17 сентября 2010 г. г. Иркутск Кировский районный суд г. Иркутска в составе председательствующего судьи Мухаметовой С.И., при секретаре Халтаевой Г.П., с участием истца Горового О.В., рассмотрев в открытом судебном заседании гражданское дело № 2-3459/2010 по иску Горового О.В. к Обществу с ограниченной ответственностью «Транспортная жилищно-строительная компания» о взыскании неустойки, стоимости разницы площади квартиры фактически преданной Горовому О.В. и оплаченной по договору участия долевого строительства У С Т А Н О В И Л: В Кировский районный суд г. Иркутска обратился Горовой О.В. с иском к ООО «Транспортная жилищно-строительная компания» с требованием о взыскании неустойки, стоимости разницы площади квартиры фактически преданной Горовому О.В. и оплаченной по договору участия долевого строительства. В обоснование иска указал, что ДД.ММ.ГГГГ между ним и ООО «Транспортная жилищно-строительная компания» (далее ответчик) был заключен договор участия в долевом строительстве №А/16. В соответствии с п. 1.1. Договора долевого участия Ответчик обязался построить жилой дом со встроено-пристроенным подземным гаражом, детским клубом и офисными помещениями на первом этаже по адресу: <адрес> и передать ему жилое помещение - квартиру № из трех комнат, общей площадью 71,14 кв.м., лоджию площадью 5,27 кв.м., балкон площадью 2,01 кв.м., расположенные на 5 этаже блок-секции № А, в срок не позднее ДД.ММ.ГГГГ в случае полной оплаты (п.3.1.4 Договора долевого участия). Договор долевого участия зарегистрирован Управлением Федеральной регистрационной службы по Иркутской области и УБАО ДД.ММ.ГГГГ за регистрационным номером №. Для участия в долевом строительстве по Договору долевого участия истцом был заключен кредитный договор № от ДД.ММ.ГГГГ с Акционерным коммерческим Сберегательным банком Российской Федерации (далее Кредитный Договор). Согласно пункту 1.1. Кредитного Договора, сумма кредита составила 688 568 руб. Проценты за пользование кредитом составили 12 процентов годовых. Обязанности истцом по Договору были выполнены в полном объеме в соответствии с графиком внесения платежей, что подтверждается Справкой, выданной Ответчиком № от ДД.ММ.ГГГГ о получении денежных средств по Договору долевого участия в размере 2250000 рублей, а также Актом приема-передачи векселей от ДД.ММ.ГГГГ на сумму 688 568 руб. Фактически квартира была передана ему по акту приема-передачи ДД.ММ.ГГГГ, просрочка сдачи квартиры составила 103 дня. В соответствии с техническим паспортом на квартиру, составленным ФГУП «Ростехинвентаризация - Федеральное БТИ» Иркутский филиал по состоянию на ДД.ММ.ГГГГ общая площадь построенного объекта по Договору долевого участия (квартиры №) составила 70,4 кв.м., балкона 5,3 кв.м., лоджии 2,0 кв.м. Согласно составленному техническому паспорту, был подписан акт приема-передачи квартиры от ДД.ММ.ГГГГ Пункт 1 данного Акта подтверждает факт передачи квартиры № площадью: 70,4 кв.м., лоджию 5,3 кв.м., лоджию 2,0 кв.м., разница площади квартиры фактически переданной и предусмотренной п. 1.1 Договора долевого участия составила 0,72 кв.м. (78,42 кв.м. по договору долевого участия от ДД.ММ.ГГГГ - 77,7 кв.м. по акту приема-передачи от ДД.ММ.ГГГГ). В соответствии с п.3.1.7 Договора долевого участия в случае фактического уменьшения площади Квартиры более чем на 0,5 кв.м., после оформления технического паспорта на Объект, Застройщик обязался произвести перерасчет уплаченной Участником суммы по средней стоимости квадратного метра. Истец обратился к ответчику с заявлением от ДД.ММ.ГГГГ (Вх. №) о возврате денежных средств в размере 26 980 руб. в связи с уменьшением площади построенного объекта. Ответчик не отреагировал на данное заявление, денежные средства не перечислил. Просит взыскать с ответчика за просрочку передачи объекта долевого строительства неустойку в размере 201 782 руб., взыскать стоимость разницы площади квартиры фактически ему переданной по акту приема-передачи от ДД.ММ.ГГГГ и оплаченной по Договору долевого участия в размере 26 980 руб. В судебном заседании истец Горовой О.В. заявленные исковые требования поддержал в полном объеме по основаниям, изложенным в исковом заявлении, суду пояснил, что неустойка должна быть рассчитана с 30 сентября - день последнего срока исполнения обязательства и по ДД.ММ.ГГГГ – день передачи, по ставке рефинансирования на момент начала просрочки - 10%. Ссылка ответчика на экономический кризис в России не может быть принята во внимание судом в связи с тем, что данный факт не является форс-мажорным обстоятельством. В соответствии с п. З ст.401 ГК РФ отсутствие у должника необходимых денежных средств не является обстоятельством, в связи с которым ответчик освобождается от ответственности. Также, ответчик не представил никаких доказательств причинно-следственной связи экономического кризиса и тяжелого экономического положения своей организации. П.3.1.7 договора долевого участия не предусмотрен факт перерасчета оплаченной площади квартиры и фактически переданной за вычетом 0,5 кв.м. В связи с тем, что данный факт не оговорен сторонами, перерасчет должен производиться исходя из условий договорного обязательства - в соответствии с техническими документами на квартиру. Ответчик ООО «Транспортная жилищно-строительная компания» в судебное заседание представителя не направило, представлено заявление о рассмотрении дела в их отсутствие, а также отзыв на исковое заявление в соответствии с которым, заявленные требования считает неправомерными в части и, следовательно, не подлежащими в этой части удовлетворению. ООО «ТЖСК» признает факт того, что передача истцу помещения по Договору состоялась позже предусмотренного Договором срока, а именно ДД.ММ.ГГГГ Однако с расчетом неустойки представленным истцом ООО «ТЖСК» не согласны, так как на момент исполнения Застройщиком обязательств по Договору ставка рефинансирования составляла не 10% годовых, как на это указывает истец, а 8,75% годовых, таким образом неустойка составляет 176 558,96 руб. Считают, что заявленная истцом неустойка явно не несоразмерна последствиям нарушения обязательств, ООО «ТЖСК» не намеренно задержало ввод в эксплуатацию многоквартирного жилого дома, в котором истец приобрел помещение по Договору, равно как и саму передачу помещения Горовому О.В. ООО «ТЖСК» стало заложником экономической ситуации, которая непосредственным образом отразилась на деятельности компании и практически поставила под угрозу ее дальнейшее существование. Мировой финансовый кризис в первую очередь затронул производственный сектор экономики, а также банковскую систему. Итогом послужило сокращение кредитования как самих строительных компаний, так и граждан, желающих приобрести жилье. Таким образом, ООО «ТЖСК», в условиях отсутствия гражданами долевого финансирования строительства жилых помещений, оказалось неспособным исключительно за свой счет закончить строительство многоэтажного жилого дома, в котором истец приобрел жилое помещения. П.3.1.7. Договора предусматривает, что Застройщик обязуется «произвести перерасчет уплаченной Участником суммы в случае фактического уменьшения более чем на 0,5 кв.м. площади помещения, после оформления технического паспорта на Объект, по средней стоимости кв.м., согласно графика платежей». Данный пункт предусматривает, что Застройщик обязан уплатить разницу при фактическом уменьшении площади помещения в случае уменьшения такой площади более чем на 0,5 кв.м. Соответственно, уменьшение фактической площади помещения на 0,5 кв.м. является согласованной сторонами нормой фактического уменьшения площади и оплате должна подлежать лишь разница между фактическим уменьшением площади и согласованной нормой допустимого уменьшения, т.е. все, что свыше 0,5 кв.м., в связи с чем площадь к доплате составляет 0,25 кв.м. (0,72 кв.м. - 0,5 кв.м.), что равняется 9 368,05рублям (0,25 кв.м. х 37 472 рубля), просит суд снизить размер неустойки до 45 000 руб., в удовлетворении требований истца о взыскании неустойки в размере 156 782 рубля и разницы площади помещения в размере 17 611,95 рублей отказать. В силу ч.2 ст. 224 ГПК РФ вынесено определение. Заслушав объяснения истца Горового О.В., исследовав имеющиеся в деле доказательства, суд пришел к следующему. Согласно ч. 1 ст. 1 Федерального закона Российской Федерации «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации» от 30.12.2004 г. № 214-ФЗ (далее по тексту ФЗ РФ № 214-ФЗ), настоящий Федеральный закон регулирует отношения, связанные с привлечением денежных средств граждан и юридических лиц для долевого строительства многоквартирных домов и (или) иных объектов недвижимости на основании договора участия в долевом строительстве (далее участники долевого строительства) и возникновением у участников долевого строительства права собственности на объекты долевого строительства и права общей долевой собственности на общее имущество в многоквартирном доме и (или) ином объекте недвижимости, а также устанавливает гарантии защиты прав, законных интересов и имущества участников долевого строительства. Статьей 27 ФЗ РФ № 214-ФЗ определено, что он вступает в силу по истечении трех месяцев после дня его официального опубликования. Действие закона распространяется на отношения, связанные с привлечением денежных средств участников долевого строительства для строительства (создания) многоквартирных домов и (или) иных объектов недвижимости, разрешения на строительство которых получены после вступления в силу настоящего Федерального закона. По договору участия в долевом строительстве (далее - договор) одна сторона (застройщик) обязуется в предусмотренный договором срок своими силами и (или) с привлечением других лиц построить (создать) многоквартирный дом и (или) иной объект недвижимости и после получения разрешения на ввод в эксплуатацию этих объектов передать соответствующий объект долевого строительства участнику долевого строительства, а другая сторона (участник долевого строительства) обязуется уплатить обусловленную договором цену и принять объект долевого строительства при наличии разрешения на ввод в эксплуатацию многоквартирного дома и (или) иного объекта недвижимости (ст. 4 ФЗ РФ № 214-ФЗ). В соответствии с ч. 9 статьи 4 ФЗ РФ № 214-ФЗ к отношениям, вытекающим из договора, заключенного гражданином-участником долевого строительства исключительно для личных, семейных, домашних и иных нужд, не связанных с осуществлением предпринимательской деятельности, применяется законодательство Российской Федерации о защите прав потребителей в части, не урегулированной настоящим федеральным законом. Согласно копии разрешения на строительство №, ООО «Транспортная жилищно-строительная компания» разрешение на строительство жилого дом № в 6 микрорайоне в Свердловском административном округе по адресу: <адрес> в установленном законом порядке получено ДД.ММ.ГГГГ в связи с чем, руководствуясь ст. ст. 4, 9 ФЗ РФ № 214-ФЗ, при разрешении исковых требований Горового О.В., суд руководствуется положениями Федерального закона Российской Федерации «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации» а в части не урегулированных им отношений - законодательством Российской Федерации о защите прав потребителей. В соответствии со ст. ст. 5 ФЗ РФ № 214-ФЗ, в договоре указывается цена договора, то есть размер денежных средств, подлежащих уплате участником долевого строительства для строительства (создания) объекта долевого строительства. Застройщик обязан передать участнику долевого строительства объект долевого строительства не позднее срока, который предусмотрен договором и должен быть единым для участников долевого строительства, которым застройщик обязан передать объекты долевого строительства, входящие в состав многоквартирного дома и (или) иного объекта недвижимости или в состав блок-секции многоквартирного дома, имеющей отдельный подъезд с выходом на территорию общего пользования, за исключением случая, установленного частью 3 настоящей статьи. В случае нарушения предусмотренного договором срока передачи участнику долевого строительства объекта долевого строительства застройщик уплачивает участнику долевого строительства неустойку (пени) в размере одной трехсотой ставки рефинансирования Центрального банка Российской Федерации, действующей на день исполнения обязательства, от цены договора за каждый день просрочки. Если участником долевого строительства является гражданин, предусмотренная настоящей частью неустойка (пени) уплачивается застройщиком в двойном размере. В случае если строительство (создание) многоквартирного дома и (или) иного объекта недвижимости не может быть завершено в предусмотренный договором срок, застройщик не позднее чем за два месяца до истечения указанного срока обязан направить участнику долевого строительства соответствующую информацию и предложение об изменении договора. Изменение предусмотренного договором срока передачи застройщиком объекта долевого строительства участнику долевого строительства осуществляется в порядке, установленном Гражданским кодексом Российской Федерации (ст. 6 ФЗ РФ № 214-ФЗ). Судом установлено, что ДД.ММ.ГГГГ между Горовым О.В. и ООО «Транспортная жилищно-строительная компания» (далее ответчик) был заключен договор участия в долевом строительстве №. В соответствии с п. 1.1. Договора долевого участия Ответчик обязался построить жилой дом со встроено-пристроенным подземным гаражом, детским клубом и офисными помещениями на первом этаже по адресу: <адрес> и передать ему жилое помещение - квартиру № из трех комнат, общей площадью 71,14 кв.м., лоджию площадью 5,27 кв.м., балкон площадью 2,01 кв.м., расположенные на 5 этаже блок-секции № А. Договор долевого участия зарегистрирован Управлением Федеральной регистрационной службы по Иркутской области и УБАО ДД.ММ.ГГГГ за регистрационным номером №. Стоимость помещения составляет 2938 568 руб. (п. 2.1 Договора участия в долевом строительстве). В соответствии с п. 3.1.4 договора застройщик обязан передать участнику для заселения Помещение после получения разрешения на ввод объекта в эксплуатацию по акту приема-передачи не позднее ДД.ММ.ГГГГ, в случае полной оплаты стоимости помещения участником. Обязанности Горового О.В. по Договору выполнены в полном объеме в соответствии графиком внесения платежей, что подтверждается Справкой ООО «ТЖСК» от ДД.ММ.ГГГГ №, согласно которой Горовой О.В. внес сумму в размере 2250000 руб., а также Актом приема-передачи векселя от ДД.ММ.ГГГГ, в соответствии с которым Горовой О.В. предал Ответчику сумму в размере 688568, руб. Тогда как со стороны Застройщика обязательства в части срока передачи объекта долевого строительства нарушены, квартира передана только ДД.ММ.ГГГГ, что подтверждается актом приема- передачи. Таким образом, период просрочки передачи объекта долевого строительства участнику долевого строительства в нарушение п.3.1.4 Договора долевого участия в строительстве составил с ДД.ММ.ГГГГ по ДД.ММ.ГГГГ - 103 дня Согласно п.4.5 Договора, в случае нарушения срока передачи объекта в эксплуатацию в срок, указанный в п.2.1.3 настоящего Договора, Застройщик уплачивает Участнику неустойку в размере 1/150 ставки рефинансирования Сберегательного банка РФ, действовавшей на день исполнения обязательства, от цены договора за каждый день просрочки. Статьей 10 ФЗ РФ № 214-ФЗ, предусмотрена ответственность за нарушение обязательств по договору: В случае неисполнения или ненадлежащего исполнения обязательств по договору сторона, не исполнившая своих обязательств или ненадлежаще исполнившая свои обязательства, обязана уплатить другой стороне предусмотренные настоящим Федеральным законом и указанным договором неустойки (штрафы, пени) и возместить в полном объеме причиненные убытки сверх неустойки. На основании вышеизложенного суд находит требования Горового О.В. о взыскании неустойки законными и обоснованными. Из представленного истцом расчета следует, что размер неустойки за несвоевременное исполнение Ответчиком обязательств по договору участия в долевом строительстве с ДД.ММ.ГГГГ по ДД.ММ.ГГГГ составил 201 782 руб. (1/300 руб. х 10 % х 2938 568 руб. х 103 дней х 2). Вместе с тем, согласно договора долевого участия, стороны договорились о том, что при расчете неустойки берется размер ставки рефинансирования на день исполнения обязательства, а поскольку обязательство исполнено ДД.ММ.ГГГГ, то и требования истца о применении ставки рефинансирования - 10%, действующей на день когда данное обязательство должно было быть исполнено – ДД.ММ.ГГГГ – суд находит необоснованным. Согласно указания Банка России от 25.12.2009 № 2369-У "О размере ставки рефинансирования Банка России на день исполнения обязательства – ДД.ММ.ГГГГ ставка рефинансирования составляла 8, 75 %, в связи с чем суд находит возражения ответчика изложенные в отзыве на иск обоснованными. Расчет неустойки должен быть произведен следующим образом – 2938 568 руб. : 100 * ( 8.75 % : 300 %) х 103 дней х 2 =176558, 96 руб. Таким образом, договорная неустойка по настоящему договору составила 176558, 96 руб. Вместе с тем в соответствии со ст.333 ГК РФ, если подлежащая уплате неустойка явно несоразмерна последствиям нарушения обязательства, суд вправе уменьшить неустойку. Федеральный закон Российской Федерации «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации», Закон Российской Федерации «О защите прав потребителей» не содержат каких-либо изъятий из общих правил начисления и взыскания неустойки. В п. 12 постановления Пленума Верховного Суда РФ от 29.09.1994 г. N 7 (ред. от 11.05.2007) "О практике рассмотрения судами дел о защите прав потребителей" указано: суд в соответствии со ст. 333 ГК РФ вправе уменьшить размер неустойки, если она явно несоразмерна последствиям нарушения обязательств. При этом судом должны быть приняты во внимание степень выполнения обязательства должником, имущественное положение истца, а также не только имущественный, но и всякий иной, заслуживающий уважения, интерес ответчика. Судом установлено, что период просрочки передачи объекта долевого строительства участнику долевого строительства составил 103 дня, который не является длительным. Вместе с тем суд также признает, что ООО «Транспортная жилищно-строительная компания» нарушены права потребителя- гражданина, а действующим законодательством предусмотрена повышенная ответственность за указанные нарушения. В связи с вышеуказанными обстоятельствами суд полагает, что неустойку в сумме 176558, 96 руб., следует признать явно несоразмерной последствиям нарушения обязательств, суд считает необходимым уменьшить заявленную истцом неустойку до 50 000 руб. и полагает, что указанная сумма соразмерна последствиям нарушения обязательства, назначена с учетом всех обстоятельств дела. В соответствии с п. 3.1.6. договора следует, что застройщик обязуется подготовить необходимую техническую документацию на помещение являющееся предметом договора, в органах осуществляющих техническую инвентаризацию, для регистрации права собственности участника в регистрационной службе. Согласно представленного в материалы дела свидетельства о государственной регистрации права выданного Управлением Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по иркутской области – серии № от ДД.ММ.ГГГГ, следует, что собственником квартиры расположенной на 5 этаже по адресу: <адрес>, общей площадью 70,4 кв.м. является Горовой О.В. на основании разрешения на ввод объекта в эксплуатацию № от ДД.ММ.ГГГГ, договора долевого участия в строительстве от № от ДД.ММ.ГГГГ, зарегистрированный от ДД.ММ.ГГГГ №, акта приема-передачи от ДД.ММ.ГГГГ Из представленного в материалы дела технического паспорта от ДД.ММ.ГГГГ на жилое помещение – квартиру № в <адрес> следует, что общая площадь квартиры составляет 70,4 кв.м., в том числе жилая площадь составляет 45,8 кв.м. Площадь лоджии/балкона составляет 7,3 кв.м. Согласно п.1.1 Договора №А/16 участия в долевом строительстве от ДД.ММ.ГГГГ Застройщик обязался передать Участнику жилое помещение в объекте – квартиру №, состоящую их 3 комнат, общей площадью 71,14 кв.м., лоджию площадью 5,27 кв.м., балкон площадью 2,01 кв.м., расположенные на 5 этаже блок-секции №А. Согласно п. 3.1.7. договора №А/16 участия в долевом строительстве от ДД.ММ.ГГГГ следует, что застройщик обязуется произвести перерасчет уплаченной участником суммы в случае фактического уменьшения более чем на 0,5 квадратных метра площади помещения, после оформления технического паспорта на Объект, по средней стоимости квадратного метра, согласно графика платежей. В связи с указанным, требование истца о взыскании стоимости разницы площади квартиры суд находит обоснованным. Судом изучен представленный истцом расчет взысканий – 2938 568 руб. (цена квартиры) : 78, 42 кв. м – общий метраж квартиры = 37472 руб. - средняя стоимость квадратного метра, купленного по договору долевого участия. 0,72 кв. м (разница между площадью построенного объекта – и предусмотренного договором = 78,42 кв. м – 77, 7 кв. м.) * 37472 руб. = 26979, 84 руб. Суд находит указный расчет верным. Возражение ответчика относительно того, что уменьшение фактической площади помещения на 0,5 кв.м. является согласованной сторонами нормой фактического уменьшения площади и оплате должна подлежать лишь разница между фактическим уменьшением площади и согласованной нормой допустимого уменьшения, т.е. все, что свыше 0,5 кв. м, суд руководствуясь ст. 431 ГК РФ и принимая во внимание буквальное значения содержащихся в договоре долевого участия слов и выражений, находит необоснованным, поскольку противоречит достигнутым сторонами договоренностям. На основании установленных обстоятельств и в соответствии с вышеизложенными нормами права суд находит требования истца о взыскании с ответчика неустойки, предусмотренной договором №А/16 о долевом участии в строительстве жилого комплекса, а также о взыскании стоимости разницы площади квартиры фактически преданной Горовому О.В. и оплаченной по договору участия долевого строительства обоснованными и подлежащими удовлетворению частично. В соответствии со ст. 103 ГПК РФ с ответчика в доход федерального бюджета подлежит взысканию государственная пошлина в размере 2 509 руб. Руководствуясь ст.ст. 194-199 ГПК РФ, суд Р Е Ш И Л: Исковые требования Горового О.В. к Обществу с ограниченной ответственностью «Транспортная жилищно-строительная компания» о взыскании неустойки, стоимости разницы площади квартиры фактически преданной Горовому О.В. и оплаченной по договору участия долевого строительства удовлетворить частично. Взыскать с Общества с ограниченной ответственностью «Транспортная жилищно-строительная компания» в пользу Горового О.В. неустойку в размере 50000 руб. (пятьдесят тысяч рублей), стоимость разницы площади квартиры фактически преданной Горовому О.В. и оплаченной по договору участия долевого строительства в размере 26 980 руб. (двадцать шесть тысяч девятьсот восемьдесят рублей). Исковые требования Горового О.В. к Обществу с ограниченной ответственностью «Транспортная жилищно-строительная компания» о взыскании неустойки в размере 151782 руб. (сто пятьдесят одна тысяча семьсот восемьдесят два рубля) оставить без удовлетворения Взыскать с Общества с ограниченной ответственностью «Транспортная жилищно-строительная компания» в доход государства государственную пошлину в сумме 2 509 руб. (две тысячи пятьсот девять рублей). Ответчик вправе подать в суд, принявший заочное решение, заявление об отмене этого решения суда в течение семи дней со дня вручения ему копии этого решения. Заочное решение суда может быть обжаловано сторонами в кассационном порядке в течение десяти дней по истечении срока подачи ответчиком заявления об отмене этого решения суда, а в случае, если такое заявление подано - в течение десяти дней со дня вынесения определения суда об отказе в удовлетворении этого заявления Председательствующий: С.И.Мухаметова Решение суда в окончательной форме принято 27.09.2010 г. Судья С.И.Мухаметова <данные изъяты> <данные изъяты> Решение 29.09.2010 г. в законную силу не вступило Судья С.И.Мухаметова <данные изъяты> Секретарь с/з Г.П. Халтаева
Таким образом, разница оплаченной площади и фактически переданной составила 0,72 кв.м., в связи с чем просит исковые требования удовлетворить в полном объеме.