Дело № 2-210 04 июля 2012 года

Р Е Ш Е Н И Е

Именем Российской Федерации

Кировский городской суд Ленинградской области в составе

председательствующего судьи Петровой Е.В.,

при секретаре Гирявенко Е.Н.,

с участием истцов Боченина В.П., Кравцова А.Б., представителей истцов Бокерии Д.В., Евдокимовой О.А.,

представителя КУМИ администрации Кировского муниципального района Ленинградской области Масюкевич О.В.,

представителя администрации Кировского муниципального района Ленинградской области Иванова В.В.,

представителя 3-го лица - ООО «Кировский Домостроительный Комбинат» Бахарева А.В.,

представителя 3-го лица ООО «Дипос» Хотятовской Н.Ю.,

рассмотрев в открытом судебном заседании гражданское дело по иску Боченина В.П., Васильева С.Н., Волокитиной И.Н., Гороховой Г.И., Гаенко Л.Ф., Денисова А.А., Земскова Ю.Н., Кравцова А.Б., Кравцовой Н.К., Сухарева И.Б., Филиппова Е.П., Христолюбова А.А., Яковлевой А.В. к администрации Кировского муниципального района Ленинградской области, ФБУ «Кадастровая палата» по Ленинградской области, Комитету по управлению муниципальным имуществом администрации Кировского муниципального района Ленинградской области о разделе земельного участка, обязании снять с кадастрового учета земельные участки, сведения о которых носят временный характер, поставить на кадастровый учет земельные участки, внести изменения в договор аренды и заключить договора аренды земельных участков,

У С Т А Н О В И Л:

Истцы обратились в суд с иском, ссылаясь на то, что 07.09.2005 на основании распоряжения администрации МО «Кировский район Ленинградской области» от 31.08.2005 № 1126 «О предоставлении ООО «Кировский Домостроительный Комбинат» (далее - ООО «КДК») в аренду земельного участка для строительства малоэтажного жилого комплекса в <данные изъяты>» и в соответствии с генеральным планом квартала индивидуальной застройки в г. Отрадное Кировского района Ленинградской области ООО «КДК» заключило с Комитетом по управлению муниципальным имуществом администрации МО «Кировский район Ленинградской области» (далее – КУМИ) договор аренды земель для несельскохозяйственных целей № 1086-з.

На основании указанного договора КУМИ - арендодатель предоставил ООО «КДК» в аренду земельный участок с кадастровым номером <данные изъяты>, общей площадью 34599 кв.м по адресу: <данные изъяты> для строительства малоэтажного жилого комплекса.

На основании разрешения на выполнение строительно-монтажных работ № 25 от 26.12.2005, выданного Инспекцией архитектурно-строительного надзора Кировского района Ленинградской области, ООО «КДК» осуществляло строительство жилых домов согласно типовым проектам.

Не завершив строительство жилых домов, ООО «КДК» обратилось в администрацию МО Отрадненское городское поселение для присвоения почтовых адресов незавершенным строительством жилым домам и земельным участкам. Администрация МО Отрадненское городское поселение распоряжениями присвоила возведенным жилым домам и земельным участкам почтовые адреса в соответствии с генеральным планом квартала индивидуальной застройки и адресным планом города Отрадное.

В последующем, ООО «КДК» произвело государственную регистрацию права собственности на незавершенные строительством жилые дома в соответствии с присвоенными почтовыми адресами.

После государственной регистрации права собственности на жилые дома, ООО «КДК» заключило с ними договора купли-продажи недвижимого имущества незавершенного строительством.

Указанными договорами купли-продажи было предусмотрено, что ООО «КДК» обязуется подготовить и выполнить все действия и формальности необходимые для оформления права собственности покупателей на земельные участки под жилыми домами площадью, определенной в соответствии с действующим законодательством, не менее 1200 кв.м.

ООО «КДК» произвел раздел арендованного земельного участка на 40 земельных участков, которые были поставлены на кадастровый учет, сведения о которых носят временный характер. Однако произведенный раздел земельного участка противоречит генеральному плану застройки и фактическому землепользованию.

Поэтому они (истцы) самостоятельно подготовили проект раздела земельного участка с кадастровыми номером <данные изъяты> на 13 земельных участков, согласовав указанный проект со смежными землепользователями.

При подаче иска просили:

- утвердить раздел земельного участка с кадастровым номером <данные изъяты> на 13 земельных участков;

- обязать ФБУ «Кадастровая палата» по Ленинградской области поставить эти земельные участки на кадастровый учет, сняв с кадастрового учета 40 земельных участков, ранее образованных в результате раздела;

- обязать КУМИ внести изменения в договор аренды земель для несельскохозяйственных целей № 1086-з в части изменения предмета договора и заключить с ними договора аренды земельных участков.

В ходе судебного разбирательства истцы дополнили иск, просили обязать КУМИ заключить с ними договора аренды земельных участков, на которых расположены принадлежащие им незавершенные строительством жилые дома в границах фактического землепользования и генерального плана застройки, разрешенное использование – для индивидуального жилищного строительства, представив соответствующие проекты договоров (т. 1 л.д. 3-12, т. 2 л.д. 71-121).

Представитель ООО «Кировский Домостроительный Комбинат» иск не признал, указав, что общество является арендатором всего спорного земельного участка для строительства малоэтажного жилого комплекса, строительство которого не окончено, поэтому изменение договора аренды лицом, к которому перешло право собственности на незавершенный объект строительства, невозможно до его окончания. Кроме того, истцы просят предоставить им в аренду земельные участки более нормы предоставления, установленной в муниципальном образовании (т.1 л.д. 242-244).

На те же доводы ссылались в судебном заседании представитель администрации Кировского муниципального района Ленинградской области Иванов В.В. и представитель КУМИ администрации Кировского муниципального района Ленинградской области Масюкевич О.В.

Представитель ФБУ «Кадастровая палата» по Ленинградской области в судебное заседание не явился, в письменных возражениях исковые требования не признал (т. 1 л.д. 239-241).

3-и лица: Солодовник А.А., Сериков А.В., Пал А.Г., Пак С.А., Недвецкий Б.В., Копашин С.М. в судебное заседание не явились.

Заслушав объяснения лиц, участвующих в деле, исследовав материалы дела, суд установил, что 07.09.2005 на основании распоряжения администрации МО «Кировский район Ленинградской области» от 31.08.2005 № 1127 «О предоставлении ООО «Кировский домостроительный комбинат» в аренду земельного участка для строительства малоэтажного жилого комплекса в <данные изъяты> и в соответствии с генеральным планом застройки квартала ООО «КДК» заключило с КУМИ договор аренды земель для несельскохозяйственных целей № 1086-з.

На основании указанного договора КУМИ - арендодатель предоставил ООО «КДК» в аренду земельный участок с кадастровым номером <данные изъяты> общей площадью 34599 кв.м по вышеуказанному адресу для строительства малоэтажного жилого комплекса (т. 2 л.д. 4-6).

На основании разрешения на выполнение строительно-монтажных работ № 25 от 26.12.2005, выданного Инспекцией архитектурно-строительного надзора Кировского района Ленинградской области, ООО «КДК» осуществило строительство 19 жилых домов согласно типовым проектам, с разной степенью готовности (т. 2 л.д. 154-156).

Постановлениями администрация МО Отрадненское городское поселение присвоила вышеуказанным домам почтовые адреса в соответствии с генеральным планом застройки квартала и адресным планом города Отрадное (т. 1 л.д. 38-48).

Истцы заключили с ООО «КДК» договора купли-продажи недвижимого имущества незавершенного строительством. В частности, Боченин В.П. – жилой дом №<данные изъяты>.; Васильев С.Н. - <данные изъяты>; Волокитина И.Н. – <данные изъяты>; Гаенко Л.Ф. – <данные изъяты>; Горохова Г.И. – <данные изъяты>; Денисов А.А. – <данные изъяты>.; Земсков Ю.Н. – <данные изъяты>.; Кравцов А.Б. и Кравцова Н.К. – <данные изъяты>.; Сухарев И.Б. – <данные изъяты>; Филиппов Е.П. – <данные изъяты>; Христолюбов А.А. – <данные изъяты>.; Яковлева А.В. – <данные изъяты> (т. 1 л.д. 50-138). ом № <данные изъяты>, на И.Н. - жилой вершенного строительством. дома в границах фактического землепользования и ген

Право собственности истцов на незавершенные строительством жилые дома зарегистрировано в установленном законом порядке, о чем свидетельствуют выписки из Единого государственного реестра прав на недвижимое имущество и сделок с ним (т. 1 л.д. 204-216).

Другие, возведенные на земельном участке <данные изъяты> объекты малоэтажного строительства, незавершенные строительством, по аналогичным договорам купли-продажи ООО «КДК» также передало гражданам и ООО «ДИПОС» (т. 2 л.д. 17-59).

ООО «КДК» осуществило раздел арендуемого земельного участка, поставив на кадастровый учет 40 земельных участков различной площадью, что подтверждается схемой раздела и кадастровой выпиской (т. 2 л.д. 156, т. 1 л.д. 218-238). При этом, как указано в кадастровой выписке сведения о 40 земельных участках носят временный характер.

Суд не находит оснований для удовлетворения исковых требований по следующим причинам.

Согласно ст. 35 Земельного кодекса РФ, при переходе права собственности на здание, строение, сооружение, находящиеся на чужом земельном участке, к другому лицу оно приобретает право на использование соответствующей части земельного участка, занятой зданием, строением, сооружением и необходимой для их использования, на тех же условиях и в том же объеме, что и прежний их собственник.

В силу ч. 1 ст. 36 граждане и юридические лица, имеющие в собственности, безвозмездном пользовании, хозяйственном ведении или оперативном управлении здания, строения, сооружения, расположенные на земельных участках, находящихся в государственной или муниципальной собственности, приобретают права на эти земельные участки в соответствии с настоящим Кодексом.

Если иное не установлено федеральными законами, исключительное право на приватизацию земельных участков или приобретение права аренды земельных участков имеют граждане и юридические лица - собственники зданий, строений, сооружений. Указанное право осуществляется гражданами и юридическими лицами в порядке и на условиях, которые установлены настоящим Кодексом, федеральными законами.

В соответствии со ст. 36 Градостроительного кодекса РФ градостроительным регламентом определяется правовой режим земельных участков, равно как всего, что находится над и под поверхностью земельных участков и используется в процессе их застройки и последующей эксплуатации объектов капитального строительства (ч. 1).

Градостроительные регламенты устанавливаются с учетом:

1) фактического использования земельных участков и объектов капитального строительства в границах территориальной зоны;

2) возможности сочетания в пределах одной территориальной зоны различных видов существующего и планируемого использования земельных участков и объектов капитального строительства;

3) функциональных зон и характеристик их планируемого развития, определенных документами территориального планирования муниципальных образований;

4) видов территориальных зон;

5) требований охраны объектов культурного наследия, а также особо охраняемых природных территорий, иных природных объектов (ч. 2).

Действие градостроительного регламента распространяется в равной мере на все земельные участки и объекты капитального строительства, расположенные в пределах границ территориальной зоны, обозначенной на карте градостроительного зонирования (ч. 3).

Согласно ст. 85 Земельного кодекса РФ в состав земель населенных пунктов могут входить земельные участки, отнесенные в соответствии с градостроительными регламентами к следующим территориальным зонам:

1) жилым;

2) общественно-деловым;

3) производственным;

4) инженерных и транспортных инфраструктур;

5) рекреационным;

6) сельскохозяйственного использования;

7) специального назначения;

8) военных объектов;

9) иным территориальным зонам.

Границы территориальных зон должны отвечать требованиям принадлежности каждого земельного участка только к одной зоне.

Правилами землепользования и застройки устанавливается градостроительный регламент для каждой территориальной зоны индивидуально, с учетом особенностей ее расположения и развития, а также возможности территориального сочетания различных видов использования земельных участков (жилого, общественно-делового, производственного, рекреационного и иных видов использования земельных участков).

Для земельных участков, расположенных в границах одной территориальной зоны, устанавливается единый градостроительный регламент. Градостроительный регламент территориальной зоны определяет основу правового режима земельных участков, равно как всего, что находится над и под поверхностью земельных участков и используется в процессе застройки и последующей эксплуатации зданий, строений, сооружений (ч.2).

Градостроительные регламенты обязательны для исполнения всеми собственниками земельных участков, землепользователями, землевладельцами и арендаторами земельных участков независимо от форм собственности и иных прав на земельные участки.

Указанные лица могут использовать земельные участки в соответствии с любым предусмотренным градостроительным регламентом для каждой территориальной зоны видом разрешенного использования (ч. 3).

Земельный участок и прочно связанные с ним объекты недвижимости не соответствуют установленному градостроительному регламенту территориальных зон в случае, если:

виды их использования не входят в перечень видов разрешенного использования;

их размеры не соответствуют предельным значениям, установленным градостроительным регламентом (ч. 4).

Земельные участки в составе жилых зон предназначены для застройки жилыми зданиями, а также объектами культурно-бытового и иного назначения. Жилые зоны могут предназначаться для индивидуальной жилой застройки, малоэтажной смешанной жилой застройки, среднеэтажной смешанной жилой застройки и многоэтажной жилой застройки, а также иных видов застройки согласно градостроительным регламентам (ч. 5).

Виды разрешенного использования земельных участков и объектов капитального строительства подразделяются в п. 1 ст. 37 Градостроительного кодекса РФ на: основные виды разрешенного использования; условно разрешенные виды использования; вспомогательные виды разрешенного использования.

Пунктом 3 ст. 37 Градостроительного кодекса РФ определено, что изменение одного вида разрешенного использования земельных участков и объектов капитального строительства на другой вид такого использования осуществляется в соответствии с градостроительным регламентом при условии соблюдения требований технических регламентов.

Статья 16 ФЗ «О государственном кадастре недвижимости» предусматривает осуществление кадастрового учета в связи с изменением разрешенного использования земельного участка на основании заявления правообладателя и необходимых для кадастрового учета документов.

Изменение разрешенного использования любого земельного участка осуществляется с использованием процедуры кадастрового учета изменений этого объекта недвижимости, при условии уже состоявшегося изменения его фактического использования с соблюдением установленных требований.

Из системного анализа положений ст. 37 Градостроительного кодекса РФ, ст. 36, 85 Земельного кодекса РФ, ст. 16 ФЗ «О государственном кадастре недвижимости» следует, что кадастровый учет изменения вида разрешенного использования земельного участка осуществляется в соответствии с градостроительным регламентом, а изменение вида разрешенного использования земельных участков, виды разрешенного использования которых градостроительному регламенту не соответствуют, может осуществляться путем приведения их в соответствие с видами разрешенного использования, установленными градостроительным регламентом.

Довод представителей истцов, что разрешенное использование: для строительства малоэтажного жилого комплекса соответствует разрешенному использованию: под индивидуальное жилищное строительство не основан на нормах права.

Вид разрешенного использования земельного участка является одной из его характеристик как объекта недвижимости. Содержание этого понятия определяется правилами земельного, градостроительного и кадастрового законодательства. Поэтому при кадастровом учете земельного участка вид его разрешенного использования определяется исходя из совокупности всех предъявляемых требований, являясь единым и единообразно понимаемым для всех правоотношений.

Удовлетворение исковых требований приводит к изменению вида разрешенного использования арендуемого земельного участка, предназначенного для строительства малоэтажного жилого комплекса. Суд не вправе изменить вид разрешенного использования земельного участка, поскольку это осуществляется в ином порядке.

Довод представителей истца, что земельный участок площадью 34599 кв.м с кадастровым номером 47:16:0201012:29 снят с соответствующим разрешенным использованием с кадастрового учета, поскольку произошел его раздел по инициативе ООО «КДК», не основан на действующем законодательстве.

В частности, как усматривается из ч. 3 ст. 24 ФЗ «О государственном кадастре недвижимости» учет изменений преобразуемого объекта или в соответствующих случаях снятие с учета преобразуемых объектов недвижимости осуществляется без заявления в течение трех рабочих дней с даты государственной регистрации прав на образованные из таких объектов недвижимости иные объекты недвижимости.

Внесенные в государственный кадастр недвижимости сведения при постановке на учет образованного объекта недвижимости или образованных объектов недвижимости носят временный характер, за исключение случаев, если право собственности на данные объекты недвижимости считается возникшим в силу федерального закона вне зависимости от момента государственной регистрации права в Едином государственном реестре прав на недвижимое имущество и сделок с ним. Такие сведения утрачивают временный характер со дня государственной регистрации права на образованный объект недвижимости или иного момента, с которого право на образованный объект недвижимости считается возникшим. Если по истечении одного года со дня постановки на учет этого объекта недвижимости или, если этим объектом недвижимости является земельный участок, двух лет со дня постановки его на учет, не осуществлена государственная регистрация права на него (либо в указанном ч. 3 настоящей статьи случае не осуществлена государственная регистрация аренды), такие сведения аннулируются и исключаются из государственного кадастра недвижимости (ч. 4).

Таким образом, земельный участок площадью 34599 кв.м будет числиться на кадастровом учете до регистрации прав на участки, образованные в результате раздела.

Представитель КУМИ Масюкевич О.В. в пояснениях суду указала, что Комитет предлагает вступить гражданам в действующий договор аренды земельного участка в качестве соарендаторов, с последующей реализацией прав на земельные участки. Однако соответствующих заявлений не поступало.

Руководствуясь ст. 194-198 ГПК РФ, суд

Р Е Ш И Л:

В иске Боченина В.П., Васильева С.Н., Волокитиной И.Н., Гороховой Г.И., Гаенко Л.Ф., Денисова А.А., Земскова Ю.Н., Кравцова А.Б., Кравцовой Н.К., Сухарева И.Б., Филиппова Е.П., Христолюбова А.А., Яковлевой А.В. к администрации Кировского муниципального района Ленинградской области, ФБУ «Кадастровая палата» по Ленинградской области, Комитету по управлению муниципальным имуществом администрации Кировского муниципального района Ленинградской области о разделе земельного участка, обязании снять с кадастрового учета земельные участки, сведения о которых носят временный характер, поставить на кадастровый учет земельные участки, внести изменения в договор аренды и заключить договора аренды земельных участков отказать.

Решение может быть обжаловано сторонами в Ленинградский областной суд в течение месяца со дня принятия решения в окончательной форме путем подачи апелляционной жалобы через Кировский городской суд.

Судья подпись.

<данные изъяты>

Судья Е.В. Петрова