РЕШЕНИЕ
ИМЕНЕМ РОССИЙСКОЙ ФЕДЕРАЦИИ
16 апреля 2012 года город Иркутск
Кировский районный суд г. Иркутска в составе
председательствующего судьи Исаковой Н.Н.,
при секретаре судебного заседания Абдуллиной Ю.Р.,
с участием истцов Шолохова К.И., Шолоховой С.В., представителя ответчика по доверенности Вологжиной Е.Н.,
рассмотрев в открытом судебном заседании гражданское дело №2-1620/2012 по иску Шолохова К.И., Шолоховой С.В. к ЗАО «Желдорипотека» о понуждении заключить основной договор купли-продажи квартиры на условиях предварительного договора купли-продажи, взыскании разницы в стоимости балкона,
У С Т А Н О В И Л:
Шолохов К.И., Шолохова С.В. обратились в суд с иском (уточненным в порядке ст.39 ГПК РФ) к ЗАО «Желдорипотека», требуя понудить ЗАО «Желдорипотека» заключить с Шолоховым К.И., Шолоховой С.В. основной договор купли-продажи квартиры в соответствии с условиями предварительного договора купли-продажи № от ДД.ММ.ГГГГ в части применения понижающего коэффициента 0,3 к площади построенного балкона; взыскать с ответчика ЗАО «Желдорипотека» в пользу Шолохова К.И. переплаченную сумму за приобретаемую квартиру в размере 117 600 рублей, государственную пошлину в размере 200 рублей.
В обоснование иска указано, что между истцами и ответчиком в лице директора филиала ЗАО «Желдорипотека» <данные изъяты>, действующего на основании доверенности, удостоверенной ДД.ММ.ГГГГ нотариусом <данные изъяты> и зарегистрированной в реестре за №, был заключен предварительный договор купли-продажи <данные изъяты> от ДД.ММ.ГГГГ, согласно которому обязались заключить основной договор купли-продажи квартиры в пятиэтажном доме, имеющий на момент заключения предварительного договора строительный адрес: <адрес>
В пункте 1.2 предварительного договора купли-продажи было указано, что в соответствии с проектом, квартира состояла из трех комнат; общая площадь квартиры по проекту составляла 76,8 квадратных метров, общая площадь с учетом лоджии (балкона) (принятой с понижающим коэффициентом для лоджии - 0.5, для балкона - 0.3) по проекту составляла 81,5 квадратных метров».
В пункте 3.1 предварительного договора купли-продажи было указано, что «стоимость одного квадратного метра покупаемой нами квартиры на момент заключения предварительного договора купли-продажи составляла 30 000 рублей за 1 (один) квадратный метр общей площади квартиры по проекту (с учетом площади балконов (лоджий) с понижающим коэффициентом)».
В пункте 3.6. предварительного договора купли-продажи было указано, что «в случае увеличения или уменьшения фактических размеров площади квартиры, в том числе за счет площади балкона (лоджии), по данным технической инвентаризации против размеров проектной площади квартиры указанной в п. 1.2 настоящего договора, Покупатель до заключения основного договора производит дополнительную оплату по настоящему договору, либо ЗАО «Желдорипотека» возвращает часть денежных средств, полученных от покупателя по настоящему договору.
Размер суммы доплаты или возврата определяется исходя из стоимости 1 квадратного метра общей площади квартиры, указанной в пункте 3.1. настоящего договора».
По условиям предварительного договора купли-продажи <данные изъяты> от ДД.ММ.ГГГГ за приобретаемую квартиру истцами было уплачено ЗАО «Желдорипотека» через «<данные изъяты> 2 445 000 рублей.
ЗАО «Желдорипотека» было принято решение о достройке мансардного этажа, в связи с этим номер квартиры был изменен на №.
ДД.ММ.ГГГГ Закрытое акционерное общество «Желдорипотека» зарегистрировало право собственности на квартиру по адресу: <адрес> Бланк свидетельства о государственной регистрации права 38 А<адрес>. Кадастровый (или условный) номер №
ДД.ММ.ГГГГ в Иркутском филиале ЗАО «Желдорипотека» истцам было выдано уведомление о том, что необходимо обратиться в филиал ЗАО «Желдорипотека» по адресу: <адрес>, для заключения основного договора купли-продажи на вышеуказанную квартиру.
Истцами был запрошен для ознакомления проект основного договора купли продажи. Проект был выдан без указания каких-либо данных о площади квартиры и ее стоимости.
Также в тексте предоставленного проекта договора купли-продажи квартиры имелись нарушения условий, указанных в предварительном договоре, в части, применения понижающих коэффициентов для построенных балкона (понижающий коэффициент - 0.3), либо лоджии (понижающий коэффициент -0.5).
Общая площадь построенной квартиры с учетом площади балкона уменьшилась в целом на 2,00 квадратных метра, причем площадь квартиры без учета площади балкона уменьшилась на 2,90 квадратных метра и составила 73,90 квадратных метра, а площадь балкона увеличилась на 0,90 квадратных метра и составила 5,60 квадратных метра. По проекту площадь балкона должна была составлять 4,70 квадратных метра.
Приведенные вышеуказанные площади построенной квартирой подтверждаются техническим паспортом, выданным областным государственным унитарным предприятием «Областной центр технической инвентаризации - Областное БТИ», составленным по состоянию на ДД.ММ.ГГГГ. Сведения об объекте учета внесены в Единый государственный реестр объектов капитального строительства ДД.ММ.ГГГГ и ему присвоен инвентарный номер 313/3.
За уменьшение площади построенной квартиры истцам было возвращено ЗАО «Желдорипотека» 60 000 рублей.
Истцы дважды обращались с заявлением в Иркутский филиал ЗАО «Желдорипотека» с просьбой внести сведения о площади покупаемой квартиры и ее стоимости. Также они попросили привести в соответствие проект основного договора купли-продажи в соответствии с условиями предварительного договора купли-продажи в части применения понижающего коэффициента к площади построенного балкона и внесения в основной договор окончательной стоимости квартиры с учетом данного понижающего коэффициента.
Сведения о площади покупаемой квартиры были внесены в проект основного договора купли-продажи квартиры, однако, во внесении в основной договор условий по применению понижающего коэффициента к площади построенного балкона и установления окончательной стоимости квартиры с учетом применения данного коэффициента истцам было отказано.
В результате ЗАО «Желдорипотека» нарушило пункты 1.1, 1.2, 3.1, 3.6 предварительного договора купли-продажи <данные изъяты> от ДД.ММ.ГГГГ и в одностороннем порядке увеличила окончательную стоимость квартиры на 117 600 рублей, которая составила 2 385 000 рублей, вместо 2 267 400 рублей.
На основании изложенного, истцы полагали исковые требования законными, обоснованными, подлежащими удовлетворению.
В судебном заседании истцы Шолохов К.И., Шолохова С.В. исковые требования поддержали в полном объеме с учетом уточнения и по основаниям, изложенным в исковом заявлении, настаивали на удовлетворении уточненных исковых требований.
Представитель ответчика по доверенности Вологжина Е.Н. исковые требования не признала, полагала их незаконными, необоснованными, удовлетворению неподлежащими по следующим основаниям. Ответчик полагал, что при заключении предварительного договора с покупателем была допущена техническая ошибка, а именно во втором абзаце п. 1.2. Предварительный договор № 24-Ир-Яр-280-31 купли-продажи квартиры, по тексту: «На момент заключения настоящего договора квартира имеет условный № 26, в соответствии с проектом состоит из 3 комнат; общая площадь квартиры по проекту составляет 76,8 (Семьдесят шесть целых восемьдесят сотых) кв.метров, общая площадь с учетом площади лоджии (балкона) (принятой с понижающим коэффициентом для лоджии - 0.5, для балкона - 0.3) по проекту составляет 81,5 (Восемьдесят одна целая пятьдесят сотых) кв.метров», подлежащая устранению. Вследствие чего возникли разногласия между истцами и ЗАО «Желдорипотека».
В соответствии с п.3.1. Договора цена квартиры составляет 2 455 000, 00 (Два миллиона четыреста сорок пять тысяч рублей 00 копеек). Указанная сумма определена сторонами из расчета 30 000 (Тридцать тысяч рублей 00 копеек) за 1 (один) квадратный метр общей площади Квартиры по проекту. Ответчик полагал, что можно сделать вывод, что цена квартиры была рассчитана без применения понижающего коэффициента для балкона - 0.3. То, что была допущена именно техническая ошибка, подтверждается также Распоряжением исполнительного директора ЗАО «Желдорипотека» <данные изъяты>. № р от ДД.ММ.ГГГГ. В котором указано, что взаиморасчеты с покупателями производятся исходя из общей площади квартиры (по результатам обмеров БТИ), с учетом площади балкона без понижающего коэффициента. Следовательно, исходя из сведений Технического паспорта жилого помещения от ДД.ММ.ГГГГ, общая площадь квартиры с учетом лоджий, балконов, террас, веранд, составляет 80,9 (Восемьдесят целых девяносто сотых) кв. метров.
В соответствии с п. 3.1. Договора, в случае увеличения или уменьшения фактических размеров площади квартиры, в том числе за счет площади балкона (лоджии), по данным технической инвентаризации против размеров проектной площади квартиры указанной в п. 1.2. настоящего договора, Покупатель до заключения основного договора производит дополнительную оплату по настоящему договору либо Общество возвращает часть денежных средств, полученных от Покупателя по настоящему договору. Размер суммы доплаты или возврата определяется исходя из стоимости 1 квадратного метра общей площади квартиры, указанной в п.3.1. Договора. При этом, цена квартиры по основному договору соответственно увеличивается или уменьшается на сумму доплаты или возврата.
Так как цена с учетом изменения фактических размеров площади квартиры составляет 2 385 000,00 (Два миллиона триста восемьдесят пять тысяч) рублей 00 копеек, то ЗАО «Желдорипотека», согласно условиям Договора, возвращает покупателям денежные средства, путем их перечисления на текущий счет Покупателя, открытый у Кредитора. Данная сумма составляет 60 000 (Шестьдесят тысяч) рублей. Следовательно, заключение основного договора купли-продажи квартиры на условиях, предложенных истцами, не представляется возможным.
Ссылаясь на ст. 10, 421, 555 ГК РФ, ст. 15 ЖК РФ, ответчик просил в удовлетворении исковых требований Шолохова К.И. и Шолоховой С.В. отказать.
Выслушав объяснения сторон, исследовав материалы гражданского дела, оценив доказательства в совокупности и взаимной связи, суд приходит к следующему.
Гражданские права и обязанности возникают из оснований, предусмотренных законом и иными правовыми актами, а также из действий граждан и юридических лиц, которые хотя и не предусмотрены законом или такими актами, но в силу общих начал и смысла гражданского законодательства порождают гражданские права и обязанности. В соответствии с этим гражданские права и обязанности возникают: из договоров и иных сделок, предусмотренных законом, а также из договоров и иных сделок, хотя и не предусмотренных законом, но не противоречащих ему; из актов государственных органов и органов местного самоуправления, которые предусмотрены законом в качестве основания возникновения гражданских прав и обязанностей; из судебного решения, установившего гражданские права и обязанности; в результате приобретения имущества по основаниям, допускаемым законом; в результате создания произведений науки, литературы, искусства, изобретений и иных результатов интеллектуальной деятельности; вследствие причинения вреда другому лицу; вследствие неосновательного обогащения; вследствие иных действий граждан и юридических лиц; вследствие событий, с которыми закон или иной правовой акт связывает наступление гражданско-правовых последствий (ст.8 ГК РФ).
Согласно ст. 309 ГК РФ, обязательства должны исполняться надлежащим образом в соответствии с условиями обязательства и требованиями закона, иных правовых актов, а при отсутствии таких условий и требований - в соответствии с обычаями делового оборота или иными обычно предъявляемыми требованиями.
В ходе судебного разбирательства установлено, что между истцами и ответчиком в лице директора филиала ЗАО «Желдорипотека» <данные изъяты>, действующего на основании доверенности, удостоверенной ДД.ММ.ГГГГ нотариусом <данные изъяты> и зарегистрированной в реестре за №, был заключен предварительный договор купли-продажи <данные изъяты> от ДД.ММ.ГГГГ, согласно которому стороны обязались заключить основной договор купли-продажи квартиры в пятиэтажном доме, имеющий на момент заключения предварительного договора строительный адрес: <адрес>
Согласно п.1.2 предварительного договора купли-продажи, ответчик принял на себя обязательство передать в собственность истцов квартиру, расположенную на 1 этаже в 2 подъезде жилого дома, имеющему на момент заключения предварительного договора строительный адрес: <адрес>. На момент заключения предварительного договора купли-продажи в соответствии с проектом, квартира состояла из трех комнат; общая площадь квартиры по проекту составляла 76,8 квадратных метров, общая площадь с учетом лоджии (балкона) (принятой с понижающим коэффициентом для лоджии - 0.5, для балкона - 0.3) по проекту составляла 81,5 квадратных метров».
По условиям предварительного договора купли-продажи <данные изъяты> от ДД.ММ.ГГГГ за приобретаемую квартиру истцами было уплачено ЗАО «Желдорипотека» через «<данные изъяты> 2 445 000 рублей, что подтверждается платежными поручениями №№ от ДД.ММ.ГГГГ, приходным кассовым ордером № от ДД.ММ.ГГГГ
ЗАО «Желдорипотека» было принято решение о достройке мансардного этажа, в связи с этим номер квартиры был изменен на №.
ДД.ММ.ГГГГ Закрытое акционерное общество «Желдорипотека» зарегистрировало право собственности на квартиру по адресу: <адрес> кадастровый (или условный) номер №, что подтверждается свидетельством о государственной регистрации права 38 А<адрес>.
Общая площадь построенной квартиры с учетом площади балкона уменьшилась в целом на 2,00 квадратных метра, причем площадь квартиры без учета площади балкона уменьшилась на 2,90 квадратных метра и составила 73,90 квадратных метра, а площадь балкона увеличилась на 0,90 квадратных метра и составила 5,60 квадратных метра. По проекту площадь балкона должна была составлять 4,70 квадратных метра, что подтверждается техническим паспортом, выданным областным государственным унитарным предприятием «Областной центр технической инвентаризации - Областное БТИ», составленным по состоянию на ДД.ММ.ГГГГ. Сведения об объекте учета внесены в Единый государственный реестр объектов капитального строительства ДД.ММ.ГГГГ и ему присвоен инвентарный номер №
За уменьшение площади построенной квартиры истцам было возвращено ЗАО «Желдорипотека» 60 000 рублей.
Полагая, что основной договор купли-продажи квартиры должен быть заключен в соответствии с условиями предварительного договора купли-продажи <адрес> от ДД.ММ.ГГГГ в части применения понижающего коэффициента 0,3 к площади построенного балкона, истцы обратились в суд с иском.
Рассматривая исковые требования, суд руководствуется следующим.
По правилам ст.429 ГК РФ, по предварительному договору стороны обязуются заключить в будущем договор о передаче имущества, выполнении работ или оказании услуг (основной договор) на условиях, предусмотренных предварительным договором. Предварительный договор заключается в форме, установленной для основного договора, а если форма основного договора не установлена, то в письменной форме. Несоблюдение правил о форме предварительного договора влечет его ничтожность. Предварительный договор должен содержать условия, позволяющие установить предмет, а также другие существенные условия основного договора. В предварительном договоре указывается срок, в который стороны обязуются заключить основной договор. Если такой срок в предварительном договоре не определен, основной договор подлежит заключению в течение года с момента заключения предварительного договора. В случаях, когда сторона, заключившая предварительный договор, уклоняется от заключения основного договора, применяются положения, предусмотренные пунктом 4 статьи 445 настоящего Кодекса. Обязательства, предусмотренные предварительным договором, прекращаются, если до окончания срока, в который стороны должны заключить основной договор, он не будет заключен либо одна из сторон не направит другой стороне предложение заключить этот договор.
В соответствии с п.4 ст.445 ГК РФ, если сторона, для которой в соответствии с настоящим Кодексом или иными законами заключение договора обязательно, уклоняется от его заключения, другая сторона вправе обратиться в суд с требованием о понуждении заключить договор. Сторона, необоснованно уклоняющаяся от заключения договора, должна возместить другой стороне причиненные этим убытки.
В соответствии с ч. 1 ст. 421 ГК РФ граждане и юридические лица свободны в заключении договора.
Понуждение к заключению договора не допускается, за исключением случаев, когда обязанность заключить договор предусмотрена настоящим Кодексом, законом или добровольно принятым обязательством.
Частью 4 названной статьи установлено, что условия договора определяются по усмотрению сторон, кроме случаев, когда содержание соответствующего условия предписано законом или иными правовыми актами.
Заключая предварительный договор № купли-продажи квартиры от ДД.ММ.ГГГГ, стороны приняли обязательства заключить основной договор купли-продажи жилого помещения (квартиры), указанного в пункте 1.2 предварительного договора, в срок и на условиях, установленных предварительным договором, предусматривающих в том числе понижающий коэффициент для балкона – 0,3 (п. 1.1. договора).
В силу п. 4.1.2. и п. 4.2.3. предварительного договора стороны приняли на себя обязательство подписать основной договор не позднее 60 календарных дней с момента государственной регистрации права собственности Общества на квартиру.
Из материалов дела следует, что до настоящего времени основной договор между сторонами не заключен. О невозможности заключения основного договора свидетельствует переписка истцов с ответчиком, содержащая требования о заключении основного договора на условиях предварительного договора, однако, ответчик в одностороннем порядке изменил существенные условия основного договора, касающиеся стоимости, площади квартиры, условий применения понижающего коэффициента для балкона (условие, указанное в предварительном договоре, в части, применения понижающих коэффициентов для построенных балкона (понижающий коэффициент - 0.3), либо лоджии (понижающий коэффициент - 0.5) – отсутствует).
Учитывая, что ЗАО «Желдорипотека», для которой в соответствии с ГК РФ заключение основного договора купли-продажи на условиях предварительного договора купли-продажи обязательно, уклоняется от его заключения, истцы вправе обратиться в суд с требованием о понуждении заключить договор.
При указанных обстоятельствах требование истцов о понуждении ЗАО «Желдорипотека» заключить с Шолоховым К.И., Шолоховой С.В. основной договор купли-продажи квартиры в соответствии с условиями предварительного договора купли-продажи <данные изъяты> от ДД.ММ.ГГГГ в части применения понижающего коэффициента 0,3 к площади построенного балкона – законными, обоснованными, подлежащими удовлетворению.
Удовлетворяя исковые требования истца о понуждении заключить основной договор купли-продажи, суд не принимает во внимание доводы ответчика о технической ошибке, допущенной при заключении предварительного договора купли-продажи, в части применения условий понижающего коэффициента, т.к. они противоречат ст. 431 ГК РФ, согласно которой, при толковании условий договора судом принимается во внимание буквальное значение содержащихся в нем слов и выражений. Буквальное значение условия договора в случае его неясности устанавливается путем сопоставления с другими условиями и смыслом договора в целом.
Если правила, содержащиеся в части первой настоящей статьи, не позволяют определить содержание договора, должна быть выяснена действительная общая воля сторон с учетом цели договора. При этом принимаются во внимание все соответствующие обстоятельства, включая предшествующие договору переговоры и переписку, практику, установившуюся во взаимных отношениях сторон, обычаи делового оборота, последующее поведение сторон.
Рассматривая исковые требования истцов о взыскании с ответчика ЗАО «Желдорипотека» в пользу Шолохова К.И. переплаченную сумму за приобретаемую квартиру в размере 117 600 рублей, суд руководствуется следующим.
Согласно п.1 ст. 1102 ГК РФ, лицо, которое без установленных законом, иными правовыми актами или сделкой оснований приобрело или сберегло имущество (приобретатель) за счет другого лица (потерпевшего), обязано возвратить последнему неосновательно приобретенное или сбереженное имущество (неосновательное обогащение), за исключением случаев, предусмотренных статьей 1109 настоящего Кодекса.
Исходя из положений ст. 555 ГК РФ договор продажи недвижимости должен предусматривать цену этого имущества. При отсутствии в договоре согласованного сторонами в письменной форме условия о цене недвижимости договор о ее продаже считается незаключенным. При этом правила определения цены, предусмотренные пунктом 3 статьи 424 настоящего Кодекса, не применяются. В случаях, когда цена недвижимости в договоре продажи недвижимости установлена на единицу ее площади или иного показателя ее размера, общая цена такого недвижимого имущества, подлежащая уплате, определяется исходя из фактического размера переданного покупателю недвижимого имущества.
В силу п. 2 ст. 424 ГК РФ изменение цены после заключения договора допускается в случаях и на условиях, предусмотренных договором, законом либо в установленном законом порядке.
Пунктом 3.1 предварительного договора купли-продажи установлена стоимость одного квадратного метра покупаемой квартиры на момент заключения предварительного договора купли-продажи составляла 30 000 рублей за 1 (один) квадратный метр общей площади квартиры по проекту (с учетом площади балконов (лоджий) с понижающим коэффициентом).
В п. 3.6 предварительного договора предусмотрено, что в случае увеличения или уменьшения фактических размеров площади квартиры, в том числе за счет площади балкона (лоджии), по данным технической инвентаризации против размеров проектной площади квартиры указанной в п. 1.2 настоящего договора, Покупатель до заключения основного договора производит дополнительную оплату по настоящему договору, либо ЗАО «Желдорипотека» возвращает часть денежных средств, полученных от покупателя по настоящему договору. Размер суммы доплаты или возврата определяется исходя из стоимости 1 квадратного метра общей площади квартиры, указанной в пункте 3.1. настоящего договора (п.3.6 предварительного договора купли-продажи).
Таким образом, соглашением между сторонами предусмотрена возможность изменения цены договора.
При указанных обстоятельствах, суд полагает требования истцов о взыскании с ответчика ЗАО «Желдорипотека» в пользу Шолохова К.И. переплаченной суммы за приобретаемую квартиру в размере 117 600 рублей из расчета: 2 385 000 рублей (окончательная стоимость квартиры без учета применения понижающего коэффициента 0,3 к площади балкона) – 2 267 400 рублей (окончательная стоимость квартиры с учетом применения понижающего коэффициента 0,3 к площади балкона), законными, обоснованными, подлежащими удовлетворению.
В соответствии с ч.1 ст.98 ГПК РФ, с ответчика в пользу истца подлежит взысканию государственная пошлина в размере 200 рублей, уплаченная истцом за подачу искового заявления.
Руководствуясь ст.ст. 194-199 ГПК РФ, суд
Р Е Ш И Л:
Исковые требования Шолохова К.И., Шолоховой С.В. к ЗАО «Желдорипотека» удовлетворить.
Понудить ЗАО «Желдорипотека» заключить с Шолоховым К.И., Шолоховой С.В. основной договор купли-продажи квартиры в соответствие с условиями предварительного договора купли-продажи <адрес> от ДД.ММ.ГГГГ в части применения понижающего коэффициента 0,3 к площади построенного балкона.
Взыскать с ответчика ЗАО «Желдорипотека» в пользу Шолохова К.И. переплаченную сумму за приобретаемую квартиру в размере 117 600 рублей, государственную пошлину в размере 200 рублей.
Решение может быть обжаловано в Иркутский областной суд через Кировский районный суд г. Иркутска в течение месяца со дня принятия судом решения в окончательной форме.
Председательствующий судья Н.Н.Исакова
Мотивированный текст решения суда изготовлен 18.04.2012. Н.Н.Исакова
<данные изъяты>
<данные изъяты>
<данные изъяты>
<данные изъяты>
<данные изъяты>
<данные изъяты>
<данные изъяты>