Дело № 2-734 08 июня 2012 года Р Е Ш Е Н И Е Именем Российской Федерации Кировский городской суд Ленинградской области в составе председательствующего судьи Е.Б. Пупыкиной, при секретаре судебного заседания И.С. Дмитриенко, с участием представителя истиц Е.А. Шведчиковой, действующей на основании доверенности от 16.04.2011, удостоверенной У.И.А. - вр.и.о. нотариуса нотариального округа Санкт-Петербурга В.В.Р., зарегистрированной в реестре за №, выданной сроком на 3 года, ответчика Д.А. Киселева, его представителя - адвоката Санкт-Петербургской коллегии адвокатов <данные изъяты> С.В. Глазунова, действующего по ордеру от ДД.ММ.ГГГГ № и доверенности от ДД.ММ.ГГГГ, удостоверенной нотариусом Кировского нотариального округа Ленинградской области И.С.Р., зарегистрированной в реестре за №, выданной сроком на 3 года, третьего лица Е.Н. Киселевой, рассмотрев в открытом судебном заседании гражданское дело по иску Капитоновой М.В., Капитоновой Н.В. к Киселеву Д.В. об осуществлении государственной регистрации сделки купли-продажи квартиры и перехода права собственности на квартиру, У С Т А Н О В И Л: Покупатели Капитонова М.В. и Н.В. Капитонова обратились в суд с иском к продавцу Д.А. Киселеву, указав, что последний уклоняется от государственной регистрации перехода права собственности по договору купли-продажи однокомнатной квартиры по адресу: <адрес>, общей площадью <данные изъяты> кв.м, жилой площадью <данные изъяты> кв.м, заключенного ими ДД.ММ.ГГГГ. Ссылаясь на п. 3 ст. 165 ГК РФ, просили принять решение об осуществлении государственной регистрации перехода права собственности на квартиру по указанному адресу (л.д. 2-4). В ходе судебного разбирательства истицы дополнили иск требованиями об осуществлении государственной регистрации сделки договора купли-продажи квартиры по адресу: <адрес> (л.д. 68-69). Истицы М.В. Капитонова и Н.В. Капитонова в судебное заседание не явились, о месте и времени судебного разбирательства извещены. Представитель истиц Е.А. Шведчикова исковые требования поддержала, пояснив, что покупателями по договору купли-продажи были выполнены все его условия, квартира передана продавцом и принята покупателями, денежные средства в размере <данные изъяты> руб. заложены в банковскую ячейку, <данные изъяты> руб. - перечислены на именной блокированный счет. Указанные суммы ответчик согласно договору должен получить после оформления свидетельства о государственной регистрации права собственности на квартиру. Полагает, что ответчик уклоняется от регистрации сделки и перехода права собственности на спорное имущество. Заявления истиц, представленные в регистрационный орган о прекращении регистрации сделки и права собственности от 10.04.2012, нельзя расценивать как отказ от сделки, поскольку Капитоновы не понимали содержание указанных заявлений. 25.05.2012 документы повторно поданы ими на регистрацию в Управление Росреестра по Ленинградской области. Ответчик и его представитель адвокат С.В. Глазунов иск не признали, ссылаясь на то, что права и обязанности по договору купли-продажи возникают с момента государственной регистрации сделки купли-продажи жилого помещения. Ответчик не уклонялся от государственной регистрации перехода сделки и права собственности, он представил необходимые документы в Управление Росреестра по Ленинградской области. Затем стороны договора приняли обоюдное решение о прекращении регистрации сделки, подав соответствующие заявления. В настоящее время воля продавца на отчуждение жилого помещения изменилась, кроме того, отсутствует согласованность в отношении цены сделки, в связи с чем основания для ее регистрации отсутствуют. Поскольку сделка без государственной регистрации не считается заключенной, регистрация перехода права собственности также невозможна. 3-е лицо Е.Н. Киселева иск не поддержала, пояснила, что она представляла продавца по доверенности при совершении сделки. Впоследствии между сторонами договора появились разногласия по порядку оплаты, передачи квартиры и ключа от банковской ячейки. 06.04.2012 она подала заявление о прекращении регистрации сделки, поскольку опасалась, что в отношении продавца совершаются мошеннические действия со стороны агентства недвижимости, сопровождавшего сделку, и передача денежных средств Д.А. Киселеву по договору после его регистрации не произойдет.14.04.2012 по просьбе истиц она подала индивидуальному предпринимателю М.С.В. заявление и выбыла из договора банковской ячейки, чтобы покупатели имели возможность забрать из ячейки деньги и приобрести другую квартиру. В связи с этим полагала, что исполнение сделки прекращено по соглашению сторон. Доступа в сейфовое хранилище с того времени не имеет. Впоследствии поскольку ей начали звонить по телефону агенты по недвижимости и настаивать на регистрации сделки ДД.ММ.ГГГГ она обратилась с заявлением о преступлении в правоохранительные органы по факту возможных неправомерных действий со стороны агента по недвижимости «<данные изъяты> при совершении сделки купли-продажи спорной квартиры. Материал проверки на основании ее заявления направлен в УМВД РФ по <данные изъяты>. Суд, выслушав лиц, участвующих в деле, исследовав материалы дела, показания свидетеля, приходит к следующему. В силу п. 1, 2 ст. 218 ГК РФ право собственности на новую вещь, изготовленную или созданную лицом для себя с соблюдением закона и иных правовых актов, приобретается этим лицом. Право собственности на имущество, которое имеет собственника, может быть приобретено другим лицом на основании договора купли-продажи, мены, дарения или иной сделки об отчуждении этого имущества. В соответствии со ст. 550 ГК РФ договор продажи недвижимости заключается в письменной форме путем составления одного документа, подписанного сторонами (пункт 2 статьи 434). В соответствии со ст. 433 п. 3 ГК РФ договор, подлежащий государственной регистрации, считается заключенным с момента его регистрации, если иное не установлено законом. Согласно ч. 1 ст. 131 ГК РФ право собственности и другие вещные права на недвижимые вещи, ограничения этих прав, их возникновение, переход и прекращение подлежат государственной регистрации в едином государственном реестре органами, осуществляющими государственную регистрацию прав на недвижимость и сделок с ней. Регистрации подлежат: право собственности, право хозяйственного ведения, право оперативного управления, право пожизненного наследуемого владения, право постоянного пользования, ипотека, сервитуты, а также иные права в случаях, предусмотренных настоящим Кодексом и иными законами. Согласно п. 3 ст. 165 ГК РФ если сделка, требующая государственной регистрации, совершена в надлежащей форме, но одна из сторон уклоняется от ее регистрации, суд вправе по требованию другой стороны вынести решение о регистрации сделки. В этом случае сделка регистрируется в соответствии с решением суда. Согласно п.п. 61, 62 Постановления Пленума Верховного Суда РФ N 10, Пленума ВАС РФ № 22 от 29.04.2010 «О некоторых вопросах, возникающих в судебной практике при разрешении споров, связанных с защитой права собственности и других вещных прав», если одна из сторон договора купли-продажи недвижимого имущества уклоняется от совершения действий по государственной регистрации перехода права собственности на это имущество, другая сторона вправе обратиться к этой стороне с иском о государственной регистрации перехода права собственности (пункт 3 статьи 551 ГК РФ). Иск покупателя о государственной регистрации перехода права подлежит удовлетворению при условии исполнения обязательства продавца по передаче имущества. Согласно абзацу второму пункта 1 статьи 556 ГК РФ в случае, если иное не предусмотрено законом или договором, обязательство продавца передать недвижимость покупателю считается исполненным после вручения этого имущества покупателю и подписания сторонами соответствующего документа о передаче. Суд полагает, что обстоятельствами, подлежащими установлению по данному делу, являются исполнение сторонами обязательств по договору купли-продажи спорной квартиры, обстоятельства, препятствующие осуществлению государственной регистрации сделки и перехода права собственности. В ходе судебного разбирательства судом установлены следующие обстоятельства. Капитонова М.В., Н.В. Капитонова и Д.А. Киселев 28.03.2012 подписали договор купли-продажи квартиры по адресу: <адрес>, составленный в простой письменной форме (далее – Договор). Согласно пунктам 1 и 5 Договора Д.А. Киселев продал и передал, а Н.В. Капитонова и М.В. Капитонова приняли и купили квартиру по указанному адресу (л.д. 6-7). Согласно абзацу второму пункта 1 статьи 556 ГК РФ в случае, если иное не предусмотрено законом или договором, обязательство продавца передать недвижимость покупателю считается исполненным после вручения этого имущества покупателю и подписания сторонами соответствующего документа о передаче. В подтверждение передачи имущества по договору представитель истиц Е.А. Шведчикова ссылалась на то, что сам договор купли-продажи является передаточным актом. Суд не соглашается с данным утверждением представителя истиц, поскольку из содержания данного договора не следует, что он является одновременно актом приема-передачи квартиры. Стороны в судебном заседании не оспаривали, что фактически квартира передана покупателям не была. Согласно положению абз. 2 п. 1 ст. 224 ГК РФ вещь считается врученной приобретателю с момента ее фактического поступления во владение приобретателя или указанного им лица, поэтому суд приходит к выводу, что обязательство продавца передать недвижимость покупателю не исполнено. По условиям Договора стороны оценили квартиру в <данные изъяты> руб. Расчет между сторонами должен был производиться следующим образом: - <данные изъяты> руб. будут выплачены Д.А. Киселеву за счет собственных средств М.В. Капитоновой и Н.В. Капитоновой через банковский сейф №, находящийся в специально оборудованном сейфовом хранилище по адресу: <адрес>, в течение 30 банковских дней с момента регистрации договора и перехода права собственности на имя истиц, что будет подтверждено распиской Д.А. Киселева; - <данные изъяты> руб. оплачиваются за счет средств бюджета Санкт-Петербурга в виде безвозмездной субсидии, путем перечисления с именного блокированного счета, открытого на имя Н.В. Капитоновой, находящегося в Дополнительном офисе «<данные изъяты>» в течение 60 банковских дней с момента регистрации договора и перехода права собственности на имя истиц (л.д. 6-7). Как усматривается из материалов дела, 24.03.2012 между Н.В. Капитоновой, Е.Н. Киселевой и индивидуальным предпринимателем М.С.В. заключен договор проката индивидуального сейфа № на срок с ДД.ММ.ГГГГ по ДД.ММ.ГГГГ, по условиям которого доступ к ячейке производится только одновременно всех клиентов (л.д. 35). Из приложения к указанному договору следует, что любой из клиентов вправе отказаться от проката сейфа на основании личного заявления, оформленного в сейфовом хранилище, заявление действует с момента подписания и отзыву не подлежит (л.д. 37). Ответчиком представлена копия заявления Е.Н. Киселевой от 14.04.2012, поданного ею индивидуальному предпринимателю М.С.В., о том, чтобы ее считали выбывшей из числа клиентов договора проката банковского сейфа от ДД.ММ.ГГГГ № с ДД.ММ.ГГГГ, в котором также указано, что принадлежащих ей (Е.Н. Киселевой) ценностей в сейфе нет, претензий к М.С.В.. она не имеет, заявление вступает в силу с момента подписания, отзыву не подлежит (л.д. 78). Таким образом, суд приходит к выводу, что после 14.04.2012 Е.Н. Киселева, действующая от имени продавца по сделке, не имеет возможности получить денежные средства, находящиеся в банковском сейфе. В связи с чем представленный истицами договор проката банковского сейфа с отметкой, что по состоянию на 29.05.2012 он действует, не подтверждает наличие в нем денежных средств и возможность исполнения договора купли-продажи в этой части. Согласно п. 5.7. Положения о порядке и условиях предоставления гражданам безвозмездных субсидий для приобретения или строительства жилых помещений и порядке предоставления единовременных денежных выплат на приобретение или строительство жилых помещений, утвержденного Постановлением Правительства Санкт-Петербурга от 26.03.2006 № 312 (далее – Положение), на основании утвержденных списков граждан на предоставление безвозмездных субсидий или денежных выплат Жилищный комитет оформляет свидетельства о предоставлении безвозмездной субсидии или денежной выплаты (далее - свидетельство) гражданам, включенным в списки, и договоры о предоставлении безвозмездной субсидии или денежной выплаты. Срок действия свидетельства составляет 12 месяцев со дня выдачи. В случае если до истечения срока действия свидетельства получателем безвозмездной субсидии представлен договор, являющийся основанием для перехода права собственности на жилое помещение, приобретаемое за счет средств безвозмездной субсидии, срок действия свидетельства продлевается по решению Жилищного комитета не более чем на месяц. В случае если до истечения срока действия свидетельства получателем безвозмездной субсидии представлена расписка органа, осуществляющего государственную регистрацию прав на недвижимое имущество и сделок с ним, в получении документов на государственную регистрацию договора купли-продажи жилого помещения или договора долевого участия в строительстве жилого помещения (далее - расписка), срок действия свидетельства продлевается по решению Жилищного комитета до даты окончания срока государственной регистрации, указанной в расписке. Из копии свидетельства о предоставлении безвозмездной субсидии для приобретения или строительства жилых помещений за счет средств Санкт-Петербурга от ДД.ММ.ГГГГ следует, что Н.В. Капитоновой предоставлена субсидия на сумму <данные изъяты> руб. 00 коп., срок действия свидетельства 12 месяцев, то есть по 07.06.2012 (л.д. 16). В ходе судебного разбирательства представитель истиц ссылалась на то, что действие свидетельства о предоставлении субсидии возможно продлить на срок три месяца, поэтому условия договора в этой части будут исполнены. Вместе с тем суду не представлено доказательств, подтверждающих продление срока действия указанного свидетельства, а утверждение представителя истиц о возможности такого продления на срок до 3 месяцев противоречит п. 5.7 Положения. Как следует из расписки Управления Росреестра по Ленинградской области от 29.03.2012, от сторон по договору купли-продажи недвижимого имущества М.В. Капитоновой, Н.В. Капитоновой, Е.Н. Киселевой, действующей от имени продавца Д.А. Киселева, поданы заявления на государственную регистрацию сделки в отношении квартиры по адресу: <адрес> (л.д. 8). На основании заявлений представителя продавца Е.Н. Киселевой от 06.04.2012 и покупателей Н.В. Капитоновой, М.В. Капитоновой от 10.04.2012, поданных в Управление Росреестра по Ленинградской области, регистрация сделки и перехода права собственности прекращена, документы возвращены подателям (л.д. 46, 47, 48). 25 апреля 2012 г. истицы обратились в суд с настоящим иском об обязании произвести регистрацию права собственности на спорную квартиру (л.д. 2-4). В обоснование своих требований истицы ссылались на то, что государственная регистрация договора не была произведена в связи с обращением представителя ответчика Е.Н. Киселевой в регистрирующий орган с заявлением, в котором просила не регистрировать сделки с принадлежащим Д.А. Киселеву на праве собственности жилым помещением, что является уклонением от ее регистрации. Разрешая заявленные требования, суд, оценив представленные доказательства и обстоятельства дела, а также с учетом того, что прекращение государственной регистрации сделки и перехода права собственности произошло по обоюдным заявлениям сторон договора купли-продажи, приходит к выводу о том, что действия Д.А. Киселева не могут расцениваться как уклонение от регистрации договора купли-продажи и перехода права собственности на спорную квартиру к истицам. Довод представителя истиц о том, что отказ от регистрации сделки со стороны истиц был вызван непониманием содержания поданных в регистрационный орган заявлений от 10.04.2012, суд во внимание не принимает. Содержание указанных заявлений, по мнению суда, не вызывает неоднозначного понимания и позволяет достоверно установить их волеизъявление на прекращение государственной регистрации сделки и права собственности по договору. Затруднения истиц с восприятием этих заявлений не исключали наличия у них возможности выяснить достоверное содержание подписываемых документов до полного понимания их сущности (л.д. 47, 48). 25 мая 2012 г. истицы повторно подали заявления в Управление Росреестра по Ленинградской области об осуществлении регистрации сделки и перехода права собственности на квартиру (л.д. 57). В ходе судебного разбирательства ответчик пояснил, что в настоящее время его воля на отчуждение квартиры, являющейся его единственным жильем, изменилась. В соответствии с п. 3 ст. 154 ГК РФ для заключения договора необходимо выражение согласованной воли двух сторон (для двусторонней сделки). С этим связано положение п. 1 ст. 16 Федерального закона «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним» о том, что государственная регистрация прав проводится на основании заявления правообладателя, сторон договора или уполномоченного им (ими) на то лица при наличии у него нотариально удостоверенной доверенности, если иное не установлено федеральным законом. Таким образом, по общему правилу условием государственной регистрации договора является волеизъявление сторон договора, направленное на его заключение, которое должно сохранять силу до момента регистрации. Учитывая, что у продавца в настоящее время нет намерения произвести отчуждение своего единственного жилья, что бесспорно свидетельствует об отсутствии у Д.А. Киселева волеизъявления на регистрацию договора купли-продажи, а как следствие на его заключение, условия договора в части его оплаты в настоящее время неисполнимы, соответственно у суда нет оснований для применения положений п. 3 ст. 165 ГК РФ. Оценивая довод ответчика об отсутствии согласованной цены договора суд приходит к следующему. В ходе судебного разбирательства ответчик и третье лицо Е.Н. Киселева поясняли, что при обсуждении условий сделки стороны договорились о цене квартиры в <данные изъяты> руб. и определили, что налог с продажи квартиры будет оплачен сторонами договора поровну. При подписании договора по просьбе истиц, чтобы им не оплачивать свою долю налога, указали в договоре стоимость квартиры в <данные изъяты> руб. В подтверждение несоответствия согласованной стоимости квартиры и цены договора ответчик ссылался на показания свидетеля Р. Кодирова, утверждавшего, что стороны согласовали стоимость спорной квартиры при подписании договора в размере <данные изъяты> руб., а также на копию договора, заключенного Е.Н. Киселевой с агентством недвижимости <данные изъяты> от ДД.ММ.ГГГГ №, из которого следует, что агентство обязалось оказывать консультационные услуги при продаже квартиры по адресу: <адрес>, Н.В. Капитоновой за сумму <данные изъяты> руб. (л.д. 67). Пунктом 1 ст. 555 ГК РФ предусмотрено, что договор продажи недвижимости должен предусматривать цену этого имущества. При отсутствии в договоре согласованного сторонами в письменной форме условия о цене недвижимости договор о ее продаже считается незаключенным. Согласно договору купли-продажи от 28.03.2012 стороны оценивают спорную квартиру в <данные изъяты> руб. Соглашение о цене является существенным условием настоящего договора и, в случае сокрытия ими подлинной цены квартиры и истинных намерений, они самостоятельно несут риск признания сделки недействительной, а также риск наступления иных отрицательных последствий (л.д. 6-7). Оценив указанные обстоятельства и представленные ответчиком доказательства, суд приходит к выводу, что довод ответчика об отсутствии согласованной цены договора необоснован. Наличие цены имущества, согласованной сторонами, подтверждается подписанным ими договором купли-продажи. Поэтому представленный ответчиком договор с агентством на оказание консультационных услуг не может служить подтверждением цены сделки. Поскольку условия сделки купли-продажи квартиры могут подтверждаться только письменными доказательствами, а в случае спора стороны лишены права ссылаться на свидетельские показания (п. 1 ст. 162 ГК РФ), цена сделки не может быть опровергнута показаниями свидетеля. Разрешая требования истиц об обязании произвести государственную регистрацию перехода права собственности, суд исходит из следующего. Согласно п. 2 ст. 223 ГК РФ в случаях, когда отчуждение имущества подлежит государственной регистрации, право собственности у приобретателя возникает с момента такой регистрации, если иное не установлено законом. Переход права собственности на недвижимость по договору продажи недвижимости к покупателю подлежит государственной регистрации (п.1 ст. 551 ГК РФ). Поскольку договор купли-продажи квартиры не был зарегистрирован в установленном законом порядке, и суд пришел к выводу об отсутствии оснований для удовлетворения требований о регистрации этой сделки, спорный договор является незаключенным в силу п. 3 статьи 433 ГК РФ. Соответственно оснований для регистрации перехода права собственности на спорное имущество к истицам не имеется. Руководствуясь ст. 194-198 ГПК РФ, суд РЕШИЛ: В удовлетворении исковых требований Капитоновой М.В., Капитоновой Н.В. к Киселеву Д.В. об осуществлении государственной регистрации сделки купли-продажи квартиры и перехода права собственности на квартиру отказать. Решение может быть обжаловано в Ленинградский областной суд посредством подачи апелляционной жалобы в течение месяца со дня принятия решения в окончательной форме через Кировский городской суд Ленинградской области. Судья Е.Б. Пупыкина Определением Ленинградского областного суда от 08.08.2012 решение суда отменено с вынесением нового, которым исковые требования удовлетворены.