Дело № 2-1274/2012 Изг. ДД.ММ.ГГГГ
РЕШЕНИЕ
Именем Российской Федерации
11 мая 2012 года г. Ярославль
Кировский районный суд г. Ярославля в составе председательствующего судьи Барышевой В.В.,
при секретаре Масловой Д.О.,
рассмотрев в открытом судебном заседании гражданское дело по исковому заявлению Булыгиной Людмилы Игоревны к Обществу с ограниченной ответственностью «Еврос» об устранении препятствий в пользовании и взыскании упущенной выгоды,
установил:
Булыгина Л.И. обратилась с исковыми требованиями к ООО «Еврос» об устранении препятствий в пользовании общим имуществом здания, находящегося в общей долевой собственности и взыскании упущенной выгоды, ссылаясь на то, что она является собственником помещений № здания по <адрес> Соглашением собственников помещений указанного здания от ДД.ММ.ГГГГ определено, что каждый собственник имеет право беспрепятственно размещать свои рекламные вывески на фасадах, которые ограничивают внутренние помещений данного собственника от пола до потолка. Остальные собственники обязаны согласовать размещение рекламы на указанных местах. В случае, если возникает необходимость размещения рекламы на «чужой» территории, необходимо дополнительно разрешение собственника, за которым «закреплена» указанная территория фасада. В нарушение указанного соглашения ООО «Еврос» разместил на части фасада, соответствующую внутренним помещениям Булыгиной Л.И. два вертикальных кронштейна с рекламными вывесками «Адамас» и « Независимая оценка» и горизонтальную вывеску «Адамас». В результате незаконных действий ответчика истица вынуждена была снизить размер арендной платы по заключенному ей договору аренды на помещения № здания по <адрес> на 7000 руб. в связи с невозможностью обеспечения арендатора рекламным местом на фасаде здания со стороны ул. Свободы для размещения рекламы.
Истица просит обязать ООО «Еврос» освободить часть фасада здания по <адрес> соответствующую внутренним помещениям собственника помещений № указанного здания Булыгиной Людмилы Игоревны, от вывески с надписью «Адамас» и «Независимая оценка», расположенных на вертикальных кронштейнах, освободить часть фасада от горизонтальной вывески «Адамас», взыскать с отвечтика упущенную выгоду из расчета 7000 руб. в месяц с ДД.ММ.ГГГГ до дня демонтажа рекламных конструкций.
В судебном заседании истица Булыгина Л.И. исковые требования поддержала в полном объеме, пояснив, что она является собственником помещений № здания по <адрес>. В соответствии с соглашением собственников помещений данного здании каждому из сособственников принадлежит часть фасада здания, ограниченная размерами внутренних помещений, принадлежащих данному собственнику. На закрепленной данным соглашением за ней части фасада расположены рекламные вывески арендаторов другого собственника помещений в данном здании- ООО «Еврос». Истица обращалась к ответчику с требованиям о демонтаже установленных рекламных конструкций, поскольку данная часть фасада необходима истице для размещения рекламных конструкций своих арендаторов. Истица сдает принадлежащие ей помещения в аренду. В связи с невозможностью предоставления арендатору рекламных мест на фасаде здания истица вынуждена была снизить арендатору арендную плату на 7000 руб. в месяц. Ответчик удовлетворить требования истицы о демонтаже рекламных конструкций в досудебном порядке отказался.
Представитель ответчика ООО «Еврос» по доверенности Бадогина С.В. исковые требования не признала в полном объеме, пояснив, что соглашение собственников помещений здания по <адрес> об определении порядка пользования общим имуществом здания касается только размещения рекламы, в то время как спорные вывески не являются рекламными, поскольку содержат только указание на название организации. Это режимные вывески, порядок размещения которых соглашение от ДД.ММ.ГГГГ не затрагивает. Горизонтальная вывеска «Адамас» расположена на козырьке входной группы здания, относится к элементам входной группы, к помещениям первого этажа, что подтверждено пояснениями застройщика здания. Вертикальные кронштейны были установлены в момент сдачи здания в эксплуатацию ОРГАНИЗАЦИЯ 1 в ДД.ММ.ГГГГ. ОРГАНИЗАЦИЯ 1 передало часть помещений в указанном здании в уставный капитал ООО «Еврос». В настоящее время спорные вертикальные кронштейны являются собственностью ООО «Еврос». Поскольку соглашение от ДД.ММ.ГГГГ регламентирует размещение рекламных вывесок, но не регламентирует отношения по демонтажу ранее установленных вывесок, оно не должно применяться в отношении вывесок, размещенных до подписания данного соглашения. С ДД.ММ.ГГГГ, с момента установки вертикальных кронштейнов до ДД.ММ.ГГГГ Булыгина Л.И. каких-либо претензий по поводу размещения спорных рекламных вывесок не предъявляла, следовательно, по обычаям делового оборота, они были с ней согласованы. Оснований для взыскания в пользу истицы упущенной выгоды не имеется, поскольку договор аренды № от ДД.ММ.ГГГГ, предусматривающий снижение арендной платы на 7000 руб., подписан истицей при наличии действующего договора аренды № от ДД.ММ.ГГГГ со сроком действия до ДД.ММ.ГГГГ. Таким образом, снижение размера арендной платы являлось следствием добровольных действий самой истицы, а не невозможностью размещения рекламных вывесок арендатора на фасаде здания. Возможность размещения рекламных вывесок арендатора Булыгиной Л.И. на фасаде здания имелась, поскольку на закрепленной за истицей части фасада имеются свободные места для размещения рекламы.
Представитель ответчика ООО «Адамас» в судебное заседание не явился.
Представитель ответчика ООО «Ярэксперт» по доверенности Нефедьева А.А. исковые требования не признала, пояснив, что в соответствии с договором субаренды, заключенном между ООО «Еврос» и ООО «Ярэксперт» арендатор может размещать рекламные вывески на фасаде здания только с предварительного согласия арендодателя при наличии технических возможностей. Согласие ООО «Еврос» на размещение рекламной вывески ООО «Яроценка» на фасаде здания было получено. О наличии соглашения собственников помещений от ДД.ММ.ГГГГ ООО «Яроценка» на момент размещения рекламной вывески известно не было. За весь период размещения рекламной вывески ООО «Яроценка» на фасаде здания ? по <адрес> никаких возражений и требований о демонтаже вывески не поступало.
Выслушав участвующих в деле лиц, исследовав письменные материалы дела, суд полагает исковые требования обоснованными и подлежащими удовлетворению частично.
В соответствии с п.1 Постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда РФ № 64 от 23.07.2009 г. «О некоторых вопросах практики рассмотрения споров о правах собственников помещений на общее имущество здания» при рассмотрении споров, связанных с определением правового режима общего имущества здания, помещения в котором принадлежат на праве собственности нескольким лицам, судам необходимо исходить из следующего. Регулирование отношений собственников помещений в многоквартирном доме, возникающих по поводу общего имущества, предусмотрено статьями 289, 290 Гражданского кодекса Российской Федерации (далее - ГК РФ), статьей 36 Жилищного кодекса Российской Федерации. Отношения собственников помещений, расположенных в нежилом здании, возникающие по поводу общего имущества в таком здании, прямо законом не урегулированы. Поэтому в соответствии с пунктом 1 статьи 6 ГК РФ к указанным отношениям подлежат применению нормы законодательства, регулирующие сходные отношения, в частности статьи 249, 289, 290 ГК РФ. В силу изложенного собственнику отдельного помещения в здании во всех случаях принадлежит доля в праве общей собственности на общее имущество здания. При рассмотрении споров судам следует исходить из того, что к общему имуществу здания относятся, в частности, помещения, предназначенные для обслуживания более одного помещения в здании, а также лестничные площадки, лестницы, холлы, лифты, лифтовые и иные шахты, коридоры, технические этажи, чердаки, подвалы, в которых имеются инженерные коммуникации, иное обслуживающее более одного помещения в данном здании оборудование (технические подвалы), крыши, ограждающие несущие и ненесущие конструкции этого здания, механическое, электрическое, санитарно-техническое и иное оборудование, находящееся за пределами или внутри помещений и обслуживающее более одного помещения. Право общей долевой собственности на общее имущество принадлежит собственникам помещений в здании в силу закона вне зависимости от его регистрации в Едином государственном реестре прав на недвижимое имущество и сделок с ним (далее - реестр). По решению собственников помещений, принимаемом в порядке, предусмотренном статьями 44 - 48 Жилищного кодекса Российской Федерации, может устанавливаться режим использования общего имущества здания, в частности отдельных общих помещений. В качестве особенностей режима могут быть установлены: порядок проведения ремонтных работ в помещениях общего пользования, участие собственников помещений в расходах на содержание общего имущества, использование средств, полученных от сдачи общего имущества здания в аренду.
В соответствии со ст. 44-48 ЖК РФ, применяемых по аналогии, в соответствии со ст.249,289, 290 ГК РФ собственниками помещений д. ? по <адрес> было принято соглашение об определении порядка пользования фасадами здания для размещения вывесок.
Суд не соглашается с доводами ответчика ООО «Еврос» о том, что данное соглашение регламентирует размещение исключительно рекламных вывесок и не касается размещения режимных вывесок, указывающих на место нахождения организации и не соглашается с доводами о том, что данное соглашение регламентирует установку новых вывесок, но не качается ранее установленных вывесок и рекламных конструкций, поскольку данные доводы представителя ответчика опровергаются текстом соглашения.
Также суд не соглашается с доводами ответчика о том, что поскольку спорные вертикальные кронштейны были установлены в ДД.ММ.ГГГГ, до ДД.ММ.ГГГГ Булыгина Л.И. требований об их демонтаже не заявляла, то она в соответствии с обычаями делового оборота одобрила действия ответчика по размещению данных конструкций. Данные доводы ответчика опровергаются тем, что ДД.ММ.ГГГГ между собственниками помещений здания ? по <адрес> было подписано соглашение о порядке использования общего имущества здания. Факт подписания данного соглашения свидетельствует о наличии на момент его подписания разногласий между собственниками помещений по порядку использования общего имущества для размещения вывесок.
Таким образом, суд полагает, что исковые требования Булыгиной Л.И. в части понуждения ответчика произвести демонтаж рекламных вывесок с надписью «Адамас» и «Независимая оценка», расположенных на вертикальных кронштейнах подлежат удовлетворению.
Вместе с тем суд полагает необоснованными исковые требования о демонтаже горизонтальной вывески «Адамас», поскольку в соответствии с представленными фотографиями, письмом ОРГАНИЗАЦИЯ 2 козырек, на котором расположена спорная вывеска относится к элементам перекрытия первого этажа и не затрагивает конструкции второго этажа, соответствующие внутренним помещениям истицы. Таким образом, размещение спорной горизонтальной вывески не нарушает соглашения от ДД.ММ.ГГГГ и не нарушает прав истицы.
Также суд полагает необоснованными исковые требования в части взыскания с ответчика ОООО «Еврос» упущенной выгоды в связи с изменением размера арендной платы.
Истицей представлены договор аренды нежилого помещения № от ДД.ММ.ГГГГ со сроком действия до ДД.ММ.ГГГГ и размером арендной платы 45000 руб. и договор аренды № от ДД.ММ.ГГГГ со сроком действия до момента получения возможности размещения рекламы на фасаде здания и размером арендной платы в 30 000 руб. При этом договор аренды № не предусматривал в качестве существенного условия договора аренды возможность размещения рекламы на фасаде здания. Таким образом, договор аренды № изменивший размер арендной платы, был заключен истицей Булыгиной Л.И. при наличии действующего договора аренды № что свидетельствует о том, что истица в добровольном порядке при отсутствии к тому оснований, уменьшила размер арендной платы своему арендатору. Вины ответчика ООО «Еврос» в уменьшении дохода истицы из анализа представленных истицей договоров аренды не усматривается.
Руководствуясь ст.ст. 194-198 ГПК РФ, суд,
решил:
Исковые требования Булыгиной Людмилы Игоревны к Обществу с ограниченной ответственностью «Еврос» об устранении препятствий в пользовании и взыскании упущенной выгоды удовлетворить частично.
Обязать Общество с ограниченной ответственностью «Еврос» освободить часть фасада здания по <адрес>, соответствующую внутренним помещениям собственника помещений № указанного здания Булыгиной Людмилы Игоревны, от вывески с надписью «Адамас» и «Независимая оценка», расположенных на вертикальных кронштейнах.
В удовлетворении остальной части исковых требований отказать.
Решение может быть обжаловано в апелляционном порядке в Ярославский областной суд в течение одного месяца со дня вынесения мотивированного решения через Кировский районный суд г. Ярославля.
Судья: В.В.Барышева