраняется право требования возврата уплаченных ею денежных средств на основании ст. 3 Закона.

Кроме того, пунктом 3.2.2. договора № ДС/48 между ООО «РРР» и ЗАО «ННН» предусмотрено, что в случае уступки прав по настоящему договору в течении 10 дней инвестор обязан уведомить заказчика о наступлении указанных обстоятельств, предоставив копии соответствующих документов. Уступка прав по настоящему договору допускается, после полного исполнения инвестором своих обязательств по оплате суммы долевого участия и не требует предварительного согласия заказчика (т. 1 л.д. 7).

Поскольку ООО «РРР» не в полном объеме выполнило свои денежные обязательства перед ЗАО «ННН» по указанному договору, оно не может переуступать свои требования по договору третьим лицам.

В ходе судебного разбирательства истцы подтвердили тот факт, что дом, в котором расположена спорная квартира, не достроен. Из имеющегося в материалах дела технического паспорта квартиры видно, что определить данную квартиру как объект недвижимости не представляется возможным, поскольку в техническом паспорте не указаны площадь и назначение помещений, этаж, на котором расположена квартира, техническое описание квартиры отсутствует (т. 2 л.д. 26-28).

При таких обстоятельствах суд отказывает в удовлетворении исковых требований Бухановской Л.Р.

Руководствуясь ст.ст. 194-198 ГПК РФ, суд

Р Е Ш И Л :

В удовлетворении исковых требований Бухановской Л.Р. к закрытому акционерному обществу «ННН», обществу с ограниченной ответственностью «РРР» и Крылову А.А. о признании права участника долевого строительства на капитальные вложения в объект долевого строительства и признании сделки недействительной отказать.

В удовлетворении исковых требований Крылову А.А. к закрытому акционерному обществу «ННН» о признании права собственности на инвестиционную долю в объекте незавершенном строительством отказать.

Решение может быть обжаловано в Ленинградский областной суд в течение 10 дней со дня принятия в окончательной форме посредством подачи лицами, участвующими в деле, кассационной жалобы через Кировский городской суд Ленинградской области.

Судья: Н.С. Невская